Beschränkungen bei der Übertragung von Immobilien in der Stadt Barcelona: Das Vorkaufsrecht der katalanischen Verwaltung und das Vorkaufsrecht.
19/4/2021
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Immobilien und Hypotheken

Beschränkungen bei der Übertragung von Immobilien in der Stadt Barcelona: Das Vorkaufsrecht der katalanischen Verwaltung und das Vorkaufsrecht.

Inhalt dieses Artikels

Der Immobilienmarkt in Katalonien und insbesondere in der Stadt Barcelona sieht sich immer mehr regulatorischen Beschränkungen oder Einschränkungen ausgesetzt. In diesem kurzen Artikel möchte ich im Sinne eines Überblicks alle Fälle möglicher Eigentumsübertragungen aufführen, in denen sich die Generalitat de Catalunya bzw. die Stadtverwaltung von Barcelona ein Vorzugsrecht für den Erwerb gegenüber möglichen oder potenziellen Käufern oder Investoren vorbehalten hat.


[Recht auf bevorrechtigten Erwerb zugunsten der Generalitat de Catalunya:]]
  1. Wohnungen, die im Rahmen von Zwangsvollstreckungen/Versteigerungen/Entschädigungen oder zur Begleichung von hypothekarisch gesicherten Schulden erworben wurden.
  2. Für den sozialen Wohnungsbau reserviertes Land.
  3. Verkauf aller Wohnungen in einem Gebäude, wenn sie vermietet sind.
[Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt Barcelona:]
  1. Ganze Mehrfamilienhäuser, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden (Grundstücke in der Gemeinde Barcelona).
  2. Jede Art von unbebautem Grundstück (in der Gemeinde Barcelona).
  3. Grundstücke mit baufälligen oder völlig unbewohnten Gebäuden (Standort in der Gemeinde Barcelona).
  4. Unbewohnte Wohnungen, die der Steuer auf leere Wohnungen gemäß Gesetz 14/2015 vom 21. Juli unterliegen (in der Gemeinde Barcelona).

Im Folgenden werde ich die wichtigsten Punkte in jedem der oben genannten Szenarien hervorheben. Ich hoffe, dass dieser Artikel für diejenigen, die sich für den Sektor interessieren, von großem praktischen Nutzen und zur Klärung beitragen wird.


Wohnraum, der im Rahmen einer Zwangsvollstreckung/Versteigerung/Verrechnung oder Zahlung gesicherter Schulden erworben wurde

  • Rechtshaltende Behörde: Generalitat de Catalunya.
  • Norm: Art. 2 Gesetzesdekret 1/2015 vom 24. März über außerordentliche und dringende Maßnahmen zur Mobilisierung von Wohnraum aus Zwangsvollstreckungsverfahren (HIER).
  • Zeitlicher Geltungsbereich: Sie betrifft Wohnungen, die ab dem 9. April 2008 auf diese Weise erworben wurden.
  • Form der Anfrage: Überprüfen Sie die Eigentumsrechte an der Immobilie, wie sie in der Notiz angegeben sind, und auch die Eigentumsrechte der vorherigen Eigentümer bis zum 9. April 2008. Folglich muss die Geschichte der Eigentumsübertragung bis zum 9. April 2008 überprüft werden, um sicherzustellen, dass keine Zwangsvollstreckung vorliegt.
  • ACHTUNG! Dies betrifft sowohl den ursprünglichen Erwerb als auch spätere Übertragungen.
  • siehe
    Beispiel: Wenn die Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zugesprochen wird und die betreffende Person sie anschließend verkauft, unterliegt der jetzige Eigentümer, der sie durch Verkauf erworben hat, ebenfalls dem Vorkaufsrecht der Generalitat.
    • Mitteilung an die Verwaltung: Ein Antrag auf Genehmigung muss physisch / digital bei der regionalen Verwaltung eingereicht werden (HIER), die eine Frist von zwei Monaten hat, um mit positivem Schweigen zu antworten (wenn innerhalb dieser Frist keine Antwort eingeht, wird davon ausgegangen, dass die Verwaltung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet).
    • Zusätzliche Informationen: Orte, an denen die Bewerbung einzureichen ist, Bewerbungsformular und zusätzlich einzureichende Unterlagen (HIER).

    Für den sozialen Wohnungsbau reserviertes Land

    • Rechtshaltende Behörde: Generalitat de Catalunya.
    • Die Regel: Artikel 173.1 des Gesetzes über die Stadtplanung von Katalonien (HIER).
    • So finden Sie es heraus: Wenn die Immobilie betroffen ist, sollte sie in der nota simple im Register erscheinen.
    • Mitteilung an die Verwaltung: Ein Antrag auf Genehmigung muss physisch / digital bei der regionalen Verwaltung eingereicht werden (HIER), die eine Frist von zwei Monaten hat, um mit positivem Schweigen zu antworten (wenn innerhalb dieser Frist keine Antwort eingeht, wird davon ausgegangen, dass die Verwaltung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet).
    • Zusätzliche Informationen: Orte, an denen die Bewerbung einzureichen ist, Bewerbungsformular und zusätzlich einzureichende Unterlagen (HIER).

    Verkauf aller Wohnungen in einem Gebäude, wenn sie vermietet sind

    • Rechtshaltende Behörde: Generalitat de Catalunya.
    • Die Regel: Artikel 173.1 des Gesetzes über die Stadtplanung von Katalonien (HIER).
    • Form der Feststellung: Erklärung des Verkäufers über den Mietstatus der Immobilien zum Zeitpunkt der Vorbereitung der Transaktion.
    • Mitteilung an die Verwaltung: Ein Antrag auf Genehmigung muss physisch / digital bei der regionalen Verwaltung eingereicht werden (HIER), die eine Frist von zwei Monaten hat, um mit positivem Schweigen zu antworten (wenn innerhalb dieser Frist keine Antwort eingeht, wird davon ausgegangen, dass die Verwaltung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet).
    • Zusätzliche Informationen: Orte, an denen die Bewerbung einzureichen ist, Bewerbungsformular und zusätzlich einzureichende Unterlagen (HIER).

    Ganze Mehrfamilienhäuser, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden (in der Gemeinde Barcelona)

    • Rechtshaltende Behörde: Ayuntamiento de Barcelona (Stadtverwaltung von Barcelona).
    • Die Regel: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña und Erlass des Stadtrats von Barcelona vom 14. Dezember 2018 zur Änderung des Generalplans der Stadt (HIER).
    • Form der Anfrage: Erklärung des Verkäufers über die Art und den Zustand der Immobilien.
    • Mitteilung an die Verwaltung: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
  • siehe
    Kontakt: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Büros (HIER).
  • siehe
    Verfahren für den Verzicht auf das Recht: Ein schriftlicher Antrag muss bei einer Bürgerberatungsstelle der Stadt Barcelona eingereicht werden. (HIER) oder bei der elektronischen Zentrale des Stadtrats von Barcelona (HIER) gerichtet an das Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
  • siehe
    Inhalt des Auftrags (nicht formgebunden):
    • Angaben des Eigentümers
    • Adresse des Betriebs
    • Nota simple registral
    • Gesamtpreis der Übertragung
    • Kontaktinformationen (Telefon und E-Mail)
    • Bei Gesellschaften: Kopie der Urkunden des Vertreters / Bevollmächtigten
  • siehe
    Frist für den Beschluss der Verwaltung: 2 Monate (der Stadtrat beschließt immer im Wege eines Eilbeschlusses).

  • Jede Art von unbebautem Grundstück (in der Gemeinde Barcelona)

    • Rechtshaltende Behörde: Ayuntamiento de Barcelona (Stadtverwaltung von Barcelona).
    • Die Regel: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña und Erlass des Stadtrats von Barcelona vom 14. Dezember 2018 zur Änderung des Generalplans der Stadt (HIER).
    • Form der Feststellung: In Anbetracht der Lage des Grundstücks im Eintragungsvermerk.
    • Mitteilungan die Verwaltung: Institut Municipal d'Urbanisme.
  • siehe
    Kontakt: 93.291.46.00 / Website (HIER).
  • siehe
    Verfahren für den Verzicht auf das Recht: Ein schriftlicher Antrag muss bei einer Bürgerberatungsstelle der Stadt Barcelona eingereicht werden. (HIER) oder bei der elektronischen Zentrale des Stadtrats von Barcelona (HIER) gerichtet an das Institut Municipal d'Urbanisme.
  • siehe
    Inhalt des Auftrags (nicht formgebunden):
    • Angaben des Eigentümers
    • Adresse des Betriebs
    • Nota simple registral
    • Gesamtpreis der Übertragung
    • Kontaktinformationen (Telefon und E-Mail)
    • Bei Gesellschaften: Kopie der Urkunden des Vertreters / Bevollmächtigten
  • siehe
    Frist für den Beschluss der Verwaltung: 2 Monate (der Stadtrat beschließt immer im Wege eines Eilbeschlusses).

  • Grundstücke mit baufälligen oder völlig unbewohnten Gebäuden (in der Gemeinde Barcelona)

    • Rechtshaltende Behörde: Ayuntamiento de Barcelona (Stadtverwaltung von Barcelona).
    • Die Regel: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña und Erlass des Stadtrats von Barcelona vom 14. Dezember 2018 zur Änderung des Generalplans der Stadt (HIER).
    • Feststellungsmethode: Angesichts der Lage der Immobilie im Grundbuchvermerk / Aussagen des Auftraggebers zum Zustand der Immobilie.
    • Mitteilungan die Verwaltung: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
  • siehe
    Kontakt: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Büros (HIER).
  • siehe
    Verfahren für den Verzicht auf das Recht: Ein schriftlicher Antrag muss bei einer Bürgerberatungsstelle der Stadt Barcelona eingereicht werden. (HIER) oder bei der elektronischen Zentrale des Stadtrats von Barcelona (HIER) gerichtet an das Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
  • siehe
    Inhalt des Auftrags (nicht formgebunden):
    • Angaben des Eigentümers
    • Adresse des Betriebs
    • Nota simple registral
    • Gesamtpreis der Übertragung
    • Kontaktinformationen (Telefon und E-Mail)
    • Bei Gesellschaften: Kopie der Urkunden des Vertreters / Bevollmächtigten
  • siehe
    Frist für den Beschluss der Verwaltung: 2 Monate (der Stadtrat beschließt immer im Wege eines Eilbeschlusses).

  • Unbewohnte Wohnungen, die der Steuer auf leere Wohnungen gemäß dem Gesetz 14/2015 vom 21. Juli 2015 unterliegen (in der Gemeinde Barcelona).

    • Rechtshaltende Behörde: Ayuntamiento de Barcelona (Stadtverwaltung von Barcelona).
    • Die Regel: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Erlass des Stadtrats von Barcelona vom 14. Dezember 2018 zur Änderung des Generalplans der Stadt (HIER) / Gesetz 14/2015, vom 21. Juli, über die Steuer auf leerstehende Wohnungen (HIER).
    • Formder Anfrage: In Anbetracht der Angaben des Kunden zum Zustand der Immobilie. Es muss sich um Immobilien handeln, die seit mehr als 2 Jahren und ohne triftigen Grund leer stehen. Es gibt jedoch Gründe, die eine Räumung der Immobilie rechtfertigen:
    • Die Wohnung ist Gegenstand eines anhängigen Rechtsstreits.
    • Das Haus muss renoviert werden.
    • Hypothekarisch belastetes Eigentum mit Klauseln, die die ursprünglich vorgesehene Nutzung unmöglich machen.
    • Illegal besetzte Wohnungen.
    • Mitteilung an die Verwaltung: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
  • siehe
    Kontakt: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Büros (HIER).
  • siehe
    Verfahren für den Verzicht auf das Recht: Ein schriftlicher Antrag muss bei einer Bürgerberatungsstelle der Stadt Barcelona eingereicht werden. (HIER) oder bei der elektronischen Zentrale des Stadtrats von Barcelona (HIER) gerichtet an das Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
  • siehe
    Inhalt des Auftrags (nicht formgebunden):
    • Angaben des Eigentümers
    • Adresse des Betriebs
    • Nota simple registral
    • Gesamtpreis der Übertragung
    • Kontaktinformationen (Telefon und E-Mail)
    • Bei Gesellschaften: Kopie der Urkunden des Vertreters / Bevollmächtigten
  • siehe
    Frist für den Beschluss der Verwaltung: 2 Monate (der Stadtrat beschließt immer im Wege eines Eilbeschlusses).

  • Abschluss und Verfahren in der notariellen Praxis:

    Im Falle einer Immobilie, auf die einer der 7 oben beschriebenen Fälle zutrifft, ist es unerlässlich, vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags die Generalitat de Catalunya oder gegebenenfalls die Stadtverwaltung von Barcelona zu informieren.

    Sobald eine solche Meldung erfolgt ist, können drei verschiedene Umstände eintreten:

    1. Dass die Verwaltung nicht antwortet. Verstreicht die Frist von 2 Monaten ohne Antwort, so ist dieses Schweigen so zu verstehen, dass "die Verwaltung nicht an der Ausübung des Vorkaufsrechts interessiert ist". Daher kann die Urkunde mit absoluter Sicherheit notariell beglaubigt werden (es genügt, die Mitteilung vorzulegen und in den Kaufvertrag aufzunehmen, in der bestätigt wird, dass die Frist bereits abgelaufen ist).
    2. dass die Verwaltung ausdrücklich antwortet, dass sie nicht daran interessiert ist, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In diesem Fall kann die Urkunde mit absoluter Sicherheit notariell beurkundet werden (indem dieser ausdrückliche Beschluss in die Verkaufsurkunde aufgenommen wird).
    3. Dassdie Verwaltung antwortet, dass sie an der Ausübung ihres Vorkaufsrechts interessiert ist. In diesem Fall muss sich der Käufer entscheiden, sein Kaufangebot zurückzuziehen. Die Verwaltung setzt sich dann mit dem Verkäufer in Verbindung, um den Verkauf zu den mitgeteilten Bedingungen zu formalisieren.

    Einigen sich jedoch beide Parteien (Verkäufer und Käufer) trotz dieser Warnungen darauf, den Verkauf vor dem Notar zu formalisieren, ohne den Ablauf der Frist abzuwarten oder gegebenenfalls den entsprechenden ausdrücklichen Beschluss einzuholen. Sie sollten bedenken, dass der Notar die entsprechenden Hinweise in der Urkunde anbringen wird, wohl wissend, dass das Grundbuchamt die Eintragung des Kaufs und Verkaufs aus diesem Grund verweigern wird, bis der Mangel behoben ist, entweder weil die angegebene Frist verstrichen ist oder bis ein ausdrücklicher Beschluss des Rathauses bzw. der Generalitat vorliegt.

    Jesús Benavides Lima
    Jesús Benavides Lima
    Notar von Barcelona

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