Beschränkungen bei der Übertragung von Immobilien in der Stadt Barcelona: Das Vorkaufsrecht der katalanischen Verwaltung und das Vorkaufsrecht.

Der Immobilienmarkt in Katalonien und insbesondere in der Stadt Barcelona sieht sich immer mehr regulatorischen Beschränkungen oder Einschränkungen ausgesetzt. In diesem kurzen Artikel möchte ich im Sinne eines Überblicks alle Fälle möglicher Eigentumsübertragungen aufführen, in denen sich die Generalitat de Catalunya bzw. die Stadtverwaltung von Barcelona ein Vorzugsrecht für den Erwerb gegenüber möglichen oder potenziellen Käufern oder Investoren vorbehalten hat.

1. Wohnungen, die im Rahmen von Zwangsvollstreckungen/Versteigerungen/Entschädigungen oder zur Begleichung von hypothekarisch gesicherten Schulden erworben wurden.
2. Für den sozialen Wohnungsbau reserviertes Land.
3. Verkauf aller Wohnungen in einem Gebäude, wenn sie vermietet sind.

4. Ganze Mehrfamilienhäuser, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden (Grundstücke in der Gemeinde Barcelona).
5. Jede Art von unbebautem Grundstück (in der Gemeinde Barcelona).
6. Grundstücke mit baufälligen oder völlig unbewohnten Gebäuden (Standort in der Gemeinde Barcelona).
7. Unbewohnte Wohnungen, die der Steuer auf leere Wohnungen gemäß Gesetz 14/2015 vom 21. Juli unterliegen (in der Gemeinde Barcelona).

Im Folgenden werde ich die wichtigsten Punkte in jedem der oben genannten Szenarien hervorheben. Ich hoffe, dass dieser Artikel für diejenigen, die sich für den Sektor interessieren, von großem praktischen Nutzen und zur Klärung beitragen wird.

Wohnraum, der im Rahmen einer Zwangsvollstreckung/Versteigerung/Verrechnung oder Zahlung gesicherter Schulden erworben wurde

Für den sozialen Wohnungsbau reserviertes Land

Verkauf aller Wohnungen in einem Gebäude, wenn sie vermietet sind

Ganze Mehrfamilienhäuser, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden (in der Gemeinde Barcelona)

Jede Art von unbebautem Grundstück (in der Gemeinde Barcelona)

Grundstücke mit baufälligen oder völlig unbewohnten Gebäuden (in der Gemeinde Barcelona)

Unbewohnte Wohnungen, die der Steuer auf leere Wohnungen gemäß dem Gesetz 14/2015 vom 21. Juli 2015 unterliegen (in der Gemeinde Barcelona).

• Mitteilung an die Verwaltung: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona

Abschluss und Verfahren in der notariellen Praxis:

Im Falle einer Immobilie, auf die einer der 7 oben beschriebenen Fälle zutrifft, ist es unerlässlich, vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags die Generalitat de Catalunya oder gegebenenfalls die Stadtverwaltung von Barcelona zu informieren.

Sobald eine solche Meldung erfolgt ist, können drei verschiedene Umstände eintreten:

1. Dass die Verwaltung nicht antwortet. Verstreicht die Frist von 2 Monaten ohne Antwort, so ist dieses Schweigen so zu verstehen, dass "die Verwaltung nicht an der Ausübung des Vorkaufsrechts interessiert ist". Daher kann die Urkunde mit absoluter Sicherheit notariell beglaubigt werden (es genügt, die Mitteilung vorzulegen und in den Kaufvertrag aufzunehmen, in der bestätigt wird, dass die Frist bereits abgelaufen ist).
2. dass die Verwaltung ausdrücklich antwortet, dass sie nicht daran interessiert ist, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In diesem Fall kann die Urkunde mit absoluter Sicherheit notariell beurkundet werden (indem dieser ausdrückliche Beschluss in die Verkaufsurkunde aufgenommen wird).
3. Dassdie Verwaltung antwortet, dass sie an der Ausübung ihres Vorkaufsrechts interessiert ist. In diesem Fall muss sich der Käufer entscheiden, sein Kaufangebot zurückzuziehen. Die Verwaltung setzt sich dann mit dem Verkäufer in Verbindung, um den Verkauf zu den mitgeteilten Bedingungen zu formalisieren.

Einigen sich jedoch beide Parteien (Verkäufer und Käufer) trotz dieser Warnungen darauf, den Verkauf vor dem Notar zu formalisieren, ohne den Ablauf der Frist abzuwarten oder gegebenenfalls den entsprechenden ausdrücklichen Beschluss einzuholen. Sie sollten bedenken, dass der Notar die entsprechenden Hinweise in der Urkunde anbringen wird, wohl wissend, dass das Grundbuchamt die Eintragung des Kaufs und Verkaufs aus diesem Grund verweigern wird, bis der Mangel behoben ist, entweder weil die angegebene Frist verstrichen ist oder bis ein ausdrücklicher Beschluss des Rathauses bzw. der Generalitat vorliegt.