Vorzeitige Kündigung der Hypothek und finanzielle Verluste. Das große Unbekannte
13/5/2021
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Immobilien und Hypotheken

Vorzeitige Kündigung der Hypothek und finanzielle Verluste. Das große Unbekannte

Inhalt dieses Artikels

Letzte Woche habe ich nach einer praktischen Beratung über einen realen Fall, der von einem Klienten meines Notariats vorgebracht wurde, festgestellt, dass es auf dem spanischen Hypothekenmarkt für die meisten Schuldner, selbst für diejenigen mit Finanzkenntnissen, sehr kompliziert ist, die Schlüsselkonzepte und Variablen richtig zu verstehen, die bestimmen, ob sie bei einer vorzeitigen Kündigung ihrer Hypothek (entweder ganz oder teilweise) eine Art von Provision oder Entschädigung an ihr Finanzinstitut für die Schäden zahlen müssen, die eine solche Kündigung verursachen kann. 

Daher möchte ich mit diesem Artikel einen bescheidenen Beitrag zu diesem Thema leisten, indem ich mein traditionelles Frage-Antwort-System verwende, um Kunden und Nutzern dabei zu helfen, diese Konzepte richtig zu verstehen und sie auf dieser Grundlage dabei zu unterstützen, die bestmöglichen Entscheidungen für ihr Vermögen und ihre Interessen zu treffen.

Informieren Sie sich über alle rechtlichen Aspekte, die im Zusammenhang mit dem Begriff des finanziellen Verlusts zu berücksichtigen sind. Dies ist ein entscheidendes Element, um zu wissen, ob Sie bei einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Rückzahlung Ihrer Hypothek irgendeine Art von Provision oder Entschädigung an Ihr Finanzinstitut zu zahlen haben.


Wie wird ein Hypothekarkredit normalerweise abbezahlt?

Wie allgemein bekannt ist, müssen Familien bei den derzeitigen Immobilienpreisen in Spanien hohe Kredite aufnehmen, um sich den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses leisten zu können, das ihr Zuhause werden soll - wer weiß, vielleicht sogar für den Rest ihres Lebens.

Wenn wir ein Haus kaufen, nehmen wir daher meist eine Finanzierung durch ein Finanzinstitut in Anspruch, das uns einen hohen Geldbetrag leiht, um den vereinbarten Kaufpreis bezahlen zu können.

Wenn zum Beispiel Frau Maria und Herr Juan ein Haus kaufen wollen, um ihren Wohnsitz zu errichten, das 230.000 € kostet, und sie 10 % des Preises als Grunderwerbssteuer zahlen müssen, belaufen sich die Gesamtkosten der Operation auf 253.000 €.
Wenn Maria und Juan also nur über 53.000 € Ersparnisse verfügen, müssen sie bei ihrer Bank ein Hypothekendarlehen über 200.000 € beantragen, um den mit dem Verkäufer vereinbarten Kaufpreis bezahlen zu können.

Dieses Darlehen muss aufgrund seines hohen Betrags über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden, in der Regel in monatlichen Raten über 15, 20, 25 oder 30 Jahre, bis das Kapital zusammen mit den vereinbarten Zinsen vollständig getilgt ist.

Nach dem vorgeschlagenen Beispiel beantragen Herr Maria und Herr Juan dieses Darlehen von 200.000, zum Beispiel im Februar 2017, und vereinbaren mit ihrem Finanzinstitut eine Rückzahlungsfrist von 20 Jahren und einen festen Zinssatz von 2,15 %.
Daher müssen Maria und Juan ihrer Bank 240 monatliche Raten in Höhe von 1.026,04 € pro Monat zahlen, was einem Gesamtbetrag von 246.248,59 € entspricht, wovon 200.000 € auf die Kreditsumme entfallen, während die restlichen 46.248,59 € die gesamten vom Schuldner zu zahlenden Zinsen sind, die der vom Finanzinstitut erzielten Rendite entsprechen.

Wie lautet der Tilgungsplan für ein Hypothekendarlehen?

Wie wir in der vorangegangenen Frage gesehen haben, müssen für all diese Berechnungen komplexe finanzmathematische Formeln verwendet werden, die für die meisten Bankkunden und -nutzer nicht zugänglich sind. Um einen angemessenen Schutz für den Schuldner zu gewährleisten, sieht das geltende Recht vor, dass unsere Bank uns bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens unter anderem einen Tilgungsplan vorlegen muss, d. h. eine Tabelle, in der alle Zahlungen, die wir während der Laufzeit des beantragten Darlehens leisten müssen, sowie die Beträge, die wir dem Finanzinstitut zu einem bestimmten Zeitpunkt schulden, aufgeführt sind.

Als Beispiel für die obige Annahme wird die Tilgungstabelle für das Darlehen von Herrn Mary und Herrn John im ersten Jahr des Darlehens wie folgt dargestellt:

Kontingentsnummer

Zu zahlendes Entgelt

Zinsen

Amortisiertes Kapital

Lebendiges Kapital

0

     

200.000,00 €

1

1.026,04 €

358,33 €

667,70 €

199.332,30 €

2

1.026,04 €

357,14 €

668,90 €

198.663,40 €

3

1.026,04 €

355,94 €

670,10 €

197.993,30 €

4

1.026,04 €

354,74 €

671,30 €

197.322,00 €

5

1.026,04 €

353,54 €

672,50 €

196.649,50 €

6

1.026,04 €

352,33 €

673,71 €

195.975,80 €

7

1.026,04 €

351,12 €

674,91 €

195.300,89 €

8

1.026,04 €

349,91 €

676,12 €

194.624,76 €

9

1.026,04 €

348,70 €

677,33 €

193.947,43 €

10

1.026,04 €

347,49 €

678,55 €

193.268,88 €

11

1.026,04 €

346,27 €

679,76 €

192.589,12 €

12

1.026,04 €

345,06 €

680,98 €

191.908,14 €

In dieser Tabelle sehen wir, wie Maria und Juan, die einen Kredit mit festem Zinssatz aufgenommen haben, immer den gleichen Betrag (1 026,04 €) zahlen, der sich in "amortisiertes Kapital" (Rückzahlung des Geldes, das die Bank uns geliehen hat) und "Zinsen" (Gegenleistung oder Vergütung, die die Bank dafür erhält, dass sie uns dieses Geld geliehen hat) sowie in der Spalte "ausstehendes Kapital" in den Betrag aufteilt, den sie der Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt schulden.

Dies ist zweifellos ein sehr nützliches Dokument für den Schuldner, da es uns erlaubt, jederzeit zu wissen, wie viel wir der Bank schulden werden, und uns so hilft, die gegenwärtigen und zukünftigen finanziellen Bedürfnisse unserer Familie zu planen.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass wir, wenn wir diese Tilgungstabelle nicht zur Verfügung haben, sie jederzeit bei unserer Bank anfordern können, die sie uns zur Verfügung stellen sollte, oder andernfalls, wenn wir über einige Grundkenntnisse der Finanzmathematik verfügen, können wir auch von einer Internet-Suchmaschine eine Excel-Vorlage mit einer Tilgungstabelle herunterladen, die wir, nachdem wir sie mit den Hauptvariablen unseres Kredits (hauptsächlich beantragtes Kapital, Zinssatz und Laufzeit) ausgefüllt haben, erhalten können.


Was bedeutet die vorzeitige Kündigung eines Hypothekendarlehens?

Wie bereits erwähnt, besteht die übliche Form der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens darin, dass es über einen längeren Zeitraum (z. B. 15, 20, 25 oder 30 Jahre) schrittweise getilgt wird, bis der Schuldner alle Ratenzahlungen, zu denen er sich verpflichtet hat, erfüllt hat.

Es kann aber auch vorkommen, dass der Schuldner, aus welchen Gründen auch immer, vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Kredits beschließt, den Kredit vorzeitig zu tilgen, d. h. das geschuldete Geld vorzeitig an die Bank zu zahlen. Dies kann aus vielen Gründen geschehen, z. B. wenn der Schuldner eine Erbschaft erhält und das erhaltene Geld zur Tilgung seiner Schulden verwendet, oder wenn er die mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft, neben vielen anderen Fällen.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass dieser vorzeitige Widerruf vollständig oder teilweise sein kann, d. h. er kann die Rückzahlung des gesamten der Bank geschuldeten Geldes oder nur eines Teils davon beinhalten. In diesem Fall:

  • Wenn der Schuldner alle bestehenden Schulden zurückzahlt, wird er seine Hypothek wirtschaftlich löschen, so dass er seiner Bank für dieses Hypothekendarlehen nichts mehr schuldet, und er muss dann lediglich die Löschung seiner Hypothek im Grundbuch veranlassen. Wenn Sie mehr über dieses Verfahren wissen möchten, können Sie den entsprechenden Abschnitt auf der Website meines Notariats konsultieren (HIER).

    Wenn also, um bei dem obigen Beispiel zu bleiben, Herr Maria und Herr Juan nach Ablauf eines Jahres seit der Formalisierung ihres Hypothekendarlehens zu diesem Zeitpunkt 191.908,14 € schulden (wie in der obigen Tilgungstabelle angegeben), wenn z. B. Herr Maria und Herr Juan eine Erbschaft von ihrem Verstorbenen erhalten, würden sie 191.908,14 € schulden (wie in der obigen Tilgungstabelle angegeben), wenn z. B. Herr Maria und Herr Juan eine Erbschaft von ihrem Verstorbenen erhalten. Juan erhält von seiner verstorbenen Mutter ein Erbe in Höhe von 300.000 € und beschließt, damit seine Schulden zu tilgen. Mit den 191.908,14 €, die er an seine Bank zahlt, kann er sein Hypothekendarlehen abbezahlen und wird schuldenfrei.
  • Im Gegenteil, Wird eine Teilkündigung gewählt, so bedeutet dies, dass der Schuldner einen Teil der geschuldeten Summe auf einmal zurückzahlt (aber nicht die gesamte Summe), so dass er, da er weniger Geld schuldet, die Wahl hat, entweder eine niedrigere Rate für den gleichen vereinbarten Zeitraum zu zahlen oder alternativ die gleiche Rate weiter zu zahlen, aber für einen kürzeren Zeitraum.

    Wenn zum Beispiel Maria und Juan ein Jahr nach Aufnahme ihres Hypothekendarlehens 191.908,14 € schulden und beschließen, ihr Hypothekendarlehen für 20.000 € teilweise zu tilgen, verringert sich ihre Gesamtschuld auf 171.908,14 €, so dass sie sich entscheiden müssen:

    • Oder sie zahlen die Raten in Höhe von 1 026,04 € weiter, so dass sie nach etwa 16 Jahren ihr Hypothekendarlehen vollständig abbezahlt haben. In diesem Fall können die Schuldner die Laufzeit ihres Kredits um etwas mehr als zwei Jahre verkürzen, wie man sieht.
    • In diesem Fall müssen sie ihr Hypothekendarlehen für die verbleibenden 19 Jahre entsprechend der ursprünglich vereinbarten Laufzeit weiterzahlen, wobei sich ihre monatliche Zahlung auf etwa 919 € (statt der ursprünglich gezahlten 1.026,04 €) verringert.

Muss ich bei einer vorzeitigen Kündigung meines Hypothekendarlehens irgendeine Art von Strafe oder Gebühr an meine Bank zahlen?

Wenn der Schuldner sein Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig kündigt oder zurückzahlt, muss das eingehalten werden, was die Parteien im Darlehensvertrag vereinbart haben. Wenn der Schuldner und seine Bank bei Abschluss des Hypothekendarlehens vereinbart haben, dass der Schuldner im Falle einer vorzeitigen Kündigung eine Art Provision oder Vertragsstrafe zahlen muss, muss diese in diesem Fall auch gezahlt werden.

Wenn beispielsweise die Eheleute Maria und Juan ihr Hypothekendarlehen vorzeitig und vollständig kündigen, nachdem, wie wir gesehen haben, ein Jahr seit der Gewährung vergangen ist, bedeutet dies, dass sie ihrer Bank den Betrag von 191.908,14 € auf einmal zurückzahlen müssen.
Hätten Herr Maria und Herr Juan in diesem Fall mit ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von 0,5 % des ausstehenden, vorzeitig zurückzuzahlenden Kapitals vereinbart, würde dies in diesem konkreten Fall bedeuten, dass Herr Maria und Herr Juan ihrer Bank den Betrag von 959,54 € zahlen müssten, der sich aus der Anwendung dieser vereinbarten Gebühr (0,5 %) auf das vorzeitig zurückzuzahlende Kapital ergibt, d. h:
Ausstehendes Kapital x vereinbarter Provisionssatz = an die Bank zu zahlender Betrag
191.908,14€ x (0,5/100) = 959,54€

Wie wir sehen, wäre die Angelegenheit so einfach, dass sie keine Probleme aufwerfen würde, aber in Wirklichkeit ist die Angelegenheit viel komplizierter, da wir nicht nur berücksichtigen müssen, was die Parteien im Darlehensvertrag vereinbart haben, sondern auch die diesbezüglichen Vorschriften berücksichtigen und anwenden müssen, die, wie wir im Folgenden zu erläutern versuchen werden, von großer technischer Komplexität sind.


Gibt es eine Obergrenze für die Gebühr, die die Bank für eine vorzeitige Kündigung erheben kann?

In der Tat legt die derzeitige Gesetzgebung, d.h. das Gesetz 5/2019 vom 15. März, das die Immobilienkreditverträge regelt, eine Reihe von Grenzen für die Entschädigung oder Provision für die vollständige oder teilweise Rückzahlung fest, die im Folgenden erläutert werden.

In dieser Angelegenheit müssen daher die folgenden Punkte berücksichtigt werden, die im vierten und folgenden Absatz von Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 vorgesehen sind:

1.- VARIABEL VERZINSLICHE DARLEHEN:

Bei Kreditverträgen mit variablem Zinssatz (oder bei variablen Tranchen anderer Kredite) können der Schuldner und die Bank eine Entschädigung oder Gebühr vereinbaren, die zwischen einem der beiden folgenden Szenarien gewählt werden kann (wobei nur das eine oder das andere möglich ist): 

A.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten 5 Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

  • Es kann eine Entschädigung oder Provision zugunsten des Darlehensgebers festgelegt werden, die den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, jedoch nicht mehr als 0,15 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals betragen darf.

    Wenn also in unserem Beispiel María und Juan ein Jahr nach der Formalisierung des Kredits die oben genannten 191.908,14 € schulden, wenn der Zinssatz variabel ist und diese Art von Provision vereinbart wurde und die Voraussetzung, dass im konkreten Fall ein finanzieller Verlust vorliegt, ebenfalls erfüllt ist (ein Konzept, das später entwickelt wird), dann hätten María und Juan, wenn sie der Zahlung einer Provision von 191.908,14 € zugestimmt haben, Anspruch auf einen finanziellen Verlust von 191.908,14 €. Wenn Maria und Juan dieser Provision von 0,15 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals zugestimmt hätten, müssten sie ihrer Bank als Vorfälligkeitsprovision insgesamt höchstens 287,86 € (d. h. 191.908,14 € x 0,15 %) oder andernfalls den Betrag des finanziellen Verlusts zahlen, wenn dieser niedriger ist.

B.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten drei Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

  • Es kann eine Entschädigung oder Provision zugunsten des Darlehensgebers festgelegt werden, die den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, jedoch nicht mehr als 0,25 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals betragen darf.

    Wäre hingegen, wie in unserem konkreten Fall, diese andere Modalität mit einer Provision von 0,25 % vereinbart worden, würden Maria und Juan höchstens 479,77 € (191 908,14 € x 0,25 %) oder andernfalls den Betrag des finanziellen Verlusts zahlen müssen, wenn dieser niedriger ist.

2.- VARIABEL VERZINSLICHE DARLEHEN, DIE IN FESTVERZINSLICHE UMGEWANDELT WERDEN:

Wenn der Zinssatz des Kredits von variabel auf fest geändert wird (technisch als Novation bezeichnet) oder gegebenenfalls die Bank gewechselt wird (technisch als Übergang des Gläubigers bezeichnet) und der Zinssatz ebenfalls von variabel auf fest geändert wird, kann nur eine Entschädigung oder Provision für die vorzeitige Rückzahlung vereinbart werden:

  • Wenn diese Änderung innerhalb der ersten drei Jahre der Laufzeit des Vertrags mit variablem Zinssatz erfolgt.
  • Außerdem darf die Höhe der Entschädigung oder Provision den finanziellen Verlust, den die Bank erleiden könnte, nicht übersteigen (ein Konzept, das später entwickelt wird), wobei eine Obergrenze von 0,15 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals gilt.

    Findet die Novation der Hypothek im achten Jahr der Laufzeit des Kredits statt, darf die Bank also keine Provision verlangen, wie im obigen Beispiel.

    Wurde diese Provision hingegen mit einem Höchstbetrag von z. B. den angegebenen 0,15 % vereinbart und erfolgt die Novation am Ende des ersten Jahres des Darlehens (wenn die oben genannten 191.908.In diesem Fall muss der Schuldner seiner Bank höchstens 287,86 € (d. h. 191.908,14 € x 0,15 %) oder andernfalls den Betrag des Vermögensschadens zahlen, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.

3.- FESTVERZINSLICHE DARLEHEN:

Schließlich kann im Falle eines festverzinslichen Darlehens (oder im Falle fester Tranchen eines anderen Darlehens) eine Entschädigung oder Gebühr zugunsten des Darlehensgebers vertraglich festgelegt werden, wobei die folgenden Grenzen gelten 

A.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens während der ersten 10 Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags:

  • Es kann eine Entschädigung oder Gebühr zugunsten des Darlehensgebers festgelegt werden, die den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, jedoch nicht mehr als 2 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals betragen darf.

    Wenn sich beispielsweise Maria und Juan am Ende des ersten Jahres der Laufzeit des Kredits und bei noch ausstehenden 191.108,14 € dazu entschließen, die bestehenden Schulden vollständig zurückzuzahlen, müssen sie ihrer Bank höchstens den Betrag von 3.822,16 € (d. h. 191.908,14 € x 2 %) oder andernfalls den Betrag des finanziellen Verlusts zahlen, wenn dieser niedriger ist.

B.- Vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung des Darlehens nach Ablauf der ersten 10 Jahre des Darlehensvertrags:

  • Es kann eine Entschädigung oder Gebühr zugunsten des Darlehensgebers festgelegt werden, die den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, jedoch nicht mehr als 1,5 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals betragen darf.

    In diesem Fall müssen Maria und Juan, wenn sie sich am Ende des elften Jahres der Laufzeit des Kredits bei einem Restbetrag von 100.668,41 € dazu entschließen, die bestehenden Schulden vollständig zurückzuzahlen, ihrer Bank höchstens den Betrag von 1.510,03 € (d. h. 100.668,41 € x 1,5 %) oder andernfalls den Betrag des finanziellen Verlusts, falls dieser geringer ist, zahlen, wenn dadurch ein finanzieller Verlust für die Bank entsteht und eine Provision von 1,5 % vereinbart wurde.

Was ist ein finanzieller Verlust?

Wie wir soeben gesehen haben, dreht sich das gesamte System der Entschädigungen oder Provisionen, die der Schuldner bei einer (vollständigen oder teilweisen) vorzeitigen Kündigung an seine Bank zahlen muss, darum, ob das Finanzinstitut, das uns das Geld leiht, durch diese vorzeitige Kündigung einen finanziellen Verlust erleidet, wie es das Gesetz nennt.

Umdieses Konzept des finanziellen Verlusts zu verstehen, muss man den Kern des traditionellen Bankgeschäfts analysieren, d.h. die so genannte Finanzintermediation, d.h. die Entgegennahme von Geld von Einlegern (Menschen, die über Ersparnisse verfügen und diese bei einer Bank aufbewahren) gegen einen Zinssatz und die Ausleihe dieses Geldes an andere Menschen, die es benötigen, gegen einen höheren Zinssatz , um mit dieser Differenz nach Begleichung ihrer Strukturkosten Gewinne zu erzielen, ihre Aktionäre zu vergüten und die entsprechenden Rücklagen zur Deckung möglicher Kundeninsolvenzen zu bilden.

So besteht beispielsweise das traditionelle Geschäft der Banken darin, dass jemand, der über Geld verfügt, beispielsweise 200.000 Euro auf ein Festgeldkonto mit einer Laufzeit von 20 Jahren einzahlt und dafür ein jährliches Entgelt von 1 % erhält, um diese 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 % an jemanden zu verleihen, der sie benötigt, beispielsweise an eine Familie, die ein Haus kaufen möchte, und so eine positive Differenz von 2 % zu erzielen, die technisch als finanzielle Vermittlungsspanne bezeichnet wird.

  • In diesem speziellen Fall muss die Bank, die diese Einlage von 200.000 Euro für 20 Jahre zu 1 % Zinsen annimmt, insgesamt 244.038,01 Euro an ihren steuerpflichtigen Kunden zurückzahlen.
  • Wenn Sie diese 200.000 € bei einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 3 % verleihen, erhalten Sie insgesamt 266.206,85 €.
  • In diesem speziellen Fall machen Sie also einen Gewinn von 22.168,84 Euro (d.h. 266.206,85 Euro - 244.038,01 Euro).

Wenn man dieses grundlegende Verfahren, nach dem die Finanzinstitute arbeiten, verstanden hat, bleibt die Situation im Gleichgewicht, solange der Schuldner seine Verpflichtung erfüllt und das gesamte geliehene Geld innerhalb des vereinbarten Zeitraums zurückgibt, so dass die Bank dieses Geld und die erforderlichen Zinsen zurückerhalten kann, mit denen sie ihrerseits den Sparer, der sein Geld bei der Bank eingezahlt hat, auszahlen kann. 

Erhält die Bank hingegen aus irgendeinem Grund, wie z. B. einer vorzeitigen Kündigung, die Rückzahlung des Kapitals, aber nur einen Teil der vereinbarten Zinsen, so kann sie einen finanziellen Verlust erleiden, wenn sie angesichts der besonderen Marktbedingungen bei einem Zinsrückgang nicht in der Lage ist, dieses Geld einem anderen Schuldner zu rentablen Konditionen erneut zu leihen, so dass die Bank bei einer Verallgemeinerung dieser Situation in Verzug geraten würde, da sie ihren Sparern keine rentablen Konditionen mehr bieten kann, Sollte sich diese Situation verallgemeinern, würde die Bank in Verzug geraten, da sie nicht in der Lage wäre, ihren Sparern die Beträge, die sie bei der Bank eingezahlt haben, und die Zinsen, zu deren Zahlung sie sich verpflichtet hat, zurückzuzahlen.

Nehmen wir also an, dass die Bank a eine Einlage von 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 1 % annimmt, was bedeutet, dass sie ihrem steuerpflichtigen Kunden insgesamt 244.038,01 Euro zurückzahlen muss, von denen 200.000 Euro dem eingezahlten Betrag und 44.038,01 Euro den vereinbarten Zinsen entsprechen.

Wenn hingegen der Schuldner nach Abschluss des Kredits von 200.000 €, ebenfalls mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 3 %, nach einem Jahr beschließt, den Kredit vorzeitig zu kündigen, erhält die Bank die 200.000 € zurück, hat aber nur 5.898,64 € erhalten und nicht den Betrag, den sie ursprünglich geplant hatte und der für die Erzielung eines Gewinns ausreichte.

Wenn sich aber die Marktbedingungen geändert haben und die Zinssätze gesunken sind, so dass z. B. alle Hypothekendarlehen jetzt mit 1 % verzinst werden, erhält die Bank, wenn sie diese 200 000 € für die verbleibenden 19 Jahre erneut zu 1 % verzinst, nur noch 19 684,38 € an Zinsen, um einen Verlust zu vermeiden.

Zählt man alle von der Bank in diesem Zeitraum erhaltenen Zinsen zusammen, d. h. die 5.898,64 € des ersten vorzeitig gekündigten Darlehens (formalisiert zu 3 %) und die 19.684,38 € des zweiten Darlehens (formalisiert zu 1 %), so stellt man fest, dass sie insgesamt 25.583,02 € erhalten hat, d. h. einen Betrag, der nicht ausreicht, um die 44.038,01 € Zinsen zu zahlen, zu denen sie sich gegenüber ihrem steuerpflichtigen Kunden verpflichtet hatte, so dass sie einen Verlust von 18.454,99 € erleidet.

Sollte sich diese Situation im Kreditportfolio des Instituts verallgemeinern, würde dies logischerweise zum Konkurs der Bank führen, da sie ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Einlegern nicht mehr nachkommen kann.

Um diese Situation und damit eine Gefährdung des spanischen Finanzsystems zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in Kenntnis dieser Realität ein System von Entschädigungen oder Provisionen bei vorzeitiger Kündigung eines Hypothekendarlehens entworfen, bei dem der Schuldner im Falle einer vorzeitigen Kündigung aufgrund der Lage auf dem Hypothekenmarkt einen finanziellen Verlust für die Bank verursacht oder nicht.

InAnbetracht der obigen Ausführungen können wir feststellen, dass sich im Großen und Ganzen zwei Szenarien ergeben, die darüber entscheiden, ob ein finanzieller Verlust vorliegt oder nicht:

A.- Wenn die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung höher sind als zum Zeitpunkt der Formalisierung, erleidet die Bank keinen finanziellen Verlust:

Wenn die Bank zum Beispiel mit dem Kunden ein Hypothekendarlehen von 200.für 20 Jahre mit einem festen Zinssatz von 3 %, und der Schuldner kündigt ihn nach 5 Jahren vorzeitig, und zu diesem Zeitpunkt liegen die Zinssätze auf dem Hypothekenmarkt im Durchschnitt bei 4 %, so entsteht der Bank kein finanzieller Verlust, da sie das Geld zu einem höheren Zinssatz zurückverleihen kann, als sie es dem Schuldner, der seine Schuld vorzeitig gekündigt hat, geliehen hat, und somit einen höheren Gewinn erzielt, und der Kunde muss seiner Bank für diese vorzeitige Kündigung keine Entschädigung oder Provision zahlen.

B.- Wenn die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung niedriger sind als zum Zeitpunkt der Formalisierung, erleidet die Bank einen finanziellen Verlust:

Betrachten wir das oben genannte Beispiel, bei dem die Bank Geld verliert, wenn sie zunächst Geld zu 3 % verleiht und es später angesichts des Zinsrückgangs auf dem Hypothekenmarkt nur noch zu 1 % verleihen kann, was bedeutet, dass der Schuldner, der sein Darlehen vorzeitig kündigt, die vereinbarte Entschädigung oder Provision als Ausgleich für diesen finanziellen Verlust zahlen muss.

Wie wird der finanzielle Schaden in der Praxis berechnet?

Um festzustellen, ob dieser finanzielle Verlust eingetreten ist oder nicht, muss das vom Gesetzgeber in Abschnitt 8 von Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 festgelegte Kriterium berücksichtigt werden, wonach der vom Kreditgeber erlittene finanzielle Verlust im Verhältnis zum zurückgezahlten Kapital durch die negative Differenz zwischen dem ausstehenden Kapital zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung und dem aktuellen Marktwert des Kredits berechnet wird. Dementsprechend:

FINANZIELLER VERLUST = zurückgezahltes Kapital - aktueller Marktwert des Darlehens

Um diese Formel zu verstehen, muss man auf die obige Erklärung zurückgreifen, in der es, wie wir gesehen haben, darum geht, zu vergleichen, was wertvoller ist, ob das Geld, das die Bank jetzt, in der Gegenwart, erhält, wenn die Hypothek vorzeitig abbezahlt wird (das die Bank unter den gegenwärtigen Bedingungen des Hypothekenmarktes wieder verleihen kann) oder, im Gegenteil, ob das Geld, das die Bank erhalten würde, wenn die Hypothek nicht abbezahlt würde, mehr wert ist (d.h. wenn der gegenwärtige Marktwert des Darlehens höher ist) . Deshalb:

  • Zurückgezahltes Kapital > aktueller Marktwert des Kredits -> kein finanzieller Verlust (da die Bank es zu einem höheren Zinssatz erneut verleihen und mehr Gewinn erzielen kann)
  • Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Bei der Berechnung dieser anderen Variablen des"gegenwärtigen Marktwerts des Darlehens" müssen jedoch mehrere Aspekte berücksichtigt werden:

Was zunächst den Begriff"Gegenwartswert" betrifft, so ist zu bedenken, dass es sich um einen Begriff aus der Finanzmathematik handelt, der es ermöglicht, den Gegenwartswert einer bestimmten Investition zu bestimmen, deren Ströme oder Zahlungen im Laufe der Zeit anfallen, d. h. er ermöglicht es, jetzt, in diesem Augenblick, den Wert des Geldes zu bewerten, das wir jetzt noch nicht haben, das wir aber in der Zukunft erhalten werden, was genau das ist, was bei einem Hypothekendarlehen aus der Sicht der Bank geschieht, die das Geld verleiht.

Was die Berechnung dieses"aktuellen Marktwerts des Kredits" betrifft, müssen wir wiederum die Bestimmungen des oben genannten Artikels 23.8 des Gesetzes 5/2019 berücksichtigen, der festlegt, dass der aktuelle Marktwert des Kredits wie folgt zu berechnen ist:

A.- FORMEL:

Die Summe aus dem Gegenwartswert der ausstehenden Raten bis zur nächsten Zinsanpassung und dem Gegenwartswert des ausstehenden Kapitals, das zum Zeitpunkt der Zinsanpassung ohne vorzeitige Rückzahlung verbleiben würde (wobei zu berücksichtigen ist, dass diese zweite Variable bei festverzinslichen Darlehen gleich Null ist).

Um diesen Barwert zu berechnen, muss daher die folgende finanzmathematische Formel angewendet werden:

Wo:

  • c = die vom Schuldner zu zahlende Rate.
  • i = anwendbarer Zinssatz (wie unten angegeben).
  • n = Anzahl der ausstehenden Raten.

B.- ZINSSATZ:

Es handelt sich um den marktüblichen Satz, der für die verbleibende Laufzeit bis zur nächsten Überprüfung gilt. Im Darlehensvertrag wird der Index oder der Referenzzinssatz angegeben, der für die Berechnung des Marktwerts zu verwenden ist, und zwar unter den vom Minister für Wirtschaft und Unternehmen festgelegten Sätzen.

In Bezug auf diese Bestimmung müssen die Bestimmungen der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober berücksichtigt werden, deren Artikel 28 besagt, dass für die Berechnung des Marktwerts von Hypothekendarlehen die Bestimmungen der Verordnung EHA/2899/2011 vom 28. Oktober berücksichtigt werden müssen, deren Artikel 28 besagt, dass für die Berechnung des Marktwerts von Hypothekendarlehen

  • Als Referenzzinssatz gelten Zinsswap-Sätze mit Laufzeiten von 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 und 30 Jahren, die der Restlaufzeit des Darlehens von der vorzeitigen Rückzahlung bis zum nächsten Überprüfungs- oder Fälligkeitstermin am nächsten kommen.
  • Auf diesen Zinssatz wird eine Spanne angewandt, die als die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses bestehende Differenz zwischen dem Zinssatz des Geschäfts und dem IRS mit der zu diesem Zeitpunkt nächstliegenden Laufzeit bis zum nächsten Zinsanpassungstermin oder bis zum Fälligkeitstermin des Geschäfts festgelegt wird.

Zusammenfassend lässt sich also feststellen:

Diskontierungszinssatz= IRSa + (Transaktionszinssatz- IRSb

Wo:

  • IRSa = aktueller IRS am nächsten zur Fälligkeit.
  • IRSb = IRS zum Zeitpunkt der Ausführung, der der Fälligkeit am nächsten liegt.

Außerdem sollten Interessierte über das Finanzamt wissen, dass:

  • Dabei handelt es sich im Großen und Ganzen um einen von der spanischen Zentralbank erstellten offiziellen Index, der den durchschnittlichen Preis misst, zu dem die Banken Finanzierungen erhalten
  • Dies ist eine Variable, die die Bank von Spanien monatlich aktualisiert (siehe HIER).

Ist es möglich, ein praktisches Beispiel zu nennen, wie der finanzielle Schaden in der Praxis berechnet wird?

Wie man sieht, können all diese Konzepte selbst für juristisch und wirtschaftlich gebildete Menschen sehr komplex sein, so dass es zweifellos am praktischsten und didaktischsten ist, ein Beispiel zu geben, durch das man die ganze Situation viel besser verstehen kann.

Soergibt sich zum Beispiel folgender Vorgang:

Datum der Gewährung des Darlehens

1. Februar 2017

Geliehener Betrag

200.000 €

Zinssatz

2,15% (fester Zinssatz)

Rückzahlungsfrist

20 Jahre (240 monatliche Raten)

Monatliche Gebühr

1.026,04 €

Im Vertrag vereinbarte Vorfälligkeitsentschädigung

2%

Im April 2021 erwägt der Schuldner die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung seines Hypothekendarlehens, da er eine Erbschaft von seinem verstorbenen Vater erhalten hat. In einem solchen Fall sollte Folgendes berücksichtigt werden:

Zunächst muss der Tilgungsplan des Darlehens konsultiert werden, um herauszufinden, wie viel Geld im April 2021 fällig wird, in diesem Fall 165.106,50 €.

Um herauszufinden, ob der Schuldner eine Provision oder eine Entschädigung an seine Bank zahlen muss oder nicht, müssen daher alle in der vorhergehenden Frage genannten Formeln angewandt werden, und zwar wie folgt

Zunächst einmal müssen wir uns darüber im Klaren sein, dass ja:

FINANZIELLER VERLUST = zurückgezahltes Kapital - aktueller Marktwert des Darlehens

In diesem speziellen Fall:

FINANZIELLER VERLUST = 165.106,50 € - aktueller Marktwert des Darlehens

Für die Berechnung der der aktuelle Marktwert des Darlehensmüssen wir die folgende Operation durchführen:

Wir gehen, wie bereits erwähnt, von der Formel aus, mit der wir diesen Gegenwartswert oder aktuellen Wert berechnen können:

Im konkreten Fall bedeutet dies:

  • c = Höhe der Beiträge = 1.026,04 €.
  • n = Anzahl der ausstehenden Quoten = 190

    • Diese Zahl ergibt sich, wenn man von den 240 gesamten Darlehensraten die 50 Raten abzieht, die von Februar 2017 bis April 2021 bereits gezahlt wurden.
  • i = anzuwendender Zinssatz = 0,00097167 -> zur Berechnung:

    • Erinnern Sie sich, dass die Berechnungsformel wie oben angegeben ist:

      Diskontierungszinssatz= IRSa+(Transaktionszinssatz- IRSb)
    • Wir gehen von dem festen Zinssatz aus, der für das Darlehen gilt, also 2,15 %.
    • Als Nächstes werden wir unter Berücksichtigung des Gründungsdatums (Februar 2017) und der Laufzeit des Darlehens (20 Jahre) auf der Website der spanischen Zentralbank den IRS für Februar 2017 für eine Laufzeit von 20 Jahren (da das Darlehen diese Laufzeit hat) konsultieren, was zu diesem Zeitpunkt einen Wert von 1,326 % ergab.
    • Der Spread für diese Transaktion beträgt also 2,15% - 1,326% = 0,824%.
    • Zu dieser Spanne addieren wir, wie in der Vorschrift festgelegt, den aktuellen IRS, der dem Fälligkeitsdatum am nächsten liegt, d. h. den IRS für 15 Jahre im April 2021 (der dem normalen Fälligkeitsdatum des Kredits am nächsten liegt), der 0,342 % beträgt.
    • Der anzuwendende Abzinsungssatz beträgt somit 1,166 %:

      1,166% = 0,342% + (2,15% - 1,326%)
    • Da der Diskontsatz von 1,166 % auf Jahresbasis angegeben ist, muss dieser Prozentsatz in Monatswerte umgerechnet werden, d. h:

Setzt man diese Werte in die obige Formel ein, so erhält man den Gegenwartswert:

Daraus ergibt sich, dass der Barwert dieses Darlehens im April 2021 bei 177.931,74€.

  • Praktischerweise kann man in Excel mit der Formel "=VA()" diesen Barwert unter Angabe der drei genannten Variablen (d.h. Rate, Zinssatz und Laufzeit) berechnen.

Wenn wir diese Zahl auf unsere Formel für den finanziellen Verlust anwenden, sehen wir, wie:

FINANZIELLER VERLUST = 165.106,50 € - aktueller Marktwert des Darlehens

FINANZIELLER VERLUST = 165.106,50€ - 177.931,74€.

FINANZIELLER VERLUST = -12.825,24€ -12.825,24€.

Wie oben beschrieben, Wenn das zurückzuzahlende Kapital geringer ist als der aktuelle Marktwert des Kredits, d. h. wenn die Differenz zwischen dem zurückgezahlten Kapital und dem aktuellen Marktwert des Kredits negativ ist, entsteht für die Bank ein finanzieller Verlust, wie in diesem Fall.In Anbetracht der durchgeführten Transaktionen können wir daher bestätigen, dass bei dieser speziellen Transaktion ein finanzieller Verlust für die Bank entstanden ist, der vom Schuldner ausgeglichen werden muss.

Erinnern wir uns also daran, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % vereinbart hat (die in den Vorschriften für Festzinsgeschäfte vorgesehene Höchstgrenze), was in diesem konkreten Fall bedeutet, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % zahlen muss (die in den Vorschriften für Festzinsgeschäfte vorgesehene Höchstgrenze), was in diesem konkreten Fall bedeutet, dass der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 2 % zahlen muss:

  • Maximales Honorar = zurückzuzahlendes Kapital * vereinbartes Honorar
  • Maximale Provision = 165.106,50€ * 2%.
  • Maximale Provision = 3.302,13€.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass die derzeitige Regelung vorsieht, dass die Entschädigung oder Provision zugunsten des Kreditgebers den Betrag des finanziellen Verlusts, den der Kreditgeber möglicherweise erleidet, nicht übersteigen darf. darf die Höhe des finanziellen Verlusts, der dem Kreditgeber entstehen kann, nicht überschreitenleiden können, mit dem Grenze von 2 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals.was in diesem Fall bedeutet, dass

  • Finanzieller Verlust = 12.825,24€.
  • Provision 2% = 3.302,13€.

Folglich kann die Bank ihrem Kunden maximal die oben genannten 3.302,13 € in Rechnung stellen, da der finanzielle Schaden höher ist als dieser Betrag.3.302,13, da der finanzielle Verlust höher ist als dieser Betrag.

Wenn der Kunde also seiner Bank diese Vorfälligkeitsentschädigung von 3.302,13 € zahlen muss, muss er abwägen, ob sich diese Vorfälligkeitsentschädigung für die Verwaltung seines Vermögens lohnt oder nicht.

ABSCHLIESSENDE ANMERKUNG: Es ist anzumerken, dass bei der Ausarbeitung dieses Beispiels davon ausgegangen wurde, dass die Vorschriften des Gesetzes 5/2019 darauf anwendbar sind, aber es ist zu bedenken, dass dieses Gesetz im Juni 2019 in Kraft getreten ist.

In der Hoffnung, dass all diese Erklärungen und dieses Beispiel dazu gedient haben, den Leser zu erleuchten und ihm zu helfen, all diese Konzepte besser zu verstehen, stehen wir vom Team von Notaría Jesús Benavides unseren Klienten weiterhin zur Verfügung, um alle Zweifel und Fragen zu lösen, die in Bezug auf die Hypothekenoperationen auftreten können, die sie in unserem Notariat formalisieren möchten ( HIER).

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notar von Barcelona

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