Informieren Sie sich vor der Unterzeichnung Ihres Hypothekendarlehens über die Bankgebühren

Erfahren Sie mehr: Bankgebühren bei einem Hypothekarkredit

I. EINFÜHRUNG

II. PRINZIPIEN:

1. Überwachte Freiheit von Vereinbarungen.
2. Verknüpfung mit vom Kunden gewünschten und akzeptierten Dienstleistungen.
3. Korrespondenz mit tatsächlich erbrachten Leistungen.
4. Transparenz und Öffentlichkeitsarbeit.

III. KLASSEN ODER TYPEN:

1. Eröffnung/Studie.
2. Beantragung unbezahlter Schulden.
3. Vorzeitige Tilgung.
4. Novation.
5. Wechsel des Gläubigers.
6. Forderungsübergang auf den Schuldner.
7. Ausstellung einer Null-Bilanz-Bescheinigung zur Löschung der Hypothek.

Einführung

In diesem Artikel werden die möglichen Bankgebühren, die in einem notariellen Hypothekarkreditvertrag enthalten sind, eingehend erläutert.

Um zu verstehen, was eine Provision ist und welche Funktion sie im Rahmen der Bankbeziehungen zwischen Kreditinstituten und Verbrauchern hat, muss man meines Erachtens von der Definition ausgehen, die im fünften Sinn des Wörterbuchs der Königlichen Akademie der Spanischen Sprache enthalten ist und die besagt, dass unter einer Provision der "Prozentsatz, den ein Vermittler am Erlös eines Verkaufs oder Geschäfts erhält", zu verstehen ist.

Ausgehend von dieser Definition kann also davon ausgegangen werden, dass im Rahmen der Bankbeziehungen zwischen den Instituten und ihren Kunden die Gebühren und Provisionen die Gegenleistung sind, die die Verbraucher und Nutzer an die Banken für die von ihnen erbrachten Dienstleistungen und Instrumente zahlen.

Auf dieser Grundlage, d.h. dass die Provisionen ein Preis sind, den das Bankinstitut für die Ausübung einer Tätigkeit oder die Erbringung einer Dienstleistung zugunsten seines Kunden erhält, kann nicht außer Acht gelassen werden, dass diese Gegenleistung, die auf einem freien und freiwilligen Vertragsabschluss beider Parteien beruht, dem allgemeinen Grundsatz der Vertragsfreiheit unterliegt, der in unserer Rechtsordnung in Artikel 1255 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verankert ist, der besagt, dass:

"Die Vertragsparteien können nach eigenem Ermessen Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen festlegen, sofern diese nicht gegen das Gesetz, die guten Sitten oder die öffentliche Ordnung verstoßen.

Diese unbestreitbare Tatsache wurde ausdrücklich in Artikel 3 der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober über die Transparenz und den Kundenschutz bei Bankdienstleistungen aufgenommen, in dem das Wirtschafts- und Finanzministerium im Rahmen der ihm durch Artikel 149 der Verfassung (der dem Staat die ausschließliche Zuständigkeit für die "Regulierung des Kredit-, Bank- und Versicherungswesens" zugesteht) sowie durch Artikel 97 der Verfassung, der der Regierung die Ausübung der "ausschließlichen Zuständigkeit für die Regulierung des Kredit-, Bank- und Versicherungswesens" vorbehält, übertragenen Befugnisse. 149 der Verfassung (der dem Staat die ausschließliche Zuständigkeit für die "Regulierung des Kredit-, Bank- und Versicherungswesens" einräumt) sowie Art. 97 derselben Magna Carta, der der Regierung die Ausübung der "Regulierungsbefugnis" vorbehält, legen die allgemeinen Grundlagen des Provisionssystems im Bankensektor fest:

"Die Gebühren für die von den Kreditinstituten erbrachten Dienstleistungen sind die zwischen diesen Instituten und ihren Kunden frei vereinbarten Gebühren.

Wie bereits erwähnt, sind Bankgebühren also das Ergebnis einer freien und freiwilligen Vereinbarung zwischen den Parteien, die sie vereinbaren, d. h. zwischen dem Kunden und dem Kreditinstitut.

Angesichts dieser Realität haben zunächst der Gesetzgeber und dann die Exekutive über viele Jahre hinweg versucht, eine Reihe von Vorschriften zu entwickeln, die die Verhandlungsmacht und die Auferlegung übermäßiger oder missbräuchlicher Bedingungen durch den Finanzsektor einschränken sollen, um den Bankkunden zu schützen, der sich in der schwächsten Position in der zwischen beiden bestehenden Vertragsbeziehung befindet.

Da es in diesem Artikel darum geht, die Gebühren zu analysieren, die im Bereich der Immobilienkredite anfallen können, ist es an der Zeit, die Vorschriften für diesen speziellen Bereich zu beleuchten, der mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 eine echte Revolution erfahren hat , vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen sowie dessen Durchführungsbestimmungen, einschließlich des Königlichen Dekrets 309/2019 vom 26. April, der Verordnung ECE/482/2019 vom 26. April sowie der Anweisungen oder Beschlüsse der Generaldirektion der Register und Notare, die bereits in diesem Bereich erlassen wurden.

Grundsätze

Sobald die allgemeinen Grundlagen des Systems der Bankprovisionen in unserer Rechtsordnung festgelegt sind, müssen wir bedenken, dass sie den Grundsätzen der Transparenz entsprechen müssen:

Klassen oder Typen

Nach dieser allgemeinen Einführung, die meines Erachtens mehr als notwendig ist, werde ich jede Gebühr einzeln analysieren. Ich werde dies in der logischen Reihenfolge tun, die der normalen Chronologie im Leben eines Hypothekendarlehens folgt, beginnend mit dem Vertragsabschluss bis zum formellen Widerruf.

Eröffnungs-/Studienkommission

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Die Bearbeitungsgebühr kann definiert werden als die Gebühr, die das Finanzinstitut dem Kunden für alle Verwaltungs- und Managementkosten in Rechnung stellt, die sich aus der Formalisierung und Gewährung eines Darlehens oder Kredits ergeben, wie z. B. die Anforderung und Zusammenstellung der für die Durchführung der Transaktion erforderlichen Unterlagen, die Analyse der Zahlungsfähigkeit des Schuldners, die Ausarbeitung des Darlehensvertrags usw. Diese Provision beläuft sich traditionell auf einen bestimmten Betrag (z. B. 1.000 €) oder aber auf einen Prozentsatz des geliehenen Betrags (0,5 % des gewährten Kredits).

[Was die Bank von Spanien dazu zu sagen hat].

Aus regulatorischer Sicht scheint es interessant, die Definition dieser Gebühr aus dem Rundschreiben 5/1994 der Banco de España vom 22. Juli 1994 an die Kreditinstitute zu retten, in dem festgelegt wird, dass die Bearbeitungsgebühr "alle Kosten für die Untersuchung, Gewährung oder Bearbeitung des Hypothekendarlehens oder andere ähnliche Kosten, die mit der Tätigkeit des kreditgebenden Instituts verbunden sind und durch die Gewährung des Darlehens verursacht werden, umfasst". Die Banco de España geht daher davon aus, dass eine solche Gebühr, solange sie den in der Einleitung dargelegten Grundsätzen entspricht, durchaus zulässig ist.

[Die Gerichte haben in diesem Sinne entschieden...].

In Bezug auf die Vermittlungs- oder Studiengebühr ist anzumerken, dass sie bisher zu einigen Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten geführt hat, da es viele Rechtsstreitigkeiten gab, in denen die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit dieser Gebühr angesprochen wurde, und es gab unterschiedliche Gerichtsurteile. Diese Frage wurde jedoch vom Obersten Gerichtshof in seinem jüngsten Urteil 44/2019 vom 23. Januar geklärt, in dem er in einem Kassationsverfahren die Rechtmäßigkeit dieser Klausel bestätigt und somit ihren missbräuchlichen Charakter ausschließt. Dazu führt der Oberste Gerichtshof die folgenden Argumente an:

• Erstens geht der Oberste Gerichtshof davon aus, dass die Bearbeitungsgebühr einen echten Entgeltcharakter hat, da sie nach Ansicht des Gerichts "kein Posten außerhalb des Darlehenspreises ist; vielmehr stellen die Zinsen und die Bearbeitungsgebühr die beiden Hauptbestandteile des Darlehens dar".
• Der Oberste Gerichtshof geht jedoch davon aus, dass das Finanzinstitut bei der Gewährung eines Darlehens über die Bereitstellung des Geldes an den Darlehensnehmer hinaus in der "Anfangsphase des Darlehens", d. h. bei der "Vorbereitung und Gewährung", eine "Reihe von Tätigkeiten" ausführt, zu denen u. a. "die Prüfung des Antrags und der damit verbundenen Formalitäten, die Einholung und Analyse von Informationen über die Zahlungsfähigkeit des Antragstellers und seine Fähigkeit zur Rückzahlung des Darlehens während der gesamten Laufzeit, die Bewertung der geleisteten Sicherheiten, die Vorbereitung des Vertrags und die Unterzeichnung des Vertrags" gehören. In Anbetracht der obigen Ausführungen erscheint es durchaus vernünftig, dass das Finanzinstitut für diese Tätigkeiten Gebühren erheben kann, wie dies nach den damals geltenden Vorschriften zulässig ist.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Unbeschadet der befürwortenden Stellungnahme des Obersten Gerichtshofs ist darauf hinzuweisen, dass einige Gerichte erster Instanz, die von der Auffassung des Obersten Gerichtshofs abweichen, die Auffassung vertreten, dass die Bearbeitungsgebühr im Lichte der einschlägigen Vorschriften der Europäischen Union eine echte missbräuchliche Klausel für die Verbraucher darstellen kann.

So haben Einrichtungen wie das 17. Gericht erster Instanz von Palma de Mallorca vor kurzem den Gerichtshof der Europäischen Union um eine Vorabentscheidung über die mögliche Missbräuchlichkeit dieser Klausel im Lichte der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ersucht. Das Verfahren befindet sich in jedem Fall in einem frühen Stadium, so dass der Verlauf dieses Vorabentscheidungsverfahrens aufmerksam verfolgt werden muss, um festzustellen, welche Bedeutung es für den spanischen Hypothekenmarkt haben könnte.

[Ist sie derzeit rechtlich abgesichert?]

An dieser Stelle ist es zweifellos notwendig, auf die Neuerungen hinzuweisen, die durch das jüngste Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen eingeführt wurden, in dem der spanische Gesetzgeber zur Umsetzung einer EU-Richtlinie und zur Erhöhung der Garantien für den Verbraucher- und Nutzerschutz auf dem Immobilienkreditmarkt in Artikel 14 festgelegt hat .4 des genannten Gesetzes "wird eine Bearbeitungsgebühr vereinbart, so fällt diese nur einmal an und umfasst alle Kosten für die Prüfung, Bearbeitung oder Gewährung des Kredits sowie andere ähnliche Kosten, die der Tätigkeit des Kreditgebers durch die Gewährung des Kredits entstehen".

Auf diesen Grundsatz muss im Übrigen hingewiesen werden:

• "Bei Darlehen, die auf eine Fremdwährung lauten, umfasst die Ausfertigungsgebühr auch eine etwaige Währungsumrechnungsgebühr für die erste Auszahlung des Darlehens.
• Die Bestimmungen dieses Gesetzes haben (z.B. Art. 3 des oben genannten Gesetzes) einen unkündbaren oder zwingenden Charakter, so dass die Vertragsparteien unter Androhung der Nichtigkeit von Rechts wegen gemäß Artikel 6 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht über die darin ausgedrückten Beschränkungen verfügen oder sie ändern können.
• Die Höhe der Gebühr ist frei wählbar, da keine Höchstgrenze festgelegt ist, wie es bei anderen Gebühren der Fall ist (wie wir weiter unten sehen werden).
• Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Bearbeitungsgebühr in der Bearbeitungsgebühr enthalten ist. Daher können die beiden Gebühren nicht getrennt erhoben werden, sondern müssen zu einer einzigen Gebühr zusammengefasst werden.

Kommission für Inkasso

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Manchmal kann es vorkommen, dass der Kreditnehmer/Schuldner aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage ist, eine oder mehrere aufeinanderfolgende Raten seines Kredits zu zahlen, so dass die Raten unbezahlt bleiben und der Bankkunde in diesem Fall in Verzug gerät.

Die Gebühr für die Einforderung unbezahlter Forderungen oder Schuldnerpositionen kann als die Gebühr definiert werden , die das Finanzinstitut seinem Schuldnerkunden für die Verwaltung der fälligen und ausstehenden Beträge aufgrund von Nichtzahlung in Rechnung stellt.

In diesen Fällen haben die kreditgebenden Finanzinstitute, wie nicht anders zu erwarten, eine Reihe von Schaltkreisen und Mechanismen entwickelt, um mit dem Schuldner in Kontakt zu treten und die Zahlung der ausstehenden Beträge zu verlangen, sobald die erste Rate nicht bezahlt wurde, um die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtung zu gewährleisten. Als Beispiel für diese Art von Mechanismus können wir das Versenden von Post, Telefonanrufe, Besuche beim Kundenmanager, um die Situation zu erklären, usw. nennen.

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...].

In Bezug auf die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit dieser Gebühr muss noch einmal an die allgemeinen Grundsätze für Bankgebühren erinnert werden, die in Artikel 3 der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober 2011 über die Transparenz und den Kundenschutz bei Bankdienstleistungen verankert sind, die bereits in diesem Abschnitt erwähnt wurden, nämlich erstens, dass die Gebühren frei zwischen den Parteien vereinbart werden und zweitens, dass sie den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen oder entstandenen Kosten entsprechen.

Daraus lässt sich ableiten, dass die Gebühr für die Einforderung unbezahlter Wechsel vollkommen legal und zulässig ist, solange sie eine Reihe von Merkmalen und Anforderungen erfüllt, die die Bankenaufsicht in ihrem Jahresbericht des Forderungsdienstes für 2009 sehr treffend zusammengefasst hat, nämlich:

• Ihre Entstehung ist an das tatsächliche Bestehen von Beschwerdeverfahren mit dem schuldnerischen Kunden geknüpft, die über das einfache regelmäßige Versenden eines von Computersystemen automatisch generierten Beschwerdebriefs hinausgehen müssen.
• Sie darf nur einmal bei der Inanspruchnahme desselben Guthabens erhoben werden, so dass aufeinanderfolgende Inanspruchnahmen dieses Guthabens nicht zur Erhebung einer neuen Gebühr führen können.
• Hinsichtlich der Art der Gebühr stellt die Banco de España fest, dass es sich um einen einzigen Betrag handelt, unabhängig von der Höhe des geforderten Saldos, so dass die Erhebung von prozentualen Gebühren in Abhängigkeit vom nicht gezahlten Betrag nicht zulässig ist.
• Es ist auch darauf hinzuweisen, dass die Banco de España in ihrem Jahresbericht die Auffassung vertritt, dass es nicht der guten Bankpraxis entspricht, sie automatisch einzuziehen, sondern dass die Angemessenheit ihrer Abgrenzung in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Schuldners und des Ausfalls bestimmt werden sollte.

[Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...] [Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...].

Zur Rechtmäßigkeit dieser Klausel ist anzumerken, dass ihre Rechtmäßigkeit in einer Vielzahl von Gerichtsverfahren in Frage gestellt und von mehreren Gerichten für nichtig erklärt wurde.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Was die Rechtmäßigkeit dieser Kommission im Lichte der Entscheidungen des EuGH betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass es - sofern es sich nicht um einen Irrtum handelt - derzeit keine gerichtliche Entscheidung dieses Organs gibt, in der es sich ausdrücklich zu dieser Frage geäußert hat.

Es ist jedoch zu bedenken, dass die Rechtsprechung des EuGH zum Verbraucher- und Nutzerschutz von den nationalen Gerichten regelmäßig zur Untermauerung ihrer Entscheidungen in diesem Bereich herangezogen wurde und wird, wie z. B. im Fall des EuGH-Beschlusses vom 11. Juni 2015, der die Kontrolle der Missbräuchlichkeit einer Klausel auch dann für gültig erklärt, wenn sie nicht angewandt wurde, oder beispielsweise das bekannte EuGH-Urteil vom 13. März 2013 (Rechtssache Aziz), in dem die Kriterien dargelegt werden, die bei der Beurteilung der Frage zu berücksichtigen sind, ob eine Vertragsklausel ein "erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Rechten und Pflichten der Parteien" verursacht.

[Ist sie derzeit rechtlich abgesichert?]

In diesem Zusammenhang ist auch auf die Bestimmungen des neuen Gesetzes 5/2019 vom 15. März über Immobilienkreditverträge zu verweisen , in dem Artikel 14.1. b, in dem festgelegt ist, dass das Finanzinstitut dem Kreditnehmer bei der Formalisierung der Transaktion ein standardisiertes Warnblatt (FIAE) aushändigen muss, das unter anderem geeignete Hinweise"auf die Möglichkeit der vorzeitigen Fälligkeit des Kredits infolge von Zahlungsausfällen und die sich daraus ergebenden Kosten" enthalten muss, worunter meines Erachtens auch diese Gebühr zu verstehen ist, so dass die Bank den Hypothekenschuldner zuvor klar und angemessen darüber informiert haben muss, damit sie erhoben werden kann.

Gebühr für vorzeitige Rücknahme

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Es kann vorkommen, dass der Schuldner, aus welchen Gründen auch immer, die ursprünglich beantragte Finanzierung nicht mehr benötigt, so dass er vor Ablauf des vereinbarten Vertrags beschließt, die gesamte ausstehende Schuld vorzeitig zurückzuzahlen. Wie man sieht, wird dies für das Finanzinstitut nachteilig sein, da es nicht mehr die Zinsen erhält, mit denen es ursprünglich gerechnet hat, so dass sich seine Einnahmen- und Ausgabenprognosen ändern werden.

Um zu verhindern, dass diese Änderung zu einem Verlust in der Gewinn- und Verlustrechnung des Instituts führt, der über die Generierung neuer Kreditgeschäfte mit dem vorzeitig zurückgezahlten Kapital hinausgeht, haben sich die Finanzinstitute dafür entschieden, eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung zu erheben, um den Gewinnverlust, der ihnen durch den Wegfall der Zinsen entsteht, die infolge dieser Rückzahlung nicht mehr erhoben werden, teilweise auszugleichen.

Daher kann die Vorfälligkeitsentschädigung als die Gebühr definiert werden , die das Finanzinstitut seinem Kunden, dem Schuldner, für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits vor dem ursprünglich für die Beendigung des Vertrags vereinbarten Zeitpunkt berechnet.

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...]

In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass diese Provision, wie im Abschnitt über den rechtlichen Geltungsbereich dieser Provision zu sehen sein wird, vom Gesetzgeber sehr detailliert geregelt ist, so dass ihre Rechtmäßigkeit und Anwendbarkeit in Hypothekarkreditverträgen keine größeren Schwierigkeiten oder Konflikte aufwirft, sofern sie innerhalb der in den nachfolgend erläuterten Vorschriften festgelegten Grenzen bleibt.

Diesbezüglich wird auf den Beschwerdebericht 2014 der Abteilung für Marktverhalten und Beschwerden der Banco de España verwiesen, aus dem hervorgeht, dass Beschwerden von Bankkunden im Zusammenhang mit dieser Gebühr vor allem dann auftreten, wenn das Finanzinstitut Gebühren erhebt, die über den gesetzlich festgelegten Grenzen liegen, wobei in diesem Fall der Klage eindeutig stattgegeben wird, sowie in Fällen mangelnder Transparenz bei der Formulierung der Klausel, ohne dass dieser zweite Fall in der Praxis zu nennenswerten Konflikten geführt hätte.

[Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...] [Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...].

In Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung ist anzumerken, dass diese nicht zu größeren Kontroversen auf gerichtlicher Ebene geführt hat, so dass sie, wenn sie innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen gehalten wird, die im Folgenden näher erläutert werden, keine größeren Konflikte in der Rechtsprechung hervorrufen dürfte. Siehe hierzu das Urteil 3066/2016 des Landgerichts Alicante vom 4. November, in dessen siebter Rechtsgrundlage in Bezug auf die Provision für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung, die in diesem konkreten Fall auf 1 % festgesetzt wurde, festgestellt wird, dass"wir solche Klauseln nicht als missbräuchlich ansehen, da die Verordnung ENA/2899/2011 nur Gebühren verbietet, die nicht den tatsächlich erbrachten Leistungen oder den entstandenen Kosten entsprechen, und es sich um echte Leistungen handelt, die die Bank in solchen Fällen für die Kreditnehmer erbringt", da die vorzeitige Rückzahlung auch die Durchführung einer Reihe von Handlungen durch die Bank beinhaltet, die die Zahlung der vereinbarten Gebühr angemessen machen.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Derzeit ist dem EuGH keine Vorabentscheidungsfrage bekannt, bei der sich der Kern des Rechtsstreits auf diese Kommission konzentriert. Wie AGÜERO ORTIZ jedoch hervorhebt, ermöglicht die vom EuGH in seinem Urteil vom 21. Dezember 2016 bestätigte und durch die Richtlinie 93/13/EWG geschützte Kontrolle der materiellen Transparenz eine Kontrolle der Rechtmäßigkeit jeder in den Vertrag aufgenommenen Klausel, so dass"wenn der Verbraucher keine vorvertraglichen Informationen über die Kosten des Produkts (einschließlich dieser Gebühr) erhalten hat[....] dann ist die Klausel auch wegen mangelnder Transparenz mißbräuchlich", da der Verbraucher in der Lage sein muß, "vor Abschluß des Vertrages alle wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen des Vertrages zu kennen".

[Ist sie rechtlich gedeckt?]

Es ist nun an der Zeit, die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit dieses Konzepts im Lichte der verschiedenen bisher geltenden Vorschriften zu analysieren, denn wie wir sehen werden, hat der Gesetzgeber zum Schutz des Hypothekenschuldners vor möglichen überhöhten Gebühren der Banken für dieses Konzept in den letzten Jahren verschiedene Vorschriften erlassen, deren Inhalt man kennen muss.

Es sind drei Phasen zu unterscheiden:

Hypotheken, die vor dem 9. Dezember 2007 abgeschlossen wurden:

Für Hypothekendarlehen, die vor dem 9. Dezember 2007 abgeschlossen wurden, gelten die Bestimmungen des Gesetzes 2/1994 vom 30. März 1994 über den Forderungsübergang und die Änderung von Hypothekendarlehen, dessen erste Zusatzbestimmung besagt, dass:

"Bei Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz [...] darf das kreditgebende Institut keine Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 1 % des zurückzuzahlenden Kapitals verlangen, auch wenn eine höhere Gebühr vereinbart wurde".

Das heißt, die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung (im Falle eines Darlehens mit variablem Zinssatz) ist die von den Parteien vereinbarte Gebühr, die jedoch in keinem Fall 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals übersteigen darf. Handelt es sich jedoch um ein Darlehen mit festem Zinssatz, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes nicht, so dass sich die Höhe der Gebühr nach der Vereinbarung zwischen den Parteien richtet.

Hypotheken, die nach dem 9. Dezember 2007 abgeschlossen wurden:

Für Hypothekendarlehensverträge, die nach dem 9. Dezember 2007, dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes 41/2007 vom 7. Dezember, das das Gesetz 2/1981 vom 25. März über die Regulierung des Hypothekenmarktes und andere Vorschriften des Hypotheken- und Finanzsystems, die Regulierung von umgekehrten Hypotheken und Abhängigkeitsversicherungen abändert und bestimmte Steuervorschriften festlegt, gelten die Bestimmungen der Artikel 7 ff. des genannten Gesetzeswerkes, die die folgende allgemeine Regel festlegen:

"Sofern das Hypothekendarlehen oder der Kredit für eine Wohnung bestimmt ist und der Darlehensnehmer eine natürliche Person ist, darf für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung keine Gebühr erhoben werden.

Allerdings sieht der Gesetzgeber dann eine "Entschädigungsregelung" zugunsten der gläubigenden Finanzinstitute vor:

• "Entschädigung für den Widerruf": Diese Bestimmung besagt, dass"bei vollständiger oder teilweiser Löschung von Hypothekarkrediten oder -darlehen mit oder ohne Forderungsübergang ... der Betrag, den der kreditgebende Träger als Entschädigung für den Widerruf erhält, nicht höher sein darf:

• "Entschädigung für das Zinsänderungsrisiko": Sie gilt nur für Kredite, die an einen festen Zinssatz gebunden sind oder eine Zinsanpassungsfrist von mehr als einem Jahr haben, deren Höhe zwischen den Parteien vereinbart wird und die fällig wird, wenn dem kreditgebenden Institut ein Kapitalverlust entsteht (Einzelheiten zur Berechnung dieses Verlusts siehe Artikel 9.2 der betreffenden Vorschrift).

Hypotheken, die am oder nach dem 17. Juni 2019 abgeschlossen werden:

Schließlich ist die neue gesetzliche Regelung zu berücksichtigen, die durch das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen eingeführt wurde und die auf"Darlehensverträge mit Hypothekengarantie, die ab dem 17. Juni 2019 abgeschlossen werden, sofern es sich um Darlehen handelt, die von einem Gewerbetreibenden zugunsten einer natürlichen Person als Schuldner für den Erwerb von Wohnimmobilien gewährt werden", anwendbar sein wird.

In Artikel 23.4 des genannten Gesetzes wird die folgende Unterscheidung getroffen:

Interessant ist auch, dass, wenn der Schuldner die für die vorzeitige Rückzahlung erforderlichen Mittel per Scheck bei dem Finanzinstitut hinterlegt, gemäß den Spezifischen Kriterien für gute Bankpraxis der Bank von Spanien keine Provision für die Hinterlegung dieses Schecks erhoben wird, da "sie nicht als Gutschrift auf ein Girokonto angesehen werden kann", da das Institut "keine Verrechnungsdienstleistung für seinen Kunden erbringt, sondern diese Dienstleistung vielmehr für sich selbst oder im eigenen Interesse erbringt".

Kommission für Novation oder Änderung

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Wie allgemein bekannt, ist der spanische Hypothekensektor unter anderem durch die weit verbreitete Vermarktung sehr langfristiger Hypothekendarlehen und Kredite gekennzeichnet, wobei die gängigsten Hypotheken in monatlichen Raten über 25, 30, 35 oder sogar 40 Jahre gezahlt werden. Diese Realität des spanischen Hypothekenmarktes bringt es mit sich, dass bei unerwarteten Veränderungen der wirtschaftlichen Lage oder der Leistungsfähigkeit der Schuldner, die in der Regel auf eine prekäre Situation (z. B. Arbeitslosigkeit) hinauslaufen, in bestimmten Fällen die Bedingungen des Hypothekendarlehens geändert werden müssen, z. B. durch eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist (um die monatlichen Rückzahlungen zu verringern), eine Änderung des Zinssatzes oder sogar eine Erhöhung des geschuldeten Kapitals, um den neuen wirtschaftlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.

In diesem Fall wird der ursprüngliche Hypothekarkreditvertrag geändert, so dass sich die Notwendigkeit ergibt, den neuen vereinbarten Bedingungen Rechnung zu tragen, was die Erhebung von Gebühren für die Novation oder Änderung zur Folge haben kann, die sich wiederum nach dem von den Parteien vereinbarten Betrag richten. Daher kann die Gebühr für die Änderung von Bedingungen als die Gebühr definiert werden , die das Finanzinstitut seinem Kunden, dem Schuldner, für die Änderung der ursprünglich im notariellen Darlehens- oder Hypothekarkreditvertrag vereinbarten Bedingungen berechnet.

Um dem Leser eine ungefähre Vorstellung davon zu vermitteln, kann es sich um so unterschiedliche Themen wie z. B.:

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...]

Aus der Sicht der Bankenaufsicht ist auf den Bericht 2008 der Beschwerdestelle zu verweisen, in dem auf der Grundlage der Akzeptanz dieser Kommission eine Reihe von Klarstellungen zu den bei dieser Stelle eingegangenen Beschwerden vorgenommen werden.

In diesem Zusammenhang sollte der Leser bedenken, dass diese modifizierende Novation sowohl in einer öffentlichen Urkunde als auch in einer privaten Urkunde beurkundet werden kann, wobei im letzteren Fall die Änderung, da sie keinen Zugang zum Grundbuchamt hat, gegenüber Dritten nicht durchsetzbar ist, unbeschadet der Tatsache, dass unter dem Schutz von Art. 1279 des Zivilgesetzbuchs jede der Parteien die andere Partei zur Erteilung der entsprechenden Urkunde zwingen kann.

In diesen Fällen, unabhängig davon, ob es sich um ein privates oder öffentliches Dokument handelt, akzeptiert die Banco de España die Erhebung dieser Art von Gebühren, sofern sie vereinbart wurden und sich innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen bewegen.

[Die Gerichte haben in der gleichen Angelegenheit entschieden...].

Im Bereich der Rechtsprechung gibt es nicht viele Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf diese Kommission, obwohl es notwendig ist, auf bestimmte Gerichtsentscheidungen zu verweisen, die diese Frage betreffen, wie z.B. den steuerlichen Bereich und die Kosten, die entstehen können.

Was die Besteuerung betrifft, so ist zu beachten, dass Artikel 9 des Gesetzes 2/1994 vom 30. März 1994, das die Abtretung und Änderung von Hypothekendarlehen regelt, eine Befreiung von der Stempelsteuer für Novationsverträge vorsieht, die sich auf"die Bedingungen des ursprünglich vereinbarten oder geltenden Zinssatzes, die Änderung der Laufzeit des Darlehens oder beides" beziehen, so dass jede andere Änderung, die einen anderen Aspekt des Darlehens betrifft, dieser Steuer unterliegen muss.

So wurde in einigen Fällen die Frage der Besteuerung (oder Nichtbesteuerung) von Novationsverträgen aufgeworfen, in denen nicht nur der Zinssatz oder die Laufzeit geändert werden, sondern auch andere Änderungen im Zusammenhang mit Finanzklauseln zu diesen Änderungen hinzugefügt werden. Erstreckt sich die Steuerbefreiung in diesen Fällen mehrerer Änderungen auf die gesamte Urkunde? Diese Frage wurde vom Obersten Gerichtshof in seinem Urteil 748/2019 vom 13. März geklärt, dessen fünfte Rechtsgrundlage besagt, dass"wenn die öffentlichen Urkunden über die Novation von Hypothekendarlehen, in denen nicht nur die Bedingungen in Bezug auf den Zinssatz und/oder die Laufzeit des Darlehens geändert werden, sondern auch andere Arten von Finanzklauseln....wird es notwendig sein, die Eintragungsfähigkeit der Änderung und den wirtschaftlich zu beurteilenden Zweck der Änderung zu prüfen, um festzustellen, ob sie der AJD-Steuer unterliegt oder nicht, indem die Befreiung des Art. 9 des Gesetzes 2/1994 ausschließlich auf Klauseln ausgedehnt wird, die sich auf den Zinssatz des Darlehens, auf die Änderung der Laufzeit des Darlehens oder auf beides beziehen". In Bezug auf die Steuerbemessungsgrundlage stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass nicht die hypothekarische Belastung des Darlehens zu berücksichtigen ist, sondern der wirtschaftliche Inhalt der geänderten Finanzklauseln.

Auch in Bezug auf die Notargebühren muss auf mehrere Urteile des Obersten Gerichtshofs vom 23. Januar 2019 verwiesen werden, in denen festgelegt wird, dass im Falle einer Änderung des Hypothekendarlehens, da beide Parteien daran interessiert sind (Finanzinstitut und Kunde), die Notarkosten für die Urkunde von jedem von ihnen zu 50 % getragen werden müssen.

Schließlich möchte ich es nicht versäumen, darauf hinzuweisen, dass jede modifizierende Novation, die eine nichtige Klausel betrifft, auch von den Wirkungen dieser Nichtigkeit betroffen ist, ohne dass sie als gültig angesehen werden kann, wie der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil 558/2017 vom 16. Oktober festgestellt hat.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

In Bezug auf die Rechtsprechung des EuGH zu diesem Thema ist auf das Vorabentscheidungsersuchen des Gerichts erster Instanz und der Voruntersuchungsstelle Teruel vom 11. Juli 2018 (Rechtssache C-452/18) zu verweisen, das im Amtsblatt der Europäischen Union vom 22. Oktober 2018 veröffentlicht wurde und in dem dieses Gericht dem EuGH eine Reihe von Fragen zur Nichtigkeit von Klauseln in einem Vertrag über die Novation eines Darlehens mit Hypothekengarantie stellte. Dieser Fall ist noch anhängig, aber es wird zweifellos sehr interessant sein, seine Lösung durch den EuGH zu verfolgen, um den Umfang seiner Auswirkungen auf den Bereich des nationalen Rechts zu kennen.

[Ist sie rechtlich gedeckt?]

Das Gesetz 2/1994 vom 30. März 1994, das die Abtretung und Änderung von Hypothekendarlehen regelt, sieht für diese Art von Provisionen insbesondere in Artikel 10 vor, dass:

"Bei der Änderung von Novationen, die auf eine Verlängerung der Laufzeit des Kredits abzielen, darf das kreditgebende Institut für die Änderung der Bedingungen keine Gebühr von mehr als 0,10 % des ausstehenden Kapitalbetrags bis zur Rückzahlung verlangen.

Es ist auch sehr wichtig, Artikel 23.6 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen zu erwähnen , in dem der Gesetzgeber in einem klaren Bekenntnis zur Bevorzugung des Abschlusses von Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz festlegt, dass"im Falle einer Novation des anwendbaren Zinssatzes...sofern...dies dazu führt, dass während der verbleibenden Laufzeit des Vertrages ein fester Zinssatz anstelle eines variablen Zinssatzes angewendet wird, die Entschädigung...den finanziellen Verlust, den der Kreditgeber erleiden kann, nicht übersteigen darf...". Außerdem heißt es in der genannten Bestimmung: "Nach den ersten drei Jahren der Laufzeit des Darlehensvertrags darf der Darlehensgeber keine Entschädigung oder Provision im Falle einer Änderung des anwendbaren Zinssatzes verlangen...in dem die Anwendung eines festen Zinssatzes vereinbart wird, von nun an und für den Rest der Laufzeit des Darlehenseinen festen Zinssatz".

Schließlich ist es in diesem Bereich sehr wichtig, die sechste Zusatzbestimmung des oben genannten Gesetzes 5/2019 zu beachten, die sich auf"Fälle des Forderungsübergangs des Schuldners und der Änderung der Novation des Darlehensvertrags" bezieht, da sie festlegt, dass"die Bestimmungen dieses Gesetzes auf Fälle von.... anwendbarsind.Modifizierung der Novation des Darlehensvertrags", so dass das gesamte für den Schutz des Schuldners erforderliche Rechtssystem, das für dessen Interessen wesentlich günstiger ist, auf die Ausarbeitung, Unterzeichnung und Eintragung des Darlehensvertrags und des entsprechenden dinglichen Grundpfandrechts Anwendung findet, was für die Vertragsparteien zweifellos ein sehr wichtiger Aspekt ist, der berücksichtigt werden muss.

Betrifft die Novation hingegen andere Aspekte als die Laufzeit oder den Zinssatz, so ist das zwischen den Parteien vereinbarte Entgelt zu berücksichtigen, sofern es gemäß der bereits in diesem Papier dargelegten Rechtsprechung des EuGH alle Anforderungen an die Transparenz und den nicht missbräuchlichen Charakter erfüllt.

PROVISION FÜR DEN WECHSEL DES GLÄUBIGERS

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Es ist zunehmend üblich, dass Finanzinstitute bei der Vergabe von Hypothekendarlehen und über andere Finanzinstitute um Kunden konkurrieren, indem sie ihnen günstigere wirtschaftliche Bedingungen für ihre Hypothekendarlehen anbieten.

Aus diesem Grund hat der spanische Gesetzgeber vor kurzem eine Gesetzesreform durchgeführt, die dieses Verfahren vereinfachen soll, so dass Personen, die dies wünschen, ihr Immobiliendarlehen auf ein anderes Finanzinstitut übertragen können, wenn sie während der Laufzeit des Hypothekendarlehens ein anderes Finanzinstitut finden, das ihnen bessere Konditionen bietet. Logischerweise führt diese Übertragung zu einem Verlust oder einer Kürzung für das "ursprüngliche" Institut, die teilweise durch diese Gebühr für den Gläubigerwechsel ausgeglichen wird, was ihre Natur und ihre Daseinsberechtigung erklärt.

Daher kann die Gebühr für einen Gläubigerwechsel als die Gebühr definiert werden , die das Finanzinstitut seinem Schuldnerkunden in Rechnung stellt, wenn dieser beschließt, sein Hypothekendarlehen an ein anderes Finanzinstitut zu "übertragen", das ihm bessere wirtschaftliche Bedingungen bietet.

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...]

Die Banco de España ist der Ansicht, dass die Gebühr für den Gläubigerwechsel keine größere Konfliktquelle darstellt, solange sie innerhalb der gesetzlich zulässigen Schwellenwerte bleibt. Was jedoch den Gläubigerwechsel selbst betrifft, so hatte die Beschwerdestelle der Banco de España in ihrem Bericht 2009 Gelegenheit, sich dazu zu äußern, wobei die folgenden Aspekte vielleicht am wichtigsten sind:

• Damit das ursprüngliche Finanzinstitut den Forderungsübergang des neuen Instituts verhindern kann (d. h. um den Kunden zu behalten), muss es"jede einzelne der im verbindlichen Angebot enthaltenen Bedingungenverbessern, es sei denn, es gibt sowohl günstige als auch ungünstige Bedingungen, die alle zusammen vom Kreditnehmer oder Schuldner ausdrücklich als günstiger akzeptiert werden".
• Was den Zeitpunkt anbelangt, zu dem die neuen Bedingungen des Vorbehalts anzuwenden sind, so sollten sie nach guter Bankpraxis "so bald wiemöglich, ohne unnötige Verzögerung und in jedem Fall spätestens zu demZeitpunkt wirksam werden, zu dem der Vorbehaltsübergang wirksam geworden wäre, wenn er stattgefunden hätte".
• Schließlich sollte im Falle eines möglichen Zusammentreffens von Gläubigern gemäß der guten Bankpraxis keine Situation entstehen, in der der Bankkunde verpflichtet ist, Zinsen an zwei verschiedene Finanzinstitute zu zahlen.

[Die Gerichte haben in der gleichen Angelegenheit entschieden...].

Zu gerichtlichen Konflikten im Zusammenhang mit dieser Provision gibt es keine einschlägigen Urteile, solange sich die vereinbarte und/oder beauftragte Provision innerhalb der vom Gesetzgeber gesetzten Grenzen bewegt.

Was das Verfahren selbst betrifft, so bestätigt der Oberste Gerichtshof (Urteil vom 25. November 2003), dass der Forderungsübergang automatisch aufgehoben wird, wenn der ursprüngliche Gläubiger innerhalb der gesetzlichen Frist verbindlich und zuverlässig mitteilt, dass er bereit ist, den Vorgang zu denselben Bedingungen zu übernehmen, die die Einrichtung, die den Forderungsübergang wünscht, angeboten hat.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Es wurden keine einschlägigen Verlautbarungen oder anhängigen Verfahren in diesem Bereich gefunden.

[Ist sie rechtlich gedeckt?]

In diesem Fall und sobald das für die Durchführung des Forderungsübergangs erforderliche Verfahren bekannt ist, ist es nun an der Zeit, die möglichen Gebühren zu analysieren, die von der "ursprünglichen" Gläubigereinrichtung zu zahlen sind, die nun ihren Status als solche aufgrund des Forderungsübergangs der "neuen" Gläubigereinrichtung verliert. Zu diesem Zweck muss die zeitliche Unterscheidung bei der Analyse der Frage der Vorfälligkeitsentschädigung wiederhergestellt werden, da je nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags unterschiedliche Regelungen gelten. Nämlich:

Hypotheken, die vor dem 27. April 2003 abgeschlossen wurden:

Für Verträge, die vor dem 27. April 2003 abgeschlossen wurden, gelten die Bestimmungen des Gesetzes 2/1994 vom 30. März 1994 über den Forderungsübergang und die Änderung von Hypothekendarlehen, dessen Artikel 3 festlegt, dass"bei Forderungsübergängen, die bei Hypothekendarlehen zu variablen Zinssätzen erfolgen (bei festen Zinssätzen gelten die zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen).... der Betrag, den das kreditgebende Institut als Provision für die vorzeitige Rückzahlung seines Kredits erhält, wird auf das zur Rückzahlung anstehende Kapital nach den folgenden Regeln berechnet:

1. Wurde die vorzeitige Rückzahlung ohne Gebühr vereinbart, so besteht kein Anspruch auf einen Betrag für die vorzeitige Rückzahlung.
2. Wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung von 1 % oder weniger vereinbart, so ist die vereinbarte Gebühr zu erheben.

Hypotheken, die zwischen dem 27. April 2003 und dem 8. Dezember 2007 aufgenommen wurden:

Für diese Hypothekendarlehensverträge gelten die Bestimmungen der einzigen zusätzlichen Bestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 2/2003 vom 25. April über Wirtschaftsreformmaßnahmen, die die oben genannte rechtliche Regelung des Gesetzes 2/1994 abändert und festlegt, dass in Bezug auf die Provision für vorzeitige Rückzahlung:

1. "Wurde die vorzeitige Rückzahlung ohne Entgelt vereinbart, besteht kein Anspruch auf einen Betrag für die vorzeitige Rückzahlung.
2. Wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung von 0,50 % oder weniger vereinbart, so ist die vereinbarte Gebühr zu erheben.

Hypotheken, die am oder nach dem 9. Dezember 2007 abgeschlossen wurden:

Ab hier gilt die gleiche rechtliche Regelung wie bei der vorzeitigen Kündigung, d.h. die rechtliche Regelung ist die gleiche wie bei der vorzeitigen Kündigung:

Für Hypothekendarlehensverträge, die nach dem 9. Dezember 2007, dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes 41/2007 vom 7. Dezember, das das Gesetz 2/1981 vom 25. März über die Regulierung des Hypothekenmarktes und andere Vorschriften des Hypotheken- und Finanzsystems, die Regulierung von umgekehrten Hypotheken und Abhängigkeitsversicherungen abändert und bestimmte Steuervorschriften festlegt, gelten die Bestimmungen der Artikel 7 ff. des genannten Gesetzeswerkes, die die folgende allgemeine Regel festlegen:

"Sofern das Hypothekendarlehen oder der Kredit für eine Wohnung bestimmt ist und der Darlehensnehmer eine natürliche Person ist, darf für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung keine Gebühr erhoben werden.

Allerdings sieht der Gesetzgeber dann eine "Entschädigungsregelung" zugunsten der gläubigenden Finanzinstitute vor:

Hypotheken, die am oder nach dem 17. Juni 2019 abgeschlossen werden:

Schließlich ist die neue gesetzliche Regelung zu berücksichtigen, die durch das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen eingeführt wurde und die auf"Darlehensverträge mit Hypothekengarantie, die ab dem 17. Juni 2019 abgeschlossen werden, sofern es sich um Darlehen handelt, die von einem Gewerbetreibenden zugunsten einer natürlichen Person als Schuldner für den Erwerb von Wohnimmobilien gewährt werden", anwendbar sein wird.

In Artikel 23.4 des genannten Gesetzes wird die folgende Unterscheidung getroffen:

Hypotheken, die ab dem 17. Juni 2019 mit einem Wechsel vom variablen zum festen Zinssatz abgeschlossen werden:

Darüber hinaus ist zu beachten, dass gemäß Artikel 23.6 des genannten Gesetzes"im Falle [...] des Eintritts eines Dritten in die Rechte des Gläubigers [...], sofern [...] dies die Anwendung eines festen Zinssatzes anstelle eines anderen variablen Zinssatzes während der verbleibenden Vertragslaufzeit zur Folge hat, die Entschädigung [...] den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden kann, nicht übersteigen darf, wobei der Höchstbetrag auf 0,15 % des während der ersten drei Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags im Voraus zurückgezahlten Kapitals...".". Darüber hinaus heißt es in der vorgenannten Bestimmung: "... nach Ablauf der ersten drei Jahre...".nach den ersten 3 Jahren der Laufzeit des Kreditvertrags der Kreditgeber darf keine Entschädigung oder Provision verlangen im Falle eines [...] Forderungsübergangs eines Gläubigers, bei dem die Anwendung eines festen Zinssatzes für die restliche Laufzeit des Darlehens vereinbart wird".

[Gibt es weitere Fachgebiete oder Fragen, die zu berücksichtigen sind]?

Wie bereits erwähnt, hat das neue Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen, das die Bestimmungen des Gesetzes 2/1994 vom 30. März reformiert, das den Forderungsübergang und die Änderung von Hypothekendarlehen regelt, das Verfahren des Forderungsübergangs aufgrund eines Gläubigerwechsels neu gestaltet, um es in ein flexibleres und dynamischeres Verfahren umzuwandeln, das zu den oben beschriebenen Zielen beiträgt. In Übereinstimmung mit Art. 2 des oben erwähnten Gesetzestextes:

"Der Schuldner kann ohne Zustimmung des Gläubigerinstituts auf ein anderes Finanzinstitut übergehen, wenn er sich das Geld zur Begleichung der Schuld durch eine öffentliche Urkunde von dem erstgenannten Institut geliehen hat, in der er seine Absicht gemäß den Bestimmungen von Artikel 1.211 des Zivilgesetzbuchs bekundet.

Zu diesem Zweck wurde in der neuen Verordnung ein Verfahren entwickelt, das durch die folgenden relevanten Meilensteine gekennzeichnet ist:

• Wenn der Schuldner dieses Angebot annimmt, bedeutet dies, dass er den Anbieter ermächtigt, den Gläubiger zu benachrichtigen und ihn aufzufordern, innerhalb einer Frist von höchstens sieben Kalendertagen die Bescheinigung über die Höhe der Schuld des Schuldners für das abzutretende Hypothekendarlehen auszustellen ".
• Sobald dieses Verfahren abgeschlossen ist, d. h. sobald die "ursprüngliche" kreditgebende Stelle diese Bescheinigung ausgestellt hat,kann diese "ursprüngliche" kreditgebende Stelle "innerhalb der folgenden fünfzehn Kalendertage" dem Schuldner eine Änderung der Darlehensbedingungen in der von ihr als angemessen erachteten Weiseanbieten, wobei zu beachten ist, dass während dieses Zeitraums der Forderungsübergang nicht förmlich vollzogen werden kann.
• Ist die Frist von fünfzehn Tagen verstrichen, ohne dass der Schuldner mit der "ursprünglichen" Gläubigereinrichtung die modifizierende Novation des Hypothekendarlehens oder -kredits formalisiert hat, kann die Abtretungsurkunde ausgestellt werden, wofür es ausreicht, "dass die abgetretene Einrichtung in derselben Urkunde erklärt, dem Gläubiger den von diesem gutgeschriebenen Betrag für ausstehendes Kapital und aufgelaufene und nicht gezahlte Zinsen und Provisionen gezahlt zu haben", wobei auch gilt, dass "die Gläubigereinrichtung in keinem Fall die Entgegennahme der Zahlung verweigern darf".

Gebühr für den Forderungsübergang

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

In bestimmten Fällen kann es vorkommen, dass eine Person eine Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erwirbt und dann vor der regulären Fälligkeit des Darlehens beschließt, die Immobilie an eine andere Person zu verkaufen, die daran interessiert ist, den gesamten Preis zu zahlen, einen Teil davon mit eigenen Mitteln/Ersparnissen, den Rest mit einer Bankfinanzierung, entweder mit einem neuen Darlehen oder durch Übernahme der Zahlung des bereits auf den Namen des Verkäufers bestehenden Hypothekendarlehens.

Daher kann die Gebühr für den Schuldnerübergang als die Gebühr definiert werden , die das Finanzinstitut dem neuen Schuldner in Rechnung stellt, wenn es akzeptiert und zustimmt, dass der neue Schuldner die vertragliche Position des alten Schuldners im ursprünglichen Hypothekarkreditvertrag übernimmt.

Diese Art von Provisionen kommt in der Regel bei Abtretungen von Bauträgerdarlehen vor, bei denen die Immobiliengesellschaft, die ein neues Gebäude errichtet hat, dieses über ein Finanzinstitut finanziert hat und nach Fertigstellung der Wohnungen diese mit der Möglichkeit der Abtretung der bestehenden Schulden vermarktet, um die Finanzierung für Käufer zu erleichtern, damit die Wohnanlage schneller und zu attraktiveren Bedingungen für potenzielle Käufer verkauft werden kann.

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...]

Hinsichtlich der Rechtmäßigkeit und Angemessenheit dieser Art von Provisionen hat die Banco de España keine nennenswerten Hindernisse aufgezeigt, wie aus dem Bericht des Beschwerdedienstes aus dem Jahr 2009 hervorgeht, in dem es heißt: "Die Institute können eine Provision vereinbaren, die in Fällen des Verkaufs der hypothekarisch belasteten Immobilie mit Übernahme der Hypothekenschuld durch den neuen Erwerber angewandt wird; in diesem Fall müssen die vertraglichen Vereinbarungen eingehalten werden".

[Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...] [Die Gerichte haben über dasselbe geurteilt...].

Im Zusammenhang mit diesem Informationsbedarf in Fällen des Forderungsübergangs von Bauträgerdarlehen ist auch das Urteil Nr. 4092/2017 des Obersten Gerichtshofs vom 24. November von großer Bedeutung, in dem es heißt, dass"ein beträchtlicher Teil der Käufe von im Bau befindlichen oder kürzlich errichteten Wohnungen durch den Forderungsübergang des Käufers auf das dem Bauträger gewährte Hypothekendarlehen finanziert wird, gegebenenfalls mit der Änderung einiger Bedingungen", wenn das Finanzinstitut von der Pflicht befreit würde, die für die Transparenz der Klauseln, die den Hauptgegenstand des Vertrags regeln, erforderlichen Informationen zu erteilen, würde die Garantie der Transparenzkontrolle im Sinne der Richtlinie 93/13/EWG und der einzelstaatlichen Rechtsvorschriften zur Umsetzung dieser Richtlinie unwirksam", so dass die Finanzinstitute dem neuen Forderungsinhaber alle Informationen des Vertrags klar und transparent zur Verfügung stellen müssen, damit die Vollkommenheit des Vertragsschlusses nicht durch einen Mangel beeinträchtigt wird.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Es wurden keine einschlägigen Verlautbarungen oder anhängigen Verfahren in diesem Bereich gefunden.

[Ist sie rechtlich gedeckt?]

In Bezug auf die Gebühr für den Schuldnerwechsel ist daher festzuhalten, dass sie dem entsprechen muss, was die Parteien vereinbart haben, und zwar in den Bedingungen, die bereits für akzeptierte und genehmigte Gebühren in Artikel 3 der Verordnung EHA/2899/2011 beschrieben wurden, und zwar logischerweise so lange, wie sie den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen entsprechen und einer Beurteilung der Verhältnismäßigkeit und Angemessenheit in Bezug auf diese entsprechen, unter Androhung der Nichtigkeit wegen Missbräuchlichkeit, falls dies von einem Gericht festgestellt wird.

In Bezug auf diese häufigeren Fälle des Forderungsübergangs bei Bauträgerdarlehen sei noch einmal auf den Erlass EHA/2899/2011 und das Rundschreiben 5/2012 der spanischen Zentralbank verwiesen, in dem es heißt: "In den Fällen, in denen die Gewährung von Darlehen an Bauträger oder Immobilienentwickler einen späteren Forderungsübergang auf die Erwerber der Wohnungen in dem Darlehen vorsieht, wird die Aufnahme der Verpflichtung der genannten Bauträger oder Entwickler in den entsprechenden Vertrag, den Kunden personalisierte Informationen über den von der Einrichtung angebotenen Service zur Verfügung zu stellen, wie in Artikel 19.3 des Erlasses EHA/2899/2011 dargelegt, als Forderungsübergang auf die Erwerber der fraglichen Immobilienbetrachtet . Artikel 19.3 der Verordnung EHA/2899/2011entbindet das Institut nicht davon, sich vor der Annahme der genannten Abtretung durch geeignete Verfahren zu vergewissern, dass der Kunde angemessen über die Merkmale des Kredits informiert ist".

Provision für die Ausstellung eines Null-Saldo-Zertifikats (zur Tilgung der Hypothek)

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[Beginnen wir mit einer Definition...].

Wenn ein Bankkunde ein Hypothekendarlehen mit einem Finanzinstitut abschließt, begründet er bekanntlich nicht nur einen Darlehensvertrag, sondern auch ein dingliches Recht auf eine Immobilie zugunsten des kreditgebenden Finanzinstituts, wobei diese Immobilie die Rückzahlung des geliehenen Geldes, der gewöhnlichen Zinsen, der Verzugszinsen und anderer Kosten garantiert. Das bedeutet, dass die Bank im Falle der Nichtrückzahlung über einen Vermögenswert verfügt, mit dem sie die Schuld begleichen kann. Allerdings werden Hypothekendarlehen in den meisten Fällen von den Schuldnern zufriedenstellend abgewickelt, so dass am Ende der Laufzeit alle Raten gezahlt werden und die Schuld somit beglichen und getilgt ist.

Meine berufliche Erfahrung als Notar im Umgang mit der Öffentlichkeit zeigt jedoch, dass das im Grundbuch eingetragene dingliche Recht an der Hypothek für die Mehrheit der Öffentlichkeit trotz der Tatsache, dass das betreffende Darlehen bereits erloschen ist, nicht automatisch "verschwindet", sondern dass eine Reihe von Schritten unternommen werden muss, darunter die Ausfertigung einer Hypothekenlöschungsurkunde und ihre entsprechende Eintragung im Grundbuch.

Es ist zu bedenken, dass diese Verfahren ein wesentlicher Schritt sind, um die Belastung der Immobilie aufzuheben, wodurch sie "lastenfrei" wird, was zweifellos notwendig ist, um die Immobilie ungehindert verkaufen zu können, da es andernfalls für jeden Käufer schwierig wäre, eine Immobilie zu erwerben, auf der ein Grundpfandrecht besteht, ohne die Gewissheit zu haben, dass die Hauptverpflichtung, die sich aus dieser Belastung ergibt, bereits erfüllt ist und daher problemlos gelöscht werden kann.

Zu diesem Zweck ist es erforderlich, dass das betreffende Finanzinstitut die entsprechende Hypothekenlöschungsurkunde ausstellen kann:

• Erstens stellen Sie dem Hypothekenschuldner die so genannte Null-Bilanz-Bescheinigung zur Verfügung, d. h. ein Dokument, in dem ein Bevollmächtigter des Finanzinstituts erklärt, dass die durch die Hypothek gesicherte Hauptverbindlichkeit bereits erfüllt und bezahlt wurde, so dass der Hypothekenschuldner für dieses Kreditgeschäft keinen Betrag mehr schuldet.
• Gemäß Artikel 82 des Dekrets vom 8. Februar 1946, mit dem der neue offizielle Wortlaut des Hypothekengesetzes verabschiedet wurde, muss ein bevollmächtigter Vertreter des Finanzinstituts zum Notar gehen und eine Urkunde über die Löschung der Hypothek ausstellen, in der er der Löschung der Belastung zustimmt, die anschließend ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen werden muss.

[Was die Bank von Spanien dazu sagt...]

In letzter Zeit haben viele Finanzinstitute hohe Gebühren für die Durchführung dieser Verfahren erhoben, obwohl dies nach den geltenden Vorschriften und den Empfehlungen der Bankenaufsicht nicht der Fall sein sollte, denn wie aus dem Beschwerdebericht 2016 der Abteilung für Marktverhalten und Beschwerden der Bank von Spanien hervorgeht , sind die Finanzinstitute verpflichtet, "KEINE" Kosten oder Gebühren für Verfahren wie diese an ihre Kunden weiterzugeben:

• Aushändigung der Unterlagen, die die Beendigung der vertraglichen Verpflichtung gegenüber dem Institut belegen ( Ausstellung einer Null-Bilanz-Bescheinigung ) an den Kunden.
• Die einfache Reise des Vertreters des Instituts zu dem vom Kunden zu diesem Zweck angegebenen Notariat, da es sich in diesen Fällen um nichts anderes handelt als um die (gemäß Artikel 82 des Hypothekengesetzes erforderliche) Zustimmung des Hypothekengläubigers zur Löschung einer zu seinen Gunsten vorgenommenen Eintragung aufgrund einer öffentlichen Urkunde.
• Die Zusammenstellung der Unterlagen und Hintergrundinformationen zum gekündigten Darlehen sowie das Protokoll der Auszahlungsurkunde und der Löschung der Hypothek.

[Die Gerichte haben in der gleichen Angelegenheit entschieden...].

In diesem Zusammenhang ist das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 23. Januar 2019 interessant, in dem die Auffassung vertreten wird, dass der Darlehensnehmer als die an der Freigabe des Pfandrechts interessierte Partei die Kosten für die Notargebühren zu tragen hat.

[Nachrichten aus Europa (EuGH) werden erwartet...].

Es wurden keine einschlägigen Verlautbarungen oder anhängigen Verfahren in diesem Bereich gefunden.

[Ist sie rechtlich gedeckt?]

Es gibt keine Vorschriften, die diese Bankprovision ausdrücklich vorsehen und regeln, so dass die allgemeinen Vorschriften über Bankprovisionen berücksichtigt werden müssen.

In der alltäglichen Praxis sind all diese Formalitäten jedoch nicht zu beachten:

Sie können für viele Menschen eine kostspielige und schwierige Aufgabe sein, so dass Finanzinstitute in Zusammenarbeit mit Agenturen Schaltkreise entwickelt haben, die diese Aufgabe für die Interessenten gegen Zahlung einer vereinbarten Provision übernehmen. In diesen Fällen ist es für die Finanzinstitute logischerweise kein Problem, ihren Kunden die Durchführung dieser Aufgabe in Rechnung zu stellen.

Es muss jedoch noch einmal betont werden, dass dieses Verfahren über das Finanzinstitut (das mit Kosten verbunden ist) nicht über das Finanzinstitut abgewickelt werden muss, sondern dass der Schuldner, wie bereits erläutert, wählen kann, ob er all diese Schritte selbst durchführt oder direkt ein Notariat, eine Anwaltskanzlei oder eine vertrauenswürdige dritte Person damit betraut.