Kündigung der Hypothek

Neben der Löschung der Hypothek durch eine Löschungsurkunde ist es nämlich möglich, eine im Grundbuch eingetragene Hypothek durch die so genannte Verjährung zu löschen, d. h. durch den Ablauf einer langen Zeitspanne, da das Hypothekendarlehen bereits vollständig abbezahlt sein sollte, ohne dass das kreditgebende Finanzinstitut die Hypothekenklage ausgeübt hat, d. h. ein gerichtliches Verfahren, das darauf abzielt, die Zwangsversteigerung unserer Immobilie zu erreichen, um eine nicht bezahlte Schuld unseres Darlehens zu begleichen.

Wenn diese lange Zeitspanne seit der Ablösung der Hypothek verstrichen ist, ohne dass die Bank oder Sparkasse die Vollstreckung der Bürgschaft bei einem Richter beantragt hat, ist der Hypothekengläubiger nach dem Gesetz nicht mehr berechtigt, diese Vollstreckung gerichtlich einzufordern, was bedeutet, dass die Löschung der Hypothek durch einen einfachen privaten Antrag mit notarieller Unterschrift erreicht werden kann.

Was die Frist betrifft, so ist es nach geltendem Recht möglich, die Löschung der Hypothek zu erwirken, ohne dass eine Hypothekenlöschungsurkunde ausgefertigt werden muss, wenn 20 Jahre seit dem Tag der Tilgung der Schuld (d.h. seit dem Tag der Zahlung der letzten Rate) vergangen sind, ohne dass die Bank oder Sparkasse das gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet hat (was gegebenenfalls im Grundbuch durch einen vorbeugenden Vermerk vermerkt würde).

Es ist jedoch zu bedenken, dass über diese 20 Jahre hinaus gemäß den geltenden Vorschriften ein weiteres Jahr vergehen muss, ohne dass das Grundbuchamt die Erneuerung der Verpflichtung oder die Novation der Hypothek einträgt oder die Zwangsvollstreckung der Hypothek eingeleitet wird. 

Daher beträgt die Frist für die Beantragung der Löschung der Hypothek wegen Verjährung in der Praxis 21 Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem die letzte Rate der Schuld fällig ist.

In jedem Fall ist es nicht ratsam, sich für diesen Weg zu entscheiden, da in einem so langen Zeitraum viele unerwartete Umstände eintreten können, die den Verkauf der Immobilie oder eine erneute Hypothekenaufnahme erforderlich machen, so dass dies, wenn die frühere Belastung noch besteht, sehr viel schwieriger ist, und wir durch diese Tatsache benachteiligt werden.

Eine Bescheinigung über einen Nullsaldo oder eine Nullschuld ist ein Dokument, das von einem Vertreter unseres Finanzinstituts ausgestellt wird und in dem bescheinigt wird, dass das seinerzeit beantragte Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde und der Bank daher keine Schulden mehr zustehen. 

Dieses Dokument wird dem Notar ausgehändigt, damit er die Hypothekenlöschungsurkunde mit einem Vertreter unserer Institution unterzeichnen kann.

Ja, der Hypothekenschuldner und Eigentümer der Immobilie ist der Einzige, der berechtigt ist, bei seiner Bank eine Null-Bilanz-Bescheinigung zu beantragen, so dass weder der Notar noch eine gestoría dieses Verfahren durchführen können.

Da der Schuldner und Eigentümer der Immobilie derjenige ist, der ein Interesse an der Löschung der Hypothek hat, da er durch die Befreiung seiner Immobilie von der Last zweifellos einen Vorteil erlangt, muss er die Kosten für die Löschungsurkunde der Hypothek und die entsprechende Eintragung im Grundbuch tragen.

Gemäß den geltenden Rechtsvorschriften und den Kodizes für gute Bankpraxis der Bankenaufsichtsbehörde dürfen die Finanzinstitute Privatpersonen weder für die Ausstellung der Null-Bilanz-Bescheinigung noch für die Tatsache, dass einer ihrer Bevollmächtigten zum gewählten Notariat reisen muss, um die Hypothekenlöschungsurkunde zu unterzeichnen, Gebühren berechnen.

Wenn wir jedoch die Agentur unserer Bank oder Sparkasse mit der Eintragung der Urkunde im Grundbuchamt beauftragen, ist es richtig, dass wir den zwischen den Parteien vereinbarten Preis zahlen müssen.

Die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision an unsere Bank für die vorzeitige Begleichung der bestehenden Schuld hängt davon ab, was die Parteien bei der Bestellung der Hypothek vereinbart haben, d. h. wenn damals eine Provision zugunsten der Bank vereinbart wurde, um sie für den dadurch entstehenden Schaden zu entschädigen, muss diese Provision auch gezahlt werden.

Der Betroffene muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die Höhe dieser Gebühr nicht beliebig hoch sein kann, sondern dass es Regeln gibt, die den Höchstbetrag der Gebühr festlegen. Die für jede Hypothek geltende Regelung hängt vom Zeitpunkt der Unterzeichnung ab, da sich diese Vorschriften im Laufe der Zeit geändert haben.

Im Falle von Hypotheken neueren Datums, auf die das Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen bereits anwendbar ist, beträgt die Provision, die uns die Bank in Rechnung stellen kann, wie folgt:

(1) Bei Darlehen mit variablem Zinssatz kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auf eine der beiden folgenden Arten (die sich gegenseitig ausschließen) vertraglich festgelegt werden:

• Bei vorzeitiger (vollständiger oder teilweiser) Rückzahlung des Darlehens während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit kann eine Entschädigung oder Gebühr festgelegt werden, die den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, wobei der Höchstbetrag 0,15 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals beträgt.
• Bei vorzeitiger (vollständiger oder teilweiser) Rückzahlung des Darlehens während der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit kann eine Entschädigung oder Gebühr festgelegt werden, die den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, wobei der Höchstbetrag 0,25 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals beträgt.

(2) Bei festverzinslichen Darlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der folgenden Grenzen vertraglich festgelegt werden:

• Bei vorzeitiger (vollständiger oder teilweiser) Rückzahlung des Darlehens während der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit kann eine Entschädigung oder Gebühr festgelegt werden, die den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, wobei der Höchstbetrag 2 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals beträgt.
• Erfolgt die (vollständige oder teilweise) vorzeitige Rückzahlung des Darlehens nach Ablauf der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit, kann eine Entschädigung oder Gebühr festgesetzt werden, die den finanziellen Verlust, den der Darlehensgeber erleiden könnte, nicht übersteigen darf, wobei der Höchstsatz 1,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals beträgt.

Wenn die Bank Ihnen zu Unrecht Gebühren in Rechnung gestellt hat, z. B. für den Erhalt eines Null-Saldo-Zertifikats, können Sie eine Beschwerde einreichen. 

In erster Linie muss die Beschwerde beim Kundendienst der Bank eingereicht werden. Wenn Sie nach einer angemessenen Frist (maximal 2 Monate) keine Antwort erhalten haben oder die Antwort nicht zufriedenstellend ist, können Sie sich an den Beschwerdedienst der Bank von Spanien wenden.

Diese Beschwerde kann entweder elektronisch oder schriftlich, entweder persönlich bei der Generaldirektion der Banco de España (in Madrid) oder per Post eingereicht werden.

Keineswegs, denn der Notar, der für die Erstellung Ihrer Hypothekenlöschungsurkunde zuständig sein wird, kann von Ihnen frei gewählt werden. Die Bank kann Sie nicht dazu zwingen, ein bestimmtes Notariat aufzusuchen. 

In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die Banken die Annullierung häufig in bestimmten Notariaten zentralisieren, vor allem weil es sich um ein notarielles Dokument handelt, das nicht die Unterschrift des Schuldners, sondern nur die des Vertreters der Bank erfordert. Aus diesem Grund und aus Gründen der Zeitersparnis aus Sicht der Bank besteht die Tendenz, die Unterzeichnung dieser Art von Dokumenten in bestimmten Notariaten zu zentralisieren.

Nein, es ist nicht erforderlich, dass Sie bei der Unterzeichnung anwesend sind. Für die Löschungsurkunde ist nur die Unterschrift des Bevollmächtigten der Bank und des Notars erforderlich. 

Auf die Frage, ob Sie sich mit dem Bevollmächtigten Ihrer Institution in Verbindung setzen müssen, lautet die Antwort: Nein. Sie brauchen sich also um nichts zu kümmern, denn der Notar wird sich mit dem Bevollmächtigten in Verbindung setzen und mit ihm einen Termin für die Unterschrift vereinbaren.

Wenn wir wissen wollen, wie es um unsere Immobilie bestellt ist, d. h. welche konkreten Angaben zu unserer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind (z. B. Größe, Lage oder Eigentümer), sowie die darauf lastenden Lasten, können wir einfach eine so genannte nota simple registral beantragen.

Um diese einfache Eintragung zu erhalten, müssen wir uns an das Grundbuchamt wenden, in dem unsere Immobilie eingetragen ist, und sie beantragen. Danach wird sie uns innerhalb kürzester Zeit (manchmal noch am selben Tag oder innerhalb von vier Tagen) zur Verfügung gestellt, nachdem wir die Kosten bezahlt haben, die keineswegs hoch sind (in der Regel kostet sie einige wenige Euro).

Es sei auch darauf hingewiesen, dass diese "nota simple registral" jetzt telematisch über die Website des Colegio de Registradores (Verband der Registrare) beantragt werden kann.

In jedem Fall sollten Sie bedenken, dass Sie diese Prozedur nicht zwingend durchführen müssen, da der Notar, den Sie für die Erteilung der Löschungsurkunde für Ihre Hypothek auswählen, sie anfordern wird, wenn Sie die einfache Registrierungsurkunde nicht vorlegen.

Wie lange es insgesamt dauert, bis wir die Löschung unserer Hypothek erhalten, lässt sich nicht genau bestimmen, da dies von vielen Faktoren abhängt, insbesondere von der Zeit, die der Vertreter Ihrer Bank benötigt, um zum Notariat zu kommen und die Löschungsurkunde zu unterzeichnen.

Nach der Unterzeichnung der Urkunde wird das Verfahren jedoch erheblich beschleunigt, da Sie ab dem Datum der Unterzeichnung maximal einen Monat Zeit haben, um die Selbstveranlagung der Stempelsteuer vorzulegen (die, wenn Sie Ihren Notar damit beauftragen, am selben Tag wie die Unterzeichnung durchgeführt wird) und, ab dem Zeitpunkt der Vorlage der Urkunde beim Grundbuchamt 15 Arbeitstage für ihre Eintragung oder gegebenenfalls eine Negativbescheinigung, wenn die Urkunde einen Fehler enthält oder wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ihre Eintragung zu diesem Zeitpunkt verhindern.

In jedem Fall kann aus der Erfahrung der Vergangenheit gesagt werden, dass ein Monat die angemessene und übliche Frist ist, um die Löschung der Eintragung unserer Hypothek zu erreichen.

Wenn wir während der Laufzeit unseres Hypothekendarlehens in ernste wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind, so dass wir für eine gewisse Zeit nicht in der Lage waren, die entsprechenden Raten zu zahlen, was das Finanzinstitut veranlasst hat, ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, diese Situation aber später überwunden wurde, so dass die ausstehende Schuld beglichen wurde, kann es sein, dass eine zusätzliche Schwierigkeit vorliegt.

Denn wenn das Grundbuchamt zwar die Einleitung des Vollstreckungsverfahrens (in einem so genannten Randvermerk) vermerkt, aber nicht ordnungsgemäß vermerkt, dass dieser aufgrund des Rücktritts des Gläubigers eingereicht wurde, muss der Schuldner, wenn es ihm gelingt, die Zahlung des Kredits wiederherzustellen, zuvor eine gerichtliche Anordnung zur Löschung des Randvermerks beim zuständigen Gericht beantragen, um diesen anschließend beim Grundbuchamt einzureichen und so sicherzustellen, dass der besagte Vermerk gelöscht wird und die Hypothekenlöschungsurkunde anschließend eingetragen werden kann.

Sobald dieses Verfahren abgeschlossen ist, kann die Hypothek wie in jedem anderen Fall durch Eintragung der Löschungsurkunde gelöscht werden.