Kautionsvereinbarung

Im Gegensatz zu dem, was viele Menschen außerhalb der Welt des Rechts denken mögen, unterliegt der Kauf und Verkauf von Immobilien, abgesehen von einigen Besonderheiten, die diese Art von Eigentum betreffen, denselben Grundprinzipien wie jeder Kauf- und Verkaufsvertrag für jede andere Immobilie, die in der vorhergehenden Frage dargelegt wurden, und daher:

• Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Vertrag, in dem sich der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie verpflichtet, das Eigentum an der Immobilie gegen einen vereinbarten Preis auf eine andere Person, den Käufer, zu übertragen.
• Die Vollendung des Immobilienkaufvertrags tritt mit der bloßen Einigung der Parteien über den Gegenstand und den Preis ein, d. h. ab dem Zeitpunkt, zu dem Verkäufer und Käufer eine Vereinbarung über den Verkauf einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Preis treffen.

In Anbetracht der obigen Ausführungen wird deutlich, dass der Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags durch die Parteien abgeschlossen ist, wie viele Leute fälschlicherweise glauben (da die Forderung nach einer öffentlichen Urkunde beim Kauf und Verkauf von Immobilien nicht obligatorisch ist, aber natürlich sehr empfohlen wird), sondern dass die Transaktion technisch gesehen "abgeschlossen" ist und die Parteien daher verpflichtet sind, die Vereinbarung einzuhalten, sobald sie sich über den Verkauf einer bestimmten Immobilie gegen einen bestimmten Preis geeinigt haben.

Darüber hinaus kann die Vollendung, d.h. die Erfüllung des Vereinbarten, also die Übergabe des Eigentums an der Immobilie bzw. die Zahlung des vereinbarten Preises, erfolgen:

• Gleichzeitig mit der Vollendung des Vertrags (was seltsam wäre, aber nicht ausgeschlossen werden kann), wenn beispielsweise der Kauf in einer privaten Urkunde beurkundet wird und die Parteien diese unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags unterzeichnen, wodurch das Eigentum und die Zahlung des vereinbarten Preises zu diesem Zeitpunkt übertragen werden.
• Sie kann aber auch auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden, wie im Falle der Übertragung des Verkaufs durch eine öffentliche Urkunde, die Tage oder Wochen nach der Einigung zwischen den Parteien unterzeichnet wird und bei der der Besitz der Immobilie übergeben wird, während der Käufer den vereinbarten Preis bezahlt.
  

Die Tatsache, dass der Kaufvertrag einer Immobilie, wie oben erwähnt, in dem Moment vollendet oder "abgeschlossen" ist, in dem Verkäufer und Käufer eine Einigung über den Verkauf der Immobilie und den dafür zu zahlenden Preis erzielen, bedeutet, dass die Parteien von diesem Moment an (und nicht von dem Moment an, in dem eine Urkunde unterzeichnet wird, wie viele Leute fälschlicherweise denken) verpflichtet sind, das Vereinbarte einzuhalten. So:

• Der Verkäufer ist verpflichtet, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen, während der Käufer verpflichtet ist, den vereinbarten Preis an den Verkäufer zu zahlen.

Und für den Fall, dass die Parteien das Vereinbarte nicht einhalten, ist jede von ihnen berechtigt, die andere zu verklagen, um die Erfüllung des Vertrages oder seine Beendigung zu verlangen. So:

• Ist es der Verkäufer, der seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist, kann der Käufer den Verkäufer verklagen, damit ein Richter ihn zur Übergabe der Immobilie "zwingt", während der Verkäufer, wenn es der Käufer ist, der seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist, ihn verklagen kann, um die Zahlung des vereinbarten Preises zu verlangen.
• Darüber hinaus kann jede der Parteien, die eine solche Nichterfüllung erlitten hat, gegebenenfalls auch die Auflösung des Vertrags verlangen, d. h. dass der Richter den Verkäufer von der Lieferung der Immobilie (wenn die Nichterfüllung auf Seiten des Käufers liegt) oder den Käufer von der Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Preises (wenn die Nichterfüllung auf Seiten des Verkäufers liegt) befreit.
• Ist der Partei, die die Nichterfüllung erlitten hat, durch die Nichterfüllung ein Schaden oder Nachteil entstanden, so kann sie im Rahmen dieser Klage auch eine Entschädigung für diesen Schaden verlangen.

Dies hat offensichtliche und weitreichende Konsequenzen, die bei jeder Verhandlung im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags zu berücksichtigen sind:

• Einigen sich ein potenzieller Käufer und ein Verkäufer (wenn auch in einem privaten Dokument) darauf, eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, kann ein solcher Vertrag als abgeschlossen oder "geschlossen" betrachtet werden, so dass die Parteien bereits an die Einhaltung der Vereinbarung gebunden sind.
• Wenn ein potenzieller Käufer und ein Verkäufer in einem privaten Dokument einen fälschlicherweise als "Earnest Money Contract" bezeichneten Vertrag unterzeichnen, in dem sie sich verpflichten, eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, handelt es sich in Wirklichkeit nicht um einen "Reservierungsvertrag" oder einen "Earnest Money Contract", wie es im Branchenjargon heißt, sondern je nachdem, wie der Wille der Parteien und die getroffenen Vereinbarungen zum Ausdruck kommen, handelt es sich um einen bereits vollendeten und "abgeschlossenen" Kaufvertrag, der die Parteien daher zur Einhaltung des Vereinbarten verpflichtet und sie den Folgen eines Vertragsbruchs aussetzt.

Deshalb ist es so wichtig, in der Vorverhandlungsphase eines Immobilienkaufs gut beraten zu sein, denn je nachdem, was vereinbart wird und wie es vereinbart wird, gehen die Parteien faktisch bereits einen echten Kaufvertrag ein, der sie fest bindet und der sie schwerwiegenden finanziellen Konsequenzen aussetzt, wenn sie sich nicht an das Vereinbarte halten.

Im Gegensatz zu dem, was man bei vielen im Immobilienhandel abgeschlossenen Geschäften zu glauben pflegt, bei denen diesen privaten "Reservierungs-" oder "Aufgeld"-Verträgen keine Bedeutung beigemessen wird, müssen die Interessenten also äußerst vorsichtig sein, wenn sie diese Verträge abschließen oder diese Dokumente unterzeichnen, da sie reale rechtliche Konsequenzen von großer Bedeutung für ihre Person haben können.

Kurz gesagt, wie man in der Rechtswelt oft sagt, sind die Dinge das, was sie sind, und nicht das, was die Parteien sagen, dass sie es sind, so dass, auch wenn ein Vertrag mit dem Titel "Reservierungsvertrag" oder "Ernsthaftigkeitsvertrag" überschrieben ist, wenn er eine Willenserklärung enthält, dem Objekt und dem Preis zuzustimmen, ein echter Kaufvertrag zustande kommt, der die Parteien an seine Erfüllung bindet.

Wie bereits erwähnt, müssen die an einer eventuellen Verhandlung über den Verkauf und den Kauf einer Immobilie beteiligten Parteien bei den von ihnen getroffenen Vereinbarungen äußerst vorsichtig sein, da der Verkauf und der Kauf je nach ihrem Inhalt als abgeschlossen oder "erledigt" betrachtet werden können, was für beide Parteien schwerwiegende Folgen haben kann, wenn sie - aus welchen Gründen auch immer - nicht an der Übertragung bzw. dem Erwerb der Immobilie interessiert sind.

Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass jeder Kaufinteressent vor dem Abschluss einer Vereinbarung, die als Vollendung des Kaufvertrags interpretiert werden kann, vom Verkäufer eine Reihe grundlegender Unterlagen anfordert, die für die Bestimmung der rechtlichen Situation der Immobilie entscheidend sind. Daher wird dem potenziellen Käufer in jedem Fall empfohlen, vor Abschluss eines Vertrags mit einem Verkäufer einen Antrag zu stellen:

Zunächst ist es unerlässlich, beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anzufordern. Dieses Verfahren, das einige Euro kostet und online über die Website des Grundbuchamtes(HIER) durchgeführt werden kann, gewährleistet, dass die Immobilie ordnungsgemäß versichert ist:

• Dass die Person, mit der wir verhandeln, der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist, was zweifellos von wesentlicher Bedeutung ist, da es manchmal zu Betrügereien kommen kann, bei denen die Person, die die Immobilie angeblich verkauft, nicht der Eigentümer ist, und wenn Beträge aufgrund des Preises gezahlt werden, wird es sehr schwierig oder unmöglich sein, diese zurückzufordern.
• Der tatsächliche Stand der Belastungen, die auf der Immobilie lasten, so dass man weiß, ob die Immobilie mit einer Hypothek oder einer anderen Art von Belastung belastet ist, wie z. B. einer Beschlagnahme oder einem vorbeugenden Vermerk eines Rechtsstreits, der ggf. das endgültig erworbene Eigentumsrecht beeinträchtigen kann.

Wie Sie also sehen, ist die Beantragung einer nota simple der Immobilie, an der Sie interessiert sind, ein wichtiger und grundlegender Schritt, bevor Sie eine Vereinbarung treffen oder ein Dokument mit dem Eigentümer unterzeichnen.

Um unsere Rechte als Kaufinteressenten angemessen zu schützen und unseren Willen auf der Grundlage vollständiger Informationen über die Immobilie zu vervollkommnen, sollte der Kaufinteressent außerdem, wenn möglich, zuerst den Verkäufer fragen:

• Die cédula de habitabilidad, d. h. das Dokument, das bescheinigt, dass die Wohnung die Mindestvoraussetzungen für das Bewohnen durch Menschen erfüllt. Weitere Einzelheiten zu diesem Dokument finden Sie in einem Artikel in meinem Blog(HIER).
• Der Energieausweis: Es handelt sich um ein von einem Techniker ausgestelltes Dokument, das Auskunft über die energetischen Eigenschaften der Immobilie gibt, was für den potenziellen Käufer nützlich sein kann, um die monatlichen Energiekosten (z. B. für Strom, Heizung oder Klimaanlage) der Immobilie annähernd zu berechnen, was zweifellos ein Aspekt ist, der beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden muss. Wenn Sie genauer wissen wollen, was dieses Dokument ist und welche Informationen es enthält, finden Sie weitere Informationen auf dieser Seite(HIER).
• Die letzten IBI-Quittungen: Die letzten IBI-Quittungen liefern uns ebenfalls sehr relevante Informationen, da wir wissen, ob sie bezahlt wurden oder nicht (ggf. unter Vorlage des Bankbelegs), und wir wissen auch, wie hoch die jährliche IBI der Immobilie ist, da dies je nach Lage und Größe ein sehr hoher Betrag sein kann, der die Kaufentscheidung in Anbetracht dessen beeinflussen kann. Wenn Sie mehr über diese Steuer wissen möchten und darüber, wie sie in dem Jahr gezahlt wird, in dem der Verkauf stattfindet, finden Sie alle notwendigen Informationen in diesem Artikel(HIER).
• Gegebenenfalls die Kostenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Falls die zu erwerbende Immobilie einer Gemeinschaft unterliegt, ist es ebenfalls wichtig, dass der Verkäufer dieses Dokument vorlegt, da dadurch sichergestellt wird, dass die Immobilie mit ihren monatlichen Zahlungen auf dem Laufenden ist (und somit keine Schulden bestehen, für die die Immobilie möglicherweise haftet).
• ~Darüber hinaus wird dem Kaufinteressenten empfohlen, bei der Beantragung dieses Dokuments die Person, die das Dokument ausstellt, zu bitten, Informationen über eventuell ausstehende oder bevorstehende Ratenzahlungen beizufügen, um diesbezügliche Überraschungen zu vermeiden.
• ~Fügen Sie auch Angaben zu den monatlichen Gemeinschaftskosten bei (oder fragen Sie gegebenenfalls direkt beim Eigentümer nach), denn je nach Höhe der Gebühren könnte dies, wenn sie sehr hoch sind, auch unsere Kaufentscheidung beeinflussen.
• ~Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, können Sie einen Artikel in unserem Blog lesen(HIER).
• Gegebenenfalls die Bescheinigung über die Eignung des Gebäudes: Wenn das Gebäude älter als 45 Jahre ist, muss auch diese Bescheinigung beantragt werden, ein Verwaltungsdokument, das von einem Techniker ausgestellt wird und den angemessenen Erhaltungszustand des Gebäudes bestätigt. Dies ist auch sehr wichtig, denn wenn sich das Gebäude in einem schlechten Erhaltungszustand befindet, wirkt sich dies auch auf unsere Kaufentscheidung aus, da der Eigentümer früher oder später Geld in die Sanierung des Gebäudes investieren muss. Wenn Sie mehr über diesen Aspekt erfahren möchten, finden Sie einen ausführlichen Artikel dazu in unserem Blog(HIER).
• Angabe des Mietstatus der Immobilie, d. h. ob die Immobilie an einen Mieter vermietet ist oder gegebenenfalls von einer Person unter irgendeinem Titel bewohnt wird, da der Mieter in einem solchen Fall logischerweise eine Reihe von Rechten hat, die berücksichtigt und respektiert werden müssen.
  

Wenn der potenzielle Käufer also Zugang zu all diesen Unterlagen hat, kann er in Kenntnis des tatsächlichen und sicheren Zustands der Immobilie in all diesen relevanten Aspekten den tatsächlichen Wert der Immobilie richtig einschätzen und gegebenenfalls den vom Verkäufer geforderten Preis akzeptieren oder dem Verkäufer ein alternatives Gegenangebot machen, je nachdem, ob dieser es annimmt oder nicht.

Sobald sich die Parteien über den Gegenstand des künftigen Kaufs und Verkaufs (in diesem Fall die Immobilie) und den Preis geeinigt haben, ist es an der Zeit, den Vertrag auszuführen, ihn zu vollenden und anschließend zu vollziehen, d. h. die Verpflichtungen zu erfüllen, zu denen sie sich verpflichtet haben, und zwar im Falle des Verkäufers durch die Übertragung des Eigentums an der Immobilie und die Übergabe des Besitzes und im Falle des Käufers durch die Zahlung des vereinbarten Preises.

Der Abschluss oder die Erfüllung des Vertrages ist also in der Immobilienpraxis eng mit der Form des Vertrages verbunden, die die Parteien wählen können:

• Oder, auch wenn es seltsam und unplausibel erscheinen mag, die Vereinbarung durch einen einfachen mündlichen Vertrag zu vollziehen, durch den der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der Immobilie überträgt (und zu diesem Zweck, unter Anwendung der eingangs erwähnten "symbolischen Tradition", die Schlüssel zur Immobilie übergibt) und der Käufer den vereinbarten Preis an den Verkäufer zahlt. Diese Option ist, wie jeder Interessierte sehen kann, zweifellos die am wenigsten geeignete, da sie offensichtliche Probleme hinsichtlich des Nachweises des Vertragsabschlusses aufwirft, die Rechte des Käufers gegenüber Dritten nicht schützt und, kurz gesagt, einen fruchtbaren Boden für Rechtsunsicherheit und Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien bildet.
• Oder durch einen privatrechtlichen Vertrag zwischen den Parteien, d. h. ein vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichnetes Dokument, in dem der Verkäufer erklärt, dass er das Eigentum an der Immobilie gegen einen vom Käufer gezahlten Preis überträgt, wonach der Käufer bereits Eigentümer der Immobilie ist und über sie verfügt, während der Verkäufer als Gegenleistung den vereinbarten Betrag erhält. Auch diese Option ist nicht sehr empfehlenswert, da die Rechte des Käufers gegenüber Dritten nicht geschützt sind und zudem eine große Rechtsunsicherheit besteht.
• Oder mittels eines öffentlichen Kaufvertrags.
  

Von allen möglichen Formen ist die öffentliche Urkunde zweifellos die geeignetste, da es sich um ein Dokument handelt, das von einem Notar beglaubigt wird, d. h. von einem öffentlichen Beamten, einem Juristen, einem Fachmann für Privatrecht, der die Identität und die Rechtsfähigkeit der Vertragspartner bescheinigt, die Rechtmäßigkeit aller getroffenen Vereinbarungen sicherstellt und die Parteien über alle Rechte und Pflichten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, informiert, die Parteien über alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem Vertrag ergeben, informiert, und weil die Ausfertigung der öffentlichen Urkunde auch die Eintragung des erworbenen Eigentumsrechts im Grundbuch ermöglicht und den Schutz des öffentlichen Glaubens des Registers gegenüber Dritten genießt.

In dieser öffentlichen Urkunde, die die eingangs erwähnte Figur der "instrumentellen Tradition" verwendet, erklärt der Verkäufer feierlich die Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Verkäufer, während der Käufer den vereinbarten Preis bezahlt, der durch den Nachweis des verwendeten Zahlungsmittels festgehalten wird. 

Wenn sich Verkäufer und Käufer über die Kaufbedingungen geeinigt haben, können sie direkt zum Notar gehen, um den Kauf in einer öffentlichen Urkunde zu beurkunden. In diesem Fall sind die folgenden Fragen zu klären:

Zunächst muss meiner Meinung nach darauf hingewiesen werden, dass diese Option in der Immobilienpraxis nicht sehr verbreitet ist, obwohl sie in Wirklichkeit eine durchaus zulässige Möglichkeit darstellt und, wie wir sehen werden, mögliche rechtliche Konflikte zwischen den Parteien erheblich reduziert.

Wenn sich die Parteien also bereits über die Verkaufsbedingungen geeinigt haben, können sie sich direkt an einen Notar ihres Vertrauens wenden. Dieser Notar:

• Er wird Ihnen einen Kostenvoranschlag für die Transaktion vorlegen, in dem die Kosten für den Kaufvertrag, die Eintragung in das Grundbuch, die anfallenden Steuern und andere mit der Verwaltung verbundene Kosten aufgeführt sind.
• Wenn Sie ein individuelles Angebot für Ihre Kauf- und Verkaufstransaktion erhalten möchten, können Sie direkt bei unserem Spezialisten unter presupuestos@jesusbenavides.es ein individuelles Angebot anfordern . 
• Sobald dem Kunden dieser Kostenvoranschlag vorliegt und er ihn akzeptiert, überweist er den entsprechenden Betrag auf das Bankkonto des Notariats, woraufhin sich ein auf Immobilienangelegenheiten spezialisierter Beamter per E-Mail mit den Parteien in Verbindung setzt, um alle für die Formalisierung des Kaufs und Verkaufs erforderlichen Unterlagen anzufordern. Alle erforderlichen Unterlagen finden Sie auf unserer Website(HIER).
• Sobald alle diese Unterlagen zusammengestellt und dem Unterzeichner übermittelt worden sind, erstellt dieser einen Entwurf der Urkunde und je nach Verfügbarkeit der Parteien wird ein Datum und eine Uhrzeit für die Unterzeichnung des Kaufvertrags festgelegt.
• An diesem Tag gehen die Parteien zum Notariat, wo der Notar ihnen die gesamte Urkunde zeigt, und nachdem sie alle mit dem Dokument einverstanden sind, unterschreiben sie es, und der Käufer zahlt den Preis, woraufhin der Vertrag bereits vollzogen ist, so dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der Immobilie übertragen hat, während der Käufer dem Verkäufer den vereinbarten Preis gezahlt hat.
  

Nach der Erläuterung des in diesem Fall zu befolgenden Verfahrens muss darauf hingewiesen werden, dass die Wahl dieses Weges, wie man sieht, folgende Hauptvorteile mit sich bringt:

Erstens wird dadurch zweifellos Zeit gespart, denn wenn sich die Parteien, nachdem sie sich über die Bedingungen der Transaktion geeinigt haben, direkt an das Notariat wenden, um den Kaufvertrag zu formalisieren, wird der gesamte Formalisierungsprozess beschleunigt, da keine Verhandlungen über den Inhalt früherer Verträge oder andere Fragen, die die Unterzeichnung verzögern könnten, erforderlich sind. 

Durch den Verzicht auf frühere Verträge, die in den meisten Fällen ohne vorherige Rechtsberatung (weder durch einen Notar noch durch einen Rechtsanwalt oder einen anderen auf Vertragsrecht spezialisierten Fachmann) unterzeichnet werden, werden auch rechtliche Risiken vermieden, die sich aus widersprüchlichen Auslegungen der in diesen Dokumenten festgelegten Klauseln ergeben und die die Parteien in ein Konfliktszenario führen können, Wie im Folgenden dargelegt wird, ist es bei Immobilienkäufen und -verkäufen üblich, dass die Parteien (künftiger Verkäufer und Käufer) vor der Beurkundung Dokumente unterzeichnen, deren Rechtsnatur gelinde gesagt zweifelhaft ist, deren Klauseln oft auslegungsfähig sind und die, wenn eine der Parteien aus irgendeinem Grund nicht bereit ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen, schwerwiegende Folgen für die Parteien haben können.

In diesem Fall erhalten die Parteien, wie bereits erwähnt, durch den direkten Gang zum Notar von Anfang an eine spezialisierte Rechtsberatung durch einen öffentlichen Beamten, der als Fachmann für Privatrecht in der Lage ist, die Parteien in angemessener Weise über ihre Rechte und Pflichten zu beraten, um ihre legitimen Rechte und Interessen zu schützen, und so die Funktion der präventiven Rechtssicherheit auszuüben, die dieser Einrichtung zukommt.

Wie bereits erwähnt, ist es nämlich gängige Praxis, dass bei vielen tatsächlich stattfindenden Immobilienverkäufen und -käufen Verkäufer und Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein privates Dokument unterzeichnen, das in den meisten Fällen als "Hinterlegungsvertrag" bezeichnet wird und mit dem die (künftigen?) Verkäufer und (künftiger?) Käufer verpflichten sich, den Verkauf innerhalb eines bestimmten Zeitraums(z. B. 2 oder 3 Monate) zu formalisieren, wobei die Bedingungen des Geschäfts(wie z. B. der vereinbarte Preis, die Art der Zahlung usw.) festgelegt werden.

In Anbetracht der obigen Ausführungen ist es notwendig, in Bezug auf diese privaten Dokumente oder Verträge vor der Ausfertigung der Urkunde Folgendes zu beachten:

Zunächst einmal muss klar sein, dass es sich bei dem "Earnest Money Contract" aus rechtlicher Sicht um eine nicht existierende Vertragsmodalität handelt, d. h. es gibt keinen Earnest Money Contract als solchen, sondern Earnest Money ist, wie ich in einer späteren Frage zu erläutern versuchen werde, eine Art Klausel, die in einen Vertrag aufgenommen werden kann.

Wenn also der (künftige) Verkäufer und der (künftige) Käufer einen Vertrag unterzeichnen, bevor der Kaufvertrag formalisiert wird, muss dessen Inhalt sorgfältig analysiert werden, denn je nach dem darin zum Ausdruck gebrachten Vertragswillen handelt es sich entweder um einen echten, vollzogenen Kaufvertrag oder gegebenenfalls um einen Vorvertrag oder ein Kauf- und Verkaufsversprechen, deren Unterscheidung zweifellos kompliziert ist, auf die aber in einer späteren Frage eingegangen wird.

Wie bereits in einer früheren Frage angedeutet, ist es durchaus möglich, dass der Verkäufer und der Käufer, nachdem sie sich über die wesentlichen Vertragsbedingungen geeinigt haben, direkt zu einem Notariat gehen, um einen Kaufvertrag zu beurkunden, ohne vorher irgendeine Art von Dokument oder Vertrag zu unterzeichnen, was, wie wir zu erläutern versucht haben, eine sehr interessante Option sein kann.

Wie bereits erwähnt, ist es in der Immobilienpraxis jedoch sehr üblich, dass die Parteien, bevor sie zum Notar gehen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, ein vorheriges privates Dokument oder einen Vertrag unterzeichnen, in dem eine Reihe von Vereinbarungen über den Verkauf oder den künftigen Verkauf der Immobilie festgehalten werden.

Unabhängig von der rechtlichen Bewertung ist daher zu prüfen, in welchen Fällen die Unterzeichnung eines solchen Dokuments sinnvoll sein kann. Es kann daher sinnvoll sein, diese Art von Dokument zu unterzeichnen:

• Haben sich die Parteien über den Gegenstand und den Preis des Geschäfts geeinigt, wollen aber noch über weitere Aspekte verhandeln, um der Vereinbarung mehr Sicherheit zu geben, können sie beschließen, einen solchen Vorvertrag zu unterzeichnen, der das Hauptgeschäft absichert, aber mehr Spielraum für die Verhandlungen über die "letzten Randbedingungen" lässt.
• Es ist auch möglich, dass der Erwerber, um die Immobilie erwerben zu können, den Abschluss eines anderen Verkaufs seiner früheren Immobilie abwartet. In einem solchen Fall kann es interessant sein, diese Art von Vorvertrag zu unterzeichnen, vorausgesetzt, dass aus rechtlicher Sicht die Möglichkeit der Vertragsauflösung für den Fall, dass dieser Vorvertrag nicht zustande kommt, angemessen dargelegt wird, ebenso wie die Folgen, die sich gegebenenfalls für jede der Parteien ergeben können.
• Es kann auch vorkommen, dass der Käufer darauf wartet, dass ein Finanzinstitut eine Finanzierung für den Kauf gewährt. Auch in diesem Fall kann es interessant sein, ein solches Dokument zu unterzeichnen, vorausgesetzt, dass aus rechtlicher Sicht die Möglichkeit der Vertragsbeendigung für den Fall, dass eine solche Finanzierung nicht zustande kommt, sowie die Konsequenzen, die sich für jede der Parteien ergeben können, angemessen dargelegt werden.
• Es kann auch der Fall sein, dass der Käufer am Erwerb dieser Immobilie interessiert ist, aber auch Interesse am Erwerb anderer Immobilien hat. In einem solchen Fall ist es möglich, dass die Parteien ein privates Dokument unterzeichnen, das es dem Käufer ermöglicht, sich sein Recht auf den Kauf dieser Immobilie zu sichern, aber auch, wenn es rechtlich korrekt abgefasst ist, die Möglichkeit offen zu lassen, den Vertrag einseitig zu kündigen (wenn er schließlich eine andere, interessantere Immobilie findet), gegebenenfalls unter Übernahme der damit verbundenen Kosten.
• Schließlich kann es auch interessant sein, dieses Dokument vor der Unterzeichnung der wesentlichen Vertragsbedingungen zu unterzeichnen, wenn der künftige Käufer den Verkaufspreis "festschreiben" möchte, um sich so vor möglichen Preiserhöhungen zu schützen, die die Immobilie in der Zeit zwischen dem Abschluss des Vertrags und der Beurkundung des Kaufvertrags erfahren könnte.
  

Wie in diesem Artikel bereits angedeutet wurde, handelt es sich bei dem so genannten "Reservierungsvertrag" oder "Ernsthaftigkeitsvertrag" in Wirklichkeit um juristisch nicht existierende Figuren, so dass der konkrete Inhalt der in diesem privaten Dokument enthaltenen Willenserklärungen und Vereinbarungen analysiert werden muss, um seinen wahren Charakter zu ermitteln. 

Daher ist zunächst darauf hinzuweisen, dass, wenn die Parteien ein Dokument unterzeichnen, das eine klare Willensübereinstimmung enthält, d. h. eine Einigung über den Gegenstand (die zu übertragende Immobilie) und den Preis, Verkäufer und Käufer einen Pakt oder eine Einigung darüber erzielen, was und zu welchem Preis verkauft werden soll, Damit bleibt der Kaufvertrag "geschlossen" und für die Parteien verbindlich, und dieser Vertrag ist, auch wenn er anders genannt wird, in Wirklichkeit ein echter, vollendeter Kaufvertrag, der die Parteien an seine Erfüllung bindet oder sie den Folgen einer möglichen Nichterfüllung aussetzt.

Darüber hinaus können die Parteien auch ein so genanntes Kaufversprechen unterzeichnen, bei dem sie nicht bereits einen Kaufvertrag abschließen, sondern sich, wie der Name schon sagt, verpflichten, in der Zukunft einen Kaufvertrag zu schließen und damit die vertragliche Grundlage für einen solchen Vertrag zu schaffen.

In Bezug auf diese Form des Kaufversprechens sind folgende Punkte zu beachten:

• Rechtlich gesehen ist das Verkaufsversprechen als so genannter Vorvertrag oder Vorbereitungsvertrag einzustufen, bei dem in der Lehre seit jeher umstritten ist, ob er tatsächlich zulässig ist oder ob es sich im Gegenteil um echte, bereits vollzogene oder abgeschlossene Verträge handelt.
• Von all diesen Möglichkeiten scheinen sich unsere Gerichte (siehe hierzu das Urteil des Obersten Gerichtshofs 3817/2008 vom 17. Juni) für eine Zwischenthese entschieden zu haben, wonach der Kaufvertrag und das Kaufversprechen nicht dasselbe sind, da sich die Parteien, die den endgültigen Vertrag vorerst nicht abschließen wollen oder können, durch das Kaufversprechen verpflichten, diesen zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden zu lassen, wie in der oben genannten Entscheidung definiert. Sie legen seine Elemente fest, verschieben aber seine Vollendung und erwerben die Verpflichtung, den endgültigen Vertrag aufgrund des aus dem Vorvertrag entstandenen obligatorischen Rechtsverhältnisses zu schließen, so dass sie dessen Erfüllung von der anderen Partei verlangen können. 
• Was die Auswirkungen eines möglichen Vertragsbruchs durch die Parteien betrifft, d. h. wenn eine der Parteien bei Ablauf der vereinbarten Frist für die Formalisierung des endgültigen Kaufvertrags (ob vor einem Notar oder nicht) ihrer Verpflichtung nicht nachkommt und sich nicht bereit erklärt, den Vertrag zu formalisieren, kann die andere Partei in einem solchen Fall die gleichen Maßnahmen ergreifen, wie sie für den Kaufvertrag vorgesehen sind, d. h. die Parteien können die gleichen Maßnahmen ergreifen, wie sie für den Kaufvertrag vorgesehen sind:
• ~oder die Erfüllung des Versprechens auf eine bestimmte Art und Weise zu verlangen, d. h. dass der Verkäufer oder der Käufer das Versprechen, zu dem sie sich verpflichtet haben, erfüllt (all dies im Rahmen des in Artikel 708 der Zivilprozessordnung vorgesehenen Verfahrens).
• ~oder die Aufhebung des Verkaufsversprechens zu beantragen, d. h. dass die getroffene Vereinbarung nichtig ist und die Parteien von ihrer Verpflichtung entbunden werden, wobei gegebenenfalls auch der entsprechende Ersatz des entstandenen Schadens zu verlangen ist.

Wie man sieht, sind die Folgen des Bruchs eines Kaufversprechens denen eines echten Kaufvertrags sehr ähnlich, so dass es bei der Unterzeichnung der einen oder anderen Vertragsmodalität unerlässlich ist, dass die Parteien die Form und die Bedingungen, unter denen der Verkauf vollzogen werden soll, sowie vor allem die Klauseln, die zu einer einseitigen Vertragsauflösung führen, und die damit verbundenen Folgen genau vereinbaren.

Abschließend möchte ich noch auf die steuerlichen Auswirkungen all dieser Verträge hinweisen, denn wenn es sich um einen echten, abgeschlossenen Kaufvertrag handeln würde, wären natürlich die entsprechenden Steuern auf die Transaktion bereits fällig, so dass die Steuerbehörden, wenn sie davon Kenntnis hätten, die entsprechenden Steuerzahlungen verlangen könnten.

Ebenso wird im Falle des Verkaufsversprechens, wenn der spätere Verkauf der Grunderwerbsteuer unterliegt, auch das Verkaufsversprechen der Besteuerung unterworfen, so dass wiederum die Steuerbehörden, wenn sie davon Kenntnis erlangen, die angefallene Steuer nachfordern könnten.

Wie bereits mehrfach in diesem Artikel erwähnt, ist das Angeld kein eigenständiger Vertrag, sondern eine Art von Klausel oder Vereinbarung, die in verschiedene Vertragstypen aufgenommen werden kann und je nach gewähltem Typ die Art des Vertrags oder gegebenenfalls die Wirkungen der Handlungen einiger der Parteien bestimmt.

Daher hat der katalanische Gesetzgeber, der sich auf die Regelung der Kaution im Zivilgesetzbuch von Katalonien (konkret in Artikel 621-8 des Buches VI) konzentriert, da dort das Notariat angesiedelt ist, festgelegt, dass im Großen und Ganzen zwischen zwei Arten von Kautionen unterschieden werden kann, und zwar:

• Die Bestätigung der Arras.
• Der Bußkranz.

Was zunächst die so genannten Bestätigungskautionen betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass sie nach der genannten Bestimmung als "Zeichen des Verkaufsabschlusses" fungieren.

• Wenn also die Parteien, in welchem Vertrag und unter welcher vertraglichen Bezeichnung auch immer, eine Klausel über eine Bestätigungsanzahlung vereinbaren, bringen sie damit in Wirklichkeit zum Ausdruck, dass dieser Vertrag bereits vollendet und abgeschlossen ist, und als Beweis oder Zeichen dafür werden solche Bestätigungsanzahlungen aufgenommen, durch die der Kaufvertrag "bestätigt" wird (daher seine Bezeichnung).
• Wenn es bestätigende Anzahlungen gibt, sind diese als Teil des vereinbarten Gesamtkaufpreises zu verstehen, so dass der dafür gezahlte Betrag von dem vereinbarten Preis abgezogen werden muss, der schließlich bei Abschluss des Kaufvertrags gezahlt wird.

Ebenso ist es wichtig, darauf hinzuweisen, dass das katalanische Zivilgesetzbuch für den Fall, dass die Parteien die Art der Anzahlung nicht festlegen, diese als bestätigende Anzahlung betrachtet, so dass der Vertrag als bestätigt oder abgeschlossen und somit als vollendet gilt, so dass jede der Parteien von der anderen Partei die Erfüllung oder Beendigung des Vertrages sowie den entsprechenden Ersatz des entstandenen Schadens verlangen kann.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si el Sr. Juan y la Sra. María firman un “contrato de arras”, en virtud del cual el Sr. Juan vende una vivienda a la Sra. María por 200.000€, y ésta le entrega al Sr. Juan 20.000€ en concepto de arras (sin especificar la modalidad):<ejemplo>

• ~WennFrau Maria am Ende, aus welchen Gründen auch immer, den Vertrag nicht erfüllen will, kann sie sich, anders als viele glauben, nicht von der Verpflichtung befreien, indem sie "die Anzahlung verwirkt" (d.h. auf die 20.000 € verzichtet und das war's), aber wenn Herr Juan das wollte, könnte er Frau Maria z.B. verklagen, um sie zu zwingen, ihre Verpflichtung zu erfüllen, d.h. die restlichen 180.000 € eines bereits gekauften Hauses zu zahlen, da sie einen Vertrag abgeschlossen hat, in dem dies festgelegt wurde.
• ~Wenn hingegen Herr Juan nach Erhalt der 20.000 € den Verkauf der Immobilie nicht vollziehen wollte, würde er nicht durch die "Rückgabe der doppelten Anzahlung" (d. h. die Aushändigung von 40.000 € an Frau Maria) von seiner Verpflichtung entbunden, sondern Frau Maria könnte, wenn sie dies wünschte, Herrn Juan verklagen, um sicherzustellen, dass dieser bereits abgeschlossene Vertrag vollzogen wird, und somit durch die Zahlung des restlichen Preises das volle Eigentum und den Besitz an der betreffenden Immobilie erwerben.

In Anbetracht der obigen Ausführungen müssen die Parteien bei der Unterzeichnung von Dokumenten oder Verträgen, in denen das Wort "arras" vorkommt, äußerst vorsichtig sein, denn je nach dem konkreten Wortlaut der Klausel wird in Wirklichkeit ein bereits unterzeichneter echter Kaufvertrag bestätigt oder vollendet, der die Parteien an seine Erfüllung bindet oder sie gegebenenfalls den Rechtsfolgen seiner Nichterfüllung aussetzt.

In Anbetracht dieser ersten Modalität muss auch auf die zweite Art von Arras hingewiesen werden, die im Zivilgesetzbuch von Katalonien vorgesehen sind und die, wie bereits erwähnt, als "Bußarras" bezeichnet werden.

Im Gegensatz zu den vorhergehenden funktionieren diese Strafkautionen als Rückerstattungs- oder Entschädigungssystem für den Verkäufer oder Käufer im Falle eines einseitigen Rücktritts durch die andere Partei. So:

• Tritt der Käufer einseitig vom Vertrag zurück, so verfällt die eventuell geleistete Anzahlung.
• Tritt der Verkäufer einseitig vom Vertrag zurück, muss er sie dem Käufer in doppelter Höhe zurückgeben.

In diesem Fall ist es, wie bereits erwähnt, erforderlich, dass diese vereinbarten Einlagen ausdrücklich als solche vereinbart werden, damit sie diesen Bußcharakter haben, so dass sie nur dann als das erläuterte System der Entschädigung für einseitigen Rücktritt funktionieren, wenn ihnen eindeutig und unmissverständlich dieser Charakter zugeschrieben wird.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si pese a existir ese acuerdo inicial, el Sr. Juan y la Sra. María han pactado expresamente que esos 20.000€ se entregan con carácter de arras penitenciales:<ejemplo>

• ~Wenn Frau Maria die Immobilie schließlich nicht kaufen möchte, kann sie von dem von ihr unterzeichneten Vertrag zurücktreten, wodurch die 20 000 Euro verfallen und in den Händen des Verkäufers verbleiben, der die Immobilie nun von seiner Verpflichtung befreit an eine andere Person verkaufen kann.
• ~Wenn hingegen Herr Juan das Haus nicht verkaufen wollte, wäre er durch die Aushändigung von 40 000 € an Frau Maria (d. h. den doppelten Betrag der Kaution) von seiner Verpflichtung zum Verkauf des Hauses an Frau Maria befreit und könnte es an einen anderen potenziellen Käufer verkaufen.
  

Zusätzlich zu all dem bisher Gesagten sei darauf hingewiesen, dass das katalanische Zivilrecht eine weitere Ausnahme für diese Kautionsklausel vorsieht, denn obwohl die Kautionsklausel als Bußgeldklausel vereinbart wurde, kann der Käufer im Falle eines außergewöhnlichen Umstands, wie z. B. der Nichtgewährung einer Finanzierung durch ein Finanzinstitut, einseitig und ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten, d. h. er hat das Recht, den als Bußgeld gezahlten Betrag zurückzufordern.

Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung ist, dass die Parteien bei der Unterzeichnung des Dokuments ausdrücklich vorgesehen haben, dass der Käufer ganz oder teilweise auf die Finanzierung durch ein Finanzinstitut zurückgreifen wird. Wenn das Finanzinstitut in einem solchen Fall dem Käufer die Finanzierung nicht gewährt, hat dieser das Recht, den gesamten Betrag, den er als Anzahlung an den Verkäufer gezahlt hat, zurückzufordern, wenn er diese Weigerung mit Dokumenten begründet.

Auf jeden Fall möchte ich noch einmal darauf hinweisen, dass die Anwendung dieser Ausnahmeregelung voraussetzt, dass:

1. Die Parteien müssen sich ausdrücklich auf ein Bußgelddepot geeinigt haben.
2. Der unterzeichnete Vertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass der Käufer eine Finanzierung durch eine Bank benötigt, um die Immobilie zu erwerben.
3. Die Verweigerung der Finanzierung durch das Finanzinstitut muss mit der Zahlungsfähigkeit oder der mangelnden Rentabilität des Käufers begründet werden und nicht mit mangelnder Sorgfalt (z. B. weil der Käufer die von der Bank für die Prüfung des Geschäfts geforderten Unterlagen nicht vorgelegt hat und das Finanzinstitut deshalb keine Entscheidung treffen konnte). 
4. Zu diesem Zweck muss der Käufer, wenn er sich in dieser Situation befindet, einen Nachweis (z. B. ein Dokument seiner Bank) über die Ablehnung der Finanzierung sowie die Gründe für diese Ablehnung erbringen.

Es kann nämlich vorkommen, dass der Käufer, wenn er dem Verkäufer die Anzahlung übergibt, befürchtet, dass der Verkäufer das Geld nicht zurückgeben will und Schwierigkeiten hat, es zurückzubekommen, wenn der Verkauf nicht zustande kommt, weil der Verkäufer einseitig zurücktritt oder die beantragte Finanzierung nicht gewährt wird, oder dass der Verkäufer die Immobilie sogar an einen Dritten verkauft.

Wenn sich der Käufer in einer solchen Situation befindet, gibt es einen zusätzlichen, gesetzlich vorgesehenen Mechanismus, der ihm mehr Sicherheiten bieten kann, nämlich die Hinterlegung der Kaution bei einem Notar, der sie im Grundbuchamt eintragen lässt.

Damit dies möglich ist, muss das Startkapital auf diese Weise und für einen Zeitraum von höchstens sechs Monaten vereinbart worden sein. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann die Sicherheitsleistung bei einem Notar hinterlegt und im Grundbuch eingetragen werden, d.h. sie kann in die Eintragungen der betreffenden Immobilie im Grundbuch aufgenommen werden, wodurch die Wirkungen der Registerpublizität und die Tatsache, dass die Immobilie gemäß Artikel 621-8.3 des katalanischen Zivilgesetzbuches von der Rückgabe der Sicherheitsleistung betroffen ist (d.h. sie wirkt als Garantie), genutzt werden. 

In einem solchen Fall wird der Notar im Falle des endgültigen Abschlusses des Kaufvertrags das Angeld an den Verkäufer aushändigen, während der Notar im Falle eines einseitigen Rücktritts einer der Parteien das Angeld an die andere Partei aushändigt, die diesen Rücktritt erleidet.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass die beim Notar hinterlegten Kautionen aus steuerlicher Sicht der Stempelsteuer unterliegen, jedoch gemäß dem jüngsten Gesetz 5/2020 vom 29. April über steuerliche, finanzielle, verwaltungstechnische und öffentliche Maßnahmen und die Einführung einer Steuer auf umweltbelastende Anlagen zu 100 % subventioniert werden.

Wenn die Parteien, aus welchen Gründen auch immer, ein privates Dokument vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags formalisieren wollen, empfiehlt es sich, die folgenden grundlegenden Aspekte zu berücksichtigen:

• Erstens ist es von grundlegender Bedeutung, den Rat eines Juristen (entweder eines Notars oder eines Rechtsanwalts) einzuholen, der uns bei der Unterzeichnung dieses Dokuments ordnungsgemäß unterstützt, so dass es nur dann sinnvoll ist, ein Dokument zu unterzeichnen, wenn wir zuvor von einem Juristen beraten wurden, der uns alles, was wir unterschreiben, genau erklärt hat und der unsere Rechte und legitimen Interessen wahrgenommen hat.
• Zweitens ist es auch wichtig, die verwendeten Vertragsmodalitäten zu untersuchen, denn je nach Vertragsmodalität und den darin enthaltenen Klauseln haben wir es entweder mit einem Verkaufsversprechen oder mit einem echten, vollendeten Kaufvertrag zu tun.
• Drittens sollte man, wenn man auf die Figur des Angeldes zurückgreift, genau darauf achten, welche Art von Angeld vereinbart wird, da, wie bereits erläutert, je nach seinem bestätigenden oder büßenden Charakter, seine Wirkungen und Folgen sehr unterschiedlich sind.

Darüber hinaus ist es von entscheidender Bedeutung, dass die Art des Dokuments, das unterzeichnet wird, in jedem Fall angemessen wiedergegeben wird:

• Die Höchstfrist für den Abschluss des Kaufvertrags.
• Was geschieht, wenn diese Höchstfrist überschritten wird und die Urkunde nicht unterzeichnet wurde, so dass in einem solchen Fall beispielsweise der Vertrag gekündigt oder gegebenenfalls eine Verlängerung der Höchstfrist gewährt wird, wenn beide Parteien dies im gegenseitigen Einvernehmen vereinbaren?
• Die Auswirkungen der Vertragskündigung, wobei genau festzulegen ist, welche Entschädigung jede Partei für den Fall erhalten soll, dass der Verkauf nicht zustande kommt, z. B. durch Zuweisung einer Geldstrafe in Form einer Kaution, wie in den folgenden Fragen erläutert wird.

In Anbetracht der Informationen, die in den vorangegangenen Fragen gegeben wurden, und zusammenfassend kann gesagt werden, dass jede Person, die sich für den Kauf einer Immobilie interessiert und gegebenenfalls einen "Hinterlegungsvertrag" unterzeichnet, unbedingt die folgenden Punkte beachten sollte:

1. Der Kauf und Verkauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Handlungen im Wirtschaftsleben eines jeden Menschen, so dass die Parteien bei einem derartigen Vorgang die größtmögliche Vorsicht walten lassen müssen, um ihre legitimen Rechte und Interessen angemessen zu schützen.
2. Wenn uns eine Immobilie, die wir besichtigt haben, gefällt und wir sie kaufen möchten, müssen wir vor Vertragsabschluss unbedingt ein Exposé der Immobilie sowie eine Reihe von Unterlagen und Informationen vom Verkäufer anfordern (Belegungsnachweis, Energieausweis, IBI-Bescheinigungen, Bescheinigung über die Gemeindeschulden, usw.). Auf diese Weise erhalten wir wesentliche Informationen über den tatsächlichen Zustand der Immobilie und ihre Instandhaltungskosten, die sowohl den Preis als auch unsere endgültige Entscheidung für oder gegen den Kauf der Immobilie deutlich beeinflussen können.
3. Wenn wir uns mit einem Verkäufer über den Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können wir auf Wunsch direkt zum Notar gehen, um den öffentlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen, ohne dass wir vorher ein privates Dokument unterzeichnen müssen. In diesem Fall sparen wir Zeit, verringern die rechtlichen Risiken und erhalten den Rat eines öffentlichen Beamten, eines Rechtsexperten, der unparteiisch über alle Rechte und legitimen Interessen der Parteien und die Rechtmäßigkeit der Transaktion wacht.
4. Wenn wir vor der Beurkundung des Kaufvertrags ein vorheriges Dokument unterzeichnen wollen oder müssen, um die Transaktion zu sichern, ist es notwendig, dass:

• ~Holen Sie immer den Rat eines Notars oder Anwalts ein, um sicherzustellen, dass Sie die Art und die Folgen des Dokuments, das Sie unterschreiben, richtig verstehen.
• ~Wenn wir ein Dokument unterschreiben, müssen wir genau wissen, was für einen Vertrag wir unterschreiben und welche rechtlichen Folgen er hat.
• ~Wenn wir in einem solchen Vertrag eine Kaution vereinbaren, müssen wir uns über die Art der Kaution im Klaren sein (d.h. ob es sich um eine Bestätigungs- oder eine Bußkaution handelt) und dies deutlich machen, so dass kein Zweifel über ihre Art und ihre Auswirkungen besteht.
• ~In dem zu unterzeichnenden Vertrag muss die Frist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags sehr deutlich angegeben werden, um zu verhindern, dass sich die Nichterfüllung des Vertrags über einen langen Zeitraum hinzieht. Aus dem Vertrag sollte auch klar hervorgehen, was geschieht, wenn dieser Termin erreicht und der Kaufvertrag nicht unterzeichnet wird, und welche Auswirkungen dies hat (z. B. ob die Parteien in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten können oder nicht).
• ~Schließlich müssen auch die Auswirkungen einer einseitigen Beendigung des Vertrages auf jede der Parteien eindeutig festgelegt werden, damit die Parteien in einem solchen Fall die geschuldeten Beträge problemlos begleichen können, ohne dass ein Streit über die von jeder Partei zu tragenden Rechtsfolgen geführt werden muss.