Wer zahlt die IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] in dem Jahr, in dem der Verkauf stattfindet?

Eine der Fragen, die häufig für Verwirrung unter den Parteien eines Kaufvertrags über eine Immobilie sorgt, ist zweifellos die Frage , welche Partei die Grundsteuer (im Folgenden IBI) für das Jahr, in dem die Immobilie verkauft oder gekauft wird, zahlen muss. Der vorliegende Artikel soll daher diese Frage aus praktischer Sicht klären, damit sich Käufer und Verkäufer darüber im Klaren sind, wie sie diese Angelegenheit im Zusammenhang mit der von ihnen gekauften bzw. verkauften Immobilie behandeln sollen.

Was ist IBI?

Die IBI ist eine Steuer, die durch das Königliche Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März geregelt wird, mit dem der überarbeitete Text des Gesetzes über die lokalen Finanzbehörden (im Folgenden LHL) genehmigt wird, in dem sie als Steuer definiert wird:

• Lokal: d.h. im Besitz der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
• Unmittelbar: da sie eine direkte Manifestation des Vermögens einer Person besteuert, wie z. B. den Besitz von Immobilien.
• Real: da sie das Eigentum an einem Vermögenswert (z. B. einer Immobilie) unabhängig von den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Steuerpflichtigen (d. h. des Eigentümers) besteuert.

Ihr Zweck ist die Besteuerung des Wertes von Grundstücken nach den gesetzlich festgelegten Bedingungen.

Was ist der IBI-Steuertatbestand?

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (Art. 61 LHL) ist der Steuertatbestand für die IBI, d.h. der Umstand, der die Steuerpflicht und damit die Pflicht zur Zahlung der Steuer begründet, in unserem Fall das Bestehen eines Eigentumsrechts an einer Immobilie. Die Tatsache, dass ein Eigentumsrecht an einer Immobilie besteht, d. h. dass jemand z. B. Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses ist, führt also zu dieser Steuerpflicht und damit zur Verpflichtung, diese Steuer zu zahlen.

Wer ist der Steuerzahler der IBI?

Nach den Bestimmungen des Gesetzes (Art. 63 LHL) gelten die Personen, die das Eigentumsrecht an der Immobilie besitzen, als Steuerpflichtige, d.h. als Personen, die zur Zahlung der Steuer verpflichtet sind. Daher sind die Person oder Personen, die Eigentümer der Immobilie sind, zur Zahlung der IBI verpflichtet.

Wie oft wird die IBI gezahlt?

Unter Berücksichtigung der Bestimmungen der Steuerverordnung (Art. 75.2 LHL) fällt der IBI-Steuerzeitraum mit dem Kalenderjahr zusammen, d.h. die IBI ist eine Steuer, die jährlich gezahlt wird. Daher muss der Steuerpflichtige jedes Jahr die IBI für seine Immobilie zahlen. In Anbetracht des hohen Betrags der zu zahlenden Liquiditätsquote, d.h. des an die jeweilige Gemeinde zu entrichtenden Betrags, bieten viele Gemeinden jedoch die Möglichkeit, die Zahlung der Steuer auf verschiedene Zahlungen im Laufe des Jahres aufzuteilen (z.B. alle zwei Monate oder vierteljährlich), um den Eigentümern der steuerpflichtigen Immobilien die Zahlung der Steuer zu erleichtern.

Wann ist die IBI fällig?

Gemäß Art. 75.1 LHL ist die IBI am ersten Tag des Steuerzeitraums fällig, was in Anbetracht der Tatsache, dass dieser im Kalenderjahr festgelegt ist, wie in der vorherigen Frage angegeben, bedeutet, dass die IBI am 1. Januar eines jeden Jahres fällig ist. Das Datum der Entstehung ist jedoch nicht mit dem Datum der Zahlung zu verwechseln, da jede Gemeinde autonom ihren eigenen Steuerkalender festlegen kann, so dass die Steuer je nach Ort zu einem bestimmten Datum erhoben wird.

Auf der Grundlage der bisherigen Analyse kann festgestellt werden, dass nach dem wörtlichen Wortlaut des Gesetzes über die lokalen Finanzen der Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des entsprechenden Jahres die IBI zahlen muss.

Was passiert mit der IBI, wenn der Eigentümer der Immobilie diese verkauft?

Wie bereits erwähnt, ist die IBI auf die Immobilie grundsätzlich, d. h. bei ausschließlicher Analyse der geltenden Vorschriften, vom Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des betreffenden Jahres zu zahlen, unabhängig davon, ob er die Immobilie anschließend an eine andere Person verkauft, die für den Rest des Jahres Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist.

Diese Auslegung ist jedoch im Lichte der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (siehe STS 2886/2016 vom 15. Juni) zu relativieren, da nach der Auslegung der geltenden Vorschriften durch den Obersten Gerichtshof der Verkäufer der Immobilie den proportionalen Teil der Steuer auf den Käufer abwälzen kann, der der Zeit entspricht, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war.

In jedem Fall unterliegt diese Möglichkeit der Rückwirkung immer dem vertraglichen Willen der Parteien, so dass, wenn der Käufer oder der Verkäufer etwas anderes vereinbaren(z. B. dass der Verkäufer oder der Käufer alles übernimmt), das gilt, was sie vereinbart haben.

Wer ist verpflichtet, die IBI an das Rathaus zu zahlen?

Unabhängig von der Anwendung der oben erläuterten Doktrin des Obersten Gerichtshofs oder der von den Parteien getroffenen Vereinbarung sollten sich die an dieser Angelegenheit Interessierten darüber im Klaren sein, dass der Steuerschuldner vor der entsprechenden Gemeindeverwaltung der Eigentümer der Immobilie am 1. Januar des betreffenden Jahres ist, so dass die Gemeindeverwaltung unabhängig von den getroffenen Vereinbarungen und der Doktrin des Obersten Gerichtshofs, wenn der Verkäufer oder der Käufer keine zusätzlichen Maßnahmen bei der Steuerverwaltung der Gemeinde ergreift, die gesamte IBI für das betreffende Jahr dem Verkäufer in Rechnung stellt (da ihr alle Bankdaten für diesen Zweck vorliegen), die dem Verkäufer in Rechnung gestellt wird, wenn der Verkäufer oder der Käufer keine weiteren Schritte bei der Steuerverwaltung der Gemeinde unternimmt, wird die Gemeindeverwaltung die gesamte IBI für das betreffende Jahr beim Verkäufer einziehen (da sie über alle seine Bankdaten zu diesem Zweck verfügt), der dann, wie oben angegeben, das Recht hat, den anteiligen Teil an den Käufer weiterzugeben, entsprechend der Zeit, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war, oder gegebenenfalls die Einhaltung der diesbezüglich getroffenen Vereinbarung zu verlangen.

Wenn wir also dem Rathaus keine Änderung des Lastschriftverfahrens mitteilen, zahlt der Verkäufer die IBI für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, und anschließend muss der Käufer den entsprechenden Betrag gemäß der geltenden Option über das von ihm gewählte Zahlungsmittel und -verfahren entrichten.

Was sollte der Käufer tun, wenn er die Immobilie erworben hat?

Nach dem Kauf der Immobilie muss sich der Käufer an seine Gemeindeverwaltung wenden und seinen Status als neuer Eigentümer der Immobilie bestätigen lassen (durch eine einfache Kopie des Kaufvertrags, die wir am Tag der Unterzeichnung per E-Mail zusenden) und eine Änderung der Abbuchung der IBI-Steuerrechnung beantragen, so dass die Steuer für das folgende Jahr und die Folgejahre auf das Bankkonto des neuen Eigentümers und nicht auf das des Verkäufers überwiesen wird.

Wie bereits erwähnt, wirkt sich diese Änderung jedoch nicht auf die ausstehende(n) Rechnung(en) des laufenden Jahres aus. Um die Situation für das laufende Jahr zu lösen, sollte daher eine der folgenden Optionen gewählt werden, die in der nachstehenden Frage aufgeführt sind.

Wie wird die Doktrin des Obersten Gerichtshofs zur anteiligen Zahlung der IBI in der Praxis angewandt?

In Anbetracht der in der vorhergehenden Frage dargelegten Doktrin des Obersten Gerichtshofs, wonach die IBI für das Jahr, in dem der Verkauf der Immobilie stattfindet, anteilig zwischen Verkäufer und Käufer im Verhältnis zu der Zeit, in der jeder von ihnen Eigentümer der Immobilie war, zu zahlen ist, muss zwischen den folgenden Situationen unterschieden werden:

Von all diesen Optionen bieten die erste und die dritte zweifellos die größten Garantien für den Käufer, denn wenn der Verkäufer oder der Käufer die Steuer im Voraus bezahlt, ist sichergestellt, dass die IBI für das Jahr gezahlt wird, da sonst (Option 2, bei der die Zahlung in den Händen des Verkäufers liegt), Wenn der Verkäufer die Steuer nicht zahlt, bestimmt das Gesetz, dass die Immobilie tatsächlich von der Zahlung der Steuer betroffen ist, was dazu führen kann, dass der Käufer verpflichtet ist, die Steuer in voller Höhe zu zahlen, um die Beschlagnahme der Immobilie zu vermeiden, und anschließend gerichtlich gegen den Verkäufer vorzugehen, um den entsprechenden Anteil zurückzuerhalten.

Wie erfolgt die anteilige Berechnung, um zu wissen, was jede Partei anteilig zu zahlen hat?

Der erste und wichtigste Punkt ist die Kenntnis des jährlichen Gesamtbetrags der fraglichen IBI. Sobald wir diese Zahl kennen, teilen wir sie durch 365 (die Tage eines Jahres). Und wir werden die täglichen IBI-Kosten kennen. Schließlich multiplizieren Sie einfach die täglichen IBI-Kosten mit der Anzahl der Tage im laufenden Jahr, an denen jede Partei Eigentümer der Immobilie ist. Dabei ist zu beachten, dass die Berechnung der Frist für den Käufer mit dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnt. Zum Beispiel, wenn der jährliche Gesamtbetrag des IBI einer Immobilie 1.250 Euro beträgt. Dieser Jahresbetrag wird durch 365 Tage geteilt. Daraus ergäben sich IBI-Kosten von 3,42 Euro pro Tag. Angenommen, der Verkauf findet am 1. Februar statt. Das bedeutet, dass der Verkäufer nur während der 31 Tage im Januar der Eigentümer war. Das heißt (31 Tage x 3,42 €), die verkaufende Partei müsste nur 106,16 € für die IBI des laufenden Jahres zahlen. Der Rest geht zu Lasten des Käufers.

Schlussfolgerung

Auf der Grundlage der bisherigen Analyse und in Form einer Zusammenfassung oder Rekapitulation der wichtigsten Konzepte oder praktischen Ideen können wir Folgendes hervorheben":