Hypothekendarlehen

Schritt 4

Weitere häufig gestellte Fragen

Normalerweise haben alle Hypothekarkreditverträge, unabhängig vom gewählten Finanzinstitut, die gleiche Struktur, die in zwei große Blöcke unterteilt ist: die finanziellen Klauseln und die allgemeinen nicht-finanziellen Klauseln. In diesem Abschnitt beantworten wir alle möglichen Zweifel, die auftauchen können, und zwar in der Reihenfolge der Klauseln, die Sie in Ihrer zukünftigen notariellen Hypothekenkrediturkunde finden werden.

Finanzklauseln

Was ist Fremdkapital?

Das Darlehenskapital ist der Betrag, den der Käufer der Immobilie beim Finanzinstitut beantragen muss, um zusammen mit seinen eigenen Mitteln die Zahlung des in der Immobilientransaktion vereinbarten Kaufpreises leisten zu können, so dass das Darlehenskapital kurz gesagt der Geldbetrag ist, den uns das Finanzinstitut überlässt, damit wir den Kaufpreis der Immobilie, die wir kaufen möchten, bezahlen können.

Wann findet die Übergabe des Kapitals an den Schuldner statt?

Die Übergabe des Kapitals für den Kauf der Immobilie erfolgt am selben Tag, an dem der Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet wird, so dass der Käufer fast gleichzeitig und nacheinander, d. h. gleichzeitig, den Kaufvertrag unterzeichnet und unmittelbar danach die Hypothekendarlehensurkunde ausstellt, in der diese obligatorische Beziehung zwischen dem Hypothekenschuldner und dem kreditgebenden Finanzinstitut zum Ausdruck kommt.

Wie erfolgt die Übergabe des Kapitals an den Schuldner?

An dem Tag, an dem wir unser Haus kaufen, werden wir, wie oben beschrieben, zunächst den Kaufvertrag unterzeichnen, und zwar mit dem Geld, das uns am selben Tag vom Finanzinstitut ausgezahlt wird, normalerweise durch einen Bankscheck oder durch eine sofortige Überweisung über die Bank von Spanien auf das angegebene Bankkonto des Verkäufers, und dann werden wir den Darlehensvertrag unterzeichnen, in dem dieser Kapitaltransfer, seine Bedingungen und die Rückzahlungsfrist festgelegt sind.

Wie viel kann die Bank Ihnen für Ihre Hypothek leihen?

Normalerweise gehen die Finanzinstitute davon aus, dass eine Person oder eine Familie eine monatliche Hypothekarkredittilgung von 30 % bis 40 % ihres verfügbaren monatlichen Nettoeinkommens leisten kann.

Wenn wir also wissen wollen, wie hoch unsere maximale Kreditaufnahmekapazität ist, müssen wir unser gesamtes monatliches Nettoeinkommen addieren (z. B."ein Ehepaar, bei dem beide Ehepartner 2.000 € netto verdienen, hat insgesamt 4.000 € pro Monat zur Verfügung, um die finanziellen Bedürfnisse der Familie zu decken"). Auf diese Zahl müssen die oben genannten Prozentsätze (30-40 %) angewandt werden, was z. B. in dem vorgeschlagenen Szenario"zu einem Ergebnis zwischen 1.200 und 1.600 € führt", so dass, wenn die monatliche Zahlung des zu erhaltenden Kredits innerhalb dieser Schwellenwerte liegt, das Geschäft von vornherein durchführbar wäre, während im Gegenteil, wenn die daraus resultierende Zahlung oder die Summe dieser Zahlung zusammen mit der anderer früherer Schulden diese Grenzen übersteigt, das Geschäft vom Finanzinstitut kaum genehmigt werden wird.

Wie hoch ist der Anteil der Finanzierung, der mir gewährt wird?

Unbeschadet der Besonderheiten jeder einzelnen Transaktion ist es die allgemeine Regel der Finanzinstitute, keine Darlehen für einen Betrag zu gewähren, der 80 % des geschätzten Wertes der Immobilie (d. h. des Wertes, der ihr objektiv von einem Unternehmen zugewiesen wurde, das auf die Bewertung oder Schätzung von Immobilien spezialisiert ist und mit dieser Arbeit beauftragt werden muss) oder gegebenenfalls 80 % des Marktwertes, der der Immobilie vom Institut zugewiesen wurde, übersteigt.

Um eine Immobilie kaufen zu können, muss der Käufer also mindestens 20 % des Kaufpreises aufbringen, während die restlichen 80 % durch das beantragte Darlehen gedeckt werden.

Ein Beispiel:"Wenn Sie eine Wohnung mit einem Verkaufswert von 300.000 € kaufen wollen und der Schätzwert mit diesem Betrag übereinstimmt, müssen Sie über Ersparnisse in Höhe von mindestens 60.000 € verfügen, um die Wohnung kaufenzu können.

Muss ichSteuern zahlen, wenn ich mein Haus kaufe?
Esist zu bedenken, dass Immobilienkäufe und -verkäufe der indirekten Besteuerung unterliegen, d. h. der Mehrwertsteuer bei Neubauten oder der Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien. Grob gesagt, und ohne auf die Einzelheiten der Steuervorschriften einzugehen, ist es gängige Praxis, dass die steuerliche Belastung eines Immobilienkaufs etwa 10 % seiner Kosten beträgt, so dass ich zum Beispiel, wenn icheine Immobilie im Wert von 300.000 € kaufen möchte, zusätzlich 30.000 € für diese Steuern aufbringen muss".

Muss ich zusätzliche Kosten für den Kauf meiner Wohnung bezahlen?
WennSie die Kauftransaktion mit den größtmöglichen Garantien und der größtmöglichen Rechtssicherheit abschließen möchten, ist es notwendig und angemessen, den Kauf der Immobilie durch eine öffentliche Urkunde zu beurkunden, die von einem Notar genehmigt wird, d. h. von einem öffentlichen Beamten, einem Juristen, dessen Aufgabe es ist, die von ihm genehmigten Handlungen und Geschäfte zu beglaubigen und die Rechtmäßigkeit aller darin getroffenen Vereinbarungen sicherzustellen. Wenn wir den durch die Registerpublizität gewährten Schutz unseres Rechts gegenüber Dritten in Anspruch nehmen wollen, müssen wir den Kaufvertrag im entsprechenden Grundbuchamt eintragen lassen.

Beide Vorgänge, d.h. sowohl die Ausstellung der Urkunde als auch ihre Eintragung im Grundbuchamt, sind mit Kosten verbunden, die einer vom Staat festgelegten Gebühr unterliegen, die im Großen und Ganzen zwischen 1 und 2 % der Transaktionskosten betragen kann, so dass beispielsweise"wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 €, würde dies einen Gesamtbetrag zwischen 3.000 € und 6.000 € bedeuten.

Diese Beträge müssen also berücksichtigt werden, um zu wissen, wie hoch der Betrag ist, den mir mein Finanzinstitut maximal leihen kann.

Wie viel muss ich insgesamt gespart haben, um mein Haus zu kaufen?

Wenn wir eine Immobilie kaufen wollen, müssen wir zusätzlich zu dem Kapital, das uns ein Finanzinstitut leihen kann, über ein vorheriges Eigenkapital von ca. 32 % der Verkaufskosten der Immobilie verfügen, um mindestens 20 % des Preises mit unseren Ersparnissen zu decken (das ist das Minimum, das das Finanzinstitut verlangt), ca. 10 % der Transaktion, um die darauf erhobenen Steuern zu bezahlen, sowie zwischen 1 und 2 %, um die Notar- und Grundbuchgebühren zu decken.

Ein Beispiel:"Wenn wir eine Immobilie kaufen möchten, deren Verkaufspreis 300.000 € beträgt, würden sich diese 32 % auf 96.000 € belaufen; davon entsprechen 20 % dem Teil des Preises, den wir mit unseren Ersparnissen bezahlen müssen (im Beispiel 60.000 €), die anderen 20 % entsprechen dem Teil des Preises, den wir mit unseren Ersparnissen bezahlen müssen (im Beispiel60.000€).60.000 € in unserem Beispiel), 10 % für die Steuern des Vorhabens (ca. 30.000 € in unserem Beispiel) und zwischen 1 und 2 % für die Notar- und Grundbuchgebühren (d.h. in unserem Beispiel ein Höchstbetrag von ca. 6.000 €)".

Müssen für die Aufnahme einer Hypothek irgendwelche Formalitäten beachtet werden?

Damit eine Hypothek gültig ist, muss sie nach geltendem Recht im Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist es erforderlich, dass die Hypothek in einer öffentlichen, notariell beglaubigten Urkunde beurkundet wird. Um unser Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen zu können, ist es daher erforderlich, den Vorgang in einer öffentlichen Urkunde zu formalisieren und anschließend im Grundbuch einzutragen.

In jedem Fall werden alle diese Verfahren in der Regel von einer Agentur oder dem Notariat selbst durchgeführt, ohne dass sich der Käufer um die Erledigung all dieser bürokratischen Handlungen kümmern muss.

Was ist eine Zinszuschussvereinbarung?

Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Schuldner der Hypothek und dem kreditgebenden Finanzinstitut, wonach der ursprünglich vereinbarte Zinssatz zugunsten des Schuldners gesenkt wird, wenn dieser eine Reihe zusätzlicher Produkte abschließt (z. B. Versicherungsverträge, Rentenpläne, direkte Gehaltseinzahlungen, Kreditkarten, Alarmanlagen für die Wohnung usw.).

Ist es obligatorisch, neben dem Darlehen weitere Produkte abzuschließen?

Diese Frage ist insofern zu verneinen, als es derzeit strengstens verboten ist, andere Produkte zusammen mit einem Darlehen in einer Art "unteilbarem Paket" zu vermarkten.

Um diese Frage richtig zu verstehen, muss man bedenken, dass die Finanzinstitute in den letzten Jahren leider, um mehr Gewinn zu erzielen, die Vergabe von Krediten an den Abschluss zusätzlicher Produkte (wie Versicherungen, Rentenpläne, Investmentfonds, direkte Gehaltseinzahlung, Kreditkartenregistrierung, Abschluss von Sicherheitsalarmen, Finanzierung von Mobiltelefonen usw.) geknüpft haben, so dass der Kreditnehmer, wenn er keinen Kredit erhält, auch keine Kreditkarte bekommen kann.), so dass das Finanzinstitut das Geschäft ablehnen würde, wenn der Hypothekenschuldner diese Produkte nicht abschließen würde.

Angesichts dieser schlechten Bankpraxis hat die Regulierungsbehörde mit dem kürzlich erlassenen Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und strenge Vorschriften für diese Praktiken festgelegt.

So ist derzeit der gekoppelte Verkauf von Bankprodukten bei der Vergabe eines Kredits, d. h. das Angebot eines gemeinsamen Pakets, das aus dem Kredit und anderen zusätzlichen Produkten besteht, die zusammen angeboten werden, unter Androhung der Nichtigkeit jedes mit dem betreffenden Kredit verbundenen Vertrags vollständig verboten.

Gibt es Ausnahmen von dem Verbot des gebundenen Verkaufs von Produkten?

Ausgehend von einem allgemeinen Verbot des gebundenen oder gemeinsamen Verkaufs legt der Gesetzgeber eine Reihe von Ausnahmen fest, die der Verbraucher kennen sollte und die im Folgenden erläutert werden:

Erstens ist es möglich, den Abschluss des Darlehens mit anderen zusätzlichen Produkten zu verknüpfen, wenn dies von der Banco de España ausdrücklich genehmigt wird, sofern ein solches Produkt oder eine solche Dienstleistung im Vergleich zu anderen ähnlichen Produkten kompetenter Unternehmen einen eindeutigen Vorteil für den Darlehensnehmer mit sich bringt.
Darüber hinaus kann die Aufnahme des Kredits an den Abschluss einer Lebensversicherung durch den Hypothekenschuldner geknüpft werden (um die Erfüllung der eingegangenen Verpflichtung im Falle des Todes des Hypothekenschuldners zu gewährleisten) sowie an den Abschluss einer Schadensversicherung für die mit der Hypothek belastete Immobilie (um sicherzustellen, dass die Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient, im Falle eines Schadens repariert werden kann).
Darüber hinaus kann der Abschluss bestimmter verbundener Produkte durch direkte Verwandte des Schuldners verlangt werden, wenn sie bei dem Geschäft als Garanten auftreten und ihr Abschluss als Unterstützung oder Versicherung für das Kreditgeschäft dient.

Gibt es irgendein Produkt, das man zusätzlich kaufen muss?

Zusammen mit dem hypothekarisch gesicherten Darlehen müssen zwei Produkte abgeschlossen werden, nämlich eine Lebensversicherung (um die Erfüllung der eingegangenen Verpflichtung im Todesfall des Schuldners zu gewährleisten) und eine Schadensversicherung für die mit der Hypothek belastete Immobilie (um sicherzustellen, dass die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient, im Schadensfall repariert werden kann).

Auf jeden Fall sollte der obligatorische Abschluss dieser beiden Produkte nicht ausnahmslos mit dem Finanzinstitut erfolgen, das den Kredit gewährt, denn wenn wir ein ähnliches Produkt mit besseren wirtschaftlichen und Deckungsbedingungen bei einem konkurrierenden Unternehmen finden, können wir dieses zum Nachteil der von unserer Bank angebotenen Versicherung abschließen, die schlechtere Bedingungen hatte.

Was ist gebündelter Verkauf?

Der kombinierte Verkauf ist im Gegensatz zum verbundenen Verkauf der Verkauf zusätzlicher Produkte (Altersvorsorge, direkte Gehaltseinzahlung, Abschluss von Karten usw.), der getrennt erfolgt, so dass der Schuldner ein individuelles Angebot erhält, in dem die einzelnen Bedingungen jedes Produkts detailliert aufgeführt sind, so dass der Schuldner sie einzeln bewerten und in jedem Fall entscheiden kann, ob es ratsam ist, sie abzuschließen oder nicht.

Was sind die Vorteile von Produktbündeln?

Bietet uns das Finanzinstitut bei Abschluss eines bestimmten Finanzprodukts oder einer bestimmten Finanzdienstleistung eine Zinsverbilligung an, müssen wir dieses Angebot natürlich bewerten und feststellen, ob die Zinsverbilligung attraktiv genug ist oder nicht.

Auch aus operativer Sicht vereinfacht der Abschluss von Verträgen über alle Finanz- und Versicherungsprodukte und -dienstleistungen mit ein und demselben Unternehmen die von uns durchzuführenden Verwaltungsverfahren und stärkt zudem unsere künftige Verhandlungsmacht mit dem Unternehmen, denn wenn wir viele Produkte unter Vertrag haben, ist es angesichts des Risikos, uns in Zukunft als Kunden zu verlieren (was sich stark auf ihre Gewinnspanne auswirken würde), möglich, dass sie uns für künftige Verträge bessere Konditionen anbieten.

Negativ ist, dass wir, wenn wir alle unsere Produkte bei ein und demselben Unternehmen unter Vertrag nehmen, möglicherweise auf aggressivere Angebote von konkurrierenden Unternehmen verzichten, die uns einen besseren Preis oder bessere Servicebedingungen bieten könnten.

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Wie lautet die Gehaltstabelle?

Der Tilgungsplan eines Hypothekarkredits ist ein Dokument, in dem alle Zahlungen aufgeführt sind, die der Schuldner während der gesamten Laufzeit des Kredits zu leisten hat, so dass wir vor der Unterzeichnung unseres Kredits wissen, wie viele Raten wir zahlen werden, wie hoch der Betrag ist, wie hoch das Kapital und die Zinsen sind, die in jeder Rate enthalten sind, und wie hoch das getilgte Kapital und das ausstehende Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt sind.

Diese Tilgungstabelle ist ein Dokument, das vom Finanzinstitut während des Kreditverhandlungsprozesses zur Verfügung gestellt werden muss, da das Gesetz vorschreibt, dass es Teil der vorvertraglichen Informationen über das Vorhaben ist, die in das so genannte Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aufzunehmen sind. Dies garantiert den Schutz der Hypothekenkunden, da sie umfassend darüber informiert sind, wie sich ihr Darlehen während seines gesamten Lebenszyklus verhalten wird.

Wie sieht eine Auszahlungstabelle aus?

Nachfolgend eine Simulation eines Tilgungsplans für ein Darlehen von 10.000 € mit einer Laufzeit von 12 Monaten und einem Zinssatz von 5 %:

Wie wird die Höhe der einzelnen Raten berechnet?

Die Höhe jeder monatlichen Rate meines Darlehens wird durch die mathematische Formel bestimmt, die dem vereinbarten Rückzahlungssystem entspricht, auf das das beantragte Kapital, der vereinbarte Zinssatz und die vereinbarten Rückzahlungsfristen angewendet werden müssen.

Was ist die TIN?

Der Nominalzins, auch bekannt unter der Abkürzung TIN, ist der Zinssatz, den der Schuldner des Darlehens an das Finanzinstitut zu zahlen hat. Er wird durch einen bestimmten Prozentsatz bestimmt, wenn das Hypothekendarlehen zu einem festen Zinssatz vereinbart wurde, während er bei einem variablen Zinssatz durch die aktuelle Höhe des Referenzindexes zuzüglich der vereinbarten Differenz bestimmt wird.

"Wenn also beispielsweise ein fester Zinssatz von 2,5 % vereinbart wurde, beträgt der NIR des Geschäfts diese 2,5 %, während bei einem variablen Zinssatz, der sich auf den EURIBOR bezieht (der zu diesem Zeitpunkt bei 1 % lag), zuzüglich einer Differenz von einem halben Punkt, der NIR des Geschäfts zu diesem Zeitpunkt 1,5 % betragen würde.

Was ist der effektive Jahreszins?

Der effektive Jahreszins, auch bekannt unter der Abkürzung APR, ist eine finanzmathematische Formel, die es ermöglicht, die tatsächlichen Kosten eines Kredits zu ermitteln, wobei die Häufigkeit der Ratenzahlungen sowie die sonstigen Provisionen und Kosten, die der Kredit über den Nominalzins hinaus mit sich bringen kann, berücksichtigt werden.
Der effektive Jahreszins ist also der Referenzwert, den wir verwenden müssen, um die tatsächlichen Kosten unseres Kredits zu bewerten.

Wie kann ich den effektiven Jahreszins berechnen?

Der effektive Jahreszins wird anhand einer finanzmathematischen Formel berechnet, die das beantragte Kapital, den Nominalzinssatz, die Rückzahlungsdauer und die Häufigkeit der Ratenzahlung (jährlich, vierteljährlich, monatlich) sowie die zusätzlichen Kosten und Provisionen unseres Kredits berücksichtigt.

Der effektive Jahreszins unseres Kredits muss vom Finanzinstitut sowohl in den vorvertraglichen Unterlagen des Kredits als auch im Kreditvertrag selbst angegeben werden.

Wenn wir jedoch die Höhe des effektiven Jahreszinses unseres Kredits überprüfen möchten, stellt uns die Bankenaufsicht (d. h. die Bank von Spanien) einen Online-Rechner zur Verfügung, mit dem wir den effektiven Jahreszins unseres Kredits ermitteln können(hier klicken).

Was ist der Unterschied zwischen dem NIR und dem APR?

Während der NIR lediglich den nominalen Zinssatz für das Geschäft angibt, ist der effektive Jahreszins ein komplexerer Wert (um ihn zu erhalten, muss eine mathematische Formel angewendet werden), der neben dem Zinssatz weitere Variablen wie die Rückzahlungsdauer, die Häufigkeit der Zahlungen sowie andere Kosten und Gebühren des Geschäfts berücksichtigt.

Der effektive Jahreszins ist somit ein zuverlässigerer und geeigneterer Indikator für die tatsächlichen Kosten der Operation und ermöglicht den Vergleich verschiedener Darlehensoptionen mit unterschiedlichen Laufzeiten, Zinssätzen oder zusätzlichen Bedingungen (Kosten und Gebühren).

Daher sollte der Verbraucher den effektiven Jahreszins der Transaktion als Referenz nehmen, um richtig zu beurteilen, ob das erhaltene Angebot angemessen ist oder nicht, und um es mit anderen Optionen zu vergleichen, die von anderen Finanzinstituten angeboten werden können, um diejenige zu wählen, die am besten zu ihm passt.

Was sind Verzugszinsen?

Verzugszinsen, auch Verzugszinsen genannt, sind die Zinsen, die der Schuldner an den Hypothekengläubiger zahlen muss, wenn er eine oder mehrere Raten des Kredits nicht bezahlt.

Verzugszinsen sind also eine Art Strafe oder Entschädigung, die der Schuldner an die Bank oder Sparkasse zahlen muss, um sie für die Verluste und Schäden zu entschädigen, die ihr durch die Nichtbezahlung der Schuld entstehen.

Gibt es eine gesetzliche Höchstgrenze für Verzugszinsen?

Gemäß Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen dürfen die Verzugszinsen in den Fällen, in denen diese Regelung anwendbar ist (d.h. bei Krediten, die zwischen einem Verbraucher als Schuldner und einem Gewerbetreibenden als Kreditgeber für den Erwerb von Wohnraum abgeschlossen werden), den vereinbarten Kreditzinssatz nicht um 3 Prozentpunkte übersteigen.

"Wenn also beispielsweise ein fester Zinssatz von 2,5 % vereinbart wurde, dürfen die Verzugszinsen für das Darlehen 5,5 % nicht überschreiten".

Auf welchen Betrag werden die Verzugszinsen berechnet?

Gemäß Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen werden in den Fällen, in denen diese Regelung anwendbar ist (d.h. bei Krediten, die zwischen einem Verbraucher als Schuldner und einem Gewerbetreibenden als Gläubiger für den Erwerb von Wohnraum abgeschlossen werden), die Verzugszinsen auf die ausstehende und überfällige Hauptsumme, d.h. auf die unbezahlte Schuld, berechnet.

"Wenn also beispielsweise 3 Raten von 1.DieVerzugszinsen werden auf diese 3.000 € angewandt".

Die oben genannte Verordnung legt ebenfalls fest, dass diese Verzugszinsen nicht kapitalisiert werden können, so dass die Verzugszinsen nicht auf die bereits angefallenen Verzugszinsen aufgeschlagen werden können, was den Schuldner schützt und verhindert, dass er in den so genannten Anatokismus gerät, der die Schulden des Einzelnen bei dem Finanzinstitut erheblich erhöhen würde.

Wenn das Gesetz eine Höchstgrenze für Verzugszinsen vorsieht, kann dann mit dem Finanzinstitut ein höherer Zinssatz vereinbart werden?

Die Antwort auf diese Frage ist zu verneinen, denn gemäß Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen ist diese Vorschrift anwendbar (d.h. für Kredite, die zwischen einem Verbraucher als Schuldner und einem Gewerbetreibenden als Gläubiger abgeschlossen werden), für den Kauf von Wohneigentum), lassen die Grenzen für die Verzugszinsen (d. h. maximal drei Prozentpunkte über den Darlehenszinsen) keine anderslautende Vereinbarung zu, so dass eine Vereinbarung über einen höheren Zinssatz oder eine vom Finanzinstitut auferlegte Klausel mit einem höheren Prozentsatz nichtig wäre.

Wenn ich meinen Kredit nicht zurückzahlen kann und die Bank die Zwangsvollstreckung einleitet, haftet mein Betrieb dann unbegrenzt für alle anfallenden Zinsen?

Befindet sich der Schuldner in einer sehr schlechten wirtschaftlichen Lage, so dass er nicht in der Lage ist, die Kreditraten wiederholt zu zahlen, so dass sich die ausbleibenden Zahlungen der monatlichen Raten häufen, ohne dass es Anzeichen dafür gibt, dass sich die Situation ändern könnte, wird das Finanzinstitut höchstwahrscheinlich ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um zu versuchen, die entstandene Schuld und die aufgelaufenen Zinsen einzutreiben.

In diesem Fall muss man wissen, dass unsere Immobilie nicht für die gesamte Schuld haftet, sondern höchstens für den vereinbarten Höchstbetrag der Hypothekenschuld (Artikel 12 und 114 des Hypothekengesetzes), der die Darlehenssumme, die vereinbarten Zinsen, sowohl Zinsen als auch Verzugszinsen, sowie die Prozesskosten und Auslagen des Verfahrens umfasst.

Im Hinblick auf diese maximale hypothekarische Haftung der Immobilie ist es notwendig, darauf hinzuweisen, dass das Gesetz 5/2019 für nicht gezahlte Zinsen, sowohl für die Vergütung als auch für den Verzug, Grenzen festlegt, so dass unsere Immobilie nur bis zu 5 Jahren für nicht gezahlte Zinsen haften kann (Art. 114 des Hypothekengesetzes und 220 der Hypothekenverordnung).

Wenn ich vor Jahren eine Hypothek aufgenommen habe und die Zinsen für verspätete Zahlungen sehr hoch sind, haben die Gerichte dann irgendwelche Grenzen für diese Zinsen festgelegt?

Wenn Sie Ihre Hypothek vor Jahren, also vor Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019, abgeschlossen haben und Ihr Hypothekarkreditvertrag sehr hohe Verzugszinsen vorsieht, können Sie gerichtlich versuchen, diese Klausel für nichtig zu erklären, da sie missbräuchlich ist, d. h. ein unangemessenes Missverhältnis zugunsten des Finanzinstituts und zum Nachteil des Verbrauchers darstellt.

In diesem Zusammenhang ist die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu diesem Thema (Urteil 364/2016 vom 3. Juni) zu berücksichtigen, wonach Verzugszinsen, die den vereinbarten Zinssatz um 2 Prozentpunkte übersteigen, missbräuchlich sind.

Außerdem ist zu bedenken, dass, wenn die vereinbarten Verzugszinsen tatsächlich missbräuchlich wären, dies die Nichtigkeit der betreffenden Klausel zur Folge hätte, so dass sie nicht gemildert oder auf einen niedrigeren Betrag herabgesetzt werden könnten; in einem solchen Fall könnten jedoch nur Entgeltzinsen erhoben werden, nicht aber Verzugszinsen (die in der Regel höher sind und die Schuld gegenüber dem Finanzinstitut erheblich erhöhen).

Was ist ein Darlehen?

Ein Darlehen ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien, bei dem eine Partei, der so genannte Gläubiger, der anderen Partei, dem so genannten Schuldner, einen Geldbetrag leiht und der Schuldner sich verpflichtet, diesen Geldbetrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuzahlen, in der Regel durch eine über die Zeit verteilte Rückzahlung in regelmäßigen Raten (meist monatlich), bis das gesamte geliehene Kapital zurückgezahlt ist.

Da es sich um ein belastendes Geschäft handelt, erhält der Gläubiger für das Ausleihen von Geld eine Gegenleistung in Form eines vereinbarten Zinses, so dass der Schuldner dem Gläubiger neben der Rückzahlung des geliehenen Kapitals einen Zinssatz zahlt, mit dem der Gläubiger einen Gewinn erzielt.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen ist eine Darlehensart, bei der der Gläubiger angesichts des üblicherweise hohen Darlehensbetrags als zusätzliche Sicherheit für die Erfüllung der Geldverpflichtung (d. h. die Rückzahlung des geliehenen Geldes) die Bestellung eines dinglichen Pfandrechts an einer im Eigentum des Schuldners stehenden Immobilie verlangt, damit, Im Falle der Nichtzahlung hat der Gläubiger das Recht, zusätzlich zu den Vermögenswerten, die der Schuldner zur Begleichung der Schuld besitzt, im Wege der Zwangsvollstreckung die Veräußerung dieser Vermögenswerte zu verlangen, um mit dem Erlös aus der Versteigerung die Schuld zu begleichen.

Bei der Unterzeichnung eines Hypothekendarlehens werden also in Wirklichkeit zwei verschiedene Rechtsakte vollzogen. Erstens einen Darlehensvertrag und zweitens die Begründung eines dinglichen Rechts zugunsten des Hypothekengläubigers.

Wozu dient ein Hypothekendarlehen?

In Wirklichkeit kann ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung jeder gewünschten Operation verwendet werden, vom Kauf einer Immobilie oder eines Autos bis hin zur Beschaffung des erforderlichen Kapitals für die Gründung eines Unternehmens oder für eine Investition in ein bestehendes Unternehmen.

Kurz gesagt, die Bestellung eines dinglichen Rechts auf eine Immobilie, die einem Schuldner gehört, als Sicherheit für eine Darlehensoperation ist ein Mittel, das zur Finanzierung jeder Art von Operation verwendet werden kann, unabhängig von der Bestimmung des geliehenen Geldes, wenn die Vertragsparteien dies vereinbaren.

Die Realität des Marktes zeigt uns jedoch, dass die meisten Personen, die den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, angesichts der gegenwärtig hohen Immobilienpreise auf einen Kredit eines Finanzinstituts zurückgreifen, und dass die Vertragsparteien in diesen Fällen, um die Begleichung dieser Schulden für den Erwerb einer Wohnung sicherzustellen, auf die Einrichtung eines dinglichen Rechts auf die betreffende Immobilie zurückgreifen, um größere Garantien für das Kreditgeschäft zu bieten, es rentabel zu machen und somit zu gewährleisten, dass die Mehrheit der Bevölkerung Zugang zu einem Eigenheim hat.

Kann ein Hypothekarkredit nur für den Kauf eines Hauptwohnsitzes verwendet werden?

Die Antwort auf diese Frage lautet natürlich nein, so dass es zwar für die meisten Familien üblich ist, ein Hypothekendarlehen für den Kauf ihrer ersten Wohnung oder ihres gewöhnlichen Wohnsitzes, d. h. der Wohnung, in der sie die meiste Zeit des Jahres leben, aufzunehmen, dass sie aber bei ausreichender finanzieller Leistungsfähigkeit auch ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Zweitwohnung für den Urlaub aufnehmen können.

Kurz gesagt, es ist üblich, ein Hypothekendarlehen für den Erwerb des gewöhnlichen Wohnsitzes aufzunehmen, aber wenn man über ein ausreichendes Einkommen verfügt und ein Finanzinstitut dies bewilligt, steht der Aufnahme eines zweiten oder weiteren Hypothekendarlehens für den Erwerb einer zweiten Wohnung nichts im Wege.

Gibt es je nach Wohnung oder Vertragspartei Unterschiede in den geltenden Vorschriften?

In Anbetracht der Bedeutung, die der Erwerb eines Hauptwohnsitzes für eine Durchschnittsfamilie hat, gibt es eine Fülle von Rechtsvorschriften, die speziell die Hypothekarkreditgeschäfte für den Erwerb von Wohneigentum regeln und dabei einen größeren Verbraucherschutz anstreben, zum Beispiel im Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen oder in den Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Zwangsvollstreckung von Hypotheken, die einen größeren Schutz und eine vorteilhaftere Regelung für gewöhnliche Wohnungen als für alle anderen bietet.

Je nach Art der Vertragsparteien, d. h. wenn der Schuldner eine Privatperson und der Gläubiger ein Gewerbetreibender ist, oder je nach Art der gekauften Immobilie (z. B. ob es sich um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht), gelten also die einen oder die anderen Vorschriften für die Transaktion.

Generalklauseln

Was ist der Zahlungsort bei einem Hypothekarkredit?

In den Protokollen über Hypothekendarlehen ist es notwendig, dass die Parteien, insbesondere der Hypothekenschuldner, eine bestimmte Adresse angeben, da von dort aus jede Art von zuverlässiger Benachrichtigung, die die kreditgebende Stelle dem Schuldner im Zusammenhang mit allen während der Laufzeit des Darlehensvertrags auftretenden Wechselfällen zukommen lassen muss, erfolgen wird.

"Tritt beispielsweise ein Verzug ein und muss das Finanzinstitut die unbezahlte Schuld einfordern, so kann es dies tun, indem es die Forderung für diesen Verzug unter der von den Parteien festgelegten Adresse zuverlässig anmeldet".

In der Praxis wird bei den meisten Transaktionen die mit der Hypothek belastete Immobilie selbst als Zahlungsadresse für die Zwecke der Zustellung festgelegt, es sei denn, es handelt sich um einen Zweitwohnsitz, der für Urlaubszwecke genutzt wird; in diesem Fall kann vereinbart werden, dass der gewöhnliche Wohnsitz des Schuldners als Zustellungsadresse festgelegt wird.

Wie hoch ist die Anzahlung bei einem Hypothekendarlehen?

Die mit einem Hypothekendarlehen verbundene Kaution ist das Bankkonto, von dem der Schuldner die Darlehenseinnahmen abbuchen lässt, so dass die Bank oder Sparkasse uns in jedem vereinbarten Zeitraum (in der Regel Monat für Monat) eine Quittung auf dieses Konto schickt, um die entsprechende monatliche Zahlung für unser Hypothekendarlehen einzuziehen.
Wenn Sie einen Hypothekarkredit bei einem bestimmten Finanzinstitut beantragen, ist es außerdem normal und sinnvoll, dort ein Bankkonto zu haben, um die Bezahlung dieser Rechnungen für beide Seiten zu erleichtern.

Kann ein Kredit in der Währung eines anderen Landes aufgenommen werden?

Es ist in der Tat legal und durchaus möglich, einen Kredit in einer anderen Währung als dem Euro aufzunehmen, der in Spanien gesetzliches Zahlungsmittel ist. In diesem Fall werden sowohl das geliehene Kapital als auch die zu leistenden Rückzahlungen an die gewählte andere Währung (z. B.US-Dollar, japanischer Yen usw.) gekoppelt.

Ist es ratsam, einen Kredit in der Währung eines anderen Landes aufzunehmen?

Bei dieser Art von Geschäften muss sich der Verbraucher darüber im Klaren sein, dass sie ein hohes Risiko darstellen, da die bestehenden Schulden nicht nur von der monatlichen Rückzahlung, sondern auch vom Wechselkurs der betreffenden Währung abhängen. Wenn also diese andere Währung stark an Wert gewinnt und unser Einkommen in Euro ist, wird es viel teurer, die notwendigen Devisen zu haben, um jede monatliche Rate zu bezahlen, was bedeutet, dass unsere Schulden wachsen werden. Andererseits würden wir von einer Abwertung dieser Währung profitieren, wenn die Fluktuation für unsere Interessen günstig wäre.

In Anbetracht der obigen Ausführungen erscheint es nicht vernünftig, dass ein privater Verbraucher ohne umfassende Kenntnisse der Funktionsweise der Finanz- und Devisenmärkte und mit einem Einkommen in Spanien in Euro ein solches Hypothekendarlehen aufnimmt, denn je nach Schwankung dieser Währung könnte er viel Geld verlieren, wie es in den vergangenen Jahrzehnten im spanischen Finanzsektor geschehen ist, als viele Menschen, um Geld zu sparen, an den japanischen Yen gebundene Hypotheken aufnahmen und große Geldbeträge (wir sprechen von Hunderttausenden von Euro) verloren.

Wenn Sie jedoch über ein umfassendes Wissen über Finanzen und Wechselkurse verfügen oder wenn Sie ein Einkommen in dieser Währung erzielen (z. B. jemand, der seine Miete in diesem Land in dieser Währung verdient oder für ein ausländisches Unternehmen arbeitet, das sein Gehalt in dieser Währung zahlt), können Sie bei günstigen Marktbedingungen eine beträchtliche Menge Geld sparen.

Wenn ich ein Girokonto bei einer Bank habe, ist das Geld, das ich darauf habe, garantiert?

Um die Solvenz und das Vertrauen der Einleger in das spanische Finanzsystem zu gewährleisten, garantiert derzeit der so genannte Einlagensicherungsfonds, ein öffentliches Kreditinstitut, das sich aus den Beiträgen der Finanzinstitute selbst speist, bis zu 100.000 € pro Einlage.

Wenn also eine Person ein Bankkonto mit bis zu 100.000 € bei einem spanischen Finanzinstitut hat und dieses ein Liquiditäts- oder Solvenzproblem hat, das es ihm unmöglich macht, die Abhebungsanträge seiner Einleger zu erfüllen, und zwar in einem solchen Ausmaß, dass es zum Konkurs des Instituts führt.Wenn ein Sparer 100.000 Euro bei einem spanischen Finanzinstitut angelegt hat und dieses Institut ein Liquiditäts- oder Solvenzproblem hat, das es ihm unmöglich macht, den Auszahlungsanträgen seiner Einleger nachzukommen, bis hin zum Konkurs der Bank oder Sparkasse, würde der Einlagensicherungsfonds ins Spiel kommen und sicherstellen, dass die einzelnen Sparer ihr Geld bis zu der oben genannten Grenze von 100.000 Euro zurückerhalten.

Wie viel muss ich insgesamt gespart haben, um mein Haus zu kaufen?

Müssen für die Aufnahme einer Hypothek irgendwelche Formalitäten beachtet werden?

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein dingliches Recht, das an einer Immobilie (Eigentum des Schuldners) zusammen mit dem Darlehen eingeräumt wird, um die Erfüllung der Hauptverpflichtung, d. h. die Rückzahlung des geliehenen Geldes, zu gewährleisten. Daher kann das Finanzinstitut als Gläubiger bei Ausfall des Kredits ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um die Immobilie versteigern zu lassen, damit es mit dem Erlös aus dem Meistgebot das geliehene Geld und die aufgelaufenen Zinsen sowie die durch das Gerichtsverfahren entstandenen Kosten und Auslagen zurückerhalten kann.

Ist es notwendig, eine Hypothek in einer öffentlichen Urkunde zu vermerken?

Der Kauf einer Immobilie kann grundsätzlich durch ein privates Dokument zwischen Käufer und Verkäufer formalisiert werden, in dem alle Klauseln des betreffenden Vertrages festgehalten werden.

Diese Praxis ist jedoch derzeit praktisch aus der Realität des Wirtschaftsverkehrs verbannt, denn um die Rechtmäßigkeit des Vertrags sowie die Rechtssicherheit aller Parteien zu gewährleisten, ist es äußerst ratsam, dieses Kauf- und Verkaufsgeschäft vor einem Notar zu formalisieren, da dieser als öffentlicher Beamter und Experte für Privatrecht die Überprüfung der Identität der Vertragsparteien gewährleistet, die Zusicherung des Eigentums an dem zu übertragenden Vermögen sowie die Rechtmäßigkeit aller von den Parteien vereinbarten Klauseln und Bestimmungen, was zweifellos die Gewissheit bietet, dass das eingegangene Rechtsgeschäft, das im Leben eines jeden Menschen von entscheidender Bedeutung ist, in einwandfreier Weise und ohne jedes Risiko für eine der Vertragsparteien durchgeführt wird.

Wenn dies also beim Kaufvertrag der Immobilie der Fall ist, wird die Frage noch wichtiger, wenn für den Erwerb der Immobilie ein Darlehen bei einem Finanzinstitut aufgenommen werden muss, da dieses, um die Zahlung der eingegangenen Schuld zu garantieren, die Errichtung einer Hypothek auf die betreffende Immobilie verlangt, wofür als formale Voraussetzung die Erteilung einer öffentlichen Urkunde erforderlich ist, wie dies in Artikel 145 des Hypothekengesetzes gefordert wird.

Muss die Hypothek im Grundbuchamt eingetragen werden?

Neben dem formalen Erfordernis, die Hypothek durch eine notariell beglaubigte öffentliche Urkunde zu vollstrecken, ist es nämlich notwendig, dass die Hypothek in das Grundbuch eingetragen wird, in dem die Immobilie registriert ist, da dies in den geltenden Vorschriften wie Artikel 1875 des Zivilgesetzbuches oder Artikel 145 des Hypothekengesetzes vorgeschrieben ist.

Auf diese Weise wird sichergestellt, dass unsere Hypothek von zwei auf präventive Rechtssicherheit spezialisierten Beamten (d.h. dem Notar der Transaktion und dem Grundbuchamt) perfekt validiert wird, wodurch gewährleistet wird, dass das Hypothekengrundrecht allen Anforderungen und Garantien der geltenden Vorschriften entspricht.

Was ist das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine öffentliche Einrichtung, deren Zweck die Eintragung oder Anmerkung von Handlungen und Verträgen ist, die sich auf das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien beziehen.

Das Grundbuchamt ist also ein Instrument, das dem Immobilienmarkt Rechtssicherheit und Publizität verschafft, da es alle Immobilien in einem bestimmten Gebiet mit einer Beschreibung ihrer Lage, Größe und Eigenschaften sowie, was am wichtigsten und interessantesten ist, ihrer Eigentümer und der Rechte oder Lasten, die auf diesen Immobilien lasten können, erfasst.

Wie hoch sind die Kosten für die Hypothekenurkunde und ihre Eintragung?

Die Ausfertigung öffentlicher Urkunden vor einem Notar sowie ihre Eintragung im Grundbuchamt sind kostenpflichtig und werden durch eine amtliche Verordnung festgelegt, in der die von den Notaren und Urkundsbeamten zu erhebenden Gebühren anhand eines Tarifs bestimmt werden, der von mehreren Variablen abhängt, wie z. B. dem Betrag der Transaktion, der Länge des Dokuments usw.

In jedem Fall ist zu beachten, dass seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 vom 15. März, das den Immobilienkreditvertrag regelt, das Finanzinstitut die Kosten für die Gewährung des Hypothekendarlehensvertrags sowie für dessen Eintragung im Grundbuch tragen muss, da es die interessierte Partei bei der Errichtung der genannten Garantie ist.
Der Interessent sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass diese Preisüberwälzung fiktiv sein kann, denn obwohl sie gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es durchaus denkbar, dass die Banken diese Kosten je nach ihrer Marktmacht über eine Erhöhung des für die Geschäfte geltenden Zinssatzes an ihre Kunden weitergeben.

Was ist das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine öffentliche Einrichtung, deren Zweck die Eintragung oder Anmerkung von Rechtsakten und Verträgen ist, die sich auf das Eigentum und andere Rechte an Immobilien beziehen.

Das Grundbuchamt ist somit ein Instrument, das dem Immobilienmarkt Rechtssicherheit und Publizität verleiht, da es alle Immobilien in einem bestimmten Gebiet mit einer Beschreibung ihrer Lage, Größe und Eigenschaften sowie, was am wichtigsten und interessantesten ist, ihrer Eigentümer und aller Rechte oder Belastungen, die auf diesen Immobilien lasten können, enthält.

Wenn wir also eine Immobilie kaufen wollen, hilft uns das Grundbuchamt dabei, die tatsächliche Größe dieser Immobilie und ihre Eigenschaften zu erfahren, ebenso wie die Eigentümer und die möglichen Lasten, die auf der Immobilie lasten. Anhand dieser Informationen können wir den tatsächlichen Zustand der Immobilie, ihre Eigentümer und ihren tatsächlichen Wert ermitteln und dabei alle Belastungen berücksichtigen, die die Nutzung oder den Genuss der Immobilie beeinträchtigen oder einschränken können.

Was ist das Kataster?

Das Kataster ist ein öffentliches Register mit Verwaltungscharakter, das dem Finanzministerium untersteht und in dem ländliche und städtische Immobilien grafisch beschrieben sind.

Das Kataster enthält also eine Beschreibung jeder Immobilie mit Einzelheiten zu ihren physischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Merkmalen, einschließlich ihrer Lage und Katasterreferenz, ihrer Fläche, ihrer Nutzung oder Bestimmung, der Qualität ihrer Bauten, ihrer grafischen Darstellung oder ihres Marktbezugswertes.

Welche Beziehung besteht zwischen dem Kataster und dem Grundbuchamt?

Seit 2015 gibt es durch eine Gesetzesreform ein System der Koordinierung zwischen dem Immobilienkataster und dem Grundbuchamt, so dass das Grundbuchamt nach und nach die grafische Beschreibung der eingetragenen Immobilien mit ihrer Georeferenzierung auf der Grundlage der Katasterkarte aufnehmen wird.

Mit dieser neuen Funktion wird die Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt für alle Beteiligten erhöht, da durch die Einsichtnahme in das Grundbuchamt auch die Lage der Immobilie und ihre Abgrenzung bekannt sein wird.

Was muss ich tun, wenn ich wissen will, wer der Eigentümer einer Immobilie ist?

Wenn ich mit dem Gedanken spiele, eine Immobilie zu kaufen und mit dem Verkäufer zu verhandeln, ist es sinnvoll, sich zunächst zu vergewissern, dass die Person, mit der wir verhandeln, auch wirklich der Eigentümer der Immobilie ist.

Um diese Information schnell und sicher zu erhalten, fordern wir einfach eine nota simple beim Grundbuchamt an, in dem die Immobilie eingetragen ist. Auf diese Weise können wir in kürzester Zeit (am selben oder am folgenden Werktag) die Beschreibung der Immobilie, die tatsächlichen Eigentümer sowie etwaige Belastungen oder Lasten, die auf der Immobilie lasten könnten, in Erfahrung bringen, und das alles zu einem sehr niedrigen Preis, denn die nota simples kosten nur wenige Euro.

In jedem Fall muss man wissen, dass die nota simple nur informativen Charakter hat.

Was ist eine Anmeldebescheinigung?

Ein Grundbuchauszug ist ein Dokument, das vom Grundbuchamt ausgestellt wird und die Beschreibung einer Immobilie, ihr Eigentum und ihre Belastungen bescheinigt.

Im Gegensatz zur nota simple, die nur informativen Charakter hat, genießt die Registerbescheinigung den öffentlichen Glauben des Registers und ist ein Beweis ihres Inhalts gegenüber Dritten, was bedeutet, dass die Registerbescheinigung das am besten geeignete Instrument ist, wenn Sie diese Informationen erhalten möchten, um sie in einem Gerichts- oder Verwaltungsverfahren vorzulegen.

In jedem Fall ist die Registerbescheinigung aus wirtschaftlicher Sicht teurer als die nota simple.

Wie lautet die Beschreibung des Bauernhofs?

Bei der Beschreibung der Immobilie handelt es sich um die im Grundbuch eingetragenen Informationen, in denen die Merkmale der betreffenden Immobilie detailliert aufgeführt sind, wie z. B. ihre physische Lage, die Daten zu ihrer Art, ihre Grenzen oder ihre Fläche.

Wie weit reicht das Sicherungsrecht?

Unter der Erweiterung der Hypothekengarantie ist eine Reihe zusätzlicher Garantien zu verstehen, die das Hypothekengesetz dem Gläubiger des gesicherten Kredits gewährt, so dass sich die Tatsache, dass eine Hypothek auf die Immobilie besteht, in solchen Fällen auch auf die Begleitumstände auswirkt, die schließlich den Wert der Immobilie erhöhen oder für eine zusätzliche wirtschaftliche Bewertung in Frage kommen.

Welche Arten von Verlängerungen der Hypothekengarantie gibt es?

Gemäß den Artikeln 109 ff. und der besten Lehrmeinung zu diesem Thema gibt es drei Hauptarten von Erweiterungen der hypothekarischen Sicherheiten, und zwar

Natürliche Ausdehnung der Hypothek: für natürliche Zugänge, Verbesserungen an der Immobilie oder Entschädigungen, die dem Eigentümer dafür gewährt werden.
Konventionelle Erweiterung der Hypothek: Sie deckt, nur im Falle einer Vereinbarung zwischen den Parteien, bewegliche Gegenstände, die sich dauerhaft auf dem Grundstück befinden, oder deren Früchte (zum Beispiel).
Erstreckung der Hypothek auf einen Drittbesitzer: Sie beschränkt die Sicherung der Hypothek auf das bewegliche Vermögen des Grundstücks, seine Früchte oder Einkünfte, wenn das Grundstück auf einen Dritten übertragen wurde.

Was ist die natürliche Ausdehnung des Sicherungsrechts?

Die natürliche Ausdehnung der Hypothek umfasst eine Reihe von Situationen, in denen sich der Zustand der Immobilie oder des Vermögens des Eigentümers aufgrund dieser Immobilie ändert und die auch von der Erfüllung der Hauptpflicht betroffen sind. So können wir unter anderem hervorheben:

Natürlicher Zuwachs: Dies kann zum Beispiel bei einem Grundstück der Fall sein, das an einen Fluss grenzt, dessen Verlauf durch natürliche Ursachen verändert wird, was zu einer Vergrößerung der Landfläche führt.
Verbesserungen: d.h. Neuanpflanzungen, Be- und Entwässerungsarbeiten, Reparatur-, Sicherheits-, Umgestaltungs-, Komfort-, Einsparungs-, Erhöhungsarbeiten an Gebäuden oder andere ähnliche Arbeiten. Wenn also eine dieser Arbeiten durchgeführt wird und den Wert der Immobilie erhöht, sind alle diese Arbeiten auch im Falle der Nichtzahlung der Hauptverbindlichkeit haftbar ("so dass der Eigentümer zum Beispiel diese Verbesserungen nicht entfernen kann, um zu versuchen, ihren Verlust zu vermeiden, da sie auch von der Hypothek betroffen sind").
Entschädigung, die der Eigentümer der mit einer Hypothek belasteten Immobilie im Falle eines Schadens an der Immobilie erhalten kann, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht an Wert verliert und somit die Hypothekengarantie nicht beeinträchtigt wird.
Entschädigung infolge einer Zwangsenteignung aus Gründen des öffentlichen Interesses

Was ist die übliche Ausdehnung des Sicherungsrechts?

Die konventionelle Ausdehnung der Hypothekengarantie, die in Artikel 111 des Hypothekengesetzes vorgesehen ist, sieht vor, dass sie sich, sofern nichts anderes vereinbart wurde, nicht auf Folgendes erstreckt:

Bewegliche Gegenstände, die zur Zierde, zum Komfort, zum Betrieb oder zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit auf dem Grundstück aufgestellt werden (im letzteren Fall, sofern sie nicht ohne Beschädigung des Grundstücks entfernt werden können).
Die Früchte, unabhängig von ihrem Status ("z. B.die Ernte eines landwirtschaftlichen Betriebs")
Zum Zeitpunkt der Forderung nach Erfüllung der gesicherten Verpflichtung fällige und nicht gezahlte Miete(z. B. die Monatsmiete für eine solche Immobilie).

Daher erstreckt sich das Sicherungsrecht, wie bereits erwähnt, grundsätzlich nicht auf alle diese Gegenstände, doch wäre dies möglich, wenn es ausdrücklich vereinbart wird.

Wie weit reicht das Sicherungsrecht gegenüber dem Drittbesitzer?

Diese gesetzliche Bestimmung, die sich aus Artikel 112 des Hypothekengesetzes ergibt, besagt, dass sich die Hypothekengarantie im Falle des Übergangs der Immobilie auf einen Dritteigentümer weder auf die beweglichen Sachen, die dieser dauerhaft in den Gebäuden untergebracht hat, noch auf die Einbauten, die nicht aus Reparatur-, Sicherheits- oder Umbauarbeiten bestehen, erstreckt, sofern sie alle vom neuen Eigentümer bezahlt worden sind.

"Wenn also beispielsweise der neue Eigentümer der Immobilie einen abnehmbaren Swimmingpool auf der Immobilie installieren würde, bliebe diese im Falle einer Zwangsvollstreckung Eigentum dieses Dritten, da sich die Hypothekengarantie nicht darauf erstreckt".

Siehe weitere häufig gestellte Fragen

Was ist der außergerichtliche Verkauf der hypothekarisch belasteten Immobilie?

Unter dem außergerichtlichen Verkauf einer hypothekarisch belasteten Immobilie versteht man das Verfahren, bei dem im Falle der Nichterfüllung des Hypothekendarlehens die Vollstreckung der Sicherheit, d. h. der Versuch, die hypothekarisch belastete Immobilie zu veräußern, um die für die Rückzahlung der Schuld erforderlichen Mittel zu erhalten, nicht in einem gerichtlichen Verfahren, sondern in einem gesonderten Verkaufsverfahren erfolgt, das vor einem Notar durchgeführt wird.

Wann ist ein außergerichtlicher Verkauf der verpfändeten Immobilie möglich?

Bei Nichtzahlung des durch das dingliche Grundpfandrecht gesicherten Kredits kann mit diesem Verfahren nur dann versucht werden, die verpfändete Immobilie zu versteigern, wenn dies in der betreffenden Hypothekenurkunde ausdrücklich vereinbart wurde.

Wurde dies hingegen nicht ausdrücklich vereinbart, muss der Gläubiger auf das entsprechende gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren zurückgreifen.

Welche Voraussetzungen muss meine Hypothek erfüllen, damit ein außergerichtlicher Verkauf der belasteten Immobilie vereinbart werden kann?

Damit die Vereinbarung über den Rückgriff auf dieses außergerichtliche Verkaufsverfahren im Falle der Nichterfüllung gültig ist, muss eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein, von denen die wichtigsten die folgenden sind:

Erstens muss diese Besonderheit in einer vom Rest der Urkunde getrennten Bestimmung vereinbart werden. Damit will der Gesetzgeber hervorheben und betonen, wie wichtig es ist, sich für diese Option zu entscheiden, damit der Schuldner sich dessen voll bewusst ist und die Existenz dieser Vereinbarung nicht ignoriert, wenn sie unter vielen anderen Vertragsklauseln "versteckt" ist.
Ebenso kann diese Art von Verfahren nur dann vereinbart werden, wenn bei der Bestellung der betreffenden Hypothek die durch die Hypothek gesicherte Verbindlichkeit und die darauf entfallenden gewöhnlichen oder Verzugszinsen ausdrücklich festgelegt werden, so dass der Schuldner von vornherein weiß, wie hoch die Verbindlichkeit ist, für die diese Immobilie, die im Falle der Nichtzahlung auf diesem außergerichtlichen Weg versteigert werden würde, maximal haftet.
Außerdem muss in der Gründungsurkunde ausdrücklich der Schätzwert angegeben werden, mit dem die Interessenten die Immobilie bewerten, damit dieser Wert in der Versteigerung zugrunde gelegt werden kann, wobei zu beachten ist, dass dieser Wert nicht von dem in der unmittelbaren Zwangsvollstreckung festgesetzten Wert abweichen darf (mit dieser Bestimmung will der Gesetzgeber den Verbraucher vor möglichen missbräuchlichen Schätzungen schützen, die unzureichend wären und dem Schuldner schaden würden).
Außerdem muss die vom Hypothekengläubiger angegebene Anschrift für die Zustellung von Ladungen und Mitteilungen angegeben werden sowie die Person, die gegebenenfalls den Kaufvertrag im Namen des Hypothekengläubigers zu unterzeichnen hat (der Gläubiger selbst kann benannt werden).
Ist das Hypothekendarlehen mit einem variablen Zinssatz ausgestattet, muss der Gläubiger dem Antrag auf außergerichtlichen Verkauf ein zuverlässiges Dokument beifügen, aus dem hervorgeht, dass die ausstehende Schuld in der von den Parteien in der Hypothekenurkunde vereinbarten Weise beglichen worden ist.

Wie wird der außergerichtliche Verkauf meiner Immobilie ablaufen?

Wenn die gesicherte Schuld tatsächlich nicht bezahlt wird und dieses Verfahren in der Gründungsurkunde vereinbart wurde, richtet der Gläubiger einen Antrag an einen Notar (der aus dem Ort stammen muss, in dem sich die Immobilie befindet), um dieses Verfahren einzuleiten, wobei er die Einzelheiten der Nichtzahlung zusammen mit der entsprechenden eingetragenen Hypothekenurkunde angibt.

Nach Prüfung aller Unterlagen teilt der betreffende Notar dem Schuldner diesen Umstand mit, damit er innerhalb einer bestimmten Frist die bestehenden Schulden begleicht (und so die Möglichkeit erhält, die fälligen Beträge zu zahlen und den Verlust seiner Wohnung zu vermeiden).

Nach Ablauf der gewährten Frist, ohne dass der Aufforderung Folge geleistet wird, findet die Versteigerung der Immobilie statt, die derzeit nur einmal elektronisch über das Versteigerungsportal der staatlichen Agentur des Amtsblattes des Staates (Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado) durchgeführt wird. Bei dieser Versteigerung werden alle Gebote von Bietern, die die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfüllen, zugelassen, und der Zuschlag wird dem Höchstbietenden erteilt (d. h. der Höchstbietende wird zum "Gewinner" der Versteigerung erklärt), und wenn er den betreffenden Betrag zahlt, wird die Immobilie zugeschlagen, während sie, wenn es keinen Bieter gibt, dem Hypothekengläubiger zum festgelegten Wert zugeschlagen wird.

Was kann ich als Verbraucher tun, wenn in meinem Vertrag eine missbräuchliche Klausel über dieses außergerichtliche Verkaufsverfahren enthalten ist?

Um Missbrauch zu vermeiden, der von professionellen Gläubigern gegenüber Verbraucherschuldnern ausgeübt werden kann, sieht das Gesetz natürlich eine Reihe von Vorsichtsmaßnahmen oder Schutzmaßnahmen vor, die den Verbraucher für den Fall schützen können, dass die für den außergerichtlichen Verkauf festgelegten Bedingungen missbräuchlich sind.

Wenn der betreffende Notar also der Ansicht ist, dass eine der Klauseln in dieser Bestimmung missbräuchlich ist, ist er laut Gesetz verpflichtet, den Schuldner darüber zu informieren, damit dieser die Entscheidungen treffen kann, die seine Rechte am besten schützen. Hält der Schuldner aufgrund dieser Mitteilung die Klausel für missbräuchlich und erhebt er Klage, so wird das notarielle Versteigerungsverfahren bis zur endgültigen Klärung der Angelegenheit im Rahmen des genannten Gerichtsverfahrens ausgesetzt.

Wer ist der Bürge?

Der Bürge oder die Bürgschaft für ein Hypothekendarlehen ist die Person, die sekundär für die Erfüllung der Hauptverpflichtung bürgt, so dass, wenn der Hauptschuldner das betreffende Darlehen zurückzahlt, der Bürge oder die Bürgschaft die Raten des nicht zurückgezahlten Darlehens zahlen muss.

So erwirbt z. B. im klassischen Fall einer Bürgschaft zwischen Eltern und Kindern der Sohn als Hauptschuldner ein Haus für sich selbst, so dass er die monatlichen Raten des Darlehens zahlen muss. DieEltern werden jedoch als Bürgen in das Geschäft einbezogen, so dass sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Sohnes (z. B. wegen Arbeitslosigkeit) die Zahlung dieser Schuld übernehmen müssen.

Wann muss die Maßnahme durch einen Dritten garantiert werden?

Im Allgemeinen wird die Notwendigkeit, ein Kreditgeschäft mit einer Hypothekenbürgschaft abzusichern, nur dann gegeben sein, wenn der oder die Schuldner im Verhältnis zur eingegangenen Schuld nur über eine geringe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügen, so dass das Finanzinstitut angesichts der Zweifel oder Befürchtungen, die durch einen möglichen Verlust der Zahlungsfähigkeit der Schuldner hervorgerufen werden, die Anwesenheit eines Bürgen als zusätzliche Sicherheit für das Geschäft verlangt, damit im Falle eines tatsächlichen Verlusts der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, der dazu führen würde, dass der Hauptschuldner die Schuld nicht zurückzahlen kann, fordert das Vorhandensein eines Bürgen als zusätzliche Garantie für das Vorhaben, damit für den Fall, dass dieser Verlust der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit tatsächlich eintritt und der Hauptschuldner nicht in der Lage ist, die Schulden zurückzuzahlen, ein Dritter mit ausreichendem Einkommen oder Vermögen für die regelmäßige Begleichung der Schulden garantieren kann.

Welche Art von Garantien gibt es?

Im Großen und Ganzen gibt es Gesamtbürgschaften, die die Gesamtheit der eingegangenen Schulden und deren Zinsen garantieren, und im Gegensatz dazu gibt es auch zeitlich oder betragsmäßig begrenzte Bürgschaften, bei denen die Haftung auf einen vereinbarten Betrag oder einen bestimmten Zeitraum beschränkt ist, so dass sie nach Ablauf dieses Zeitraums nicht mehr für einen möglichen Zahlungsausfall haften.

Welche Risiken birgt das Indossament?

Die Risiken einer Bürgschaft für einen Dritten liegen auf der Hand, denn wenn der Dritte das Darlehen nicht zurückzahlt, sind wir diejenigen, die dafür aufkommen müssen, wenn das Eigentum an der mit einer Hypothek belasteten Immobilie nicht uns, sondern dem Hauptschuldner gehört, so dass der Bürge kurz gesagt eine Hypothekenschuld für ein Haus bezahlt, das ihm nicht gehört.

Ebenso muss der Bürge als relevanteres Risiko wissen, dass er für die verbürgte Schuld mit seinem gesamten Vermögen haftet, so dass, wenn er nicht in der Lage ist, eine der beiden Schulden zu begleichen, aber über Eigentum oder Vermögen auf seinen Namen verfügt, das Finanzinstitut diese angreifen könnte, was sogar dazu führen könnte, dass er sein eigenes Haus verliert, wie es in vielen Fällen geschehen ist, was zu dramatischen Situationen geführt hat, in denen mehrere Generationen derselben Familie (Kinder und Eltern) alle das Eigentum an ihrem Haus verloren haben.

Ist es angemessen, eine dritte Partei zu unterstützen?

Die Antwort auf diese Frage muss ein klares "Nein" sein. Die Risiken eines Sicherheitengeschäfts sind sehr hoch, da sie das Vermögen einer Familie gefährden können, sogar das mehrerer Generationen derselben Familie. Es wird daher dringend empfohlen, dieses Mittel zu vermeiden, und zwar um jeden Preis, da es zu sehr ernsten und sehr unangenehmen Situationen für die Parteien führen kann.

Welche anderen Arten von Garantien können wir finden?

Neben der Bürgschaft gibt es weitere Möglichkeiten, zusätzliche Sicherheiten zu stellen, wie z. B. die Verpfändung von Vermögenswerten. So kann ein Hypothekenschuldner, der Börsenwerte besitzt, diese Aktien im Falle eines Ausfalls zugunsten des Finanzinstituts verpfänden, so dass dieses über zusätzliche Sicherheiten verfügt, um das Kreditgeschäft zu genehmigen und zu gewähren.

Was ist eine Vollmacht?

Eine Vollmacht ist eine öffentliche Urkunde, mit der eine Person, der so genannte Vollmachtgeber, einem Dritten, dem so genannten Bevollmächtigten, die Befugnis überträgt, ihn zu vertreten, damit er in seinem Namen und mit seinem Recht ein Rechtsverfahren oder ein Geschäft abwickeln kann.

Welche Arten von Befugnissen können wir finden?

Im Großen und Ganzen lassen sich die so genannten allgemeinen Vollmachten unterscheiden, bei denen der Vollmachtgeber der bevollmächtigten Person die Befugnis erteilt, in seinem Namen alle Arten von Rechtshandlungen oder Geschäften vorzunehmen (z. B. eine Immobilie zu kaufen, sie mit einer Hypothek zu belasten, eine Erbschaft anzunehmen, Verwaltungsverfahren durchzuführen, Rechtsmittel einzulegen usw.). Diese Vollmachten, die eine offensichtliche Befugnis beinhalten, da einem Dritten die Befugnis erteilt wird, in unserem Namen jede Handlung mit sehr hoher wirtschaftlicher Bedeutung vorzunehmen, müssen sehr restriktiv und nur zugunsten von Personen erteilt werden, zu denen wir absolutes Vertrauen haben.

Die so genannten Spezialvollmachten sind dagegen solche, bei denen der Umfang der Befugnisse auf eine einzige bestimmte Handlung oder ein bestimmtes Geschäft beschränkt ist, so dass die bevollmächtigte Person in unserem Namen nur die in der Vollmacht genannte spezifische Handlung vornehmen kann, aber nicht mehr.

Was ist eine Vollmachtsklausel in einer Hypothek?

Die Vollmachtsklausel einer Hypothek stellt eine Vereinbarung dar, mit der der Schuldner der Hypothek dem Finanzinstitut, das das Darlehen gewährt, eine Vollmacht erteilt, damit dieses von sich aus den entsprechenden Teil unserer Hypothek berichtigen oder korrigieren kann, um die Eintragung der Hypothek im Grundbuch zu erreichen.

Wozu dient die Vollmachtsklausel in einer Hypothek?

Damit ein dingliches Grundpfandrecht wirksam begründet werden kann, muss es nach geltendem Recht im Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist gewährleistet, dass dieses Grundpfandrecht im Grundbuch vor Dritten geschützt ist, die die Immobilie als Sicherheit für andere Schulden nutzen wollen.

So kann es in der notariellen und registerlichen Praxis vorkommen, dass die Hypothekendarlehensurkunde kleine materielle Fehler, Ungenauigkeiten oder ungenaue Angaben enthält, die, wenn sie vom Grundbuchbeamten, der sie eintragen muss, bemerkt werden, zu einer negativen Einstufung durch diesen führen, d.h. zu einer Ablehnung der Eintragung dieser Hypothek, weil sie diese Ungenauigkeiten oder geringfügigen Bestimmungen enthält, die das Hindernis verursacht haben.

Zur Erleichterung dieses Prozesses der Berichtigung des Fehlers in der Urkunde wird daher eine Vollmacht zugunsten des Gläubigers erteilt, so dass dieser allein, im Namen und im Auftrag beider Parteien (d. h. Schuldner und Gläubiger) eine Berichtigungs- oder Korrektururkunde ausstellen kann, um diese Fehler zu berichtigen und so die beabsichtigte Eintragung des dinglichen Hypothekenrechts zu erreichen.

Gibt es Grenzen für die Vollmachtsklausel in einer Hypothek?

Natürlich beschränkt sich diese Vollmacht auf die Korrektur oder Berichtigung von materiellen Fehlern, die nicht den Kern des Vertrages betreffen, aber sie ermöglicht es dem Finanzinstitut in keinem Fall, den Vertrag einseitig zu seinen Gunsten zu ändern und dabei grundlegende Aspekte des Vertrages, wie den Darlehensbetrag, die Rückzahlungsfrist, den Zinssatz usw., zu beeinflussen.

Was ist eine Versicherung?

Ein Versicherungsvertrag ist ein Rechtsgeschäft, bei dem sich eine Partei, der so genannte Versicherer, verpflichtet, im Falle des Eintretens eines ungewissen Ereignisses einen bestimmten Geldbetrag oder eine Leistung zugunsten der Gegenpartei, des so genannten Versicherten, zu erbringen.

"So deckt beispielsweise eine Hausratversicherung Risiken ab, die zu einer Zerstörung oder Beschädigung des Hauses führen können, wie etwa eine Gasexplosion, die den Ruin der Immobilie zur Folge haben könnte".

Ist der Abschluss einer Schadensversicherung bei der Aufnahme einer Hypothek obligatorisch?

Artikel 8 des Gesetzes 2/1981 vom 25. März 1981, das den Hypothekenmarkt regelt, schreibt vor, dass hypothekarisch belastete Immobilien gegen Schäden in Höhe des geschätzten Wertes versichert sein müssen.

Dadurch wird sichergestellt, dass die Versicherungsgesellschaft im Falle einer Beschädigung der mit der Hypothek belasteten Immobilie diese repariert und so den Marktwert der Garantie wiederherstellt, was verhindert, dass diese an Wert verliert und das Finanzinstitut im Falle eines möglichen Ausfalls des Kredits seine Schulden nicht durch eine Versteigerung eintreiben kann, da der Wertverlust durch diese Beschädigung oder Wertminderung entstanden ist.

Das neue Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen legt ebenfalls die Verpflichtung zum Abschluss einer Schadensversicherung bei der Aufnahme einer Hypothek auf eine Immobilie fest.

Wenn ich bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens eine Schadensversicherung abschließe, muss ich diese dann zwingend bei der gleichen Stelle abschließen, die mir das Darlehen gewährt?

Die Antwort in diesem Fall ist kategorisch nein, da dies in Artikel 17 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen festgelegt ist.

Wenn wir es also wünschen, können wir diese Schadensversicherung mit demselben Unternehmen (über dessen Versicherungsgesellschaft) abschließen, aber wenn wir im Gegenteil eine andere Versicherungsgesellschaft finden, die uns ähnliche Bedingungen, aber mit einer niedrigeren Prämie anbietet, ist das kreditgebende Finanzunternehmen gezwungen, diese Versicherung zum Nachteil seiner eigenen zu akzeptieren.

Auch das Finanzinstitut, das uns das Darlehen gewährt, kann uns keine Kosten für die Untersuchung der von uns gewählten Police in Rechnung stellen.

Ist der Abschluss einer Lebensversicherung bei der Aufnahme einer Hypothek obligatorisch?

Streng genommen ist der Abschluss einer Lebensversicherung, anders als bei der Schadensversicherung, bei der Aufnahme einer Hypothek nicht zwingend erforderlich.

Nicht minder zutreffend ist jedoch, dass Artikel 17 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen (anwendbar, wenn der Schuldner ein Verbraucher, der Kreditgeber ein Gewerbetreibender ist und das Darlehen für den Erwerb eines Eigenheims bestimmt ist) vorsieht, dass Finanzinstitute die Gewährung des Hypothekendarlehens vom Abschluss einer Lebensversicherung durch den Schuldner abhängig machen können. In einem solchen Fall kann der Schuldner wählen, ob er diese Versicherung bei der eigenen Versicherungsgesellschaft des Finanzinstituts abschließt oder ob er ein besseres Angebot bei einer anderen konkurrierenden Versicherungsgesellschaft findet.

In jedem Fall wird es als sehr ratsam angesehen, für diese Fälle eine Lebensversicherung abzuschließen, da im Falle des Todes des Hauptschuldners, wenn sie nicht abgeschlossen wird, die eingegangenen Schulden auf die Erben übergehen, die, wenn sie nicht über eine ausreichende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügen (wie es z. B. beim Tod eines Elternteils mit minderjährigen Kindern der Fall sein kann), in eine sehr schwierige wirtschaftliche Lage geraten können.

Gibt es eine zusätzliche Versicherung, die sich lohnen könnte?

Neben der Schadensversicherung und der Lebensversicherung gibt es inzwischen auch Versicherungsgesellschaften, die die vorübergehende Begleichung der Schulden für den Fall versichern, dass der Schuldner arbeitslos wird.

Wenn der Schuldner also seine Hypothekenzahlungen problemlos leisten kann, aber plötzlich seinen Arbeitsplatz verliert und aufgrund des fehlenden Einkommens nicht mehr in der Lage ist, die monatliche Rückzahlung seines Kredits zu leisten, käme in diesem Fall die Versicherungsgesellschaft ins Spiel, die die entsprechenden Rückzahlungen bis zu dem im Versicherungsvertrag vereinbarten Betrag oder einer zeitlich begrenzten Grenze übernimmt.

Diese Option ist zwar nicht sehr verbreitet, kann aber für Personen von Interesse sein, die eine hohe monatliche Hypothekenzahlung und wenig Vermögen oder Ersparnisse haben, so dass sie bei plötzlicher Arbeitslosigkeit große Schwierigkeiten haben könnten, ihre Kreditrückzahlungen zu leisten.

Kann eine mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft werden?

Die Tatsache, dass eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, hindert die Eigentümer natürlich keineswegs daran, sie zu verkaufen. Wenn sie also die Immobilie auf den Markt bringen und einen Käufer finden, wird der Verkauf kein Problem sein.

Was geschieht mit den Schulden, wenn eine mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft wird?

Beim Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie ist es üblich, dass der Käufer, sofern er über die erforderlichen Mittel verfügt, einen Teil des Kaufpreises an das kreditgebende Finanzinstitut abführt, um die durch die Hypothek verbürgte Altschuld zu begleichen, so dass die Immobilie lastenfrei wird und das Problem gelöst ist.

Was kann ich tun, wenn ich mein neues Haus nicht bar bezahlen kann und es bereits mit einer Hypothek belastet ist?

Wenn ich ein Haus kaufen möchte, aber nicht über die erforderlichen eigenen Mittel verfüge und daher auf eine Fremdfinanzierung durch ein Finanzinstitut (d. h. ein Hypothekendarlehen) zurückgreifen muss, die Wohnung oder das Haus, das ich kaufen möchte, aber bereits mit einer Hypothek des derzeitigen Eigentümers belastet ist, habe ich im Wesentlichen zwei Möglichkeiten:

Die erste Möglichkeit besteht darin, ein anderes Finanzinstitut zu finden, das mir ein Darlehen zur Zahlung des Kaufpreises gewährt, und die betreffende Immobilie zu kaufen, wobei ein Teil des Kaufpreises an den Verkäufer und ein Teil an das Finanzinstitut geht, das dem Verkäufer das Darlehen gewährt hat, so dass die Immobilie von der vorherigen Hypothek befreit und mit der neuen Hypothek belastet wird, die dieses neue Darlehen garantiert.
Oder Sie entscheiden sich gegebenenfalls für eine Hypothekenübernahme, d. h. Sie verhandeln mit dem derzeitigen Finanzinstitut des Verkäufers, um das Eigentum an diesem Darlehen zu erwerben, so dass wir dem Verkäufer nur den Teil des Preises aushändigen, der zwischen dem vereinbarten Verkaufspreis und den bestehenden Schulden liegt, wobei der neue Eigentümer von da an die bestehenden Schulden übernimmt.

Wenn ich als Käufer das bereits bestehende Hypothekendarlehen übernehme, bleiben dann die Bedingungen dieses Darlehens unverändert?

Bei einem Forderungsübergang auf den Hypothekengläubiger bleiben nämlich, wenn nichts anderes vereinbart wird, die Bedingungen des Geschäfts unverändert, mit der einzigen Änderung, dass von nun an nicht mehr der frühere Eigentümer, sondern der neue Eigentümer der Immobilie zur Zahlung verpflichtet ist.

Wenn ich als Käufer das bereits bestehende Hypothekendarlehen übernehme, kann ich dann mit dem Finanzinstitut neue Bedingungen aushandeln?

Wenn zwischen den Parteien eine Vereinbarung getroffen wird, die sich auf die wesentlichen Elemente des Vertrags auswirkt, wie z. B. die Höhe des Darlehens, die Rückzahlungsfrist, den anwendbaren Zinssatz usw., ist es natürlich kein Problem, den Forderungsübergang mit dieser Änderung der Bedingungen durchzuführen, aber in diesem Fall haben wir es mit einem Forderungsübergang und einer Novation des Hypothekendarlehens zu tun, da diese beiden Umstände zusammen auftreten, d. h. der Wechsel des Schuldners und die Änderung der wesentlichen Bedingungen des Vertrags.

Wie lauten die Klauseln zur Abtretung von Informationen in einer Hypothek?

Im Rahmen der Informationsübermittlungsklausel(n) erklärt sich der Schuldner damit einverstanden, dass der Gläubiger die Einzelheiten der Transaktion an eine Reihe von Datenbanken übermittelt und im Falle der Nichtzahlung an Datenbanken mit unbezahlten Schulden weitergibt, damit Dritte von der Situation Kenntnis erlangen können.

Was ist die CIRBE?

Die Zentrale Kreditauskunftei (CIRBE) ist eine Datenbank der spanischen Zentralbank, in der Informationen über Kredite, Bürgschaften und andere laufende Risiken, die Finanzinstitute mit ihren Kunden haben, gesammelt werden.

Wenn also ein Finanzinstitut eine Kredittransaktion formalisiert, übermittelt es die Transaktion (Schuldnerdaten, Betrag usw.) an die CIRBE, damit sie dort registriert werden kann. Dieses Verfahren bedeutet, dass jede Einrichtung, wenn ein Kunde einen Kredit beantragt, diese Datenbank abfragen kann und tatsächlich weiß, welche früheren Schulden diese Person bei anderen Kreditinstituten hat, was es ihr ermöglicht, die Rentabilität des Geschäfts ordnungsgemäß zu beurteilen.

Daher kann diese Übermittlung personenbezogener Daten von Banken an CIRBE nur erfolgen, wenn der Schuldner in der entsprechenden Klausel über die Übermittlung von Informationen seine Zustimmung gegeben hat.

Wozu kann ein Finanzinstitut meine Daten übermitteln?

Die Finanzinstitute können auch Daten über ihre Kunden und deren Transaktionen an Datenbanken übertragen, die auf die Analyse von Kreditgeschäften spezialisiert sind, um eine Datenbank aufzubauen, mit der die Rentabilität künftiger Transaktionen analysiert werden kann. Kurz gesagt, derzeit ist es mit Hilfe von Big-Data-Techniken möglich, durch die Analyse des Verhaltens vergangener Kreditoperationen die Entwicklung zukünftiger aktueller Kreditoperationen vorherzusagen, so dass diese Übertragung die notwendigen Informationen für die Datenbestände liefert, mit denen die Finanzinstitute Analysen und Studienentscheidungen treffen.

Was sind Inkassoakten?

Bei schwerwiegender und wiederholter Nichtzahlung der Verbindlichkeiten des Schuldners kann das Finanzinstitut, wenn dies im Darlehensvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, die Daten des Schuldners an Ausfalldateien ("wie RAI oder ASNEF") übermitteln. In diesen Fällen übermittelt die Bank oder Sparkasse also diese Nichtzahlung und die Daten des Schuldners an die Ausfalldatei, woraufhin sie jedem, der diese Datenbanken durchsucht, zur Verfügung stehen.

Wenn also die Nichtzahlung und die Eintragung in die Ausfalldatenbank erfolgt, stehen die Daten des Schuldners in Zukunft jedem, der diese Datenbanken durchsucht, zur Verfügung, wenn der Schuldner eine neue Kredittransaktion durchführen oder einen Vertrag über eine Dienstleistung abschließen möchte, die mit regelmäßigen Ratenzahlungen verbunden ist, die mit einer Nichtzahlung verbunden sein können (wie Wasser, Strom, Gas, Telefon usw.).), werden diese Unternehmen, wenn sie eine vorherige Suche in diesen Dateien durchführen und ihr Name darin auftaucht, misstrauisch gegenüber der Zahlungsfähigkeit des Schuldners und werden das Geschäft oder die Inanspruchnahme der Dienstleistung ablehnen, mit dem offensichtlichen zukünftigen Schaden, den dies für diese Person bedeutet.

Kann ich die Weitergabe dieser Informationen an Dritte verweigern?

Grundsätzlich ist dies möglich, aber es ist sehr wahrscheinlich, dass das Finanzinstitut in einem solchen Fall die Unterschrift verweigert, da die Übermittlung von Daten über Kreditgeschäfte an diese Datenbanken für alle Banken und Sparkassen ein sehr nützliches Instrument für die Verwaltung und Gewährung von Risiken darstellt.

Was ist eine Hypothekeneinschränkung?

Die Einbehaltung der Hypothek ist eine Situation, die eintreten kann, wenn der Schuldner nach Beginn der Laufzeit des Kredits beschließt, zu einem anderen Finanzinstitut zu wechseln, das bessere Konditionen bietet. In einem solchen Fall tritt der Vorbehalt ein, wenn die Bank oder Sparkasse, die das ursprüngliche Darlehen gewährt hat, nach dem Angebot der anderen Einrichtung ein besseres Gegenangebot unterbreitet, das den Schuldner daran hindert, seine Hypothek an eine andere Einrichtung zu übertragen.

Wenn ich mich entschlossen habe, meine Hypothek zu einer anderen Bank zu wechseln, kann mich die Bank, die mir ursprünglich den Kredit gewährt hat, daran hindern?

Bislang war dies in der Tat möglich, so dass das ursprüngliche Finanzinstitut, das das Angebot der Konkurrenz an seinen Kunden verbesserte, das Recht hatte, es zu behalten und den Forderungsübergang des Hypothekengläubigers zu vermeiden.

Die jüngste Gesetzesänderung durch das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen hat diese Problematik jedoch völlig verändert, so dass heute, wenn das ursprüngliche Finanzinstitut dem Schuldner ein Gegenangebot macht, dieses vom Schuldner freiwillig angenommen werden kann oder nicht, so dass das Finanzinstitut die Macht verloren hat, seinen Kunden einseitig zu behalten, indem es das Angebot der konkurrierenden Bank oder Sparkasse verbessert.

Wie wird dieser Forderungsübergang durchgeführt?

Für den Fall, dass die Vorschriften des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen (d.h. von Verträgen zwischen Verbraucherschuldnern und professionellen Kreditgebern für den Erwerb von Wohnraum) anwendbar sind, werde ich, wenn ich als Schuldner ein Angebot von einer anderen Bank oder Sparkasse als meiner derzeitigen erhalte, in dem die Bedingungen meines Hypothekendarlehens verbessert werden, wenn ich dieses Angebot annehme, diesen Umstand meiner derzeitigen Einrichtung mitteilen, damit sie davon Kenntnis hat.

In Anbetracht dieser Mitteilung muss mein derzeitiges Finanzinstitut innerhalb von 7 Kalendertagen eine Bescheinigung über die ausstehenden Forderungen vorlegen, damit das neue Institut sicher weiß, wie hoch der abzutretende Betrag ist.

Nach Erhalt der Bescheinigung kann das derzeitige kreditgebende Institut seinem Kunden innerhalb der folgenden 15 Kalendertage ein Gegenangebot machen, das der Kunde freiwillig annehmen kann oder auch nicht. Während dieser 15-tägigen Frist kann der Gläubiger nicht in Anspruch genommen werden.

Nach Ablauf dieser 15-tägigen Frist, in der das Gegenangebot unseres derzeitigen Unternehmens nicht angenommen wurde, kann die Novationsurkunde förmlich ausgefertigt werden, wobei es ausreicht, wenn das neue Finanzunternehmen erklärt, dass es den geschuldeten Betrag an das Gläubigerunternehmen gezahlt hat, wie in der vorgelegten Bescheinigung angegeben.

Wie hoch ist die Gebühr für den Gläubigerwechsel?

Hierbei handelt es sich um die Gebühr, die das Finanzinstitut, das uns ursprünglich das Darlehen gewährt hat, von uns verlangen kann, wenn wir uns nachträglich entschließen, die Bank oder Sparkasse zu wechseln und unser Darlehen auf ein anderes Institut zu übertragen, das uns bessere Konditionen bietet (sei es in Bezug auf den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist, das gewährte Kapital usw.).

Ist es rechtens, dass das Finanzinstitut eine Gebühr für den Wechsel des Gläubigers verlangt?

Dies ist natürlich möglich und legal, sofern diese Gebühr und ihre möglichen Beträge zuvor im Darlehensvertrag vereinbart wurden und alle Anforderungen an die Transparenz und Unlauterkeit der betreffenden Vertragsklausel sowie die gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen erfüllt sind.

Wie hoch ist der Höchstbetrag, den mir das Finanzinstitut derzeit für einen Gläubigerwechsel in Rechnung stellen kann?

Gemäß Artikel 3 des Gesetzes 2/1994 können bei Hypothekendarlehensübertragungen aufgrund eines Gläubigerwechsels, wenn das Hypothekendarlehen auf einen variablen Zinssatz bezogen ist, die folgenden Gebühren erhoben werden:

Wenn keine Provision vereinbart wurde, darf keine Provision berechnet werden.
Wurde eine Provision von weniger als 1 % vereinbart, so ist diese zu zahlen.
Wurde eine Provision von mehr als 1 % vereinbart, so ist nur 1 % zu zahlen, es sei denn, das Finanzinstitut weist einen Vermögensschaden nach; in diesem Fall kann es auch diesen Schaden geltend machen.

Ungeachtet dessen ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass der Forderungsübergang des Kreditgebers den Ersatz eines variablen Zinssatzes durch einen festen Zinssatz für die Restlaufzeit des Kredits zur Folge hat, eine besondere Regelung getroffen hat, die wie folgt lautet

Erfolgt der Forderungsübergang während der ersten drei Jahre der Darlehenslaufzeit, darf die Entschädigung den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen, wobei eine Obergrenze von 0,15 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals gilt.
Erfolgt der Forderungsübergang nach den ersten drei Jahren der Laufzeit des Darlehens, kann der Gläubiger keine Provision verlangen.

Worin besteht die Einschränkung der Hypothekentätigkeit?

Im Gegensatz zum Begriff der Eintragung der Hypothek ist die Eintragung der Hypothek eine ganz andere Angelegenheit, die wir im Folgenden zu erklären versuchen, um Fehler bei der Auslegung der Klauseln unserer Hypothek zu vermeiden.

Unter Eintragung der Hypothek ist also die in Artikel 693 vorgesehene Situation zu verstehen.3 des Gesetzes Nr. 1/2000 über den Zivilprozess, wonach der Schuldner im Falle der Nichtzahlung des Kredits und nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens, d. h. nach der versuchten Versteigerung der Immobilie, zur Zahlung des geschuldeten Betrags verpflichtet ist, wenn er vor Abschluss der Versteigerung den Darlehensbetrag hinterlegt, Wenn der Schuldner den genauen Betrag des geschuldeten Kapitals und der Zinsen überweist, wird die Immobilie freigegeben, d. h. die Schulden werden getilgt und das Zwangsvollstreckungsverfahren wird beendet, so dass der Schuldner eine neue Chance hat, das Eigentum an seinem Haus zu behalten.

Was ist der Schutz personenbezogener Daten?

Der Schutz natürlicher Personen in Bezug auf die Verarbeitung ihrer persönlichen Daten ist ein Grundrecht, das in Artikel 18 der Verfassung anerkannt wird, so dass alle Bürger das Recht auf den Schutz ihrer Ehre und ihrer Privatsphäre haben, was sich auch auf alle unsere persönlichen Daten auswirkt, die wir Unternehmen oder Fachleuten zur Verfügung stellen, wenn wir deren Produkte oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen.

Wenn wir also ein Hypothekendarlehen mit einem Finanzunternehmen abschließen, stellen wir eine Vielzahl sehr intimer persönlicher Daten zur Verfügung, wie z. B. unseren Personalausweis, unsere Adresse, unser Bankkonto, Daten über unser Einkommen und Vermögen usw., die diese Unternehmen dazu verpflichtet, diese Daten angemessen zu behandeln, um ihre Vertraulichkeit sowie ihre ordnungsgemäße Verwendung zu gewährleisten.

Welche Vorschriften gelten für den Schutz personenbezogener Daten?

Die als sehr streng zu bezeichnenden Vorschriften zum Schutz von Verbraucherdaten sind vor allem im Organgesetz 3/2018 vom 5. Dezember über den Schutz personenbezogener Daten und die Gewährleistung digitaler Rechte sowie in dessen Durchführungsverordnungen verankert, die hohe Verwaltungssanktionen für den Fall der Nichteinhaltung oder des Fehlverhaltens bei der Verarbeitung personenbezogener Kundendaten vorsehen.

Was besagt die Klausel zur Verarbeitung personenbezogener Daten in der Urkunde?

In der Klausel über die Verarbeitung personenbezogener Daten erklärt der Hypothekenschuldner freiwillig, dass er der Verarbeitung seiner personenbezogenen Daten durch das Finanzinstitut zustimmt, so dass dieses befugt ist, sie zu sammeln, zu analysieren und ordnungsgemäß in seinen Datenbanken zu speichern.

Mit dieser Klausel erfüllt das Finanzinstitut ebenfalls die in den Datenschutzbestimmungen vorgesehene Informationspflicht, indem es den Schuldner über die Art und Weise der Verarbeitung seiner Daten, deren Verwendung oder Bestimmung sowie über die Identität des für die Verarbeitung Verantwortlichen, d.h. desjenigen, der für die Einhaltung der diesbezüglichen Rechtsvorschriften verantwortlich ist, informiert.

Habe ich als Verbraucher Zugang zu meinen persönlichen Daten?

Selbstverständlich gibt das Datenschutzrecht dem Kunden oder Nutzer das Recht, die Daten einzusehen, die die Unternehmen, mit denen er einen Vertrag über Produkte oder Dienstleistungen abgeschlossen hat, über ihn gespeichert haben, um sich über sie zu informieren und gegebenenfalls ihre Änderung oder Berichtigung zu verlangen, wenn sie nicht korrekt sind.

Kann das Finanzinstitut meine Daten an Dritte weitergeben?

Wenn dies in der unterzeichneten Klausel vereinbart wird, kann das Finanzinstitut ermächtigt werden, diese Daten zu statistischen Zwecken, zu Forschungszwecken oder auch für andere kommerzielle Aktionen an Dritte weiterzugeben.

Was ist ein Vergleich mit Gläubigern?

Ein Vergleich mit den Gläubigern ist ein gerichtliches Verfahren, in dem eine bestimmte (natürliche oder juristische) Person, die nicht in der Lage ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen (d. h. ihre Schulden zu begleichen), versucht, ihre finanzielle Situation zu sanieren und neu zu ordnen, damit die Schulden nach Möglichkeit zurückgezahlt werden können, oder, falls dies nicht möglich ist, eine geordnete Liquidation ihrer Vermögenswerte durchzuführen, um sicherzustellen, dass ihre Gläubiger einen möglichst großen Teil ihrer Forderungen zurückerhalten.

Kann auch eine natürliche Person ein Insolvenzverfahren beantragen?

In der Tat gibt es derzeit einen gesetzlichen Mechanismus, der im Gesetz 25/2015 vom 28. Juli über den Mechanismus der zweiten Chance geregelt ist und der es verschuldeten Personen, die sich in einer ungünstigen wirtschaftlichen Situation befinden, die sie daran hindert, ihre Schulden zu begleichen, ermöglicht, eine Reihe von Mechanismen in Anspruch zu nehmen, um zu versuchen, diese Situation zu sanieren und im besten Fall sogar einen teilweisen Erlass der bereits bestehenden Schulden zu erhalten und so ihre finanzielle Situation zu erleichtern.

Wer wird den Konkurs steuern?

Sollte es zu einer gerichtlichen Phase kommen, wird natürlich ein Richter eingreifen. Darüber hinaus wird in jedem Insolvenzverfahren ein so genannter Insolvenzverwalter hinzugezogen, d. h. ein auf die Umschuldung von Schulden spezialisierter Fachmann (Jurist oder Wirtschaftswissenschaftler), der den Schuldner berät und dem Richter die geeignetsten Maßnahmen vorschlägt, um die Insolvenzsituation zu bereinigen.

Welche Mechanismen können zu einer Insolvenzerklärung führen?

Erklärt eine Person freiwillig das Insolvenzverfahren, so bestimmt dies das Einfrieren bestehender Schulden und deren Vollstreckungsverfahren, so dass die einzelnen Gläubiger ihre Sicherheiten nicht gesondert geltend machen können, sondern der Entwicklung des Insolvenzverfahrens und den darin getroffenen Entscheidungen unterliegen.

Für den Fall, dass das Insolvenzverfahren ein geeignetes Instrument ist, um die Situation des Schuldners zu sanieren, so dass eine Vereinbarung über die geordnete Rückzahlung der Schulden genehmigt werden kann, können im Wesentlichen zwei Mechanismen angewandt werden, nämlich

Sogenannte Abschreibungen, bei denen die Schuldner einen Teil der Schulden abschreiben oder erlassen, was bedeutet, dass die vom Schuldner zurückzuzahlenden Raten niedriger ausfallen, so dass der Schuldner die Rückzahlung leisten kann.
Die so genannten "Wartefristen", die eine Stundung der Schulden bedeuten, so dass der zahlungsunfähige Schuldner für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 1 oder 2 Jahre) den geschuldeten Betrag nicht zurückzahlen muss und so Zeit gewinnt, um mehr Geld zu verdienen und so die Fähigkeit zur Rückzahlung seiner Schulden wiederzuerlangen.

Welche Auswirkungen haben Konkursklauseln in Hypotheken?

Die so genannten Insolvenzklauseln in den Hypothekendarlehensprotokollen ermöglichen es, die Auswirkungen eines Vergleichs mit den Gläubigern des Hauptschuldners oder eines Bürgen auf die Haftung Dritter, die durch das Geschäft gebunden sind, zu begrenzen, so dass selbst dann, wenn einer von ihnen in ein Insolvenzverfahren gerät, die Stellung des dritten Bürgen davon unberührt bleibt, und im Rahmen dieses Verfahrens eine Insolvenzvereinbarung genehmigt wird, in der die Verpflichtung des insolventen Schuldners (durch Verzicht oder Aufschub) verringert werden kann, so berührt dies nicht die Stellung des dritten Bürgen, so dass dieser weiterhin persönlich für die gesamte ursprünglich eingegangene Hauptverpflichtung haftet.

"Wenn zum Beispiel bei einer Hypothek von 200.000 € mit einem Hauptschuldner und einem Bürgen der Schuldner ein Insolvenzverfahren beantragt und eine Vereinbarung über die Reduzierung der Schuld um die Hälfte, d.h. um 100 €, genehmigt wird.100.000 €, so dass der Schuldner nur 100.000 € zurückzahlen müsste, würde diese Vereinbarung den Bürgen aufgrund dieser Konkursvertragsklausel nicht betreffen, so dass der Bürge für die vollen ursprünglich geforderten 200.000 € haften würde".

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Welche Unterlagen benötige ich, um beim Notar ein Hypothekendarlehen zu unterzeichnen?

Kreditgeber (Finanzinstitut)

Entleiher (Kunde oder Schuldner)

Immobilien (mit Hypotheken belastetes Eigentum)

Wie viel kostet die notarielle Beurkundung eines Hypothekendarlehensvertrags?

Notargebühren

Anmeldegebühr

Tabelle (AJD) nach Gemeinden

Weitere häufig gestellte Fragen

Finanzklauseln

Generalklauseln

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Generaldirektion für öffentliches Vertrauen und Rechtssicherheit (ehemals DGRN)

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