Hypothekenmoratorium | Notariat Jesús Benavides
Immobilien und Hypotheken

Hypothekenmoratorium

Schritt 1

Was ist ein Hypothekenmoratorium?

Dabei handelt es sich um eine gesetzlich festgelegte notarielle Urkunde, mit der auf eine Ausnahmesituation reagiert werden soll, die es bestimmten Hypothekenschuldnern (wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen) ermöglicht, die Zahlung ihrer Hypothekarkreditraten für einen bestimmten Zeitraum aufzuschieben.

Schritt 2

Welche Unterlagen benötige ich für die Unterzeichnung eines Hypothekenmoratoriums vor einem Notar?

Der Schuldner, der die Stundung in Anspruch nehmen möchte, muss beim Notar keine Unterlagen vorlegen, da sein Finanzinstitut für die Abwicklung des gesamten Verfahrens zuständig ist.

Schritt 3

Wie viel kostet die Unterzeichnung eines Hypothekenmoratoriums vor einem Notar?

Wir sind dabei, diesen Rechner zu entwickeln. Bitte melden Sie sich bald wieder, damit wir Ihr Budget berechnen können.

Der folgende Rechner bietet die Möglichkeit, die Kosten, die für die Bank mit der Formalisierung eines Hypothekenmoratoriums verbunden sind, mit einem guten Näherungswert zu ermitteln.

Schritt 4

Weitere häufig gestellte Fragen

Was ist ein Moratorium?

Ein Hypothekenmoratorium ist ein Rechtsinstrument, mit dem bestimmte Schuldner, die bestimmte, gesetzlich festgelegte Voraussetzungen erfüllen, von dieser Möglichkeit Gebrauch machen und so die Rückzahlung ihrer Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aufschieben können.

Die gesetzlichen Moratorien sind also ein gesetzlich zugelassenes Mittel, mit dem die Behörden auf Ausnahmesituationen reagieren können, in denen aufgrund von störenden und unvorhersehbaren Ereignissen, die große Auswirkungen auf die Wirtschaft eines Landes oder einer Region haben, viele Menschen in ihrer häuslichen und familiären Wirtschaft ernsthaft beeinträchtigt werden, was sie daran hindert, ihre Hypothekendarlehensverpflichtungen rechtzeitig zu erfüllen.

Um diesen Menschen zu helfen, die mit diesen außergewöhnlichen Umständen konfrontiert sind, und um zu vermeiden, dass die Kreditinstitute angesichts der Unmöglichkeit, ihre Hypothekendarlehen zu bezahlen, die Zwangsvollstreckungsmechanismen in Gang setzen (was letztlich dazu führen würde, dass sie das Eigentum an ihrem Haus verlieren, wenn die Situation nicht umgekehrt wird), ermöglicht das Rechtsinstrument den Schuldnern dieser Darlehen, die Schwierigkeiten haben, sie zu bezahlen, einen Zahlungsaufschub für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 12 Monate), so dass sie Zeit haben, diese außergewöhnliche Situation zu beenden, Dieses Rechtsinstrument ermöglicht es den Schuldnern dieser Darlehen, die in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, einen Zahlungsaufschub für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 12 Monate) zu gewähren, so dass sie Zeit haben, diese Ausnahmesituation zu beenden, ihre wirtschaftliche Stabilität wiederherzustellen und ihre Hypothekendarlehen wieder normal zurückzahlen zu können.

<ejemplo>Así pues, en nuestro país, recientemente tenemos varios ejemplos de moratorias hipotecarias aprobadas por Ley para afrontar situaciones excepcionales, como por ejemplo las creadas para afrontar los efectos del Covid, o bien las recientemente aprobadas en octubre de 2021 para afrontar los efectos devastadores del volcán “Cumbre Vieja” en la Isla de La Palma.<ejemplo>

Wozu ist ein Moratorium gut?

Wie bereits in der vorhergehenden Frage erwähnt, sind Hypothekenmoratorien ein Rechtsinstrument, das durch ein spezielles Gesetz geschaffen wurde, um den Behörden eine Antwort auf bestimmte außergewöhnliche und unvorhersehbare Situationen zu geben, die große negative Auswirkungen auf die Wirtschaft eines Landes oder einer bestimmten Region des Landes haben und somit viele Familien in große finanzielle Schwierigkeiten bringen, ihre Hypothekendarlehen zurückzuzahlen.

Um zu verhindern, dass viele Familien in die Zwangsvollstreckung getrieben werden (was letztlich zum Verlust ihrer Häuser führen würde), führt der Gesetzgeber mit diesem Hypothekenmoratorium ein Instrument ein, das von denjenigen genutzt werden kann, die die in der Verordnung festgelegten Voraussetzungen erfüllen, ihnen in einem solchen Fall die Möglichkeit zu geben, die Rückzahlung ihrer Hypothekendarlehen für einen bestimmten Zeitraum aufzuschieben, so dass sie über eine gewisse Zeitspanne verfügen, um diese außergewöhnliche Situation zu überwinden, damit sie ihr Einkommen und ihre Berufstätigkeit wieder aufnehmen können, um die Rückzahlung ihrer Hypothekendarlehen wieder in Angriff zu nehmen.

In der Praxis handelt es sich bei der Hypothekenstundung um eine Hypothekennovation, d.h. eine Änderung des ursprünglichen Hypothekendarlehensvertrags, mit der eine so genannte "Wartezeit" eingeführt wird, d.h. ein Zeitraum, in dem eine Schuld "eingefroren" wird, so dass der Schuldner während dieser Zeit (z.B. 6, 9 oder 12 Monate) keinen Betrag an das Finanzinstitut zahlen muss; nach Ablauf dieses Zeitraums wird die Zahlung der Hypothekenschuld wieder aufgenommen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan es un hostelero, propietario de un bar, que a causa de las restricciones del Covid ha tenido que cerrar su establecimiento varios meses, con lo cual, de la noche a la mañana se quedado sin ingresos, de modo que no puede pagar el préstamo hipotecario de su vivienda, gracias a las moratorias, si se acoge a ellas y cumple los requisitos, durante un plazo determinado de 12 meses, no tendrá que pagar su préstamo, con lo cual, ello le permitirá mantener su economía familiar de un modo mucho más holgado, hasta que transcurrido este periodo, pueda volver a abrir su negocio y recuperar sus ingresos habituales.<ejemplo>

Sind Hypothekenmoratorien ein allgemeines Instrument, das von jedem Schuldner zu jeder Zeit genutzt werden kann?

Wie wir in den vorangegangenen Fragen gesehen haben, kann die Antwort auf diese Frage nur negativ ausfallen, da Hypothekenmoratorien, wie bereits erwähnt, Instrumente sind, die der Gesetzgeber ad hoc schafft, um auf außergewöhnliche, unvorhersehbare und spezifische Situationen zu reagieren, die sich auf die Wirtschaft eines Landes oder einer Region im Allgemeinen auswirken, und es ist nicht möglich, ein Moratorium zu jeder Zeit und unter allen Umständen in Anspruch zu nehmen.

Nur wenn eines dieser außergewöhnlichen und unvorhersehbaren Ereignisse von großer Tragweite eintritt (wie im Falle der Covid-Pandemie oder des Ausbruchs des Vulkans "Cumbre Vieja" auf La Palma) und der Gesetzgeber ein spezielles Gesetz zur Genehmigung eines Hypothekenmoratoriums erlässt, kann dieses in Anspruch genommen werden, vorausgesetzt, der Schuldner erfüllt die in diesem Gesetz festgelegten Erfordernisse.

Hat jemand Anspruch auf ein Moratorium?

Generell gilt, dass im Falle einer außergewöhnlichen und unvorhergesehenen Situation, die große und weitreichende negative Auswirkungen auf die Wirtschaft eines Landes oder einer Region hat und den Gesetzgeber dazu veranlasst, ein Hypothekenmoratorium zu genehmigen, erfahrungsgemäß nicht alle Schuldner dafür in Frage kommen, aber nur diejenigen, die bestimmte Anforderungen an die wirtschaftliche Notwendigkeit erfüllen, d. h. nur Personen, deren wirtschaftliche Situation durch diese Situation mit großen Auswirkungen (z. B. Verlust des Arbeitsplatzes, Aufnahme in eine ERTE usw.) ernsthaft beeinträchtigt wurde, können sie in Anspruch nehmen.).

So wurde beispielsweise für die Inanspruchnahme des Hypothekenmoratoriums, das als Reaktion auf die verheerenden Auswirkungen der Covid-Pandemie beschlossen wurde (Königlicher Gesetzeserlass 8/2020 vom 17. März), festgelegt, dass Personen, die sich aufgrund der durch COVID-19 verursachten gesundheitlichen Notlage" in einer wirtschaftlich prekären Lage befanden, folgende Voraussetzungen erfüllen mussten:

  • Der Hypothekenschuldner ist arbeitslos oder, im Falle eines Unternehmers oder Freiberuflers, erleidet einen erheblichen Einkommensverlust oder einen erheblichen Umsatzrückgang.
  • Das Gesamteinkommen der Mitglieder der Familieneinheit übersteigt im Monat vor der Beantragung des Moratoriums im Allgemeinen nicht die Grenze des Dreifachen des monatlichen öffentlichen Indikators für Mehreinkommen (im Folgenden IPREM).
  • ~Im Jahr 2021 wären dies zumBeispiel 564,90 Euro pro Monat, also 7.908,60 Euro pro Jahr.
  • dass die Hypothekenzahlung zuzüglich der Grund- und Versorgungskosten mindestens 35 % des Nettoeinkommens aller Familienmitglieder ausmacht.
  • Die Familie hat durch die gesundheitliche Notlage eine erhebliche Veränderung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse erlitten, was den Zugang zu Wohnraum betrifft.

Kurz gesagt: Wenn ein Hypothekenmoratorium genehmigt wird, kann nicht jeder Schuldner davon profitieren, sondern nur diejenigen, die sich generell in einer besonders schwierigen oder wirtschaftlich gefährdeten Lage befinden.

Wenn ein Moratorium genehmigt wurde und ich es in Anspruch nehmen kann, gibt es dann eine maximale Frist dafür?

Die Hypothekenmoratorien sehen nämlich in der Regel eine Höchstdauer für die Beantragung vor, so dass man, wenn man als Schuldner die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, diese Höchstdauer bei der Beantragung berücksichtigen muss, da man nach Überschreiten dieser Grenze keinen Antrag mehr stellen kann.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, las moratorias Covid aprobadas por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, entraron en vigor el día 19 de marzo de 2020, concediendo a los deudores, como plazo máximo para formalizar su solicitud, hasta el día 29 de septiembre de 2020.<ejemplo>

Siehe weitere häufig gestellte Fragen

Welche Schritte sollten Schuldner unternehmen, um ein Moratorium zu formalisieren?

Wenn ein Hypothekenmoratorium genehmigt wird, muss der Schuldner, der es in Anspruch nehmen möchte, als erstes die Rechtsverordnung konsultieren und prüfen, ob er die darin festgelegten Voraussetzungen erfüllt, um die genehmigte Maßnahme in Anspruch nehmen zu können.

In diesem Fall sollte sich der Schuldner an sein Finanzinstitut wenden und nach der Möglichkeit fragen, von dem betreffenden Moratorium Gebrauch zu machen.

Das Finanzinstitut prüft den Antrag und gibt ihm gegebenenfalls statt, wenn es sich vergewissert hat, dass die im Antrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. In diesem Fall unterzeichnen der Schuldner und das Finanzinstitut eine Reihe von Dokumenten, in denen die Merkmale der im Rahmen dieses Moratoriums vereinbarten Novation im Einzelnen aufgeführt sind.

Welche Unterlagen muss der Schuldner unterschreiben, wenn ihm ein Hypothekenmoratorium gewährt wird?

Sobald das Finanzinstitut den Antrag genehmigt hat, muss der Kunde in Ihre Filiale kommen, um zwei Dokumente zu unterzeichnen, und zwar

Erstens eine Erläuterung der Novation, die vereinfachte Informationen über Ihr Darlehen (ausstehendes Kapital, Kreditlaufzeit, Zinssatz usw.) sowie die wichtigsten Merkmale des anzuwendenden Moratoriums enthalten wird.

Und auch ein verantwortliches Erklärungsdokument, mit dem der Schuldner seine Bank ermächtigt und beauftragt, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, damit die Novation bekannt gemacht und im Grundbuch eingetragen werden kann.

Was wird die Bank mit unserem Hypothekenmoratorium machen?

Sobald der Kunde die Novationsunterlagen bei seiner Bank im Rahmen des Hypothekenmoratoriums unterzeichnet hat, sendet die Bank sie normalerweise an eine vertrauenswürdige Agentur, damit diese in seinem Namen das gesamte Verfahren abwickelt.

Daher wird diese Agentur alle Unterlagen an das für die Verwaltung zuständige Notariat senden, damit die Hypothekenumwandlungsurkunde unterzeichnet werden kann.

Sobald die gesamte Akte beim Notariat eingegangen ist, führt das Notariat die folgenden Schritte durch:

  • Sie prüft, ob das Dossier allen rechtlichen Anforderungen entspricht, und kontrolliert, ob alle erforderlichen Unterlagen unterzeichnet wurden.
  • Darüber hinaus wird eine notarielle Beglaubigung der Immobilie verlangt, um zu überprüfen, ob alle Angaben zum Darlehen und zur Bürgschaft korrekt sind.
  • Danach wird ein Entwurf der Urkunde erstellt, und sobald dieser vorbereitet ist, geht ein Bevollmächtigter der Gläubigerbank hin, um die Hypothekenstundungsurkunde vor dem gewählten Notar zu unterzeichnen.
  • Nach der Unterzeichnung des Dokuments, zumindest in unserem Notariat, wird eine einfache Kopie der Urkunde an die E-Mail-Adresse des Schuldners geschickt, damit er weiß, dass sein Zahlungsaufschub bereits in eine öffentliche Urkunde umgewandelt wurde.
  • Schließlich wird eine Kopie der Urkunde per Telematik an das zuständige Grundbuchamt gesandt, um ihre Eintragung zu erwirken.

Muss der Schuldner zum Notar gehen, um seine Hypothekenstundung zu unterschreiben?

Nein. Wie bereits in der vorhergehenden Frage erwähnt, muss der Schuldner des Hypothekenmoratoriums nicht zum Notar gehen, um die Novationsurkunde zu unterzeichnen, da er mit der Unterzeichnung der Dokumente bei seiner Bank diese bereits beauftragt hat, alle Formalitäten selbst zu erledigen.

Wer zahlt für die Hypothekenstundungsurkunde und ihre Eintragung?

Die Kosten werden vom Finanzinstitut getragen, der Schuldner muss also nichts bezahlen.

Wie lange dauert die Eintragung des Hypothekenmoratoriums?

Es hängt davon ab, wie schnell die Einrichtung die Akte bearbeitet, sie an den Notar weiterleitet usw., aber um den Interessenten eine ungefähre Vorstellung zu vermitteln, vergehen derzeit von der Unterzeichnung der Stundungszusage durch den Schuldner bei seiner Bank bis zur Eintragung im Grundbuch und damit zum Abschluss des Verfahrens im Durchschnitt sechs Monate.

Welches sind die häufigsten Vorfälle, die die Eintragung des Hypothekenmoratoriums im Grundbuch verhindern oder erschweren?

In der täglichen Praxis zeigt sich, dass die meisten Moratoriumsurkunden ohne Schwierigkeiten im Grundbuch eingetragen werden.

Wenn es jedoch notwendig ist, auf einen Umstand hinzuweisen, der manchmal zu Problemen führt, so sind dies die Fälle, in denen der Schuldner und seine Bank zuvor eine Art von Hypothekennovation (zur Änderung des Zinssatzes, des geliehenen Kapitals, der Rückzahlungsfrist usw.) formalisiert haben, und zwar in einem privaten Dokument, ohne dass dies im Grundbuch eingetragen wurde. Da in diesen Fällen eine Diskrepanz zwischen dem eingetragenen Hypothekendarlehen und dem Hypothekendarlehen, das tatsächlich mit dem Moratorium noviert wird, besteht ein Problem mit der sukzessiven Eintragung, und das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab; in diesem Fall muss diese vorherige Novation eingetragen werden, so dass es auch möglich ist, das nun formalisierte Moratorium nachträglich einzutragen.

Welche Vorteile ergeben sich für Finanzinstitute aus der Inanspruchnahme von Hypothekenmoratorien?

Der Hauptvorteil von Hypothekenmoratorien für Banken besteht darin, dass in diesen Fällen das Gesetz, das das Moratorium genehmigt, in der Regel von zusätzlichen Regeln oder Kriterien der Bankenaufsicht begleitet wird, die es ihnen erlauben, diese Geschäfte nicht als notleidende Kredite zu berechnen, so dass sie keine Rückstellungen zur Deckung möglicher Verluste aus diesen Kreditgeschäften bilden müssen, Dies ist auch für die Banken sehr vorteilhaft, da die unter dieses Dach (das der Moratorien) fallenden Operationen kein Kapital verbrauchen, das Ergebnis des Geschäftsjahres nicht schmälern (da sie, wie erwähnt, nicht in der gleichen Weise zurückgestellt werden müssen wie ein gewöhnlicher, nicht ausgezahlter Kredit) und es nicht notwendig ist, den gesamten rechtlichen/gerichtlichen Zwangsvollstreckungsmechanismus im Falle der Nichtzahlung zu aktivieren.

Außerdem kann sich der Schuldner in der Wartezeit, die ihm eingeräumt wird (man bedenke, dass der Schuldner 6-12 Monate lang sein Darlehen nicht zurückzahlen wird), von den Auswirkungen der außergewöhnlichen Situation erholen, so dass er, sobald die Situation vorüber ist und sein Einkommen sich erholt hat, die Rückzahlung seines Darlehens fortsetzen kann, was bedeutet, dass die Bank ihr Kapital zurückerhält, was sie ja schließlich will.

Was sollten Bankkunden tun, wenn sie Zweifel am Status des Moratoriums ihrer Bank haben?

Im Zweifelsfall sollte sich der Kunde an sein Finanzinstitut wenden, das ihm alle notwendigen Informationen über den Stand seines Dossiers geben wird, und nicht an das Notariat.

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