Die Besteuerung eines Hypothekendarlehens während seiner gesamten Laufzeit: Errichtung, Novation, Forderungsübergang und Kündigung.
Einführung
Die Formalisierung eines Hypothekendarlehens durch ein Finanzinstitut ist ein mehrwertsteuerpflichtiger und -befreiter Vorgang und unterliegt der Stempelsteuer (AJD). Genauer gesagt wird sie für die Bildung der Hypothekengarantie besteuert, da diese die Anforderungen von Artikel 31.2 des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) erfüllt:
- Formalisiert in einer öffentlichen Urkunde.
- Sie müssen im Grundbuchamt eingetragen sein.
- Sie haben einen bewertbaren Inhalt.
Die Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) ist eine staatlich geregelte Steuer:
Es handelt sich jedoch um eine Steuer, die durch das Gesetz 22/2009 vom 18. Dezember, das das Finanzierungssystem der Autonomen Gemeinschaften des Gemeinsamen Regimes und der Städte mit Autonomiestatut regelt und bestimmte Steuervorschriften ändert, an die Autonomen Gemeinschaften abgetreten wurde. Nach dem oben genannten Gesetz über die Finanzierung der Autonomen Gemeinschaften haben diese die Regelungskompetenz, den Steuersatz zu regeln und die Abzüge und Freibeträge festzulegen, die sie für angemessen halten.
Vor dem Hintergrund des allgemeinen politischen Rahmens möchte ich die folgenden grundlegenden Fragen hervorheben:
- Dieses Gesetz legt auch fest, dass für die Stempelsteuer diejenige Autonome Gemeinschaft zuständig ist, in deren Bezirk sich das Register befindet, in dem die Eintragung der Transaktion vorgenommen werden soll. Mit anderen Worten, wo sich die Immobilie befindet.
- Derzeit haben alle Autonomen Gemeinschaften den Steuersatz für die Stempelsteuer geregelt, mit Ausnahme der Autonomen Städte Ceuta und Melilla (in diesem Fall wird der im ITP-Gesetz festgelegte Steuersatz angewendet).
- Die Gebiete des Baskenlandes und Navarras werden durch ihr Foralregime regiert.
- Wichtig! Um die Besteuerung der Errichtung eines Hypothekendarlehens für die Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) zu kennen, ist es notwendig, die zuständige Autonome Gemeinschaft zu berücksichtigen, um zu wissen, welcher Steuersatz angewandt wird und ob es eine Ermäßigung oder einen Nachlass auf die Quote gibt.
- Wir werden uns auf die Besteuerung eines Hypothekendarlehens in der Autonomen Gemeinschaft Katalonien konzentrieren, in der ich derzeit tätig bin.
Welche Steuern fallen an, wenn ich eine Hypothek aufnehme?
Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist ein Rechtsgeschäft, das bei dokumentierten Rechtsakten steuerpflichtig ist. Wie in der Einleitung erwähnt, ist die Autonome Gemeinschaft zuständig, in der das Grundbuchamt, in das die Hypothekensicherheit eingetragen werden soll, seinen Sitz hat.
Der Steuerpflichtige ist der Kreditgeber, d.h. die Bank. Auf der Grundlage des königlichen Gesetzesdekrets 17/2018 vom 8. November, das Artikel 29 des Gesetzestextes in Bezug auf den Steuerpflichtigen in der schrittweisen Quote des AJD abändert:
Die Bemessungsgrundlage für die Stempelsteuer ist die gesamte Hypothekenschuld, die sich aus folgenden Komponenten zusammensetzt:
- Kapital
- Gewöhnliche Zinsen
- Zinsen bei verspäteter Zahlung
- Vereinbarte Nebenleistungen
- Kosten und Ausgaben
Die Summe all dieser Begriffe, d.h. der Gesamtbetrag, der mit der Bestellung der Hypothek garantiert wird, wird als Hypothekenhaftung bezeichnet. Und diese Hypothekenschuld ist, wie gesagt, die Bemessungsgrundlage, auf die der von jeder Autonomen Gemeinschaft genehmigte Steuersatz angewendet wird.
In Katalonien wurde mit dem Gesetzesdekret 12/2019 vom 9. Juli über dringende Steuermaßnahmen ein Steuersatz von 2 % für die Vergabe von Hypothekendarlehen und Krediten eingeführt, bei denen der Steuerpflichtige das Finanzinstitut ist.
Die Frist für die Zahlung und Vorlage der Stempelsteuer beträgt einen Monat ab dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde.
Welche Steuern fallen an, wenn ich mich entschließe, mein Hypothekendarlehen umzuschulden oder zu ändern?
Bei der Besteuerung der Stempelsteuer auf Novationen und Änderungen des Hypothekendarlehens muss zwischen der Novation oder Änderung der Bedingungen des Hypothekendarlehens und der Kapitalerhöhung unterschieden werden.
- Der Darlehensgeber muss ein Finanzinstitut sein.
- Die Änderung muss sich auf den Zinssatz und/oder die Laufzeit beziehen.
Jede Novation, die mit einer Änderung des Zinssatzes und der Laufzeit verbunden ist, ist von der Steuer befreit. Als steuerbefreite Novationen gelten auch Transaktionen im Zusammenhang mit:
- Einführung einer tilgungsfreien Zeit.
- Änderung des geschätzten Wertes.
- Änderung oder Abschaffung der Gebühren und der Bodenklausel.
Die übrigen Novationsvorgänge eines Hypothekendarlehens unterliegen der Stempelsteuer, sofern sie einen wirtschaftlichen Inhalt haben und in das Grundbuch eingetragen werden können.
Welche Steuer muss ich zahlen, wenn ich mich entschließe, mein Hypothekendarlehen von einer Bank zu einer anderen zu wechseln (sogenannter Gläubigerübergang)?
Die Änderung des Hypothekengläubigers, des Kreditgebers (Wechsel von einer Bank zur anderen) ist eine Transaktion, die gemäß Artikel 7 des Gesetzes 2/1994 vom 30. März über die Abtretung und Änderung von Hypothekendarlehen von der Stempelsteuer befreit ist (Actos Jurídicos Documentados).
Die einzige Voraussetzung für die Anwendung der Steuerbefreiung ist, dass sowohl der ursprüngliche Gläubiger als auch der abgetretene Gläubiger Kreditinstitute sind und dass die Hypothekenverbindlichkeit nicht geändert wird (im Falle eines Forderungsübergangs und einer Kapitalerhöhung ist der Forderungsübergang steuerfrei, die Kapitalerhöhung muss jedoch versteuert werden).
Welche Steuern fallen an, wenn ich beschließe, die bestehende Hypothek auf die Immobilie, die ich kaufe, abzutreten?
Der Übergang der Hypothek auf den Hypothekengläubiger als Folge der Übertragung der hypothekarisch belasteten Immobilie (typisches Kauf- und Verkaufsgeschäft mit Übergang der Hypothek) ist eine Transaktion, die nicht der Stempelsteuer unterliegt, da es sich um eine Transaktion handelt, die nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Übertragung der Immobilie wird im Grundbuch eingetragen, nicht der Übergang der Hypothek. In Ermangelung der in Artikel 31.2 des Grunderwerbsteuergesetzes geforderten Eintragungsfähigkeit unterliegt der Vorgang nicht der Stempelsteuer.
Welche Steuern fallen an, wenn ich mein Hypothekendarlehen kündigen möchte?
Gemäß Artikel 45.I.B.18 des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September, mit dem die überarbeitete Fassung des Gesetzes über die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer verabschiedet wurde, unterliegt die Löschung einer Hypothek der Stempelsteuer, ist jedoch von dieser befreit.
