Wer zahlt die IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] in dem Jahr, in dem der Verkauf stattfindet?
19/1/2021
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Immobilien und Hypotheken

Wer zahlt die IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] in dem Jahr, in dem der Verkauf stattfindet?

Inhalt dieses Artikels

Eine der Fragen, die häufig für Verwirrung unter den Parteien eines Kaufvertrags über eine Immobilie sorgt, ist zweifellos die Frage , welche Partei die Grundsteuer (im Folgenden IBI) für das Jahr, in dem die Immobilie verkauft oder gekauft wird, zahlen muss. Der vorliegende Artikel soll daher diese Frage aus praktischer Sicht klären, damit sich Käufer und Verkäufer darüber im Klaren sind, wie sie diese Angelegenheit im Zusammenhang mit der von ihnen gekauften bzw. verkauften Immobilie behandeln sollen.


Was ist IBI?

Die IBI ist eine Steuer, die durch das Königliche Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März geregelt wird, mit dem der überarbeitete Text des Gesetzes über die lokalen Finanzbehörden (im Folgenden LHL) genehmigt wird, in dem sie als Steuer definiert wird:

  • Lokal: d.h. im Besitz der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
  • Unmittelbar: da sie eine direkte Manifestation des Vermögens einer Person besteuert, wie z. B. den Besitz von Immobilien.
  • Real: da sie das Eigentum an einem Vermögenswert (z. B. einer Immobilie) unabhängig von den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Steuerpflichtigen (d. h. des Eigentümers) besteuert.

Ihr Zweck ist die Besteuerung des Wertes von Grundstücken nach den gesetzlich festgelegten Bedingungen.


Was ist der IBI-Steuertatbestand?

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (Art. 61 LHL) ist der Steuertatbestand für die IBI, d.h. der Umstand, der die Steuerpflicht und damit die Pflicht zur Zahlung der Steuer begründet, in unserem Fall das Bestehen eines Eigentumsrechts an einer Immobilie. Die Tatsache, dass ein Eigentumsrecht an einer Immobilie besteht, d. h. dass jemand z. B. Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses ist, führt also zu dieser Steuerpflicht und damit zur Verpflichtung, diese Steuer zu zahlen.


Wer ist der Steuerzahler der IBI?

Nach den Bestimmungen des Gesetzes (Art. 63 LHL) gelten die Personen, die das Eigentumsrecht an der Immobilie besitzen, als Steuerpflichtige, d.h. als Personen, die zur Zahlung der Steuer verpflichtet sind. Daher sind die Person oder Personen, die Eigentümer der Immobilie sind, zur Zahlung der IBI verpflichtet.


Wie oft wird die IBI gezahlt?

Unter Berücksichtigung der Bestimmungen der Steuerverordnung (Art. 75.2 LHL) fällt der IBI-Steuerzeitraum mit dem Kalenderjahr zusammen, d.h. die IBI ist eine Steuer, die jährlich gezahlt wird. Daher muss der Steuerpflichtige jedes Jahr die IBI für seine Immobilie zahlen. In Anbetracht des hohen Betrags der zu zahlenden Liquiditätsquote, d.h. des an die jeweilige Gemeinde zu entrichtenden Betrags, bieten viele Gemeinden jedoch die Möglichkeit, die Zahlung der Steuer auf verschiedene Zahlungen im Laufe des Jahres aufzuteilen (z.B. alle zwei Monate oder vierteljährlich), um den Eigentümern der steuerpflichtigen Immobilien die Zahlung der Steuer zu erleichtern.


Wann ist die IBI fällig?

Gemäß Art. 75.1 LHL ist die IBI am ersten Tag des Steuerzeitraums fällig, was in Anbetracht der Tatsache, dass dieser im Kalenderjahr festgelegt ist, wie in der vorherigen Frage angegeben, bedeutet, dass die IBI am 1. Januar eines jeden Jahres fällig ist. Das Datum der Entstehung ist jedoch nicht mit dem Datum der Zahlung zu verwechseln, da jede Gemeinde autonom ihren eigenen Steuerkalender festlegen kann, so dass die Steuer je nach Ort zu einem bestimmten Datum erhoben wird.

Auf der Grundlage der bisherigen Analyse kann festgestellt werden, dass nach dem wörtlichen Wortlaut des Gesetzes über die lokalen Finanzen der Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des entsprechenden Jahres die IBI zahlen muss.

Was passiert mit der IBI, wenn der Eigentümer der Immobilie diese verkauft?

Wie bereits erwähnt, ist die IBI auf die Immobilie grundsätzlich, d. h. bei ausschließlicher Analyse der geltenden Vorschriften, vom Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des betreffenden Jahres zu zahlen, unabhängig davon, ob er die Immobilie anschließend an eine andere Person verkauft, die für den Rest des Jahres Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist.

Diese Auslegung ist jedoch im Lichte der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (siehe STS 2886/2016 vom 15. Juni) zu relativieren, da nach der Auslegung der geltenden Vorschriften durch den Obersten Gerichtshof der Verkäufer der Immobilie den proportionalen Teil der Steuer auf den Käufer abwälzen kann, der der Zeit entspricht, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war.

Beträgt beispielsweise der IBI einer Immobilie 500 € und der Verkäufer verkauft sie am 30. Juni (d. h. er hat sie sechs Monate, also die Hälfte des Jahres, besessen), so kann der Verkäufer dem Käufer 50 % des IBI für dieses Jahr in Rechnung stellen, was bedeutet, dass der Käufer in diesem Fall 250 € an den Verkäufer zu zahlen hätte.

In jedem Fall unterliegt diese Möglichkeit der Rückwirkung immer dem vertraglichen Willen der Parteien, so dass, wenn der Käufer oder der Verkäufer etwas anderes vereinbaren(z. B. dass der Verkäufer oder der Käufer alles übernimmt), das gilt, was sie vereinbart haben.


Wer ist verpflichtet, die IBI an das Rathaus zu zahlen?

Unabhängig von der Anwendung der oben erläuterten Doktrin des Obersten Gerichtshofs oder der von den Parteien getroffenen Vereinbarung sollten sich die an dieser Angelegenheit Interessierten darüber im Klaren sein, dass der Steuerschuldner vor der entsprechenden Gemeindeverwaltung der Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des betreffenden Jahres ist, so dass die Gemeindeverwaltung unabhängig von den getroffenen Vereinbarungen und der Doktrin des Obersten Gerichtshofs, wenn der Verkäufer oder der Käufer keine zusätzlichen Maßnahmen bei der Steuerverwaltung der Gemeinde ergreift, die gesamte IBI für das betreffende Jahr dem Verkäufer in Rechnung stellt (da ihr alle Bankdaten für diesen Zweck vorliegen), die dem Verkäufer in Rechnung gestellt wird, wenn der Verkäufer oder der Käufer keine weiteren Schritte bei der Steuerverwaltung der Gemeinde unternimmt, wird die Gemeindeverwaltung die gesamte IBI für das betreffende Jahr beim Verkäufer einziehen (da sie über alle seine Bankdaten zu diesem Zweck verfügt), der dann, wie oben angegeben, das Recht hat, den anteiligen Teil an den Käufer weiterzugeben, entsprechend der Zeit, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war, oder gegebenenfalls die Einhaltung der diesbezüglich getroffenen Vereinbarung zu verlangen.

Wenn wir also dem Rathaus keine Änderung des Lastschriftverfahrens mitteilen, zahlt der Verkäufer die IBI für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, und anschließend muss der Käufer den entsprechenden Betrag gemäß der geltenden Option über das von ihm gewählte Zahlungsmittel und -verfahren entrichten.


Was sollte der Käufer tun, wenn er die Immobilie erworben hat?

Nach dem Kauf der Immobilie muss sich der Käufer an seine Gemeindeverwaltung wenden und seinen Status als neuer Eigentümer der Immobilie bestätigen lassen (durch eine einfache Kopie des Kaufvertrags, die wir am Tag der Unterzeichnung per E-Mail zusenden) und eine Änderung der Abbuchung der IBI-Steuerrechnung beantragen, so dass die Steuer für das folgende Jahr und die Folgejahre auf das Bankkonto des neuen Eigentümers und nicht auf das des Verkäufers überwiesen wird.

Wie bereits erwähnt, wirkt sich diese Änderung jedoch nicht auf die ausstehende(n) Rechnung(en) des laufenden Jahres aus. Um die Situation für das laufende Jahr zu lösen, sollte daher eine der folgenden Optionen gewählt werden, die in der nachstehenden Frage aufgeführt sind.


Wie wird die Doktrin des Obersten Gerichtshofs zur anteiligen Zahlung der IBI in der Praxis angewandt?

In Anbetracht der in der vorhergehenden Frage dargelegten Doktrin des Obersten Gerichtshofs, wonach die IBI für das Jahr, in dem der Verkauf der Immobilie stattfindet, anteilig zwischen Verkäufer und Käufer im Verhältnis zu der Zeit, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war, zu zahlen ist, muss zwischen den folgenden Situationen unterschieden werden:

  • siehe
    Verhandlungen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags: Erstens muss meiner Meinung nach klargestellt werden, dass die Parteien, d. h. Verkäufer und Käufer, diese Frage vorher ausgehandelt und vereinbart haben müssen, da sie sich sonst am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einem heiklen Problem konfrontiert sehen, das unnötige Spannungen in einer Zeit erzeugt, die an sich schon eine Menge Nervosität bei den beteiligten Parteien hervorruft. Meiner Meinung nach ist es daher am vernünftigsten, wenn Käufer und Verkäufer diese Frage im Vorfeld klären und die getroffene Vereinbarung in den ggf. unterzeichneten Vertrag über die Anzahlung aufnehmen.
  • siehe
    Zahlung der entsprechenden Beträge vor oder während der Unterzeichnung des Kaufvertrags: Zweitens ist es meines Erachtens sehr ratsam, dass die Parteien, sobald eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen wurde (unabhängig davon, ob sie sich auf die Anwendung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs oder auf eine Vereinbarung anderen Inhalts bezieht), diese Frage vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für die Immobilie oder im selben Akt regeln, da, Andernfalls, wenn für dieses Konzept nachträglich Geldbeträge verlangt werden und die verpflichtete Partei diese nicht zahlt, würde dies zu einer streitigen/gerichtlichen Auseinandersetzung führen, die leicht vermieden werden kann, wenn die Parteien vor der Unterzeichnung ihrer Urkunde oder am selben Tag einander die entsprechenden Beträge zahlen.
  • siehe
    Mögliche Lösungen für den Fall, dass die IBI für das Jahr bereits gezahlt wurde: Wenn die IBI für das Jahr bereits vom Verkäufer an das Rathaus gezahlt wurde, können die Parteien vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder im selben Akt der Ausführung des Kaufvertrags die Gelegenheit nutzen, so dass der Käufer den ihm zustehenden Teil der IBI in Anwendung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs oder gegebenenfalls in Anbetracht der getroffenen Vereinbarung durch Zahlung des entsprechenden Betrags in bar, per Scheck oder Banküberweisung entrichtet. Wenn sich der Kaufpreis beispielsweise auf 200.000 € beläuft, kann der Käufer dem Verkäufer einen Scheck über diesen Betrag ausstellen und zusätzlich einen weiteren Scheck über 300 € für die Zahlung des anteiligen IBI, den er übernehmen muss.
  • siehe
    Mögliche Lösungen, wenn die IBI des Jahres nicht (oder nur teilweise) gezahlt wird: Falls die IBI des Jahres, in dem der Verkauf stattfindet, nicht gezahlt wird, können die Parteien eine der folgenden 3 Optionen wählen:
    • Vorauszahlung der Steuer durch den Verkäufer: Der Verkäufer kann sich dafür entscheiden, zu seinem Rathaus zu gehen und die IBI für das Jahr im Voraus zu bezahlen. Verlangen Sie anschließend vor der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde oder gleichzeitig vom Käufer die Zahlung des entsprechenden Betrags in bar, per Überweisung oder Scheck.
    • Warten, bis die Gemeinde die IBI-Quittung für das Jahr ausstellt, und diese an den Verkäufer auszahlen: Wenn der Verkäufer nichts unternehmen möchte, kann er sich auch dafür entscheiden, nichts zu unternehmen und zu warten, bis die Gemeinde nach der Formalisierung des Verkaufs die entsprechende Quittung ausstellt. Sobald er die Quittung erhalten hat, kann er sie mit seinen eigenen Mitteln und denen, die der Käufer vor dem Verkauf an ihn gezahlt hat, oder im selben Akt (in bar, per Scheck oder Überweisung) entsprechend dem ihm zustehenden Anteil oder gemäß der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarung bezahlen.
    • Zahlung der Steuer durch den Käufer nach dem Verkauf: Der Käufer kann sich nach dem Kauf der Immobilie an seine Gemeindeverwaltung wenden (z. B. in Barcelona kann er sich bei 010 informieren) und den Zahlungsbescheid für die IBI für das laufende Jahr anfordern und selbst bezahlen. Wenn diese Option gewählt wird, behält der Käufer den Betrag, der vom Verkäufer zu zahlen wäre, vom Preis ein. Beträgt der Kaufpreis beispielsweise 200.000 € und der vom Verkäufer zu zahlende anteilige (oder vereinbarte) Teil der IBI 300 €, wird der Käufer dem Verkäufer schließlich einen Scheck über 199.700 € aushändigen und diese 300 € für die Zahlung der IBI für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, einbehalten.

    Von all diesen Optionen bieten die erste und die dritte zweifellos die größten Garantien für den Käufer, denn wenn der Verkäufer oder der Käufer die Steuer im Voraus bezahlt, ist sichergestellt, dass die IBI für das Jahr gezahlt wird, da sonst (Option 2, bei der die Zahlung in den Händen des Verkäufers liegt), Wenn der Verkäufer die Steuer nicht zahlt, bestimmt das Gesetz, dass die Immobilie tatsächlich von der Zahlung der Steuer betroffen ist, was dazu führen kann, dass der Käufer verpflichtet ist, die Steuer in voller Höhe zu zahlen, um die Beschlagnahme der Immobilie zu vermeiden, und anschließend gerichtlich gegen den Verkäufer vorzugehen, um den entsprechenden Anteil zurückzuerhalten.


    Wie erfolgt die anteilige Berechnung, um zu wissen, was jede Partei anteilig zu zahlen hat?

    Der erste und wichtigste Punkt ist die Kenntnis des jährlichen Gesamtbetrags der fraglichen IBI. Sobald wir diese Zahl kennen, teilen wir sie durch 365 (die Tage eines Jahres). Und wir werden die täglichen IBI-Kosten kennen. Schließlich multiplizieren Sie einfach die täglichen IBI-Kosten mit der Anzahl der Tage im laufenden Jahr, an denen jede Partei Eigentümer der Immobilie ist. Dabei ist zu beachten, dass die Berechnung der Frist für den Käufer mit dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnt. Zum Beispiel, wenn der jährliche Gesamtbetrag des IBI einer Immobilie 1.250 Euro beträgt. Dieser Jahresbetrag wird durch 365 Tage geteilt. Daraus ergäben sich IBI-Kosten von 3,42 Euro pro Tag. Angenommen, der Verkauf findet am 1. Februar statt. Das bedeutet, dass der Verkäufer nur während der 31 Tage im Januar der Eigentümer war. Das heißt (31 Tage x 3,42 €), die verkaufende Partei müsste nur 106,16 € für die IBI des laufenden Jahres zahlen. Der Rest geht zu Lasten des Käufers.


    Schlussfolgerung

    Auf der Grundlage der bisherigen Analyse und in Form einer Zusammenfassung oder Rekapitulation der wichtigsten Konzepte oder praktischen Ideen können wir Folgendes hervorheben":

    • Vor der Unterzeichnung eines Kautionsvertrags muss sich der Käufer einer Immobilie über den jährlichen Gesamtbetrag der Grundsteuer (IBI) informieren. Und um zu wissen, wie der Zahlungsplan aussieht und ob der Verkäufer mit der Zahlung des Kaufpreises auf dem Laufenden ist.
    • Die IBI für das Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, muss vom Käufer und vom Verkäufer anteilig gezahlt werden, entsprechend der Zeit, in der jede Partei Eigentümer der Immobilie war.
    • Es ist auch möglich, dass sich die Parteien auf eine andere Verteilung der IBI einigen, je nach der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarung. Es ist ratsam, dies sowohl im Vertrag über die Anzahlung als auch im Kaufvertrag schriftlich festzuhalten.
    • Es wird dringend empfohlen, dass Verkäufer und Käufer diese Frage vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags aushandeln. Mit anderen Worten: Sie sollten es besprechen und nicht erst am Tag der Unterzeichnung beim Notar klären.
    • Es wird auch dringend empfohlen, dass der Verkäufer und der Käufer einander die Beträge, die diesem Konzept der IBI entsprechen, vor oder gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags zahlen, um mögliche Konflikte zwischen den Parteien und mit den Steuerbehörden zu vermeiden.
    • Im Großen und Ganzen erinnere ich daran, dass die Parteien eine Wahl haben:
    • Der Käufer zahlt dem Verkäufer den anteiligen Betrag, der ihm zusteht, wenn die IBI bereits bezahlt ist.
    • Der Verkäufer sollte sich an sein Rathaus wenden, um die IBI im Voraus zu zahlen, wenn sie noch nicht (oder nur teilweise) gezahlt wurde, damit der Käufer ihm den entsprechenden anteiligen Betrag zahlen kann.
    • Dass der Verkäufer darauf wartet, dass das Rathaus die IBI-Quittung für das Jahr oder die ausstehenden Bruchteile ausstellt und sie mit seinen Mitteln und mit den Mitteln, die der Käufer ihm für dieses Konzept zur Verfügung gestellt hat, bezahlt.
    • Sobald der Käufer die Immobilie erworben hat, sollte er bei seiner Gemeindeverwaltung einen Zahlungsbescheid für die Zahlung der IBI für das laufende Jahr (ganz oder in Teilen) beantragen, nachdem er vom Kaufpreis den Betrag abgezogen hat, der diesem Konzept der IBI des Verkäufers entspricht.
    Jesús Benavides Lima
    Jesús Benavides Lima
    Notar von Barcelona

    Kauf und Verkauf einer Immobilie

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