Gläubigerübergang

In der Praxis kann es vorkommen, dass es zwischen den an der Transaktion beteiligten Stellen zu Streitigkeiten über den geschuldeten Betrag kommt oder dass die derzeitige Gläubigerstelle, um den Kunden nicht zu verlieren, eine ablehnende Haltung einnimmt (z. B. indem sie die Bescheinigung über die ausstehenden Schulden nicht ausstellt oder sich weigert, den überwiesenen Betrag zu zahlen, weil sie mit der genauen Höhe nicht einverstanden ist usw.).

In diesen Fällen legen die einschlägigen Vorschriften, die eine Position zugunsten des Forderungsübergangs einnehmen, Folgendes fest

• Der aktuelle Gläubiger ist in keinem Fall berechtigt, die Zahlung zu verweigern.
• Hat der bisherige forderungsberechtigte Träger die Bescheinigung nicht vorgelegt (und kann der neue Träger daher den zu zahlenden Betrag nicht berechnen) oder verweigert er aus irgendeinem Grund die Annahme der Zahlung, so reicht es aus, wenn der neue übergegangene Träger den geschuldeten Betrag unter seiner Verantwortung und unter Übernahme der Folgen seines Irrtums, der nicht auf den Schuldner abgewälzt wird, berechnet und diesen Betrag nach Angabe beim Notar, der die Übertragungsvereinbarung genehmigt, zur Verfügung des forderungsberechtigten Trägers hinterlegt.
  
  In diesen Fällen benachrichtigt der Notar den Gläubiger von Amts wegen durch Übersendung einer autorisierten Kopie der Abtretungsurkunde, und der Gläubiger kann innerhalb der folgenden acht Tage deren Unrichtigkeit geltend machen; in diesem Fall wird ein gerichtliches Verfahren zwischen den Banken zur Beilegung des Konflikts eingeleitet (was die bereits wirksam gewordene Abtretung nicht berührt).

Dies ist in der Tat möglich, denn die Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers ist die Gebühr, die von dem Finanzinstitut erhoben werden kann, das uns ursprünglich den Kredit gewährt hat, wenn wir uns im Nachhinein entscheiden, die Bank oder Sparkasse zu wechseln und unseren Kredit an ein anderes Institut zu übertragen, das bessere Konditionen bietet (sei es in Bezug auf den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist, das gewährte Kapital usw.).

Dies ist natürlich möglich und legal, sofern diese Gebühr und ihre möglichen Beträge zuvor im Darlehensvertrag vereinbart wurden und alle Anforderungen an die Transparenz und Unlauterkeit der betreffenden Vertragsklausel sowie die gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen erfüllt sind.

Gemäß Artikel 3 des Gesetzes 2/1994 können bei Hypothekendarlehensübertragungen aufgrund eines Gläubigerwechsels, wenn das Hypothekendarlehen auf einen variablen Zinssatz bezogen ist, die folgenden Gebühren erhoben werden:

• Wenn keine Provision vereinbart wurde, darf keine Provision berechnet werden.
• Wurde eine Provision von weniger als 1 % vereinbart, so ist diese zu zahlen.
• Wurde eine Provision von mehr als 1 % vereinbart, so ist nur 1 % zu zahlen, es sei denn, das Finanzinstitut weist einen Vermögensschaden nach; in diesem Fall kann es auch diesen Schaden geltend machen.
  

Ungeachtet der obigen Ausführungen ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen auf den konkreten Fall anwendbar ist (d.h. wenn es sich um eine von einer natürlichen Person als Schuldner zu Wohnzwecken erworbene Wohnung handelt) und der Forderungsübergang des Kreditgebers den Ersatz eines variablen Zinssatzes durch einen festen Zinssatz für die restliche Laufzeit des Kredits zur Folge hat, eine Sonderregel aufgestellt hat, die wie folgt lautet:

• Erfolgt der Forderungsübergang während der ersten drei Jahre der Darlehenslaufzeit, darf die Entschädigung den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen, wobei eine Obergrenze von 0,05 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals gilt.
• Erfolgt der Forderungsübergang nach den ersten drei Jahren der Laufzeit des Darlehens, kann der Gläubiger keine Provision verlangen.

Grundsätzlich sieht das Gesetz (Artikel 4 des Gesetzes 2/1994) vor, dass der Forderungsübergang des Kreditgebers nur den Zinssatz oder die Laufzeit des Kredits beeinflussen kann.

Handelt es sich bei dem Gläubiger jedoch um ein nach geltendem Recht anerkanntes Kreditinstitut, wie z. B. Banken, Sparkassen usw., so kann der Forderungsübergang des Gläubigers, sofern er vereinbart wurde, auch eine Erhöhung oder Herabsetzung des ausstehenden Kapitals oder andere zusätzliche Aspekte wie das Tilgungssystem, die finanziellen Bedingungen oder sogar die Stellung oder Änderung persönlicher Garantien betreffen.

Neben der Vollstreckung der entsprechenden öffentlichen Urkunde muss diese nämlich im Grundbuch eingetragen werden, da dies gesetzlich vorgeschrieben ist, damit sie gegenüber Dritten wirksam ist. 

Zu diesem Zweck sind die Identität der neuen juristischen Person, in die die Rechte des Gläubigers übergegangen sind, sowie die neuen vereinbarten Bedingungen in Bezug auf Zinssatz, Laufzeit usw. in einem Randvermerk anzugeben.

Glücklicherweise fallen keine steuerlichen Kosten an, da Artikel 7 des Gesetzes 2/1994 über Steuervergünstigungen festlegt, dass"die Urkunde, die das Abtretungsgeschäft dokumentiert, von der schrittweisen Anwendung der "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Dokumentierte Rechtsakte über notarielle Urkunden) ausgenommen ist.