Erklärung eines neuen Bauwerks

Wie bereits in einer früheren Frage erwähnt, erlauben die Grundbuchverordnungen die Eintragung aller Arten von neuen Anpflanzungen, Gebäuden oder Anlagen, unabhängig davon, ob sie fest oder abnehmbar sind, in das Grundbuch.

Auf dieser Grundlage kann sich die Neubauerklärung auf jede Art von Bauwerk beziehen, das auf dem Grundstück errichtet wird, so dass, obwohl es in der täglichen notariellen Praxis am häufigsten vorkommt, dass sich Neubauerklärungen auf Wohnhäuser beziehen, mit dieser Art von Urkunde viele andere Bauwerke oder Gebäude erklärt werden können, die auf einem Grundstück errichtet werden, wie z. B. Industrielager, Garagen, Bauernhöfe, Fabriken, Vorhallen, Schwimmbäder, Erweiterungen von Wohngebäuden usw.

Als allgemeine Regel (und unbeschadet der Besonderheiten in Bezug auf alte Neubauerklärungen, die in einer späteren Frage behandelt werden) gilt, dass die Grundvoraussetzung für die Erteilung einer Neubauerklärung darin besteht, dass das zu erklärende Bauwerk oder Gebäude rechtmäßig errichtet wurde, d. h. nach Erhalt der entsprechenden behördlichen Genehmigungen und nach Ausarbeitung eines entsprechenden städtebaulichen Projekts.

Bekanntlich ist das Baugewerbe derzeit stark durch das Verwaltungsrecht reguliert, so dass jeder Eigentümer eines Grundstücks oder einer Parzelle, wenn er darauf irgendeine Art von Veränderung, Bau oder Konstruktion durchführen möchte, um dies rechtmäßig tun zu können, Folgendes berücksichtigen muss:

• Erstens muss das Grundstück logischerweise die für den beabsichtigten Zweck erforderliche städtebauliche Einstufung aufweisen(so kann z. B. auf einem Grundstück nur dann ein Haus gebaut werden, wenn es städtebaulich als städtisches Bauland eingestuft ist; handelt es sich hingegen um ein unbebautes ländliches Grundstück, ist ein solcher Bau nicht möglich).
• Der betreffende Eigentümer muss außerdem bei der zuständigen Gemeindeverwaltung eine Baugenehmigung einholen, die ihn berechtigt, die Arbeiten oder den Bau auf dem ihm gehörenden Grundstück auszuführen.

Wer also einen Neubau oder ein Gebäude auf seinem Grundstück errichten möchte, muss sich zunächst an einen Architekten wenden, d. h. an einen Fachmann, der das Projekt entwirft und leitet, das dann der zuständigen Gemeindeverwaltung vorgelegt werden muss, um die entsprechende Baugenehmigung zu erhalten, denn nur dann ist es möglich, ein neues Gebäude oder einen Bau auf einem Grundstück rechtmäßig zu errichten.

In der Neubauerklärung werden grundsätzlich folgende Aussagen getroffen:

• Zunächst ist das Grundstück oder der Standort zu ermitteln, auf dem das neue Gebäude oder der Bau errichtet wurde.
• Das neue Bauwerk wird dann mit einer neuen Beschreibung des Grundstücks als Ergebnis der Arbeiten oder des Baus (Merkmale, Abmessungen, Räume, Grenzen usw.) sowie mit seinen georeferenzierten Koordinaten gemeldet.
• Aus wirtschaftlicher und steuerlicher Sicht muss der Wert dieser neuen Arbeit oder Konstruktion bestimmt werden.
• Ebenso sind sowohl die gegebenenfalls erforderliche behördliche Baugenehmigung als auch die Bescheinigung des Architekten über die Beschreibung und den Stand der Ausführung bzw. Fertigstellung der Arbeiten sowie deren Anpassung an das Projekt, das zur Erteilung der genannten Baugenehmigung herangezogen wurde, anzugeben und beizufügen.
• Darüber hinaus wird je nach Art des betreffenden Neubaus auf andere zusätzliche Elemente verwiesen, die erforderlich sein können (wie die zehnjährige Versicherungspolice oder das Baubuch u. a.).

In der Praxis kann die Erklärung über den Neubau zu zwei verschiedenen Zeitpunkten abgegeben werden:

• Oder wenn die Arbeit oder das Bauwerk bereits fertiggestellt ist, so dass bei der Eintragung des neuen abgeschlossenen Werks das Verfahren in einem Zug abgeschlossen ist.
• Oder registrieren Sie zunächst die Anmeldung eines im Bau befindlichen neuen Gebäudes, wenn dieses noch in Bearbeitung ist, und melden Sie dann, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind, die Fertigstellung der Bauarbeiten mittels der entsprechenden Bescheinigung über die Fertigstellung der Bauarbeiten an.

In Anbetracht dieser verfahrenstechnischen Unterschiede ist darauf hinzuweisen, dass in der alltäglichen notariellen Praxis zu beobachten ist, dass:

• Bei Häusern, die von Privatpersonen gebaut werden (z. B. Einfamilienhäuser), ist es am gebräuchlichsten, praktischsten und wirtschaftlichsten, das neue Gebäude für fertig gestellt zu erklären, da das Verfahren einfacher und weniger kostspielig ist.
• Bei großen Bauprojekten von Bauherren oder Bauträgern, bei denen vor allem eine Bankfinanzierung in Anspruch genommen wird, ist es dagegen üblicher, das neue Gebäude zuerst als im Bau befindlich zu melden, da dies eine Anforderung der finanzierenden Bank ist, um ihr mehr Garantien und Rechtssicherheit zu bieten.

Auch wenn die Eintragung nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist es am sinnvollsten, einen Neubau oder ein Gebäude, das auf einer uns gehörenden Immobilie errichtet wird, anzumelden und in das Grundbuch einzutragen, da dies unsere Rechte angemessen schützt, die Eintragung im Grundbuch bekannt macht und, falls erforderlich, die Verwaltung unseres Vermögens erheblich erleichtert, denn ob wir die Immobilie in Zukunft verkaufen oder unser Erbe verwalten wollen, diese Verfahren werden viel einfacher sein, wenn die Anmeldung des Neubaus bereits erfolgt und eingetragen ist.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Wer an eine Neubauerklärung denkt, stellt sich natürlich ein Szenario vor, in dem auf einem Grundstück, auf dem noch kein Gebäude steht, ein neues Haus gebaut werden soll.

Dieses Instrument ermöglicht jedoch auch die Anmeldung und Eintragung von Änderungen oder Erweiterungen, die an einer bereits bestehenden Immobilie vorgenommen werden, so dass, wenn beispielsweise jemand Eigentümer eines bereits errichteten Hauses ist und später eine Erweiterung oder Änderung daran vorgenommen wird (um eine Garage, einen Keller, einen Vorbau, ein Schwimmbad, ein Nebengebäude usw. einzubauen), auch in diesem Fall auf die Anmeldung eines Neubaus zurückgegriffen werden muss, um die Registerbeschreibung der Immobilie im Grundbuch zu aktualisieren.

Es ist nämlich zu berücksichtigen, dass die Errichtung eines Bauwerks oder Gebäudes auf einem Grundstück oder einer Parzelle unseres Eigentums ohne die entsprechenden Genehmigungen und Verwaltungserlaubnisse zweifellos einen städtebaulichen Verstoß darstellt, der die Verhängung erheblicher Geldstrafen sowie zusätzliche Maßnahmen zur Wiederherstellung der verletzten Rechtmäßigkeit (wie z. B. den Abriss der durchgeführten Arbeiten) nach sich ziehen wird.

Allerdings ist es nicht weniger wahr, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist seit der Durchführung dieser Arbeiten oder Bauten, wenn kein diesbezügliches Sanktionsverfahren eingeleitet wurde, dieser Verstoß verjährt, woraufhin, wenn eine Reihe von Anforderungen erfüllt ist, die so genannte Deklaration des "alten" Neubaus und die Eintragung dieser Arbeiten in das Grundbuch erfolgen kann.

Damit dies möglich ist, muss der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Neubau angemeldet werden soll, gemäß den geltenden Vorschriften das Alter des Grundstücks (und damit die Verjährung des städtebaulichen Verstoßes gemäß den geltenden Vorschriften der autonomen Gemeinschaft) nachweisen:

• Oder eine von der Stadtverwaltung ausgestellte Bescheinigung;
• Oder durch eine von einem kompetenten Techniker ausgestellte Bescheinigung;
• Entweder durch eine notarielle Urkunde, in der die Immobilie beschrieben wird, oder durch eine Katasterurkunde, in der die Immobilie beschrieben und grafisch dargestellt wird.

In jedem Fall informiert das Grundbuchamt bei der Eintragung dieser Art von Neubauten das zuständige Rathaus über die Eintragung und vermerkt in der Eintragung, in der Versandanzeige und in der formellen Bekanntmachung die Praxis dieser Mitteilung, um die Verwaltung über die Existenz dieses Baus zu informieren, damit sie die entsprechenden administrativen und steuerlichen Maßnahmen ergreifen kann.

Die Urkunde über die Erklärung eines Neubaus unterliegt der Grunderwerbsteuer und der Stempelsteuer in ihrer Modalität der Stempelsteuer, mit folgenden Besonderheiten:

• Der Steuerpflichtige ist der Eigentümer des Grundstücks, der den Neubau anmeldet.
• Die Bemessungsgrundlage der Steuer ist der Wert des angemeldeten Neubaus.
• Der Steuersatz wird 1,5 % (in Katalonien) betragen.
• Die Frist für die Zahlung der Steuer beträgt einen Monat ab dem Tag, an dem die Steuer fällig wird, d.h. ab dem Tag der Unterzeichnung der Urkunde.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Neubauerklärung in unserem Notariat auszufertigen, möchten wir Sie außerdem darauf hinweisen, dass wir über eine Steuerverwaltungsabteilung verfügen, die gegen eine geringe Gebühr die Abwicklung der Steuerabrechnung übernehmen kann, die für die Eintragung der Urkunde im Grundbuch erforderlich ist.