Alter Streit um Hypothekenlöschung: Wie soll der Notar sie einziehen und wer soll die Kosten tragen: Schuldner oder Bank?

"Verstehen Sie, was die Löschung Ihrer Hypothekeneintragung ist, wie sie erfolgt und wie viel sie kostet".

Wozu dient die Löschung meiner Hypothekeneintragung?

DieEintragung der Löschung der Hypothek, sobald die Zahlung unseres Darlehens erfolgt ist, ist zweifellos ein weiteres Verwaltungsverfahren, das der Eigentümer einer Immobilie durchführen muss, um sein Hypothekendarlehen ordnungsgemäß abzuschließen, da dies die Immobilie vollständig von der Hypothekenlast befreit und eine ordnungsgemäße Verwaltung unserer Immobilie in der Zukunft ermöglicht.

Wenn beispielsweise die Immobilie in der Zukunft verkauft werden soll oder wenn wir die Immobilie unserem Ehepartner, unseren Kindern oder einer anderen Person vererben wollen, wird die Tatsache, dass diese Hypothek nicht mehr im Register eingetragen ist, alle Verfahren für den Verkauf oder gegebenenfalls die Annahme der Erbschaft, die in der Zukunft stattfinden soll, erleichtern.

"Durch die Löschung meiner Hypothek wird mein Haus lastenfrei".

Wie kann ich die Eintragung meiner Hypothek löschen?

Umein dingliches Hypothekenrecht, das einem bereits ausgezahlten Darlehen entspricht, zu löschen, muss eine notarielle Löschungsurkunde für die Hypothek ausgestellt werden.

In dieser Urkunde wird ein Vertreter des kreditgebenden Finanzinstituts unterschreiben, dass die bestehenden Schulden beglichen wurden und dass das Finanzinstitut, das uns das Geld geliehen hat, damit einverstanden ist, dass die Hypothek, die das Darlehen gesichert hat, gelöscht wird.

Sobald diese Urkunde ausgefertigt ist, muss sie im Grundbuch eingetragen werden, woraufhin die Immobilie lastenfrei ist.

"Es muss eine notarielle Urkunde über die Löschung der Hypothek ausgestellt werden, die dann im Grundbuch eingetragen werden muss".

• Was die Notare betrifft, so sollten die Betroffenen wissen, dass sie über ein Notariat tätig sind, das an einem bestimmten Ort ansässig ist, in dem sie ihre Funktion ausüben können, und zwar unter den Bedingungen des freien Wettbewerbs, so dass jeder Bürger die volle Freiheit hat, den Notar zu wählen, den er für die Ausführung der von ihm benötigten Urkunden für geeignet hält.

Um diese Löschungsurkunde ausstellen zu können, muss der Betroffene beim Notar seiner Wahl den so genannten"Letter of Payment or Certificate of Zero Balance" vorlegen, d. h. ein von seinem Finanzinstitut ausgestelltes Dokument, in dem bescheinigt wird, dass das durch die zu löschende Hypothek gesicherte Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde und dass er daher mit der Löschung der Eintragung der Grundschuld einverstanden ist.

Der gewählte Notar setzt sich dann mit einem Vertreter des Finanzinstituts in Verbindung, um die Urkunde über die Auszahlung und Löschung der Hypothek zu unterzeichnen, durch die wir die Löschung der Hypothekenbelastung erwirken, sobald diese im Grundbuch eingetragen ist.

"Um die Löschungsurkunde für meine Hypothek zu erhalten, muss ich zu einem Notar gehen, der ein professioneller juristischer Beamter ist und mir bei allen Formalitäten hilft.

Wann ist es üblich, die Hypothek abzuzahlen?

Die Löschung der Eintragung unserer Hypothek erfolgt in der Regel in mehreren Situationen, die im Folgenden erläutert werden:

• Erstens ist es sehr üblich, dies zu tun , wenn unsere Immobilie verkauft wird. Logischerweise wird der Käufer der Immobilie diese lastenfrei erwerben wollen und daher die Löschung der Hypothek verlangen. Zu diesem Zweck ist es üblich, dass der Käufer einen Teil des Verkaufspreises einbehält, so dass die Kosten für die Löschung der Hypothek vom Verkäufer getragen werden, d. h. von der Person, die seinerzeit das durch die Hypothek gesicherte Darlehen beantragt hat.
• Eine weitere sehr häufige Situation, in der die Hypothek gekündigt werden kann, ist der Fall , dass die Rückzahlung des betreffenden Darlehens abgeschlossen ist. Wenn wir also das Darlehen, mit dem wir unsere Immobilie erworben haben, abbezahlt haben, ist es das Vernünftigste, wenn der Eigentümer die Löschung der Hypothek beantragt, denn dadurch wird die Immobilie von Lasten befreit, was es uns ermöglicht, unsere Immobilie viel besser zu verwalten.
• Darüber hinaus kann die Löschung der Hypothek erfolgen, wenn es zu einer lukrativen Übertragung der Immobilie kommt, z. B. im Falle einer Schenkung oder Erbschaft, so dass der Beschenkte (die Person, die die geschenkte Immobilie erhält) oder der Erbe, der daran interessiert ist, die Immobilie lastenfrei zu erwerben, die Löschung der Hypothek, die die Immobilie belastet, veranlasst, die einem alten, bereits in der Vergangenheit bezahlten Darlehen entspricht.

"Der Kauf und Verkauf einer Immobilie oder die vollständige Rückzahlung des Hypothekendarlehens sind die häufigsten Fälle, in denen die Löschung einer Hypothek erfolgt".

Wie hoch sind die Kosten für die Ausfertigung der Hypothekenlöschungsurkunde?

In diesem Artikel wird der Interessent daher die Möglichkeit haben, anhand einer Analyse der geltenden Vorschriften zu erfahren, wie viel ein Hypothekenlöschungsantrag kostet.

Um die Angelegenheit richtig zu verstehen, muss man außerdem bedenken, dass es in diesem Bereich Kontroversen gibt, da manche die geltenden Vorschriften auf eine Art und Weise auslegen, während andere sie anders interpretieren, was bedeutet, dass die Kosten für diese Urkunde je nach der gewählten Auslegung erheblich variieren. Aus all diesen Gründen soll in diesem Artikel versucht werden, diese beiden gegensätzlichen Positionen zu erläutern und zu erklären, warum meiner Meinung nach nur eine von ihnen richtig ist.

"Die Diskussion dreht sich darum, ob die Hypothekenlöschungsurkunde ein Dokument mit oder ohne Betrag ist. Lesen Sie diesen Artikel, um zu erfahren, wie viel eine Hypothekenlöschungsurkunde im Einzelnen kostet.

Welche Regeln bestimmen, dass die Löschung einer Hypothek eine "Urkunde über den Betrag" ist?

Wie bereits erwähnt, sind die Gebühren, die Notare für ihre Arbeit erhalten, in der so genannten Notargebührensatzung geregelt, in der festgelegt ist, wie viel der Notar für jede Art von Urkunde berechnen muss.

Auf dieser Grundlage beinhalten die Notargebühren eine Art der Rechnungsstellung, die für so genannte"Wertdokumente" gilt, die, wie der Name schon sagt, im Allgemeinen auf Urkunden angewandt werden, in denen ein Rechtsgeschäft für einen bestimmten Geldbetrag dokumentiert wird oder gegebenenfalls, wenn das betreffende Rechtsgeschäft der Besteuerung für bestimmte Steuern unterliegt.

• So haben wir es beispielsweise bei einem Immobilienkauf und -verkauf mit einem "Betragsdokument" zu tun, da im Kaufvertrag logischerweise der Preis festgelegt wird, zu dem die Immobilie verkauft wird, und dieser Preis ist der "Betrag", der vom Notar als Referenz für die Rechnungsstellung der Urkunde herangezogen wird.
• Dies ist in der vierten allgemeinen Anwendungsregel des Notartarifs festgelegt, in der es heißt: "Öffentliche Urkunden, deren Betrag bestimmt oder bestimmbar ist oder die der Erbschafts- und Schenkungssteuer, der Grunderwerbsteuer, der Stempelsteuer, der Mehrwertsteuer oder einer anderen durch die Steuergesetzgebung festgelegten Steuer unterliegen, gelten als öffentliche Urkunden von Wert".

Wendet man diese Regel auf die Löschung einer Hypothek an, so stellt man fest, dass diese Urkunde grundsätzlich als "Betragsurkunde" zu behandeln ist, da die beiden von der Regel geforderten Möglichkeiten in Wirklichkeit erfüllt sind:

Erstens, weil die Hypothek ein dingliches Recht mit einem bewertbaren und sicher bestimmbaren wirtschaftlichen Inhalt ist, da sie ein bestimmtes Kapital garantiert, d.h. das Geld, das uns das Finanzinstitut geliehen hat.

• Siehe hierzu die Artikel 28 und 31 der genannten Verordnung in Verbindung mit Artikel 45 über"Steuervergünstigungen", der in Abschnitt I.B).18 festlegt, dass"die ersten Ausfertigungen der notariellen Urkunden, die die Löschung von Hypotheken jeglicher Art in Bezug auf die schrittweise Besteuerung der Modalität "Actos Jurídicos Documentados", die auf notarielle Urkunden erhoben wird".

Da es sich bei der Löschung einer Hypothek um eine "Betragsurkunde" handelt, sind auf sie die für diese Art von Urkunde geltenden Rechnungsstellungsvorschriften anzuwenden, die in Ziffer 2.1 des Anhangs I des Notartarifs festgelegt sind, der eine progressive Staffelung nach der Höhe des in der Urkunde dokumentierten Rechtsgeschäfts vorsieht.

Konkret werden gemäß diesem Artikel in"Wertpapieren ... die Gebühren erhoben, die sich aus der Anwendung der folgenden Skala auf den Wert der Waren ergeben, die Gegenstand des dokumentierten Geschäfts sind:

1. Wenn der Wert 6.010,12 Euro nicht übersteigt: 90,151816 Euro
2. Für den Selbstbehalt zwischen 6.010,13 und 30.050,61 Euro: 4,5 Promille.
3. Für den Selbstbehalt zwischen 30.050,62 und 60.101,21 Euro: 1,50 pro Tausend.
4. Für die Überschreitung zwischen 60.101,22 und 150.253,03 Euro: 1 Promille.
5. Für den Überschuss zwischen 150.253,04 und 601.012,10 Euro: 0,5 Promille.
6. Für Beträge von mehr als 601.012,10 Euro bis zu 6.010.121,04 Euro: 0,3 Promille.
7. 6.010.121,04 erhält der Notar den mit den Vertragsparteien frei vereinbarten Betrag.

Zum besseren Verständnis der Problematik wird im Folgenden ein Beispiel für eine Hypothek mit einem gesicherten Kapitalbetrag von 160.000 € angeführt. In diesem Fall würde sich die Höhe der Notargebühr wie folgt berechnen:

In diesem Beispiel würden sich die Kosten für die Widerrufserklärung auf 338,44 € belaufen, unbeschadet anderer zusätzlicher Posten, die gegebenenfalls ebenfalls in Rechnung gestellt werden sollten.

"Die Löschung der Hypothek ist eine Urkunde über den Betrag und die Höhe der Gebühr hängt von der Höhe des gesicherten Kredits ab".

Gibt es weitere Regeln, die bei der Berechnung der Gebühr für die Löschung einer Hypothek zu berücksichtigen sind, wenn diese als Wertdokument angesehen wird?

Zusätzlich zu den oben beschriebenen Bestimmungen über die Notargebühren müssen noch weitere Vorschriften berücksichtigt werden, die sich auf die Berechnung der Höhe der Notargebühren auswirken.

• In dieser Verordnung, und zwar in ihrer zweiten Zusatzbestimmung, wurde festgelegt, dass"bei der Festsetzung der Notargebühren für Novations-, Abtretungs- oder Übertragungsurkunden Löschung von Hypothekendarlehen und Krediten Für alle Konzepte gilt Folgendes 2.2.f. der Gebührenordnung des Notarsf. des Notariatstarifs gelten für alle Positionen, wobei als Grundlage die eingetragenes oder garantiertes Kapital, in allen Fällen reduziert auf 70 % und mit einem Mindestbetrag von 90 EUR.. Ungeachtet dessen gilt die Nummer 7 der Notargebühr ab der einundfünfzigsten Seite einschließlich.
• Ebenso wurde in der oben genannten zweiten Zusatzbestimmung festgelegt, dass"diese Bestimmung angewandt wird in Bezug auf alle ab dem Inkrafttreten dieses Königlichen Gesetzesdekrets vorgenommenen Eintragungen und genehmigten Handlungen.", die, wie wir weiter unten sehen werden, für den in diesem Artikel analysierten Sachverhalt von großer Bedeutung ist.

• Erstens müssen wir von dem durch die Hypothek garantierten Kapital ausgehen , das auf 70 % reduziert ist.
• So wird beispielsweise bei einer Hypothek mit einem gesicherten Kapital von 160.000 € die Berechnungsgrundlage für die Gebühr siebzig Prozent dieser 160.000 €, also 112.000 €, betragen.
• Auf diese 112.000 € (und nicht auf die 160.000 € der Schuld) wird daher die Skala der Nummer 2.1 des Anhangs I des Notariatstarifs angewendet.

Für die Berechnung der entstandenen Gebühr, wie sie in dieser Vorschrift angegeben ist, wird außerdem die Regel 2.2.f des Notariatstarifs angewandt, die nach ihrem derzeitigen Wortlaut eine Ermäßigung von 50 % der Gebühr vorsieht, die auf der Grundlage der Skala der Nummer 2.1 des Anhangs I des Notariatstarifs berechnet wird.

Zum besseren Verständnis: In unserem Beispiel eines Hypothekendarlehens von 160.000 € würde sich die Notargebühr wie folgt berechnen:

• Nehmen wir diese Hypothek von 160.000 € garantiertem Kapital als Referenz, so werden wir zunächst, wie oben erwähnt, die Reduzierung auf 70 %, d. h. 112.000 € als Grundlage für den Tarif anwenden.
• 112.000 €, so ist auf diesen Sockelbetrag von 112.000 €, wie oben beschrieben, die Skala der Nr. 2.1 des Anhangs I des Notartarifs anzuwenden:

• Auf die Gesamtsumme von 295,31 € wird die oben genannte Ermäßigung von 50 % angewandt, so dass sich ein Gesamtbetrag von 147,66 € ergibt.

• Darin heißt es, dass"ein Rabatt von 5 5 % Ermäßigung wird auf den Betrag der Notargebühren angewandt, der sich aus der Anwendung der Bestimmungen von Ziffer 2.1 der Notargebühren ergibt, die durch den Königlichen Erlass 1426/1989 vom 17. November 1989 zur Genehmigung der Notargebühren genehmigt wurden. Diese Reduzierung ist zusätzlich in Bezug auf die Anwendung der anderen in den geltenden Verordnungen vorgesehenen Ermäßigungen oder Abschläge".

In diesem Beispiel muss der erhaltene Betrag von 147,66 € um weitere 5 % gekürzt werden, so dass sich ein Endbetrag von 140,28 € ergibt.

"Trotz der Tatsache, dass es sich um ein umfangreiches Dokument handelt, gibt es Regeln, die die Kosten für die Annullierung von Hypotheken erheblich senken.

Welche Vorschriften lassen die Auslegung zu, dass die Löschung einer Hypothek eine "Urkunde ohne Betrag" ist?

Im Gegensatz zu der obigen Auslegung ist eine andere gängige Interpretation, dass Hypothekenlöschungen, wenn es sich nicht um Kreditgeschäfte handelt, die Finanz- oder Immobilienvermögen entsprechen, das als Folge von Sanierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen von Finanzinstituten übertragen wird, d.h. in den meisten Fällen handelt es sich um Dokumente ohne Betrag, was zweifellos eine viel niedrigere Gebühr nach sich zieht.

• Für die Berechnung der Notargebühren für die Urkunden über den Forderungsübergang, die Änderung der Novation und die Aufhebung von Hypothekarkrediten oder -darlehen werden die dem "..." entsprechenden Tarife zugrunde gelegt.Dokumente ohne Betrag"vorgesehen in Nummer 1 des Königlichen Erlasses 1426/1989 vom 17. November 1989 zur Genehmigung der Notargebühren".

Nach dieser Vorschrift sollte daher für Hypothekenlöschungsurkunden eine Gebühr für wertlose Urkunden erhoben werden, d.h. nach dem derzeitigen Wortlaut von Nr. 1 der Anlage I zum Notartarif:

• "Für die Kündigung von Krediten oder Hypothekendarlehenunabhängig davon, wie hoch das zur Rückzahlung anstehende Kapital ist und ob der Vorgang Teil eines Hypothekenabtretungs- oder Novationsverfahrens ist, 30.050605 werden erhoben30.050605, ohne dass ein Betrag ab der fünften Seite der Matrize und der Kopie erhoben wird, unabhängig davon, ob es sich um eine autorisierte Kopie oder eine einfacheKopie handelt".

In Anbetracht der obigen Ausführungen würde die Gebühr für die Hypothekenlöschungsurkunde nach dieser Annäherung auf den Festbetrag von 30,05 € festgesetzt.

"In der Vergangenheit gab es Vorschriften, die besagten, dass die Löschung einer Hypothek eine Urkunde ohne Betrag ist".

Warum entsteht dieser Konflikt zwischen der Auslegung der Hypothekenlöschung als "Dokument mit Wert" oder als "Dokument ohne Wert"?

Nachdem man die Gründe für die beiden Auslegungsmöglichkeiten richtig verstanden hat, d.h. diejenige, die den Widerruf der Hypothek als "Dokument mit Wert" ansieht, im Gegensatz zu derjenigen, die ihn als "Dokument ohne Wert" ansieht, ist es nun notwendig, den Ursprung und den Grund für die Existenz dieser beiden Auslegungen zu verstehen, um die Frage richtig zu verstehen.

Wie man sieht, wurde seit dem Inkrafttreten des Notartarifs im Jahr 1989 die erste Auslegung ohne Diskussion angewandt, d.h. die Löschung einer Hypothek als ein Dokument mit einem Betrag zu betrachten, da sie, wie bereits erläutert, den Betrag der Operation angibt (der dem Betrag des garantierten Kapitals entspricht) und weil sie auch ein Rechtsakt ist, der der Stempelsteuer unterliegt (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Diese Situation blieb bis 2007 unverändert, als am 9. Dezember desselben Jahres eine Änderung des Gesetzes 2/1994 vom 30. März 1994 in Kraft trat, in der festgelegt wurde, dass die Löschung einer Hypothek eine gebührenfreie Urkunde ist, was in Verbindung mit dem aktuellen Wortlaut von Nummer 1 des Anhangs I des Notartarifs bestimmt, dass die Löschung einer Hypothek mit einer Gebühr von 30,05 Euro verbunden ist.

Darüber hinaus besagen sowohl das Königliche Gesetzesdekret 18/2012 als auch das Gesetz 8/2012, dass "diese Bestimmung in Bezug auf folgende Personen gilt alle ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes vorgenommenen Eintragungen und genehmigten Handlungen"."Das bedeutet, dass die Befürworter dieser Auslegung der Ansicht sind, dass seit dem 12. Mai 2012 jede Hypothekenlöschungsurkunde als Dokument mit Wert zu betrachten ist, da sie der Ansicht sind, dass das Königliche Gesetzesdekret 18/2012 (und später das Gesetz 8/2012), das eine nachfolgende Verordnung von höherem Rang ist, stillschweigend den Abschnitt 1.1.f des Anhangs I des Notartarifs aufgehoben hat, der festlegte, dass die Löschung einer Hypothek ein Dokument ohne Wert ist.

• In diesem Zusammenhang sollte der Leser bedenken, dass nach den Bestimmungen der Verfassung und des Zivilgesetzbuches ein Gesetz nur durch ein nachfolgendes Gesetz aufgehoben werden kann, und diese Aufhebung kann ausdrücklich erfolgen (d.h. wenn die neue Vorschrift ausdrücklich festlegt, dass eine andere frühere Vorschrift ihre Gültigkeit verliert) oder stillschweigend, was dann der Fall ist, wenn die neue Vorschrift eine Regelung festlegt, die im Widerspruch zu der früheren steht, wobei davon ausgegangen wird, dass diese neue, entgegengesetzte Regelung die frühere unwirksam macht, da sie unvereinbar sind.

Die Befürworter des Standpunkts, dass die Hypothekenlöschungsurkunde ein Dokument ohne Betrag bleibt, begründen ihr Argument hingegen mit einer teleologischen Auslegung (d.h. einer Auslegung, die dem vom Gesetzgeber mit der Verabschiedung der Vorschrift angestrebten Zweck dient) und einer restriktiven Auslegung des Königlichen Gesetzesdekrets 18/2012 und des Gesetzes 8/2012, da sie der Ansicht sind, dass es sich bei letzterem um ein Sondergesetz handelt, das nur auf Kreditgeschäfte anwendbar ist, die Finanz- oder Immobilienvermögen betreffen, das im Rahmen von Sanierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen von Finanzinstituten übertragen wird (entsprechend der Bezeichnung dieser Gesetze und der entsprechenden Begründungen).

Wenn man diese Auslegung beibehält, kann man davon ausgehen, dass für alle Hypothekenlöschungen, die nicht einem dieser Bankumstrukturierungsverfahren entsprechen, Artikel 8 des Gesetzes 2/1994 in vollem Umfang in Kraft bleibt, der, wie wir uns erinnern, bestimmt, dass die Löschung einer Hypothek ein Dokument ohne Betrag ist, In Verbindung mit der Regel Nr. 1 des Anhangs I des Notariatstarifs ergibt sich daraus eine Gebühr von 30,05 € für Hypothekenlöschungen, da dies die allgemeine Regel ist, von der nicht durch eine spätere Sonderregel abgewichen werden kann, die nur für eine ganz bestimmte Art von Hypothekenlöschungen und nicht für alle bestimmt ist.

"Eine eingehende Analyse der geltenden Vorschriften hat ergeben, dass es sich bei den Hypothekenlöschungen derzeit um Dokumente in einer bestimmten Höhe handelt".

Wie lautet die Auslegung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in dieser Frage?

Im Zusammenhang mit dieser Kontroverse hatte die derzeitige Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (ehemals Generaldirektion für Register und Notare) in ihrer Abkürzung DGSJFP, das Exekutivzentrum, das für die Herausgabe von Orientierungskriterien in der Notariats- und Registerpraxis sowie für die Beilegung von Verwaltungsbeschwerden gegen Handlungen oder Beschlüsse von Notaren und Registerbeamten zuständig ist, Gelegenheit, sich zu diesem Thema zu äußern, wobei sie stets den Standpunkt vertrat, dass Hypothekenlöschungen in jedem Fall Dokumente von Wert sind.

Sie tut dies zum ersten Mal in ihrer Anweisung vom 31. Mai 2012, in der sie feststellt:"Der dritte Absatz (bezüglich der Notargebühren der Hypothekenlöschungsurkunde, in dem unter Bezugnahme auf den Notartarif festgestellt wird, dass es sich um eine Urkunde mit einem Betrag handelt) der Zweiten Zusatzbestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 18/2012 gilt für alle Novations-, Abtretungs- und Löschungsurkunden".

Diese Position hat die DGSJFP bis heute beibehalten, indem sie z. B. in ihrer jüngsten Entschließung vom 12. März 2020 weiterhin die Auffassung vertritt, dass die Löschung einer Hypothek ein Betragsdokument ist. In dieser Entschließung heißt es unter anderem:

• "Der angebliche Widerspruch zwischen den Bestimmungen der zweiten Zusatzbestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 18/2012 und den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1426/1898 vom 17. November zur Genehmigung des Notartarifs nach seiner Änderung durch das Königliche Dekret 1612/2011 vom 14. November muss zugunsten eines grundlegenden Kriteriums der Auslegung und Integration von Vorschriften wie dem Kriterium der zeitlichen Gültigkeit und der Aufhebung von Gesetzen aufgelöst werden, muss zugunsten eines grundlegenden Kriteriums der Auslegung und Integration von Vorschriften wie dem Kriterium der zeitlichen Gültigkeit und der Abweichung von Gesetzen gelöst werdenin dem Sinne, dass die Das frühere Gesetz oder die frühere Verordnung muss so verstanden werden, dass es durch das spätere Gesetz oder die spätere Verordnung geändert wird, sofern es gleich- oder höherwertig ist.".
• So heißt es in der genannten Entschließung weiter, dass "indiesem Zusammenhang das Königliche Gesetzesdekret 18/2012 selbst in seiner "einzigen aufhebenden Bestimmung" Folgendes vorsieht alle Verordnungen gleichen oder niedrigeren Ranges, die den Bestimmungen dieses Königlichen Gesetzesdekrets entgegenstehen, werden hiermit aufgehobeneinschließlich des Königlichen Erlasses 1612/2011 vom 14. November über die tarifliche Regelung von Hypothekenlöschungen, der "in klarem Widerspruch zu dem steht, was jetzt in diesem Königlichen Gesetzeserlass vorgesehen ist". in klarem Widerspruch zu dem, was jetzt vorgesehen ist".
• Darüber hinaus wird in der Entschließung festgestellt, dass "im Falle von Hypothekenkündigungen die Regelung des Notariatstarifs zwischen 2007 und 2011 einige Änderungen erfahren hat, die bei Bürgern, Verbraucherorganisationen und sogar innerhalb des Notariats selbst für Verwirrung gesorgt haben. Diese Verwirrung wurdejedoch mit dem Königlichen Gesetzesdekret 18/2012 beseitigt, dessen zweite Zusatzbestimmung ein endgültiges Kriterium in dieser Angelegenheit zu sein scheint und das wörtlich besagt, dass es "auf alle Eintragungen und Genehmigungen ab dem Inkrafttreten dieses Königlichen Gesetzesdekrets" anwendbar ist.

In Anbetracht dessen ist die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen der Ansicht, dass Hypothekenlöschungsurkunden als wertvolles Dokument zu betrachten sind und die entsprechenden Notariatsgebühren auf sie erhoben werden sollten.

"Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen unterstützt die Auslegung, dass die Löschung einer Hypothek eine Urkunde über den Betrag ist".

Wie stehen die Gerichte zu dieser Frage?

Entgegen der Auslegung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hatten mehrere Gerichte der streitigen Verwaltungsgerichtsbarkeit Gelegenheit, sich zu dieser Frage zu äußern, und zwar in einem solchen Ausmaß, dass diese Frage in zwei gerichtlichen Entscheidungen von keiner Geringeren als der Kammer III der streitigen Verwaltungsgerichtsbarkeit des Obersten Gerichtshofs in Urteilen vom 4. bzw. 18. Juni 2018 geklärt wurde, obwohl sie sich in diesem speziellen Fall nicht ausdrücklich auf den Notariatstarif, sondern auf den der Grundbuchführer bezog.

So vertritt der Oberste Gerichtshof in diesen Urteilen (z. B. STS 1032/2018 vom 18. Juli) die Auffassung, dass "gewöhnliche" Hypothekenlöschungen, d. h. solche, die nicht im Rahmen eines Bankenrestrukturierungsverfahrens erfolgen, der allgemeinen Regel unterliegen müssen, die den Grundbuchamtstarif regelt, d. h. dem Königlichen Erlass 1427/1989, der den Grundbuchamtstarif genehmigt, in der Erwägung, dass es sich bei den Bestimmungen des Königlichen Gesetzesdekrets 18/2012 und des darauf folgenden Gesetzes 8/2012 um außergewöhnliche und besondere Vorschriften handelt, die nur auf die Löschung von Hypotheken auf Darlehen anwendbar sind, die von Umstrukturierungsprozessen von Banken betroffen sind, d. h. von der Übertragung von Vermögenswerten zwischen Finanzinstituten, so dass alle anderen "gewöhnlichen" Hypothekenlöschungen, die sich nicht auf diese besondere Situation beziehen, nicht in ihren Anwendungsbereich fallen. Zu diesem Zweck legt die Kammer III Folgendes fest:

• Die zweite zusätzliche Bestimmung des Gesetzes 8/2012 vom 30. Oktober 2012 reagiert auf die Mäßigung der Notar- und Registergebühren, die bei der Übertragung von Finanz- oder Immobilienvermögen infolge von Umstrukturierungs- und Sanierungsmaßnahmen von Finanzinstituten anfallen.die in diesem Gesetz geregelt sind, wie in seiner Präambel ausdrücklich angekündigt und wie aus der Tatsache hervorgeht, dass dass nur in dieser Bestimmung auf solche Tarife Bezug genommen wird.
• In diesem Sinne ist die betreffende zusätzliche Bestimmung enthält keine allgemeine und dauerhafte Änderung des Königlichen Erlasses 1427/1989, der die Gebühren für die Registrierstellen festlegt, sondern nur das Kriterium der Anwendung oder, genauer gesagt, der Mäßigung bei der Anwendung der in den Artikeln 2.1 und 2.2 des Anhangs I allgemein festgelegten Gebühren, wenn sie die Sanierung und Umstrukturierung von Finanzinstituten betreffenEr bezieht sich nicht auf die Änderung bestimmter Artikel des Anhangs I des Königlichen Dekrets 1427/1989 , die in ihrer derzeitigen Fassung beibehalten werden, sondern sieht vielmehr eine spezifische und konkrete Form der Anwendung desselben aufgrund der im Rahmen des Gesetzes 8/2012 durchgeführten Sanierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen sowie als Ausnahme und Maßnahme zur Förderung und wirtschaftlichen Unterstützung ihrer Umsetzung vor.

Überträgt man dieses Argument auf den Notartarif, könnte man daher zu dem Schluss kommen, dass weder das Königliche Gesetzesdekret 18/2012 noch das nachfolgende Gesetz 8/2012, das als Sonderregelung angesehen wird, die allgemeine Regelung des Gesetzes 41/2007 und die Nummer 1 des Anhangs I des Notartarifs (nach dem Wortlaut des Königlichen Dekrets 1612/2011 vom 14. November) ändern, so dass die Löschung einer Hypothek als ein Dokument ohne Betrag zu betrachten ist und daher eine Gebühr von 30,05 € erhoben werden muss.

"Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass Hypothekenwiderrufe als Dokumente ohne Betrag in Rechnung gestellt werden müssen, es sei denn, der Kredit, den sie garantieren, entspricht einem Bankumstrukturierungsverfahren".

Wäre es sinnvoll, die Regel in Zukunft klarer zu formulieren?

Nachdem das gesamte bestehende Regelungspanorama und seine unterschiedlichen Auslegungen sowie die Position der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in dieser Angelegenheit dargelegt wurden, ist es angebracht, diesen Artikel mit einem globalen Verweis auf alles Analysierte sowie auf mögliche Vorschläge für Gesetzesänderungen, die die Angelegenheit verbessern könnten, abzuschließen.

Zunächst ist es meiner Meinung nach notwendig, darauf hinzuweisen, dass sowohl der Notar- als auch der Grundbuchamtstarif derzeit durch eine etwas veraltete Verordnung genehmigt werden, denn wir sollten uns daran erinnern, dass beide königlichen Dekrete 1989 genehmigt wurden, die vielleicht, trotz der teilweisen Änderungen, die sie erfahren haben, vollständig aktualisiert werden sollten, Vielleicht würde eine globale Analyse der Situation die Verabschiedung eines neuen, moderneren und vollständigeren Textes ermöglichen, der in der Lage wäre, Auslegungszweifel zu beseitigen, die sich aus den in verstreuten Rechtstexten enthaltenen Änderungen ergeben, wie es in der vorliegenden Analyse der Fall ist.

Dies vorausgeschickt und im Hinblick auf die spezifische Analyse der Art der Hypothekenlöschungsurkunde, d.h. ein Dokument mit oder ohne Betrag, muss darauf hingewiesen werden, dass die Hypothekenlöschungsurkunde nach Ansicht des unterzeichnenden Notars ein Dokument mit einem Betrag ist, da erstens der Wortlaut der zweiten Zusatzbestimmung dies eindeutig festlegt, indem er besagt, dass"diese Bestimmung gilt in Bezug auf alle ab dem Inkrafttreten dieses Königlichen Gesetzesdekrets vorgenommenen Eintragungen und genehmigten Handlungen.".

Ebenso scheint es aus wirtschaftlicher Sicht nicht sinnvoll zu sein, zu argumentieren, dass das Königliche Gesetzesdekret 18/2012 und das darauf folgende Gesetz 8/2012 eine Änderung der Betrachtung der Hypothekenlöschungsurkunde als Betragsdokument nur für solche Fälle einführen , die im Rahmen der Reorganisation von Vermögenswerten in Finanzinstituten stattfinden, denn wenn das allgemeine Ziel dieser Verordnung die Erleichterung und Senkung der Kosten dieser Vorgänge ist , macht es keinen Sinn, eine allgemeine Regelung eines Dokuments ohne Betrag (das billiger ist) durch eine Regelung eines Dokuments mit Betrag für Hypothekenlöschungen, die in diesen Vorgängen enthalten sind (die höhere Kosten verursachen), zu ändern.

Eine korrekte logisch-systematische Auslegung der Vorschrift führt meines Erachtens zu der Feststellung, dass die Regelung des Königlichen Gesetzesdekrets 18/2012 und des nachfolgenden Gesetzes 8/2012 eine Änderung der Gesetzgebungspolitik des Gesetzgebers darstellt, indem er sich in Abänderung des vorherigen Kriteriums dafür entscheidet, die Art der Hypothekenlöschung für alle Arten von Hypotheken zu ändern (und nicht nur für diejenigen, die im Rahmen dieser Bankenumstrukturierungen auftreten), denn das Gegenteil würde zu der absurden Annahme führen, dass eine "gewöhnliche" Hypothekenlöschung (z. B. einer Privatperson) billiger sein muss als eine von einem Finanzinstitut im Rahmen eines Umstrukturierungsverfahrens durchgeführte Löschung, während das Ziel dieser Vorschrift doch gerade darin besteht, die Umstrukturierung der Finanzinstitute zu erleichtern, was sicherlich nicht durch eine Verteuerung ihrer Tätigkeit erreicht wird.

Auf jeden Fall sollte der Gesetzgeber diese Rechtsunsicherheit unverzüglich beseitigen, indem er eine Verordnung erlässt, in der die für Hypothekenlöschungsurkunden geltende Gebührenregelung sowohl für den notariellen als auch für den Registerbereich uneingeschränkt festgelegt wird.

"Es ist wünschenswert, dass in Zukunft Vorschriften zur Klärung dieser Frage erlassen werden, um Auslegungszweifel zu vermeiden".

Wer trägt die Kosten für die Löschung der Hypothekenurkunde und deren Eintragung?

"Die Hypothekenlöschungsurkunde muss vom Eigentümer der Immobilie bezahlt werden, nicht von der Bank".

Zum Abschluss dieses Artikels möchte ich im Sinne einer Schlussfolgerung oder eines Dekalogs die zehn wichtigsten Aspekte zusammenfassen, die im Zusammenhang mit der Löschung einer Hypothekeneintragung zu beachten sind:

1. Wenn ich mein Hypothekendarlehen abbezahlt habe oder wenn ich ein Haus kaufe und der Verkäufer, der es mir verkauft, sein vorheriges Hypothekendarlehen kündigt, ist es meine Aufgabe, die Hypothek zu kündigen.
2. Die Löschung der Hypothek erfolgt durch eine öffentliche Urkunde, die von einem Notar zu beglaubigen ist.
3. Die Urkunde über die Löschung der Hypothek muss zum Grundbuchamt gebracht werden, damit wir die Löschung im Register erwirken können.
4. Die Hypothekenlöschungsurkunde wird von einem Vertreter unserer Bank unterzeichnet, der in der Urkunde feststellt, dass das gesicherte Darlehen bereits abbezahlt ist, und damit der Löschung der Sicherheit zustimmt.
5. Die Erteilung des Hypothekenlöschungsbescheids ist mit Kosten verbunden, die durch eine Reihe verschiedener Vorschriften bestimmt werden, deren Einzelheiten Sie in diesem Artikel nachlesen können.
6. Im Rahmen des Notariatstarifs ist es vernünftig zu verstehen, dass die Löschung einer Hypothek ein Dokument von Wert ist, so dass der Notar sie als solches in Rechnung stellen muss.
7. Es gibt jedoch eine Auslegungsströmung, die davon ausgeht, dass Hypothekenkündigungen Dokumente ohne Betrag sind, so dass ihre Kosten 30,05 € betragen würden.
8. Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vertritt die Auffassung, dass es sich bei Hypothekenlöschungen in jedem Fall um Urkunden mit Wertcharakter handelt, und zwar nach ständiger Rechtsprechung.
9. Die Verwaltungsgerichte sind jedoch der Ansicht, dass Hypothekenlöschungen Urkunden ohne Betrag sind, es sei denn, es handelt sich um Darlehen, die von einer Bankumstrukturierung betroffen sind; in diesem Fall wären sie Urkunden mit Betrag.
10. Die derzeitigen Vorschriften über die Kosten für die Stornierung von Hypotheken sind unklar, so dass regulatorische Änderungen zur Klärung dieser Frage wünschenswert wären.