Warum muss ich 10 Tage warten, bis ich meine Hypothek unterschreiben kann? Und in Katalonien, warum sind es 14 Tage?

Seit einigen Jahren hat der Gesetzgeber im Rahmen des Hypothekensektors zum Schutz der schwächeren Vertragspartei, d.h. des Hypothekenschuldners, eine Reihe von Vorschriften erlassen, die darauf abzielen, seine Rechtsposition zu schützen und zu stärken, die Transparenz von Immobilienkreditverträgen zu gewährleisten und, kurz gesagt, den Schuldnern zu helfen, beim Abschluss ihrer Hypothekendarlehen ihren Willen in vollem Bewusstsein, wohlüberlegt und in Kenntnis der Sachlage zu gestalten.

Wie wir noch sehen werden, müssen in bestimmten Gebieten wie Katalonien jedoch auch andere autonome Vorschriften berücksichtigt werden, die ebenfalls Verpflichtungen, Aufgaben und Aspekte vorschreiben, die im Rahmen des Hypothekenvertrags zu berücksichtigen sind, insbesondere bei einem für die Parteien so sensiblen Aspekt wie den Fristen, die für die Formalisierung des geplanten Darlehensgeschäfts einzuhalten sind.

In diesem kurzen Artikel werden wir also versuchen, mit Hilfe meines traditionellen Frage-Antwort-Systems auf didaktisch einfache Weise Licht in diese Angelegenheit zu bringen, damit jeder katalanische Schuldner, der die Aufnahme eines Hypothekendarlehens in Erwägung zieht, aus erster Hand erfährt, welche Fristen oder Termine zu beachten sind, um ein Hypothekendarlehen aufnehmen zu können.

Was ist das Gesetz 5/2019, das die Kreditverträge für Immobilien regelt?

In diesem Bereich des Vertragsabschlusses gibt es bekanntlich zwei Vertragsparteien mit sehr unterschiedlichem Wissen und unterschiedlicher Verhandlungsmacht, d.h:

• In der Regel handelt es sich bei Hypothekengläubigern um große Finanzinstitute mit Vermögenswerten und Eigenkapital in Milliardenhöhe und mit Fachleuten (Wirtschaftswissenschaftlern, Versicherungsmathematikern, Rechtsanwälten usw.), deren Aufgabe es ist, den Erfolg dieser Finanzunternehmen zu sichern, indem sie die Vertragsbedingungen durchsetzen, die den Interessen ihrer Bank am besten entsprechen.
• Als Hypothekenschuldner, Verbraucher, Familien, Einzelpersonen, die häufig nicht über das Wissen, die Fähigkeit oder die Verhandlungsstärke verfügen, um angemessene und ausgewogene Bedingungen in ihren Hypothekarkreditverträgen zu fordern.

Da sich der Gesetzgeber dieser Realität bewusst ist, zielt das Gesetz 5/2019 darauf ab, ein Schutzsystem für Verbraucher zu schaffen, die den Status von Kreditnehmern im Rahmen eines Kredits für den Erwerb einer Wohnung haben, und regelt so unterschiedliche Aspekte wie:

• Grundsätze, von denen sich Hypothekengeber bei der Kreditvergabe für den Hauskauf leiten lassen sollten, wie Ehrlichkeit, Unparteilichkeit, Professionalität und Transparenz.
• Die grundlegenden Informationen, die in der Werbung für Hypothekarkredite enthalten sein müssen.
• Die Transparenzverpflichtungen, denen Hypothekarkreditverträge entsprechen müssen.
• Die allgemeinen Informationen und aussagekräftigen vorvertraglichen Unterlagen, die jede Bank einem künftigen Schuldner zu Beginn der Vorbereitung des Kreditgeschäfts zur Verfügung stellen muss.
• Schulungsanforderungen für Bankmitarbeiter, die Hypothekarkredite vertreiben.
• Begrenzung der Verkaufspraktiken der Banken (z. B. so genannte verbundene/kombinierte Verkäufe) sowie der Gebühren, die sie von ihren Schuldnern für verschiedene Konzepte verlangen können (z. B. bei vorzeitiger Rückzahlung, Novation usw.).
• Grenzen und Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit das Finanzinstitut die vorzeitige Fälligkeit der Verbindlichkeit erklären kann.
• Rechtliche, berufliche und qualifikatorische Anforderungen an Personen oder Unternehmen, die in diesem Beschaffungsbereich tätig sind.
• Eine Sanktionsregelung, die es ermöglicht, diejenigen Betreiber zu bestrafen, die all diese durch das Gesetz 5/2019 auferlegten Verpflichtungen nicht einhalten.

Wann gilt das Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge?

• Der Schuldner ist eine natürliche Person und der Gläubiger eine (natürliche oder juristische) Person, die gewerbsmäßig die Tätigkeit des Geldverleihs ausübt.
• Das aufzunehmende Darlehen ist durch ein dingliches Pfandrecht gesichert.
• Zweck des Kredits ist der Erwerb oder die Beibehaltung von Eigentumsrechten an Wohnimmobilien (oder an Grundstücken oder Immobilien, die gebaut werden oder werden sollen).

Bei den meisten Immobilientransaktionen, bei denen der Käufer der Immobilie eine Privatperson ist, die den Kauf mit einem von ihrer Bank gewährten Hypothekarkredit finanziert, gelten also alle Bestimmungen dieses Immobilienkreditgesetzes, so dass der gesamte Vertragsprozess den Anforderungen und Auflagen des Gesetzes 5/2019 entsprechen muss.

Welche Fristen müssen nach dem Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen beachtet werden?

• Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), ein Dokument, das die wichtigsten Elemente des künftigen Vertrags enthält, wie z. B. die Identität der Vertragsparteien, den aufgenommenen Betrag, die Kreditlaufzeit, den anwendbaren Zinssatz, die Anzahl der Rückzahlungsraten, ihre Häufigkeit, ihre Höhe, die Kosten der Operation (mit Angaben sowohl zum zurückzuzahlenden Gesamtbetrag als auch zum effektiven Jahreszins), ein Beispiel für eine illustrative Rückzahlungstabelle und die in diesem Zusammenhang vereinbarten Kosten und Gebühren.
• Das standardisierte Warnblatt (oder FIAE), ein Dokument, in dem die Bank den zukünftigen Schuldner über die wichtigsten Klauseln oder Elemente des Vertrags informieren muss, insbesondere über die Referenzindizes, die zur Festlegung des anwendbaren Zinssatzes verwendet werden (im Falle von Darlehen mit variablem Zinssatz), das Vorhandensein einer "Floor-Klausel", die Möglichkeit der vorzeitigen Fälligkeit des Geschäfts im Falle der Nichtzahlung und die Folgen und Kosten, die in einem solchen Fall entstehen würden, die Einzelheiten und die Verteilung der mit der Gewährung des Kredits verbundenen Kosten und vieles mehr.
• Im Falle eines variabel verzinsten Kredits ein gesondertes Dokument, in dem die vom Kreditnehmer bei unterschiedlichen Zinssätzen zu zahlenden periodischen Raten besonders ausgewiesen sind.
• Eine Kopie des Vertragsentwurfs.
• Ein Dokument mit klaren und wahrheitsgemäßen Angaben zu den Kosten des Kreditgebers und des Kreditnehmers. 

Wenn diese Frist von zehn Kalendertagen verstrichen ist und die Bescheinigung über die materielle Transparenz genehmigt wurde, kann man einen Tag später erneut zum Notar gehen, um den Kaufvertrag und das Hypothekendarlehen zu beurkunden.

Wie werden diese Fristen in der Praxis berechnet?

In der Praxis sollte die Berechnung dieses Zeitraums von zehn Kalendertagen wie folgt vorgenommen werden:

• SCHRITT 1: Der potenzielle Hypothekenschuldner geht zu seiner Bankfiliale und unterzeichnet alle vorvertraglichen Unterlagen für seine Transaktion (FEIN, FIAE usw.).
• SCHRITT 2: Sobald dies geschehen ist, sendet die Bank, wenn sie sorgfältig ist, noch am selben Tag all diese Unterlagen an den Notar, der für die Formalisierung des Kredits ausgewählt wurde, und zwar über eine Telematikplattform, die zwischen Notaren und Finanzinstituten besteht.
• SCHRITT 3: Sobald der Notar alle Unterlagen vollständig und korrekt auf der Telematikplattform erhalten hat, beginnen ab dem folgenden Tag die zehn Kalendertage zu laufen.
• SCHRITT 4: Nach Ablauf dieser 10 Kalendertage und der zwischenzeitlich erfolgten Formalisierung des so genannten materiellen Transparenzgesetzes können der Kaufvertrag und das Hypothekendarlehen unterzeichnet werden.

Was ist das Hauptproblem oder der Hauptfehler in der Praxis bei der Berechnung von Fristen?

Aus der Sicht des Kunden oder Verbrauchers ist es leicht vorstellbar, dass die Frist von 10 Kalendertagen ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, an dem der Kunde der Bank alle vorvertraglichen Unterlagen mit den Bedingungen seines künftigen Hypothekendarlehens unterzeichnet übergibt/zurückgibt. Dieser Ansatz ist sehr sinnvoll. In Wirklichkeit würde die Frist in diesem Fall aber noch nicht einmal zu laufen beginnen.

Der Schlüssel für den Beginn der Berechnung der 10 Kalendertage liegt darin, dass der vom potenziellen Kreditnehmer gewählte Notar diese unterzeichneten vorvertraglichen Unterlagen von der betreffenden Bank erhält. Und auch mit einer Reihe von Anforderungen:

• Die Einreichung muss über eine spezielle Telematikplattform erfolgen, die für diesen Zweck gesetzlich zugelassen ist. Das bedeutet, dass die Übermittlung der Unterlagen auf anderem Wege (E-Mail, Telefon usw.) nicht ausreicht, um die Berechnung der Frist in Gang zu setzen.
• Alle Unterlagen müssen vollständig und inhaltlich korrekt eingereicht werden. Sind die Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft, so beginnt die Frist erst zu laufen, wenn die unterzeichneten vorvertraglichen Unterlagen vollständig oder berichtigt wieder vorgelegt werden.

Kann auf diese Fristen verzichtet werden?

Welche Besonderheiten sind im Fall Kataloniens zu berücksichtigen?

Bei in Katalonien abgeschlossenen Geschäften ist neben diesen staatlichen Vorschriften und den darin festgelegten Fristen ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, da Katalonien bekanntlich über ein eigenes Zivilrecht verfügt, das in diesem speziellen Fall ebenfalls Bestimmungen enthält, die im Rahmen von Hypothekenverträgen beachtet und angewendet werden müssen.

Wie wir sehen, ist die katalanische Verordnung in Bezug auf die Fristen anspruchsvoller, da sie festlegt, dass zwischen der Übergabe der vorvertraglichen Unterlagen für das Geschäft durch die Bank und der Unterzeichnung des Hypothekendarlehens vierzehn Tage (und nicht zehn wie in der staatlichen Verordnung) vergehen müssen.

Ist es nach katalanischem Recht möglich, auf die Anwendung dieser 14-tägigen Frist zu verzichten?

Die Generaldirektion für Recht und juristische Personen, eine dem Justizministerium der Generalitat von Katalonien unterstellte Einrichtung, die für die Entscheidung über staatliche Rechtsbehelfe gegen negative Bescheide der Grundbuchämter zuständig ist, die auf der Anwendung des katalanischen Zivilrechts beruhen, hat nämlich die Möglichkeit eingeräumt, dass die Parteien, wenn sie ausdrücklich zustimmen, auf die Anwendung dieser Frist von vierzehn Kalendertagen verzichten und somit die in den staatlichen Vorschriften festgelegte kürzere Frist von zehn Tagen in Anspruch nehmen können.

Wenn also die vierzehntägige Frist für den Käufer/Schuldner aus zeitlichen Gründen oder aus Gründen der Eile bei der Formalisierung des Geschäfts (z. B. wenn die in einem Anzahlungsvertrag vereinbarte Frist für die Formalisierung des Kaufs abläuft, im Falle einer Reise einer der Parteien usw.) ein Problem darstellt, kann sie, sofern dies mit seiner Bank vereinbart wurde, aufgehoben werden, wobei dann die in den bereits analysierten staatlichen Vorschriften vorgesehene zehntägige Frist gelten würde. 

Wie wird diese Verzichtserklärung in der Urkunde festgehalten, die ausgefertigt wird?

In unserem Notariat wird der Verzicht auf die vierzehntägige Frist der katalanischen Vorschriften mit einem Vermerk / einer Verwarnung mit folgendem Inhalt vermerkt:

<ejemplo>De conformidad con lo previsto por la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de fecha 12 de julio de 2.017, los comparecientes renuncian expresa y explícitamente a agotar el plazo establecido en el artículo 262.4 del Código de Consumo de Cataluña, con el consentimiento expreso de la entidad acreedora, por darse la siguiente circunstancia especial que obliga al otorgamiento antes de plazo (aquí, si se quiere, se puede especificar el motivo concreto), manifestando expresamente que se ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista, y manifestando asimismo comprender todos los aspectos jurídicos y económicos de la operación, que yo el Notario he advertido y que les informo, prestando su conformidad al mismo.<ejemplo>

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel dazu beiträgt, den Bürgern die Besonderheiten der katalanischen Vorschriften über die Fristen für die Formalisierung von Hypothekengeschäften mit Verbrauchern näher zu bringen, steht Ihnen das Team des Notariats Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei allem zu helfen, was Sie im Zusammenhang mit der Formalisierung Ihrer notariellen Geschäfte benötigen.