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Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 22 der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin Elena Cantos die Informationsanfrage 443/25 der Steuerbehörde von Katalonien zum anwendbaren Steuersatz analysiert, wenn zwei natürliche Personen zu gleichen Teilen ein gesamtes Wohngebäude in Katalonien erwerben.

Die Verwaltung kommt zu dem Schluss, dass der für die Übertragung eines gesamten Gebäudes vorgesehene Steuersatz von 20 % nur dann gilt, wenn der Erwerb durch eine einzige natürliche oder juristische Person erfolgt. Bei einem gemeinsamen Erwerb durch zwei Personen gilt dieser Steuersatz nicht, es sei denn, eine der beiden Personen hat den Status eines Großaktionärs.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer III für Verwaltungsstreitigkeiten, Nr. 321/2026 vom 5. Februar, das eine sehr wichtige Auslegung der Rechtsprechung in Bezug auf die Kosten des Grundbuchamtes für die öffentlichen Verwaltungen darstellt.

In diesem Beschluss bestätigt das Oberste Gericht die Wirksamkeit der Zehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 14/2013, wonach die Durchführung jeglicher Registereintragung, einschließlich der formellen Bekanntmachung, von der Zahlung der Gebühr befreit ist, wenn die letztendlich für die Zahlung der Gebühr gemäß den Gebührenvorschriften eine der folgenden öffentlichen Verwaltungen ist (Zentralverwaltung, die den Staat und die Organe der Zentralverwaltung umfasst; Autonome Gemeinschaften; Kommunalverwaltungen; Sozialversicherungsbehörden).

Bislang gab es eine lebhafte Kontroverse darüber, ob diese Vorschrift in Kraft und somit anwendbar ist oder nicht. Diese Frage wurde nun vom Obersten Gerichtshof bejaht, was voraussichtlich große Auswirkungen auf die Gebührenverwaltung aller Eintragungen zugunsten öffentlicher Verwaltungen haben wird.

Im Fall Kataloniens können, wie im Urteil selbst festgehalten, weitere rechtliche Zweifel bestehen, sodass eine ausdrückliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit noch aussteht.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 1. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) in der Berufung gegen die Entscheidung der Registerführerin, die Zuteilung von zwei Nummern des Einheitlichen Registers für Kurzzeitvermietungen auszusetzen, weil die betreffenden Wohnungen auf den Namen einer anderen Person als derjenigen eingetragen sind, die als Inhaber im Verwaltungsregister der Autonomen Gemeinschaft, das die Tourismuslizenz erteilt, eingetragen ist.

Im konkreten Fall wird die Zuweisung einer NRUA beantragt, wenn die Immobilie auf eine andere Person als den im Verwaltungsregister eingetragenen Eigentümer registriert ist. Angesichts dieser Situation lehnt die Registerführerin die Zuweisung ab, da sie der Ansicht ist, dass für die Erteilung der NRUA zwingend erforderlich ist, dass die Lizenz auf den Namen des derzeitigen eingetragenen Eigentümers der Immobilie ausgestellt ist und diese in seinem Namen im entsprechenden Tourismusregister eingetragen ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels widerruft die Generaldirektion die Bewertungsnote, da sie der Ansicht ist, dass die regionale Genehmigung realer Natur ist, d. h. an die betreffende Immobilie und nicht an die Person gebunden ist, der sie ursprünglich erteilt wurde, sodass die Erteilung der NRUA ohne größere Hindernisse erfolgen kann. Dies sollten Immobilieninvestoren, die sich in dieser Situation befinden, berücksichtigen.

Die Regierung hat am 17. Februar den Vorentwurf des Gesetzes über die Integrität im öffentlichen Dienst verabschiedet (HIER einsehbar), der, sollte er endgültig vom Gesetzgeber verabschiedet werden, eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen von SLs bedeuten würde. Wie aus dem Wortlaut der künftigen Regelung hervorgeht, gilt somit Folgendes:

• Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssenein elektronischesGesellschafterregister führen, das dem Handelsregister am Sitz der Gesellschaft zu übermitteln ist.
• In diesem Buch werden folgende Angaben festgehalten: a) Das ursprüngliche Eigentumsrecht und die freiwilligen oder zwangsweisen Übertragungen der Gesellschaftsanteile. b) Die Begründung von dinglichen Rechten oder Belastungen, einschließlich des Pfandrechts ohne Besitzübertragung. c) Die Identifizierung der natürlichen Person oder Personen, die gemäß den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche als tatsächliche Eigentümer gelten.
• Die Übertragung unter Lebenden oder von Todes wegen oder die Belastung von Gesellschaftsanteilen wird im Gesellschafterregister der Gesellschaftmittels einer privaten elektronischen Urkunde mit standardisiertem Inhalt und Format, die von der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen genehmigt und durch qualifizierte elektronische Signaturen des Übertragenden und des Erwerbenden autorisiert wurde, vermerkt. Dieses private Dokument mit qualifizierten elektronischen Signaturen muss den Vermerk über die Eintragung oder Vermerkung im Sonderregister des Handelsregisters enthalten.
• Jede Übertragung unter Lebenden, von Todes wegen oder zwangsweise muss in das Sonderregister des Handelsregisters eingetragen werden, wobei die Eintragung konstitutiven Charakter hat. Bis zur Eintragung kann der Erwerber oder Inhaber des Pfandrechts keine Rechte gegenüber der Gesellschaft oder Dritten geltend machen.
• Die Mitgliedschaft kann nur Personen zuerkannt werden, die als Inhaber im Sonderregister des Handelsregisters eingetragen sind.
• Die Zahlung von Dividenden, die Rückerstattung von Einlagen oder sonstige Vermögenszuweisungen haben nur dann eine befreiende Wirkung, wenn sie zugunsten der Person erfolgen, die als eingetragener Inhaber aufgeführt ist.

Wie man sich vorstellen kann, muss man den parlamentarischen Prozess dieses Vorschlags sehr aufmerksam verfolgen, denn wenn er angenommen wird, bedeutet dieses neue System eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen einer SL, da deren Übertragung mittels einer privatschriftlichen Urkunde mit elektronischer Signatur erfolgen wird (mit dem damit verbundenen Verlust an Rechtssicherheit gegenüber dem derzeitigen System der öffentlichen Urkunde) und deren Eintragung in das Handelsregister obligatorisch sein wird.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 13. Januar 2026) in der Berufung gegen die Bewertung des Grundbuchführers Nr. 14, mit der die Eintragung einer Urkunde über die Nutzungsänderung und die Erklärung eines Neubaus aufgrund seines Alters, genehmigt durch die Notarin von Barcelona, Frau María de Zulueta, ausgesetzt wurde.

Der Fall geht von einer Urkunde über die Umwandlung eines Geschäftsraums in Wohnraum aus, die sich hauptsächlich auf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und ein Architektenzertifikat stützt, das die Wohnnutzung seit 1994 bestätigt.

Der amtierende Registerführer und sein Stellvertreter geben eine negative Bewertung ab, da in Katalonien gemäß den Artikeln 187 und 218 des Bodengesetzes sowie auf der Grundlage von Artikel 30 der Verordnung zum Schutz der städtebaulichen Legalität eine Genehmigung für die Umwidmung zu Wohnzwecken erforderlich ist.Nachdem die Notarin den entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, wies die Generaldirektion diesen zurück und bestätigte die Bewertung in dem Sinne, dass es aufgrund der katalanischen Vorschriften, die eine Genehmigung vorschreiben, nicht möglich ist, die Nutzungsänderung „aufgrund der Verjährung” einzutragen, ohne die entsprechende behördliche Genehmigung vorzulegen, die dies erlaubt.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 21 der Notarkammer von Katalonien beigefügt, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu ungerechtfertigten Vermögenszuwächsen gemäß Artikel 39 des Einkommensteuergesetzes analysiert.

Es werden Fälle von Schenkungen und Darlehen zwischen Familienangehörigen analysiert, wobei darauf hingewiesen wird, dass nicht ordnungsgemäß begründete Übertragungen als ungerechtfertigte Vermögensgewinne eingestuft und auf der allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer zum Grenzsteuersatz besteuert werden können.

Die Sitzung unterstreicht die Bedeutung der Dokumentation aller Transaktionen und warnt insbesondere vor Darlehen, die Spenden verschleiern, was in der Praxis sehr häufig vorkommt, obwohl dies langfristig zu unangenehmen Überraschungen für die Steuerzahler führen kann.

Anbei (HIER) ein Link zu einer sehr interessanten Online-Schulungssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde in der die Notare Micaela Pontones del Amo (Notarin in Tembleque, Toledo) und Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notar in Horcajo de Santiago, Cuenca) das interessante Thema der Änderungen in der Konfiguration der Katasterparzelle behandeln, die vom Notariat bearbeitet werden.

Dazu verwenden sie die beigefügte Präsentation (HIER), in der sie aus einer vorwiegend praktischen Perspektive die Merkmale dieses Verfahrens (anwendbar auf Fälle der Berichtigung, Grundstücksteilung, -abtrennung, -zusammenlegung und -gruppierung oder -neuparzellierung), die bei der Vorbereitung der Urkunde zu berücksichtigenden Aspekte, die nach der Unterzeichnung zu erledigenden Formalitäten, die Anforderungen des grafischen Validierungsberichts sowie unter besonderer Berücksichtigung konkreter Fallbeispiele behandeln.

Eine sehr interessante Fortbildungsveranstaltung, um auf dem Laufenden zu bleiben, wie wir Notare von unseren Kanzleien aus den Bürgern dabei helfen können, die Katasterdaten ihrer Grundstücke und Immobilien an die tatsächliche physische Gegebenheit anzupassen.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 369/2026 vom 9. Februar, in dem die III. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs erneut zu einem in der Praxis sehr häufigen Fall Stellung nimmt, den Steuerzahler unbedingt kennen sollten.

Der konkrete Fall geht von einem Immobilienkauf aus, für den eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist, wobei die Besonderheit darin besteht, dass der Kaufpreis unter dem Wert der offiziellen Hypothekenbewertung liegt (was in der Praxis sehr häufig vorkommt).

Der Betroffene versteuert die Transaktion auf der Grundlage des Kaufwerts als Bemessungsgrundlage für die ITP, woraufhin die Steuerbehörde ein Verfahren zur Überprüfung der Werte einleitet, bei dem gemäß Artikel 57.1 LGT der Wert zugrunde gelegt wird, der für die Hypothekenbewertung der Immobilie in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Hypothekengesetzes zugewiesen wurde.Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs entscheidet der Oberste Gerichtshof in letzter Instanz erneut zugunsten der Finanzbehörde in diesem Fall und hält dieses Vorgehen für gültig und rechtmäßig, insbesondere in Fällen, in denen die Wertdifferenz „erheblich” ist.

Dies sollte beim Erwerb einer Immobilie mit Hypothekendarlehen unbedingt berücksichtigt werden, da diese Situation in der Praxis sehr häufig vorkommt und vielen Bürgern ehrlich gesagt unbekannt ist, was in Zukunft zu vielen Unannehmlichkeiten führen kann, wenn man sich nicht im Voraus darüber informiert und die Angelegenheit nicht angemessen regelt, insbesondere in Fällen, in denen die Unterschiede „erheblich” sind.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) über die Berufung gegen die vom zentralen Handelsregisterführer III (im Folgenden RMC) ausgestellte Qualifikationsbescheinigung, mit der eine bestimmte Namensreservierung abgelehnt wird.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass ein Unternehmen beim RMC die Reservierung einer Reihe von Firmennamen in der folgenden Reihenfolge beantragt: „Grupo Getura, SL”, „Grupo Empresarial Getura, SL”, „Getura Corporación, SL”, „Getura Enterprise, SL” und „Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. Das RMC stellt eine Bescheinigung aus, dass die zweite der beantragten Bezeichnungen („Grupo Empresarial Getura”) nicht registriert ist, ohne sich ausdrücklich zur ersten beantragten Option zu äußern.

Angesichts dieser Situation legt der Betroffene gegen die Ablehnung Widerspruch ein, dem der Handelsregisterführer mit der Begründung widerspricht, dass keine negative Bewertung als solche vorliege. Gegenüber diesem Argument räumt die Generaldirektion ein, dass in diesen Fällen tatsächlich eine implizite negative Bewertung vorliegt (d. h. wenn eine Bescheinigung ausgestellt wird, dass die zweite oder nachfolgende Bezeichnungen nicht registriert sind, bedeutet dies, dass die zuerst aufgeführten Bezeichnungen offensichtlich abgelehnt werden), so dass es in einer solchen Situation offensichtlich ist, dass gegen diese negative Bewertung unter den gleichen Bedingungen wie gegen jede andere Ablehnung einer Eintragung Einspruch eingelegt werden kann.

Zu beachten für alle, die an der Gründung einer SL oder SA interessiert sind und sich in dieser Situation befinden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. September 2025 (BOE vom 5. Dezember 2025), in dem über die Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin Nr. 4 von Barcelona, eine Übertragungsurkunde als Zahlungsersatz einzutragen, entschieden wird.

Der Fall geht von einer Gesellschaft aus, die eine Schuld gegenüber einer anderen Gesellschaft anerkennt und angibt, dass die Ursache für die Schuld verschiedene zuvor erhaltene Gelddarlehen sind. In die Urkunde wird eine Aufstellung der Höhe und der Daten der Darlehen aufgenommen, jedoch ohne Angabe der Zahlungsmittel für diese Darlehen. Zur Begleichung der anerkannten Schuld überträgt die Schuldnergesellschaft der Gläubigerin das Eigentum an zwei Grundstücken, was nun im Grundbuch eingetragen werden soll.

Bei der Registrierung bewertet die Registerführerin das Dokument negativ und verlangt die Angabe der im ursprünglichen Darlehensvertrag verwendeten Zahlungsmittel (Art. 24 LN, 254.4 LH und 177 RN) und begründet dies damit, dass das Darlehen die Ursache für die Schuld ist, die nun durch die Übertragung in Zahlung erlischt, und dass der tatsächliche Geldtransfer nachgewiesen werden muss, um fiktive Anerkennungen zu vermeiden, die der Kontrolle der Geldwäsche entgehen.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion den Rechtsbehelf zurück und bestätigt die Bewertung, wobei sie bekräftigt, dass bei dieser Art von Geschäften die Zahlungsmittel nachgewiesen werden müssen, um zu verhindern, dass fiktive Rechtsgeschäfte getätigt werden, die andere Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien verschleiern oder zu rechtswidrigen Handlungen im Bereich der Geldwäsche führen können.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem ein interessanter Fall im Zusammenhang mit einer Liquidationsurkunde einer SL analysiert wird.

Der Fall geht von einer GmbH aus, die in Insolvenz gegangen ist, wobei nachgewiesen ist, dass das Unternehmen über kein Vermögen verfügt. Angesichts dessen beschließt der Insolvenzrichter gemäß der Insolvenzgesetzgebung, dass die Liquidation des Unternehmens auf handelsrechtlichem Wege erfolgen soll. Angesichts dessen fasst die Hauptversammlung des Unternehmens den entsprechenden Beschluss und beglaubigt ihn durch die erforderliche öffentliche Urkunde über die Liquidation.

Nach Einreichung dieser Urkunde zur Eintragung lehnt der Handelsregisterführer die Eintragung ab und begründet dies im Wesentlichen damit, dass die Gesellschaft gemäß der Schlussbilanz der Liquidation die Gesellschaft Schulden in Höhe von mehr als 8 Millionen Euro aufweist, sodass gemäß Artikel 395 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die vorherige Begleichung oder Hinterlegung dieser Schulden erforderlich ist oder gegebenenfalls das entsprechende Insolvenzverfahren einzuleiten ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels entscheidet die Generaldirektion über die Aufhebung der Bewertung und stellt fest, dass in diesem Fall der Richter die Beendigung des Insolvenzverfahrens aufgrund unzureichender Masse der insolventen Gesellschaft beschlossen und die vorläufige Schließung des Registerblatts angeordnet hat, muss anerkannt werden, dass innerhalb eines Jahres nach der gerichtlichen Entscheidung, die die Schließung des Registers ohne Wiederaufnahme des Insolvenzverfahrens anordnet, die Löschung der Eintragung der Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft im Handelsregister vorgenommen werden kann.

Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr wichtigen Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil 5981/2025 vom 9. Dezember, das sich auf einen Notarfehler im Rahmen eines Kaufs von Gesellschaftsanteilen und die daraus resultierende Haftung des Notars bezieht.

Der Fall betrifft den Kauf von Gesellschaftsanteilen eines Unternehmens, deren Preis teilweise gestundet und durch eine aufschiebende Bedingung gesichert wird. Der Kauf wird in einer öffentlichen Urkunde beim Notar „X” formalisiert.

Als der Zeitpunkt der Zahlung dieses aufgeschobenen Preises gekommen ist, zahlt der Käufer nicht, sodass der Verkäufer die Zwangsvollstreckung vor Gericht beantragt, die jedoch erfolglos bleibt, da die Käufergesellschaft diese Gesellschaftsanteile an einen gutgläubigen Dritten weiterverkauft hatte, und zwar bei derselben Notarkanzlei, jedoch unter Mitwirkung eines anderen Notars (Herrn „Y“) als Stellvertreter. Bei diesem zweiten Kauf überprüft der stellvertretende Notar weder das Vorliegen der aufschiebenden Bedingung noch deren Erfüllung und weist die Parteien auch nicht darauf hin.

Schließlich erweist sich der Käufer, der das Geld schuldet, als zahlungsunfähig, sodass der ursprüngliche Verkäufer nicht den gesamten Betrag einziehen kann. Angesichts dieser Situation beschließt er, die beiden Notare zu verklagen und fordert von ihnen den Kaufpreis zuzüglich der entsprechenden Zinsen (insgesamt handelt es sich um fast 600.000 Euro).

Der Oberste Gerichtshof gibt dem Kläger Recht und stellt fest, dass der beteiligte Notar seine beruflichen Pflichten als Urkundsperson (Art. 1 LN und 1, 145, 146, 147 und 196 der Notariatsordnung) verletzt hat, da er nicht für die Rechtmäßigkeit der Übertragung, die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen und die Parteien nicht auf das Bestehen dieser aufschiebenden Bedingung hingewiesen hat. Infolgedessen verurteilt er ihn, dem Kläger die geforderten Beträge zu zahlen.

Dieser Fall sollte bei allen Käufen und Verkäufen von Gesellschaftsanteilen berücksichtigt werden, und es sollte mit größter Sorgfalt vorgegangen werden, um die Rechte der Übertragenden zu gewährleisten und berufliche Haftungsrisiken aufgrund von Fehlverhalten zu vermeiden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4871/2025 vom 27. Oktober, in dem das Oberste Gericht einen sehr häufigen Fall bei getrennten/geschiedenen Eltern analysiert, die bei der Erstellung ihres Testaments und der Vererbung ihres Vermögens an ihre Kinder einen Verwalter benennen, der die Erbschaft im Namen ihrer Kinder verwaltet, wobei es sehr häufig vorkommt, dass dieser benannte Verwalter eine andere Person als der ehemalige Ehepartner ist (um zu verhindern, dass der ehemalige Ehemann oder die ehemalige Ehefrau nach ihrem Tod ihr Vermögen verwaltet).

In diesem Fall liegt die Besonderheit des Falles darin, dass der Erblasser nicht nur einen Verwalter ernennt, sondern den Erben die Verfügung über das Vermögen bis zum Alter von 25 Jahren untersagt, sodass diese Kinder bis zum Erreichen dieses Alters nicht über das Erbe (einschließlich des Pflichtteils) verfügen können, das weiterhin vom ernannten Verwalter verwaltet wird.

Der Fall wird schließlich vor Gericht gebracht, und der Oberste Gerichtshof entscheidet zu Recht, dass gemäß den geltenden Artikeln 240, 246 und 813 des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Erreichen der Volljährigkeit die volle Handlungsfähigkeit zur Verwaltung und Verfügung über das eigene Vermögen erworben wird, sodass diese Beschränkung der Verwaltung des Vermögens über das 18. Lebensjahr hinaus keinen Einfluss auf den Pflichtteil haben kann, da dies dem allgemeinen Grundsatz seiner Unantastbarkeit widersprechen würde.

Daher sei geschiedenen Eltern daran erinnert, dass sie in ihrem Testament eine Klausel festlegen können, um die Verwaltung ihres Nachlasses einer anderen Person als ihrem ehemaligen Ehepartner zu übertragen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Klausel über den Verwalter nur für den Teil gilt, der über das Pflichtteil hinausgeht, nicht jedoch für das Pflichtteil selbst.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Steuerrundschreiben Nr. 9/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 16/2025 aufgeführt sind, das am 24. Dezember im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht wurde (HIER abrufbar) für das Steuerjahr 2026 enthalten sind. Die wichtigsten Maßnahmen sind im Folgenden zusammengefasst:

Im Bereich der Einkommensteuer werden folgende Abzüge verlängert:

• 20 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Reduzierung des Heiz- und Kühlbedarfs gezahlt wurden.
• 40 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Verbesserung des Verbrauchs nicht erneuerbarer Primärenergie gezahlt wurden.
• Bis zum 31. Dezember 2027 gilt ein Steuerabzug von 60 % für Beträge, die für energetische Sanierungsmaßnahmen von Steuerzahlern aufgewendet werden, die Eigentümer von Wohnungen in Gebäuden sind, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Abzug von 15 % des Anschaffungswerts von Elektrofahrzeugen sowie des Wertes der Installation von Ladesystemen (maximaler Abzugsbetrag von 20.000 bzw. 4.000 Euro).

Im Bereich der Körperschaftsteuer werden mit Wirkung zum 1. Januar 2025 die Steueranreize für die freie Abschreibung von Investitionen, die Energie aus erneuerbaren Quellen nutzen, um ein weiteres Jahr verlängert.

Im Bereich der „kommunalen Wertzuwachssteuer“ (Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken) werden die Höchstbeträge der Koeffizienten aktualisiert, die zum Zeitpunkt der Entstehung auf den Wert des Grundstücks anzuwenden sind, wobei „spekulative“ oder kurzfristige Immobilienverkäufe stärker bestraft werden.

Bei diesen Maßnahmen ist jedoch unbedingt zu berücksichtigen, dass der Kongress der Abgeordneten dieses Königliche Gesetzesdekret letztendlich nicht bestätigt hat (HIER) nicht bestätigt hat, sodass die Reaktion der Regierung abgewartet werden muss, um den tatsächlichen Umfang und die Dauer dieser Maßnahmen zu erfahren.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 5512/2025 vom 3. Dezember, in dem das Oberste Gericht über einen Fall entscheidet, in dem eine Hypothek von einer Person aufgenommen wurde, die nicht mehr Eigentümerin der belasteten Immobilie war, deren Übertragung jedoch nicht im Grundbuch eingetragen war.

Im konkreten Fall verkauft die ursprüngliche Eigentümerin die Immobilie an einen Dritten, der diesen Kauf jedoch nicht im Grundbuch eintragen lässt. Er vereinbart jedoch mit der Gläubigerbank die Löschung einer früheren Hypothek auf diese Immobilie aus dem Grundbuch, wodurch das Finanzinstitut von der Übertragung und dem neuen Eigentümerstatus des Käufers Kenntnis erhält. Später beantragt der Verkäufer der Immobilie jedoch ein neues Hypothekendarlehen, das von demselben Finanzinstitut gewährt wird, wodurch die betreffende Immobilie erneut belastet wird (die, wie wir uns erinnern, verkauft, aber nicht übertragen wurde).

Angesichts dieser Situation verklagt der neue Käufer den Verkäufer und die Bank und beantragt die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit dieser Hypothek und ihrer Eintragung, obwohl die Transaktion aus Sicht des Grundbuchs korrekt war (da bei der Formalisierung der Hypothek in der einfachen Notiz vermerkt war, dass der Verkäufer noch immer Eigentümer der Immobilie war).

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass es notwendig ist, sich für die sogenannte „ethische” Auffassung von gutem Glauben im Register (Art. 34 Hypothekengesetz) zu entscheiden, wonach ein gutgläubiger Dritter, um durch die Registeröffentlichkeit geschützt zu sein, über die Angaben in der einfachen Auskunft hinaus sorgfältig handeln muss, um sich zu vergewissern, dass die Realität mit dem Register übereinstimmt.

Da die Bank in diesem konkreten Fall Kenntnis davon haben kann, dass der Verkäufer nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist (da sie die Löschung einer früheren Hypothek im Grundbuch mit dem Käufer, der sich gegenüber der Bank und ihren Mitarbeitern als solcher ausweist, abwickelt), ist die Klage begründet und somit die Hypothek und die entsprechende Eintragung im Grundbuch für nichtig zu erklären.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4958/2025 vom 11. November, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall des Erbrechts beurteilt, konkret die Annahme einer Erbschaft unter Vorbehalt der Inventarerstellung, bei der es zu einer unlauteren Handlung der Erben kommt, die darin besteht, dass sie den Hauptvermögenswert der Erbschaft, nämlich eine Handelsgesellschaft, entwerten.

Konkret handelt es sich um eine Erbschaft, die unter Vorbehalt angenommen wurde und deren Hauptvermögen aus Anteilen an einer Gesellschaft besteht, die vollständig von den Erben kontrolliert wird, die diese (durch fiktive Rechtsgeschäfte) zum Nachteil der Gläubiger veräußern.

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, wenn der Nachlass aus Aktien eines von den Erben kontrollierten Unternehmens besteht, kann der betrügerische Verkauf von Vermögenswerten mit dem in Artikel 1024.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehenen Verlust des Inventarvorteils gleichgesetzt werden, so dass folglich die Aufhebung des Schleiers zum Schutz der Gläubiger erforderlich ist, was zur Folge hat, dass die Erben mit ihrem gesamten Vermögen für die bestehenden Schulden haften.Dies sollte man bei der Annahme einer Erbschaft mit Inventarvorteil berücksichtigen und sich nicht zu clever anstellen.

Anbei (HIER) ein Link zu einer interessanten Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, konkret die Entscheidung JUS/4367/2025 (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember 2025), in der die Beschwerde gegen die Bewertung einer Grundbuchführerin in Bezug auf eine Erbschaftsannahmeurkunde aufgrund der Unterwerfung einer Immobilie untereine Restersatzklausel behandelt wird.

Im konkreten Fall handelt es sich um das Erbe eines Mannes, der mit einem gültigen Testament verstorben ist und mehrere seiner Neffen und Nichten als Erben eines Grundstücks eingesetzt hat, das ihnen nun im Rahmen der Erbschaft zugesprochen wird. Bei diesem Anwesen ist es so, dass die Hälfte des Anwesens dem Verstorbenen aufgrund eines Erbschaftstitels seiner verstorbenen Ehefrau gehörte, die zu diesem Zeitpunkt für diese Hälfte eine Ersatzverfügung zugunsten von Personen getroffen hatte, die nicht an der Annahme der Erbschaft beteiligt waren, weshalb die Registerführerin nun die Annahme der Erbschaft des Verstorbenen qualifiziert.

Der konkrete Fall dient uns dazu, uns daran zu erinnern, wie uns die katalanische Generaldirektion mitteilt,dass der Restvermächtnis- und der vorbeugende Restvermächtnisersatz unterschiedliche Institutionen sind, denn im Falle des Resttreuhandvermögens geht es darum, das Vermögen des Erblassers innerhalb seiner Familie zu halten (und deshalb wird eine Erbfolge festgelegt, zuerst der Treuhänder und dann der Treuhandnehmer, so dass letzterer notwendigerweise den Erblasser in Bezug auf das Vermögen beerbt, über das der Treuhänder nicht durch eine inter vivos-Vereinbarung verfügt hat), während hingegen verhindert die vorbeugende Ersatzverfügung die gesetzliche Erbfolge für die Vermögenswerte, die der Erblasser dem eingesetzten Erben zugewiesen hat, und es gibt keine Erbfolgeordnung, sondern nur eine einzige Berufung und eine conditio iuris (Tod des eingesetzten Erben, ohne dass dieser über die ihm vom Erblasser zugewiesenen Vermögenswerte verfügt hat), sodass nur dann, wenn diese Bedingung erfüllt ist, die Ersatzberufung erfolgt.

Da der Verstorbene in diesem konkreten Fall über ein gültiges Testament verfügte, ist die seinerzeit von der Ehefrau des Verstorbenen vorgesehene vorbeugende Ersatzerbschaft, deren Erbschaft nun angenommen wird, nicht anwendbar, sodass die Qualifikationsnotiz aufgrund der vorgebrachten Argumente aufzuheben ist.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur neuen und sehr aktuellen (vom 19. Dezember 2025) Verordnung der Stadtverwaltung von Barcelona zur Regelung der Ausübung des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts der Stadtverwaltung von Barcelona, wenn dieses Recht gemäß den geltenden städtebaulichen Vorschriften von der lokalen Verwaltung ausgeübt werden muss.

Unter anderem ist Folgendes vorgesehen:

• Die Möglichkeit, dass die Stadtverwaltung auf den Kauf einer Immobilie verzichtet und ihr Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Bewohner der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung von Sozialwohnungen ist, abtritt.
• Auch ein gemeinsamer Kauf durch die Stadtverwaltung und diese Begünstigten ist zulässig, sofern die Stadtverwaltung mindestens ein Drittel des Eigentums hält. Im Falle eines Kaufs müssen die Nachbarn mindestens 60 % der Wohnungen des Gebäudes vertreten und die Bedingungen für den Zugang zum Register für Antragsteller auf Sozialwohnungen und ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen.
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der begünstigte Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht unterliegen und an denen die Stadtverwaltung kein Interesse hat.

Eine Vorschrift, die alle Immobilienmakler, die ihre berufliche Tätigkeit in der Stadt Barcelona ausüben, unbedingt beachten sollten.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer Videotrainingssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde. In dieser Sitzung hält Juan Pablo Pérez Velázquez, Professor für Zivilrecht an der Universität Pablo de Olavide in Sevilla, eine praktische Schulung über testamentarische Verfügungen zugunsten von Menschen mit Behinderungen im Lichte der Bestimmungen des Gesetzes 8/2021 vom 2. Juni zur Reform des Zivil- und Verfahrensrechts zur Unterstützung von Menschen mit Behinderungen bei der Ausübung ihrer Rechtsfähigkeit.

In dieser Sitzung werden mit großem Interesse und praktischer Ausrichtung verschiedene Fragen behandelt, die in diesen Fällen von Bedeutung sind, wie beispielsweise die zu berücksichtigenden Arten von Testamentklauseln, vorbeugende Ersatzverfügungen oder die Befugnis des Erblassers, den Pflichtteil zugunsten eines pflichtteilsberechtigten Erben mit Behinderung zu belasten.

Ebenfalls beigefügt HIER Beispiele für testamentarische Klauseln beigefügt, die vom Verfasser zu diesem Zweck ausgearbeitet wurden und als Vorlage für solche Fälle dienen können.

Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß dem katalanischen Gesetz 11/2025 (HIER einsehbar) ab dem 1. Januar jede Übertragung von Wohnraum, die in einem angespannten Gebiet (HIER können Sie die betroffenen Gemeinden einsehen) unterliegt, wenn der Verkäufer ein großer Eigentümer oder eine juristische Person ist,dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat de Catalunya und unterliegt den

Was den Begriff „Großaktionär“ in Katalonien angeht, ist es wichtig zu beachten, dass derzeit jeder Großaktionär in Katalonien ist, der Inhaber von:

• Fünf oder mehr Wohnungen in Gemeinden, die als angespannter Wohnungsmarkt erklärt wurden (ohne Berücksichtigung Ihres Hauptwohnsitzes).
• Mehr als 10 Wohnungen auf spanischem Staatsgebiet, sofern sich mindestens eine davon in einer angespannten Gemeinde in Katalonien befindet.
• Mehr als 1.500 m² bebaute Fläche für Wohnzwecke (mit besonderen Vorschriften für Miteigentum).

Wie soll man in solchen Fällen vorgehen?

Handelt es sich um einen Vorgang, bei dem der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, muss diese angeben, ob sie ein Großaktionär ist oder nicht.

• Wenn ja, muss die Mitteilung über das Vorkaufsrecht nachgewiesen werden.
• Ist dies nicht der Fall, muss bis zum Inkrafttreten des in der Vorschrift vorgesehenen Registers für Großaktionäre in der Urkunde ausdrücklich erklärt werden, dass die verkaufende Gesellschaft kein Großaktionär ist. In diesem Fall muss sie eine Registerbescheinigung vorlegen, aus der die Anzahl der Immobilien hervorgeht, deren Eigentümer sie zum Zeitpunkt der Übertragung ist.

Ausnahmen:

• Neubauten / umfassende Sanierungen (die innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durchgeführt werden).
• Intragruppen-Transaktionen zwischen Unternehmen mit Immobilien als Geschäftszweck.
• Wenn der Käufer eine natürliche Person ist, übt die Regionalregierung ihr Vorkaufsrecht nicht aus, wenn der Käufer erklärt, dass er diese spezifische Ausnahme in Anspruch nimmt und eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt (z. B. Eintragung im Register der Antragsteller für Sozialwohnungen, Verpflichtung zur Beantragung der Einstufung der Wohnung als Sozialwohnung usw.).

Zusätzliche Fragen: Das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat gilt auch für „die Vergabe von Wohnraum, der aus einer behördlichen oder gerichtlichen Versteigerung stammt“.

Weitere Informationen finden Sie im Anhang HIER eine Informationsnotiz der Notarkammer von Katalonien.

Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr relevanten und aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1.713/2025 vom 26. November, in dem sich das Oberste Gericht zur Gültigkeit von Gesellschaftervereinbarungen (oder Nebenabreden) äußert, in denen Regeln zur Einstimmigkeit oder verstärkten Mehrheiten für die gültige Beschlussfassung eingeführt werden.

Konkret handelt es sich um eine GmbH, in die in einer Notlage ein neuer Gesellschafter (mit 15 %) aufgenommen wird, der der Gesellschaft ebenfalls ein Beteiligungsdarlehen gewährt und unmittelbar danach eine Gesellschaftervereinbarung unterzeichnet wird, wonach eine verstärkte Mehrheit von 90 % für bestimmte für die Gesellschaft wichtige Beschlüsse eingeführt wird, wie z. B. die Änderung der Satzung, die Ausschüttung von Dividenden, die Genehmigung des Geschäftsplans oder die Vergütungspolitik für Führungskräfte. Nach einiger Zeit ändert sich die Aktionärsstruktur des Unternehmens, was zu einer Blockadesituation führt, die schließlich zu einem Gerichtsverfahren führt.

In seinem Urteil konzentriert sich der Oberste Gerichtshof in der rechtlichen Debatte über die Auslegung von Artikel 200 LSC (der die Einführung von verstärkten Mehrheiten ohne Einstimmigkeit ermöglicht) auf dessen Auswirkungen auf Gesellschaftervereinbarungen und kommt zu dem Schluss, dass in Gesellschaftervereinbarungen eine Klausel, die Einstimmigkeit für die Annahme von Beschlüssen vorschreibt, zwar nicht zulässig ist, jedoch solche, die eine verstärkte Mehrheit (sogar von 90 %, wie im vorliegenden Fall) verlangen, selbst wenn dies zu einer Blockade der Gesellschaft führt, sofern diese Beschränkungen natürlich von den Gesellschaftern in der unterzeichneten Vereinbarung frei akzeptiert wurden.

Anbei (HIER) ein Link zu den Anweisungen zur Überprüfung der Immobilienwerte für das Jahr 2026 in Katalonien und für Vorgänge, die der ITP, AJD und ISD unterliegen, wenn die betreffenden Immobilien keinen Referenzwert haben. Ebenfalls beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben Nr. 8 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten Aspekte, die in diesen Fällen zu berücksichtigen sind, zusammengefasst sind.

Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass Fälle, in denen der angegebene Wert unter dem Katasterwert (korrigiert um die geltenden Korrekturkoeffizienten) liegt, sowie Fälle, in denen der angegebene Wert zwar über dem Katasterwert (korrigiert um die Koeffizienten) liegt, dieser nicht den physischen/städtischen Merkmalen der Immobilie entspricht, sowie in Fällen von einzigartigen Gütern mit einem Wert von mehr als 1.000.000 Euro.

In diesen Fällen wird darauf hingewiesen, dass das Prüfungsverfahren im Wesentlichen auf einem Gutachten eines Sachverständigen der Verwaltung basiert (Art. 57.1 LGT). Dies ist bei allen Transaktionen zu berücksichtigen, die ab dem 1. Januar 2026 unter diesen Umständen anfallen.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung JUS/4368/2025 vom 19. September (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, in der über eine Beschwerde gegen die Weigerung eines Grundbuchführers entschieden wird, einer Immobilie, deren Eigentümer dies beantragt, eine eindeutige Registriernummer für Kurzzeitmieten zuzuweisen. Konkret handelt es sich um einen Fall, in dem der Eigentümer der Immobilie die Zuweisung dieser eindeutigen Registrierungsnummer beantragt, um die Tätigkeit der nicht-touristischen Kurzzeitvermietung (d. h. die „Saisonvermietung” aus Gründen der Arbeit, des Studiums usw., die durch das LAU geregelt ist) auszuüben. Es sei daran erinnert, dass seit einigen Monaten für die Ausübung bestimmter Arten der Immobilienvermietung gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 diese eindeutige Registrierungsnummer erforderlich ist.

Die Ablehnung des Registrars basiert auf einem angeblichen Verbot in der Satzung der Eigentümergemeinschaft, da insbesondere Artikel 25 vorsieht, dass „die privaten Einrichtungen, aus denen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, in keinem Fall als Schule, Akademie, Herberge, Ferienwohnung, Bed & Breakfast, Gasthaus, Pension, Hotel oder in einer anderen ähnlichen Form genutzt werden dürfen”. Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnotiz auf, da sie der Ansicht ist, dass die saisonale Vermietung eine in der LAU vorgesehene Form der Vermietung ist, sodass die Eigentümergemeinschaft, wenn sie diese verbieten wollte, dies ausdrücklich in der Liste der in ihrer Satzung nicht zulässigen Aktivitäten hätte aufführen müssen. Da dies jedoch nicht der Fall ist (diese Art der Vermietung wird nicht ausdrücklich erwähnt), besteht kein Hindernis für die Ausübung der beabsichtigten Saisonvermietung und somit für die Erlangung der beantragten einheitlichen Registrierungsnummer.

Dies sollte bei der Ausarbeitung von Statuten für Eigentümergemeinschaften und/oder deren Änderungen unbedingt berücksichtigt werden, da es sehr wichtig ist, genau zu prüfen, was beabsichtigt ist, da es sonst zu für die Mehrheit der Eigentümer unerwünschten Ergebnissen kommen kann.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Entscheidung JUS/4369/2025 vom 1. August (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació der Regionalregierung von Katalonien, in der über eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung einer Grundbuchführerin entschieden wird, aufgrund derer die Eintragung einer Urkunde über die Annahme einer Erbschaft und die Übergabe von Vermächtnissen durch einen Miterben ohne Zustimmung des anderen Miterben ausgesetzt wird.

Im vorliegenden Fall errichtet eine Mutter ein Testament, in dem sie ihre beiden Kinder als Erben einsetzt, das Erbe in zwei große Teile aufteilt, einen für jeden von ihnen, und darüber hinaus eine Reihe von Vermächtnissen anordnet. Nach dem Tod der Frau unterzeichnet einer der beiden als Miterbe eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Übergabe der Vermächtnisse, wodurch das bloße Eigentum an fünf Grundstücken an seine vier Kinder (die Vermächtnisnehmer) übertragen wird. Bei der Vorlage der Urkunde zur Eintragung lehnte die Registerführerin die Eintragung mit der Begründung ab, dass für die gültige Übergabe der Vermächtnisse die Zustimmung des anderen Miterben erforderlich sei (Art. 427-22.3 CCCat), es sei denn, dieser habe auf das Erbe verzichtet.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs widerruft die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnote, da weder aus der Urkunde über die Annahme und Übergabe der Erbschaft noch aus einem anderen Dokument hervorgeht, dass die Übergabe der Erbschaft durch nur einen der Miterben den anderen Miterben, der bei dieser Übergabe nicht anwesend war, benachteiligt hat, während das Gesetz für den Fall, dass dies doch zutrifft, Mechanismen zum Schutz der Rechte des anderen Miterben vorsieht.

Anbei (HIER) die jüngste Konsultation 404/25 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Regionalregierung von Katalonien, in der eine Reihe von Auslegungsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung des Steuersatzes von 20 % der ITP (Steuer auf Vermögensübertragungen) beim Erwerb von Immobilien durch Großbesitzer gemäß den Bestimmungen des katalanischen Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März geklärt werden.

In der gestellten Anfrage werden zahlreiche interessante Fragen geklärt. Zum Beispiel:

• Werden mehrere Güter in derselben Urkunde erworben, wird die Skala individuell auf jedes einzelne Gut angewendet, auch im Falle von ob rem-Verbindungen (d. h. die Werte der einzelnen Güter werden nicht addiert, um eine einzige Steuerbemessungsgrundlage zu schaffen).
• Bei der Einstufung als Großaktionär müssen die Vermögenswerte jeder natürlichen oder juristischen Person separat betrachtet werden, ohne dass dies indirekte Auswirkungen auf die Gesellschafter dieser Unternehmen hat (somit gilt eine natürliche Person, die Gesellschafterin einer Gesellschaft ist, die als Großaktionär eingestuft ist, nicht per se als Großaktionär, da die Immobilien Eigentum der Gesellschaft und nicht der natürlichen Person als Gesellschafterin sind).
• Wenn der Status als Großbesitzer anhand der Quadratmeterzahl der vom Steuerzahler genutzten Wohnfläche bestimmt wird, können bei Erwerb von Einfamilienhäusern die Quadratmeter, die für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden (wie Garagen, Abstellräume usw.), von der Berechnung ausgeschlossen werden.
• Der Kauf einer Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung (wie beispielsweise eines Studios) oder mit einer abgelaufenen Bewohnbarkeitsbescheinigung kann nicht zur Ablehnung des Wohnstatus der Immobilie führen. Daher kann dies die Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % nicht verhindern, wenn der Käufer ein Großbesitzer ist.
• Bei der Ausnahme von der Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % für Fälle, in denen der Erwerb des Gebäudes zur Deckung des Wohnbedarfs des Erwerbers und seiner Familie bestimmt ist, umfasst der zweite Verwandtschaftsgrad keine angeheirateten Verwandten (gilt nur für Blutsverwandte).

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1215/2025 vom 5. September, in dem angesichts einer negativen Bewertung durch den Registerführer die Bedeutung der unterschiedlichen Reichweite von Rechtsmitteln vor der DGSJFP im Vergleich zu gerichtlichen Anfechtungen vor Zivilgerichten behandelt wird.

Es ist daher zu beachten und zu berücksichtigen, dass bei einer negativen Bewertung durch einen Registerführer die Verwaltungsbeschwerde bei der Generaldirektion nur diejenigen Fragen betrifft, die in direktem Zusammenhang mit der Bewertung des Registerführers stehen, wobei alle anderen Ansprüche, die auf anderen Gründen oder Dokumenten beruhen als denen, die dem Registerführer bei der Durchführung dieser Bewertung zur Verfügung standen, zurückgewiesen werden (Art. 326 LH).

Im Gegensatz dazu ist der Kenntnisbereich bei der Überprüfung durch Zivilrichter (Art. 328 LH) weiter gefasst, sodass Beweismittel und Informationen berücksichtigt werden können, die dem Registerführer seinerzeit nicht zur Verfügung standen. Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der ablehnenden Entscheidung des Registerführers kann der Richter somit nicht nur die Unterlagen des Verwaltungsverfahrens (im Wesentlichen die beglaubigte Urkunde), sondern auch alle anderen Unterlagen berücksichtigen, die sich direkt auf die beantragte und abgelehnte Eintragung oder Eintragung auswirken könnten, wobei die Parteien alle Dokumente und sonstigen Beweise, die sie für zweckmäßig halten (auch wenn sie dem Registerführer zu diesem Zeitpunkt nicht zur Verfügung standen), zur Begründung ihres Anspruchs in das Zivilverfahren einbringen können.

Wichtig zu beachten hinsichtlich der Verfahrensstrategie bei einer negativen Bewertung durch das Grundbuch-, Handels- oder Mobiliarregister.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Flash Fiscal Nr. 18 der Notarkammer von Katalonien, in dem der Notar von Cubelles, Tomàs Viña, eine Entscheidung der DGT (konkret die 1727/2025) bezüglich der Berichtigung der Aufteilung von Wohnungen in einem Gebäude ohne horizontale Aufteilung und der Änderung der Nutzung zu touristischen Zwecken analysiert.

In diesem Fall sieht die Generaldirektion für Steuern zwei unterschiedliche Rechtsakte (einerseits die Berichtigung der Beschreibung und andererseits die Umwidmung zu touristischen Zwecken), was das Vorliegen zweier steuerpflichtiger Tatbestände für steuerliche Zwecke impliziert.

Einerseits wird die Änderung der Innenaufteilung als bauliche Veränderung angesehen, die der Stempelsteuer unterliegt, wobei die Kosten für die notwendigen Umbauarbeiten zur Anpassung der Räume als Bemessungsgrundlage dienen. Andererseits unterliegt auch die Umwidmung der Wohnungen zu touristischen Zwecken der Stempelsteuer, wobei die DGT (Generaldirektion für Steuern) den Gesamtwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage festlegt.

Anbei (HIER) ein aktuelles und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil STS 1745/2025 vom 1. Dezember, in dem das höchste Gericht analysiert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wenn ein Nachbar, der Eigentümer eines Gemeinschaftsgaragenplatzes ist, sich ein Elektroauto kauft und an seinem Parkplatz eine Ladestation für sein neues Fahrzeug installieren muss.

In seinem Urteil entscheidet das Oberste Gericht, dass die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge zum privaten Gebrauch auf dem Parkplatz eines Gebäudes in Form einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, sofern sie sich auf einem einzelnen Stellplatz der Gemeinschaftsgarage befindet, keine weiteren Anforderungen als die vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erfordert, d. h. es ist nicht erforderlich, dass die Angelegenheit in einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird oder eine zustimmende Vereinbarung erzielt wird.

Insbesondere entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, selbst wenn die Verkabelung für die Stromversorgung ganz oder teilweise durch gemeinschaftliche Elemente verläuft oder an diesen befestigt werden muss, keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, es sei denn, es liegt eine unnötige oder unverhältnismäßige Beeinträchtigung dieser gemeinschaftlichen Elemente vor oder es kann zu einer Benachteiligung der anderen Miteigentümer kommen.

Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Auskunft der Generaldirektion für Steuern Nr. V1522-25 vom 21. August, in der von einer Immobilie ausgegangen wird, die von vier Geschwistern zu je 25 % geerbt wurde und in der eine Anfrage zur Besteuerung einer Transaktion gestellt wird, bei der zwei der Geschwister aus der Gemeinschaft ausscheiden und die anderen beiden Geschwister jeweils 25 % der ihnen zustehenden Anteile erhalten, sodass die Immobilie zu 50 % im Miteigentum der beiden anderen Geschwister verbleibt.

Im vorliegenden Fall ist die Verwaltungsberatungsstelle der Ansicht, dass unter den gegebenen Umständen keine Auflösung der Gütergemeinschaft stattfinden wird, , da die Tatsache, dass die Immobilie nicht einer Person zugeteilt wird, dazu führt, dass die Gütergemeinschaft fortbesteht (sie wird lediglich von 4 auf 2 Miteigentümer reduziert), sodass diese Transaktion nicht als Auflösung einer gewöhnlichen Miteigentümerschaft besteuert werden kann (d. h. im katalanischen Fall mit 1,5 % AJD).

Es handelt sich also lediglich um einen Erwerb durch die in der Gemeinschaft verbleibenden Miteigentümer des Miteigentumsanteils der Miteigentümer, die die Gemeinschaft verlassen. Handelt es sich um ein entgeltliches Geschäft, unterliegt die Transaktion der ITP (in ihrer Form als TPO), während es sich bei einem gewinnbringenden Geschäft um eine Schenkung handelt, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Schulung der Fundación Notariado, in der Frau Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Präsidentin der Fundación Notariado und des Consejo General del Notariado, einen Vortrag über die Rolle der Notare in den berühmten und neuartigen MASC (oder Medios Adecuados de Solución de Controversias, geeignete Mittel zur Streitbeilegung) hält.

Bekanntlich ist seit einigen Monaten mit Inkrafttreten des Gesetzes 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Effizienzsteigerung des öffentlichen Justizwesens für die Zulassung der meisten Zivil- und Handelssachen zur Verhandlung vorgeschrieben, zuvor versucht zu haben, den bestehenden Konflikt durch ein MASC beizulegen.

In diesem Bereich können Notare eine sehr wichtige Rolle spielen, vor allem durch die Figuren der notariellen Mediation und Schlichtung. Zur Einsichtnahme und Prüfung durch alle Beamten, da es sich zweifellos um ein Thema handelt, das in den kommenden Monaten und Jahren an Bedeutung gewinnen wird.

Beigefügt (HIER) einen Link zum Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Besteuerung der Verleihung von Immobilien in Zahlung des Rechtmäßigen analysiert.

Wenn also das Vermögen direkt vom Erblasser auf den Erben übergeht, unterliegt dieser Vorgang der Erbschaftssteuer. Wenn hingegen der Erbe das Vermögen bereits erhalten hat und es ihm dann übergibt, betrachtet die Generaldirektion Steuern (Konsultationen 150/20 und 123/21) dies als eine Zuwendung zur Begleichung einer Schuld, die der Übertragungssteuer (ITP) unterliegt.

Darüber hinaus erinnert die Konsultation V462/19 daran, dass die rechtmäßigen Erben 10 Jahre Zeit haben, um ihren rechtmäßigen Anteil einzufordern, gerechnet ab dem Tod des Verstorbenen, und dass der Erbe seine Erbschaftssteuerselbstveranlagung korrigieren kann, wenn er bereits auf diese Vermögenswerte besteuert wurde.

Beigefügt (HIER) ist ein Link zur verbindlichen Konsultation V0935-25 der Generaldirektion für Steuern beigefügt, in der der Steuerpflichtige angibt, dass er eine Immobilie im Austausch gegen Kryptowährungen verkaufen will. Konkret soll die Gegenleistung in Bitcoins erbracht werden. Der Verkauf würde unabhängig von der wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgen, die der Steuerpflichtige gegebenenfalls ausübt.

Um die Frage zu klären, geht der DGT davon aus, dass Kryptoassets (Artikel 3.1.5) gemäß der Verordnung (EU) 2023/1114 definiert werden können als "eine digitale Darstellung des Wertes eines Rechts, das elektronisch mittels verteilter Registrierungstechnologie oder ähnlicher Technologie übertragen und gespeichert werden kann".Aus diesem Grund hat das Steuerzentrum in verschiedenen verbindlichen Konsultationen (u.a. V0999-18, V1149-18 und V1948-21) virtuelle Währungen oder Kryptowährungen aus Sicht der Einkommensteuer als immaterielle Vermögenswerte betrachtet, so dass der Verkauf einer Immobilie im Austausch gegen einen Betrag an Kryptowährungen einen Tausch im Sinne von Artikel 1.538 des Zivilgesetzbuches darstellt.

Folglich wird gemäß Artikel 23 der RITPAJD beim Tausch von Gütern oder Rechten jeder Tauschende auf den nachgewiesenen Wert der erworbenen Güter besteuert, so dass im vorliegenden Fall, in dem virtuelle Währungen oder Kryptowährungen als immaterielle Güter betrachtet werden, die betreffende Transaktion einen Tausch im Sinne von Artikel 1538 des Zivilgesetzbuches darstellt. Daher ist die DGT im Bereich der indirekten Besteuerung und in Bezug auf die ITP und den AJD im Einklang mit den Bestimmungen von Artikel 23 des RITPAJD der Ansicht, dass jeder der Tauschenden den nachgewiesenen Wert dessen, was er erwirbt, versteuern muss, es sei denn, der angegebene Wert ist höher, wobei der anwendbare Steuersatz derjenige ist, der der Art der erworbenen Güter entspricht.

Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 31. Juli 2025 (BOE vom 30. Oktober 2025), der einen Fall im Zusammenhang mit einem altersbedingten Ausbau eines Dachgeschosses in einer Wohnung des horizontalen Eigentums regelt.

Dies ist eine sehr häufige Situation in alten Gebäuden in Großstädten, wo es Wohnungen gibt, die einen privaten Dachboden haben, der aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Wenn der Verkauf in Erwägung gezogen wird, weist die Hypothekenbewertung des Käufers diese Situation in der Regel als Bedingung aus, was den Verkäufer dazu zwingt, zu versuchen, die Situation zu regeln, um den Verkauf zum Marktpreis formalisieren zu können und die Bank des Käufers die gesamte Operation finanzieren zu lassen, sobald die Bedingung gelöst ist.

Dazu ist es erforderlich, den Neubau aufgrund des Alters des Dachbodens zu erklären, wobei zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie die Generaldirektion in diesem Fall beschlossen hat, nämlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die dies zulässt (die nicht einstimmig sein muss, eine Mehrheit von 3/5 der LPH oder die in der entsprechenden regionalen Regelung vorgesehene Mehrheit genügt), und zweitens eine Bescheinigung des zuständigen Technikers, die das Alter des Baus bestätigt, ohne dass es erforderlich ist, zu bestätigen, dass die Nutzung nicht im Widerspruch zur Stadtplanung steht.

Beigefügt (HIER) das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshofs, insbesondere STS 944/2025 vom 16. Oktober, das eine einschlägige Rechtsprechung zu Witwen- und Witwerrenten und unverheirateten Paaren enthält.

Der Fall betrifft eine Frau, die viele Jahre mit ihrem Partner zusammenlebte und zwei gemeinsame Kinder hatte, aber ihre feste Partnerschaft nicht formalisiert hatte, wie es das Gesetz verlangt. Nach ihrem Tod beantragte die überlebende Partnerin eine Witwenrente, die mit der Begründung abgelehnt wurde, dass die Lebenspartnerin ihre Partnerschaft nicht formalisiert hatte, eine Auslegung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.In dem genannten Urteil bekräftigt der Oberste Gerichtshof also erneut seine Rechtsprechung und erinnert daran, dass es bei unverheirateten Paaren für den Erhalt der Witwen- oder Witwerrente im Falle des Todes eines der Partner nicht ausreicht, nachzuweisen, dass sie seit langem zusammenleben oder gemeinsame Kinder haben, sondern dass das Paar mindestens zwei Jahre vor dem Tod durch Eintragung in das entsprechende Register für unverheiratete Paare oder durch eine öffentliche Urkunde formell konstituiert sein muss.

Für unverheiratete Paare ist es sehr wichtig, dieser Tatsache Rechnung zu tragen, die Dinge richtig zu machen, einen Notar aufzusuchen, ihre Beziehung zu formalisieren und so rechtlich gegen künftige Unwägbarkeiten, die auftreten können, abgesichert zu sein.

Beigefügt (HIER) ein sehr aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4685/2025 vom 29. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall im Zusammenhang mit der persönlichen Haftung von Direktoren für Unternehmensschulden löst.

In diesem konkreten Fall handelt es sich um eine SL mit einem Stammkapital von 3.006 €, die sich seit Jahren in einer ernsten finanziellen Situation befindet (anhaltende Verluste im Laufe der Zeit und infolgedessen ein Nettovermögen, das weit unter der Hälfte des Stammkapitals liegt, in einigen letzten Geschäftsjahren sogar mit einem Minus von mehr als 100.000 €), was dazu führt, dass sie gemäß Artikel 363.1. e) des Gesetzes über Kapitalgesellschaften aufgelöst werden muss.Gleichzeitig schließt das Unternehmen mit einem dritten Unternehmen einen Vertrag über die Installation von Photovoltaik-Paneelen in dem ihm gehörenden Industriegebäude ab und verstößt dabei gegen die in diesem Vertrag übernommenen Zahlungsverpflichtungen, was schließlich zu einer (gerichtlich anerkannten) Schuld gegenüber dem Elektroinstallationsunternehmen in Höhe von mehr als 700.000 € führt. Angesichts der Unmöglichkeit, die Schulden mit den Mitteln des schuldnerischen Unternehmens einzutreiben, erhob dieses Unternehmen eine gesamtschuldnerische Haftungsklage gegen die Verwalter des Unternehmens, so dass diese mit ihrem Vermögen für die entstandenen Unternehmensschulden haften würden.

Die Gerichte bestätigen in diesem Fall, dass die Geschäftsführer bei Nichteinhaltung ihrer Pflicht zur rechtzeitigen Förderung der Auflösung der Gesellschaft (Einberufung einer Hauptversammlung innerhalb von zwei Monaten zur Verabschiedung des Auflösungsbeschlusses oder Beseitigung des Auflösungsgrundes ex. Artikel 365 LSC), haften sie für die Verpflichtungen der Gesellschaft nach Eintritt des gesetzlichen Auflösungsgrundes gemäß Artikel 367 LSC, d.h. sie sind verpflichtet, aus eigener Tasche Schulden zu begleichen, die ihnen nicht zustehen (sie gehören der Gesellschaft), weil sie "nicht ordnungsgemäß gehandelt" und die Auflösung der Gesellschaft in Anbetracht ihrer ernsten wirtschaftlichen Lage gefördert haben.

Dies ist bei der Beratung von Kunden bei der Gründung von Unternehmen oder der Übernahme von Positionen in den Leitungsorganen von Handelsgesellschaften zu berücksichtigen, da die Folgen eines Fehlverhaltens für die Personen, die diese Verantwortung übernehmen, sehr schwerwiegend sein können.

Beigefügt (HIER) Link zum Beschluss JUS/3997/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 16. Oktober (veröffentlicht im DOGC vom 6. November), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie regelt, bei dem der Verkäufer ein Großgrundbesitzer ist, der eine natürliche Person ist, und die Übertragung formalisiert wird, ohne dass die Agencia de l'Habitatge de Cataluña benachrichtigt wird, damit sie das Vorkaufsrecht der Verwaltung gemäß Artikel 6 des katalanischen Gesetzesdekrets 2/2025 vom 25. Februar ausüben kann.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde es vom Grundbuchamt mit der Begründung abgelehnt, dass es für eine gültige Eintragung erforderlich sei, die entsprechende Mitteilung an die katalanische Wohnungsverwaltung zu akkreditieren, da diese Vorgänge (Verkauf eines Großgrundbesitzers) nach der Auslegung des Grundbuchamtes dem Vorkaufsrecht und den Vorkaufsrechten der katalanischen Verwaltung unterliegen.

Die katalanische Generaldirektion hob den Qualifikationsvermerk mit der Begründung auf, dass sich im konkreten Fall die Frage stellte, ob das Vorkaufsrecht zugunsten der Verwaltung der Generalitat auf Übertragungen von Wohnungen durch natürliche Personen, die Großgrundbesitzer sind, anwendbar ist, und die Antwort auf diese Frage negativ ausfiel, da nach den derzeit geltenden Vorschriften das Vorkaufsrecht zugunsten der Generalitat bei Übertragungen durch Großgrundbesitzer voraussetzt, dass der Übertragende eine juristische Person ist.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Videoschulung, die vom Notar von Esplugues de Llobregat, Herrn José Vicente Galdón, angeboten wird und in der er die Besteuerung von Schenkungen von Todes wegen und Erbverträgen mit besonderer Zurechnung eingehend analysiert.

Eine sehr interessante Sitzung zur Einführung in ein komplexes Thema mit unterschiedlichen administrativen und juristischen Kriterien, insbesondere im katalanischen Zivilrecht, das über eigene Institutionen in diesem Bereich verfügt.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass es sich um ein hochaktuelles Thema handelt, wenn man die wachsende Bedeutung von Erbschaftsangelegenheiten in einer alternden Gesellschaft berücksichtigt. Es sollte eingehend betrachtet und studiert werden, um den Klienten des Notariats, die beabsichtigen, Transaktionen dieser Art zu formalisieren, eine qualitativ hochwertige Beratung bieten zu können.

Beigefügt (HIER) ein kürzlich ergangenes und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4240/2025 vom 7. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof im Rahmen eines Räumungsprozesses wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit die Gültigkeit einer Vertragsklausel über eine unbefristete Verlängerung um mehrere Jahre, die für den Vermieter obligatorisch und für den Mieter fakultativ ist, in einem Wohnungsmietvertrag untersucht, der nach dem Inkrafttreten des LAU von 1994 geschlossen wurde.

Der Oberste Gerichtshof hat in einer ausführlichen Entscheidung die Anwendbarkeit des Grundsatzes der Parteiautonomie (Art. 1255 Cc) anerkannt, wonach es möglich ist, längere als die gesetzlich festgelegten Verlängerungsfristen zu vereinbaren, sofern die Rechte des Mieters respektiert werden (d. h. die Klausel muss vorteilhaft und nicht nachteilig sein) und in jedem Fall eine zeitliche Begrenzung für das Leben des Mieters vorgesehen ist.

Ebenso entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Vereinbarung den neuen Erwerber der Immobilie bindet, auch wenn sie zwischen dem früheren Eigentümer und dem betreffenden Mieter geschlossen wurde. Wichtig für Investoren, die den Kauf von Mietobjekten in Erwägung ziehen, um die rechtlichen Folgen der bestehenden Klauseln in den Mietverträgen solcher Objekte abzuschätzen.

Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2025 (BOE vom 27. Oktober 2025), der einen Fall der Immatrikulation einer Immobilie mittels einer Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums, der eine Urkunde über die Annahme und die Anordnung der Erbschaft vorausging, regelt.

Im vorliegenden Fall haben drei Personen eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft (einiger seit mehr als einem Jahr verstorbener Personen) und am selben Tag mit dem folgenden Protokoll desselben Notars eine Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums nacheinander ausgefertigt, wobei einer von ihnen eine bestimmte Immobilie zugesprochen wurde. Mit diesen beiden Dokumenten beabsichtigt der derzeitige Titelinhaber, die Immobilie im Grundbuch unter dem Schutz der Bestimmungen von Artikel 205 des Hypothekengesetzes (Erfordernis des Doppeltitels) zu immatrikulieren. Als das Dokument zur Eintragung vorgelegt wird, wird es negativ qualifiziert, da der Grundbuchbeamte der Ansicht ist, dass, obwohl formal das Erfordernis des Doppeltitels (gemäß Artikel 205 des Hypothekengesetzes) erfüllt ist, die Gleichzeitigkeit beider Titel darauf hindeutet, dass sie "ad hoc" erstellt wurden, um immatrikulierende Titel zu erhalten.

Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesem Fall (da zwischen dem Tod des Erblassers, der die Erbschaft auslöste, und der Erteilung der nachfolgenden Übertragungsurkunde, d. h. der Auflösung der Eigentumswohnung, mehr als ein Jahr vergangen war) aus den zur Qualifizierung vorgelegten Unterlagen nicht abgeleitet werden kann, dass dies in betrügerischer Absicht geschehen sei, da die Tatsache, dass die vorherige Urkunde am selben Tag wie der Titel der Eigentumsübertragung erteilt worden war, Die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, reicht nicht aus, um die sich daraus ergebende Vermutung der Richtigkeit gemäß Artikel 17 bis des Notariatsgesetzes zu zerstören, da die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, nicht ausreicht, um die Vermutung der Richtigkeit zu zerstören.

Beigefügt (HIER) den Link zum Webinots 79 der Notariatskammer von Katalonien, in dem der Notar von Malgrat de Mar, Herr Pedro Rincón de Gregorio, das neue Phänomen der Tokenisierung von Vermögenswerten, einschließlich Immobilien, eingehend analysiert und hervorhebt, wie sich diese neue Realität auf den notariellen Bereich auswirken kann und welche praktischen Auswirkungen sie für die Fachleute des Sektors hat.

Kurz gesagt ist die Tokenisierung von Immobilien der Prozess der Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie in digitale Token, die auf einer Blockchain aufgezeichnet werden und es Anlegern ermöglichen, Bruchteile der Immobilie auf leichter zugängliche Weise zu kaufen und zu verkaufen, die Marktliquidität zu erhöhen und Immobilieninvestitionen zu erleichtern, indem sie eine Beteiligung mit geringerem Kapital ermöglichen.

Die Konferenz befasst sich im Wesentlichen mit den künftigen Herausforderungen, die diese neue Technologie mit sich bringt, und wie sie sich in unser Rechtssystem und die Institution des Notariats einfügt. Es ist sehr interessant, sich über neue technologische Trends zu informieren, die sicherlich früher oder später mit großer Intensität in unserem Land Einzug halten werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juli 2025 (BOE vom 17. Oktober 2025) über die Weigerung des Handelsregisters, den Jahresabschluss des Sevilla Club de Futbol zu registrieren.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass in der Einberufung der Hauptversammlung, die diese Abschlüsse genehmigt, kein Hinweis auf das Recht des Aktionärs enthalten ist, die Unterlagen, die der Versammlung zur Genehmigung vorgelegt werden sollen, in der in Art. 272.2 des Gesellschaftsvertrags (wonach jeder Aktionär von der Einberufung der Hauptversammlung an bei der Gesellschaft unverzüglich und kostenlos die der Versammlung zur Genehmigung vorzulegenden Unterlagen sowie gegebenenfalls den Lagebericht und den Bericht des Abschlussprüfers erhalten kann). Das Fehlen dieses Hinweises in der Einberufung hat zur Folge, dass die Versammlung, die den Jahresabschluss der Gesellschaft feststellt, ungültig ist und nicht beim Handelsregister hinterlegt werden kann.

Angesichts der Weigerung des Registerführers wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Qualifikationsvermerk bestätigte und uns erneut daran erinnerte, wie wichtig es ist, die Bekanntmachungen der Hauptversammlung peinlich genau zu verfassen, da jeder kleine Fehler in der Praxis unheilbar sein und die Rechtswirksamkeit aller gefassten Beschlüsse zunichte machen kann, mit allen Schäden, die dies für die Gesellschaft und die anderen Beteiligten nach sich ziehen kann.

Es wird berichtet, dass die Notariatsplattform SIGNO vor kurzem um eine neue Funktion erweitert wurde, mit der neben der Suche nach dem Gegenstand auch eine Suche nach der Immobilie durchgeführt werden kann.

So ist es möglich, über die Katasterauskunft einen detaillierten Bericht über die notariellen Vorgänge zu erhalten, in denen die Immobilie auftaucht, mit den Ergebnissen von 2007 bis heute und ohne Kosten (auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung, der Käufe und Verkäufe der Immobilie, der Bestellung von Hypothekenrechten, der Hypothekenlöschungsurkunden usw.) mit Angabe des Datums, des Betrags des Vorgangs und des Notars, der die betreffende öffentliche Urkunde genehmigt hat.

Eine sehr interessante Quelle, die nützliche Informationen im Zusammenhang mit der Formalisierung von Immobilientransaktionen liefern kann.

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 15 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Herr Juan Galdón López, Notar von Esplugues de Llobregat, zur verbindlichen Konsultation CV0935/2025 vom 27. Mai Stellung nimmt (HIER können Sie sie einsehen) der Generaldirektion für Steuern bezüglich der Möglichkeit, im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs den Preis in Kryptowährungen (insbesondere Bitcoin) zu zahlen.

Nach einer Analyse der grundlegenden Vorschriften für Kauf- und Tauschverträge sowie der Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche (die digitale Währungen als immaterielle Güter betrachten, die digitale Wertdarstellungen darstellen, die nicht von einer Zentralbank ausgegeben oder akzeptiert wurden) kommt man zu dem Schluss, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht tatsächlich einen Kauf oder Verkauf, sondern einen Tausch darstellt, wird der Schluss gezogen, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf und Kauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht als gesetzliches Zahlungsmittel gilt, mit dem der Preis für den Verkauf und Kauf bezahlt werden kann, mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Besteuerung.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3811/2025 der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat von Katalonien vom 10. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer vom Notar Jaime Calvo Francia in Barcelona genehmigten Kaufoption entscheidet, die nach einem mehrfach wiederholten Protokoll erstellt wurde.

Konkret geht es um eine Kaufoption auf eine Immobilie mit einem sehr niedrigen Kaufpreis und der Möglichkeit der einseitigen Ausübung durch den Käufer (außerdem mit einer Formulierung der Urkunde, die bereits Gegenstand eines Urteils der DGSJFP in einem ähnlichen Fall in ihrer Entscheidung vom 9. September 2024 gewesen ist).Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Grundbuchamt negativ qualifiziert, im Wesentlichen mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um eine Verpfändung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen handele, was weder den Erfordernissen des Schutzes der Schuldnerpartei entspricht, die durch die rechtliche Grundkonfiguration der Grundpfandrechte auferlegt werden, noch wird die Einhaltung der Anforderungen an die materielle Transparenz, die durch das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobiliendarlehensverträgen gefordert werden, anerkannt.

Nach dem entsprechenden Appell bestätigt die katalanische Generaldirektion in vollem Umfang den Qualifikationsvermerk.sehr aufmerksam auf diese Art von betrügerischen Operationen zu sein, die den Bürgern, die auf diese Art von Betrug hereinfallen, sowie allen an der Operation beteiligten Fachleuten, einschließlich des Notars, der sie autorisiert, schweren wirtschaftlichen Schaden zufügen können, wie in jüngster Zeit in mehreren Fällen zu sehen war, die im Rampenlicht der Medien standen und die derzeit in Strafverfahren verfolgt werden (hier verlinkt HIERNachrichtenartikelüber Fälle, die dem hier analysierten sehr ähnlich sind).

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3812/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya vom 14. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen sehr kuriosen Fall im Zusammenhang mit einigen persönlichen Rechten und ewigen Dienstbarkeiten löst, die auf den Sitzen des Gran Teatro del Liceo in Barcelona lasten und im Grundbuch eingetragen sind, mit folgenden Angaben

Dem Beschluss zufolge ist die Immobilie im Grundbuch, in dem das Gran Teatre del Liceu von Barcelona eingetragen ist (Eigentümer ist das Konsortium des Gran Teatre del Liceu), mit einer Reihe von persönlichen und unbefristeten Dienstbarkeitsrechten zugunsten der Mitglieder des Theaters belastet, aufgrund derer jeder seiner Eigentümer das Recht hat, bestimmte im Voraus zugewiesene Plätze zu nutzen, mit der Möglichkeit, darüber zu verfügen und sie nach eigenem Ermessen an Dritte zu übertragen.

Mittels einer notariell beglaubigten Urkunde verkaufen drei der Gesellschafter ihre jeweiligen persönlichen und ewigen Dienstbarkeitsrechte an das Konsortium des Gran Teatre del Liceu (d.h. den Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes), und auf dieser Grundlage beantragt das Konsortium die Löschung des realen Dienstbarkeitsrechts durch Verwechslung.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung negativ beschieden, dass ein Erlöschen durch Vermischung/Konsolidierung nicht möglich sei, da es sich nicht um ein einziges Vermögen handele und nicht alle Befugnisse, Rechte oder Verpflichtungen, die sich aus den fraglichen persönlichen Dienstbarkeiten ergeben, in einem einzigen Vermögen zusammengefasst seien. 563-1 ff. CCCat), das schließlich zu dem Schluss kommt, dass (in analoger Anwendung von Art. 566-3.3 CCCat) der Antrag auf Erlöschen und Löschung der drei erworbenen Teilnutzungsrechte angemessen ist, da das Konsortium sowohl Eigentümer der Immobilie als auch Eigentümer dieser Teilnutzungsrechte an Immobilien ist.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3636/2025 vom 4. Februar der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, veröffentlicht im DOGC vom 14. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Aushändigung des Pflichtteils mit den folgenden Besonderheiten entscheidet:

Es handelt sich um die Erbschaft eines Mannes, der in einem gültigen Testament seine Kinder aufgrund des Fehlens einer offenkundigen und dauerhaften familiären Beziehung (unter dem Schutz von Art. 451-17 CCCat) enterbt und den Stadtrat seiner Stadt als Erben seines gesamten Vermögens einsetzt. Nach dem Tod des Mannes nimmt der Stadtrat die Erbschaft an, jedoch mit der Besonderheit, dass die enterbten Kinder des Verstorbenen vor dem Stadtrat erscheinen und ihre Ablehnung dieser Enterbung zum Ausdruck bringen, so dass sie ihre Absicht ankündigen, den Fall vor Gericht zu bringen. Angesichts dieser Situation entschied sich die Stadtverwaltung, um trotz der Enterbung des Verstorbenen einen Rechtsstreit zu vermeiden, den rechtmäßigen Anteil an die Kinder auszuzahlen, indem sie ihnen zwei ländliche Grundstücke aus dem Erbe des Verstorbenen überließ.

Als die Urkunde dem Standesamt zur Eintragung vorgelegt wurde, wurde sie negativ qualifiziert, da der Standesbeamte behauptete, dass die Übergabe dieser beiden Immobilien durch den Stadtrat eine Schenkung darstelle, da die Kinder enterbt worden seien, ohne dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Gültigkeit der Schenkung erfüllt seien.In der Berufung widerrief die katalanische Generaldirektion den Vorbehaltsvermerk mit der Begründung, dass es dem Erben (in diesem Fall dem Stadtrat) obliegt, zu entscheiden, ob die Enterbungsklausel wirksam sein soll oder nicht, sei es aus Beweisgründen oder aus anderen Gründen, so dass nach dem Grundsatz der bürgerlichen Freiheit (Art. 111-6 CCCat) nichts den Erben und die Begünstigten daran hindert, sich zu einigen und die Enterbungsklausel unwirksam zu lassen.

Beigefügt (HIER) ein Link zur EU-Verordnung 2024/886 vom 13. März, nach der Finanz- und Zahlungsinstitute, die Überweisungen zulassen, ab dem 9. Oktober 2025 verpflichtet sind, eine Vorabkontrolle durchzuführen, um sicherzustellen, dass der (vom Auftraggeber mitgeteilte) Begünstigte einer Überweisung und der tatsächliche Kontoinhaber übereinstimmen.

Von nun an wird uns die Bank bei einer Überweisung vor deren Ausführung darüber informieren, ob eine Diskrepanz zwischen dem Begünstigten der Überweisung und dem tatsächlichen Kontoinhaber besteht, was dazu beitragen wird, viele Betrugsfälle und Betrügereien mit Identitätsdiebstahl zu vermeiden und somit den Schutz der Bankkunden vor diesem kriminellen Verhalten, das in der Praxis immer häufiger vorkommt, zu erhöhen.

Beigefügt (HIER) den Link zur Videoschulung, die der Madrider Notar Segismundo Álvarez Royo-Villanova im Rahmen der von der Fundación Notariado angebotenen praktischen Notariatsausbildung anbietet.

Darin hielt der besagte Notar eine sehr interessante und anschauliche Schulung über die für diese Art von Operationen geltenden rechtlichen Regelungen (Umwandlungen aufgrund von Änderungen der Gesellschaftsform, Fusionen, Abspaltungen, globale Übertragungen von Aktiva und Passiva, grenzüberschreitende Operationen usw.). Insbesondere werden die neuen, ab 2023 geltenden Vorschriften gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 5/2023 vom 28. Juni (HIER können Sie es einsehen), wobei der Schutz der Rechte von Aktionären, Arbeitnehmern und Gläubigern durch die neue Regelung sowie der Wille des Gesetzgebers, diese Art von komplexen Handelsgeschäften zu erleichtern und zu vereinfachen, hervorgehoben werden.

Um sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Art von komplexen Handelsgeschäften vertraut zu machen.

Beigefügt (HIER) einen Link zum katalanischen Gesetz 8/2025 vom 30. Juli über das Statut der ländlichen Gemeinden, wonach ab dem 20. August 2025 für den Erwerb eines Erstwohnsitzes/Regelwohnsitzes in den ländlichen Gemeinden Kataloniens ein reduzierter ITP gilt.

Konkret handelt es sich um eine Quote von 4 % in ländlichen Gemeinden und 3 % in ländlichen Gemeinden mit besonderer Aufmerksamkeit. Eine Liste der Gemeinden, die in jeder Kategorie enthalten sind, finden Sie HIER Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Maßnahme sind wie folgt:

• Der Steuerpflichtige muss Mitglied einer Familie mit Kindern bis 16 Jahren sein, die eine Schule in der Landgemeinde oder eine Schule in einer anderen Gemeinde besuchen, der die Schule in der Landgemeinde angeschlossen ist. Diese Schulpflicht gilt nicht für Kinder bis zum Alter von 3 Jahren.
• In der letzten Einkommensteuererklärung (IRPF) darf die Summe der allgemeinen Bemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für die Sparguthaben der Familienmitglieder abzüglich der persönlichen und familiären Mindestbeträge 36.000 Euro nicht überschreiten.
• Die Immobilie soll der gewöhnliche Wohnsitz des Erwerbers sein.

Beigefügt (HIER) einen Link zu dem neuen Portal für Immobilienstatistiken, das vom Allgemeinen Rat der spanischen Notare eingerichtet wurde und in dem Sie viele interessante Informationen über die Entwicklung des Immobilienmarktes in einer bestimmten Stadt oder sogar in einer bestimmten Postleitzahl finden können (was es uns ermöglicht, die Suche viel enger einzugrenzen und interessantere Informationen für jeden einzelnen Fall zu finden). Um Zugang zu dem Portal zu erhalten, müssen Sie sich einfach mit einer E-Mail-Adresse und einem Passwort registrieren, wonach Sie Zugang zu den gewünschten Abfragen haben.

Beigefügt HIER ein Beispiel für die ausführlichen Informationen, die man erhalten kann (speziell für die Gemeinde Matadepera in der Provinz Barcelona), wo man Einzelheiten über die Entwicklung der Quadratmeterpreise im letzten Jahr, die Anzahl der formalisierten Transaktionen, den durchschnittlichen Gesamtpreis, die durchschnittliche Gesamtfläche der Immobilien, die Art der übertragenen Immobilien (neu vs. "gebraucht"), den Prozentsatz der übertragenen Immobilien, bei denen es sich um Häuser oder Wohnungen handelt, das Durchschnittsalter der Käufer, den Prozentsatz der Käufertypen (natürliche Personen vs. juristische Personen) sowie Informationen über die Nationalität der Käufer findet.

Ein neues Instrument, das das Notariat der Gesellschaft zur Verfügung stellt und das den Akteuren auf dem Immobilienmarkt viele Informationen liefert, die für sie von Interesse sind, wenn sie eine Immobilientransaktion an einem bestimmten Ort in Erwägung ziehen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Juni 2025 über eine Urkunde zur Herabsetzung und Erhöhung des Aktienkapitals, die bei der Eintragung in das Handelsregister in erster Instanz negativ beurteilt wird. In Anbetracht dessen hat der bevollmächtigte Notar ein Berichtigungsdokument vorgelegt (das eine Bescheinigung über die Gesellschaftsbeschlüsse der Gesellschaft enthält, in der die festgestellten Mängel erläutert und korrigiert werden).

Nach der Vorlage der Berichtigungsbescheinigung nimmt der Handelsregisterbeamte erneut eine negative Bewertung vor, indem er behauptet, es müsse angegeben werden, wer die Berichtigungsbescheinigung ausstellt, wodurch die Bescheinigung in den Rang eines öffentlichen Dokuments erhoben wird, sowie seine Befugnisse (Art. 108.3 RRM).

Gegen diesen zweiten Vorbehalt wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Vorbehaltsvermerk aufhob und bestätigte, dass in diesen Fällen von materiellen Fehlern, da die Zustimmung zur notariellen Beurkundung der Gesellschaftsbeschlüsse bereits vom Vorstandsvorsitzenden bei der Beurkundung der Beschlüsse erteilt worden war, das angewandte Verfahren mit der einfachen Einfügung der notariellen Beglaubigung in die Urkunde mittels einer Sorgfalt (korrekt gemäß Artikel 153 der Notariatsordnung) ein vollkommen gültiger Mechanismus ist, um diese Korrektur zu erreichen.

Beigefügt (HIER) ein Link zur ersten Aktualisierung des Kompendiums der Banco de España für gute Bankpraktiken, d.h. das Dokument, in dem die Aufsichtsbehörde die wichtigsten Beschwerden von Bankkunden über ihre Beziehungen zu Finanzinstituten und die Kriterien der Aufsichtsbehörde in diesen Fällen zusammenstellt.

In dem Dokument werden die folgenden wesentlichen Entwicklungen dargestellt:

• Bankkonten: Bei der Pfändung von Konten ihrer Kunden sollten die Banken proaktiv handeln, wenn der Kunde angibt, dass sein Guthaben aus einem Grund- oder Mindesteinkommen oder aus einem Gehalt unterhalb des gesetzlichen Mindestbetrags stammt. In solchen Situationen sollte das Institut umgehend auf die Anfragen der Kunden reagieren und, wenn sich nach einer Analyse der Situation bestätigt, dass das Guthaben unpfändbar sein könnte, die pfändende Stelle kontaktieren, um die Situation zu melden, obwohl das Institut nicht für das Ergebnis dieser Verwaltung verantwortlich ist.
• Mitteilungen an den Kunden: Bei Mitteilungen, die unter Einhaltung einer bestimmten Frist an den Kunden zu erfolgen haben (z.B. vertragliche Änderungen von Bedingungen), beginnt die Frist bei Verwendung eines elektronischen Bankpostfachs mit Kündigungsmöglichkeit (SMS, E-Mail etc.) mit der tatsächlichen Zustellung der Mitteilung. Der Inhalt der Kündigung kann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist über das übliche Kommunikationsmittel des Kunden geltend gemacht werden.
• HypothekendarlehenEs werden neue Kriterien für die Berechnung des finanziellen Verlusts bei vorzeitiger Rückzahlung eines Hypothekendarlehens eingeführt (Art. 23 des Gesetzes 5/2019). Bei der Berechnung des Marktwerts eines Hypothekendarlehens müssen unbedingt alle Vergütungsregeln zum Zeitpunkt der Gewährung berücksichtigt werden, um fiktive finanzielle Verluste zu vermeiden. So:
  
  • Bei Darlehen mit einer anfänglichen Tranche zu einem reduzierten Zinssatz mit einer Laufzeit von weniger als 36 Monaten wird der vertragliche Zinssatz für die Berechnung der Spanne ermittelt, indem der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen oder, wenn es sich um einen variablen Zinssatz handelt, der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen, die für die anfängliche Tranche vereinbart wurden, und dem variablen Zinssatz, der am Tag des Vertragsabschlusses vereinbart wurde, zuzüglich der Spanne, genommen wird.
  • Bei gemischten Krediten mit einer anfänglichen festen Tranche von mindestens 36 Monaten wird, wenn diese Tranche kürzer als 60 Monate ist, der höhere Wert zwischen dem festen und dem variablen Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verwendet; wenn sie gleich oder länger als 60 Monate ist, werden nur die für die anfängliche Tranche vereinbarten festen Zinssätze berücksichtigt.
  • Bei Darlehen mit Bonus-Spreads sollten die Boni nicht zu Verlusten führen und konsequent angewandt werden, indem der Spread zum Zeitpunkt der Gewährung berechnet und ein Hinweis auf mögliche künftige Änderungen in das ESIS aufgenommen wird.
• Testamente: Es gilt nicht als gute Praxis, die Kontoführungsgebühren in Situationen zu erhöhen, in denen die Erben - oder die überlebenden Kontoinhaber und die Erben des verstorbenen Kontoinhabers im Falle eines Mehrfachkontoinhabers - das Konto aus Gründen, die sich ihrer Kontrolle entziehen, wie z. B. in Gerichtsverfahren, nicht kündigen können. Das Verbot, die Gebühren nach oben zu korrigieren, gilt auch für verbundene Produkte, bei denen das Konto offen gehalten werden muss. Kurz gesagt, die Erhöhung von Gebühren unter diesen Umständen wird als Verstoß gegen die gute Bankpraxis angesehen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2025 über die Rücktrittserklärung vom Amt des Verwalters einer SL.

In diesem Fall legt der (einzige) Geschäftsführer der Gesellschaft sein Amt einseitig durch eine öffentliche Urkunde nieder und teilt der Gesellschaft seinen Rücktritt per Einschreiben an den Sitz der Gesellschaft mit (das Schreiben wird zurückgeschickt, da es von niemandem abgeholt wurde).

Wenn das Dokument zur Eintragung eingereicht wird, lehnt der Handelsregisterbeamte die Eintragung aus zwei Gründen ab:

• Bleibt die Zustellung per Einschreiben erfolglos, muss versucht werden, den Notar persönlich zu verständigen (über § 202 der Notariatsordnung).
• Darüber hinaus muss der scheidende Vorstand nachweisen, dass er eine Generalversammlung gültig einberufen hat, damit ein neuer Vorstand gewählt werden kann.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk, so dass in diesen Fällen des einseitigen Rücktritts des Geschäftsführers diese Angaben berücksichtigt werden müssen, damit die Entscheidung wirksam wird und in das Handelsregister eingetragen werden kann.

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 14 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Frau Concha Carballo, Juristin und Wirtschaftswissenschaftlerin, das Urteil der Kammer III des Obersten Gerichtshofs vom 14. Juli 2025 analysiert (HIER abrufbar), das die Anwendung der 99%igen Ermäßigung der Erbschaftssteuer (Art. 20 2c) auf Anteile an einer Handelsgesellschaft betrifft, deren Haupttätigkeit die Vermietung von Immobilien ist.

Im vorliegenden Fall wird darüber diskutiert, ob es ausreicht, die formalen Anforderungen des Artikels 27 des Einkommensteuergesetzes zu erfüllen, um in den Genuss dieser Steuervergünstigung zu kommen, oder ob es im Gegenteil erforderlich ist, dass die Einstellung des Arbeitnehmers mit einem Vollzeitarbeitsvertrag aus wirtschaftlicher Sicht gerechtfertigt ist (d. h. dass er ein ausreichendes Arbeitsvolumen hat, das seinen Arbeitsvertrag rechtfertigt).

Der Oberste Gerichtshof bestätigt in seinem Urteil, dass es in der Tat ausreicht, die formalen Anforderungen der genannten Vorschrift zu erfüllen (ohne eine Bewertung der Rationalität der Einstellung des Arbeitnehmers oder ihrer wirtschaftlichen Rechtfertigung zu verlangen), wobei er daran erinnert, dass im Falle eines Betrugsverdachts das Simulationsverfahren anzuwenden ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 1. Juli 2025 über eine Beschwerde gegen die Weigerung des Registerbeamten für bewegliches Vermögen I von Madrid, eine Verpfändungsurkunde für Gesellschaftsanteile einzutragen.

In diesem Fall geht es um einen Fall, in dem im Februar 2025 der Kauf und Verkauf bestimmter Anteile an einer SL formalisiert wird und die Käuferin als Sicherheit für die Zahlung eines Teils des gestundeten Preises andere Anteile an derselben SL verpfändet, die sie bereits vor dem Kauf und Verkauf besaß.

Dieses Pfandrecht wurde zur Eintragung in das Register für bewegliches Vermögen eingereicht, jedoch für mangelhaft befunden, da nach Ansicht des Registerbeamten ein nicht vermögenswertes Pfandrecht an Aktien einer Aktiengesellschaft nicht in das Register für bewegliches Vermögen eingetragen werden konnte. Auf Beschwerde hin bestätigte die Generaldirektion den Einstufungsvermerk und damit erneut das bekannte Kriterium, dass Aktien einer Gesellschaft faktisch ein Rechtssystem und ein Verkehrsrecht haben, das außerhalb des Handelsregisters funktioniert.

Die Regierung hat jedoch vor kurzem Gesetzesinitiativen vorgelegt, die mittelfristig zu einem Paradigmenwechsel in diesem Bereich führen könnten (d.h. die obligatorische Eintragung des Eigentums an Aktien und Beteiligungen in das Handelsregister), so dass dieses Thema weiterverfolgt werden sollte.

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS 1053/2025, vom 1. Juli), das den üblichen Fall löst, der bei vielen Erbschaften vorkommt, bei denen ein Haus, das von mehreren Personen geerbt wird, in der Praxis von einem der Miterben in ausschließlicher und ausschließender Weise bewohnt wird, wodurch die übrigen Personen nicht in den Genuss des Eigentums kommen.

In diesen Fällen entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Eigenschaft als Miterbe kein Recht auf eine ausschließliche und ausschließende Nutzung der Immobilie gewährt, die die anderen Miteigentümer daran hindert, sie zu nutzen (unabhängig davon, ob einer einen höheren Anteil an der Immobilie hat als die anderen Miterben), so dass in diesen Konfliktfällen die übrigen Miterben, wenn sie ihr Recht auf die Nutzung und den Genuss der Immobilie beeinträchtigt sehen, gegen den Miterben, der die Immobilie besetzt, eine Räumungsklage wegen Gefährdung erheben können, um die Nutzung und den Genuss der Immobilie wiederzuerlangen.

Beigefügt (HIER) eine interessante Frage an die Verbraucherkommission des Generalrats der Notare, in der es um die Möglichkeit geht, dass der Hypothekenschuldner die Unterzeichnung der LCI-Urkunde an einen Dritten delegiert, der mit der zu unterzeichnenden Transaktion in Verbindung steht (d.h. einen Angestellten der Agentur, die die Hypothek vorbereitet, der Bank, die sie gewährt, eines Immobilienexperten, der die Transaktion vermittelt hat, usw.).

Die Antwort auf^dieseFrage ist nach Ansicht der Kommission kategorisch negativ, da, wie in diesem Dokument dargelegt, das Ziel des AKI darin besteht, dass der Schuldner vor der Unterzeichnung seiner Hypothek über die notwendigen Informationen verfügt, um den Vorgang, den er unterzeichnen möchte, richtig zu verstehen und somit später sein Hypothekendarlehen in voller Kenntnis aller rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte formalisieren zu können.

Es ist daher notwendig, dass alle vorvertraglichen Informationen, die der Notar dem künftigen Schuldner zu erteilen hat, persönlich und direkt erteilt werden, da nur so gewährleistet werden kann, dass sie personalisiert und für die verfolgten Zwecke geeignet sind.Der Vermerk beantwortet auch eine andere interessante Frage, indem er die Möglichkeit verneint, dass die vom Schuldner zu beantwortende Frage per E-Mail beantwortet werden kann.

Beigefügt (HIER) ein sehr interessantes Handbuch zur Behebung von Diskrepanzen zwischen dem Kataster und den Eigentumsurkunden einer Immobilie.

Das Handbuch beschreibt insbesondere alle Schritte, die zu befolgen sind, um die Fälle zu lösen, in denen die physische Realität nicht mit dem Kataster übereinstimmt und in denen es angebracht ist, das notarielle Verfahren zur Korrektur von Abweichungen einzuleiten (geregelt in Art. 18 des Gesetzes über das Liegenschaftskataster).

Es enthält auch einen praktischen Leitfaden, wie im Falle einer physischen Veränderung der Immobilie (wie z. B. Abtrennungen, Teilungen, Zusammenlegungen, Gruppierungen oder Flurbereinigungen) zu verfahren ist, um dem Liegenschaftskataster diese Vorgänge mitzuteilen und so die neue rechtliche Realität der Immobilie in diesem öffentlichen Register anzupassen.

Das Handbuch enthält sehr nützliche Informationen, wie z. B. Formulare für öffentliche Urkunden sowie Screenshots aller Schritte, die auf der Website des Katasteramtes auszuführen sind.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Provinzgerichts von Murcia Nr. 983/2025 vom 3. April, in dem es um einen Fall geht, in dem es um eine Unternehmensstruktur geht, die mit dem Ziel gegründet wurde, Gläubiger zu betrügen.

Das untersuchte Urteil gibt einen interessanten Überblick über das Konzept des "lifting the corporate veil", das es den Gerichten erlaubt, die Haftung für das Gesellschaftsvermögen zu streichen und die Schulden der Gesellschaft auch den Geschäftsführern oder Gesellschaftern zuzurechnen, wenn diese die Absicht haben, Betrug oder Missbrauch gegenüber Dritten zu begehen und sich hinter einer Gesellschaft "verstecken", damit die Folgen dieses Betrugs oder Missbrauchs nicht ihr persönliches Vermögen erreichen.

Eine wichtige Mahnung für alle Geschäftsleute und Unternehmer, die ein neues Unternehmen gründen, immer alles richtig zu machen und nicht zu glauben, dass die Folgen eines Fehlverhaltens (Betrug, böswillige Handlungen usw.) aufgrund der Existenz eines zwischengeschalteten Unternehmens keine schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen für das eigene Vermögen haben können.

Beigefügt (HIER) einen Link zur verbindlichen Konsultation Nr. V0174-25 der Generaldirektion Steuern vom 14. Februar 2025, in der eine Frage zur Besteuerung von Vorgängen geklärt wird, bei denen ein alter Vertrag, der der ITP unterliegt, in einen öffentlichen Vertrag umgewandelt wird.

Im konkreten Fall geht es um die Umwandlung eines 2003 zwischen zwei Brüdern abgeschlossenen privaten Kaufvertrags über Erbschaftsrechte in eine öffentliche Urkunde (der eine verkauft dem anderen 25 % seiner Rechte an einer Erbschaft, die aus einer Immobilie besteht), wobei der verkaufende Bruder 2006 stirbt. Jetzt, im Jahr 2025, besteht die Möglichkeit, diesen privaten Kaufvertrag in eine öffentliche Urkunde umzuwandeln, und es stellt sich die Frage nach der Besteuerung der Transaktion sowohl in Bezug auf die ITP als auch auf die AJD.

• Was die ITP betrifft, so hängt die Berechnung der Verjährungsfrist für steuerpflichtige Ereignisse, die in einer privaten Urkunde dokumentiert sind, vom Zusammentreffen eines der in Art. 1227 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Umstände ab (u. a. das Todesdatum eines der Unterzeichner), so dass sie in diesem Fall verjährt wäre (da einer der Unterzeichner im Jahr 2006 verstorben ist).
• In Bezug auf die gestaffelte AJD-Quote ist es ebenfalls nicht angebracht, diese Steuer zu zahlen, da eine der Voraussetzungen von Art. 31.2 LITPAJD nicht erfüllt ist, nämlich dass die Handlung weder der ISD noch der ITP unterliegt (da sie zwar der ISD unterliegt, aber, wie wir gesehen haben, vorgeschrieben ist), so dass die Umwandlung eines privaten Vertrags, der der ITP unterliegt, wenn sie vorgeschrieben ist, auch nicht zu einer Besteuerung der gestaffelten AJD-Quote führt.