Forderungsübergang des Gläubigers | Notaria Jesús Benavides
Immobilien und Hypotheken

Gläubigerübergang

Schritt 1

Was ist ein Gläubigerübergang?

Dies ist die notarielle Urkunde, mit der der Eigentümer einer Immobilie, die er mit einem hypothekarisch gesicherten Darlehen erworben hat, beschließt, das Finanzinstitut zu wechseln und damit sein Hypothekendarlehen auf eine andere Bank oder Sparkasse zu übertragen, die ihm bessere Konditionen anbietet, sei es in Bezug auf den Zinssatz, die Rückzahlungsdauer oder eine andere der vereinbarten Bedingungen.

Schritt 3

Wie viel kostet es, den Forderungsübergang meines Hypothekengläubigers vor einem Notar zu beurkunden?

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 über den Immobilienkreditvertrag am 16. Juni 2019 scheint klar, dass die Kosten für die Formalisierung der Abtretung des Hypothekendarlehens von der neuen Bank übernommen werden müssen. Mit dem folgenden Rechner kann die Bank im Voraus genau wissen, wie hoch diese Notar- und Registrierungskosten sein werden. Dieser Rechner hat sowohl die Notar- als auch die Registergebühren parametrisiert. Aus steuerlicher Sicht gilt die allgemeine Regel, dass die Übertragung des Hypothekendarlehens auf ein anderes Unternehmen von der Stempelsteuer befreit ist (solange das neue Unternehmen den Betrag des ursprünglichen Darlehens nicht erhöht).

Schritt 4

Weitere häufig gestellte Fragen

Worin besteht der Forderungsübergang eines Gläubigers bei einem Hypothekendarlehen?

Der Forderungsübergang bei einem Hypothekendarlehen ist ein Vorgang, bei dem der Eigentümer einer Immobilie, die er mit einem hypothekarisch gesicherten Darlehen erworben hat, sein Darlehen auf ein anderes Finanzinstitut überträgt, das sich von demjenigen unterscheidet, das es ursprünglich gewährt hat, da diese andere Bank oder Sparkasse ihm günstigere Bedingungen für seine Interessen bietet, was den Wechsel des Finanzinstituts bedingt.

Wozu dient der Forderungsübergang eines Hypothekarkreditgebers?

Der Forderungsübergang bei einem hypothekarisch gesicherten Darlehen ermöglicht es dem Schuldner, das Finanzinstitut zu wechseln, so dass das Geld, das uns ursprünglich von Bank oder Sparkasse "A" geliehen wurde, nun einem anderen Unternehmen (nennen wir es "B") geschuldet wird. 

Auf diese Weise kann der Schuldner günstigere Konditionen für sein Darlehen erhalten, da es möglich ist, dass ein anderes Unternehmen nach einer gewissen Zeit bessere Konditionen anbietet, wie z. B. einen niedrigeren Zinssatz oder eine längere Rückzahlungsfrist, was bedeutet, dass die monatliche Rückzahlung des Darlehens geringer ausfällt, was zweifellos für ein höheres verfügbares Einkommen in der Gegenwart interessant sein kann.

Was passiert, wenn ich mich entschließe, einen Gläubigerübergang vorzunehmen?

Wenn ich mich als Eigentümer eines Hauses, das ich mit einem noch ausstehenden Hypothekendarlehen erworben habe, für den Forderungsübergang entscheide und mein Darlehen an eine andere Bank oder Sparkasse übertrage, wird mir diese neue Einrichtung Geld leihen, mit dem ich mein ursprüngliches Darlehen zurückzahlen kann.

Meine "neue Bank" wird mir also Geld leihen, mit dem ich das ursprüngliche Darlehen, das ich beim Kauf meines Hauses bei unserer "alten Bank" unterzeichnet habe, vollständig zurückzahle, so dass ich von nun an keine Schulden mehr bei der Einrichtung habe, die mir seinerzeit das Darlehen für den Kauf meines Hauses gewährt hat, sondern das Darlehen muss nun an die "neue Einrichtung" zurückgezahlt werden, die in die Position des Gläubigers eingetreten ist, d. h. die Bank oder Sparkasse, die das Geld leiht.

Welche Schritte müssen unternommen werden, um einen Forderungsübergang auf den Gläubiger zu erreichen?

Der Schuldner, der den Forderungsübergang eines Gläubigers formalisieren will, muss, sobald er eine Vereinbarung mit seinem neuen Gläubiger getroffen hat, wie folgt vorgehen:

Zunächst legt die abtretungswillige Stelle dem Schuldner ein verbindliches Angebot mit den finanziellen Bedingungen des neuen Hypothekendarlehens vor. Zusammen mit dem verbindlichen Angebot erhält der Schuldner ein Informationsdokument über die Kosten des Forderungsübergangs, einschließlich der gesetzlichen Höchstgrenzen für die vom Kreditgeber zu erhebende Provision. 

Nimmt der Schuldner dieses Angebot an, so ermächtigt er damit die anbietende Einrichtung, die derzeitige Gläubigereinrichtung zu benachrichtigen und von ihr zu verlangen, dass sie innerhalb von höchstens sieben Kalendertagen eine Bescheinigung über die Höhe der Schulden des Schuldners für das Hypothekendarlehen ausstellt, auf das er übertragen werden soll.

Nach Aushändigung dieser Bescheinigung hat der Gläubiger das Recht, den Forderungsübergang rückgängig zu machen, wenn er innerhalb einer Frist von höchstens fünfzehn Kalendertagen nach dieser Aushändigung mit dem Schuldner eine Änderung der Novation des Hypothekendarlehens vereinbart. 

Andernfalls reicht es für die Wirksamkeit des Forderungsübergangs aus, wenn die übergegangene Stelle in derselben Urkunde erklärt, dass sie dem Gläubiger den von diesem gutgeschriebenen Betrag für ausstehendes Kapital sowie aufgelaufene und nicht gezahlte Zinsen und Provisionen gezahlt hat. Zum Nachweis dieser Tatsache ist der Urkunde eine Quittung über die zu diesem Zweck durchgeführte Bankoperation beizufügen.

Wie wird der Forderungsübergang bei Hypotheken formalisiert?

Die Abtretung an den Hypothekengläubiger wird durch eine notariell beglaubigte öffentliche Urkunde beurkundet, in der alle neuen Vertragsbedingungen sowie der Wille der Parteien, den Vertrag abzuschließen, festgehalten werden. 

Zu diesem Zweck muss der "neue Gläubiger" dem "alten Gläubiger" den geschuldeten Betrag zahlen, wie er in der von diesem ausgestellten Bescheinigung angegeben ist, und die Urkunde muss einen Nachweis über die zu diesem Zweck durchgeführten Bankgeschäfte sowie eine ausdrückliche Erklärung des neuen Gläubigers enthalten, dass die Zahlung an den alten Gläubiger erfolgt ist.

Schließlich muss die neue Gläubigerübertragungsurkunde logischerweise ordnungsgemäß in das entsprechende Grundbuch eingetragen werden, um die Änderung des Hypothekengläubigers zu registrieren.

Siehe weitere häufig gestellte Fragen

Kann die Transaktion trotzdem durchgeführt werden, wenn es Streitigkeiten über den Betrag gibt, der an mein bisheriges Finanzinstitut zu zahlen ist?

In der Praxis kann es vorkommen, dass es zwischen den an der Transaktion beteiligten Stellen zu Streitigkeiten über den geschuldeten Betrag kommt oder dass die derzeitige Gläubigerstelle, um den Kunden nicht zu verlieren, eine ablehnende Haltung einnimmt (z. B. indem sie die Bescheinigung über die ausstehenden Schulden nicht ausstellt oder sich weigert, den überwiesenen Betrag zu zahlen, weil sie mit der genauen Höhe nicht einverstanden ist usw.).

In diesen Fällen legen die einschlägigen Vorschriften, die eine Position zugunsten des Forderungsübergangs einnehmen, Folgendes fest

  • Der aktuelle Gläubiger ist in keinem Fall berechtigt, die Zahlung zu verweigern.
  • Hat der bisherige forderungsberechtigte Träger die Bescheinigung nicht vorgelegt (und kann der neue Träger daher den zu zahlenden Betrag nicht berechnen) oder verweigert er aus irgendeinem Grund die Annahme der Zahlung, so reicht es aus, wenn der neue übergegangene Träger den geschuldeten Betrag unter seiner Verantwortung und unter Übernahme der Folgen seines Irrtums, der nicht auf den Schuldner abgewälzt wird, berechnet und diesen Betrag nach Angabe beim Notar, der die Übertragungsvereinbarung genehmigt, zur Verfügung des forderungsberechtigten Trägers hinterlegt.

    In diesen Fällen benachrichtigt der Notar den Gläubiger von Amts wegen durch Übersendung einer autorisierten Kopie der Abtretungsurkunde, und der Gläubiger kann innerhalb der folgenden acht Tage deren Unrichtigkeit geltend machen; in diesem Fall wird ein gerichtliches Verfahren zwischen den Banken zur Beilegung des Konflikts eingeleitet (was die bereits wirksam gewordene Abtretung nicht berührt).

Kann mir meine derzeitige Bank eine Gebühr für den Gläubigerwechsel berechnen?

Dies ist in der Tat möglich, denn die Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers ist die Gebühr, die von dem Finanzinstitut erhoben werden kann, das uns ursprünglich den Kredit gewährt hat, wenn wir uns im Nachhinein entscheiden, die Bank oder Sparkasse zu wechseln und unseren Kredit an ein anderes Institut zu übertragen, das bessere Konditionen bietet (sei es in Bezug auf den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist, das gewährte Kapital usw.).

Ist es rechtens, dass das Finanzinstitut eine Gebühr für den Wechsel des Gläubigers verlangt?

Dies ist natürlich möglich und legal, sofern diese Gebühr und ihre möglichen Beträge zuvor im Darlehensvertrag vereinbart wurden und alle Anforderungen an die Transparenz und Unlauterkeit der betreffenden Vertragsklausel sowie die gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen erfüllt sind.

Wie hoch ist der Höchstbetrag, den mir das Finanzinstitut derzeit für einen Gläubigerwechsel in Rechnung stellen kann?

Gemäß Artikel 3 des Gesetzes 2/1994 können bei Hypothekendarlehensübertragungen aufgrund eines Gläubigerwechsels, wenn das Hypothekendarlehen auf einen variablen Zinssatz bezogen ist, die folgenden Gebühren erhoben werden:

  • Wenn keine Provision vereinbart wurde, darf keine Provision berechnet werden.
  • Wurde eine Provision von weniger als 1 % vereinbart, so ist diese zu zahlen.
  • Wurde eine Provision von mehr als 1 % vereinbart, so ist nur 1 % zu zahlen, es sei denn, das Finanzinstitut weist einen Vermögensschaden nach; in diesem Fall kann es auch diesen Schaden geltend machen.

Ungeachtet der obigen Ausführungen ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen auf den konkreten Fall anwendbar ist (d.h. wenn es sich um eine von einer natürlichen Person als Schuldner zu Wohnzwecken erworbene Wohnung handelt) und der Forderungsübergang des Kreditgebers den Ersatz eines variablen Zinssatzes durch einen festen Zinssatz für die restliche Laufzeit des Kredits zur Folge hat, eine Sonderregel aufgestellt hat, die wie folgt lautet:

  • Erfolgt der Forderungsübergang während der ersten drei Jahre der Darlehenslaufzeit, darf die Entschädigung den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen, wobei eine Obergrenze von 0,05 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals gilt.
  • Erfolgt der Forderungsübergang nach den ersten drei Jahren der Laufzeit des Darlehens, kann der Gläubiger keine Provision verlangen.

Kann mir das neue Finanzinstitut mehr Geld geben, als ich bei meiner alten Bank oder Sparkasse schuldete?

Grundsätzlich sieht das Gesetz (Artikel 4 des Gesetzes 2/1994) vor, dass der Forderungsübergang des Kreditgebers nur den Zinssatz oder die Laufzeit des Kredits beeinflussen kann.

Handelt es sich bei dem Gläubiger jedoch um ein nach geltendem Recht anerkanntes Kreditinstitut, wie z. B. Banken, Sparkassen usw., so kann der Forderungsübergang des Gläubigers, sofern er vereinbart wurde, auch eine Erhöhung oder Herabsetzung des ausstehenden Kapitals oder andere zusätzliche Aspekte wie das Tilgungssystem, die finanziellen Bedingungen oder sogar die Stellung oder Änderung persönlicher Garantien betreffen.

Muss dieser Forderungsübergang eines Gläubigers im Grundbuch eingetragen werden?

Neben der Vollstreckung der entsprechenden öffentlichen Urkunde muss diese nämlich im Grundbuch eingetragen werden, da dies gesetzlich vorgeschrieben ist, damit sie gegenüber Dritten wirksam ist. 

Zu diesem Zweck sind die Identität der neuen juristischen Person, in die die Rechte des Gläubigers übergegangen sind, sowie die neuen vereinbarten Bedingungen in Bezug auf Zinssatz, Laufzeit usw. in einem Randvermerk anzugeben.

Wie hoch sind die steuerlichen Kosten des Gläubigerübergangs?

Glücklicherweise fallen keine steuerlichen Kosten an, da Artikel 7 des Gesetzes 2/1994 über Steuervergünstigungen festlegt, dass"die Urkunde, die das Abtretungsgeschäft dokumentiert, von der schrittweisen Anwendung der "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Dokumentierte Rechtsakte über notarielle Urkunden) ausgenommen ist.

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