Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 27. September 2024 (BOGC vom 7. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem der Eigentümer eines Stellplatzes in einer Gemeinschaftsgarage (d. h. in einer horizontalen Eigentumsordnung) versucht hat, die Beschreibung seines Stellplatzes einseitig zu ändern, um die ausschließliche Nutzung eines bestimmten Anbaus oder Platzes in der Gemeinschaftsgarage zu beanspruchen, wobei er sich auf einen angeblichen Schreibfehler in den Urkunden über die Eintragung der horizontalen Eigentumsordnung und den Kauf und Verkauf stützte.

Wie nicht anders zu erwarten (wie im Fall der Entscheidung der Generaldirektion), stellt der Kanzler fest, dass dies nicht möglich ist, da die Berichtigung des Registereintrags und die Anerkennung des Rechts eines bestimmten Platzes auf die private Nutzung eines gemeinsamen Raumes im Wesentlichen einen Verfügungsakt (zur Zuweisung der ausschließlichen Nutzung) innerhalb einer Gemeinschaft voraussetzt, für den die einstimmige Zustimmung der übrigen Miteigentümer der besagten Gemeinschaft erforderlich ist, wie dies ausdrücklich in Artikel 552-7.6 des CCC festgelegt ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 2. Oktober 2024 (BOGC vom 11. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um den Versuch geht, einen Gerichtsbeschluss einzutragen, der die Eintragung der Nutzung des Familienheims (das zu 50 % den beiden Ex-Ehegatten gehört) anordnet, das in einem Scheidungsurteil den gemeinsamen minderjährigen Kindern der Ehe und dem Ex-Ehegatten, dem ihre Vormundschaft zusteht, zugesprochen wurde.

Dies wird zunächst vom Grundbuchamt abgelehnt und von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass die Zuweisung der Nutzung der Wohnung gemäß Art. 233-20 CCCat zeitlich begrenzt sein muss, so dass in dem beschlossenen Beschluss die zeitliche Dauer dieser Zuweisung klar angegeben werden muss, damit sie korrekt im Grundbuch eingetragen werden kann.

Am 9. Oktober letzten Jahres wurde es veröffentlicht (HIER) der Bericht des Beschwerdedienstes der Banco de España für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht, in dem die Bankenaufsicht alle von Bankkunden gegen ihre Institute eingereichten Beschwerden sowie die von der Aufsichtsbehörde in den konfliktträchtigsten Fällen angewandten Lösungskriterien zusammenstellt - ein sehr interessantes Dokument, um die Zweifel der Kunden an der Herkunft von Gebühren, Zinsen, Strafen usw. in ihren Beziehungen zu ihrer Bank auszuräumen.

Interessante Neuerungen wie z.B. im Bereich der Null-Bilanz-Bescheinigungen bei der Löschung der Hypothek (wo kein einfacher Vermerk erforderlich ist), im Bereich der Unterhaltsgebühren bei der Vererbung (wo eine ungerechtfertigte Erhöhung der Gebühren nicht akzeptabel ist) oder bei der notwendigen Transparenz in Bezug auf das Tilgungssystem von Hypothekendarlehen.

Beigefügt (HIER) den von der katalanischen Regierung gebilligten Text zur Änderung des autonomen Zivilgesetzbuches in Bezug auf die Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen.

Der Text, der sich auf das New Yorker Übereinkommen stützt, setzt sich nachdrücklich für die Autonomie von Menschen mit Behinderungen ein und geht vom alten Modell der Willenssubstitution (Entmündigung) zu einem Modell über, das auf der Begleitung durch informelle oder formelle Einrichtungen wie Assistenz oder präventive Unterstützung (Vorsorgevollmachten) beruht, d.h. Bereiche, in denen Notare eine sehr aktive Rolle beim Schutz von Menschen mit Behinderungen spielen können.

In jedem Fall muss das entsprechende parlamentarische Verfahren abgewartet werden, damit der Text in Kraft treten kann.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem die Eigentümer einer Immobilie ein Hypothekendarlehen auf ihre Immobilie in Höhe von mehr als 500.000 Euro (mit einer Laufzeit von 6 Monaten) formalisieren und gleichzeitig dem Gläubiger eine Vollmacht erteilen, die Immobilie zu verkaufen, den Preis zu kassieren (und damit die Schuld im Falle der Nichtzahlung zurückzuzahlen) und die Garantien zu annullieren. Nach einer gewissen Zeit macht der Bevollmächtigte schließlich von der Vollmacht Gebrauch und verkauft die Immobilie vor einem Notar, um die unbezahlte Restschuld einzutreiben.

Nachdem dieser Kaufvertrag zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde er vom Kanzler negativ beurteilt, im Wesentlichen mit der Begründung, dass dieses Verfahren gegen das allgemeine Verbot des Kommissionsvertrags (Art. 1.859 und 1.884 Cc) verstoße, ein Kriterium, das von der Generaldirektion in ihrer Entscheidung bestätigt wurde.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in der ein interessanter Fall analysiert wird, in dem der Eigentümer (der nicht der Bauträger ist, da dieser es bereits verkauft hat) eines Grundstücks, das der horizontalen Eigentumsregelung unterliegt, einen Teil desselben einseitig abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, einseitig einen Teil desselben abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, und sich dabei auf eine Klausel in der Satzung des Stammgrundstücks stützt, die besagt, dass "der Träger der horizontalen Teilung sich das Recht vorbehält, die Geschäftsräume im Erdgeschoss nach eigenem Ermessen aufzuteilen".

Als diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte die Standesbeamtin die Eintragung, da sie davon ausging, dass die Klausel in der Satzung nur den Bauträger zu dieser einseitigen Absonderung (d.h. ohne die entsprechende Zustimmung der entsprechenden Versammlung) ermächtigt, nicht aber die späteren Eigentümer der Immobilie. Dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass es sich um eine Ausnahme von der allgemeinen Regel handelt, die in den Rechtsvorschriften zur Regelung des horizontalen Eigentums vorgesehen ist, und als solche restriktiv ausgelegt werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem ein Fall eines zur Eintragung vorgelegten Hypothekendarlehens (mit Bürgen) analysiert wird, bei dem der Notar bei der Bezugnahme auf die vorherige LCI-Urkunde und deren Inhalt und Ergebnis nicht ausdrücklich erwähnt, dass die Darlehensnehmer- und Bürgenparteien die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 9. März vorgesehene Beratung erhalten haben, nicht ausdrücklich erwähnt wird, dass der Kreditnehmer und die bürgende Partei die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März vorgesehene Beratung erhalten haben und dass auch die bürgende Partei die in der LCCI festgelegten Unterlagen rechtzeitig erhalten hat.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung aus diesem Grund ab, und die Generaldirektion bestätigt den Mangel, so dass man abschließend sagen kann, dass man bei allen Hypothekendarlehen bei der Eintragung der AVB-Urkunde äußerst vorsichtig sein und alle vom AVB geforderten Anforderungen erfüllen muss, insbesondere in den Fällen, in denen außer den Hypothekenschuldnern noch Dritte (wie in diesem Fall die Bürgen) an dem Vorgang beteiligt sind.

Beigefügt (HIER) Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 24. Oktober 2024, in dem der Gerichtshof in Beantwortung eines Vorabentscheidungsersuchens feststellt, dass eine natürliche Person, die mit einer Bankfinanzierung (Hypothekendarlehen) eine Wohnimmobilie erwirbt, um diese entgeltlich zu vermieten, nach dem auf den Fall anwendbaren EU-Recht (das sich in jedem Mitgliedstaat widerspiegelt) den Status eines Verbrauchers haben sollte, sofern es sich nicht um eine berufliche Tätigkeit dieser Person handelt.

Aufgrund dieser Verbrauchereigenschaft gelten die Verbraucherschutzvorschriften für Hypothekarkreditverträge (d. h. im spanischen Fall die AVB). Dies ist bei der Prüfung einer Transaktion dieser Art zu berücksichtigen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen interessanten Fall analysiert, in dem der Grundbuchbeamte sich weigert, eine Eintragungsurkunde auszustellen, in der der vom derzeitigen Eintragungspflichtigen gezahlte Kaufpreis aufgeführt ist.

Im vorliegenden Fall beantragt eine Person die Ausstellung der genannten Bescheinigung unter Angabe des im Registereintrag genannten Kaufpreises, wobei sie geltend macht, dass sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Hinterlegungsvertrag abgeschlossen hat und beabsichtigt, in Bezug auf diesen Klage zu erheben (Verletzung der Hälfte des angemessenen Preises gemäß Art. 621-45 CCCat und unlauterer Vorteil gemäß Art. 621-46 CCCat), wofür sie die Kenntnis dieses Kaufpreises benötigt. Die Klägerin legt zum Nachweis ihres berechtigten Interesses eine Kopie des Hinterlegungsvertrags und eine Prozessvollmacht für die Erhebung der genannten Klage vor.

Die Generaldirektion, die die Weigerung des Kanzlers aufhebt, hält das berechtigte Interesse an der Bekanntgabe des Verkaufspreises für hinreichend dargelegt, da dieser ein Schlüsselelement für die Durchführbarkeit der Klage sei.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion daran erinnert, dass es beim Erwerb einer Immobilie durch ausländische Verheiratete nicht darauf ankommt, den konkreten Güterstand zu bestimmen, sondern dessen rechtlichen oder konventionellen Charakter, ohne dass der Standesbeamte diesbezüglich eine weitere Spezifizierung verlangen kann (d.h. es gilt die einfache klassische Formulierung "verheiratet nach dem gesetzlichen Güterstand ihrer Nationalität").

Natürlich muss zum Zeitpunkt der (freiwilligen oder zwangsweisen) Veräußerung das jeweils anwendbare ausländische Recht berücksichtigt werden, um die Bedingungen einer solchen Veräußerung zu beurteilen.

Im Rahmen der Zusammenarbeit zwischen dem Generalrat der Notare und der Generaldirektion für Katasterwesen wurde die von der Generaldirektion für Katasterwesen erstellte Katasterbescheinigung über den Referenzwert auf der SIGNO-Plattform verfügbar gemacht. Bei der Beantragung von Bescheinigungen für eine Immobilie über den Immobilienbearbeitungsdienst in SIGNO wird es möglich sein, sowohl auf die neue Katasterbescheinigung des Referenzwerts als auch auf die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung zuzugreifen, die zuvor verfügbar war.

Gemäß § 202 der Notariatsordnung (über Zustellungsurkunden) gilt: "Ist der Notar nicht in der Lage, die Zustellungsurkunde zuzustellen, muss er sie dem Notar per Einschreiben mit Rückscheinwie festgelegt in Königlicher Erlass 1829/1999vom 3. Dezember 1999, oder durch ein anderes Verfahren, das einen zuverlässigen Zustellungsnachweis ermöglicht". In diesem Königlichen Erlass wurde bisher festgelegt, dass Einschreibedienste durch den Universalpostdienst erbracht werden müssen (d. h. nur durch das öffentliche Unternehmen"Correos" und nicht durch andere private Anbieter).

Kürzlich ist das Königliche Dekret 437/2024 in Kraft getreten, das das Königliche Dekret 1829/1999 aufhebt, wodurch eine Rechtslücke entstanden ist, die es zu schließen gilt, da die neue Verordnung diesbezüglich nichts ausdrücklich festlegt.

In Anbetracht dessen und in Anwendung von Art. 22.4 des Gesetzes 43/2010 wird davon ausgegangen, dass bei dieser Art von Zustellungsakten die Übermittlung weiterhin per Einschreiben mit Rückschein durch den öffentlichen Postdienst erfolgen sollte, da dies die einzige Möglichkeit ist, die Tatsache der Ausführung, Zustellung oder Verweigerung zuverlässig zu bestätigen.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 5861/2024 vom 17. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um den Abschluss eines Kaufvertrags für ein Haus im Wert von 582.000 Euro geht, bei dem der zukünftige Käufer dem Verkäufer 40.000 Euro als Bußgeld hinterlegt, obwohl die Möglichkeit des Rücktritts durch den Käufer gemäß Art. 621-49 CCCat vereinbart wurde.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Art. 621-49 CCCat (Finanzierung durch einen Dritten) bestimmt: "Sieht der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Preises durch ein Kreditinstitut vor, so kann der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde, vom Vertrag zurücktreten, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist den Nachweis erbringt, dass das benannte Institut sich weigert, die Finanzierung zu gewähren oder den Forderungsübergang des Käufers in die auf der Immobilie lastende Hypothek zu akzeptieren, es sei denn, die Weigerung ist auf ein Verschulden des Käufers zurückzuführen".

In dem untersuchten Fall erhält der Käufer von zwei verschiedenen Banken keine Finanzierung und beantragt deshalb den im Vertrag über die Zahlung einer Anzahlung vereinbarten Rücktritt, was vom Verkäufer nicht akzeptiert wird, der behauptet, dass die Verweigerung der besagten Finanzierung auf die Nachlässigkeit des Käufers zurückzuführen ist, der die Finanzierung der Immobilie , die Gegenstand dieses Rechtsstreits ist, ohne die erforderliche Rückzahlungsfähigkeit beantragt hat .

In Anbetracht der Umstände des Falles gibt der Oberste Gerichtshof dem Käufer, der vom Vertrag zurückgetreten ist, Recht und löst damit zwei interessante Fragen:

1. Dass es für die Anwendung von Art. 621-49 CCCat nicht notwendig ist, ein Finanzinstitut zu benennen, das die Finanzierung gewähren soll (ein oder mehrere Finanzinstitute nach Wahl des Käufers können verwendet werden, ohne dass diese vorher benannt werden müssen, damit der Rücktrittsgrund im Falle der Ablehnung der Finanzierung angewendet werden kann).
2. Der Rücktritt gilt nicht für den Käufer, der fahrlässig gehandelt hat (d.h. von Anfang an keine Möglichkeit hatte, die Hypothekenfinanzierung zu erhalten), sondern für den Käufer, der sich die Finanzierung zunächst leisten konnte, aber während der Prüfung der Finanzierung einen unvorhergesehenen Einkommensrückgang erleidet, der zur Ablehnung der Finanzierung führt.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 2821/2024 vom 30. Januar, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um ein dingliches Nutzungsrecht auf Lebenszeit geht, das der Kläger zu seinen Gunsten anerkennen lassen will.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass einige Eltern ihrer Tochter (die verheiratet ist und zwei Töchter hat) vorschlagen, mit ihnen in eine Immobilie einzuziehen, die den Eltern gehört, nachdem sie die entsprechenden Bauarbeiten durchgeführt haben (wobei auf demselben eingetragenen Grundstück tatsächlich zwei getrennte Wohnungen gebaut werden). Die Tochter nimmt den Vorschlag an, und sie ziehen in das Haus ein, aber nach einigen Jahren und einer Trennung der Ehe beschließen die Eltern, dass sie diese Situation nicht länger aufrechterhalten wollen, und verklagen die Tochter, das Haus zu verlassen, da sie es als prekär ansieht. In dieser Situation verklagt die Tochter die Eltern, da sie der Meinung ist, dass ihre Eltern ihr damals, als sie diesen Vorschlag unterbreiteten, ein tatsächliches und lebenslanges Nutzungsrecht an der elterlichen Wohnung eingeräumt haben, das sie von den Gerichten anerkannt haben will und das in erster und zweiter Instanz auch tatsächlich anerkannt wurde.

Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof in dem analysierten Urteil jedoch fest, dass das unentgeltliche und lebenslange Nutzungsrecht eines Hauses durch die Eltern an ihre Tochter nach der gesetzlichen Regelung rechtlich gesehen eine Schenkung von Immobilien war, die in einer öffentlichen Urkunde eingetragen werden musste, eine wesentliche formale Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (ats. 531-7, 531-12 und 562-1). Da dieses dingliche Nutzungsrecht nicht in einer öffentlichen Urkunde verankert wurde, kann es nicht anerkannt werden, was einmal mehr verdeutlicht, wie wichtig es ist, zum Notar zu gehen und die beabsichtigten Rechtshandlungen und -geschäfte korrekt zu formalisieren, um ihre Gültigkeit zu erlangen.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem neuen Artikel im Blog des Notariats, in dem das neue Kompendium der Kriterien der guten Bankpraxis analysiert wird, d.h. ein von der Bankenaufsicht erstelltes Dokument, in dem die Bank von Spanien die Auslegungskriterien, Methoden oder Verfahren festlegt, die sich als Standards im Sektor konsolidiert haben oder für einen verantwortungsvollen, sorgfältigen und respektvollen Umgang mit Bankkunden vernünftigerweise erforderlich sind.

Dieses Dokument legt die Art und Weise fest, in der übliche Streitigkeiten zwischen Banken und ihren Kunden in einer Vielzahl von Angelegenheiten wie Provisionen, Darlehen, Testamente usw. beigelegt werden sollten. Es ersetzt und vereinheitlicht auch die Kriterien, die zuvor im Jahresbericht des Beschwerdedienstes der Banco de España enthalten waren. Ein sehr nützliches Dokument für Kunden, um Kriterien zu finden, mit denen sie mögliche Konflikte oder Unstimmigkeiten mit ihrer Bank lösen können.

Beigefügt (HIER) interessantes Urteil des Landgerichts von Girona 688/2024 vom 24. April, in dem ein Fall über die Gültigkeit einer in einem Testament enthaltenen Enterbungsklausel unter dem Schutz von Art. 451-17, Buchstabe e, CCCat entschieden wird, in dem ein Mann seine beiden Töchter aufgrund eines angeblich offensichtlichen und andauernden Fehlens einer familiären Beziehung zwischen ihm und den Legitimierten aus einem ausschließlich den Legitimierten zuzuschreibenden Grund enterbt .

In dem Rechtsstreit wird jedoch anerkannt, dass das Fehlen einer familiären Beziehung auf das Verhalten des Vaters zurückzuführen ist (ein Mann, der sich von der Mutter trennt, als die Töchter noch sehr jung sind, das Haus der Familie verlässt und praktisch keine Beziehungen zu den minderjährigen Töchtern unterhält), so dass der Grund für die Enterbung der Töchter gemäß Art. 451-17 CCCat nicht anwendbar ist, da dieser verlangt, dass der Grund ausschließlich den legitimierten Töchtern zuzuschreiben ist.

Damit dieser Enterbungsgrund greift, muss die Ursache für das Fehlen der Verwandtschaft ausschließlich bei den legitimierten Personen und nicht bei dem betreffenden Erblasser zu suchen sein.

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs der Autonomen Gemeinschaft Valencia, in dem ein interessanter Fall in Bezug auf den Referenzwert entschieden wird, der auch auf andere Fälle anwendbar sein könnte.

Ausgangspunkt ist der Verkauf einer Immobilie für 65.000 € (eine Transaktion, die dem ITP unterliegt), bei dem die regionalen Steuerbehörden nach einer begrenzten Überprüfung den Referenzwert der Immobilie auf 130.884,53 € festsetzen und einen Vergleichsvorschlag mit diesem Betrag als Steuerbemessungsgrundlage erstellen. Nach einer anfänglichen Ablehnung im Verwaltungsverfahren legte der Steuerpflichtige gegen den Vergleich im Rahmen eines Wirtschaftsverwaltungsverfahrens Einspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollstreckung des angefochtenen Liquidationsakts, da er sich das Recht vorbehielt, ein kontradiktorisches Sachverständigengutachten (TPC) zu beantragen.

Der TEARCV gab dem Antrag auf Aussetzung statt, da er davon ausging, dass es sich um ein Recht des Antragstellers nach einer Überprüfung des erklärten Wertes gemäß Art. 57 LGT handelte, ein Kriterium, das vom TSJ bestätigt wurde, der ausdrücklich feststellte, dass in diesen Fällen, sobald der erklärte Wert überprüft wurde, der Steuerzahler Anspruch auf die TPC hat, was per gesetzlichem Auftrag die Aussetzung der Ausführung der Liquidation bedeutet, entweder durch Beantragung der TPC oder durch den Vorbehalt des Rechts, sie zu fördern.

In der Anlage(HIER) finden Sie den Beschluss der Generaldirektion für Arbeit vom 20. Juni 2024, mit dem der Dritte Staatliche Tarifvertrag für Notare und ihre Angestellten registriert und veröffentlicht wird, der das Arbeitsverhältnis zwischen Notaren und ihren Angestellten für die Jahre 2024, 2025 und 2026 regeln wird. Als Referenznorm für die Regelung der Arbeitsbeziehungen zwischen Notaren und ihren Angestellten zu nehmen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 15. Juli 2024 (BOGC vom 23. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit dem katalanischen zivilrechtlichen Institut des Treuhanderben löst, aufgrund dessen der Erblasser in seinem Testament bestimmte natürliche Personen als Erben oder Vermächtnisnehmer einsetzen kann, um den Vermögenswerten die Bestimmung zu geben, die er ihnen mündlich oder schriftlich vertraulich anvertraut hat (Art. 424-11 CCCat).

In dieser Figur bestimmt das Gesetz (Art. 424-15 CCCat) jedoch die Unwirksamkeit der Treuhandverfügungen für den Fall, dass die genannten Erben oder Vermächtnisnehmer sie offenlegen oder zu ihren Gunsten erfüllen, d.h. sich selbst die Vermögenswerte der Erbschaft zusprechen, was genau in diesem Fall geschieht, in dem zwei Nichten beabsichtigen, sich auf diese Weise eine ihrer verstorbenen Tante gehörende Immobilie zuzusprechen, was vom Gesetz nicht erlaubt und daher von der Generaldirektion bestätigt wurde.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks mit einem neuen Gebäude, das weniger als 10 Jahre alt ist, regelt, in dem die Verpflichtung zum Nachweis des Bestehens einer Zehnjahresversicherung diskutiert wird.

Bekanntlich ist nach geltendem Recht (Gesetz 38/1999 über Bauvorschriften) der Abschluss einer Zehnjahresversicherung für neue Gebäude obligatorisch. In DA 2ª des Gesetzes 38/1999 ist jedoch festgelegt, dass diese Garantie nicht erforderlich ist, wenn der Bauherr selbst ein Einfamilienhaus für den Eigenbedarf errichtet.

Für den Fall, dass die Immobilie vor Ablauf dieser zehn Jahre verkauft wird, bestimmt diese DA 2ª, dass der Selbstvermarkter, sofern nichts anderes vereinbart wurde, verpflichtet ist, diese Garantie für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der zehn Jahre abzuschließen. Ebenso bestimmt das Gesetz, dass der Selbstvermarkter nachweisen muss, dass er die Immobilie für seinen eigenen Gebrauch genutzt hat, damit diese Befreiung gültig ist.

Im vorliegenden Fall erfolgt der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre, und es wird versucht zu beweisen, dass die Immobilie vom Selbstvermarkter für den Eigengebrauch genutzt wurde, indem Rechnungen für Versorgungsleistungen auf den Namen einer anderen Gesellschaft als des eingetragenen Eigentümers vorgelegt werden (die sich als eine Gesellschaft derselben Gruppe herausstellt, die für die touristische Nutzung der Immobilie eingesetzt wird), was nach Ansicht des Registerbeamten und auch der Generaldirektion beweist, dass die vom Gesetz geforderte Voraussetzung (ausschließliche Nutzung durch den Selbstvermarkter) nicht erfüllt ist, so dass der Abschluss der entsprechenden Versicherungspolice nachgewiesen werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion eine Klausel in der Satzung akzeptiert, die es ermöglicht, die Nennung des Ortes der Hauptversammlung in der Einberufung zu vermeiden.

Konkret ist die Gründungsurkunde einer Handelsgesellschaft zulässig, deren Satzung (Art. 9) bestimmt, dass"wenn in der Einberufung der Versammlung der Ort nicht angegeben ist, davon ausgegangen wird, dass die Versammlung am Sitz der Gesellschaft einberufen worden ist". Ebenso bestimmt Artikel 23 der Satzung, dass "in allen Angelegenheiten, die in dieser Satzung nicht vorgesehen sind, die Bestimmungen des Gesetzes über Kapitalgesellschaften oder die an seine Stelle tretenden Vorschriften sowie ergänzende Gesetze und Verordnungen gelten".

Der Kanzler verweigerte die Eintragung dieser Klausel mit der Begründung, dass die Bestimmung, wonach die Versammlung an einem beliebigen Ort in Spanien abgehalten werden kann, unzulässig sei, da es nicht dem Ermessen des Verwaltungsorgans überlassen werden könne, den Ort jeder von ihm einberufenen Versammlung zu bestimmen (selbst wenn es die Form- und Einberufungsvorschriften einhalte), da die Bestimmung des Gemeindebezirks, in dem die Versammlungen stattfinden sollen, eine Garantie für die Aktionäre darstelle.

Nach dem entsprechenden Einspruch schließt sich die Generaldirektion den Kriterien des Notars an und entscheidet, dass es sich in diesem speziellen Fall bei der Satzung lediglich um eine teilweise Wiedergabe von Artikel 175 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften handelt, und zwar nur von dessen zweitem Absatz, was jedoch keinen Mangel darstellt, der die Eintragung verhindert.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um eine Urkunde über die Verlegung des eingetragenen Sitzes einer Gesellschaft geht, deren Satzung die folgende Bestimmung enthält: "Durch Vereinbarung oder Beschluss des Verwaltungsorgans kann der eingetragene Sitz innerhalb desselben Gemeindebezirksverlegt werden". In der fraglichen Urkunde verlegt der alleinige Verwalter den eingetragenen Sitz von einer in der Stadt Madrid gelegenen Immobilie in eine andere in der Stadt Getafe.

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung ab, weil das Verwaltungsorgan gemäß Artikel 3 der Satzung nicht befugt ist, den Sitz in einen anderen Gemeindebezirk zu verlegen; dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, als sie über die entsprechende Beschwerde entschied, da sie der Ansicht war, dass diese Satzungsbestimmung in der Tat eine Bestimmung darstellt, die der Befugnis dieses Organs zur Verlegung des Sitzes innerhalb des gesamten Staatsgebiets entgegensteht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Juni 2024 (BOE vom 12. Juli 2024), in dem die GD einen Fall löst, in dem eine Kaufoption mit den folgenden Merkmalen zur Eintragung vorgelegt wird:

1. Der Optionspreis beläuft sich auf einen Betrag von 5.500 Euro, der von den Konzessionsgebern als eingegangen anerkannt wird.
2. Der Preis für den künftigen Verkauf ist auf 110.000 Euro festgelegt, von denen 105.600 Euro (96 % des Kaufpreises) bei der Ausfertigung der Optionsurkunde "auf Rechnung" des vereinbarten Preises eingehen.
3. Es wird auch vereinbart, dass die Option nicht vor Ablauf von 12 Monaten ausgeübt werden kann.

Als diese Kaufoption zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um ein Darlehen mit Nachsichtsbrief oder eine (gesetzlich verbotene) Kommissionsoption handele, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion bestätigt wurde. Es ist also zu bedenken, dass jedes Rechtsgeschäft das ist, was es ist, und dass unterschiedliche Zahlen nicht dazu verwendet werden können, eine andere Art von Rechtsgeschäft zu verschleiern.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem ein in Konkurs gegangenes Unternehmen eine in seinem Besitz befindliche Immobilie (einen Parkplatz) veräußert, die mit einer Hypothek zugunsten einer Bank belastet war, die zwar wirtschaftlich gelöscht (es wird eine Bescheinigung über einen Nullsaldo vorgelegt), aber nicht eingetragen ist.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung ab, da er feststellt, dass die Löschung (225 TRLC) für die Eintragung des Rechtsübergangs unbedingt erforderlich ist, was von der Generaldirektion bestätigt wird.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 20. Juni 2024 (BOE vom 15. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem verschiedene verkaufende Parteien die Übertragung in Vollmacht formalisieren. Bei der Überprüfung dieser Vollmachten und der Beurteilung der Hinlänglichkeit stellt der ermächtigende Notar lediglich fest, dass die ihnen in der Vollmacht für die Ausführung des Kaufvertrags übertragenen Vertretungsbefugnisse seiner Ansicht nach ausreichend sind, ohne die Identität und die Bedingungen der Vollmachtgeber anzugeben.

Der Kanzler lehnte die Eintragung aus diesem Grund ab, und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass in der Stellungnahme des Notars über die Hinlänglichkeit der Vollmacht angegeben werden muss , wer die Personen sind, die die Vollmachten erteilt haben, dass ihre Positionen gültig und in Kraft sind und dass sie über ausreichende Befugnisse verfügen, um die Vollmacht im Namen des Vollmachtgebers zu erteilen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine Vollmacht bezieht, die in das Handelsregister eingetragen werden soll und in der die ernennende Gesellschaft dem Bevollmächtigten unter anderem die Befugnis einräumt,"ganz oder teilweise und in den Grenzen, die ihm erteilt wurden, der oder den Personen Vollmachten zu erteilen, die er aus freien Stücken für geeignet hält, die von ihm erteilten Vollmachten frei zu widerrufen".

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die ausdrückliche Zustimmung der Verwaltungsbehörde erforderlich sei, damit der Bevollmächtigte neue Vollmachten erteilen könne (Art. 261 und 296 CCom).

Die Generaldirektion schließt sich der Auffassung des Kanzlers an und stellt fest, dass im Bereich der Handelsvollmachten der eigentliche Sinn der Vollmacht darin besteht, dass die Vertretungsbefugnis nicht als ersetzbar angesehen werden kann, da der ursprüngliche Vollmachtgeber sie ausschließlich dem Bevollmächtigten erteilt hat, dem er sein Vertrauen geschenkt hat, so dass dies, um sie sukzessive (mit oder ohne Beschränkungen) ausüben zu können , unbedingt und eindeutig klargestellt werden muss.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 4. Juni 2024 (BOGC vom 12. Juni 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Schenkungsurkunde löst, die zuvor aus einer Erbschaft stammte, für die Verwaltungsvorschriften festgelegt worden waren. In dem betreffenden Fall hatte ein Mann in seinem Testament seine Tochter als Erbin eingesetzt, aber auch eine Schwester dieser Erbin zur Verwalterin des gesamten Nachlasses ernannt und außerdem festgelegt, dass der Verwalter die Immobilien ohne richterliche Genehmigung vermieten, veräußern oder belasten darf.

Als die (von der Erbin und ihrer Schwester als Verwalterin ausgefertigte) Schenkungsurkunde für die Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht wurde, verweigerte das Grundbuchamt die Eintragung mit der Begründung, dass es der Erbin absolut verboten sei, über die Immobilie zu verfügen, und dass die vom Erblasser (ihrem Vater) aufgestellten Erbschaftsregeln den Verwalter nicht ermächtigten, die Zustimmung des Schenkers zu ergänzen, um unentgeltliche Handlungen (d. h. eine Schenkung) vorzunehmen.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und vertrat die Auffassung, dass , wenn der Erblasser vorgesehen habe, dass der Verwalter über die Vermögenswerte verfügen könne, und außerdem kein ausdrückliches Verbot in Bezug auf unentgeltliche Handlungen aufgestellt habe, nichts dagegen spreche, dass der Verwalter mit Zustimmung des Erben das betreffende Vermögen verschenke.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 7. Juni 2024 (BOGC vom 17. Juni 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um die Erbschaft eines Mannes geht, der, da er verheiratet war, ein Testament errichtete, in dem er seine Ehefrau als Erbin einsetzte, wobei er eine gewöhnliche Substitution zugunsten seiner Nachkommen vornahm, und in Ermangelung von Ehegatten und Abkömmlingen seine Eltern zur Hälfte der Erbschaft zu gleichen Teilen und mit dem Recht auf Erhöhung unter sich und seine Schwiegereltern (d. h. die Eltern seiner damaligen Ehefrau) zur anderen Hälfte der Erb schaft ebenfalls zu gleichen Teilen und mit dem Recht auf Erhöhung unter sich als Erben eingesetzt hat. Und wenn diese Eltern nicht vorhanden sind, ersetzt er sie, wie es üblich ist, durch ihre jeweiligen Nachkommen. Jahre später ließ sich dieser Herr scheiden und verstarb anschließend.

Nach seinem Tod nehmen seine Blutsneffen und -nichten (aus "seinem Familienzweig") das Erbe an und legen es dem Grundbuchamt zur Eintragung vor; der Standesbeamte lehnt die Eintragung ab, da er der Meinung ist, dass es in diesem Fall ein Problem bei der Auslegung des Testaments gibt, in der Weise, dass, da die Bezeichnung dieser "Schwiegereltern" (d. h. der Eltern seiner Ex-Frau) im Nominativ (mit ihrem Vor- und Nachnamen) erfolgt, interpretiert werden könnte, dass im Rahmen des Testaments die Scheidung kein Grund für die Unwirksamkeit dieser Substitution ist.

Nach dem entsprechenden Einspruch schloss sich die Generaldirektion dem antragstellenden Notar an und stellte fest, dass gemäß Art. 422-13.4 CCCat der Einspruch bei den "Schwiegereltern" (Schwiegereltern und deren Stellvertreter) völlig unwirksam ist, sobald die Scheidung vollzogen ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 11. Juni 2024 (BOGC vom 19. Juni 2024), in der die DG einen Fall löst, der eine Erbschaft betrifft, die aufgrund eines Erbvertrags abgewickelt wird, in dem eine Frau, In dieser Rechtssache entscheidet die Generaldirektion einen Fall, in dem es um eine Erbschaft geht, die aufgrund eines Erbvertrags abgewickelt wird, in dem eine Frau einer ihrer beiden Töchter die Hälfte des bloßen Eigentums an einer Immobilie vorweg zugewiesen hat, zusammen mit einer treuhänderischen Substitution zugunsten der vier Enkel der Erblasserin (d. h. der Kinder der Tochter, der die Immobilie vorweg zugewiesen wurde) zu gleichen Teilen, wobei diese wiederum durch ihre Nachkommen in gerader Linie im üblichen Sinne des Begriffs substituiert werden.

Nachdem die Tochter die Erbschaft angenommen hat und ihr Recht im Grundbuchamt eingetragen wurde, erteilen die vier Enkel (d. h. die Treuhänder) eine Verzichtserklärung auf die Resttreuhand, mit der sie effektiv auf diese verzichten. Als die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt wird, verweigert der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Parteien in der vorgelegten Urkunde auf die Treuhandschaft verzichten, was jedoch die Treuhandschaft nicht aufhebt, da eine gemeinsame Stellvertretung für ihre Nachkommen besteht.

Die Generaldirektion schließt sich bei dieser Gelegenheit dem Kanzler an und bestätigt den Qualifikationsvermerk, indem sie feststellt, dass gemäß Art. 426-7 CCCat"der Erblasser eine gewöhnliche Stellvertretung in der Treuhandschaft für den Fall vorsehen kann, dass der angerufene Treuhänder nicht Treuhänder wird, so dass er unfähig oder unwillig ist", so dass, wenn der angerufene Treuhänder auf die Treuhandschaft verzichtet, der gewöhnliche Stellvertreter ebenfalls Treuhänder ist.

Aufgrund eines Falles, der sich kürzlich in der Kanzlei ereignet hat, wird daran erinnert, dass gemäß den Bestimmungen des Art. 431-17.2 CCCat Erbschaften oder besondere Zuwendungen zugunsten des Ehegatten oder des Lebenspartners oder ihrer Verwandten unwirksam werden, wenn die Ehegatten sich nach der Zuwendung tatsächlich oder rechtlich trennen, sich scheiden lassen oder die Ehe für nichtig erklärt wird, sowie wenn zum Zeitpunkt des Todes eine Klage auf Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe anhängig ist, es sei denn, es hat eine Versöhnung stattgefunden.

Im Falle einer festen Partnerschaft werden sie unwirksam, wenn sich die Partner nach ihrer Erteilung de facto trennen, es sei denn, sie nehmen ihre Lebensgemeinschaft wieder auf, oder die Verbindung wird aus einem anderen Grund als dem Tod eines der Partner oder der Eheschließung beider Partner aufgehoben.

Dies gilt auch für Verwandte, die nur mit dem Ehegatten oder dem Lebensgefährten entweder direkt oder kollateral bis zum vierten Grad verwandt sind, entweder durch Blut oder durch Heirat.

Es wird daran erinnert, dass vor kurzem durch eine parlamentarische Gruppe und mit Unterstützung der Regierung das Verfahren zur Abschaffung des sogenannten"Goldenen Visums" eingeleitet wurde, das derzeit in Art. 63.2.b) des Gesetzes 14/2013 vorgesehen ist und das die Möglichkeit vorsieht, dass ein nicht in Spanien ansässiger Ausländer ein Visum für den Aufenthalt in Spanien erhalten kann, wenn er eine Immobilie in Spanien mit einem Investitionswert von mindestens 500.000 Euro für jeden Antragsteller erwirbt.

Obwohl die Maßnahme noch in Kraft ist (d.h. die derzeitigen Käufer können sie weiterhin in Anspruch nehmen), wird sie voraussichtlich in den kommenden Monaten aufgehoben, was sich negativ auf den Markt für hochwertige Immobilien auswirken kann. Dies ist zu berücksichtigen und ggf. die Kunden (Immobilienagenturen, potenzielle Käufer usw.) zu informieren.

Es wird daran erinnert, dass gemäß der Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Juli 2023 (HIER können Sie diese einsehen) nach Inkrafttreten des sogenannten elektronischen Registers gemäß Gesetz 11/2023 vorübergehend und bis zum 31. Juli 2024 die Frist für die Qualifizierung und den Versand von Dokumenten in den Grund-, Handels- und Mobilienregistern um 30 Arbeitstage verlängert wurde.

Das heißt, 45 Arbeitstage, von denen 15 Tage der normalen Frist und 30 Tage der in der Entschließung vorgesehenen Frist entsprechen.

Darüber hinaus wird gemäß der Entschließung der oben genannten Generaldirektion vom 19. Juni 2024 (HIER können Sie ihn einsehen) wird die Frist für die Qualifikation und den Versand der Dokumente um 15 Arbeitstage verlängert:

• Eingereicht und zur Freigabe am 31. Juli 2024 anstehend, vorausgesetzt, dass ihre ordentliche Qualifikations- und Freigabefrist bis zu diesem Datum noch nicht abgelaufen ist (Verlängerung kumulativ zur Verlängerung der Frist des Beschlusses vom 7. Juli 2023).

Für ein am 29. Juli 2024 eingereichtes Dokument gilt beispielsweise eine Abwicklungsfrist von 60 Arbeitstagen (15 der normalen Frist + 30 der Frist des Beschlusses vom 7. Juli 2023 + 15 der Frist des Beschlusses vom 19. Juni 2024).

• Einzureichen vom 1. bis 31. August 2024.

Für ein am 1. August 2024 eingereichtes Dokument gilt beispielsweise eine Abwicklungsfrist von 30 Arbeitstagen (15 Tage der normalen Frist + 15 Tage der Entschließung vom 19. Juni 2024).

Diese Verlängerungen werden in Verbindung mit der im allgemeinen Verwaltungsrecht vorgesehenen Frist von 10 Arbeitstagen für die Zustellung des Rechtsakts in den kommenden Wochen und Monaten zu einer erheblichen Verlängerung der Frist für die Eintragung von Dokumenten in die Grundbücher, Handelsregister und Register für bewegliches Vermögen führen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. April 2024 (BOE vom 26. April 2024), die in den jüngsten WebiNots der Vereinigung der Notare von Katalonien vom 26. Juni 2024 analysiert wurde. Darin wird ein Fall des internationalen Privatrechts analysiert, in dem ein deutscher Erblasser stirbt, nachdem er in Deutschland ein Testament errichtet hat (und deutsches Recht auf seinen Nachlass anwendbar ist), in dem er seine Kinder als Erben einsetzt und auch einen Testamentsvollstrecker ernennt.

In einem ersten Akt nehmen die Erben das Erbe ihres Vaters an, das im spanischen Grundbuch eingetragen wird (d.h. die Erben werden als Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca eingetragen). In einem zweiten Akt veräußert der Testamentsvollstrecker den Nachlass an einen Dritten (denn nach deutschem Recht ist der Testamentsvollstrecker befugt, die Erbengemeinschaft zu vertreten und Verfügungen zu vollziehen).

Das Grundbuchamt verweigert jedoch die Eintragung auf der Grundlage der lex rei sitae, d. h. auf der Grundlage der Grundprinzipien des spanischen Grundbuchrechts (Grundsatz des Schutzes des eingetragenen Eigentümers und des Sukzessivtrakts), wonach der Testamentsvollstrecker nicht der eingetragene Eigentümer des Nachlasses ist, der befugt ist, die Immobilie zu veräußern, da die eingetragenen Eigentümer die Erben sind, ungeachtet dessen, was das deutsche Recht besagen mag.

Auf die Berufung hin schloss sich die Generaldirektion dem Kanzler an und bestätigte, dass das ausländische Recht mit der Eintragung des Erbenrechts in Spanien seine Wirkungen erschöpft und die lex rei sitae zur Anwendung kommt, so dass der Nachlass, da er bereits auf den Namen der Erben eingetragen ist, diesen zusteht und der Testamentsvollstrecker nicht mehr befugt ist, ihn zu verkaufen.

In jedem Fall wird diese Position von den Fachleuten, die die Resolution im Seminar analysieren, in Frage gestellt oder relativiert.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. November 2023 (BOE vom 14. Dezember 2024), der in den jüngsten WebiNots der Vereinigung der Notare von Katalonien vom 26. Juni 2024 analysiert wurde.

Sie analysiert einen Fall des internationalen Privatrechts, bei dem es im Wesentlichen um die Frage geht, ob öffentliche Urkunden in Erbschaftsangelegenheiten, die aus einem der Europäischen Union angehörenden Land stammen, mit der im Haager Übereinkommen Nr. XII vom 5. Oktober 1961 vorgeschriebenen Apostille oder Legalisation versehen sein müssen oder nicht.

Die Generaldirektion stellt in ihrer Entschließung fest, dass auf der Grundlage von Artikel 74 der Europäischen Erbrechtsverordnung, der die "Legalisation und andere ähnliche Förmlichkeiten" betrifft, für die in einem Mitgliedstaat im Rahmen dieser Verordnung ausgestellten Schriftstücke keine Legalisation oder ähnliche Förmlichkeit erforderlichist.

In solchen Fällen (z.B. bei einer von einer deutschen Behörde ausgestellten Erbschaftserklärung) ist es also nicht erforderlich, eine apostillierte Urkunde zu verlangen.

Beigefügt (HIER) Urteil 2437/2024 der Kammer III des Obersten Gerichtshofs, das sich mit der Besteuerung von Erbschaften befasst, bei denen das Recht auf Übertragung ins Spiel kommt.

Zusammenfassend besagt das Urteil, dass in den Fällen, in denen der Erbe stirbt, ohne das Erbe des Verstorbenen angenommen oder ausgeschlagen zu haben, und dieses Recht auf Annahme oder Ausschlagung auf seine Erben übergeht, die Verjährungsfrist für das Recht der Steuerverwaltung, die Erbschaftssteuer zu liquidieren, ab dem Zeitpunkt des Todes des zweiten Erben oder Übertragenden und nicht ab dem Tod des Erstverstorbenen gerechnet wird.

Darüber hinaus muss dieses Urteil berücksichtigt werden, denn ob die Verjährungsfrist für die Steuer verstrichen ist oder nicht, bestimmt die Art der Annahme der Erbschaft, die durchgeführt werden kann. Gilt die Verjährungsfrist als verstrichen, kann die Erbschaft nur schlicht und einfach und nicht zugunsten des Inventars angenommen werden, mit den sich daraus ergebenden haftungsrechtlichen Konsequenzen.

In jüngster Zeit ist zwischen einigen Finanzinstituten eine Kontroverse im Zusammenhang mit der notariellen Niederschrift öffentlicher Urkunden entstanden, insbesondere in Bezug auf die Berechnung der in die Matrix aufzunehmenden Sorgfaltspflichten, die sich aus den zusätzlichen Maßnahmen ergeben, die durch die Einführung des neuen elektronischen Protokolls auferlegt werden. Diese Kontroverse beruht auf der Tatsache, dass nach der Auslegung dieser Institute die neuen Gebührenpositionen im Zusammenhang mit dem elektronischen Protokoll Dienstleistungen sind, die nicht ausdrücklich von dem Institut verlangt wurden, so dass sie nicht in die von der Bank zu zahlenden Gebühren aufgenommen werden sollten.

Im Gegensatz zu dieser Auslegung ist darauf hinzuweisen, dass die neuen Rechtsvorschriften, die mit dem Gesetz 11/2023 vom 8. Mai über die Digitalisierung von Notariats- und Registerverfahren (HIER können Sie es einsehen), die Notare verpflichtet , bei der Genehmigung aller Arten von öffentlichen Urkunden eine Reihe zusätzlicher Maßnahmen durchzuführen, d.h. ihre Aufnahme in das elektronische Protokoll, ihren Abgleich mit der Originalmatrix (um die Übereinstimmung zwischen beiden Dokumenten zu gewährleisten) und schließlich ihre Hinterlegung in der zu diesem Zweck vom Generalrat der Notare eingerichteten Datenbank, die in der öffentlichen Urkunde mittels einer Sorgfaltspflicht zu vermerken ist (Art. 17.2 des Notariatsgesetzes).

In Anbetracht derdrei oben beschriebenenVerpflichtungen, die die neue Gesetzgebung dem Notar auferlegt, müssen alle öffentlichen Urkunden, die genehmigt werden, diese Formalitäten der"Einfügung ", "Zusammenstellung" und"Hinterlegung" enthalten, um zu zeigen, dass diese dem Notar gesetzlich auferlegten Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt wurden, wobei die entsprechenden Gebühren gemäß dem Königlichen Erlass 1426/1989 vom 17. November zur Genehmigung des Notartarifs (HIER können Sie ihn einsehen), d.h. 3,01 Euro pro Stück, also insgesamt 9,03 Euro.

Beigefügt (HIER) die Einzelheiten der Kontroverse und die rechtliche Analyse der Angelegenheit durch das Notariatsamt.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Justiz und Medien (Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació) vom 30. April 2024 (BOGC vom 10. Mai 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem der Eigentümer einer Apotheke in Palamós einer Handelsgesellschaft eine Kaufoption auf diese Apotheke einräumt.

Der Handelsregisterbeamte verweigerte die Eintragung des Vorkaufsrechts mit der Begründung, dass das Eigentum an einer Apotheke nur einer natürlichen Person, die Apotheker ist (und nicht einer juristischen Person, wie im vorliegenden Fall), zustehen kann, und stützte sich dabei u. a. auf Art. 586-1 CCCat und andere sektorale Vorschriften.

Die Generaldirektion widerruft die negative Qualifikation und lässt die Eintragung zu, weil in der Gründungsurkunde des Kaufrechts selbst vereinbart wurde, dass das Recht des Optionsgebers an einen Dritten abgetreten werden kann (der die gesetzlichen Anforderungen erfüllen kann), und weil außerdem festgelegt wurde, dass bei der Ausübung des Rechts alle in der Gründungsurkunde festgelegten Anforderungen sowie die sonstigen rechtlichen und verwaltungstechnischen Anforderungen erfüllt sein müssen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 8. Mai 2024 (BOGC vom 15. Mai 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem ein Mann in seinem Testament seine Frau als Alleinerbin einsetzt, mit einer Reihe von Substitutionen. Jahre später wird die Ehe rechtlich getrennt (mit entsprechendem Gerichtsurteil) und schließlich stirbt der Ehemann.

Die Ehefrau beabsichtigt, sich auf der Grundlage dieses Testaments selbst zum Erben einzusetzen (unter den Vermögenswerten eine Immobilie), was vom Standesbeamten, bei dem der private Antrag auf Annahme der Erbschaft eingereicht wird, im Wesentlichen auf der Grundlage von Art. 422-13 CCCat, der bestimmt, dass "die Einsetzung von Erben, Vermächtnissen und anderen Verfügungen, die zugunsten des Ehegatten des Verstorbenen angeordnet wurden, unwirksam werden, wenn sich die Ehegatten nach der Einsetzung faktisch oder rechtlich trennen oder scheiden lassen oder die Ehe für nichtig erklärt wird, sowie wenn zum Zeitpunkt des Todes eine Klage auf Trennung, Scheidung oder Nichtigkeit der Ehe anhängig ist, es sei denn, es hat eine Versöhnung stattgefunden".

Die Generaldirektion bestätigt die Ratingnote auf der Grundlage der vorgenannten Bestimmung.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 25. April 2024 (BOE vom 17. Mai 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem der Hypothekengläubiger (OGA) eine vollständige Löschung einer Garantie (dingliches Hypothekenrecht) im Hinblick auf eine Teilbezahlung der ausstehenden Schuld gewährt (in der Löschungsurkunde wird ausdrücklich anerkannt, dass ein Teil der Schuld aussteht).

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung mit dem Hinweis ab, dass in einem solchen Fall (Teilzahlung) der Vorgang gemäß den regionalen Steuervorschriften der Besteuerung unterliegt (ITPAJD), so dass das entsprechende Steuerzahlungsformular vorgelegt werden muss, da gemäß Art. 57 des DLeg 1/2018 die Steuerbefreiung für Hypothekenlöschungen nur dann gilt , wenn die (vollständige, nicht teilweise) Zahlung der garantierten Verpflichtung erfolgt.

Die Generaldirektion bestätigt die Rating-Note und weist darauf hin, dass, wenn die Bedingung, dass die Annullierung auf die (vollständige) Bezahlung der gesicherten Verpflichtung zurückzuführen ist, nicht erfüllt ist, die Transaktion nicht zu den Fällen gehört, in denen es nicht erforderlich ist, die entsprechende Steuerabrechnung bei der regionalen Steuerbehörde einzureichen, so dass für die Registrierung der Annullierung die Begleichung der betreffenden Steuer erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 29. April 2024 (BOE vom 16. Mai 2024), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer internationalen Erbschaft löst, in dem ein Erblasser, der die britische Staatsangehörigkeit besitzt und in England wohnt, im Jahr 2003 in London vor einem dortigen Notar ein Testament errichtet. Schließlich stirbt er im Jahr 2022, woraufhin auf der Grundlage des Testaments die Zuweisung der Vermögenswerte, die der Erblasser in unserem Land besitzt, in Spanien vor einem spanischen Notar genehmigt wird, und zwar unter dem Schutz dieser letztwilligen Verfügung.

Der Standesbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass, da es sich um ein Testament aus dem Vereinigten Königreich handelt, nachgewiesen werden muss, dass dasTestament von den Behörden des Vereinigten Königreichs errichtet wurde, und auch, weil in der Urkunde über die Annahme der Erbschaft nicht die Rechtsvorschriften angegeben sind, die gemäß der Europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012 für die Erbfolge gelten.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk in vollem Umfang und stellt fest, dass in diesem Fall in Ermangelung einer ausdrücklichen "professio iuris" seitens des Verstorbenen (d. h. einer Rechtswahl, die auf seinen Nachlass anwendbar ist) das "probate" (das Ergebnis eines im Vereinigten Königreich zu befolgenden rechtlichen Verfahrens, durch das ein Gericht die Verteilung des Nachlassvermögens zugunsten der Erben überwacht und genehmigt) sowie die ausdrückliche Bestimmung des auf den Nachlass anwendbaren Rechts erforderlich sind.

Zur Erinnerung: Im Anhang finden Sie (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die DG einen Fall löst, der dazu dient, daran zu erinnern, dass im Rahmen eines Immobilienverkaufs, wenn der Preis per Scheck gezahlt wird, es obligatorisch ist, ein Zeugnis des Schecks in die Verkaufsurkunde aufzunehmen, da dies andernfalls die Registrierung des Dokuments verhindern würde.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 24. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem vor einem Notar eine Urkunde über die Erklärung des Vorrangs des abgeschlossenen Neubaus und der horizontalen Teilung ausgestellt wird, durch die auf einem Grundstück, auf dem sich eine Wohnung befand, erklärt wird, dass es sich um zwei unabhängige Wohnungen handelt, und auch eine horizontale Teilung des besagten Grundstücks in zwei völlig unabhängige Teile formalisiert wird (d.h. es wird erklärt, dass es zwei Wohnungen gibt und das bestehende Grundstück ausschließlich und exklusiv zwischen ihnen aufgeteilt wird, mit ihren unabhängigen Flächen, ihren eigenen Grenzen, etc.)).

Der Standesbeamte verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass es sich in diesem Fall tatsächlich um einen Akt der materiellen Teilung oder Unterteilung von Grundstücken handelt, für den ein entsprechender Verwaltungsbeschluss zur Erteilung einer Baugenehmigung oder eine Erklärung der Gemeinde über eine unnötige Nutzung erforderlich ist, und dieses Kriterium wurde von der GD in der Entscheidung über die entsprechende Beschwerde bestätigt.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 24. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem eine geschiedene Person (die zuvor unter einem herkömmlichen Gütertrennungsregime verheiratet war) eine eigene Immobilie verkauft und feststellt, dass die verkaufte Immobilie nicht den gewöhnlichen und ständigen Wohnsitz ihrer Familie darstellt.

Der Standesbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Vorlage einer entsprechenden gerichtlich genehmigten Regelungsvereinbarung, aus der hervorgeht, dass die Nutzung der Immobilie nicht dem früheren Ehegatten zugerechnet wird, oder andernfalls dessen Ratifizierung erforderlich ist, ohne dass die einseitige Erklärung des Übertragenden, dass die übertragene Immobilie "nicht den gewöhnlichen und ständigen Aufenthalt seiner Familie darstellt", ausreicht.

Der Notar, der die Urkunde ausgestellt hat, legte vor der Generaldirektion Beschwerde ein, der stattgegeben wurde, da es in einem solchen Fall keinen Eintrag im Register oder in der qualifizierten Urkunde gibt, aus dem hervorgeht, dass die Nutzung der Wohnung einer anderen Person zugewiesen wurde, gibt es keine Vorschrift, die die Verpflichtung auferlegt, die entsprechende gerichtlich genehmigte Regelungsvereinbarung vorzulegen, aus der hervorgeht, dass die Nutzung der Wohnung nicht dem früheren Ehegatten zugewiesen ist, oder, in einem anderen Fall, die Ratifizierung der letzteren.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 16. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die DG einen Fall beschließt, in dem eine Satzungsänderung (Verlegung des Sitzes, Änderung der Struktur des Verwaltungsorgans, Form der Einberufung der Versammlungen usw.) bekannt gemacht wird. Im konkreten Fall enthielt die Tagesordnung der Einberufung der Generalversammlung den vollständigen Wortlaut der zu erörternden Beschlüsse sowie den neuen Wortlaut der zur Änderung vorgeschlagenen Statuten.

Das Handelsregister verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass das Recht auf Information der Aktionäre (Art. 287 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften) nicht ordnungsgemäß beachtet wurde, wonach die Aktionäre das Recht haben, den vollständigen Text der vorgeschlagenen Änderung am Sitz der Gesellschaft einzusehen.

Gegen diese Einstufung wurde die entsprechende Berufung eingelegt, der die Generaldirektion stattgab, indem sie entschied, dass die Einberufung der Hauptversammlung den Inhalt der Satzungsänderung und den vollständigen Wortlaut der zur Diskussion gestellten Beschlüsse sowie den neuen Wortlaut der Satzung, deren Änderung vorgeschlagen wurde, hinreichend deutlich zum Ausdruck brachte (und, im konkreten Fall waren die drei Alleingesellschafter darüber hinaus auch gesamtschuldnerische Geschäftsführer der Gesellschaft und hatten daher nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, über den Gang der Geschäfte der Gesellschaft informiert zu werden, und hatten Zugang zu allen Unterlagen der Gesellschaft, und es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die nicht anwesenden gesamtschuldnerischen Geschäftsführer am Zugang zu diesen Informationen gehindert waren).

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs 2218/2024 vom 30. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem zwei Brüder Miteigentümer von drei Immobilien sind, von denen zwei durch Kauf und Verkauf und die dritte durch Schenkung eines Familienmitglieds erworben wurden. Nach einiger Zeit lösen die Brüder die Eigentümergemeinschaft der drei Immobilien formal auf und stellen sie als eine einzige Gemeinschaft dar.

Die regionalen Steuerbehörden leiteten daraufhin ein Wertprüfungsverfahren ein, in dem sie die Transaktion schließlich als Tauschgeschäft einstuften, das nach dem Gesetz über die entgeltliche Übertragung von Vermögenswerten zu versteuern war, da sie der Ansicht waren, dass die Vermögenswerte, an denen sie gemeinsam Eigentum hatten, aufgrund der unterschiedlichen Erwerbstitel zwei verschiedene Eigentumsgemeinschaften bildeten.

Der Fall gelangte schließlich bis zum Obersten Gerichtshof, der das Kriterium der Verwaltung aufhob und feststellte, dass das Erlöschen von zwei Eigentumswohnungen, das in einer öffentlichen Urkunde formalisiert wurde, wenn die beiden unteilbaren Grundstücke, auf denen eine der Eigentumswohnungen beruht, zugeschlagen werden, was den überschüssigen Zuschlag teilweise in bar und teilweise durch die Übergabe mehrerer beweglicher Sachen und einer Immobilie, die im ausschließlichen Besitz eines der Miteigentümer war, ausgleicht, stellt für den genannten Ersteigerer einen Fall dar, der nicht unter die Modalität der belastenden Eigentumsübertragung fällt und daher zum progressiven Satz der Modalität der dokumentierten Rechtshandlungen zu besteuern ist, ohne dass es für die Besteuerung von Bedeutung ist, dass die zugeschlagenen Vermögenswerte aufgrund unterschiedlicher Erwerbstitel erworben und in die Eigentumswohnungen eingegliedert wurden.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs 2171/2024 vom 8. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um die Bestellung einer Hypothek auf eine Immobilie geht, die einem Gemeindemitglied bei der Auflösung einer Eigentumswohnung zugesprochen wurde, die später von den Gerichten für ungültig erklärt wurde. Im konkreten Fall wurden das Erlöschen der Eigentumswohnung und die Hypothek am selben Tag, gleichzeitig und nacheinander bei dem entsprechenden Notariat unterzeichnet.

Der Oberste Gerichtshof entschied, dass der Schutz des öffentlichen Glaubens des gutgläubigen Dritterwerbers ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek im Grundbuch greift, so dass im konkreten Fall, da zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Hypothek das Erlöschen der Eigentumswohnung noch nicht im Grundbuch eingetragen war (so dass die Eintragung der Hypothek noch nicht existierte), das Recht der Bank nicht durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß Artikel 34 LH geschützt ist, so dass, wenn die Eintragung des Erlöschens der Eigentumswohnung für ungültig erklärt wird, auch die Eintragung des dinglichen Hypothekenrechts zu annullieren ist. 34 LH, so dass, wenn die Eintragung des Erlöschens des Wohnungseigentums für ungültig erklärt wird, auch die Eintragung dieses dinglichen Hypothekenrechts für ungültig erklärt werden muss.

Es wird berichtet, dass das katalanische Gesetzesdekret 6/2024 vom 24. April über dringende Wohnungsbaumaßnahmen (HIER) noch nicht vom katalanischen Parlament bestätigt wurde, so dass das im April-Newsletter erwähnte Vorkaufsrecht bei Übertragungen von großen juristischen Personen weiterhin nicht greift.

Beigefügt (HIER) Entschließung DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die GD einen Fall löst, der eine Erbteilung einer testamentarisch verstorbenen Dame betrifft, in der sie ihrem Ehemann den Nießbrauch an der Erbschaft vermacht, drei ihrer Kinder als Erben einsetzt und einer vierten Tochter den ihr zustehenden Pflichtteil vermacht (und die Erben ermächtigt, diesen Pflichtteil in bar auszuzahlen, einschließlich der Nacherbenschaft). In der Teilungserklärung wird die Erbschaft unter den Erben aufgeteilt, und in Bezug auf das Vermächtnis dieser Tochter wird festgestellt, dass sich unter den Vermögenswerten im Inventar ein Guthaben auf einem Sparkonto befand, von dem der Vermächtnisnehmerin der strengen gesetzlichen Reserve der für die Auszahlung desselben erforderliche Betrag zugesprochen wird, mit dem Hinweis, dass"dieser Betrag, sobald das Vermächtnis angenommen und die Steuer beglichen ist, auf das von der Vermächtnisnehmerin angegebene Konto überwiesenwird".

Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt worden war, weigerte sich der Registerbeamte, einige Grundstücke zugunsten der Erben einzutragen, weil er der Meinung war, dass gemäß Art. 844 des Zivilgesetzbuches und Art. 80 der Hypothekenordnung das Bestehen dieses legitimen Rechts dem Begünstigten innerhalb eines Jahres (durch eine Urkunde oder ein anderes öffentliches Dokument) mitgeteilt werden muss.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den vorgenannten Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass es weder eine besondere Bestimmung im Gesetz noch eine Rechtsprechung oder Lehre gibt, wonach bei einer vom Testamentsvollstrecker vorgenommenen Teilung die vorherige Kenntnis des Legitimators oder zumindest dessen Mitteilung an ihn für die Eintragung der Teilung erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die GD einen Fall der Auflösung und Liquidation einer SL beschließt, deren Urkunde eine Liquidationsbilanz ohne Gläubiger mit einer Reihe von Aktivposten und mit Passiva gleich 0 beigefügt ist.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz fehlerhaft ist, weil wesentliche Posten (z. B. das Stammkapital) in der Bilanz fehlen und auch die Passiva und Aktiva gleich sein müssten.

In der Berufung widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz als Schlussbilanz fungiert und daher nicht in die Vorschriften über die Struktur und den Inhalt der ordentlichen Bilanz eines Geschäftsjahres einbezogen werden muss (und auch, weil die Angaben in der Urkunde für die Eintragung relevante Daten widerspiegeln können, wie z. B. die Höhe des Aktienkapitals, die nicht in der vorgelegten Bilanz erscheinen).

Beigefügt (HIER) Entschließung DGSJFP vom 15. Januar 2024 (BOE vom 23. Februar 2024), in der die GD einen Fall löst, in dem eine Person testamentarisch zwei ihrer Kinder als Erben einsetzt und ein drittes Kind sowie die Nachkommen dieses enterbten Kindes (d.h. seine Enkelkinder, zwei Minderjährige im Alter von 13 und 8 Jahren) enterbt und im Testament ihre Missachtung seiner Person und ihr mangelndes Interesse an der Aufrechterhaltung der Beziehung zwischen ihm und seiner Familie zum Ausdruck bringt, ihre Enkelkinder (zwei Minderjährige im Alter von 13 und 8 Jahren), die im Testament ihre Missachtung ihrer Person und ihr mangelndes Interesse an der Aufrechterhaltung der Beziehung zwischen der Großmutter und den Enkelkindern zum Ausdruck bringen.

Der Standesbeamte lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass, da zwei der testamentarisch Begünstigten zum Zeitpunkt der Testamentseröffnung minderjährig gewesen seien, ihre Beteiligung an der Erbteilung nicht außer Acht gelassen werden könne, da den Minderjährigen die Geschäftsfähigkeit fehle, um für das Verhalten, das den rechtlichen Grund für die Enterbung darstelle, rechtlich verantwortlich zu sein.

Die Generaldirektion schließt sich dem Kanzler an und beschließt, dass bei Minderjährigen unter 14 Jahren davon ausgegangen werden muss, dass sie nicht der Enterbung unterliegen, wenn kein entsprechendes Gerichtsurteil über die Reifebedingungen des Minderjährigen vorliegt, die ihn zum passiven Subjekt der Enterbung machen, so dass die Enterbung ohne ein Gerichtsurteil, das die Enterbung für gültig erklärt, nicht als vermögens- und registerrechtlich wirksam angesehen werden kann.

Beigefügt (HIER) Beschluss DGSJFP vom 15. Februar 2024 (BOE vom 14. März 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem eine entmündigte Person einige Immobilien veräußert und sich dabei von ihrem Vormund vertreten lässt, ohne in der Urkunde anzugeben, dass die entsprechenden gerichtlichen Beschlüsse über die Bestellung des Vormunds oder die Annahme des Amtes dem Standesamt übermittelt wurden.

Der Grundbuchbeamte verweigert aus diesem Grund die Eintragung, und die Generaldirektion schließt sich auf die Beschwerde des Notars diesem an und stellt fest, dass dieser Mangel in diesem speziellen Fall behoben werden muss, da die Verkaufsurkunde einen Gerichtsbeschluss enthält und einbezieht, der diesen Verkauf ausdrücklich genehmigt, so dass, da der Akt der vorherigen Kontrolle durch die Justizbehörde in der qualifizierten Urkunde durch eine Entscheidung festgehalten wird, deren Inhalt keinen Raum für Zweifel lässt und die Funktion der Kontrolle bestimmter Befugnisse erfüllt hat, die als gesetzlicher Vertreter dem Vormund zustehen, daraus zu schließen ist, dass der Grundbuchbeamte über alle Elemente verfügt, die erforderlich sind, um die gerichtliche Genehmigung zu qualifizieren, die einen ausreichenden Beweis für die Unterstützungsmaßnahme und für die oben genannte Unterstützungsmaßnahme darstellt, als gesetzlicher Vertreter des Vormunds ist davon auszugehen, dass der Kanzler über alle erforderlichen Elemente verfügt, um die gerichtliche Ermächtigung zu qualifizieren, die einen ausreichenden Nachweis für die Unterstützungsmaßnahme und für die vorgenannte Belastung darstellt, und dass er die vom Vormund im Namen der von ihm vertretenen Person vorgenommene Verfügungshandlung unterstützt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 21. März 2024 (BOE vom 16. April 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem eine SL ihre Liquidation und ihr Erlöschen vereinbart, mit der Besonderheit, dass sie über Aktiva (28.419,60 Euro) sowie eine unzulässige Verbindlichkeit (die Körperschaftssteuer von 2023, die aufgrund einer Frage der Daten noch nicht bezahlt werden konnte) verfügt. Die Gesellschaft nimmt die Vereinbarung an, indem sie eine Rückstellung für die Zahlung dieser Körperschaftssteuer bildet und den Rest des Vermögens den entsprechenden Gesellschaftern zuweist.

Das Handelsregister lehnt die Eintragung mit der Begründung ab, dass es in diesen Fällen, da eine noch nicht fällige Verbindlichkeit und ein Vermögenswert zu ihrer Erfüllung vorliegt, gemäß den Bestimmungen von Artikel 391.1 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften und 247.2.3.ª der Verordnung über das Handelsregister vorgehen muss, d. h. den entsprechenden Betrag bei einem Kreditinstitut zu hinterlegen, um die Zahlung zu leisten, sobald die vorgeschriebene Frist dafür eröffnet ist.

Nachdem der Notar, der die Urkunde genehmigt hatte, einen entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, stimmte die Generaldirektion schließlich mit dem Registerführer überein und entschied, dass in einer Situation, wie sie sich aus dem vorliegenden Fall ergibt (ausreichende Aktiva und nicht fällige Schulden in der Bilanz), die gesetzliche Vorschrift vorsieht, dass die Aktiva entsprechend der Zustimmung der Aktionäre verteilt werden müssen (Artikel 390 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften), unbeschadet der Tatsache, dass die nicht fälligen Verbindlichkeiten ordnungsgemäß an ein Kreditinstitut übertragen werden, damit sie zu gegebener Zeit bezahlt werden können (Artikel 391.1 und 395.1.b) desselben Gesetzes).

Infolge einer kürzlich von einem Kunden durchgeführten Konsultation zu diesem Thema (Pensionspläne und ihre Beziehung zum Nachlass) hat der Oberste Rat in seiner Stellungnahme STS 274/2021 vom 10. Mai Folgendes festgestellt: "Was die in der vorliegenden Beschwerde aufgeworfene Frage betrifft, müssen wir von der Tatsache ausgehen, dass der Gesetzgeber die Leistungen, auf die die Begünstigten im Falle des Todes der Mitglieder eines Pensionsplans oder der Teilnehmer an einem Pensionsplan Anspruch haben, aus dem Anwendungsbereich der Erbfolge herausgelassen hat, müssen wir von der Tatsache ausgehen, dass der Gesetzgeber die Leistungen, auf die die Begünstigten im Falle des Todes der Mitglieder eines Pensionsplans oder der Teilnehmer an Pensionsplänen Anspruch haben, außerhalb des Geltungsbereichs der Erbfolge gelassen hat. Der Anspruch auf die entsprechenden Leistungen, die in jedem Plan zugunsten der Mitglieder oder Teilnehmer erbracht werden, wird nicht durch Vererbung erworben; daher unterliegt der Anspruch auf die Leistung selbst in den Fällen, in denen die Person des Begünstigten und des Erben identisch sind, ihren eigenen Regeln und nicht der gesetzlichen Erbschaftsregelung. Wie es auch für die Lebensversicherung in Artikel 88 des Gesetzes 5/1980 vom 8. Oktober über den Versicherungsvertrag festgelegt ist, muss die Leistung dem Begünstigten in Erfüllung des Vertrages auch gegen die Ansprüche der legitimen Erben und Gläubiger des Versicherungsnehmers ausgezahlt werden".

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 19. März 2024 (BOE vom 11. April 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem die Beendigung eines Alleinverwalters einer SL, die ihren Sitz im Ausland hat, vereinbart wird.

Die Generaldirektion stellt fest, dass in diesen Fällen nicht nur der Weg des Artikels 202 NR gilt, so dass, wenn das Schriftstück per Einschreiben mit Rückschein versandt wird und die Zustellung nicht erfolgen kann, alternativ für eine solche Zustellung auch der Weg der Verordnung (EU) 2020/1784 über die Zustellung gerichtlicher und außergerichtlicher Schriftstücke in Zivil- oder Handelssachen in den Mitgliedstaaten (bzw. das Haager Übereinkommen vom 15. November 1965) in Anspruch genommen werden kann, wenn bestimmt wird, dass die notarielle Zustellung über die vom Königreich Spanien benannte Übermittlungsstelle zu erfolgen hat, d. h. über den Anwalt der Justizverwaltung, der dem Gericht des Wohnsitzes des Notars entspricht (in diesen Fällen muss sich der Klient also an das Gericht des Ortes wenden, an dem sich das Notariat befindet, in dem die Urkunde unterzeichnet wurde, und den Anwalt der Justizverwaltung dieses Gerichts bitten, das Schriftstück nach dem in den genannten europäischen Verordnungen festgelegten Verfahren an den Empfänger zu übermitteln).

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 11. März 2024 (BOE vom 11. April 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem eine Gesellschaft eine von ihrer Hauptversammlung beschlossene Urkunde über die Erweiterung des Gesellschaftszwecks und die Änderung der Satzung zur Eintragung vorlegt, in der die SL, die sich ursprünglich der allgemeinen Reinigung von Gebäuden und deren Instandhaltung widmete, ihren Zweck nun auf Desinfektions-, Rattenvertilgungs- und Entwesungsdienste sowie auf den Transport von Gütern auf der Straße und die Transportvermittlung ausweitet.

Der Handelsregisterbeamte lehnt die Eintragung ab (und die Generaldirektion bestätigt dies), da er der Ansicht ist, dass die Aufnahme einer Tätigkeit in den Gesellschaftszweck eine wesentliche Änderung des Gesellschaftszwecks darstellt, die das Recht der Aktionäre, die nicht für diese Änderung des Gesellschaftszwecks gestimmt haben, auf Trennung begründet.

Daher muss in diesen Fällen die unterzeichnete Urkunde über die Änderung des Gesellschaftszwecks die Veröffentlichung oder die Erklärung enthalten , dass der Beschluss den Aktionären, die nicht dafür gestimmt haben, mitgeteilt wurde (Artikel 348 LSC), sowie die Erklärung der Direktoren, dass kein Aktionär innerhalb der festgelegten Frist von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat oder dass die Gesellschaft nach Genehmigung durch die Hauptversammlung die Aktien der Aktionäre, die zurückgetreten sind, erworben hat (Artikel 346 ff. LSC).

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 26. März 2024 (BOE vom 17. April 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem eine Gesellschaft, vertreten durch einen Bevollmächtigten, eine Immobilie verkauft. Der bevollmächtigende Notar gibt bei der Prüfung der Vollmacht nicht an, ob es sich um eine allgemeine oder besondere Vollmacht handelt, ob sie registriert ist oder nicht und wer die Vollmacht im Namen der Gesellschaft zugunsten des Bevollmächtigten erteilt.

Der Grundbuchbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die Vertretung des Bevollmächtigten nicht ausreichend beschrieben sei, und dieses Kriterium wird von der Generaldirektion bestätigt, da der Notar, der die qualifizierte Urkunde genehmigt, lediglich angibt, dass die Person, die im Namen des eingetragenen Eigentümers auftritt, aufgrund einer Vollmacht handelt, die durch eine Urkunde in seinem Protokoll erteilt wurde, aber jeglichen Hinweis auf die Besonderheit der Vollmacht auslässt oder nicht, die Person, die die Vollmacht erteilt hat, und die Vertretungsurkunde, die diese mit der Gesellschaft verbindet, so dass es dem Registerbeamten an den erforderlichen Umständen fehlt, um überprüfen zu können, ob die bevollmächtigte Urkunde es ermöglicht, zu bestätigen, dass der Notar seine Aufgabe, das Bestehen und die Gültigkeit der Vollmacht sowie die Hinlänglichkeit der durch sie verliehenen Befugnisse zu beurteilen, vollständig und streng ausgeübt hat.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 22. März 2024 (BOE vom 16. April 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem der Registerbeamte die Eintragung einer Urkunde über die Aufhebung der öffentlichen Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse (Auflösung und Erlöschen der Gesellschaft und Bestellung eines Liquidators) verweigert, in der Erwägung, dass die Einberufung nicht ordnungsgemäß erstellt wurde, weil sie nicht vom Verwalter (sondern durch einen Dritten, nämlich den Postdienst des "Colegio de Abogados de Palma") verschickt wurde, und auch, weil die Tagesordnung einfach die Auflösung der Gesellschaft aus rechtlichen Gründen enthielt (ohne dies ausdrücklich zu erwähnen).

In diesem Fall beschließt die Generaldirektion, diese Mängel zu beseitigen und stellt fest, dass die Einberufung der Versammlung gültig ist, wenn sie vom Verwalter stammt und von ihm unterzeichnet ist, auch wenn sie von einem Dritten verschickt wird, und dass die Tagesordnung für die Auflösung aus rechtlichem Grund gültig ist, ohne dass der konkrete Grund für die Auflösung angegeben werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 19. März 2024 (BOE vom 11. April 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem ein Kaufvertrag zur Eintragung vorgelegt wird, in dem sich das verkaufende Unternehmen in einem Insolvenzverfahren in der Liquidationsphase befindet und der Verkauf gemäß dem durch einen nicht rechtskräftigen Gerichtsbeschluss genehmigten Liquidationsplan durchgeführt wird.

Der Registerbeamte verweigerte die Eintragung aus diesem Grund (fehlende Rechtskraft des Beschlusses), und die Generaldirektion bestätigte dies, indem sie feststellte, dass für den Verkauf einer Immobilie, die einem in Liquidation befindlichen Unternehmen gehört, der Beschluss über die Genehmigung des Liquidationsplans vorgelegt werden muss, aus dem hervorgeht, dass er endgültig ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 4. Dezember 2023 (BOE vom 27. Dezember 2023), in der die DG einen Fall beschließt, in dem sie festlegt, dass in Bezug auf das Vergütungssystem für die Position des Direktors einer Gesellschaft die konkrete Form, in der diese Vergütung zu zahlen ist, in der Satzung festgelegt werden muss (d.h. es ist nicht zulässig, mehrere alternative Systeme zu beschreiben und die konkrete Wahl dem Ermessen der Hauptversammlung zu überlassen).

Nicht zu verwechseln mit der Befugnis der Hauptversammlung, den Höchstbetrag der Jahresvergütung aller Mitglieder des Verwaltungsrats zu genehmigen, denn hier wird darauf hingewiesen, dass in der Satzung die konkrete Form der Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats festgelegt werden muss (z. B. eine feste Vergütung oder eine Gewinnbeteiligung), ohne dass es zulässig ist, mehrere alternative Systeme zu beschreiben und es der Hauptversammlung zu überlassen, sich im Einzelfall für eines davon zu entscheiden.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 11. März 2024 (BOE vom 11. April 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem der Verkauf einer Immobilie, die zwei Ex-Ehegatten gemeinsam gehört, formalisiert wird und in dem ein eingetragenes Nutzungsrecht zugunsten der Kinder besteht, das im Scheidungsurteil festgelegt wurde.

In diesen Fällen bestimmt die GD, dass bei Kindern unter 16 Jahren eine gerichtliche Genehmigung für den Verkauf erforderlich ist, während bei Kindern über 16 Jahren deren Zustimmung in einer öffentlichen Urkunde ausreicht.