Praktischer Leitfaden: Referenzwert - was ist das und wofür ist er gut?

Seit dem Inkrafttreten des "Referenzwerts" zu Beginn des Jahres 2022 ist diese Frage eine derjenigen, die die meisten Zweifel und Anfragen von Interessenten hervorruft, die in mein Notariat kommen, um den Kauf, den Verkauf, die Schenkung oder die Annahme der Erbschaft einer Immobilie zu formalisieren. 

Vor diesem Hintergrund ist es sicherlich für viele interessant, mehr darüber zu erfahren, was diese Zahl ist, wofür sie verwendet wird und wie sie bei Immobilienkäufen und -verkäufen (auch bei Schenkungen oder der Annahme von Erbschaften mit Immobilien) zu berücksichtigen ist. Zu diesem Zweck finden Sie im Folgenden einen kurzen informativen Artikel zu diesem Thema, in dem ich mein traditionelles Frage-Antwort-System verwende.

Was ist der Referenzwert?

Der so genannte"Referenzwert" ist im Großen und Ganzen ein vom Gesetzgeber im Jahr 2022 in die Steuervorschriften eingeführtes Instrument, mit dem die Steuerverwaltung einer Immobilie für Steuerzwecke einen ungefähren Wert zuweist, um letztlich Steuerbetrug zu bekämpfen und sicherzustellen, dass bei der Übertragung einer Immobilie der Betrag, für den Steuern gezahlt werden, dem tatsächlichen Wert oder Marktwert der Immobilie entspricht.

Dieser"Referenzwert" bedeutet also, dass die Steuerverwaltung zur Berechnung des"Steuerwerts" einer Immobilie die Preise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend analysiert, die Gegenstand einer notariell beurkundeten Übertragung waren, um den ungefähren Wert der fraglichen Immobilie zu extrapolieren und diesen Wert dank dieser Berechnung als Referenzwert für die Bestimmung der Besteuerung der Transaktion zu verwenden.

Welche Norm führt diesen Referenzwert ein und regelt ihn?

Im Wesentlichen und in sehr zusammengefasster Form kann man sagen, dass diese Reform die Regeln für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage ändert:

Ab 2022 muss also jede Person, die mit einem Immobiliengeschäft konfrontiert ist, das diesen Steuern unterliegt (Verkauf, Schenkung, Annahme einer Erbschaft), dieses Konzept des Referenzwerts berücksichtigen, um die Höhe der zu zahlenden Steuer korrekt berechnen und bestimmen zu können.

Wie wird der Referenzwert berechnet?

So werden im Kataster (einem vom Finanzministerium abhängigen Verwaltungsregister, in dem alle Immobilien eingetragen sind) neben den physischen und rechtlichen Merkmalen einer Immobilie auch ihre Lage, Fläche, Gebäude usw. erfasst, Von nun an wird auch der"Referenzwert" erfasst, d.h. eine wirtschaftliche Bewertung der Immobilie auf der Grundlage einer "Analyse der von öffentlichen Notaren bei Immobilienverkäufen und -käufen mitgeteilten Preise" (d.h., grob gesagt, der "Wert", den der Fiskus auf der Grundlage "ähnlicher", in den Notariaten beurkundeter Transaktionen nahe gelegener Immobilien für die Immobilie annimmt).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>

Welchen Einfluss hat der Referenzwert auf die steuerliche Berechnung der Transaktion?

Wie bereits erwähnt, ist der "Referenzwert" der "Steuerwert", den die Steuerbehörden für eine Immobilie ansetzen, und der bei der Berechnung der Steuern für die Transaktion berücksichtigt werden muss (siehe unten).

Auf dieser Grundlage muss bei einer Transaktion, die der ITP oder ISD unterliegt (z. B. Verkauf, Schenkung, Erbschaft usw.), zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage der Transaktion (d. h. des Wertes, auf den die zu zahlende Steuer berechnet wird) der"Marktwert" herangezogen werden, d. h."der wahrscheinlichste Preis, zu dem eine Immobilie zwischen unabhängigen Parteien frei von Belastungen verkauft werden könnte". 

Um diesen Marktwert zu berechnen, sieht die neue Vorschrift im speziellen Fall von Grundstücken vor, dass für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage die Bemessungsgrundlage berücksichtigt werden muss:

• Oder zum"Referenzwert", der in der Verordnung über das Liegenschaftskataster vorgesehen ist, zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer.
• Ist der Verkaufspreis bzw. der angegebene Wert höher als dieser"Referenzwert", entspricht die Bemessungsgrundlage der Steuer diesem Verkaufspreis bzw. dem angegebenen Wert.

Ausgehend von den obigen Ausführungen sollte ein Steuerpflichtiger, der mit einem der Grunderwerbsteuer (z. B. Kauf oder Verkauf) oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer (z. B. Annahme einer Erbschaft oder Schenkung) unterliegenden Vorgang konfrontiert ist, zur Berechnung der zu zahlenden Steuer wie folgt vorgehen:

• Zunächst müssen Sie die angegebene Website des Katasteramtes besuchen und den "Referenzwert" Ihrer Immobilie herausfinden.
• Zweitens ist der ermittelte Wert mit dem tatsächlichen Transaktionspreis zu vergleichen, so dass der Wert der Transaktion mit dem tatsächlichen Preis der Transaktion verglichen werden kann:
• ~Liegt dertatsächliche Wert des Umsatzes über dem "Referenzwert", so ist dies der steuerpflichtige Wert des Umsatzes.
• ~Liegt der tatsächliche Wert des Umsatzes unter dem "Referenzwert", so entspricht die Bemessungsgrundlage der Steuer diesem "Referenzwert".

Ist es möglich, ein praktisches Beispiel zur Veranschaulichung zu geben?

Wie in vielen Situationen des Lebens ist es nämlich viel einfacher, ein bestimmtes Thema zu verstehen, wenn wir es auf einen praktischen Fall anwenden, als wenn wir es von einem theoretischen Standpunkt aus analysieren, also kommen wir zur Sache.

Als Beispiel wird die folgende Immobilientransaktion betrachtet:

Was geschieht mit Eigenschaften, die keinen Referenzwert haben?

Im Falle von Immobilien, denen kein Referenzwert zugewiesen wurde, muss der Steuerpflichtige die Steuer zum Marktwert der Immobilie zahlen, d.h. zum Preis, der beim Verkauf angegeben wurde. Sollte die Steuerverwaltung jedoch mit dem angegebenen Betrag nicht einverstanden sein (weil sie der Meinung ist, dass er unter dem tatsächlichen Wert oder dem Marktwert der Immobilie liegt), kann sie ein Wertprüfungsverfahren einleiten (d.h. ein Verwaltungsverfahren, um zu überprüfen, ob der angegebene Wert dem tatsächlichen Wert oder dem Marktwert der Immobilie entspricht oder nicht), und zwar auf der Grundlage einer der in den Steuervorschriften vorgesehenen Methoden (siehe Artikel 57 des Allgemeinen Steuergesetzes), ein Verwaltungsverfahren, um zu überprüfen, ob der angegebene Wert dem tatsächlichen Wert oder dem Marktwert der Immobilie entspricht, und zwar auf der Grundlage einer der in den Steuervorschriften vorgesehenen Methoden (siehe Artikel 57 des Allgemeinen Steuergesetzes).

Was kann ich tun, wenn ich mit dem Referenzwert der Immobilie, die ich kaufe, nicht einverstanden bin?

Falls der anzuwendende Marktwert der Referenzwert ist (da er höher ist als der Verkaufspreis) und der Steuerpflichtige damit nicht einverstanden ist, da er der Meinung ist, dass der Marktwert der Immobilie in seinem speziellen Fall niedriger ist als der Referenzwert, sollte er die Steuer zu diesem Referenzwert zahlen und dann eine Korrektur der Selbstveranlagung und eine Rückerstattung der zu Unrecht erzielten Einkünfte beantragen, um seine Rechte und Interessen angemessen zu schützen.

Um die Unrichtigkeit dieses Referenzwerts nachzuweisen, benötigt der Immobilieneigentümer höchstwahrscheinlich ein unabhängiges Gutachten zur Bewertung der Immobilie sowie die Unterstützung eines Rechtsanwalts oder Steuerexperten auf diesem Gebiet, der den Einspruch oder die Berichtigung, die bei der Steuerverwaltung eingereicht wird, oder gegebenenfalls den strittigen Verwaltungseinspruch, der eingereicht wird, angemessen verwalten kann.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre Zweifel über den Referenzwert ausgeräumt hat, steht Ihnen das Team des Notariats Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei der Formalisierung Ihrer Immobilientransaktionen zu helfen.