Muss ich "immer" eine kommunale Kapitalertragssteuer zahlen, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

Von allen steuerlichen Konsequenzen, die der Kauf und Verkauf einer Immobilie mit sich bringt, ist eine der Fragen, die häufig für Verwirrung und Besorgnis unter den Parteien eines Kaufvertrags über eine Immobilie sorgt, zweifellos das richtige Verständnis dessen , was genau die im Volksmund als "kommunale Kapitalertragssteuer" bekannte Steuer ist, sowie die Frage, wer sie zahlen muss, wie ihr Betrag berechnet wird und neuerdings auch, in welchen Fällen sie nicht gezahlt werden muss. Daher soll dieser Artikel diese Frage aus einer äußerst praktischen Sicht klären, damit Käufer und Verkäufer sich darüber im Klaren sind, wie sie diese Steuerpflicht einhalten können und wie sie von anderen damit verbundenen Zahlen zu unterscheiden ist.

Was ist die "plusvalia municipal"?

Bei der gemeinhin als "kommunale Wertzuwachssteuer" bezeichneten Steuer handelt es sich in Wirklichkeit um die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, d.h. um eine Steuer, die durch das Königliche Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März geregelt wird , mit dem der überarbeitete Text des Gesetzes über die lokalen Schatzämter (im Folgenden LHL) genehmigt wird, insbesondere in den Artikeln 104 ff, in denen sie als Steuer definiert wird:

• Lokal: d.h. im Besitz der Gemeinde, in der sich das belastete Grundstück befindet.
• Unmittelbar: da es eine direkte Manifestation des Vermögens einer Person besteuert, wie z. B. den Wert eines Grundstücks.
• Real: weil sie ein Ereignis (nämlich den Wertzuwachs eines Grundstücks beim Verkauf) unabhängig von den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Steuerpflichtigen besteuert.

Mit dieser Steuer soll der Wertzuwachs von städtischen Grundstücken besteuert werden, der sich bei der Übertragung des Eigentums an diesen Grundstücken ergibt.

Was ist der Steuertatbestand der "plusvalia municipal"?

Nach den Bestimmungen des Gesetzes (Art. 104 LHL) ist der Steuertatbestand der "kommunalen Wertzuwachssteuer", d.h. der Umstand, der die Steuerpflicht und damit die Steuerpflicht auslöst, im vorliegenden Fall die Wertsteigerung eines städtischen Grundstücks, die sich aus der Übertragung des Eigentums an diesem Grundstück ergibt.

So ist bekanntlich die Grundlage aller Steuern eine Manifestation des Reichtums oder der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (wie in Artikel 31 der Verfassung festgelegt), die sich im Falle des "kommunalen Vermögenszuwachses" auf den Wertzuwachs konzentriert, den ein Grundstück im Laufe der Zeit erfährt.

Es ist also diese Wertsteigerung, die eine Erhöhung der wirtschaftlichen Kapazität oder des Reichtums des Grundstückseigentümers hervorhebt, die sich beim Verkauf des Grundstücks offenbart (d. h. externalisiert und quantifiziert wird), was die Existenz und die Daseinsberechtigung der in diesem Artikel analysierten Steuer rechtfertigt.

Wie man sieht, ist der volkstümliche Name der Steuer, die gemeinhin als"plusvalía municipal" bezeichnet wird, eng mit ihrem Wesen verbunden, da sich dieser Begriff des Kapitalgewinns auf die Wertsteigerung eines Gutes oder Rechts, in diesem Fall eines städtischen Grundstücks, bezieht.

Wer ist der Steuerzahler der "plusvalia municipal"?

In Anbetracht der gesetzlichen Bestimmungen (Art. 106 LHL) gelten folgende Personen als Steuerpflichtige, d.h. als Personen, die die Steuer zahlen müssen:

• Erfolgt die Übertragung des Grundstücks durch ein entgeltliches Geschäft (z. B. eine Schenkung oder eine Erbschaft), so ist der Steuerpflichtige der Erwerber des Grundstücks, d. h. z. B. der Beschenkte oder der Erbe.
• Erfolgt hingegen die Übertragung des Grundstücks gegen Entgelt (z. B. Verkauf oder Kauf), so ist bzw. sind die Person(en), die das Grundstück überträgt bzw. übertragen, der/die Steuerpflichtige(n), der/die die Steuer zu entrichten hat bzw. haben. Im Falle eines Kaufs oder Verkaufs muss die Person oder die Personen, die das Grundstück oder das Haus verkaufen, die "plusvalia municipal" entrichten. Wenn der Verkäufer des Grundstücks ein Ausländer ist, der seinen Wohnsitz nicht in Spanien hat, ist abweichend von dieser allgemeinen Regel der Erwerber der Steuerschuldner und somit die Person, die die Steuer zu zahlen hat.

Wie hoch ist die Steuerbemessungsgrundlage für die "plusvalia municipal"?

Wie in den vorangegangenen Fragen erwähnt, wird die "plusvalía municipal" auf den Wertzuwachs erhoben, den städtische Grundstücke im Laufe der Zeit erfahren und der bei der Übertragung des Grundstücks sichtbar wird. Ausgehend von dieser Grundlage ist es daher logisch, dass für die Berechnung dieser Wertsteigerung (die das Gesetz gemäß Artikel 107 LHL auf einen Zeitraum von 20 Jahren begrenzt) eine Zahl oder ein Betrag festgelegt werden muss, von dem aus sie berechnet werden kann, und genau darauf antwortet das Konzept der Steuerbemessungsgrundlage, das wir jetzt analysieren.

Hier liegt der häufigste Irrtum in Bezug auf den kommunalen Veräußerungsgewinn, denn obwohl die Logik besagt, dass es für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage angemessen und vernünftig wäre, den Verkaufswert mit dem Kaufwert zu vergleichen:

Im Gegensatz zu dem, was die Logik vermuten lässt, wählt das Gesetz jedoch eine andere Option, da es für die Berechnung dieser Steuerbemessungsgrundlage nicht von der Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufwert ausgeht, sondern einen objektiven Wert als Bezugspunkt nimmt, wie z. B. den Katasterwert des Grundstücks, wie im Folgenden erläutert wird.

Kurz gesagt, dieses Beispiel soll den Interessenten verdeutlichen, dass sie, um den "kommunalen Veräußerungsgewinn" richtig zu verstehen, den "Gewinn", den sie aus dem Verkauf des Grundstücks erzielen (d. h. die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis), (zumindest scheinbar, wie weiter unten erläutert wird) beiseite lassen müssen, da das Gesetz bestimmt, dass der Wertzuwachs auf der Grundlage objektiver Daten, wie dem Katasterwert des Grundstücks, und nicht auf der Grundlage des "realen Gewinns", den der Verkäufer aus dem Immobiliengeschäft erzielt hat, berechnet wird.

Nach dieser kleinen erläuternden Einführung ist die Bemessungsgrundlage der "plusvalía municipal", d.h. der Betrag, der als Referenz oder Ausgangspunkt für die Berechnung des endgültigen Steuerbetrags herangezogen wird, gemäß Artikel 107 LHL der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung, der auf der Grundlage des Wertes festgelegt wird, den dieses Grundstück für die Zwecke der Grundsteuer hat.

Wie soeben dargelegt wurde, sollte der Verkäufer, der wissen möchte, wie hoch die "plusvalia municipal" sein wird, als erstes seine IBI-Rechnung für das laufende Jahr konsultieren, um diesen Wert zu ermitteln, der als Referenz für die Berechnung der "plusvalia municipal" dient.

Sollte uns die IBI-Quittung für das laufende Jahr nicht vorliegen, kann sich der Verkäufer des Grundstücks oder der Immobilie natürlich an sein Rathaus wenden, das ihm diese Informationen zur Verfügung stellen wird.

Ist diese Zahl einmal ermittelt, ist die Frage noch nicht zu Ende, denn das Gesetz schreibt vor, dass auf diese Zahl jährliche Prozentsätze anzuwenden sind (Art. 107.4 LHL), die von der Zeit abhängen, die seit dem Erwerb des Grundstücks verstrichen ist, und die je nach den Steuervorschriften der einzelnen Gemeinden variieren, aber auf keinen Fall höher sein dürfen als die folgenden Grenzwerte:

• Zeitraum von einem bis fünf Jahren: 3,7%.
• Zeitraum von bis zu 10 Jahren: 3,5 %.
• Zeitraum bis zu 15 Jahren: 3,2 %.
• Zeitraum von bis zu 20 Jahren: 3%.

Ausgehend von dem oben genannten Katasterwert muss also dieser jährliche Prozentsatz entsprechend der Anzahl der Jahre, die seit dem Erwerb des Grundstücks oder der Wohnung vergangen sind, angewendet werden.

Zu all diesen Beispielen ist anzumerken, dass dieser Artikel rein informativ ist und darauf abzielt, Konzepte auf natürliche Weise für jeden Leser zu klären. Um den genauen Betrag für die Kapitalerträge zu berechnen, empfehle ich Ihnen immer, direkt zu einem Steuerberater, einer Gestoría oder zu Ihrem örtlichen Rathaus zu gehen, damit sie ihn für Sie berechnen können.

Wenn ich ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung verkaufe, muss ich dann auch die "plusvalia municipal" bezahlen?

In der Tat haben viele Menschen bei der Analyse der "plusvalia municipal"-Steuer Zweifel, ob sie diese Steuer zahlen müssen, wenn sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung verkaufen (insbesondere im letzteren Fall), da die Steuer, wie der Name schon sagt, auf den Wertzuwachs von Grundstücken und nicht auf "Häuser" oder "Wohnungen" als solche erhoben wird.

Wie jedoch jeder Beobachter erkennen kann, wird das verkaufte "Haus" oder die "Wohnung" auf einem städtischen Grundstück errichtet, so dass beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in Wirklichkeit auch ein Grundstück verkauft wird, so dass die Verpflichtung zur Zahlung des "kommunalen Veräußerungsgewinns" auch für den Verkäufer des Grundstücks entsteht.

In diesen Fällen muss der Haus- oder Wohnungsverkäufer zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage der "plusvalia municipal" auch seine IBI-Quittung für das laufende Jahr heranziehen, in der detailliert aufgeführt ist, welcher spezifische Betrag des gesamten Katasterwerts dem Wert des Grundstücks und welcher dem Wert des Bauwerks zugerechnet wird.

Wie viel muss ich für das "plusvalia municipal" bezahlen?

Nach der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage muss der Verkäufer den gesetzlich festgelegten Steuersatz anwenden, d.h. den Prozentsatz, der auf die Steuerbemessungsgrundlage angewandt wird und somit den Betrag bestimmt, der als "kommunale Kapitalertragssteuer" an die Gemeindeverwaltung zu zahlen ist, der technisch gesehen als Gesamtbetrag bezeichnet wird und von dem gegebenenfalls die geltenden Freibeträge abgezogen werden müssen, um schließlich den Nettobetrag zu erhalten, d.h. den Betrag, der schließlich an die Gemeindekasse zu zahlen ist.

Dieser Steuersatz wird also durch die Steuerverordnungen der einzelnen Gemeinderäte festgelegt, wie in Artikel 108 des Gesetzes über die lokalen Finanzverwaltungen festgelegt. Dieser Prozentsatz darf jedoch, wie in der vorgenannten Vorschrift festgelegt, 30 % nicht überschreiten.

Wann wird die "plusvalia municipal" fällig und wie lange habe ich Zeit, sie zu bezahlen?

Gemäß den Vorschriften zu dieser Steuer (Art. 109 LHL) entsteht die kommunale Kapitalertragssteuer (d.h. der Zeitpunkt, an dem die Steuerpflicht entsteht und somit die Pflicht zur Zahlung der Steuer) zu dem Zeitpunkt, an dem die Eigentumsübertragung des Grundstücks stattfindet, was in der Praxis der Tag ist, an dem der Kaufvertrag für das Grundstück oder die Wohnung unterzeichnet wird. Sobald der Verkauf in einer öffentlichen Urkunde beurkundet ist, hat der Verkäufer eine Frist von dreißig Arbeitstagen (Art. 110 LHL), um die entsprechende Steuererklärung bei der zuständigen Gemeindeverwaltung einzureichen.

Wird die "plusvalia municipal" bei Erlöschen einer Eigentumswohnung gezahlt?

Für den Fall, dass es sich nicht um einen Kauf und Verkauf, sondern um das Erlöschen einer Eigentumswohnung handelt, müssen wir in Bezug auf den "kommunalen Veräußerungsgewinn" die Kriterien der Steuerbehörde berücksichtigen, die in der Consulta Vinculante V-29/2017 vom 19. September dargelegt sind und aus denen sich Folgendes ableiten lässt

• Wird eine Gütergemeinschaft, die aus einer einzigen Immobilie besteht (die ihrer Natur nach unteilbar ist), aufgelöst, so unterliegt die Auflösung mit der Zuweisung von 100 % der Immobilie an einen der Miteigentümer nicht der "plusvalia municipal".
• Gibt es hingegen zwei oder mehr Immobilien, die alle demselben Miteigentümer zugesprochen werden, unterliegt die Transaktion der "kommunalen Kapitalertragssteuer", da eine andere "gerechtere" Aufteilung möglich ist und die Steuerbehörde davon ausgeht, dass in einem solchen Fall eine Vermögensübertragung von einem Miteigentümer auf einen anderen vorliegt, was die Steuerpflicht rechtfertigt.

Gibt es Fälle, in denen die "plusvalia municipal" nicht zu zahlen ist?

Wie bereits erläutert, handelt es sich bei der "plusvalía municipal" um eine Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken, aber wie wir gesehen haben, berechnet das Gesetz diesen Wertzuwachs nicht auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufwert, Sie wird vielmehr auf der Grundlage eines objektiven Wertes (z. B. des Katasterwertes) berechnet, der in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird und nicht unbedingt den tatsächlichen Wert des übertragenen Grundstücks widerspiegelt.

Wie man sieht, kollidiert diese Realität mit dem Grundprinzip des Steuersystems einer Demokratie, denn der Staat ist nur dann legitimiert, eine Besteuerung vorzunehmen, wenn eine Steigerung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder des Reichtums der Steuerpflichtigen vorliegt (wie in Artikel 31 der Verfassung festgelegt), während es andernfalls, wenn keine solche Steigerung vorliegt, nicht legitim wäre, eine solche Situation der Besteuerung zu unterwerfen, da sie in den Bereich der Beschlagnahme eintreten würde, was durch den Verfassungstext vollständig untersagt ist.

In Anbetracht dessen hatte das Verfassungsgericht Gelegenheit, über die Verfassungswidrigkeit der Regelungen zum "kommunalen Mehrwert" zu entscheiden, und entschied schließlich wie folgt:

• Erstens erklärte es in seinem Urteil Nr. 59/2017 vom 11. Mai die Artikel 107.1, 107.2 a) und 110.4 der Ley Reguladora de las Haciendas Locales in den Fällen für verfassungswidrig, in denen Situationen, in denen kein Wertzuwachs vorliegt, der Besteuerung unterliegen.
• Und zweitens hat es in seinem Urteil Nr. 126/2019 vom 31. Oktober die Verfassungswidrigkeit von Artikel 107.4 des Ley Reguladora de las Haciendas Locales in den Fällen erklärt, in denen die zu zahlende Steuer höher ist als der vom Steuerpflichtigen erzielte Vermögenszuwachs.

Ungeachtet der Tatsache, dass nach den Regeln für die Berechnung des "kommunalen Veräußerungsgewinns" ein bestimmter Betrag an Kapitalertragssteuer zu zahlen ist, ist daher keine Kapitalertragssteuer zu zahlen, wenn der Verkäufer bei der Transaktion keinen Gewinn, sondern einen Verlust erzielt hat.

In dem Fall, in dem der Verkäufer einen kleinen Gewinn erzielt hat, der jedoch unter dem für die kommunale Kapitalertragssteuer zu zahlenden Nettobetrag liegt, wird die Anwendung der oben erwähnten STC 126/2019 jedoch komplexer, da der Gesetzgeber nicht festgelegt hat, wie in einem solchen Fall zu verfahren ist, so dass wir in die spezifische Kasuistik der Vorgehensweise jeder Gemeinde einsteigen.

In diesen Fällen müssen wir uns also an den Kriterien orientieren, die von der entsprechenden Gemeinde angewandt werden, um zu bestimmen, wie dieser kleine Kapitalgewinn besteuert wird (der, wie wir bereits angedeutet haben, niedriger ist als der Nettobetrag, der auf der Grundlage der gewöhnlichen Regeln für die Berechnung des "kommunalen Kapitalgewinns" gelten würde), aber immer unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (siehe hierzu STS 4182/2020 vom 9. Dezember), in der der Oberste Gerichtshof die Auffassung vertritt, dass der steuerpflichtige Betrag niedriger ist als der Nettobetrag, der auf der Grundlage der gewöhnlichen Regeln für die Berechnung des "kommunalen Kapitalgewinns" gelten würde:

So erklärte der Oberste Gerichtshof in diesem konkreten Fall eine vom Madrider Stadtrat vorgenommene Veranlagung der "plusvalia municipal", die das steuerpflichtige Vermögen vollständig aufzehrte, für nichtig, da dies bedeutete, dass der Steuerpflichtige 100 % des tatsächlich erzielten Kapitalgewinns zur Zahlung der Steuer aufwenden musste.

In Anbetracht dieser Rechtsprechung, die die Steuer, deren Betrag den gesamten oder den"größten Teil" des erzielten Gewinns ausmacht, als konfiskatorisch betrachtet, ist jedoch klar, dass in Ermangelung eines entsprechenden rechtlichen Kriteriums ein Szenario vorhersehbarer Verwaltungs- und Verwaltungsstreitigkeiten zwischen den Steuerpflichtigen in dieser Situation und der entsprechenden lokalen Steuerverwaltung entsteht.

In Anbetracht der obigen Ausführungen sollte ein Steuerpflichtiger, der sich in einer der beiden oben beschriebenen Situationen befindet, dies tun:

Wie verwalte ich die Liquidation der "plusvalia municipal"?

Wie bereits erwähnt, hat der Verkäufer ab dem Zeitpunkt der Ausfertigung des Kaufvertrags eine Frist von dreißig Werktagen, um den entsprechenden Betrag der "plusvalia municipal" zu zahlen. Zu diesem Zweck kann der Interessent, wenn er es wünscht, dieses Verfahren selbst telefonisch oder direkt im Rathaus seiner Gemeinde durchführen.

Zu diesem Zweck müssen Sie eine einfache Kopie Ihres Kaufvertrags vorlegen, die alle für die ordnungsgemäße Durchführung des Verfahrens erforderlichen Angaben enthält.

Am sinnvollsten und zweckmäßigsten ist es hingegen, das Notariat selbst mit der Abwicklung der Steuerzahlung zu betrauen, das nach Zahlung eines vereinbarten Entgelts die Berechnung des für die "plusvalia municipal" zu zahlenden Betrags übernimmt, so dass der Verkäufer ihn an das Notariat zahlen kann, das dann alle erforderlichen Verfahren mit den Steuerbehörden abwickelt.

Wenn Sie in diesem Fall die Verwaltung dem Notariat selbst anvertrauen möchten, können Sie diese Dienstleistung bei unserem Spezialisten unter presupuestos@jesusbenavides.es anfordern . Dazu müssen Sie uns eine einfache Kopie des Kaufvertrags vorlegen (wenn Ihre Transaktion bei diesem Notar unterzeichnet wurde, liegt sie uns natürlich bereits vor).

Was sind die Unterschiede zwischen dem "kommunalen Veräußerungsgewinn" und dem Veräußerungsgewinn, der für die Einkommensteuer zu erklären ist?

Schließlich möchte ich diesen Artikel nicht abschließen, ohne kurz auf den Kapitalgewinn bei der Veräußerung einer Immobilie und seine Unterscheidung zur "plusvalia municipal" einzugehen. Bei der Veräußerung einer Immobilie müssen die Verkäufer also nicht nur den "kommunalen Veräußerungsgewinn" zahlen, dessen Merkmale bereits in den vorangegangenen Fragen erläutert wurden, sondern auch bedenken , dass sich dieser Vorgang auch in ihrer Einkommensteuererklärung für die persönliche Einkommensteuer niederschlägt.

Wenn also beim Verkauf einer Immobilie ein Veräußerungsgewinn entsteht (der von manchen auch als "Kapitalgewinn" bezeichnet wird, daher die Verwirrung mancher Leute), d. h. eine positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, unterliegt dieser Zuwachs an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit oder Vermögen der Einkommensteuer.

• Der Steuersatz für diesen Veräußerungsgewinn liegt derzeit bei 19 %.
• Wird ein Veräußerungsgewinn erzielt, der jedoch in den Erwerb des Hauptwohnsitzes reinvestiert wird, so ist er steuerfrei, d. h. er wird nicht besteuert.

In jedem Fall und abschließend empfehlen wir den Steuerzahlern, angesichts der Bedeutung, die dies für ihre persönliche Einkommensteuererklärung haben kann, in dem Jahr, in dem sie eine Immobilie verkaufen, einen Steuerexperten mit der Erstellung ihrer Einkommensteuererklärung zu beauftragen, denn wenn hier Fehler gemacht werden, können die Folgen in Form von Strafen, Zuschlägen und Verzugszinsen sehr hoch sein, was niemand will.

Schlussfolgerung

In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre Zweifel darüber ausgeräumt hat, was die "plusvalia municipal" ist und welche Aspekte dabei zu berücksichtigen sind, finden Sie im Folgenden eine Zusammenfassung der grundlegenden Aspekte dieser Regelung: