Immobilienbewertung: Die Bedeutung der richtigen Bewertung bei der Aufnahme eines Hypothekarkredits

Was ist ein Hypothekengutachten?

Ein Hypothekengutachten ist eine Bewertung einer Immobilie. Durch diese Bewertung kennt das Finanzinstitut den Wert der Immobilie, die die Rückzahlung des Kredits garantiert, und das Risiko, das es mit der Gewährung des Kredits eingeht.

Bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigt der Sachverständige, der die Wohnung besichtigt, in der Regel folgende Punkte:

• Die geografische Lage der Immobilie.
• Dienstleistungen in der Nähe (Grünanlagen, Freizeiteinrichtungen usw.).
• Die Typologie (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus).
• Die Lage des Objekts im Gebäude selbst (Höhe, Ausrichtung usw.).
• Die Fläche des Grundstücks und seine Aufteilung (Gesamtfläche, Nutzfläche usw.).
• Die Qualität der Baumaterialien.
• Das Alter der Immobilie und ihr Erhaltungszustand (Renovierungen, Verbesserungen usw.).
• Etc.

Wozu dient ein Hypothekengutachten?

Das Hypothekengutachten dient hauptsächlich dazu, dass die Finanzinstitute sicher sein können, dass die Immobilie, die als Sicherheit für die Hypothek dienen soll, einen ausreichenden Wert hat, damit sie im Falle eines Zahlungsausfalls das geliehene Geld zurückerhalten können.

Wer führt die Hypothekenprüfung durch?

Ein Hypothekengutachten wird von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt, der bestimmte, gesetzlich festgelegte Anforderungen erfüllen muss. In der Regel handelt es sich dabei um einen Architekten oder technischen Architekten , der einer beim Wohnungsbauministerium ordnungsgemäß registrierten und von der spanischen Zentralbank zugelassenen Immobilienbewertungsgesellschaft ange hört.

Die vollständige Liste der von der Banco de España zugelassenen Bewertungsunternehmen finden Sie im Register der Unternehmen der Banco de España.

Wiewird ein Hypothekengutachten erstellt?

Die Bewertung von Hypotheken wird von der spanischen Zentralbank durch die Verordnung ECO/805/2003 geregelt , die die Erfüllung mehrerer Bedingungen für die Genehmigung der Bewertung vorschreibt:

• Der Gutachter muss die Immobilie besichtigen.
• Der Sachverständige muss einen Plan mit den Maßen der einzelnen Räume anfertigen und die entsprechenden Fotos machen.
• Dem Bewertungsdokument müssen Sie 6 Zeugen von tatsächlichen Transaktionen oder Angeboten in dem Gebiet beifügen.
• Vergewissern Sie sich, dass die eingetragene Immobilie, für die eine Hypothek aufgenommen wurde, die richtige ist.
• Überprüfung der Immobiliensituation des Grundstücks, um sicherzustellen, dass keine städtebauliche Illegalität vorliegt.

Werwählt das Hypothekengutachten aus?

Um ein Hypothekendarlehen zu beantragen, ist der Darlehensantragsteller berechtigt, dem Finanzinstitut ein Gutachten über die von ihm direkt beauftragte Immobilie vorzulegen. Das Finanzinstitut kann das vom Kunden vorgelegte Gutachten nicht ablehnen, sofern es von einem der von der Bank von Spanien zugelassenen Gutachterunternehmen stammt und nicht älter als 6 Monate ist.

In der täglichen Praxis ist es jedoch in den meisten Fällen das Finanzinstitut, das den Gutachter auswählt, und der Gutachter setzt sich direkt mit dem Kunden in Verbindung, um einen Termin für die Besichtigung der Immobilie zu vereinbaren.

Wie lange dauert es, bis das Ergebnis des Gutachtens vorliegt?

Nach der Besichtigung der Immobilie vergehen mindestens 5 Tage, bis das Gutachten vorliegt, das die Gutachterfirma direkt an das Finanzinstitut sendet, damit dieses die Prüfung der Rentabilität des beantragten Hypothekendarlehens fortsetzen kann.

Wie viel kostet ein Hypothekengutachten?

Es gibt keinen festen Preis, es handelt sich nicht um eine Gebühr. Wertermittlungsunternehmen legen ihre Preise je nach Größe der Immobilie frei fest. Um ein Beispiel zu nennen: "Die Bewertung eines Grundstücks von 90 Quadratmetern kann etwa 400 Euro kosten.

Wer trägt die Kosten für das Hypothekengutachten?

Das neue Gesetz über Immobilienkreditverträge legt in Artikel 14.1 (Buchstabe E) eindeutig fest, dass der Darlehensantragsteller (der Darlehensnehmer) die Kosten für die Bewertung der betreffenden Immobilie tragen muss.

Istein Gutachten bei der Aufnahme einer Hypothek obligatorisch?

Das Hypothekengesetz schreibt nicht vor, dass die zu verpfändende Immobilie bewertet werden muss. Die Artikel 682 Absatz 2 EGV und 129 LH verlangen, dass ein Wert oder ein Versteigerungssatz festgelegt wird, damit der Gläubiger (das Finanzinstitut) das (gerichtliche oder außergerichtliche) Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten kann.

Wenn der geschätzte Wert nicht feststeht, bedeutet dies nicht, dass die notarielle Urkunde ungültig ist und die Hypothek nicht eingetragen werden sollte. Das Einzige, was es bedeutet, ist, dass, wenn im Falle eines möglichen Zahlungsausfalls das Darlehen in Anspruch genommen und vollstreckt werden soll, die besonderen Vollstreckungsvorschriften für hypothekarisch belastete Vermögenswerte nicht angewandt werden können, sondern nur die Vorschriften über das ordentliche Vollstreckungsverfahren oder das ordentliche Feststellungsverfahren (das viel länger dauert und für den Gläubiger mit mehr Aufwand verbunden ist).

Ist ein neues Gutachten erforderlich, wenn eine bestehende Hypothek geändert oder verlängert wird?

In Anbetracht des Schweigens des Gesetzes in dieser Hinsicht und seiner restriktiven Auslegung aufgrund der besonderen Natur des Gesetzes spricht das Gesetz von der Bestellung einer Hypothek. Die DGRN (Dirección General del Registro y el Notariado) geht in einer Entschließung vom 29. Oktober 2013 davon aus, dass jede Änderung, die sich nicht auf den Versteigerungswert auswirkt, diese Bestimmung nicht zur Anwendung bringt, d. h. es ist nicht erforderlich, ein neues Gutachten zu beantragen und einzubeziehen. Wenn jedoch der Auktionswert geändert wird, wäre dies notwendig.

Ist der geschätzte Wert und der Wert für Versteigerungszwecke das Gleiche?

Das Hypothekengesetz stellte auch keine Verbindung zwischen dem Versteigerungswert und dem Schätzwert im Allgemeinen her, was es dem Gläubiger erleichtern könnte, sich eine Immobilie bei einer Versteigerung zu einem Wert anzueignen, der weit unter ihrem tatsächlichen Wert liegt.

Um diese Anomalie oder unfaire Situation zu vermeiden, wurde mit dem Gesetz 1/2013 eine verbindliche Verbindung zwischen Schätzung und Auktionspreis hergestellt , indem in Artikel 682 LEC und 129 LH festgelegt wurde, dass der Auktionswert mindestens 75 % der Schätzung betragen muss.

Diese Verbindung zwischen den beiden Werten bedeutet nicht, dass sie ein und dasselbe sind. Der Schätzwert soll den tatsächlichen Wert bzw. den Marktwert der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegeln, während der Versteigerungswert den Mindestwert garantieren soll, zu dem die Immobilie im Falle eines gegenwärtigen oder zukünftigen Ausfalls versteigert werden wird.

Das neue Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen bringt eine kleine Änderung in der Hypothekengesetzgebung mit sich, die besagt , dass beide Werte in der notariellen Gründungsurkunde des Hypothekendarlehens übereinstimmen müssen, d.h. der Wert für Versteigerungszwecke ist derselbe (d.h. 100%) wie der Schätzungswert.

Ist der geschätzte Wert und der Mindestwert für Steuerzwecke dasselbe?

Es ist wichtig, den geschätzten Wert der Immobilie nicht mit dem Mindestwert für Steuerzwecke zu verwechseln: Diese beiden Werte stimmen nicht unbedingt überein. In der Praxis stimmen sie jedoch fast nie überein.

Daher sind beide Werte beim Kauf einer Immobilie und der Beantragung des entsprechenden Hypothekendarlehens wichtig. Ein Kauf über dem geschätzten Wert bedeutet, dass Sie zu diesem Zeitpunkt auf dem Markt zu einem hohen Preis kaufen. Ein Kauf unter dem Mindeststeuerwert bedeutet, dass Sie zu einem so günstigen Preis kaufen, dass sogar die Steuerbehörden Ihnen mitteilen, dass sie nicht den Preis Ihres Kaufs als Steuergrundlage verwenden werden, sondern den Mindeststeuerwert. Infolgedessen stellt sie Ihnen anschließend eine ergänzende Liquidation für den Differenzbetrag aus, wobei für die Zahlung und Vorlage der Steuer eine Frist von 4 Jahren ab dem Ende der freiwilligen Frist gilt.

Für die Fortgeschrittenen liegt die ewige Frage immer in der folgenden Tatsachenannahme:

• TATSÄCHLICHER KAUFPREIS (wie in der notariellen Urkunde angegeben): 600.000 Euro.
• SCHÄTZUNGSWERT (der für das Hypothekendarlehen erforderlich war): 780.000 Euro.
• MINDESTBESTEUERUNGSWERT (nach den Berechnungen der Verwaltung für dieses Jahr): 650.000 Euro.

Wenn Sie in einer notariellen Urkunde für 600.000 Euro kaufen, müssen Sie laut Steuergesetzgebung auf den Kaufpreis in der Urkunde (d. h. auf die 600.000 Euro) Grunderwerbsteuer (TPO) zahlen. Die Steuerbehörden werden bei der Prüfung der Liquidation und der Zahlung der Steuer feststellen, dass Sie unter dem steuerlichen Mindestwert und dem Schätzwert des zugehörigen Hypothekendarlehens kaufen. Dies führt dazu, dass ein zusätzlicher Steuerbescheid (TPO) über die Differenz ausgestellt wird.

Aber die große Frage... Wozu wird die ergänzende Liquidation ausgestellt? Die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Mindestwert für Steuerzwecke. Die Antwort, auch wenn sie umstritten ist, lautet, dass die Verwaltung für Steuerzwecke immer den höheren Wert aus dem Schätzwert und dem Mindestwert zugrunde legen wird.

Wasist die Gefahr einer schlechten Hypothekenbewertung?

Im Hinblick auf die Kreditvergabe hat die aus dem Gutachten resultierende wirtschaftliche Bewertung der Immobilie eine dreifache Auswirkung auf den Finanzierungsantragsteller:

1. Dies ist ein wesentlicher Faktor bei der Festlegung des Betrags, den das Finanzinstitut dem Antragsteller schließlich gewährt. Als allgemeine Regel gilt, dass derzeit kein Kreditgeber mehr als 80 % des geschätzten Wertes vergibt.
2. Sie dient als Referenz für den Fall, dass das geliehene Geld nicht zurückgezahlt werden kann und das Finanzinstitut die Immobilie zwangsvollstrecken und versteigern muss. Ein Beispiel (das schlimmste Szenario, das eintreten könnte): Die Bewertung einer Immobilie über ihrem tatsächlichen Wert würde bedeuten, dass man einer Person mehr Geld leiht, als die hypothekarisch belastete Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls und einer Zwangsversteigerung tatsächlich garantieren kann. Stellen Sie sich eine Immobilie vor, die auf dem Markt tatsächlich 600.000 Euro wert ist. Das Gutachten wird jedoch für einen Wert von 1 Million Euro erstellt. Die Bank, die sich auf das Gutachten stützt und die allgemeine Regel anwendet, 80 % des geschätzten Wertes zu beleihen, gewährt einem Ehepaar ein Darlehen von 800.000 Euro. Das Paar wird aufgrund von Lebensumständen zahlungsunfähig und kann das Darlehen nicht zurückzahlen. Und natürlich kauft niemand auf dem Markt das Haus für mehr als 600.000 Euro (denn so viel ist es wirklich wert). Die Bank wird die Immobilie in der Zwangsvollstreckung behalten, und die Schuldner (die nun kein Haus mehr haben) werden der Bank weiterhin Geld schulden.
3. Es kann eine höhere Zahlung der Grunderwerbssteuer (ITP) bedeuten, die wir beim Kauf einer Immobilie zu entrichten haben (wie wir am Ende der vorherigen Frage erklärt haben). Die Steuerbehörden nehmen ihre eigenen Bewertungen von Immobilien vor, die auf dem Katasterwert und einem Koeffizienten basieren, den sie je nach Standort der Immobilie zuweisen. Wenn wir z. B. die Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert gekauft haben, ist es wahrscheinlich, dass das Finanzamt in Zukunft von uns (sie haben 4 Jahre Zeit, um dies zu prüfen) eine ergänzende Liquidation fordern wird, die die Differenz zwischen dem von uns gezahlten ITP und dem ITP widerspiegelt, den wir nach Ansicht des Finanzamts entsprechend dem Wert der Immobilie hätten zahlen müssen, zuzüglich Zinsen.

Abschließende Schlussfolgerung:

Angesichts der wichtigen Auswirkungen einer korrekten Bewertung der Immobilie, die Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein wird (sei es ein Kauf oder Verkauf oder ein Hypothekendarlehen), bedeutet dies nicht, dass mit einer gut gemachten Bewertung alles gelöst ist. Die tägliche Realität ist viel komplexer, da der Hypothekarkreditvertrag eine sehr lange Laufzeit hat (in der Regel zwischen 15 und 40 Jahren). Der bloße Ablauf der Zeit und die Ereignisse, die sich über diesen langen Zeitraum ereignen können, sind unvorhersehbar.

Das grundsätzliche Problem ist nicht die Bewertung, sondern eine mögliche Wertminderung der Immobilie. Es geht nicht darum, dass die Parteien oder ein Dritter, z. B. ein unabhängiger und zugelassener Gutachter, oder das Gesetz selbst den Wert der Immobilie und die mögliche Versteigerung im Falle der Nichtzahlung frei festlegen, sondern darum, dass dieser Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt wird und seine Auswirkungen erst viel später eintreten, wenn sich die Bewertung möglicherweise erheblich geändert hat (wie es vor Jahren bei der verheerenden Wirtschaftskrise mit der Lähmung des Immobilienmarktes und dem Preisverfall der Fall war).

Die Bewertung der Immobilie ist jedoch ein wesentliches Instrument im derzeitigen Hypothekensystem. Zusammenfassend möchte ich Sie daran erinnern, dass die Wertermittlungsbescheinigung dem Hypothekendarlehensvertrag beigefügt werden muss, da sie die Überprüfung des Prozentsatzes (heute mit dem neuen Gesetz 5/2019 sind es 100 %) ermöglicht, den sie in Bezug auf den Versteigerungswert darstellt. Diese Bescheinigung hat eine Gültigkeitsdauer von 6 Monaten, so dass die Aushändigung der Urkunde vor dem Notar innerhalb dieser Frist erfolgen muss. Und das neue Gesetz über Immobilienkreditverträge legt zwingend fest, dass die Kosten für das Gutachten von der Person getragen werden müssen, die den Kredit beantragt (d.h. vom Kreditnehmer).

Die Bewertung der Immobilie stärkt die Position der beiden Vertragsparteien (Kreditgeber und Kreditnehmer):

• Es liegt im Interesse des Kreditgebers, im Falle eines möglichen Zahlungsausfalls das Vollstreckungsverfahren durch ein spezielles Verfahren offen zu halten, das schneller ist als das normale Verfahren, was ohne eine solche Hypothekenbewertung oder ein Gutachten eines von der spanischen Zentralbank zugelassenen unabhängigen Sachverständigen niemals möglich wäre.
• Für den Kreditnehmer, denn die Bewertung der Immobilie ist neben dem Einkommen und der Bonität des Kreditnehmers eine der Komponenten, die für die von der Bank angebotene Finanzierung ausschlaggebend sind.

Abschließend möchte ich betonen, dass die MORTGAGE immer ein geeignetes Instrument für die Mobilisierung von Hypothekarkrediten sein wird, wenn sie EFFEKTIV ist. Dieses Erfordernis der Wirksamkeit ist zu zwei Zeitpunkten gegeben: zum Zeitpunkt der Aufnahme des Hypothekarkredits und zum Zeitpunkt seiner Ausführung. Das Erfordernis eines Sachverständigengutachtens und der Mindestauktionswert wirken sich auf diese beiden Momente aus.