Weniger als ein Monat bis zum Inkrafttreten des neuen Baukreditgesetzes!

Studie zur ersten Annäherung an das neue Gesetz über Immobilienkreditverträge 5/2019 vom 15. März 2019

Diespanische Regelung für Hypothekendarlehen und -kredite wurde aufgrund der obligatorischen Anpassung an die europäischen Vorschriften einem WICHTIGEN UPDATE unterzogen:

• Zum einen, in einem bestimmten Bereich, die Umsetzung der europäischen Richtlinie 2014/17 vom 4. Mai über Wohnimmobilienkreditverträge mit Verbrauchern in unser Rechtssystem;
• Andererseits, in einem allgemeinen Rahmen, um unser Rechtssystem an die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union zu Verbraucherverträgen anzupassen, und insbesondere an die Rechtsprechung zur Kontrolle der Missbräuchlichkeit und Transparenz von Klauseln im Rahmen der Richtlinie 93/13/EG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen.

Es geht um die Harmonisierung der oben genannten europäischen Regelungen im spanischen Rechtssystem:

• Rückgewinnung des Vertrauens der Kreditnehmer (wobei unter Kreditnehmern jede natürliche Person zu verstehen ist, unabhängig davon, ob sie Verbraucher sind oder nicht);
• Verbesserung der Rechtssicherheit, der Transparenz und des Verständnisses von Verträgen und deren Klauseln;
• Gewährleistung eines fairen Gleichgewichts zwischen den Parteien, insbesondere durch Anerkennung der asymmetrischen Position des Kreditgebers und des Kreditnehmers in der Vertragsbeziehung.

Da sich die Umsetzung um fast drei Jahre verzögert hat, droht Spanien eine Geldstrafe von 100.000 Euro pro Tag für jeden Tag der Verzögerung bis zum Inkrafttreten der neuen GKI. Das Ergebnis dieser teilweisen Umsetzung ist das Immobilienkreditvertragsgesetz 5/2019 vom 15. März (LCCI), das am Sonntag, den 16. Juni 2019 in Kraft tritt.

In Anbetracht des bevorstehenden Inkrafttretens (in weniger als einem Monat) soll dieser Artikel ein kleiner, leicht verständlicher Leitfaden sein. Zu diesem Zweck werde ich die wichtigsten Neuerungen in der Reihenfolge der Artikel so klar wie möglich erläutern:

Die wichtigsten legislativen Entwicklungen:

Zweck des Gesetzes (Art. 1): VERSTÄRKTER VERBRAUCHERSCHUTZ UND VERBESSERTE TRANSPARENZ! Die Verordnung erweitert den Verbraucherschutz und verpflichtet die Finanzinstitute, die rechtlichen Klauseln in ihren Verträgen klarer zu formulieren, damit sie bei der Aufnahme einer Hypothek leicht verständlich sind. Um die Transparenz zu verbessern, ist eine stärkere Kontrolle des gesamten Auftragsvergabeprozesses von Anfang bis Ende erforderlich:

Anwendungsbereich (Art.2): DIE DEFINITION DES VERBRAUCHERS UND DIE TYPOLOGIE DES EIGENTUMS WERDEN ERWEITERT! Das Schwierigste an diesem neuen Gesetz ist zweifellos, auch wenn es unwahr zu sein scheint, herauszufinden, für wen es gilt und für wen es nicht gilt. Aufgrund ihrer Komplexität werde ich auf jeden Fall sehr deutlich machen, wann sie immer gelten wird.

Alle Darlehen oder Kredite, die die folgenden 3 Bedingungen erfüllen, fallen in den Anwendungsbereich der LCCI:

Nehmen wir zum Beispiel an, eine Bank leiht einem frisch verheirateten Paar Geld für den Kauf ihres Erstwohnsitzes.

Dieses Gesetz zielt in erster Linie darauf ab:

• Der Anwendungsbereich ist objektiv der Darlehensvertrag. Und das Gesetz selbst beschränkt es insbesondere auf den Hypothekarkreditvertrag für eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie. Für diese Zwecke umfasst Wohneigentum auch solche Elemente wie Abstellräume, Garagen und andere, die zwar keine Wohnung als solche darstellen, aber eine häusliche Funktion erfüllen.
• Subjektiv ist der Anwendungsbereich die Personen, für die sie gilt, die sich aus zwei gegensätzlichen Parteien zusammensetzen: auf der einen Seite die Immobilienkreditgeber, die Immobilienkreditvermittler oder die Beauftragten, auf der anderen Seite der Kreditnehmer oder Schuldner und gegebenenfalls der Bürge, Garant oder Garantin, sofern es sich um eine natürliche Person handelt.
• Juristische Personen sind generell vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen.

Artikel 2 selbst sieht jedoch vor, dass dieses Gesetz auch gilt für "auf einen Darlehensvertrag, der den Erwerb oder die Erhaltung von Rechten an einem Grundstück oder einer errichteten oder zu errichtenden Immobilie zum Gegenstand hat, sofern der Darlehensnehmer, der Bürge oder der Garant ein Verbraucher ist".. Dieser zweite Fall scheint sich auf alle Personen zu beziehen, die ein Grundstück erwerben, um ein Haus zu bauen. Die wichtige Nuance ist, dass dieses Gesetz nur dann anwendbar ist, wenn die natürliche Person als Verbraucher betrachtet wird (d.h. außerhalb ihrer beruflichen Tätigkeit handelt).

Nehmen wir zum Beispiel eine Person, die ein Hypothekendarlehen für den Kauf eines Grundstücks und den Bau eines Zweitwohnsitzes beantragt.

Ein weiteres Problem besteht schließlich darin, dass es gemischte Fälle gibt, in denen juristische Personen Hypothekenschuldner sind und mit natürlichen Personen, die Schuldner oder Bürgen sind, zusammentreffen. Angesichts des Wortlauts der Vorschrift gehen wir davon aus, dass die GKI für alle Beteiligten en bloc gilt (z. B. wenn der Bürge eine natürliche Person ist, der Kreditnehmer (Schuldner/Kreditnehmer) aber eine juristische Person ist).

Zwingende Vorschrift (Art. 3): DER KUNDE UND DIE BANK KÖNNEN NICHT FREI VEREINBAREN, WAS SIE WOLLEN! Eines der wichtigsten Merkmale der LCCI ist der zwingende Charakter ihrer Bestimmungen, die für die Vertragsparteien weder verfügbar noch abdingbar sind, es sei denn, die Vorschrift erlaubt dies ausdrücklich. Mit anderen Worten: Die Parteien können frei vereinbaren, was sie in vielen Fällen, aber nicht in allen Fällen und nicht in jeder Form für richtig halten. Der zwingende Charakter der Vorschriften dieses Gesetzes wird in Artikel 3 ausdrücklich anerkannt, aber es gibt auch andere Vorschriften, die dies noch einmal ausdrücklich betonen, wie bei den Verzugszinsen (Artikel 25, den wir später sehen werden) oder bei der vorzeitigen Fälligkeit (Artikel 24, auf den ich ebenfalls später eingehen werde). Klauseln, die nicht mit den von der neuen LCCI aufgestellten Regeln übereinstimmen, werden für nichtig erklärt. Daher gibt es keine Verjährungsfrist, um ihren Missbrauch anprangern zu können.

Missbräuchliche Klauseln (Art. 7/Endbestimmung 8): Die Absicht ist, das Ende jeglicher missbräuchlicher Klauseln zu garantieren! Für die Kontrolle und Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel sind ausschließlich die Richter und Gerichte zuständig. Die neue GKI verdeutlicht jedoch lediglich, wie Notare und Registrierstellen in Bezug auf missbräuchliche Klauseln vorgehen sollten:

Vorvertragliche Dokumentation(Art.10): Zehn Tage vor der Unterzeichnung mehr und klarere Informationen! Die Banken sind verpflichtet, dem Kunden mindestens 10 Kalendertage vor Unterzeichnung des Hypothekendarlehensvertrags eine Reihe von Dokumenten zur Verfügung zu stellen. Die Finanzinstitute informieren den Kunden in personalisierter Form mit den folgenden Unterlagen über ihre Bedingungen (Art. 14):

1. Das ESIS (European Standardised Information Sheet): ein Dokument, das für mindestens 10 Kalendertage den Status eines verbindlichen Angebots hat.
2. Das FIAE (standardisiertes Warnblatt): ein Dokument, das in allgemeiner Form die wichtigsten Klauseln oder Elemente erläutert.
3. Die Kopie des VERTRAGSENTWURFS.
4. EIN SEPARATES DOKUMENT, wenn es sich um eine variable Hypothek handelt, in dem die in den verschiedenen Szenarien zu zahlenden Raten angegeben sind.
5. Die GARANTIE-BEDINGUNGEN der Versicherungen, die Sie abschließen müssen (falls Sie sie direkt bei der Bank abschließen).

In jedem der oben genannten Dokumente muss auch eine Aufschlüsselung aller Kosten enthalten sein, aus der hervorgeht, welche Kosten von der Bank und welche vom Kunden zu tragen sind. Der Mandant muss auch über sein Recht auf freie Wahl des Notars und die entsprechende kostenlose Beratung informiert werden.

Strenge Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Schuldners (Art. 11): DIE FINANZINSTITUTE SIND VERPFLICHTET, vor Abschluss eines Darlehensvertrags die Solvenz des potenziellen Darlehensnehmers, Bürgen oder der Bürgschaft "eingehend" zu prüfen. Die Bewertung der Kreditwürdigkeit sollte sich nicht in erster Linie darauf stützen, dass der Wert der Sicherheiten den Kreditbetrag übersteigt. Dabei sollten u. a. das derzeitige und künftige Einkommen, die Beschäftigung, die Ersparnisse, die festen Ausgaben usw. berücksichtigt werden.

Der Kreditgeber muss die Kredithistorie des Kunden durch Abfrage der Kreditzentrale der spanischen Zentralbank sowie aller privaten Kreditinformationsstellen unter den Bedingungen und mit den Anforderungen und Garantien der Gesetzgebung zum Schutz personenbezogener Daten einsehen.

Schätzung der Immobilie (Art. 13): Zwischen der Schätzung und dem Wert zum Zwecke der Vollstreckung darf es keinen Unterschied geben! Die Gutachter sind unabhängig und werden von der Bank von Spanien zugelassen. Künftig können der Verbraucher und das Finanzinstitut zwischen einem Bewertungsunternehmen und einem zugelassenen Gewerbetreibenden wählen (dies kann z. B. eine natürliche Person sein, die bestimmte Anforderungen erfüllt, und muss nicht unbedingt ein Unternehmen sein). Und natürlich kann der Kunde den Gutachter auswählen, wenn er die Formalisierung eines Hypothekendarlehens einleitet. Der Höchstwert des Bewertungsgutachtens von 6 Monaten wird beibehalten.

Verteilung der Hypothekarkosten (Art. 14): DIE BANK ÜBERNIMMT ALLE KOSTEN IM ZUSAMMENHANG MIT DER GEWÄHRUNG DES DARLEHENS, MIT ZWEI AUSNAHMEN:

Daher müssen die Banken die Notar-, Vermittlungs-, Register- und Stempelgebühren (AJD) bezahlen. Die große Frage ist, ob dies eine Ersparnis für künftige Hypothekarkunden darstellt oder ob die Banken dies über eine Erhöhung der Zinssätze an die Hypotheken weitergeben werden.

Doppeltes Eingreifen des Notars (Art. 15): DIE FIGUR DES NOTARS HAT BEI DER FORMALISIERUNG DES Kredits AN WICHTIGKEIT GEWONNEN, da der Kreditnehmer nun zwingend vor dem Notar erscheinen muss, um sich die Bedingungen des Kredits erklären zu lassen. Der Kunde kann den Notar, den er aufsuchen möchte, frei wählen, der den Kreditnehmer unparteiisch und kostenlos berät.

Dieser obligatorische Besuch beim Notar muss mindestens einen Tag vor der Unterzeichnung des Hypothekarkreditvertrags stattfinden, und zwar sowohl für den Kreditnehmer als auch gegebenenfalls für die Bürgen oder Garanten. Bei diesem obligatorischen Besuch muss der Notar alle Zweifel ausräumen, die in den Tagen vor der Unterzeichnung aufgetreten sind, prüfen, ob es keine missbräuchlichen Klauseln seitens des Unternehmens gibt, und bestätigen, dass der Kunde (und gegebenenfalls die Bürgen oder Garanten) verstanden hat, was er vertraglich vereinbart hat.

Die Vorschriften legen keine bestimmte Frist für den Gang zum Notar fest, betonen aber, dass der Darlehensnehmer spätestens am Tag vor der Genehmigung der öffentlichen Urkunde des Darlehensvertrags beim Notar erscheinen muss. Außerdem müssen mindestens 10 Kalendertage zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Kunde im Besitz der vorvertraglichen Unterlagen ist, und der Unterzeichnung des Hypothekarkreditvertrags vor dem Notar vergehen. Wenn es keinen urkundlichen Nachweis (mittels eines Protokolls, das wir später sehen werden) für die frist- und formgerechte Erfüllung der Verpflichtungen gibt, wird der Notar diesen Umstand im Protokoll zum Ausdruck bringen. In diesem Fall kann die öffentliche Urkunde über das Darlehen nicht genehmigt werden.

Verbundene Bankprodukte (Art. 17): BESCHRÄNKUNGEN FÜR VERBUNDENE PRODUKTE!
Obwohl dieser Punkt mehr Zweifel aufwirft als andere Vorschriften der GKI, muss hier eine Unterscheidung getroffen werden:

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Bodenklausel verboten (Art.21): 0% DEFAULT FLOOR! Die neue GKI sieht vor, dass "bei Geschäften mit variablen Zinssätzen der Zinssatz nach unten nicht begrenzt werden darf. Das Erwerbsinteresse an solchen Geschäften darf nicht negativ sein". Daher ist es direkt verboten, bei Darlehen, auf die das Gesetz anwendbar ist, Bodenklauseln zu vereinbaren. Außerdem sind die so genannten Nullklauseln nicht erforderlich, da die Möglichkeit, dass das Darlehen negative Zinsen (zugunsten des Schuldners) generiert, ausgeschlossen ist.

Vorzeitige Rückzahlung (Art. 23): FÜR DEN KUNDEN EINES HAUSHALTSDARLEHENS WIRD ES BESSER SEIN, VORZÜGE ZU ZAHLEN! Die Entschädigung oder Provision zugunsten des Finanzinstituts im Falle einer vollständigen oder teilweisen vorzeitigen Rückzahlung oder Tilgung wird gesenkt und begrenzt.

Bisher sah das Gesetz eine Vorfälligkeitsentschädigung von 0,5 % für die ersten 5 Jahre der Hypothek und 0,25 % ab dem sechsten Jahr der Hypothek vor. Die neue LCCI zielt darauf ab, diese Vorfälligkeitskosten zu senken, um die spanischen Vorschriften mit der europäischen Richtlinie in Einklang zu bringen:

Eine solche Gebühr kann nur erhoben werden, wenn die Bank (durch eine solche Rücknahme oder Rückzahlung) einen finanziellen Verlust erleidet, und es steht den Banken frei, Gebühren unterhalb der oben genannten Grenzen zu erheben.

Es gibt zwei weitere wichtige Nuancen in dieser legislativen Entwicklung:

1. Zwischen der Bank und dem Kunden kann eine Frist von höchstens einem Monat vereinbart werden, um die Absicht zur vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek mitzuteilen. Von da an hat die Bank maximal 3 Arbeitstage Zeit, um alle für die Bewertung dieser Option erforderlichen Informationen zu liefern.
2. Diese Maßnahme wurde rückwirkend für neue Hypothekenrückzahlungen genehmigt. Mit anderen Worten: Alle vorzeitigen Rückzahlungen von Hypotheken seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes fallen unter diese neuen Bedingungen. Diejenigen, die bereits vor Inkrafttreten der GKI eine vorzeitige Rückzahlung geleistet haben, können diese jedoch nicht in Anspruch nehmen oder das Geld zurückfordern.

Das neue Gesetz regelt die vorzeitige Rückzahlung des Kredits als Recht des Kreditnehmers, unabhängig davon, ob eine entsprechende Vereinbarung besteht oder nicht.

Novation und Hypothekenabtretung (Art. 23): DER WECHSEL DER MORTGARAGE ODER BANK IST EINFACHER! Die neue LCCI macht es billiger, von einem variablen zu einem festen Zinssatz zu wechseln, entweder durch eine Novation (eine Vereinbarung mit der Bank selbst) oder durch einen Forderungsübergang des Gläubigers zu einer anderen Bank. Die maximale Provision, die in diesem Fall erhoben werden kann, beträgt also 0,15 % und gilt nur, wenn die Änderung während der ersten drei Jahre der Darlehenslaufzeit erfolgt. Die Strafe entfällt nach dem vierten Jahr. Der Forderungsübergang, d. h. die Übertragung der Hypothek von einer Bank auf eine andere, ist nicht mehr mit Kosten verbunden und kann frei erfolgen, aber es wird ein Ausgleichsmechanismus zwischen den Einrichtungen eingerichtet. Damals hieß es, dass diese Maßnahme mit einer Senkung der Notar- und Standesamtsgebühren einhergehen würde, aber das ist letztlich nicht der Fall.

Vorzeitige Fälligkeit (Art. 24): MEHR SCHUTZ FÜR BENUTZER IM FALL DER VERLUSTE! Dies ist eine der wichtigsten Neuerungen dieses Gesetzes: Die Laufzeit des Darlehens wird in zwei Hälften geteilt, im Falle der Nichtzahlung muss das entsprechende Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet werden.

Bisher können die Banken das Hypothekendarlehen vorzeitig fällig stellen, wenn der Kunde 3 Raten nicht zahlt. Die neue LCCI bietet dem Kunden einen größeren Schutz, indem sie die Monate der unbezahlten Raten wie folgt verlängert:

Nach Ablauf dieser Fristen sieht das Gesetz eine weitere Bedingung vor: Der Darlehensgeber muss den Darlehensnehmer zur Zahlung auffordern und ihm eine Frist von mindestens einem Monat setzen, um dieser Aufforderung nachzukommen, und ihm androhen, dass er bei Nichterfüllung die vollständige Rückzahlung des Darlehens verlangen wird. Das Gesetz selbst sieht kein Instrumentarium für diese Art von Ansprüchen oder Anforderungen vor. Daher ist jedes Mittel gültig, das die Anerkennung der Herstellung ermöglicht. In der Praxis wird die Forderung in Dokumentenform gestellt, wobei notarielle Urkunden oder das kostengünstigere Bürofax mit Empfangsbestätigung der Post verwendet werden, das einen Zustellungsnachweis enthält und die Möglichkeit der Beglaubigung des übermittelten Textes bietet.

Ausnahmsweise kann diese Regel auf alle Darlehensverträge angewandt werden, die vor dem Inkrafttreten der LCCI unterzeichnet wurden, sofern es sich um Darlehen handelt, die sich nicht in einem Zwangsvollstreckungsverfahren befinden. Letztere wird weiterhin ausgesetzt, bis der EuGH über die Vorabentscheidung zur Frage der vorzeitigen Fälligkeit entschieden hat.

Begrenzte Verzugszinsen (Art. 25): DAS NEUE ZINSEN FÜR VERZÖGERUNGEN! Der Grenzwert für Verzugszinsen ändert sich, was dazu führt, dass auf die Zinsen für die Vergütung für den Zeitraum des Verzugs oder der Verzögerung 3 Prozentpunkte aufgeschlagen werden. Verzugszinsen können nur auf die fällige und ausstehende Hauptsumme anfallen und dürfen auf keinen Fall kapitalisiert werden, außer in dem in Artikel 579.2 a) der Zivilprozessordnung vorgesehenen Fall.

Dies ist eine bedeutende Veränderung. Nach den bisherigen Rechtsvorschriften gab es bisher zwei Höchstgrenzen für Verzugszinsen:

1. der in Artikel 114 LH vorgesehen ist, wonach er für Hypothekenzwecke das Dreifache des gesetzlichen Zinssatzes nicht überschreiten darf;
2. das Urteil des SC 364/2016 vom 3. Juni, in dem die Verzugszinsen als missbräuchlich angesehen wurden, da sie höher waren als die Zinsen auf die Vergütung plus zwei Punkte.

Beide Obergrenzen galten als Höchstbeträge, so dass ein niedrigerer Zinssatz vereinbart und angewendet werden konnte, solange sie nicht überschritten wurden. Mit dem neuen Gesetz und seiner zwingenden Bestimmung (d.h. es lässt keine gegenteilige Vereinbarung zu) muss jedoch davon ausgegangen werden, dass diese Grenze von 3 Prozentpunkten nicht verringert oder ausgeschlossen werden kann.

Gilt das neue Gesetz rückwirkend?

Die LCCI gilt nicht rückwirkend, sondern nur für Hypothekendarlehen, die nach ihrem Inkrafttreten am Sonntag, den 16. Juni 2019, abgeschlossen werden.

Die Nichtrückwirkung dieses Gesetzes hat jedoch zwei bereits erwähnte Ausnahmen:

• Artikel 23, der den Wechsel von variablen zu festen Zinssätzen billiger macht.
• Artikel 24, in dem festgelegt ist, wann die Klausel über die vorzeitige Fälligkeit angewendet werden kann.

Dies sind also die einzigen beiden Maßnahmen, die auch für Verträge gelten, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden.

Was sind die verschiedenen Phasen bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens?

1. Suchen Sie die Bank, die eine Finanzierung zu den besten Konditionen anbietet.
2. Legen Sie die Mindestunterlagen vor, die die Bank benötigt, um die Solvenzprüfung durchzuführen und zu entscheiden, ob sie die Finanzierung gewährt oder nicht.
3. Aushändigung und Erläuterung der vorvertraglichen Unterlagen durch die Bank an den Kunden.
4. Dem Kunden steht es frei, den Notar für eine unparteiische Beratung über die vorvertraglichen Dokumente, die er von der Bank erhalten hat, zu wählen.
5. Unterzeichnung des Hypothekarkreditvertrags bei dem gewählten Notar.
6. Die Gestoría der Bank ist für die Abrechnung der Steuern und die Eintragung im entsprechenden Grundbuchamt zuständig.
7. Rückgabe der ursprünglichen, fertiggestellten Unterlagen an den Kunden und des Überschusses der vom Kunden bereitgestellten Mittel.

Welche vorvertraglichen Unterlagen müssen dem Darlehensnehmer ausgehändigt werden?

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir uns auf Artikel 14 der GKI beziehen. In diesem Artikel werden die Dokumente aufgeführt, die die Bank dem Kunden in der vorvertraglichen oder vorvertraglichen Phase zur Verfügung stellen muss:

1. FEIN
2. FIAE
3. VERTRAGSENTWURF
4. DETAILLIERTE AUFSCHLÜSSELUNG DER AUSGABEN
5. INFORMATIONEN ÜBER BERATUNG UND FREIE WAHL DES NOTARS
6. MÖGLICHE VERGÜTUNGSSKENARIOS (nur bei Darlehen mit variablem Zinssatz)
7. ALLGEMEINE BEDINGUNGEN (nur bei Abschluss einer Zusatzversicherung)
   

In der Praxis werden sich diese 7 verschiedenen Dokumente jedoch auf einen einzigen reduzieren:

• FEIN (enthält bereits Informationen über die Beratung und die freie Wahl des Notars).
• FIAE (wird bereits eine detaillierte Aufschlüsselung der Ausgaben enthalten).
• VERTRAGSENTWURF.
• AMORTIZIERUNGSSKENARIOS (fakultativ: nur im Falle eines Darlehens mit variablem Zinssatz).
• ALLGEMEINE BEDINGUNGEN (fakultativ: nur im Falle des Abschlusses einer Zusatzversicherung).

Der Kreditgeber (die Bank) muss diese Unterlagen an den Kreditnehmer (den Kunden) weitergeben. Sie muss sie dem Kreditnehmer nicht nur aushändigen, sondern auch ordnungsgemäß erläutern. Der Kunde muss ein Dokument unterzeichnen, in dem er ausdrücklich bestätigt, dass die Bank alle vorvertraglichen Unterlagen ausgehändigt und erläutert hat. Zu diesem Zeitpunkt hätten wir also die folgenden Dokumente:

1. FEIN (enthält bereits Informationen über die Beratung und die freie Wahl des Notars).
2. FIAE (wird bereits eine detaillierte Aufschlüsselung der Ausgaben enthalten).
3. VERTRAGSENTWURF.
4. AMORTIZIERUNGSSKENARIOS (nur im Falle eines Darlehens mit variablem Zinssatz).
5. ALLGEMEINE BEDINGUNGEN (nur bei Abschluss einer Zusatzversicherung).
6. UNTERZEICHNETE ERKLÄRUNG DES KREDITNEHMERS ODER KUNDEN.

Wie wird die vorvertragliche Dokumentation dem Notar zur Verfügung gestellt?

Eine der wichtigsten Neuerungen der LCCI tritt an diesem Punkt der Vertragsphase auf: Der Kreditgeber muss dem vom Kunden gewählten Notar alle oben beschriebenen Unterlagen zur Verfügung stellen. Dies wirft die folgenden Fragen auf:

Kontroversen sind an der Tagesordnung. Obwohl die LCCI selbst darauf hinzuweisen scheint, dass die erste der drei Optionen die geeignetste ist. Der Notar wird jedoch nicht in der Lage sein, die Übergabe zuverlässig zu überprüfen, da er nicht anwesend ist.

Worin besteht die vorläufige notarielle Urkunde?

Artikel 15 der GKI schreibt zwingend vor, dass der Darlehensnehmer (d.h. der Kunde) den gewählten Notar aufsuchen muss, um mit ihm die gesamte vorvertragliche Dokumentation durchzugehen, damit er deren Inhalt und die Folgen der Unterzeichnung eines Hypothekendarlehens versteht und eventuelle Zweifel vor Ort ausräumen kann.

Das Ergebnis dieser Besichtigung oder des persönlichen Gesprächs mit dem Notar muss jedoch in einer an Ort und Stelle erstellten notariellen Urkunde festgehalten werden. Es ist daher sehr wichtig, verschiedene Aspekte dieser Aufzeichnung zu klären:

• INHALT: Das Protokoll gliedert sich in vier Abschnitte: 1) Sachverhaltsdarstellung: frist- und formgerechte Übergabe und Entgegennahme der Dokumente; 2) Beurteilung des Notars über die inhaltliche Übereinstimmung der Dokumente; 3) Erklärungen oder Fragen des Kreditnehmers; 4) Standardverständnistest.
• ERGEBNIS: Das Ergebnis des Erscheinens des Kreditnehmers vor dem gewählten Notar kann positiv oder negativ sein.

• KOPIE: (Artikel 12 der Durchführungsverordnung zur GKI): Der Notar ist verpflichtet, dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer kostenlos eine einfache elektronische Kopie der Urkunde zu übermitteln, wenn diese dies wünschen. Diese Übermittlung muss über die in den Verordnungen vorgesehenen sicheren Telematikmittel erfolgen.
• ZWECK: Einhaltung des so genannten Grundsatzes der materiellen Transparenz, der darauf abzielt, den Prozess des Abschlusses eines Hypothekendarlehens zwischen zwei nicht gleichgestellten Parteien (Bank und Kunde) zu stärken, zu gewährleisten und auszugleichen.

Zusammenfassend erscheint es notwendig, eine Reihe von Klarstellungen im Protokoll vorzunehmen:

• Der Darlehensnehmer wählt den Notar für die Urkunde aus, der mit demjenigen identisch sein muss, der später die Urkunde beglaubigt.
• Für das Zertifikat fallen keine Zollgebühren an.
• Das Protokoll stellt für beide Parteien (Darlehensgeber und Darlehensnehmer) den Nachweis dar, dass der Darlehensgeber seiner Verpflichtung zur fristgerechten Aushändigung der Unterlagen nachgekommen ist, und der Darlehensnehmer kann das Recht geltend machen, die Folgen seiner Verpflichtung zu erfahren.

Kollision zwischen regionalen und nationalen Rechtsvorschriften?

Es ist zu prüfen, ob die neue LCCI mit den Bestimmungen des katalanischen Verbraucherschutzgesetzes(Gesetz 22/2010 vom 20. Juli) übereinstimmt. Die mögliche Kollision oder der Zweifel an der Anwendbarkeit des einen oder des anderen... wird durch die Fünfte Zusatzbestimmung der GKI selbst gelöst, in der es heißt : "Unbeschadet der Entwicklung der grundlegenden staatlichen Rechtsvorschriften, die von den autonomen Gemeinschaften in Ausübung der ihnen gesetzlich übertragenen Befugnisse durchgeführt werden, müssen die vorvertraglichen Informationen, die den Kreditnehmern zur Verfügung zu stellen sind, im Interesse der Einheitlichkeit des Marktes einheitlich sein [. ..], weswegen Die autonomen regionalen Verordnungen müssen die in den Grundverordnungen festgelegten standardisierten Informationsmuster einhalten und dürfen keine zusätzlichen Unterlagen verlangen. die beim Kreditnehmer Verwirrung stiften und den Zweck der grundlegenden Transparenzvorschriften verfälschen könnten".

Was sind die kleinen Details, die der Standesbeamte bei der Eintragung der Hypothek berücksichtigen muss?

Die Grundbuchbeamten müssen bei der Klassifizierung der notariellen Hypothekarkrediturkunde Folgendes berücksichtigen:

• Die neue Verordnung bietet größere Garantien und hebt die handschriftliche Klausel auf, die bisher in Artikel 6 des Gesetzes 1/2013 vom 14. Mai vorgeschrieben war.
• Die Hypothekenurkunde muss eine E-Mail-Adresse des Kreditnehmers enthalten. Der Notar, der den Hypothekarkreditvertrag genehmigt hat, muss dem Kreditnehmer kostenlos eine einfache Kopie des Vertrages auf elektronischem Wege übermitteln. Außerdem ist die Registerstelle verpflichtet, dem Kreditnehmer direkt und kostenlos einen einfachen wörtlichen Vermerk über die vorgenommene Eintragung und den Versand- und Qualifizierungsvermerk zuzusenden, in dem die nicht eingetragenen Klauseln unter Angabe der Gründe für ihre jeweilige Aussetzung oder Ablehnung aufgeführt sind (8. Zusatzbestimmung).
• In der Hypothekenurkunde muss das Vorhandensein der notariellen Urkunde gemäß Artikel 15 des LCCI vermerkt sein. Die Registerbeamten werden keine Urkunde registrieren, die sich auf Darlehen bezieht, die durch dieses Gesetz geregelt sind, und in der keine Aufzeichnung der Urkunde vorhanden ist. Es reicht jedoch aus, die Zusammenfassung in die Urkunde selbst aufzunehmen. Das bedeutet, dass die nach dem neuen Gesetz erforderliche notarielle Urkunde auf keinen Fall in die Hypothekenurkunde aufgenommen oder an das Grundbuchamt geschickt werden darf.

Welche Unterlagen müssen der Hypothekenurkunde beigefügt werden, damit sie zur Eintragung in das Grundbuch eingereicht werden kann?

Nach den derzeitigen Vorschriften (vor Inkrafttreten der neuen GKI) wird die notarielle Urkunde über das Hypothekendarlehen normalerweise als Anlage beigefügt:

1. Das von beiden Parteien unterzeichnete FIPER/BINDENDE ANGEBOT;
2. Die mathematische Formel zur Berechnung des effektiven Jahreszinses;
3. Die Wertermittlungsbescheinigung;
4. Das Manuskript ist in der Handschrift des Leihnehmers geschrieben und unterzeichnet.

Es herrscht jedoch große Unsicherheit darüber, ob die neuen vorvertraglichen Unterlagen (insbesondere die FEIN und die FIAE) in die Hypothekenurkunde aufgenommen werden sollten oder nicht. In Wirklichkeit sind beide zusammen mit den anderen oben genannten Dokumenten in der notariellen Urkunde gemäß Artikel 15 der GKI enthalten.

Da diese Protokolle weder in die Darlehensurkunde aufgenommen werden (ein bloßer Hinweis auf ihr Vorhandensein in der Urkunde reicht aus), noch ihr Inhalt an das Grundbuchamt übermittelt wird, ist es den Standesbeamten nicht möglich, die Klauseln in den vorvertraglichen Unterlagen zu qualifizieren, so dass nicht geprüft werden kann, ob sie Klauseln enthalten (ich beziehe mich auf die FEIN und die FIAE), die gegen zwingende oder verbietende Vorschriften verstoßen, oder ob es sich um missbräuchliche Klauseln handelt, die von vornherein nichtig sind.

Sie nicht in den Hypothekarkreditvertrag aufzunehmen, wäre meines Erachtens ein großer Rückschritt im Sinne des Grundsatzes der Rechtssicherheit unseres Hypothekensystems. Denn der Eckpfeiler des korrekten Funktionierens des spanischen Hypothekensystems liegt im doppelten Filter oder in der Kontrolle der Rechtmäßigkeit, die von den Notaren und den Standesbeamten in Spanien in ergänzender (und nicht ausschließlicher) Weise ausgeübt wird.

Zahlung anstelle von Zahlung?

Die Europäische Richtlinie 2014/13709 sieht in ihrem Artikel 28.4 eine Zahlungsdatierung vor. Die LCCI enthält jedoch keine Regelung zur Zahlungsdatierung; sie verweist nur indirekt darauf, wenn es in Artikel 6.1 Buchstabe H) in Bezug auf die Werbung für Immobiliendarlehen heißt : "gegebenenfalls die Möglichkeit des Schuldners, die mit der Hypothek belastete Immobilie als Sicherheit für das Darlehen in Zahlung geben zu können, mit vollständiger Begleichung der Darlehensschuld".

Daraus folgt, dass die Übergabe der Immobilie als Formel für die Begleichung der Schuld eine Möglichkeit ist, die in den Vertrag aufgenommen werden kann, wenn die Parteien es für angemessen halten, sie aufzunehmen. Andererseits sieht Artikel 140 HL bereits die Möglichkeit vor, dass die Parteien vereinbaren können, dass die gesicherte Verpflichtung nur für die verpfändete Immobilie gilt (die Haftung des Schuldners ist auf den Betrag der verpfändeten Immobilie beschränkt).

Schlussfolgerung:

Der Hypothekenwelt stehen komplizierte Monate bevor, denn leider bedeuten der Wortlaut der neuen LCCI und das Fehlen von Details oder die Entwicklung von Vorschriften, dass es bis heute viele Zweifel an der Anwendung dieser neuen Verordnung gibt, sowohl rechtlich als auch operativ. In den kommenden Monaten werde ich dieses Thema ausführlich und Punkt für Punkt behandeln. Dieser erste Artikel soll als Ausgangspunkt oder Referenz dienen.

Hingabe:

"Ich möchte diesen Artikel und alle weiteren Artikel zu diesem Thema dem besten Lehrer widmen, den ich je haben werde: MEINEM VATER".