Ich möchte eine Immobilie kaufen, auf der eine Hypothek lastet, und ich möchte sie kündigen... Wie muss ich vorgehen und wer übernimmt die Kosten dieser Kündigung?

Dies ist eine der Fragen, die bei den am Immobilienverkauf beteiligten Parteien, insbesondere beim Käufer einer Immobilie, die größte Nervosität und das größte Interesse hervorrufen. Daher soll in diesem Artikel geklärt werden, wie sowohl der Verkäufer als auch der Käufer vorgehen sollten, wenn eine (oder mehrere) frühere Hypothek(en) auf der zu verkaufenden Immobilie lastet(lasten), mit dem Ziel, deren wirtschaftliche und registerliche Löschung zu erreichen, so dass die Immobilie für den neuen Eigentümer, der sie erwirbt, lastenfrei ist.

Nun, bevor ich Ihnen erkläre, wie die beteiligten Parteien vorgehen müssen und welche Szenarien bei der Kündigung einer Hypothek auftreten können, ist es wichtig, die grundlegenden Konzepte zu verstehen, die ich mit meiner bevorzugten "Frage-Antwort"-Methode auf einfache Weise erkläre. Ich bin mir bewusst, dass dies ein langer Artikel ist, da ich versuche, nach bestem Wissen und Gewissen alle Zweifel zu erklären, die Kunden täglich haben. Aus diesem Grund hebe ich die Hauptgedanken, die alle miteinander verbunden sind, in Fettdruck hervor. Wenn Sie möchten, können Sie also einfach die Überschriften und den fettgedruckten Text lesen, um die Lesezeit zu verkürzen und den Inhalt nicht zu verpassen.

Was ist ein dingliches Recht an einer Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Recht, das an einer Immobilie eingeräumt wird, um die Erfüllung einer Hauptverpflichtung, d. h. eines Darlehens, zu gewährleisten.

Wenn also ein Käufer eine Immobilie mit einer Bankfinanzierung erwirbt, leiht ihm die Bank Geld(z.B. 100.000 €), damit er die betreffende Immobilie kaufen kann, mit der Verpflichtung, diesen Betrag innerhalb eines vereinbarten Zeitraums(z.B. 30 Jahre) durch die Zahlung monatlicher Raten(von z.B. 400 € pro Monat) zurückzuzahlen.

Um die Erfüllung der Hauptverpflichtung (d. h. des Darlehens) zu gewährleisten, begründen Schuldner und Gläubiger eine Bürgschaft für die erworbene Immobilie, die in der Fachsprache als dingliche Hypothek bezeichnet wird und aufgrund derer das Finanzinstitut als Gläubiger im Falle der Nichtzahlung des Darlehens das Recht hat, die Zwangsvollstreckung einzuleiten, um die Immobilie versteigern zu lassen, damit es mit dem Erlös aus dem Meistgebot das geliehene Geld und die Zinsen zurückerhalten kann, hat das Recht, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, um die Immobilie versteigern zu lassen und mit dem Erlös aus dem Höchstgebot das geliehene Geld und die aufgelaufenen Zinsen sowie die durch das Verfahren entstandenen Kosten zurückzuerhalten.

Aus all diesen Gründen ist es sehr wichtig, dass die betroffenen Parteien verstehen, dass sie mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens zwei verschiedene Rechtsakte oder Transaktionen abschließen:

• Erstens ein Darlehensvertrag, der die Hauptverpflichtung darstellt, bei dem eine Bank dem Schuldner einen Geldbetrag leiht, den dieser innerhalb eines bestimmten Zeitraums und zu einem vereinbarten Zinssatz zurückzahlt.
• Zweitens ein Hypothekenrecht an der Immobilie als Garantie für die Erfüllung dieser Verpflichtung, das im Falle der Nichtrückzahlung des Kredits, wie oben erwähnt, den Zugang zu einem gerichtlichen Schnellverfahren ermöglicht, in dem die Immobilie versteigert wird, um die notwendigen Mittel für die Bank zu beschaffen, um ihr Geld zurückzuerhalten.

Wie sieht der typische Lebenszyklus eines Hypothekendarlehens aus?

Normalerweise ist es so, dass der Eigentümer einer Immobilie, die er mit Hilfe einer Bankfinanzierung durch ein Hypothekendarlehen erworben hat, dieses Darlehen in der Regel 15, 20 oder 30 Jahre lang zurückzahlen muss. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Schuldner, wenn er sein Darlehen an die Bank abbezahlt hat, aus Unwissenheit vergisst, den letzten Schritt zu tun, nämlich die Hypothek, die damals als Sicherheit für das aufgenommene Darlehen eingetragen war, aus dem Grundbuch zu "löschen".

So wie das Hypothekendarlehen durch einen feierlichen Akt vor einem Notar formalisiert werden musste, indem die entsprechende Urkunde über das Hypothekendarlehen ausgestellt wurde, muss zur Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch eine neue Urkunde vor einem Notar ausgestellt werden, in diesem Fall zur Löschung der Hypothek, und die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie lastenfrei ist, und zwar unter den Bedingungen, die in den folgenden Fragen erläutert werden.

Im Hinblick auf diese Situation, in der viele Schuldner ihren Kredit bezahlen, aber die Hypothek nicht kündigen, ist es vielleicht notwendig, darauf hinzuweisen, dass es in unserem Land keine Kultur gibt, in der das Finanzinstitut seinen Kunden am Ende der Kreditrückzahlung an die Notwendigkeit erinnert, die Hypothek zu kündigen, da dies zwar von vornherein kein obligatorisches Verfahren ist, aber in Zukunft zweifellos sehr nützlich sein wird, Andernfalls, wenn wir oder unsere Erben die Immobilie verkaufen wollen , muss die Eintragung mit wenig Zeitaufwand und vielleicht aufgrund der Eile zu höheren Kosten gelöscht werden, als wenn dies jetzt, rechtzeitig und überlegt geschieht.

Was ist der Unterschied zwischen der wirtschaftlichen Löschung und der eingetragenen Löschung der Hypothek?

Wie bereits in den vorangegangenen Fragen festgestellt wurde, lassen sich im Lebenszyklus der Auszahlung und des Erlöschens eines Hypothekendarlehens in Wirklichkeit zwei Hauptmomente unterscheiden, da das Hypothekendarlehen, wie bereits dargelegt, in Wirklichkeit zwei verschiedene Rechtsakte oder Geschäfte enthält, nämlich zum einen die Hauptverpflichtung in Form eines Darlehens und zum anderen die Garantie für diese Hauptverpflichtung in Form eines dinglichen Hypothekenrechts.

Wenn also das Hypothekendarlehen in Wirklichkeit zwei verschiedene Handlungen oder Geschäfte enthält oder umfasst (VERPFLICHTUNG + GARANTIE), kann es nicht anders sein, denn der Widerruf des Hypothekendarlehens umfasst ebenfalls zwei verschiedene Phasen oder Handlungen, die im Folgenden erläutert werden:

Wie wird die Löschung einer Hypothekeneintragung gehandhabt?

Um die Löschung einer Hypothek zu erwirken, muss, wie bereits erwähnt, zunächst einmal die gesicherte Schuld beglichen werden, d. h. das gesamte Geld, das die Bank seinerzeit geliehen hat, muss zurückgezahlt werden.

Sobald der Hausbesitzer das Darlehen vollständig abbezahlt hat, muss er sich beim kreditgebenden Finanzinstitut eine so genannte Nullbescheinigung ausstellen lassen, d. h. ein Dokument, in dem die Bank bescheinigt, dass das betreffende Hypothekendarlehen vollständig abbezahlt wurde, dass er keine diesbezüglichen Ansprüche mehr hat und dass er daher der Löschung der Hypothek im Grundbuch zustimmt.

Sobald der Eigentümer dieses Dokument erhalten hat, gibt es mehrere Möglichkeiten, die Löschung der Hypothekengarantie im Grundbuchamt zu erwirken:

Wer muss die Hypothekenlöschungsurkunde vor einem Notar unterschreiben?

Anders als bei der notariellen Beurkundung eines Hypothekendarlehens, bei der sowohl die Bank als auch der Darlehensnehmer oder Schuldner (der neue Eigentümer der als Sicherheit dienenden Immobilie) anwesend sein und unterschreiben müssen. Um die Hypothek notariell zu löschen, genügt es, dass ein Vertreter des Finanzinstituts (und nicht der Eigentümer der Immobilie, wie manche fälschlicherweise glauben) zum Notar geht, um die Löschungsurkunde für die Hypothek zu unterzeichnen, in der er erklärt, dass das durch die Hypothek garantierte Darlehen bereits bezahlt wurde und dass die von ihm vertretene Bank daher mit der Löschung der Hypothek einverstanden ist. Nach der Unterzeichnung der Hypothekenlöschungsurkunde muss diese im Grundbuch eingetragen werden, damit die Immobilie lastenfrei wird.

Aus diesem einfachen Grund, weil der Schuldner nicht mehr vor einem Notar erscheinen muss, sondern nur noch ein Vertreter der Bank, neigen die Banken oder die Notariate ihres Vertrauens häufig dazu, die Unterzeichnung dieser Art von Dokumenten (wie z. B. der Hypothekenlöschungsurkunde) auf die Notare ihres Vertrauens oder die Notare zu konzentrieren, mit denen sie täglich arbeiten.

Was ist die sogenannte Löschung der Hypothek durch Verjährung?

Neben dem in der vorhergehenden Frage beschriebenen gewöhnlichen Weg muss auch darauf hingewiesen werden, dass es einen subsidiären Weg gibt, das dingliche Grundpfandrecht durch Eintragung zu löschen, und zwar durch die so genannte"Verjährung". In diesem Fall ist es also auch möglich, die gewünschte Löschung der Eintragung zu erwirken , wenn seit der letzten monatlichen Zahlung des gesicherten Darlehens 21 Jahre vergangen sind, ohne dass der Hypothekengläubiger die Hypothek ausgeübt hat und dies im Grundbuch vermerkt ist.

In diesem Fall muss der Betroffene beim Grundbuchamt mit seiner notariell beglaubigten Unterschrift einen privaten Antrag auf Löschung der Hypothek im Register aufgrund des oben genannten Umstandes stellen.

Wie man sieht, handelt es sich in jedem Fall um einen Nebenweg, der nicht sehr empfehlenswert ist, da er zwar mit geringeren Kosten verbunden ist, dafür aber auch mehrere Schritte erforderlich sind, die viel Zeit in Anspruch nehmen (z. B. das Aufsetzen des privaten Antrags, der Gang zum Notar, um die Unterschrift zu legitimieren, und dann der Gang zum Grundbuchamt, um den Antrag einzureichen oder gegebenenfalls eventuelle Mängel in der Urkunde zu beheben usw.), und vor allem, weil er die Lösung des Falles sehr lange hinauszögert und die Immobilie mit der Hypothek belastet bleibt, die einem bereits seit vielen Jahren abbezahlten Darlehen entspricht, was sich nachteilig auf die Zukunft der Eigentümer auswirken kann.) und vor allem, weil die Lösung des Falles auf einen sehr langen Zeitraum verschoben wird, so dass die Immobilie mit dieser Hypothek belastet bleibt, die einem bereits seit vielen Jahren gezahlten Darlehen entspricht, was sich in der Zukunft für die Eigentümer oder Erben nachteilig auswirken kann, wenn vor Erreichen dieses Zeitraums ein Umstand eintritt, der es erforderlich macht, die Immobilie zu verkaufen oder erneut zu verpfänden.

Wer trägt die Kosten für den Hypothekenlöschungsbescheid?

In Bezug auf die Frage, wer die durch die Hypothekenlöschungsurkunde verursachten Kosten zu tragen hat, ist anzumerken, dass dies in der Praxis umstritten ist, da Einzelpersonen manchmal argumentieren, dass diese Kosten von dem Finanzinstitut getragen werden sollten, das ihnen seinerzeit das Geld geliehen hat.

Um diese Frage zu klären, müssen die folgenden Regeln, die sich direkt oder indirekt auf diese Frage beziehen, herangezogen werden, um eine angemessene Antwort zu finden.

In Anbetracht der geltenden Vorschriften und der Auslegung derselben durch den Obersten Gerichtshof kann daher der Schluss gezogen werden, dass die Person, die die Notargebühr für eine Hypothekenlöschungsurkunde zu zahlen hat, der Schuldner oder Kreditnehmer ist, weil er derjenige ist, der die notariellen Dienste zu diesem Zweck in Anspruch genommen hat, und auch weil er derjenige ist, der an der Ausführung der Urkunde interessiert ist, da er derjenige ist, der den Vorteil der Löschung des dinglichen Hypothekenrechts aus dem Register erhält, sobald die Urkunde im Grundbuch eingetragen ist.

Wenn der Leser daran interessiert ist, mehr Informationen über den Nutzen und die Kosten der Hypothekenlöschungsurkunde zu erhalten, kann er folgende Informationen abrufen HIER zu einem Artikel, in dem der aktuelle Stand der Dinge im Detail erörtert wird.

Wie hoch sind die Kosten für die Löschung einer Hypothek?

Für die Löschung einer Hypothek fallen zwei obligatorische Kosten an: die Notarkosten (für die Ausfertigung der öffentlichen Urkunde über die Löschung der Hypothek) und die Registerkosten (für die Eintragung der öffentlichen Urkunde in das Register). Beide Kosten sind gesetzlich streng geregelt. Daher können weder Notare noch Standesbeamte verlangen, was sie wollen. 

In der Praxis ist es jedoch üblich, eine dritte zusätzliche Gebühr zu erheben, nämlich die Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühr. Diese Kosten können von der Person, die sie durchführt, frei festgelegt werden. Verwaltungs- oder Bearbeitungskosten beziehen sich in der Regel auf zwei unterschiedliche, aber notwendigerweise miteinander verbundene Verfahren:

1. Die Vorlage und Abrechnung der Steuer (AJD) bei den zuständigen Steuerbehörden. Obwohl die Hypothekenlöschungsurkunde derzeit von der Zahlung befreit ist (d. h. es wird keine Steuer gezahlt), unterliegt sie der Steuer. Dies bedeutet, dass zwar keine Steuern gezahlt werden (außer im Baskenland in bestimmten Fällen), aber die Vorlage beim Finanzamt und die entsprechende Kontrolle erfolgen müssen.
2. Vorlage der notariellen Urkunde über die Löschung der Hypothek zusammen mit der entsprechenden Steuerabrechnung zur Eintragung in das zuständige Grundbuchamt des Ortes, an dem sich die Immobilie, deren Hypothek gelöscht werden soll, befindet.

Die Erledigung dieser Formalitäten erfordert Zeit und Wissen. Und wenn Sie diese Aufgaben einem Dritten übertragen (sei es dem Notar, einem Rechtsanwalt, der Agentur oder der Bank selbst), wird dieser natürlich eine Gebühr dafür verlangen. Unabhängig von den Notar- und Standesamtsgebühren. Vor einigen Jahren habe ich einen digitalen Rechner entwickelt, mit dem sich die wirtschaftlichen Kosten einer Hypothekenkündigung (unter Berücksichtigung der Notar- und Registergebühren) sehr genau berechnen lassen. Sie können sie über meine Website unter dem folgenden Link aufrufen: (HIER). Auf diese Weise kann sich jeder Bürger im Voraus und mit großer Genauigkeit informieren.

Warum ist es wichtig, eine Hypothek zu kündigen?

Wie bereits in einer früheren Frage erwähnt, kommt es häufig vor, dass einige Personen, die mit der Frage der Eintragung der Löschung ihres bereits gezahlten Hypothekendarlehens konfrontiert sind, sich dafür entscheiden, dies nicht zu tun, da sie glauben, dass dies keine Konsequenzen hat, da es sich nicht um ein streng obligatorisches Verfahren handelt.

Meiner Meinung nach ist diese Entscheidung jedoch weit von der Realität entfernt, denn es ist mehr als wahrscheinlich, dass in Zukunft Rechtsgeschäfte mit dieser Immobilie getätigt werden müssen, die zweifellos dadurch behindert, erschwert oder sogar verhindert werden, dass diese Vorbelastung nicht gelöscht wird.

Auch wenn es auf den ersten Blick nicht vorrangig erscheint, ist es am sinnvollsten, die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt zu beantragen, sobald Sie Ihr Hypothekendarlehen abbezahlt haben.

Wie lange wird es dauern, bis die Hypothek gelöscht wird?

Wie lange es dauert, eine Hypothek zu kündigen, hängt von vielen Faktoren ab. Der Prozess ist immer derselbe:

1. Informieren Sie sich über die Kosten, die mit der Abzahlung der Hypothek verbunden sind;
2. Wählen Sie das am besten geeignete Mittel(über die Bank, das Notariat, eine Agentur oder einen Rechtsanwalt oder sogar selbst);
3. Stellen Sie die Mittel zur Verfügung;
4. Besorgen Sie sich die Null-Bilanz-Bescheinigung;
5. Schicken Sie ihn an den Notar, der die Aufhebungsurkunde vorbereitet und sich mit der Bank in Verbindung setzt;
6. dass ein Vertreter der Bank zum Notar kommt, um die Aufhebungsurkunde zu unterzeichnen;
7. Nach der Unterzeichnung der Hypothekenlöschungsurkunde vor einem Notar muss diese dem Finanzamt vorgelegt und die Steuer entrichtet werden;
8. Abschließend reichen Sie den Antrag ein und warten 15 Arbeitstage auf die Eintragung der Löschung beim Grundbuchamt;

Je nach der Person, die mit der Durchführung dieses Verfahrens betraut wird, können die Zeiten jedoch , wie oben erwähnt, sehr unterschiedlich sein. Mit Ausnahme der Unterzeichnung der Aufhebungsurkunde durch den Vertreter der Bank, die persönlich erfolgen muss und eine physische Reise erfordert (entweder durch den Notar oder den Bankangestellten), können die übrigen Verfahren heute elektronisch abgewickelt werden. Dadurch haben sich die Wartezeiten erheblich verkürzt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie die Löschung der Eintragung Ihrer Hypothek in einem Zeitraum von etwa 3 bis 4 Wochen erreichen können, wenn es keine Zwischenfälle bei der Unterzeichnung des Dokuments oder seiner Eintragung gibt.

Bis hierher habe ich versucht, die häufigsten Zweifel zu beantworten. In der Praxis ergeben sich jedoch verschiedene Szenarien, die das Thema etwas komplexer machen können, wie wir weiter unten sehen werden.

[Erstes komplexes und in der täglichen notariellen Praxis sehr häufiges Szenario].

"Wenn eine Person ein Haus kaufen möchte und bereits ein Hypothekendarlehen auf die Immobilie besteht".

Unbeschadet der bisherigen Ausführungen kommt es sehr häufig vor, dass der derzeitige Eigentümer der Immobilie vor Ablauf der Darlehenslaufzeit aus welchen Gründen auch immer (z. B. weil er ein größeres Haus möchte, weil er umziehen will, weil ihm seine derzeitige Wohnung nicht mehr gefällt usw.) beschließt, die Immobilie zu verkaufen, so dass ihm noch ein Teil des Darlehens verbleibt, das er seinerzeit für den Erwerb der Immobilie beantragt hatte, und zwar bis zur Auszahlung. In einem solchen Fall handelt es sich um eine Hypothek, die finanziell nicht abbezahlt ist, sondern einen Restbetrag aufweist, der finanziell und in Bezug auf die Eintragung abbezahlt werden muss, wie in den folgenden Fragen näher erläutert wird.

Wie wird das bisherige Hypothekendarlehen des Verkäufers finanziell abbezahlt?

Um die wirtschaftliche Annullierung des Darlehens, das der Verkäufer aufgenommen hat, zu erwirken, wendet sich der Verkäufer als derzeitiger Eigentümer der Immobilie an die Bank, der er das Darlehen schuldet, und teilt seinen Wunsch mit , die mit einer Hypothek belastete Immobilie zu verkaufen und somit das Hypothekendarlehen im Voraus zu annullieren. Sie werden Ihnen auch das genaue Datum mitteilen, an dem der Verkauf voraussichtlich stattfinden wird(z. B. 1. April 2021).

Daher stellt die Gläubigerbank dem derzeitigen Eigentümer eine Bescheinigung über den zum Zeitpunkt des voraussichtlichen Verkaufsabschlusses noch ausstehenden Betrag aus, in der auch die Kontonummer angegeben ist (die natürlich der Bank und nicht dem Verkäufer gehört), auf die der Käufer diesen Betrag einzahlen muss.

So wird der Käufer am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs und des Verkaufs in einer öffentlichen Urkunde vom gesamten vereinbarten Kaufpreis den Teil einbehalten, der dem ausstehenden Saldo des betreffenden Darlehens entspricht, um ihn selbst direkt an die Gläubigerbank auf das in dieser Urkunde angegebene Konto zu überweisen, und zwar durch eine Sofortüberweisung vom Typ Banco de España.

Wie wird das frühere Hypothekendarlehen des Verkäufers im Register gelöscht?

Sobald die wirtschaftliche Löschung des Hypothekendarlehens erfolgt ist, muss auch die Löschung der Hypothekeneintragung vorgenommen werden. Zu diesem Zweck muss der Käufer auch die Kosten einbehalten, die die Löschung der Hypothekeneintragung mit sich bringen kann (einschließlich der Notargebühren, der Eintragungsgebühr und der Gebühren des Notars, des Rechtsanwalts oder der Agentur, die er mit diesem Vorgang beauftragt), um sie bezahlen und die Löschung der Hypothekeneintragung erwirken zu können.

Woher weiß ich, wie viel ich für die Stornierungsgebühren für Hypotheken einbehalten muss?

Da diese Vorschriften jedoch sehr komplex sind und die spezifischen Gebühren der Agentur, des Anwalts oder des Notars für die Bearbeitung je nach gewähltem Fachmann variieren können, müssen wir bei der Berechnung des spezifischen Betrags, der vom Verkaufspreis einzubehalten ist und für die Löschung der früheren Hypothek des Verkäufers verwendet werden muss, grundsätzlich den Weg berücksichtigen, den wir für diese Löschung wählen. So:

• Wurde die Verwaltung der Bank übertragen, so wird der einzubehaltende Betrag auf der Grundlage des von der Bank vorgelegten Kostenvoranschlags von der Bank selbst festgelegt.
• Wurde die Verwaltung einer Agentur oder einem Rechtsanwalt des Vertrauens des Käufers anvertraut, so wird diese Agentur oder dieser Rechtsanwalt den einzubehaltenden Betrag auf der Grundlage des vorgelegten Kostenvoranschlags festlegen.
• Wenn die Verwaltung einem Notar des Vertrauens des Käufers anvertraut wird, bestimmt dieser Notar den einzubehaltenden Betrag auf der Grundlage des vorgelegten Kostenvoranschlags.
• Möchte der Erwerber das gesamte Verfahren selbst durchführen, muss er die Kosten für die Urkunde und ihre Eintragung selbst berechnen. In diesem Fall stellen wir , wie oben erwähnt, den Interessenten einen Rechner auf der Website des Notariats Jesús Benavides zur Verfügung (HIER), wo Sie die erforderlichen Berechnungen durchführen können.

Trägt der Verkäufer die Kosten für die finanzielle und buchhalterische Löschung des früheren Hypothekendarlehens?

Logischerweise geht die wirtschaftliche Annullierung des lebenden Hypothekendarlehens, das das zu verkaufende Haus belastet, zu Lasten des Verkäufers, da er das Darlehen seinerzeit zum Kauf des Hauses aufgenommen hat, so dass er das Geld zurückzahlen muss. Wie bereits erläutert, erfolgt diese Zahlung jedoch nicht direkt durch den Verkäufer, sondern durch den Käufer, da dieser einen Teil des Kaufpreises (der im Prinzip direkt an den Verkäufer gezahlt werden müsste) einbehält , um die wirtschaftliche Ablösung des früheren Hypothekendarlehens zu erreichen, da er als neuer Eigentümer logischerweise daran interessiert ist, sein Eigentum zu entlasten, um es frei von Lasten zu halten, die sein Eigentumsrecht beeinträchtigen könnten.

Diegleiche Regel gilt für die Löschung der Hypothekeneintragung, d.h. sie wird vom Verkäufer bezahlt, da es sich um eine Last handelt, die er auf dieser Immobilie errichtet hat, und er ist es, der die Kosten für ihre Löschung tragen muss, aber die Zahlung erfolgt nicht direkt vom Verkäufer, sondern erneut, Der Käufer behält einen Teil des Kaufpreises ein, um die Kosten dieser Annullierung zu begleichen(dazu gehören vor allem die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Gebühren für die Bearbeitung des Dokuments, die von der Agentur, dem Rechtsanwalt oder dem Notariat, das mit der Bearbeitung betraut wurde, erhoben werden können).

Warum übernimmt der Käufer der Immobilie die Aufgabe, die Hypothek des Verkäufers einzutragen, wenn auch der Verkäufer selbst die Kosten trägt?

Der Grund, warum die gesamte Verwaltung in den Händen des Käufers liegt, liegt darin, dass er das größte Interesse daran hat, dass das Hypothekenrecht im Grundbuch "verschwindet", da er als neuer Eigentümer möchte, dass die gekaufte Immobilie frei von Belastungen ist.

Es liegt auf der Hand, dass es für den Käufer am sinnvollsten ist, von einem Teil des Kaufpreises nicht nur den noch ausstehenden Darlehensbetrag einzubehalten, sondern auch die voraussichtlichen Kosten für diese mühsame Verwaltung. Neben der Einbehaltung dieses Betrags muss sich der Käufer selbst um die entsprechende Löschung der Eintragung kümmern. Dies führt uns direkt zur nächsten Frage.

Wer ist für die Löschung der früheren Hypothek des Verkäufers zuständig?

Wie bereits erwähnt, wird die Löschung der früheren Hypothek des Verkäufers vom Käufer vorgenommen, der sie mit den Mitteln bezahlt, die er vom Verkaufspreis einbehalten hat. Zu diesem Zweck wird der Verkäufer der Immobilie als ehemaliger Schuldner nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der damit verbundenen wirtschaftlichen Löschung des ausstehenden Kredits, wie in der vorangegangenen Frage erläutert, bei seiner Bank eine Nullbescheinigung beantragen, d. h. ein Dokument, in dem sich die Gläubigerbank mit der Hauptverbindlichkeit zufrieden gibt und der Löschung der Eintragung der Grundschuld zustimmt. Mit diesem Dokument sendet der Verkäufer es an den Käufer (z. B. per E-Mail), und der Käufer, der nun nicht nur das Geld einbehält, sondern auch die Null-Bilanz-Bescheinigung in seinem Besitz hat, setzt den Prozess der Unterzeichnung der Hypothekenlöschungsurkunde und ihrer Eintragung im Grundbuchamt in Gang, und zwar auf einem der Wege, die in einer früheren Frage erläutert wurden, an die ich mich aber dennoch erinnere:

• Durch Übertragung der Verwaltung an die Vertretung der ehemaligen Gläubigerbank (in diesem Fall scheint dies eine unwahrscheinliche Option zu sein, da die Geschäftsbeziehung dieser Bank mit dem Verkäufer und nicht mit dem Käufer bestand, der nun die Löschung verwaltet).
• Beauftragung eines Anwalts oder einer Agentur Ihres Vertrauens mitder Verwaltung.
• Beim Kauf übernimmt der Käufer selbst die gesamte Verwaltung (weniger ratsam, wie oben erläutert).
• Übertragungdes Verfahrens an einen Notar Ihrer Wahl (normalerweise wird das Verfahren dem Notar anvertraut, der den Kaufvertrag unterzeichnet, da er zum Zeitpunkt der Unterzeichnung mit Ausnahme der Null-Bilanz-Bescheinigung bereits über alle erforderlichen Unterlagen verfügt, um das Löschungsverfahren einzuleiten).

Warum ist die Null-Bilanz-Bescheinigung so wichtig?

Wie bereits erläutert, ist die Null-Bilanz-Bescheinigung ein grundlegendes Dokument für das gesamte Verfahren, da ohne sie die Hypothekenbelastung nicht gelöscht werden kann. Mit dieser Null-Bilanz-Bescheinigung bescheinigt die ehemalige Gläubigerbank, dass das betreffende Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde, dass sie für dieses Konzept keine Ansprüche mehr hat und dass sie daher der Löschung der Hypothek im Grundbuch zustimmt. Mit dieser Bescheinigung über den Nullsaldo kann der Notar dann die Unterzeichnung der Hypothekenlöschungsurkunde veranlassen und wendet sich zu diesem Zweck an einen Vertreter des Finanzinstituts, der in Anbetracht des Inhalts der Bescheinigung über den Nullsaldo die Hypothekenlöschungsurkunde unterzeichnet und damit im Namen der von ihm vertretenen Bank seine Zustimmung zur Löschung der Hypothek im Grundbuch gibt.

In diesem speziellen Fall ist es logisch, dass die Null-Bilanz-Bescheinigung erst nach der Tilgung des Kredits erhältlich ist, so dass der Käufer am Tag der Unterzeichnung den Kredit tilgt, indem er den geschuldeten Betrag auf das Konto der Gläubigerbank einzahlt, das auf der Bescheinigung über den ausstehenden Saldo am Tag des Verkaufs angegeben ist (wie in einer anderen Frage weiter oben erläutert), so dass der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. am folgenden Werktag) zu seiner Bank gehen und die Null-Bilanz-Bescheinigung beantragen kann (da die Bank sie nur dem Verkäufer aushändigen wird, der ihr Kunde ist und dessen Kredit bereits getilgt ist), Anschließend (z. B. am nächsten Arbeitstag) kann der Verkäufer bei seiner Bank die Nullbescheinigung beantragen (da die Bank sie nur dem Verkäufer aushändigt, der sein Kunde ist, der Inhaber des bereits finanziell gelöschten Kredits ist), und sobald er sie erhalten hat, kann er sie dem Käufer persönlich aushändigen (oder ihm per E-Mail zusenden), so dass der Käufer dann die Löschung der Eintragung über den von ihm gewählten Kanal vornehmen kann.

[Zweites Szenario].

"Wenn man ein Haus kaufen will, bei dem die Hypothek noch im Grundbuch steht, das Darlehen aber in Wirklichkeit schon abbezahlt ist". 

In diesem Fall ist das Verfahren dasselbe wie im ersten Fall, aber mit dem Vorteil, dass es noch einfacher ist, da das Hypothekendarlehen bereits bezahlt ist und der Verkäufer lediglich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu seiner Bank gehen muss, um die Nullbescheinigung zu erhalten.

Daher ist das Verfahren wie folgt zu gestalten:

• Am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergibt der Verkäufer dem Käufer die Null-Bilanz-Bescheinigung , damit dieser die Löschung der Eintragung der Grundschuld veranlassen kann.
• DieKosten für die Löschung der Eintragung der früheren Hypothek, die auf der verkauften Immobilie lastet, werden wie im vorherigen Fallvom Verkäufer getragen.
• Diese Zahlung erfolgt nicht direkt durch den Verkäufer, sondern wie im vorigen Fall ist es der Käufer, der vom vereinbarten Kaufpreis die Kosten für die Löschung der Eintragung abzieht, so dass er sie einbehält ("behält"), um mit diesem Geld die Kosten für die Löschung der Eintragung der früheren Hypothek zu bezahlen.
• Mit dieser Null-Bilanz-Bescheinigung und dem vom Verkaufspreis einbehaltenen Geld kann der Käufer die Löschung der Hypothek mit den ihm am geeignetsten erscheinenden Mitteln vornehmen. 
• Die konkreten Kosten für die Löschung der Eintragung der früheren Hypothek, wie oben im ersten Fall erläutert, hängen von dem vom Erwerber gewählten Weg und dem zu diesem Zweck erstellten Kostenvoranschlag ab.
• Da der Käufer den Kaufvertrag bei einem Notar unterschreibt, ist es am sinnvollsten, diesen Notar mit der Unterzeichnung der Urkunde über die Löschung der Hypothek und ihrer Eintragung in das Grundbuch zu beauftragen, wenn der Käufer einen angemessenen Preis für die Verwaltung bietet, da auf diese Weise ein einziger Fachmann (d.h. der Notar) den gesamten Vorgang, d.h. den Kauf und Verkauf und die Eintragung im Grundbuch sowie die Löschung der früheren Belastung, verwaltet, was den Prozess wesentlich vereinfacht, als wenn die Arbeit auf verschiedene Fachleute aufgeteilt wird. 
• In jedem Fall ist erneut darauf hinzuweisen, dass der Verkäufer, da er die Kosten für die Löschung der Eintragung trägt, das Recht hat, einen Notar seines Vertrauens zu finden, der die Urkunde über die Löschung der Hypothek unterzeichnet (und sie gegebenenfalls verwaltet), und zwar zu einem günstigeren Preis als dem, der ihm gegebenenfalls vom Käufer vorgeschlagen würde. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, die Stornierung auf diese Weise zu bearbeiten.

[Drittes Szenario] [Drittes Szenario

"Wenn Sie ein Haus mit einer Finanzierung von einer neuen Bank kaufen wollen und bereits ein Hypothekendarlehen vom Verkäufer gekündigt wurde".

In diesem Fall ist das Verfahren dasselbe wie im ersten Fall, jedoch mit den folgenden Besonderheiten:

Schlussfolgerung

In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre Zweifel darüber ausgeräumt hat, was die Löschung einer Hypothekeneintragung ist und welche Aspekte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu berücksichtigen sind, folgt nun eine Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte:

Ich möchte diesen Artikel nicht beenden, ohne diesen Service meines Notariats anzubieten. Seit 2014 habe ich mich auf die umfassende Verwaltung dieser Art von Dokumenten spezialisiert, um den Verbrauchern den bestmöglichen Service zu bieten.

Ich möchte diesen Artikel meinem verstorbenen Vater widmen und seinem Rat folgen:

Sicherlich hätte er es tausendmal besser gemacht als ich. Aber es heißt, dass der Gedanke zählt. Er war, ist und wird immer mein Maßstab sein.