Horizontale Teilung

Nach dem katalanischen Zivilrecht sind der oder die Eigentümer der Immobilie, die zum Zeitpunkt der Ausstellung der Gründungsurkunde Eigentümer sind, berechtigt, den horizontalen Güterstand festzulegen.

Der Gründungstitel des horizontalen Eigentumsregimes muss in einer öffentlichen Urkunde festgehalten werden, d.h. in der Urkunde über die horizontale Teilung, die in diesen Fragen untersucht wird.

In jedem Fall muss die Urkunde einen Hinweis enthalten:

• Die Beschreibung der Immobilie als Ganzes, mit der Angabe, ob sie fertiggestellt ist oder nicht, und eine Liste der gemeinsamen Elemente, Anlagen und verfügbaren Dienstleistungen.
• Die Beschreibung aller privaten Elemente, mit der entsprechenden internen Ordnungsnummer in der Immobilie, der allgemeinen Beteiligungsquote und, falls zutreffend, der besonderen, die ihnen entsprechen, sowie die Nutzfläche, die Lage, die Grenzen, der Grundriss, der Zweck und, falls zutreffend, die physischen Räume oder die Rechte, die ihre Anhänge oder Verbindungen bilden.
• Ein beschreibender Plan des Grundstücks.
• Die Statuten, sofern sie existieren.
• Etwaige Vorbehalte von Rechten oder Befugnissen, die zugunsten des Projektträgers oder der Komponenten des Systems festgelegt wurden.
• Gegebenenfalls ist die Bildung von Untergemeinschaften vorgesehen.

Wenn der konstitutive Titel der Eigentümergemeinschaft die Urkunde über die horizontale Teilung ist, muss, wie bereits erwähnt, zu ihrer Änderung eine Urkunde über die Änderung der besagten horizontalen Teilung erlassen werden.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

In diesem Fall muss diese Urkunde über die Änderung der horizontalen Teilung ausgefertigt werden, mit der Besonderheit, dass die Änderung durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung (mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Quorum) bestätigt werden muss und dass die Änderungsurkunde den gesetzlichen Anforderungen für die betreffende Art der Änderung entsprechen muss.

Die Zustimmung der Trägerversammlung ist für die Änderung der Gründungsurkunde jedoch nicht erforderlich, wenn sie durch folgende Tatsachen begründet ist:

• Die Ausübung eines Rechts zum Überfliegen, Überhängen, Unterbauen und Bauen, wenn dies bei der Schaffung des Systems oder Rechts vorgesehen war.
• Gruppierungen, Zusammenschlüsse, Abtrennungen und Teilungen von privaten Elementen oder Abteilungen von Anlagen, wenn die Satzung dies vorsieht.
• Änderungen bei der Nutzung der privaten Elemente, sofern dies nicht ausdrücklich durch die Satzung untersagt ist.
• Die Durchführung von Maßnahmen, die von der öffentlichen Verwaltung in Übereinstimmung mit den geltenden Rechtsvorschriften über Stadtplanung, Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Stadtsanierung, -erneuerung und -renovierung angeordnet werden.

Die horizontale Eigentumsordnung wird durch einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung oder ggf. durch Beschluss des Alleineigentümers freiwillig aufgehoben. Wenn also alle Eigentümer der verschiedenen privaten Elemente (oder nur einer, wenn er/sie Eigentümer aller Elemente ist) beschließen, sie zu löschen, kann dies durch Ausfertigung der entsprechenden öffentlichen Urkunde und Eintragung im Grundbuch formalisiert werden.

In jedem Fall muss man wissen, dass die Vereinbarung oder der Beschluss die Zustimmung der Inhaber der dinglichen Rechte an den betroffenen privaten oder gemeinschaftlichen Elementen erfordert (die als erteilt gilt, wenn der Inhaber des dinglichen Rechts nicht innerhalb eines Monats ab dem Tag, an dem er benachrichtigt wurde, Widerspruch gegen die Vereinbarung oder den Beschluss eingelegt hat).

Man muss auch wissen, dass die horizontale Eigentumsordnung auch im Falle der Zerstörung, der Erklärung des Ruins und der Zwangsenteignung des Eigentums erlischt.

Wie bereits in einer früheren Frage angedeutet, bedeutet die Bildung einer Gemeinschaft in horizontalen Eigentumsverhältnissen zwangsläufig, dass jedem privaten Element(z. B. jedem Stockwerk des Wohnblocks) eine Beteiligungsquote, d. h. ein bestimmter Prozentsatz, zugewiesen wird:

• Festlegung und Spezifizierung des Anteils der privaten Elemente am Eigentum an den gemeinsamen Elementen.
• Festlegung der Beteiligung an den Lasten, den Vorteilen, der Verwaltung und der Leitung der Gemeinschaft sowie der Rechte der Eigentümer im Falle der Beendigung der Regelung(so zählt z. B. bei einer Abstimmung über eine außerordentliche Ausgabe die Stimme des Eigentümers einer Wohnung mit einem Anteil von 10 % 10 % der Gesamtstimmen, während die Stimme eines anderen Eigentümers mit einem Anteil von nur 5 % nur 5 % zählt).
• Festlegung der Verteilung der Kosten und der Verteilung der Einnahmen, sofern nichts anderes vereinbart wurde(wenn z. B. eine Wohnung einen Beteiligungsbeitrag von 10 % hat und die monatlichen Kosten der Gemeinschaft 1.000 € betragen, muss diese Wohnung 100 € pro Monat zahlen, d. h. die entsprechenden 10 %).

Wie bereits erwähnt, werden die Beteiligungsgebühren für die privaten Elemente als Prozentsatz (%) der Gesamtimmobilie ausgedrückt und im Verhältnis zur Fläche und unter Berücksichtigung der Nutzung, des Zwecks und anderer physischer und rechtlicher Daten der Vermögenswerte, aus denen die Gemeinschaft besteht, festgelegt.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die Beteiligungsentgelte einstimmig von den Eigentümern festgelegt und geändert werden oder, falls dies nicht möglich ist, durch die Justizbehörde oder ein außergerichtliches Streitbeilegungsverfahren.

Die Gemeinschaftssatzung ist im Großen und Ganzen die grundlegende Regelung der Rechtsbeziehungen zwischen den verschiedenen Eigentümern der privaten Elemente, aus denen die Gemeinschaft besteht.

In der Satzung der Gemeinschaft wird daher die Rechtsordnung festgelegt, der die Gemeinschaft unterliegt, insbesondere in Bezug auf die folgenden Punkte:

• Die Bestimmung, Nutzung und Verwertung der privaten und gemeinsamen Elemente.
• Beschränkungen der Nutzung und andere Kosten der privaten Elemente.
• Die Ausübung von Rechten und die Erfüllung von Pflichten.
• Die Verwendung von Kosten und Einnahmen sowie die Verteilung von Lasten und Nutzen.
• Die ergänzenden Leitungsorgane, die gegebenenfalls eingerichtet werden können, sowie ihre Zuständigkeiten.
• Die Form der Leitung und Verwaltung.

Ebenso kann die Gemeinschaftssatzung durch so genannte "Interne Regelungen" ergänzt werden, d.h. Regelungen, die einen geringeren Stellenwert als die Satzung haben und die die internen Regeln für das Zusammenleben und die gute Nachbarschaft zwischen den Eigentümern und die Nutzung der gemeinschaftlichen Elemente und Einrichtungen umfassen(wie z.B. die Regeln für die Nutzung eines Gemeinschaftsschwimmbads, das die Gemeinschaft besitzt).

In Anbetracht der obigen Ausführungen sollten die Betroffenen bedenken, dass der oder die Eigentümer der Elemente, aus denen die horizontale Teilung besteht, bei der Erteilung der Urkunde über die horizontale Teilung eine entsprechende Satzung vorlegen müssen.

Die durch die horizontale Teilung entstandene Eigentümergemeinschaft wird durch die drei gesetzlich vorgesehenen Hauptorgane verwaltet, d.h. den Vorsitz, das Sekretariat und die Eigentümerversammlung. 

In diesem Zusammenhang sind die folgenden Punkte zu beachten:

• Die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft, an dem alle Eigentümer teilnehmen und in dem die wichtigsten Vereinbarungen für die Gemeinschaft durch ein Abstimmungssystem beschlossen werden, wobei jeder Eigentümer entsprechend seinem Anteil an der Beteiligung ein prozentuales Stimmrecht hat.
• Für die gültige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sind die im katalanischen Zivilgesetzbuch festgelegten Regeln für die Einberufung der Versammlung, die Beschlussfähigkeit und die Beschlussfassung zu berücksichtigen (da je nach Art und Bedeutung des zu fassenden Beschlusses ein bestimmter Prozentsatz der Stimmen erforderlich ist und für Beschlüsse von größerer Bedeutung sogar Einstimmigkeit erforderlich sein kann).
• Die Ämter des Vorsitzenden und des Sekretärs sind unpersönlich.
• Das Amt des Vorsitzenden muss von einem Eigentümer ausgeübt werden, während das Amt des Sekretärs ebenfalls von einem Eigentümer oder im Gegenteil von einer Person außerhalb der Gemeinschaft ausgeübt werden kann, die die Verwaltungsaufgaben übernimmt (d.h. ein externer Fachmann, der auf die Verwaltung von Immobilien spezialisiert ist).
• Der Präsident und der Sekretär der Gemeinschaft werden von der Eigentümerversammlung ernannt, der sie für ihre Tätigkeit verantwortlich sind. 
• Die Ämter des Präsidenten und des Sekretärs werden jährlich neu besetzt und können wiedergewählt werden.
• Die Ausübung der Ämter des Vorsitzenden und des Schriftführers ist obligatorisch (die Eigentümerversammlung kann jedoch die Angabe begründeter Entschuldigungsgründe in Betracht ziehen), und ihre Ernennung erfolgt in Ermangelung von Kandidaten turnusmäßig oder durch Auslosung unter den Personen, die das Amt nicht ausgeübt haben.
• Die Ämter des Vorsitzenden und des Sekretärs werden nicht vergütet, es sei denn, sie werden von Personen außerhalb der Gemeinschaft ausgeübt; in diesem Fall können sie vergütet werden. 

Es ist logisch, dass eine Eigentümergemeinschaft in der Regel eine Reihe von Ausgaben hat (z. B. Wartung des Aufzugs, Reinigung, Instandhaltung eines Gemeinschaftspools oder -gartens usw.), die für das ordnungsgemäße Funktionieren der Gemeinschaft notwendig sind. 

Darüber hinaus können die Eigentümergemeinschaften in bestimmten Fällen (die natürlich eher die Ausnahme sind) auch Inhaber von Krediten oder Einkünften zu ihren Gunsten sein, wie z. B. im Falle eines Wohnblocks, in dem eine als Pförtnerloge genutzte Wohnung vermietet wird und dadurch Mieteinnahmen erzielt werden.

Auf dieser Grundlage ist zu verstehen, dass die Beteiligung jedes Eigentümers sowohl an den Einnahmen als auch an den Ausgaben der Gemeinschaft durch seinen Anteil an der Beteiligung bestimmt wird, so dass alle Eigentümer Miteigentümer der Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sind, wobei jeder von ihnen entsprechend seinem Anteil an der Beteiligung den entsprechenden Prozentsatz erhält.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

Die tatsächliche Beeinträchtigung der privaten Elemente bedeutet, dass das Gesetz, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer die ordentlichen und außerordentlichen Kosten, die ihnen in der Gemeinschaft zustehen, bezahlen, eine Garantie für die Bezahlung dieser Schulden auf dem betreffenden Eigentum einrichtet, so dass, wenn der Eigentümer die entsprechenden Kosten nicht bezahlt, die Gemeinschaft gerichtlich gegen diesen Eigentümer vorgehen kann, und wenn der Eigentümer nicht über Vermögenswerte verfügt, mit denen er auf die Zahlung reagieren kann, könnte die Gemeinschaft sogar gegen das Eigentum vorgehen (seine Beschlagnahme und gerichtliche Vollstreckung beantragen), um sein Guthaben einzutreiben.

Diese Garantie erstreckt sich sowohl auf die Schulden des derzeitigen Eigentümers als auch auf die der Voreigentümer, so dass beim Verkauf einer Immobilie, die der horizontalen Eigentumsregelung unterliegt, eine Bescheinigung über den Stand der Schulden bei der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden muss, damit der Käufer überprüfen kann, ob noch Schulden bei der Gemeinschaft bestehen oder nicht (denn wenn dies der Fall ist, wird der neue Eigentümer beim Erwerb der Immobilie von diesem realen Zustand betroffen sein, so dass er vor der Formalisierung der Transaktion über diese Informationen verfügen muss).

Es ist logisch, dass neben den gewöhnlichen Ausgaben, die die Gemeinschaft jeden Monat hat (Bezahlung des Stroms für das Treppenhaus, Wartung des Aufzugs, Reinigung des Treppenhauses usw.), im Laufe der Zeit außergewöhnliche Ausgaben für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes anfallen (z. B. Austausch eines defekten Elements).

Um diese außerordentlichen Ausgaben bestreiten zu können, sieht das Gesetz vor, dass im Haushaltsplan der Gemeinschaft ein Betrag von mindestens 5 % der gemeinsamen Ausgaben als Reservefonds vorgesehen werden muss, um über Mittel (oder "Ersparnisse") zu verfügen, mit denen diese außerordentlichen Ausgaben in angemessener Weise bestritten werden können.

In Bezug auf diesen Fonds ist Folgendes zu beachten:

• Sie ist Eigentum aller Eigentümer.
• Der Fonds bleibt Eigentum der Gemeinschaft, ohne dass ein Eigentümer das Recht hat, seine Rückgabe zum Zeitpunkt der Veräußerung des privaten Teils zu fordern.
• Der Reservefonds ist in getrennten Konten auszuweisen und auf einem besonderen Bankkonto im Namen der Gemeinschaft zu hinterlegen. 
• Die Verwalter dürfen sie nur mit Genehmigung des Präsidiums für unvorhergesehene, dringende Ausgaben der Gemeinschaft oder mit Genehmigung der Eigentümerversammlung für außerordentliche Arbeiten zur Erhaltung, Instandsetzung, Sanierung, Einrichtung neuer gemeinschaftlicher Dienste und Sicherheit sowie für solche, die aufgrund besonderer Vorschriften erforderlich sind, verwenden.
• Der Restbetrag des jährlichen Reservefonds wird im Fonds des folgenden Jahres angesammelt.

Das katalanische Zivilgesetzbuch unterscheidet nämlich zwischen drei Arten der horizontalen Teilung, und zwar

• Die so genannte "einfache" horizontale Aufteilung, die in einem gewöhnlichen Gebäude entsteht, in dem die verschiedenen privaten Elemente, die individuell genutzt werden können, aufgeteilt sind und eine funktionale Unabhängigkeit und einen direkten und unabhängigen Zugang zur öffentlichen Straße haben, mit einer Reihe von gemeinsamen Elementen, die dem Zweck der Immobilie dienen(zum Beispiel das klassische Mehrfamilienhaus mit 10-12 unabhängigen Wohnungen mit einem gemeinsamen Treppenhaus).
• Die so genannte "komplexe" horizontale Aufteilung, die entsteht, wenn im Rahmen eines städtischen Komplexes, der aus verschiedenen unabhängigen Gebäuden besteht, verschiedene Untergemeinschaften gebildet werden, die über mehrere Treppen oder Portale miteinander verbunden sind und sich Grün- und Erholungsflächen, Schwimmbäder oder andere ähnliche gemeinsame Elemente teilen(der klassische städtische Komplex, der aus verschiedenen Gebäudeblöcken besteht, die sich eine Garage, ein Schwimmbad und Gemeinschaftsgärten teilen).
• Und schließlich das so genannte horizontale Eigentum "nach Grundstücken", das auf einer Gruppe unabhängiger Grundstücke errichtet wird, die als bebaute oder unbebaute Grundstücke betrachtet werden und Teil eines städtebaulichen Projekts sind, das untrennbar mit einigen Elementen des Gemeinschaftseigentums verbunden ist(dies wäre das Beispiel der klassischen privaten Wohnsiedlung, die aus verschiedenen Einfamilienhäusern besteht, die gemeinsame Dienstleistungen wie ein Schwimmbad oder einen Gartenbereich nutzen).

Je nach Art und Typologie des betreffenden Gebäudes oder Grundstücks müssen also die Besonderheiten jeder dieser horizontalen Eigentumsregelungen berücksichtigt werden, damit sie ordnungsgemäß eingerichtet und verwaltet werden können.

Die Erteilung der Urkunde über die horizontale Teilung unterliegt der Grunderwerbsteuer und der Stempelsteuer, wobei die Steuerbemessungsgrundlage der Wert des Gebäudes ist und der Steuersatz im Falle Kataloniens 1,5 % beträgt.

Steuerschuldner ist der oder die Eigentümer, der/die die Urkunde über die horizontale Teilung unterzeichnet/unterzeichnen, und die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Entstehung der Steuer, d. h. nach Unterzeichnung der Urkunde, zu zahlen.