Vorzeitige Kündigung der Hypothek und finanzielle Verluste. Das große Unbekannte

Letzte Woche habe ich nach einer praktischen Beratung über einen realen Fall, der von einem Klienten meines Notariats vorgebracht wurde, festgestellt, dass es auf dem spanischen Hypothekenmarkt für die meisten Schuldner, selbst für diejenigen mit Finanzkenntnissen, sehr kompliziert ist, die Schlüsselkonzepte und Variablen richtig zu verstehen, die bestimmen, ob sie bei einer vorzeitigen Kündigung ihrer Hypothek (entweder ganz oder teilweise) eine Art von Provision oder Entschädigung an ihr Finanzinstitut für die Schäden zahlen müssen, die eine solche Kündigung verursachen kann. 

Daher möchte ich mit diesem Artikel einen bescheidenen Beitrag zu diesem Thema leisten, indem ich mein traditionelles Frage-Antwort-System verwende, um Kunden und Nutzern dabei zu helfen, diese Konzepte richtig zu verstehen und sie auf dieser Grundlage dabei zu unterstützen, die bestmöglichen Entscheidungen für ihr Vermögen und ihre Interessen zu treffen.

Informieren Sie sich über alle rechtlichen Aspekte, die im Zusammenhang mit dem Begriff des finanziellen Verlusts zu berücksichtigen sind. Dies ist ein entscheidendes Element, um zu wissen, ob Sie bei einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Rückzahlung Ihrer Hypothek irgendeine Art von Provision oder Entschädigung an Ihr Finanzinstitut zu zahlen haben.

Wie wird ein Hypothekarkredit normalerweise abbezahlt?

Wie allgemein bekannt ist, müssen Familien bei den derzeitigen Immobilienpreisen in Spanien hohe Kredite aufnehmen, um sich den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses leisten zu können, das ihr Zuhause werden soll - wer weiß, vielleicht sogar für den Rest ihres Lebens.

Wenn wir ein Haus kaufen, nehmen wir daher meist eine Finanzierung durch ein Finanzinstitut in Anspruch, das uns einen hohen Geldbetrag leiht, um den vereinbarten Kaufpreis bezahlen zu können.

Dieses Darlehen muss aufgrund seines hohen Betrags über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden, in der Regel in monatlichen Raten über 15, 20, 25 oder 30 Jahre, bis das Kapital zusammen mit den vereinbarten Zinsen vollständig getilgt ist.

Wie lautet der Tilgungsplan für ein Hypothekendarlehen?

Wie wir in der vorangegangenen Frage gesehen haben, müssen für all diese Berechnungen komplexe finanzmathematische Formeln verwendet werden, die für die meisten Bankkunden und -nutzer nicht zugänglich sind. Um einen angemessenen Schutz für den Schuldner zu gewährleisten, sieht das geltende Recht vor, dass unsere Bank uns bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens unter anderem einen Tilgungsplan vorlegen muss, d. h. eine Tabelle, in der alle Zahlungen, die wir während der Laufzeit des beantragten Darlehens leisten müssen, sowie die Beträge, die wir dem Finanzinstitut zu einem bestimmten Zeitpunkt schulden, aufgeführt sind.

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Dies ist zweifellos ein sehr nützliches Dokument für den Schuldner, da es uns erlaubt, jederzeit zu wissen, wie viel wir der Bank schulden werden, und uns so hilft, die gegenwärtigen und zukünftigen finanziellen Bedürfnisse unserer Familie zu planen.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass wir, wenn wir diese Tilgungstabelle nicht zur Verfügung haben, sie jederzeit bei unserer Bank anfordern können, die sie uns zur Verfügung stellen sollte, oder andernfalls, wenn wir über einige Grundkenntnisse der Finanzmathematik verfügen, können wir auch von einer Internet-Suchmaschine eine Excel-Vorlage mit einer Tilgungstabelle herunterladen, die wir, nachdem wir sie mit den Hauptvariablen unseres Kredits (hauptsächlich beantragtes Kapital, Zinssatz und Laufzeit) ausgefüllt haben, erhalten können.

Was bedeutet die vorzeitige Kündigung eines Hypothekendarlehens?

Wie bereits erwähnt, besteht die übliche Form der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens darin, dass es über einen längeren Zeitraum (z. B. 15, 20, 25 oder 30 Jahre) schrittweise getilgt wird, bis der Schuldner alle Ratenzahlungen, zu denen er sich verpflichtet hat, erfüllt hat.

Es kann aber auch vorkommen, dass der Schuldner, aus welchen Gründen auch immer, vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Kredits beschließt, den Kredit vorzeitig zu tilgen, d. h. das geschuldete Geld vorzeitig an die Bank zu zahlen. Dies kann aus vielen Gründen geschehen, z. B. wenn der Schuldner eine Erbschaft erhält und das erhaltene Geld zur Tilgung seiner Schulden verwendet, oder wenn er die mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft, neben vielen anderen Fällen.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass dieser vorzeitige Widerruf vollständig oder teilweise sein kann, d. h. er kann die Rückzahlung des gesamten der Bank geschuldeten Geldes oder nur eines Teils davon beinhalten. In diesem Fall:

Muss ich bei einer vorzeitigen Kündigung meines Hypothekendarlehens irgendeine Art von Strafe oder Gebühr an meine Bank zahlen?

Wenn der Schuldner sein Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig kündigt oder zurückzahlt, muss das eingehalten werden, was die Parteien im Darlehensvertrag vereinbart haben. Wenn der Schuldner und seine Bank bei Abschluss des Hypothekendarlehens vereinbart haben, dass der Schuldner im Falle einer vorzeitigen Kündigung eine Art Provision oder Vertragsstrafe zahlen muss, muss diese in diesem Fall auch gezahlt werden.

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Wie wir sehen, wäre die Angelegenheit so einfach, dass sie keine Probleme aufwerfen würde, aber in Wirklichkeit ist die Angelegenheit viel komplizierter, da wir nicht nur berücksichtigen müssen, was die Parteien im Darlehensvertrag vereinbart haben, sondern auch die diesbezüglichen Vorschriften berücksichtigen und anwenden müssen, die, wie wir im Folgenden zu erläutern versuchen werden, von großer technischer Komplexität sind.

Gibt es eine Obergrenze für die Gebühr, die die Bank für eine vorzeitige Kündigung erheben kann?

In der Tat legt die derzeitige Gesetzgebung, d.h. das Gesetz 5/2019 vom 15. März, das die Immobilienkreditverträge regelt, eine Reihe von Grenzen für die Entschädigung oder Provision für die vollständige oder teilweise Rückzahlung fest, die im Folgenden erläutert werden.

In dieser Angelegenheit müssen daher die folgenden Punkte berücksichtigt werden, die im vierten und folgenden Absatz von Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 vorgesehen sind:

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1.- VARIABEL VERZINSLICHE DARLEHEN:

Bei Kreditverträgen mit variablem Zinssatz (oder bei variablen Tranchen anderer Kredite) können der Schuldner und die Bank eine Entschädigung oder Gebühr vereinbaren, die zwischen einem der beiden folgenden Szenarien gewählt werden kann (wobei nur das eine oder das andere möglich ist): 

A.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten 5 Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

B.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten drei Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

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2.- VARIABEL VERZINSLICHE DARLEHEN, DIE IN FESTVERZINSLICHE UMGEWANDELT WERDEN:

Wenn der Zinssatz des Kredits von variabel auf fest geändert wird (technisch als Novation bezeichnet) oder gegebenenfalls die Bank gewechselt wird (technisch als Übergang des Gläubigers bezeichnet) und der Zinssatz ebenfalls von variabel auf fest geändert wird, kann nur eine Entschädigung oder Provision für die vorzeitige Rückzahlung vereinbart werden:

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3.- FESTVERZINSLICHE DARLEHEN:

Schließlich kann im Falle eines festverzinslichen Darlehens (oder im Falle fester Tranchen eines anderen Darlehens) eine Entschädigung oder Gebühr zugunsten des Darlehensgebers vertraglich festgelegt werden, wobei die folgenden Grenzen gelten 

A.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten 10 Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

B.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens nach Ablauf der ersten 10 Jahre des Darlehensvertrags:

Was ist ein finanzieller Verlust?

Wie wir soeben gesehen haben, dreht sich das gesamte System der Entschädigungen oder Provisionen, die der Schuldner bei einer (vollständigen oder teilweisen) vorzeitigen Kündigung an seine Bank zahlen muss, darum, ob das Finanzinstitut, das uns das Geld leiht, durch diese vorzeitige Kündigung einen finanziellen Verlust erleidet, wie es das Gesetz nennt.

Umdieses Konzept des finanziellen Verlusts zu verstehen, muss man den Kern des traditionellen Bankgeschäfts analysieren, d.h. die so genannte Finanzintermediation, d.h. die Entgegennahme von Geld von Einlegern (Menschen, die über Ersparnisse verfügen und diese bei einer Bank aufbewahren) gegen einen Zinssatz und die Ausleihe dieses Geldes an andere Menschen, die es benötigen, gegen einen höheren Zinssatz , um mit dieser Differenz nach Begleichung ihrer Strukturkosten Gewinne zu erzielen, ihre Aktionäre zu vergüten und die entsprechenden Rücklagen zur Deckung möglicher Kundeninsolvenzen zu bilden.

Wenn man dieses grundlegende Verfahren, nach dem die Finanzinstitute arbeiten, verstanden hat, bleibt die Situation im Gleichgewicht, solange der Schuldner seine Verpflichtung erfüllt und das gesamte geliehene Geld innerhalb des vereinbarten Zeitraums zurückgibt, so dass die Bank dieses Geld und die erforderlichen Zinsen zurückerhalten kann, mit denen sie ihrerseits den Sparer, der sein Geld bei der Bank eingezahlt hat, auszahlen kann. 

Erhält die Bank hingegen aus irgendeinem Grund, wie z. B. einer vorzeitigen Kündigung, die Rückzahlung des Kapitals, aber nur einen Teil der vereinbarten Zinsen, so kann sie einen finanziellen Verlust erleiden, wenn sie angesichts der besonderen Marktbedingungen bei einem Zinsrückgang nicht in der Lage ist, dieses Geld einem anderen Schuldner zu rentablen Konditionen erneut zu leihen, so dass die Bank bei einer Verallgemeinerung dieser Situation in Verzug geraten würde, da sie ihren Sparern keine rentablen Konditionen mehr bieten kann, Sollte sich diese Situation verallgemeinern, würde die Bank in Verzug geraten, da sie nicht in der Lage wäre, ihren Sparern die Beträge, die sie bei der Bank eingezahlt haben, und die Zinsen, zu deren Zahlung sie sich verpflichtet hat, zurückzuzahlen.

Um diese Situation und damit eine Gefährdung des spanischen Finanzsystems zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in Kenntnis dieser Realität ein System von Entschädigungen oder Provisionen bei vorzeitiger Kündigung eines Hypothekendarlehens entworfen, bei dem der Schuldner im Falle einer vorzeitigen Kündigung aufgrund der Lage auf dem Hypothekenmarkt einen finanziellen Verlust für die Bank verursacht oder nicht.

InAnbetracht der obigen Ausführungen können wir feststellen, dass sich im Großen und Ganzen zwei Szenarien ergeben, die darüber entscheiden, ob ein finanzieller Verlust vorliegt oder nicht:

A.- Wenn die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung höher sind als zum Zeitpunkt der Formalisierung, erleidet die Bank keinen finanziellen Verlust:

B.- Wenn die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung niedriger sind als zum Zeitpunkt der Formalisierung, erleidet die Bank einen finanziellen Verlust:

Wie wird der finanzielle Schaden in der Praxis berechnet?

Um festzustellen, ob dieser finanzielle Verlust eingetreten ist oder nicht, muss das vom Gesetzgeber in Abschnitt 8 von Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 festgelegte Kriterium berücksichtigt werden, wonach der vom Kreditgeber erlittene finanzielle Verlust im Verhältnis zum zurückgezahlten Kapital durch die negative Differenz zwischen dem ausstehenden Kapital zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung und dem aktuellen Marktwert des Kredits berechnet wird. Dementsprechend:

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Um diese Formel zu verstehen, muss man auf die obige Erklärung zurückgreifen, in der es, wie wir gesehen haben, darum geht, zu vergleichen, was wertvoller ist, ob das Geld, das die Bank jetzt, in der Gegenwart, erhält, wenn die Hypothek vorzeitig abbezahlt wird (das die Bank unter den gegenwärtigen Bedingungen des Hypothekenmarktes wieder verleihen kann) oder, im Gegenteil, ob das Geld, das die Bank erhalten würde, wenn die Hypothek nicht abbezahlt würde, mehr wert ist (d.h. wenn der gegenwärtige Marktwert des Darlehens höher ist) . Deshalb:

• Zurückgezahltes Kapital > aktueller Marktwert des Kredits -> kein finanzieller Verlust (da die Bank es zu einem höheren Zinssatz erneut verleihen und mehr Gewinn erzielen kann)
• Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Bei der Berechnung dieser anderen Variablen des"gegenwärtigen Marktwerts des Darlehens" müssen jedoch mehrere Aspekte berücksichtigt werden:

Was zunächst den Begriff"Gegenwartswert" betrifft, so ist zu bedenken, dass es sich um einen Begriff aus der Finanzmathematik handelt, der es ermöglicht, den Gegenwartswert einer bestimmten Investition zu bestimmen, deren Ströme oder Zahlungen im Laufe der Zeit anfallen, d. h. er ermöglicht es, jetzt, in diesem Augenblick, den Wert des Geldes zu bewerten, das wir jetzt noch nicht haben, das wir aber in der Zukunft erhalten werden, was genau das ist, was bei einem Hypothekendarlehen aus der Sicht der Bank geschieht, die das Geld verleiht.

Was die Berechnung dieses"aktuellen Marktwerts des Kredits" betrifft, müssen wir wiederum die Bestimmungen des oben genannten Artikels 23.8 des Gesetzes 5/2019 berücksichtigen, der festlegt, dass der aktuelle Marktwert des Kredits wie folgt zu berechnen ist:

A.- FORMEL:

Die Summe aus dem Gegenwartswert der ausstehenden Raten bis zur nächsten Zinsanpassung und dem Gegenwartswert des ausstehenden Kapitals, das zum Zeitpunkt der Zinsanpassung ohne vorzeitige Rückzahlung verbleiben würde (wobei zu berücksichtigen ist, dass diese zweite Variable bei festverzinslichen Darlehen gleich Null ist).

Um diesen Barwert zu berechnen, muss daher die folgende finanzmathematische Formel angewendet werden:

Wo:

• c = die vom Schuldner zu zahlende Rate.
• i = anwendbarer Zinssatz (wie unten angegeben).
• n = Anzahl der ausstehenden Raten.

B.- ZINSSATZ:

Es handelt sich um den marktüblichen Satz, der für die verbleibende Laufzeit bis zur nächsten Überprüfung gilt. Im Darlehensvertrag wird der Index oder der Referenzzinssatz angegeben, der für die Berechnung des Marktwerts zu verwenden ist, und zwar unter den vom Minister für Wirtschaft und Unternehmen festgelegten Sätzen.

In Bezug auf diese Bestimmung müssen die Bestimmungen der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober berücksichtigt werden, deren Artikel 28 besagt, dass für die Berechnung des Marktwerts von Hypothekendarlehen die Bestimmungen der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober berücksichtigt werden müssen, deren Artikel 28 besagt, dass für die Berechnung des Marktwerts von Hypothekendarlehen

• Als Referenzzinssatz gelten Zinsswap-Sätze mit Laufzeiten von 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 und 30 Jahren, die der Restlaufzeit des Darlehens von der vorzeitigen Rückzahlung bis zum nächsten Überprüfungs- oder Fälligkeitstermin am nächsten kommen.
• Auf diesen Zinssatz wird eine Spanne angewandt, die als die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses bestehende Differenz zwischen dem Zinssatz des Geschäfts und dem IRS mit der zu diesem Zeitpunkt nächstliegenden Laufzeit bis zum nächsten Zinsanpassungstermin oder bis zum Fälligkeitstermin des Geschäfts festgelegt wird.

Zusammenfassend lässt sich also feststellen:

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Wo:

• IRSa = aktueller IRS am nächsten zur Fälligkeit.
• IRSb = IRS zum Zeitpunkt der Ausführung, der der Fälligkeit am nächsten liegt.

Außerdem sollten Interessierte über das Finanzamt wissen, dass:

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Ist es möglich, ein praktisches Beispiel zu nennen, wie der finanzielle Schaden in der Praxis berechnet wird?

Wie man sieht, können all diese Konzepte selbst für juristisch und wirtschaftlich gebildete Menschen sehr komplex sein, so dass es zweifellos am praktischsten und didaktischsten ist, ein Beispiel zu geben, durch das man die ganze Situation viel besser verstehen kann.

Soergibt sich zum Beispiel folgender Vorgang:

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Im April 2021 erwägt der Schuldner die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung seines Hypothekendarlehens, da er eine Erbschaft von seinem verstorbenen Vater erhalten hat. In einem solchen Fall sollte Folgendes berücksichtigt werden:

Zunächst muss der Tilgungsplan des Darlehens konsultiert werden, um herauszufinden, wie viel Geld im April 2021 fällig wird, in diesem Fall 165.106,50 €.

Um herauszufinden, ob der Schuldner eine Provision oder eine Entschädigung an seine Bank zahlen muss oder nicht, müssen daher alle in der vorhergehenden Frage genannten Formeln angewandt werden, und zwar wie folgt

Zunächst einmal müssen wir uns darüber im Klaren sein, dass ja:

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In diesem speziellen Fall:

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Für die Berechnung der der aktuelle Marktwert des Darlehensmüssen wir die folgende Operation durchführen:

Wir gehen, wie bereits erwähnt, von der Formel aus, mit der wir diesen Gegenwartswert oder aktuellen Wert berechnen können:

Im konkreten Fall bedeutet dies:

Setzt man diese Werte in die obige Formel ein, so erhält man den Gegenwartswert:

Daraus ergibt sich, dass der Barwert dieses Darlehens im April 2021 bei 177.931,74€.

• Praktischerweise kann man in Excel mit der Formel "=VA()" diesen Barwert unter Angabe der drei genannten Variablen (d.h. Rate, Zinssatz und Laufzeit) berechnen.

Wenn wir diese Zahl auf unsere Formel für den finanziellen Verlust anwenden, sehen wir, wie:

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Wie oben beschrieben, Wenn das zurückzuzahlende Kapital geringer ist als der aktuelle Marktwert des Kredits, d. h. wenn die Differenz zwischen dem zurückgezahlten Kapital und dem aktuellen Marktwert des Kredits negativ ist, entsteht für die Bank ein finanzieller Verlust, wie in diesem Fall.In Anbetracht der durchgeführten Transaktionen können wir daher bestätigen, dass bei dieser speziellen Transaktion ein finanzieller Verlust für die Bank entstanden ist, der vom Schuldner ausgeglichen werden muss.

Erinnern wir uns also daran, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % vereinbart hat (die in den Vorschriften für Festzinsgeschäfte vorgesehene Höchstgrenze), was in diesem konkreten Fall bedeutet, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % zahlen muss (die in den Vorschriften für Festzinsgeschäfte vorgesehene Höchstgrenze), was in diesem konkreten Fall bedeutet, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % zahlen muss:

• Maximales Honorar = zurückzuzahlendes Kapital * vereinbartes Honorar
• Maximale Provision = 165.106,50€ * 2%.
• Maximale Provision = 3.302,13€.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass die derzeitige Regelung vorsieht, dass die Entschädigung oder Provision zugunsten des Kreditgebers den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Kreditgeber möglicherweise erleidet, nicht übersteigen darf. darf die Höhe des finanziellen Verlusts, der dem Kreditgeber entstehen kann, nicht überschreitenleiden können, mit dem Grenze von 2 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals.was in diesem Fall bedeutet, dass

• Finanzieller Verlust = 12.825,24€.
• Provision 2% = 3.302,13€.

Folglich kann die Bank ihrem Kunden maximal die oben genannten 3.302,13 € in Rechnung stellen, da der finanzielle Schaden höher ist als dieser Betrag.3.302,13, da der finanzielle Verlust höher ist als dieser Betrag.

Wenn der Kunde also seiner Bank diese Vorfälligkeitsentschädigung von 3.302,13 € zahlen muss, muss er abwägen, ob sich diese Vorfälligkeitsentschädigung für die Verwaltung seines Vermögens lohnt oder nicht.

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In der Hoffnung, dass all diese Erklärungen und dieses Beispiel dazu gedient haben, den Leser zu erleuchten und ihm zu helfen, all diese Konzepte besser zu verstehen, stehen wir vom Team von Notaría Jesús Benavides unseren Klienten weiterhin zur Verfügung, um alle Zweifel und Fragen zu lösen, die in Bezug auf die Hypothekenoperationen auftreten können, die sie in unserem Notariat formalisieren möchten ( HIER).