Was ist die cédula de habitabilidad?

Wie in den Informationen auf unserer Website zum Immobilienkaufvertrag angegeben, ist eines der Dokumente, die der Käufer dem Verkäufer aushändigen muss, die so genannte cédula de habitabilidad. Dabei handelt es sich im Großen und Ganzen um ein Verwaltungsdokument, das von einer zuständigen öffentlichen Behörde ausgestellt wird und bestätigt, dass eine Immobilie die Mindestvoraussetzungen erfüllt, die sie für die Nutzung und den Aufenthalt von Personen geeignet machen.

Daher sollen in diesem Artikel alle Aspekte, die im Zusammenhang mit diesem Dokument zu berücksichtigen sind, ausführlich dargestellt werden, damit künftige Käufer einer Immobilie die Bedeutung dieses Dokuments sowie die Informationen, die es in Bezug auf ihre künftige Immobilie liefert, verstehen.

Allgemeine Ziele und politischer Rahmen

Gemäß Artikel 47 der spanischen Verfassung haben alle Spanierinnen und Spanier das Recht auf eine menschenwürdige und angemessene Wohnung, und es ist auch festgelegt, dass die Behörden die notwendigen Bedingungen fördern und die entsprechenden Vorschriften erlassen, um dieses Recht zu verwirklichen.

Aus rechtlicher Sicht muss man daher verstehen, dass dieses Recht auf eine menschenwürdige und angemessene Wohnung kein Recht ist, das jeder Bürger vor dem Gerichtshof einklagen kann, sondern ein Grundsatz oder Anspruch, an dem sich Regierungen und Parlamente bei der Ausübung ihrer Befugnisse orientieren müssen, Eines der grundlegenden Elemente der Menschenwürde ist, dass jeder Mensch, unabhängig von seiner persönlichen, sozialen oder wirtschaftlichen Situation, Zugang zu einer Wohnung haben sollte, in der er sich schützen und seine Persönlichkeit als Mensch entfalten kann.

So erkennt die Verfassung selbst im Rahmen des autonomen Staates, in den Spanien gegliedert ist, in Titel VIII über die territoriale Organisation des Staates die Möglichkeit an, dass die Autonomen Gemeinschaften unter anderem Befugnisse in den Bereichen Raumordnung, Städtebau und Wohnungswesen übernehmen. Unter Ausnutzung dieser Befugnis und im Hinblick auf den territorialen Geltungsbereich der Autonomen Gemeinschaft Katalonien, in der sich das von mir geleitete Notariat befindet, erkennt Artikel 137 des Autonomiestatuts von Katalonien der Generalitat von Katalonien ausschließliche Befugnisse in Wohnungsfragen zu, die in der Tat vom Parlament von Katalonien durch die Verabschiedung des Gesetzes 18/2007 vom 28. Dezember über das Recht auf Wohnraum (später geändert durch das Gesetz 9/2011 vom 29. Dezember über die Förderung der Wirtschaftstätigkeit) ausgeübt wurden.

Um den Immobilienmarkt zu schützen und die Vermarktung von Wohnungen zu verhindern, die nicht die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllen (wie z. B. Substandard-Wohnungen ohne Sicherheitsmaßnahmen, in schlechtem Zustand oder ohne die Mindestausstattung an wesentlichen Dienstleistungen wie Toiletten, Küche oder ein Mindestmaß an Platz, das den Bewohnern ein angemessenes Leben ermöglicht), sieht das Gesetz 18/2007 vor, dass alle Wohnungen über ein Bewohnbarkeitszertifikat verfügen müssen, d. h. ein von der regionalen Verwaltung ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass sie die erforderlichen Qualitätsbedingungen erfüllen, Das Gesetz 18/2007 legt fest, dass alle Wohnungen über ein Bewohnbarkeitszertifikat verfügen müssen, d. h. ein von der Regionalverwaltung ausgestelltes Dokument, das bescheinigt, dass die Wohnung die erforderlichen Qualitätsbedingungen erfüllt und folglich als Wohnsitz für Menschen geeignet ist.

Um eine Wohnung bewohnen zu können, d. h. um rechtmäßig darin leben zu können, muss die Wohnung also zunächst über diese Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen. Um mit dem geltenden Rechtsrahmen abzuschließen, sei darauf hingewiesen, dass alle Besonderheiten des Bewohnbarkeitszertifikats in Katalonien durch das Dekret des Ministeriums für Territorium und Nachhaltigkeit 141/2012 vom 30. Oktober geregelt werden, das die Mindestbedingungen für die Bewohnbarkeit von Wohnungen und das Bewohnbarkeitszertifikat regelt.

Was ist die cédula de habitabilidad?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Verwaltungsdokument, das von der zuständigen Behörde ausgestellt wird und bescheinigt, dass eine Wohnung die Bedingungen für die Bewohnbarkeit erfüllt, die sie für die Nutzung und den Aufenthalt von Personen gemäß den im katalanischen Gesetz 18/2007 vom 28. Dezember über das Recht auf Wohnen festgelegten Anforderungen und Normen geeignet macht. In jedem Fall ist zu bedenken, dass die Erteilung des Bewohnbarkeitszertifikats bedeutet, dass die Wohnung die technischen Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt, ohne dass dies eine Legalisierung des Bauwerks im Hinblick auf seine Eignung für die Nutzung der Wohnung oder im Hinblick auf die städtebaulichen Vorschriften bedeutet.

Für welche Wohnungen ist eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich?

Gemäß den oben genannten Vorschriften ist für alle Wohnungen ein Belegungszertifikat erforderlich. Je nachdem, wann die Wohnungen gebaut wurden, legen die Vorschriften jedoch unterschiedliche Mindeststandards fest. So werden für neue Wohnungen logischerweise die höchsten Mindeststandards verlangt, während die Verordnung darüber hinaus niedrigere Standards für Wohnungen, die vor dem 11. August 1984 gebaut wurden, sowie eine Zwischenregelung für Wohnungen, die nach dem 11. August 1984 und vor dem Inkrafttreten des genannten Dekrets gebaut wurden, festlegt.

Welches Verhältnis besteht zwischen der Wohnbarkeitsbescheinigung und den Vorschriften der einzelnen Gemeinden?

Da es sich um eine regionale Regelung handelt, werden die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit, die sich aus der Erteilung des Bewohnbarkeitszertifikats ergeben, auf die kommunalen Regelungen übertragen, da, wie im Dekret 141/2012 festgelegt, die kommunalen Verordnungen zur Regelung des kommunalen Bauwesens sowie die Erteilung von städtebaulichen Genehmigungen durch die Gemeinderäte die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit für die Erteilung des Bewohnbarkeitszertifikats einhalten müssen.

Kann eine Wohnung, für die ein Wohnberechtigungsschein ausgestellt wurde, diesen nachträglich verlieren?

Natürlich ist die Erteilung der cédula de habitabilidad nicht unbefristet oder auf Dauer angelegt, sondern ihre Aufrechterhaltung hängt davon ab, dass die Mindestvoraussetzungen für die Bewohnbarkeit im Laufe der Zeit aufrechterhalten werden, so dass es, wenn dies nicht der Fall ist (z. B. im Falle eines schwerwiegenden Verfalls der Wohnung oder schwerwiegender sanitärer Mängel), entweder zu einem Widerruf durch die autonome Verwaltung oder zu einer Nichtverlängerung nach Ablauf der Gültigkeit kommen kann.

Welche Arten der cédula de habitabilidad gibt es?

Zum einen gibt es die so genannte cédula de primera ocupación, die für neu errichtete Wohnungen gewährt wird, und zum anderen die cédula de segunda ocupación, die für bestehende oder renovierte Wohnungen gilt.

Wie lange ist die cédula de habitabilidad gültig?

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der cédula de habitabilidad um ein obligatorisches Dokument für alle Wohnungen, das jedoch nicht unbegrenzt gültig ist, sondern eine begrenzte Gültigkeitsdauer hat, was bedeutet, dass es nach Ablauf der in der Verordnung festgelegten Frist erneuert werden muss. Gemäß den Bestimmungen des analysierten Dekrets 141/2012 ist die Nutzungsbescheinigung für neu errichtete Wohnungen 25 Jahre lang gültig, während die Gültigkeitsdauer für Zweit- und Erstnutzungsbescheinigungen bei Renovierungen auf 15 Jahre reduziert wird. Im Falle einer unter öffentlichem Schutz errichteten Wohnung (so genannter geförderter Wohnungsbau oder VPO) ersetzt die so genannte endgültige Bescheinigung, die 25 Jahre lang gültig ist, die cédula de habitabilidad (Belegungsbescheinigung). Nach Ablauf dieser Frist ist es jedoch erforderlich, die Nutzungsbescheinigung zu erhalten, um die Immobilie zu übertragen.

Gibt es Fälle, in denen bei einem Verkauf oder Kauf keine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss?

Die geltende Regelung sieht nämlich drei Fälle vor, in denen der Verkauf einer nicht neu errichteten Immobilie ohne Aushändigung des Wohnberechtigungsscheins abgewickelt werden kann, sofern der Käufer den Verkäufer ausdrücklich von der Aushändigung dieses Dokuments befreit. Es handelt sich also um die folgenden drei Fälle:

Ist eine Nutzungsbescheinigung erforderlich, um den Namen des Versorgungsunternehmens der Wohnung zu ändern?

Das Dekret 141/2012 verpflichtet nämlich die Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation und andere Dienstleistungen, von den Endverbrauchern die aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung zu verlangen, damit sie ihre Dienstleistungen in Anspruch nehmen können, und zu diesem Zweck eine Kopie davon in ihre Vertragsunterlagen aufzunehmen. Unabhängig davon, ob wir Vorräte in neu errichteten Wohnungen registrieren oder ihre Eigentumsverhältnisse bei späteren Übertragungen ändern wollen, muss die aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden, weshalb sie so wichtig ist.

Welche Art von Informationen enthält das Bewohnbarkeitszertifikat?

Der Belegungsnachweis einer Wohnung muss mindestens folgende Angaben enthalten:

1. Die Identifikationsdaten der Wohnung (Adresse und Standort).
2. Die Nutzfläche der Wohnung und ihrer Räume.
3. Die Räume und Flächen, aus denen die Wohnung besteht.
4. Die Höchstbelegungsstandards (d. h. wie viele Personen höchstens in der Wohnung leben können).
5. Identifizierung und Qualifikation der technischen Person, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Welche Stelle ist für die Erteilung der cédula de habitabilidad zuständig?

In der autonomen Gemeinschaft Katalonien ist die "Agencia de l'Habitatge de Catalunya", die über eine sehr umfassende Website verfügt, auf der Sie nützliche Informationen zu diesem und anderen Verfahren finden, für die Verwaltung und Erteilung der cédula de habitabilitat (Bewohnbarkeitsbescheinigung) zuständig.

Wie wird die cédula de habitabilidad bearbeitet?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung für Zweit- und Folgebeschäftigungen wird vorzugsweise auf telematischem Wege beantragt, und wenn dies nicht möglich ist, mit einem standardisierten Formular. Um den Antrag zu stellen, muss zusammen mit dem Antrag eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden, d. h. ein von einem kompetenten Techniker unterzeichnetes Dokument, in dem bescheinigt wird, dass die Wohnung die in den geltenden Vorschriften geforderten Bedingungen für die Bewohnbarkeit erfüllt, damit die Bewohnbarkeitsbescheinigung erteilt werden kann. Nach Einreichung aller Unterlagen verfügt die zuständige Behörde über eine Frist von 30 Arbeitstagen, um über den Antrag zu entscheiden, wobei zu beachten ist, dass in diesem Fall das Schweigen positiv ist, d. h. wenn innerhalb dieser Frist keine ausdrückliche Antwort erfolgt, gilt die Bewohnbarkeitsbescheinigung als erteilt.

Erfüllt die Wohnung hingegen nicht die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit, wird die Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung verweigert, und zwar stets durch einen begründeten Beschluss, in dem die sachlichen und rechtlichen Gründe für die Verweigerung dargelegt werden, so dass der Betroffene in diesem Fall die entsprechenden verwaltungsrechtlichen und gegebenenfalls streitigen verwaltungsrechtlichen Rechtsmittel gegen den Verweigerungsbeschluss einlegen kann.

Kann die cédula de habitabilidad widerrufen werden?

Wenn die Wohnung die in den Vorschriften geforderten Mindestbedingungen für die Bewohnbarkeit nicht mehr erfüllt, kann die Bewohnbarkeitsbescheinigung sowohl von der Stelle, die sie ausgestellt hat, als auch gegebenenfalls von der Gebietskörperschaft, in der sich die Immobilie befindet, widerrufen werden, sofern sie in diesem Bereich zuständig ist. In jedem Fall muss man wissen, dass dieser Widerruf unabhängig ist von anderen Maßnahmen, die zur Erhaltung der Immobilie ergriffen werden können (z. B. bei unmittelbarer Gefahr des Verfalls), und von der Sanktionsregelung, die auf den konkreten Fall anwendbar ist, d. h. von den Sanktionen, die gegen die Eigentümer der Immobilie verhängt werden können, die sich aus der mangelnden Instandhaltung ergeben, die die Sicherheit der Bewohner, der Nachbarn oder der Passanten in der Nähe der Immobilie gefährdet.

Gibt es eine Art Register für Wohnberechtigungsscheine?

Es gibt nämlich ein öffentliches, von der Agència de l'Habitatge de Catalunya geführtes Register, in dem alle ausgestellten Bewohnbarkeitsbescheinigungen eingetragen sind und an das sich die Betroffenen bei Verlust ihrer Bewohnbarkeitsbescheinigung wenden können, um eine Bescheinigung zu erhalten, in der diese Bescheinigung sowie ihr Inhalt bestätigt werden.