Ich überlege, eine vermietete Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen... welche Rechte hat der Mieter?

12/3/2021

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Ich überlege, eine vermietete Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen... welche Rechte hat der Mieter?

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In diesem Artikel sollen alle Aspekte dargelegt werden, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer berücksichtigen müssen, wenn die zu übertragende Immobilie an einen Dritten vermietet ist, da das Gesetz in diesem Fall eine besondere Regelung mit einer Reihe von Rechten zugunsten des Mieters vorsieht, die beachtet werden müssen, damit der Verkauf ordnungsgemäß abgewickelt werden kann.

Auch in diesem Fall werde ich wie üblich das System der Fragen und kurzen Antworten verwenden, wobei ich in jedem Fall die wichtigsten zu berücksichtigenden Elemente hervorheben werde, so dass Sie, wenn Sie möchten, den Artikel schnell lesen können, indem Sie einfach die Fragen und den Fettdruck lesen.

Was ist ein Mietvertrag im Allgemeinen?

Nach den Bestimmungen des Zivilrechts ist ein Leasingvertrag in der Regel ein Vertrag, in dem sich eine Partei, der so genannte Leasinggeber, als Eigentümer eines Vermögenswerts verpflichtet, einer anderen Person, dem so genannten Leasingnehmer, für einen bestimmten Zeitraum und gegen eine bestimmte finanzielle Gegenleistung den Genuss oder die Nutzung des Vermögenswerts zu überlassen.

Wenn wir zum Beispiel für ein paar Tage in ein anderes Land in den Urlaub fahren, brauchen wir vielleicht ein Auto, um die Orte zu erreichen, die wir besuchen wollen. Zu diesem Zweck mieten wir ein Auto bei einer Autovermietung, so dass das Unternehmen als Eigentümer des Autos uns die Nutzung für den vereinbarten Zeitraum (z. B. 4 Tage) gegen eine Gebühr (z. B. 250 €) überlässt und wir das Auto danach an seinen Eigentümer zurückgeben müssen.

Was ist ein Mietvertrag über eine Immobilie?

Wie wir in der vorangegangenen Frage gesehen haben, finden wir im Zivilgesetzbuch eine Reihe von Vorschriften, die den Mietvertrag im Allgemeinen regeln, wenn er sich auf jede Art von Eigentum bezieht.

Bezieht sich der Mietvertrag jedoch auf eine Immobilie, kann die Definition noch präziser gefasst werden, indem man sagt, dass ein Mietvertrag über eine Immobilie ein Rechtsgeschäft ist , bei dem der Eigentümer einer Immobilie, der als Vermieter bezeichnet wird, einem Dritten, der als Mieter oder Leasingnehmer bezeichnet wird, die Nutzung der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum und gegen einen vereinbarten Preis überlässt.

Kann der Eigentümer einer Immobilie mit dem Mieter oder Pächter "vereinbaren, was er will"?

Es muss darauf hingewiesen werden, dass der Gesetzgeber es angesichts der Bedeutung dieses Vertragssektors für zweckmäßiger hielt, diese Art von Mietverträgen ausdrücklich außerhalb des Zivilgesetzbuches zu regeln, und zwar im Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge, wie in den folgenden Fragen erläutert wird.

Nach dem Grundsatz der Parteiautonomie, der in Artikel 1 verankert ist.255 des Bürgerlichen Gesetzbuches können die Parteien die Vereinbarungen, die sie in ihrem Mietvertrag für angemessen halten, frei treffen. Da es jedoch, wie bereits erwähnt, eine spezifische Regelung für diese Art von Verträgen gibt, werden diese Vereinbarungen durch den Inhalt dieses Gesetzes begrenzt, das in vielen seiner Aspekte zwingender Natur ist, wie beispielsweise bei der Vertragsdauer oder den Rechten der Parteien, Dies gilt beispielsweise für die Vertragslaufzeit oder die Rechte des Mieters beim Verkauf des Mietobjekts, so dass die Parteien in einem solchen Fall nicht vereinbaren können, was sie wollen, sondern die vom Gesetz für jeden Einzelfall festgelegten Grenzen beachten müssen.

Welche Regeln gelten für das Leasing (oder die Vermietung) von Immobilien?

Wenn es also beispielsweise um die Vermietung eines Grundstücks oder einer Wohnung geht, muss zunächst die Art der Immobilie untersucht werden, um festzustellen, welche Regelung anwendbar ist , denn je nach Art der Immobilie wird die eine oder andere Regelung anwendbar sein. Folglich:

Handelt es sich um eine städtische Immobilie (z. B. eine Wohnung oder ein Geschäftslokal), so gilt das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge als Referenzregel.
Bezieht sich der Pachtvertrag hingegen auf ein ländliches Grundstück (z. B. einen land-, vieh- oder forstwirtschaftlichen Betrieb), so gilt das Gesetz 49/2003 vom 26. November über die Verpachtung ländlicher Grundstücke.

Zu diesen Vorschriften ist zu sagen, dass sie staatlicher Natur sind, so dass sie generell auf alle Mietverträge für Immobilien auf spanischem Staatsgebiet angewendet werden. Es ist jedoch nicht weniger wahr, dass in bestimmten Bereichen, wie z.B.:

In Bezug auf Pachtverträge für ländliche Grundstücke gibt es Autonome Gemeinschaften, die ihre eigenen Vorschriften haben, die berücksichtigt werden müssen (wie im Fall von Katalonien, wo das Buch VI des Zivilgesetzbuches, Artikel 623-11 und folgende, die Verpachtung von ländlichen Grundstücken regelt).
Oder im Bereich des Fremdenverkehrs oder der Ferienvermietung, wo einige Autonome Gemeinschaften ebenfalls eigene Regelungen entwickelt haben, die auch in diesen Tätigkeitsbereichen berücksichtigt werden müssen.

Warum gibt es eine spezielle Gesetzgebung, die ausdrücklich die Vermietung von städtischem Eigentum regelt?

In Anbetracht dessen, was in der vorangegangenen Frage gesagt wurde, wurde festgestellt, dass, wenn es sich um einen Mietvertrag für städtisches Eigentum (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) handelt, die Regel, die diesen Mietvertrag regelt, ein Gesetz ist, das speziell für diesen Zweck geschaffen wurde, d.h. das oben erwähnte Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge.

Es ist also zu verstehen, dass bei der Übertragung von Nutzungsrechten an einer städtischen Immobilie aus rechtlicher Sicht nicht die üblichen Regeln für alle Arten von Mietverträgen zu berücksichtigen sind, sondern dass der Gesetzgeber angesichts der Bedeutung, die das Bedürfnis nach Wohnraum im Leben der Menschen hat, beschlossen hat, für diese Art von Mietverhältnissen einen besonderen Rechtsrahmen zu schaffen, um die Rechte der Betroffenen angemessen zu schützen und den zu diesem Zweck erteilten Verfassungsauftrag zu erfüllen, denn es sei daran erinnert, dass gemäß den Bestimmungen von Artikel 47 der spanischen Verfassung alle Spanier das Recht auf eine menschenwürdige und angemessene Wohnung haben, so dass dieses Ziel ein vom verfassungsgebenden Gesetzgeber festgelegtes Leitprinzip der Sozial- und Wirtschaftspolitik ist, das alle öffentlichen Stellen in ihrem Wirkungsbereich zu fördern und zu schützen versuchen müssen.

Wenn es um die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie geht, müssen wir daher die Bestimmungen des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über die städtischen Mietverträge zugrunde legen, in dem alle Aspekte aufgeführt sind, die bei diesen Mietverträgen, die eine Immobilie betreffen, zu berücksichtigen sind und die, wie wir sehen werden, von großer Bedeutung sein werden, wenn die Immobilie, die verkauft werden soll, vermietet wird.

Es ist darauf hinzuweisen, dass dieses Gesetz seit seinem Inkrafttreten mehrere Teilreformen erfahren hat, von denen die folgenden Verordnungen hervorzuheben sind:

Gesetz 13/1996 vom 30. Dezember 1996 über steuerliche, administrative und soziale Maßnahmen(HIER).
Gesetz 50/1998 vom 30. Dezember über steuerliche, administrative und soziale Maßnahmen(HIER).
Gesetz 55/1999 vom 29. Dezember 1999 über steuerliche, administrative und soziale Maßnahmen(HIER).
Gesetz 1/2000 vom 7. Januar über Zivilverfahren(HIER).
Gesetz 19/2009 vom 23. November über Maßnahmen zur Förderung und Verfahrensvereinfachung der Vermietung und Energieeffizienz von Gebäuden(HIER).
Gesetz 39/2010 vom 22. Dezember über den allgemeinen Staatshaushalt für 2011(HIER).
Gesetz 4/2013 vom 4. Juni über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes(HIER).
Gesetz 2/2015 vom 30. März über die De-Indexierung der spanischen Wirtschaft(HIER).
Königliches Gesetzesdekret 21/2018 vom 14. Dezember über dringende Wohnungs- und Mietmaßnahmen(HIER), das anschließend durch die Vereinbarung des Abgeordnetenhauses vom 22. Januar 2019 infolge des im Staatsanzeiger vom 24. Januar 2019 veröffentlichten Beschlusses vom selben Tag aufgehoben wurde(HIER).
Und das jüngste königliche Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März über dringende Wohnungs- und Mietmaßnahmen(HIER).

Vor diesem Hintergrund wird der Leser in diesem Artikel die Möglichkeit haben, zu verstehen, was passiert, wenn man eine Immobilie (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) kaufen oder verkaufen möchte, die vermietet ist. Am Ende dieses Artikels werden wir auch untersuchen, was passiert, wenn es sich bei der gemieteten Immobilie nicht um eine Wohnung, sondern um eine andere Art von Immobilie handelt, z. B. um Geschäftsräume.

Nach der Klärung dieser kleinen Grundbegriffe, was ein Pachtvertrag ist, welche Art von Eigentum gepachtet werden kann und welche Vorschriften demzufolge anwendbar sind, ist es an der Zeit, sich auf den Pächter oder Mieter und sein Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an dem gepachteten Objekt zu konzentrieren. Es ist an der Zeit, sich in diesem Artikel auf den Mieter oder Pächter und sein Recht auf Nutzung des gemieteten Objekts zu konzentrieren.

Was geschieht in der Regel mit dem Nutzungsrecht einer Immobilie, die verkauft wird?

Wenn der Eigentümer einer Immobilie diese verkauft, ist das Haus oder die Wohnung normalerweise frei von Mietern oder Bewohnern, so dass der Verkäufer (oder auch nicht) in der Immobilie wohnt, aber niemand anderes in der Immobilie wohnt, weder als Mieter noch als Bewohner, der durch irgendein anderes Recht geschützt ist. Wenn also der Verkauf der Immobilie durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags formalisiert wird, überträgt der Verkäufer das vollständige Eigentum an der Immobilie auf den Käufer, der damit sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch das Recht erwirbt, die Immobilie zu nutzen oder unmittelbar darüber zu verfügen, so dass der Käufer, da die Immobilie frei von Mietern, Bewohnern oder Hausbesetzern ist, ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags darüber verfügen kann.

So verkauft beispielsweise Herr Juan, Eigentümer einer Wohnung in Barcelona, diese an Frau Maria, die sie frei von Mietern, Hausbesetzern oder Insassen kauft. Infolgedessen übergibt der Verkäufer dem Käufer im selben Akt des Verkaufs die Wohnungsschlüssel, und von diesem Moment an kann Frau Maria frei über ihre neue Wohnung verfügen und sie nach Belieben bewohnen oder nutzen.

Was geschieht, wenn die zu verkaufende Immobilie vermietet ist?

Andererseits kann es, auch wenn dies in der Praxis weniger häufig vorkommt, auch vorkommen, dass die betreffende Immobilie, die Gegenstand des Kaufs und Verkaufs ist, an Mieter vermietet wird.

Wenn also der Kauf der Immobilie unter diesen Umständen stattfindet, erwirbt der Käufer das Eigentumsrecht an der Immobilie, aber das Recht, die Immobilie zu nutzen, verbleibt in den Händen des Mieters, was in den Bedingungen des Mietvertrags, in den gesetzlich festgelegten Garantien und gegebenenfalls in den Vereinbarungen, die die Parteien treffen können, respektiert werden muss; all dies wird in den folgenden Fragen erläutert.

So möchte zum Beispiel Herr Juan, Eigentümer einer Wohnung in Barcelona, diese an Frau Maria verkaufen, die sie kaufen möchte, aber diese Wohnung ist an Herrn Jesús vermietet, mit einem Mietvertrag für einen Zeitraum von 5 Jahren, von denen 3 noch nicht abgeschlossen sind. In einem solchen Fall ist zu klären, welche Rechte Herr Jesús hat, sowohl im Hinblick auf den möglichen Erwerb dieser Immobilie (hier kann bereits festgestellt werden, dass er möglicherweise ein Vorrecht auf den Erwerb hat), als auch in Bezug auf die Dauer des unterzeichneten Mietvertrags.

Was ist zu beachten, wenn die Immobilie vermietet ist?

Wird die zu verkaufende oder zu erwerbende Immobilie (natürlich je nach Betrachtungsweise) vermietet, müssen die Parteien bedenken, dass die anzuwendende Rechtsordnung im Wesentlichen von den Vereinbarungen abhängt, die der Eigentümer der Immobilie und der Mieter beim Abschluss ihres Mietvertrags getroffen haben, d. h. vom so genannten Grundsatz der Parteiautonomie. Wenn also die Parteien ausdrücklich eine Vereinbarung über die Anerkennung oder den Verzicht auf ein Vorkaufsrecht an der Immobilie getroffen haben, muss die Vereinbarung der Parteien für die Möglichkeit seiner Ausübung oder Nichtausübung berücksichtigt werden, sofern diese Vereinbarung nicht gegen den Inhalt einer zwingenden Vorschrift verstößt (d. h. einer Vorschrift, die eingehalten werden muss und über deren Anwendung die Parteien nicht verfügen oder auf sie verzichten können).

Wenn also zum Beispiel Herr Juan und Herr Jesús in ihrem Mietvertrag vereinbart hätten, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten, könnte Herr Juan die Immobilie ohne weiteres an Frau Maria verkaufen.

Haben sie sich hingegen auf die ausdrückliche Anerkennung eines Vorkaufsrechts und gegebenenfalls dessen Bedingungen geeinigt, so ist auch diese Vereinbarung für die Parteien verbindlich.

Haben die Parteien hingegen keine diesbezüglichen Vereinbarungen getroffen, kommt die ergänzende rechtliche Regelung des Mietrechtsgesetzes zum Tragen, wonach die so genannten Vorkaufsrechte zugunsten des Mieters anerkannt werden, die in den folgenden Fragen erläutert werden.

Wenn Herr Juan und Herr Jesús keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben, hat Herr Jesús ein Vorzugsrecht auf den Erwerb der von ihm gemieteten Immobilie, wie in den folgenden Fragen erläutert wird.

An dieser Stelle kommen nun die wichtigsten Fragen oder Themen, wenn es um den Verkauf einer vermieteten Immobilie geht: "Das Vorkaufsrecht des Mieters".

Unter welchen Umständen besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters im Falle des Verkaufs der Immobilie oder nicht?

Wie in der vorangegangenen Frage erwähnt, ist bei der Frage, ob der Mieter einer Immobilie ein Vorkaufsrecht für den Fall hat, dass der Eigentümer die Immobilie verkaufen will, zu berücksichtigen, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. So:

VEREINBARUNG ZWISCHEN DEN PARTEIEN: Wenn die Parteien seine ausdrückliche Anerkennung im Vertrag sowie seine Bedingungen vereinbart haben, kann das Vorkaufsrecht in der vereinbarten Weise ausgeübt werden.
AUSDRÜCKLICHER VERZICHT: Haben die Parteien hingegen im Mietvertrag ausdrücklich auf dieses Vorzugsrecht verzichtet, hat der Mieter im Falle eines Verkaufs durch den Vermieter kein Recht, die Immobilie bevorzugt zu erwerben, so dass dieser den Verkauf ohne weitere Hindernisse mit dem Käufer seiner Wahl abwickeln kann. In diesem Fall reicht es aus, wenn der Vermieter den Mieter mindestens dreißig Tage vor dem offiziellen Verkaufsdatum über seine Verkaufsabsicht informiert.
Fehlen einer Vereinbarung zwischen den Parteien (d.h. der Mietvertrag sagt nichts darüber aus): Haben die Parteien diesbezüglich nichts vereinbart, d. h. weder die Anerkennung noch den Verzicht darauf, so gilt in diesem Fall die ergänzende rechtliche Regelung des Mietrechtsgesetzes, die faktisch ein Erwerbsvorrecht zugunsten des Mieters anerkennt, wie wir in den folgenden Fragen zu erläutern versuchen werden.

Welche Rechte umfasst dieses Vorkaufsrecht eigentlich?

Unter dem Dach dieses Vorkaufsrechts erkennt das Gesetz eigentlich zwei verschiedene Rechte für den Mieter an, nämlich

Ein Vorkaufsrecht. In Bezug auf das Vorkaufsrecht ist darauf hinzuweisen, dass es sich auf die Möglichkeit bezieht, dass der Mieter, sobald der Eigentümer der Immobilie ihm mitteilt, dass er die Immobilie zum Verkauf angeboten hat und dass er bereits einen potenziellen Käufer hat, mit dem er einen Verkaufspreis vereinbart hat, dazu übergeht, "dem Angebot zu entsprechen", Wenn er sich bereit erklärt, den gleichen Preis zu zahlen wie der potenzielle Käufer, hat der Mieter das Recht, das Mietobjekt zu erwerben. In diesem Fall muss der Verkäufer das Objekt an diesen Mieter verkaufen und das ursprüngliche Angebot des anderen potenziellen Käufers verwerfen.
Ein Recht auf Widerruf. Andererseits bezieht sich das Rücktrittsrecht auf die Situation, die eintritt, wenn der Eigentümer der Immobilie das Vorkaufsrecht des Mieters nicht respektiert, so dass er die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft, ohne ihm die Möglichkeit zu geben, dem Angebot zu entsprechen" (weil er ihn z. B. nicht benachrichtigt). In einem solchen Fall hat der Mieter, sobald er von dem Verkauf erfährt, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts die Möglichkeit, durch Zahlung des von diesem Käufer gezahlten Preises auch das Eigentum an der Immobilie zu erwerben und damit den ursprünglichen Verkauf zugunsten eines Dritten rückgängig zu machen.

Wie wird das Vorkaufsrecht in der Praxis ausgeübt?

ERSTER SCHRITT (FORMELLE MITTEILUNG AN DEN MÄNNER): Wenn der Eigentümer der Immobilie beschließt, die Immobilie zu verkaufen, muss er, nachdem er sie vermarktet und einen potenziellen Käufer gefunden hat, mit dem er sich über die grundlegenden Bedingungen der Transaktion (insbesondere den Preis) geeinigt hat, dem Mieter eine zuverlässige Mitteilung über die Entscheidung machen, die Immobilie zu verkaufen (mit Angabe des Preises und anderer wesentlicher Bedingungen der Übertragung). In diesem Fall ist die Art und Weise, wie diese zuverlässige Mitteilung zu erfolgen hat, im Gesetz nicht genau festgelegt, aber die gängigste Methode ist die Verwendung eines Bürofaxes. In dieser Mitteilung werden der Verkaufspreis, die Zahlungsmodalitäten, das voraussichtliche Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags sowie alle sonstigen Vereinbarungen zwischen den Parteien, die unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles von Bedeutung sein können, im Einzelnen aufgeführt.
ZWEITER SCHRITT (ERHALT DER BENACHRICHTIGUNG): Sobald der Mieter diese zuverlässige Mitteilung erhalten hat, räumt ihm das Gesetz eine Frist von dreißig Kalendertagen (d. h. einen Monat) ein, um das so genannte Vorkaufsrecht auszuüben, d. h. das Recht, dem Angebot des potenziellen Käufers zu entsprechen, so dass in einem solchen Fall der Mieter die Immobilie schließlich erwirbt und nicht der potenzielle Käufer, der das ursprünglich vom Verkäufer akzeptierte Angebot abgegeben hat, da der Mieter, wie bereits erwähnt, ein Vorkaufsrecht hat.
DRITTER SCHRITT (FÖRMLICHE ANTWORT AUF DIE ANMELDUNG): Zu diesem Zweck muss der Mieter in der Praxis dem Verkäufer eine zuverlässige Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zukommen lassen (in der Regel ebenfalls per burofax), in der er seinen Wunsch mitteilt, "dem Angebot zu entsprechen", und ihn zu einem bestimmten Datum und einer bestimmten Uhrzeit in ein Notariat seiner Wahl einlädt, um den Kaufvertrag zu formalisieren. In diesem Fall muss der Verkäufer das Angebot des Mieters annehmen und die Immobilie an den Mieter verkaufen, wobei er das ursprüngliche Angebot des anderen potenziellen Käufers ablehnt.

Um das vorherige Beispiel aufzugreifen: Wenn Herr Juan, Eigentümer einer Wohnung in Barcelona, diese an Frau Maríaverkaufen möchte, die sie kaufen möchte (nachdem er sie bereits an Frau María verkauft hat), muss der Verkäufer sie an Frau María verkaufen, die sie kaufen möchte.Maria, die die Wohnung kaufen möchte (es wurde ein Verkaufspreis von 300.000 Euro vereinbart), die Wohnung aber an Herrn Jesús vermietet ist, mit einem Mietvertrag über einen Zeitraum von 5 Jahren, von denen 3 noch zu erfüllen sind, ist wie folgt vorzugehen

Herr Juan muss Herrn Jesús ein Bürofax schicken, in dem er ihm mitteilt, dass er die von ihm gemietete Immobilie verkaufen möchte und dass er zu diesem Zweck bereits einen Käufer hat, der ihm 300.000 € bietet.
Wenn Herr Jesus diese Mitteilung am 1. März erhält, hat er bis zum 31. März Zeit zu entscheiden, was er tun will.
Wenn Herr Jesús beschließt, "dem Angebot zu entsprechen", muss er Herrn Juan ein burofax schicken, in dem er dies mitteilt, und ihn außerdem zu einem Notar seines Vertrauens vorladen, z. B. am 25. März, um den Kauf zu formalisieren. In diesem Fall ist Herr Juan verpflichtet, die Immobilie an Herrn Jesús zu verkaufen, da er ein Vorkaufsrecht hat.

Was geschieht, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt?

Nach Ablauf von dreißig Kalendertagen nach der zuverlässigen Mitteilung der Verkaufsabsicht, ohne dass der Mieter seine Absicht bekundet hat, das in der vorhergehenden Frage erläuterte Vorkaufsrecht auszuüben, oder gegebenenfalls seine Absicht, auf dieses Recht zu verzichten, zuverlässig mitgeteilt hat, kann der Eigentümer der Immobilie nun den Verkauf und den Kauf mit dem von ihm gefundenen Käufer formalisieren. Zu diesem Zweck werden sie den entsprechenden Kaufvertrag vor einem Notar abschließen, in dem die zuverlässige Benachrichtigung des Mieters vermerkt werden muss, um zu überprüfen, ob die Frist von dreißig Kalendertagen verstrichen ist, da der Vertrag sonst nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.

Wenn also Herr Jesús die Immobilie nicht kaufen möchte, kann Herr Juan als Eigentümer nach Ablauf der 30 Kalendertage, d. h. ab dem 1. April, die Immobilie für die vereinbarten 300.000 Euro an Frau Maria verkaufen.

Was würde passieren, wenn der Eigentümer den Verkauf der Immobilie nicht formalisiert?

Für den Fall, dass der Eigentümer, nachdem er ordnungsgemäß über die Entscheidung zum Verkauf der Immobilie benachrichtigt wurde, aus welchen Gründen auch immer (z. B. weil der potenzielle Käufer schließlich "einen Rückzieher" macht und die Immobilie nicht kauft), die Immobilie nicht verkauft, ist zu beachten, dass die Wirkungen dieser Benachrichtigung laut Gesetz 180 Kalendertage nach der Benachrichtigung erlöschen. Wenn diese sechs Monate seit der Mitteilung verstrichen sind, ohne dass der Verkauf zustande gekommen ist, und der Eigentümer später beschließt, die Immobilie zu verkaufen, und einen Käufer findet, der ein neues Angebot unterbreitet, muss in diesem Fall eine neue zuverlässige Mitteilung an den Mieter erfolgen, der dann über eine neue Frist von dreißig Kalendertagen verfügt, um das vom Gesetz eingeräumte Vorkaufsrecht unter den in den vorhergehenden Fragen genannten Bedingungen auszuüben.

Wenn also Frau Maria die Immobilie nicht kauft, würde die Wirkung der Mitteilung Ende August auslaufen, so dass Herr Juan, wenn er einen neuen potenziellen Käufer findet, der ihm die 300.000 Euro anbietet, ab dem 29. August Herrn Jesús erneut benachrichtigen müsste, damit dieser innerhalb einer neuen Frist von dreißig Kalendertagen sein Vorkaufsrecht ausüben kann, wenn er es für angemessen hält.

Was würde passieren, wenn der Vermieter dem Mieter seine Verkaufsbereitschaft nicht mitteilt und die Immobilie verkauft?

Für den Fall, dass der Eigentümer der Immobilie unter Missachtung der gesetzlichen Bestimmungen beschließt, die Immobilie an einen Käufer zu verkaufen, ohne den Mieter zuverlässig zu benachrichtigen, kommt das so genannte Rücktrittsrecht ins Spiel, dessen Merkmale im Folgenden erläutert werden. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, den Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags zuverlässig über die Bedingungen zu informieren, unter denen der Kaufvertrag abgeschlossen wurde (in der Regel durch Übermittlung einer einfachen Kopie der Urkunde per Fax), und der Mieter hat von diesem Zeitpunkt an das Recht, von seinem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen.

Zudiesem Zweck muss der Mieter innerhalb dieser Frist von dreißig Kalendertagen ab der Bekanntgabe der wesentlichen Verkaufsbedingungen (bzw. ab dem Zeitpunkt, zu dem er auf irgendeine Weise davon Kenntnis erlangt) gegen den Käufer der Immobilie gerichtlich vorgehen, um dieses Rücktrittsrecht auszuüben, und den Betrag des Kaufpreises auf dem Kautionskonto des Gerichts hinterlegen. Wenn die Klage erfolgreich ist, werden die Kaufverträge zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Käufer "annulliert", so dass der Käufer der Immobilie das Geld zurückerhält, das er für die Immobilie bezahlt hat (den Betrag, den der Mieter bei Einreichung seiner Klage bei Gericht hinterlegt hat), aber sein Eigentum verliert, das in den Händen des Mieters verbleibt, der von seinem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht hat.

Wenn also, um das vorherige Beispiel aufzugreifen, Herr Juan die Immobilie für 300.000 € an Frau Maria verkauft, ohne Herrn Jesús von der Transaktion in Kenntnis zu setzen, hat letzterer das Recht, Frau Maria zu verklagen, um das Widerrufsrecht auszuüben. Zu diesem Zweck hinterlegt er zusammen mit der Klage, die innerhalb von 30 Tagen, nachdem er von der Transaktion Kenntnis erlangt hat, eingereicht werden muss, die 300.000 € des Kaufpreises bei Gericht. Sollte der Klage stattgegeben werden, werden die 300.000 Euro an den Käufer ausgezahlt, der sein Geld zurückerhält, aber das Eigentum an der Immobilie verliert, während die Immobilie in den Händen des Mieters Jesús verbleibt, der von seinem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht hat.

Dieses Rücktrittsrecht kann auch dann vom Mieter ausgeübt werden, wenn der Eigentümer der Immobilie ihm seine Verkaufsabsicht unvollständig mitteilt (z. B. indem er Informationen über die getroffenen grundlegenden Vereinbarungen verschweigt) oder ihm einen höheren Verkaufspreis mitteilt als den, der schließlich im Rahmen der Transaktion festgelegt wird, um den Mieter unrichtig zu informieren, damit dieser, aus welchen Gründen auch immer, sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Wenn also, wie im vorigen Beispiel, Herr Juan die Immobilie für 300.000 € an Frau Maria verkauft, aber bei der Benachrichtigung von Herrn Jesús angibt, dass der Verkaufspreis 400.000 € betragen wird, um ihn vom Kauf der Immobilie abzubringen, sie aber schließlich für die vereinbarten 300.000 € verkauft, kann Herr Jesús in einem solchen Fall sein Rücktrittsrecht unter den oben genannten Bedingungen ausüben.

Hat das Vorkaufsrecht immer Vorrang vor allen anderen Personen?

Das Gesetz über städtische Mietverträge legt nämlich fest, dass das Vorkaufsrecht des Mieters mit zwei Ausnahmen Vorrang vor allen anderen vergleichbaren Rechten hat, die möglicherweise bestehen:

Im Falle des Rücktrittsrechts der Miteigentümer (Artikel 25.4 LAU): Mit anderen Worten, wenn die zu erwerbende Immobilie mehrere Eigentümer hat und nur ein Teil erworben wird, muss berücksichtigt werden, dass die anderen Eigentümer beim Erwerb dieses Teils gegenüber dem Recht, das der Mieter möglicherweise hat, "Vorrang" haben.
Wenn ein konventionelles Rücktrittsrecht vereinbart wurde und dieses bei Abschluss des Mietvertrags im Grundbuch eingetragen ist (Artikel 25.4 LAU): Mit anderen Worten, die Immobilie wurde in der Vergangenheit an den jetzigen Eigentümer verkauft, aber der frühere Eigentümer hat sich ein "Rückkaufsrecht" vorbehalten, und dieses ist im Grundbuch eingetragen.

Gibt es außergewöhnliche Umstände, unter denen das Vorkaufsrecht des Mieters nicht ausgeübt werden kann?

Auch wenn die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts die allgemeine Regel ist, legt das Gesetz zwei Ausnahmefälle fest, in denen das Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters nicht angewendet werden kann. Diese sind also:

Wenn die vermietete Wohnung zusammen mit allen Wohnungen oder Räumlichkeiten des Vermieters, die Teil desselben Grundstücks sind, verkauft wird (Art. 25.7 LAU).
Dies ist auch der Fall, wenn alle Wohnungen oder Räumlichkeiten einer Immobilie von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden (Art. 25.7 LAU).

Um Missverständnissen vorzubeugen, stellt das Gesetz jedoch klar, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht zu den in diesem Artikel genannten Bedingungen hat, wenn die Immobilie nur über eine Wohnung verfügt (Art. 25.7 in fine LAU).

Wir lassen nun das Vorkaufsrecht des Mieters beiseite und konzentrieren uns auf die andere große Sorge von Mietern und Vermietern: "Was geschieht mit der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrags infolge des Verkaufs an einen neuen Eigentümer".

Was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn der Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer als den Mieter endgültig abgeschlossen ist?

Wenn die betreffende Immobilie schließlich an einen anderen Käufer als den Mieter verkauft wird, entweder weil der Mieter im Mietvertrag auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat oder weil er angesichts der Verkaufsbedingungen kein Interesse an der Ausübung dieses Rechts hat (d. h. er zieht es vor, die Immobilie nicht zu kaufen), muss geklärt werden, was mit dem Mietvertrag geschieht, den der frühere Eigentümer der Immobilie, der sie nun verkauft hat, mit dem jetzigen Mieter geschlossen hat.

In diesem Zusammenhang ist auf Artikel 14 des Gesetzes über städtische Mietverträge hinzuweisen, der festlegt, dass der Erwerber einer gemieteten Immobilie während der ersten fünf Jahre des Vertrags (bzw. sieben Jahre, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt) in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt , auch wenn die Parteien vereinbart hatten, dass der Verkauf der Immobilie den Mietvertrag aufhebt.

Es muss jedochauch darauf hingewiesen werden, dass gemäß der vorgenannten Bestimmung der Erwerber in der Regel für die gesamte vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags in den Genuss des Forderungsübergangs kommt, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren hat (bzw. 7 Jahren, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war).

Wenn also, um auf das vorherige Beispiel zurückzukommen, Herr Juan die Immobilie schließlich an Frau Maria verkauft, muss diese den Vertrag von Herrn Jesús respektieren, so dass er für die verbleibenden drei Jahre seines Vertrags als Mieter in der Immobilie bleiben kann, wie es in den vorherigen Szenarien der Fall war.

Wenn also der ursprünglich zwischen Herrn Juan und Herrn Jesús geschlossene Mietvertrag eine Laufzeit von 10 Jahren hatte, muss die neue Käuferin, Frau María, bei einem Verkauf der Immobilie nach zwei Jahren grundsätzlich die Laufzeit dieses Mietvertrags einhalten, es sei denn, es liegen ganz außergewöhnliche Umstände vor, die im Hypothekengesetz vorgesehen sind.

Abschließend und unter Ausnutzung dieses Abschnitts muss darauf hingewiesen werden, dass alle diese Regeln für Mietverträge gelten, die zu einem Zeitpunkt unterzeichnet wurden, zu dem die aktuelle Fassung des Mietrechtsgesetzes bereits in Kraft war, d.h. ab dem 6. März 2019, während für frühere Verträge (insbesondere die sogenannten "alten Mietverträge") die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltenden Vorschriften analysiert werden müssen, um die Rechte zu überprüfen, die sowohl der Verkäufer, der Käufer als auch der Mieter hatten. In diesen Fällen kann es für die Parteien zweifellos sehr ratsam sein, einen spezialisierten Anwalt zu konsultieren, der sie in Anbetracht ihrer besonderen Umstände angemessen beraten kann.

In diesem Zusammenhang sollten die folgenden Regeln berücksichtigt werden:

Der Immobilienmietvertrag, seine eventuelle Eintragung im Grundbuch und ein zu berücksichtigender Steuerpinselstrich...

Ist es möglich, einen Mietvertrag im Grundbuch einzutragen?

Auch wenn es heutzutage nicht mehr üblich ist, sollten sich die Interessenten darüber im Klaren sein, dass es möglich ist, einen Mietvertrag im Grundbuchamt eintragen zu lassen. Zu diesem Zweck müssen die Interessenten einen Notar aufsuchen und den Mietvertrag notariell beglaubigen lassen und ihn dann dem Grundbuchamt vorlegen, nachdem sie die entsprechende Grunderwerbssteuer entrichtet haben.

Zu den Vorteilen dieser Eintragung ist anzumerken, dass sie bis 2019 sehr wichtig war, da die Rechte des Mieters im Falle des Verkaufs der gemieteten Immobilie nur dann gegenüber dem neuen Eigentümer geschützt waren, wenn der Mietvertrag eingetragen war. Mit der aktuellen Verordnung ist dies jedoch nicht mehr der Fall, da das Recht des Mieters in jedem Fall geschützt ist, so dass die Registrierung des Mietvertrags möglicherweise an Interesse verloren hat.

Heutzutage kann die Eintragung des Mietvertrags jedoch auch für den Eigentümer der Immobilie sehr interessant sein, denn wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass der Vertrag bei Nichtzahlung der Miete gekündigt wird, erfolgt diese Kündigung von Rechts wegen (d. h. sie wird ohne vorherige Feststellungsklage aufgehoben), sobald der Vermieter den Mieter aufgefordert hat, zu zahlen oder den Vertrag zu erfüllen, und der Mieter dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, (d.h. sie wird ohne vorherige Feststellungsklage aufgehoben), wenn der Vermieter dem Mieter eine gerichtliche oder notarielle Vorladung zugestellt hat, in der er ihn auffordert, zu zahlen oder der Aufforderung nachzukommen, und der Mieter der Vorladung nicht innerhalb von zehn Arbeitstagen Folge geleistet hat (siehe hierzu Artikel 27.4 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse).

Kommt es also zu einem solchen Zahlungsausfall und der Vertrag wurde unter diesen Bedingungen im Grundbuch eingetragen, kann der Eigentümer die Immobilie viel schneller wieder in Besitz nehmen.

Die negativen Aspekte dieser Option sind die höheren Kosten, da eine Urkunde über die Ausführung des Mietvertrags ausgestellt und im Grundbuch eingetragen werden muss, was mit Kosten verbunden ist, und die daraus resultierenden steuerlichen Kosten in Form der Grunderwerbssteuer, die in Katalonien mit 0,5 % des Gesamtbetrags der im Vertrag vereinbarten Einkünfte besteuert wird. Im Falle eines gewöhnlichen Wohnsitzes können wir jedoch von einer Steuerbefreiung profitieren, und zwar aufgrund des jüngsten königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnen und Mieten.

Wenn Sie ein individuelles Angebot für diese Art von Urkunden erhalten möchten, können Sie sich direkt an unsere Fachabteilung wenden: presupuestos@jesusbenavides.es.
Und wenn Sie mehr über die steuerlichen Kosten dieses Gesetzes erfahren möchten, können Sie sich direkt auf der Website der katalanischen Steuerbehörde informieren(HIER).

Der Mietvertrag sollte nicht mit anderen ähnlichen, aber unterschiedlichen Arten des Besitzes verwechselt werden; gleichzeitig sollten die verschiedenen Rechte des Mieters je nach Art des betreffenden Mietverhältnisses unterschieden werden.

Ist Prekarität dasselbe wie das Leben in einer Mietwohnung?

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag ist die Figur der Prekarität ein anderes Institut und entspricht dem Umstand, dass der Eigentümer einer Wohnung zustimmt oder duldet, dass eine andere Person unentgeltlich in derselben Wohnung wohnt.

In diesem Fall hat der Hausbesetzer bei einem Verkauf der Wohnung kein Vorkaufsrecht, da es keine entsprechende Vorschrift gibt.

Ist ein Mietvertrag dasselbe wie ein Nutzungsrecht oder ein Wohnrecht?

Im Gegensatz zum Mietvertrag sind das Nutzungs- und das Wohnrecht dingliche Rechte, die es im ersten Fall erlauben, eine Immobilie so zu nutzen, wie es in der Gründungsurkunde festgelegt ist (oder in Ermangelung dessen, um ihre Bedürfnisse und die ihrer Mitbewohner zu befriedigen), während das Wohnrecht es ihnen erlaubt, die Räume und Nebengebäude einer Wohnung zu nutzen, die in der Gründungsurkunde aufgeführt sind (oder in Ermangelung dessen, die notwendig sind, um ihre Wohnbedürfnisse und die ihrer Mitbewohner zu befriedigen).

Was diese dinglichen Rechte betrifft, so müssen die Beteiligten wissen, dass sie auf Lebenszeit begründet werden (sofern nichts anderes vorgesehen ist) und nicht übertragbar sind, so dass der Inhaber sie nicht verkaufen kann.

Wird also eine Wohnung mit einem dieser dinglichen Rechte veräußert, so bleibt die Immobilie für den neuen Erwerber mit diesen dinglichen Rechten belastet, so dass er diese Nutzungs- oder Wohnrechte, die entweder mit dem Tod ihrer Inhaber oder durch Verzicht ihres Inhabers erlöschen, aufrechterhalten und respektieren muss, ohne dass der Inhaber eines solchen Rechts ein Vorzugsrecht auf Erwerb hat.

Ist eine Langzeitvermietung dasselbe wie eine Urlaubs- oder Kurzzeitvermietung?

Ist die Vermietung der Immobilie zur kurzfristigen Urlaubsnutzung bestimmt, gelten natürlich nicht die gleichen Vorschriften wie bei einer gewöhnlichen Immobilienvermietung, sondern in diesem Fall hat jede Autonome Gemeinschaft ihre eigenen Vorschriften, so dass diese berücksichtigt werden müssen, um die Rechte der Parteien im Einzelfall zu bestimmen.

In jedem Fall ist es vernünftig, dass diese Regelung kein Vorzugsrecht für den Erwerb zugunsten der Person begründet, die die Ferienwohnung vorübergehend nutzt.

Was geschieht, wenn es sich bei der gemieteten Immobilie nicht um eine Wohnung handelt, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt ist?

Handelt es sich bei der gekauften Mietsache nicht um eine Wohnung, sondern um eine andere Art von Immobilie, so ist für die Bestimmung der anzuwendenden Regelung die besondere Art der Immobilie zu berücksichtigen. So:

Bei der Vermietung von städtischen Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Gewerberäume), gelten die Bestimmungen von Artikel 31 des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse, wonach für das Vorkaufsrecht des Mieters dieselbe Regelung wie in Artikel 25 des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse gilt, so dass der Mieter von z. B. Gewerberäumen auch bei deren Verkauf ein Vorkaufsrecht hat.
Im Falle eines Parkplatzes ist die Mehrheitsmeinung der Ansicht, dass es sich nicht um ein städtisches Grundstück handelt, so dass die Vorschriften des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse nicht anwendbar sind, sondern die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, so dass der Mieter des Parkplatzes in einem solchen Fall kein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung des Parkplatzes hat, es sei denn, dies wurde im Vertrag vereinbart oder der Parkplatz ist ein untrennbarer Bestandteil einer Wohnung.
Bei ländlichen Grundstücken sind die Bestimmungen des Gesetzes 49/2003 vom 26. November 2003 über die Verpachtung ländlicher Grundstücke zu beachten, in dessen Artikel 22.2 es heißt: "Bei jeder Übertragung von verpachteten ländlichen Grundstücken unter Lebenden, einschließlich Schenkung, Einbringung in eine Gesellschaft, Tausch, entgeltlicher Zuteilung oder jeder anderen Übertragung außer dem Verkauf, ihres bloßen Eigentums, eines bestimmten Teils oder eines ungeteilten Anteils, hat der Pächter, der Berufslandwirt ist, das Vorkaufsrecht. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, besteht also auch ein Vorkaufsrecht zugunsten des Pächters. In diesem Fall ist das in dieser Bestimmung vorgesehene Verfahren für die Mitteilung der Verkaufsabsicht und gegebenenfalls für die Vereinbarung des Verkaufs und des Kaufs mit dem Kaufinteressenten, der ein Angebot abgegeben hat, bzw. mit dem Pächter, wenn dieser dem Angebot entspricht, einzuhalten. Befindet sich die ländliche Immobilie in Katalonien, muss in diesem Fall die gesetzliche Regelung gemäß Artikel 623-11 ff. des Buches VI des Zivilgesetzbuches von Katalonien berücksichtigt werden.

Schlussfolgerung

In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre Zweifel darüber ausgeräumt hat, welche Aspekte beim Verkauf oder Kauf einer vermieteten Immobilie zu berücksichtigen sind, finden Sie im Folgenden eine Zusammenfassung der wichtigsten behandelten Aspekte:

In den meisten Fällen wird eine Immobilie beim Verkauf nicht vermietet, so dass der Käufer nach Abschluss des Verkaufs über die Immobilie verfügen und sie nach eigenem Ermessen nutzen kann.
Es kann jedoch auch vorkommen, dass die zu veräußernde Immobilie vermietet ist. In diesem Fall müssen die Rechte des Mieters berücksichtigt werden, die im Gesetz über die städtischen Mietverhältnisse verankert sind.
Um herauszufinden, welche Rechte der Mieter hat, ist es zunächst wichtig, den Mietvertrag zu prüfen, um festzustellen, ob der Verkäufer und der Mieter vereinbart haben, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten.
Wenn der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag vereinbart haben, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten, kann der Vermieter die Immobilie an einen Käufer seiner Wahl verkaufen, ohne dass die Rechte des Mieters eingeschränkt werden.
Wenn nichts vereinbart oder ausdrücklich anerkannt wurde, hat der Mieter das Recht, das gemietete Objekt zu kaufen. Wenn der Vermieter einen potenziellen Käufer gefunden hat, muss er dies dem Mieter auf zuverlässige Weise mitteilen, damit dieser innerhalb von 30 Tagen, wenn er es für angemessen hält, das Angebot annehmen kann. In diesem Fall muss der Verkäufer das Angebot des potenziellen Käufers, der es angenommen hat, verwerfen und die Immobilie an den Mieter verkaufen.
Gibt der Mieter hingegen keine Erklärung ab oder verzichtet er auf dieses Recht, kann der Verkäufer die Immobilie ohne weitere Probleme an den potenziellen Käufer verkaufen. Wenn der Verkauf einer gemieteten Immobilie beim Notar unterzeichnet wird, muss der betreffende Mietvertrag dem Notar vorgelegt werden, um seine Klauseln zu überprüfen.
Wenn dieses Vorkaufsrecht gilt und der Verkäufer es nicht respektiert (z. B. indem er den Verkauf nicht ankündigt oder zu einem höheren Preis, so dass der Mieter vom Kauf der Immobilie absieht), kann der Mieter nach dem Verkauf das Rücktrittsrecht ausüben, so dass er durch Einbringung des vom Käufer gezahlten Kaufpreises das Eigentum an der gemieteten Immobilie erwerben kann.
Wenn der Verkauf schließlich an einen anderen Käufer als den Mieter erfolgt, tritt der neue Eigentümer für die Dauer des Vertrages in den Mietvertrag ein.
Wenn die Parteien dies wünschen, kann der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden. Zu diesem Zweck muss der Vertrag vor einem Notar beurkundet, die entsprechende Steuer entrichtet und die Urkunde zur Eintragung im Grundbuchamt eingereicht werden.
Es ist wichtig, immer die Art des gepachteten Objekts (Wohnung, Garage, Gebäude, Grundstück usw.) im Auge zu behalten, da die Vorschriften und damit die Rechte des Pächters unterschiedlich sein können.

Dezember 2023

1.- ERBVERZICHT UND GEMEINSAME STELLVERTRETUNG. WENN DIE TESTAMENTARISCHE BEZEICHNUNG DER SUBSTITUTEN GENERISCH IST ("KINDER" ODER "NACHKOMMEN"), GENÜGT DIE EINFACHE ERKLÄRUNG, DASS DIESE NICHT EXISTIEREN, UM DEN VERZICHT UND DIE ANSCHLIESSENDE ENTSCHEIDUNG, WEM ER GILT, ZU FORMALISIEREN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 30. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die Generaldirektion den Fall einer Erbschaftsannahme einer Frau, einer verstorbenen Witwe, mit zwei Töchtern behandelt, die in ihrem Testament als Erben zu gleichen Teilen mit gemeinsamer Substitution durch ihre jeweiligen Kinder oder Nachkommen bestimmt wurden. Bei der förmlichen Annahme der Erbschaft verzichtet eine der Schwestern auf das Erbe, und in der Urkunde gibt die verzichtende Schwester lediglich an, dass sie keine Kinder oder Nachkommen hat (ohne dass es dafür einen zuverlässigen Nachweis gibt), so dass der anderen Schwester das gesamte Erbe zugesprochen wird. Der Standesbeamte verweigert die Eintragung, weil er der Ansicht ist, dass das Nichtvorhandensein von Kindern oder Nachkommen nachgewiesen werden muss (durch eine notarielle Urkunde oder durch ein anderes rechtsgültiges Mittel).

Der bevollmächtigte Notar legte gegen die Einschränkung Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und hob den Einschränkungsvermerk auf, indem sie bestätigte, dass, wenn die übliche testamentarische Substitution in allgemeiner Form erfolgt (mit Ausdrücken wie "Kinder" oder "Nachkommen", d. h. ohne Nominativanrede), die bloße Bekundung der Nichtexistenz dieser ausreicht, um den Verzicht und die anschließende Annahme durch den durch diesen Verzicht begünstigten Erben zu formalisieren.

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2.- VERKAUF EINER GEMIETETEN IMMOBILIE. DER VERZICHT DES MIETERS AUF DAS VORKAUFSRECHT MUSS FÜR DIE EINTRAGUNG NICHT VORGELEGT WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 8. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall des Verkaufs von gepachtetem Eigentum (Räumlichkeiten) beschließt, in dessen Urkunde der Notar bescheinigt, dass ihm eine Urkunde vorgelegt wurde, in der der Pächter auf sein vom LAU anerkanntes Recht auf bevorzugten Erwerb verzichtet.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die Einzelheiten und Umstände dieses Verzichts auch ihm gegenüber zuverlässig nachgewiesen werden müssen (durch Vorlage einer Kopie der Verzichtserklärung, deren Bedingungen der Registerbeamte prüfen kann, die Rechtsstellung der Person, die sie ausstellt, usw.). Die Generaldirektion widerruft den Qualifikationsvermerk und ist der Ansicht, dass die Bescheinigung des Notars, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, ausreicht, da das Gesetz dem Registerführer keine Befugnis zur Qualifizierung der Einzelheiten dieses Verzichts einräumt.

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3.- IN KATALONIEN KANN DER VORERBE SELBST ÜBER DAS VORVERMÄCHTNISVERMÖGEN VERFÜGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 27. Oktober 2023 (DOGC vom 8. November 2023), die einen Fall der Annahme einer Erbschaft mit mehreren Miterben regelt, in dem einer von ihnen, der zudem Vorerbe einer Immobilie ist, seinen Teil der Erbschaft annimmt und sich selbst einseitig diese Immobilie zuspricht, die den Vorerben bildet. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für die Wirksamkeit der Zuwendung die Zustimmung aller Erben erforderlich sei.

Der bevollmächtigte Notar legte Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich ihm an und widerrief den Berechtigungsvermerk, wobei sie daran erinnerte, dass der Vermächtnisnehmer nach dem CCCat (Art. 427-22) das Vermächtnis selbst in Besitz nehmen kann, wenn es sich um ein Vorvermächtnis handelt.

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4.- KAUF UND VERKAUF MIT AUFLÖSENDER BEDINGUNG IN KATALONIEN. AUSLEGUNG DER PROZENTSÄTZE DER NICHTZAHLUNG, DIE FÜR DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS ERFORDERLICH SIND:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 10. November 2023 (DOGC vom 1. Dezember 2023), mit dem ein Fall im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsauflösung gemäß einer vereinbarten und eingetragenen auflösenden Bedingung aufgrund der Nichtzahlung von geschuldeten Beträgen gelöst wird.

In diesem Fall stellt die Generaldirektion die korrekte Auslegung von Artikel 621-54 CCCat fest, wonach es für die Beendigung des Kaufvertrags wegen Nichtzahlung der gestundeten Beträge (damit die Verkäufer das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten) erforderlich ist, dass die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtpreises (Gesamtpreis des Kaufvertrags) übersteigen, so dass eine Beendigung des Kaufvertrags erst möglich ist, wenn die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtkaufpreises übersteigen.

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5.- SIND DIE BESCHLÜSSE EINER HAUPTVERSAMMLUNG, AN DER DIE GESCHÄFTSFÜHRER NICHT TEILNEHMEN, EINTRAGUNGSFÄHIG:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 15. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die DG den Fall einer Hauptversammlung beschließt, an der die Geschäftsführer der Gesellschaft nicht teilnehmen.

Der Handelsregisterbeamte verweigert die Eintragung der mit dieser Begründung gefassten Beschlüsse unter Berufung auf Artikel 180 des LSC ("die Verwaltungsratsmitglieder müssen an den Hauptversammlungen teilnehmen"). Der Notar legte gegen diese Einschränkung Berufung ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und bestätigte, dass die Nichtteilnahme des Verwaltungsorgans an der Generalversammlung kein Grund für die Nichtigkeit derselben ist, sondern gegebenenfalls die Haftung der Verwalter gemäß Artikel 236 LSC auslöst.

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6.- NOTARIELLES SITZUNGSPROTOKOLL. UM DEN VORBEUGENDEN VERMERK IM HANDELSREGISTER EINTRAGEN ZU KÖNNEN, MUSS NACHGEWIESEN WERDEN, DASS DER NOTARIELLE ANTRAG BEI DEN VERWALTERN GESTELLT WURDE:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die GD einen Fall der Ablehnung der präventiven Eintragung eines Antrags auf ein notarielles Protokoll einer Versammlung in das Handelsregister beschließt. Es handelt sich um einen Fall, in dem ein Aktionär die Erstellung eines notariellen Protokolls einer Hauptversammlung wünscht und zu diesem Zweck eine E-Mail an den Vorstandsvorsitzenden sendet, der dies beantragt und bejaht. Der Aktionär versucht, auf der Grundlage dieser E-Mail eine präventive Eintragung im Handelsregister zu erwirken, was der Registerbeamte mit der Begründung ablehnt, dass die Eintragung der präventiven Eintragung nur dann möglich ist, wenn der notarielle Antrag den Verwaltern vorgelegt wird.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk und erinnert daran, dass für den beantragten Präventivvermerk der Nachweis erbracht werden muss , dass die notarielle Ladung der Verwalter erfolgt ist (Art. 104.1 RRM).

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7.- VERKAUF VON EIGENTUM DURCH DIE RELIGIÖSE KONGREGATION:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 23. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), die in diesem Fall von Übertragungen nützlich sein kann, da sie die Rechtsvorschriften und Unterlagen, die für die Formalisierung des Verkaufs einer Immobilie, die einer religiösen Kongregation gehört, erforderlich sind, zusammenfasst und im Detail analysiert.

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8.- AUFZUG ZUR ÖFFENTLICHEN URKUNDE DES VOM FRÜHEREN REGISTRANTEN UNTERZEICHNETEN MIETVERTRAGS:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die GD eine Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Umwandlung eines Pachtvertrags in eine öffentliche Urkunde beschließt.

Mietvertrag, der zwischen dem früheren eingetragenen Eigentümer (als Vermieter) und einem Mieter abgeschlossen wird. Der Eigentümer zahlt das Hypothekendarlehen für die vermietete Immobilie nicht und die Immobilie wird schließlich zwangsversteigert, wobei die Immobilie an einen Dritten vergeben wird, zu dessen Gunsten die Immobilie derzeit eingetragen ist. Bei dieser Zwangsvollstreckung weiß der neue Eigentümer, dem die Immobilie zugesprochen wird, dass sie verpachtet ist, und der Zuschlag wird in einem gerichtlichen Verfahren erteilt, das die Rechte des besagten Pächters schützt. Anschließend versucht der Pächter, sein Recht anzumelden, und das Register lehnt dies wegen fehlender Sukzessivität (Art. 20 LH) ab, d. h. die Person, die den Pachtvertrag als Verpächter unterzeichnet hat, stimmt nicht mit dem derzeit eingetragenen Eigentümer überein.

Die Generaldirektion widerruft diese Einschränkung, da sie diesen Fall als Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz betrachtet, da in dem Zwangsversteigerungsverfahren, an dem der derzeitige eingetragene Eigentümer beteiligt war, das Recht des Mieters, die Immobilie zu nutzen, gewahrt wurde.

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9.- HORIZONTALES EIGENTUM. DER RICHTIGE WEG IST DIE VEREINBARUNG ÜBER DIE BEEINTRÄCHTIGUNG UND DIE UMWANDLUNG IN EIN GEMEINSAMES ELEMENT:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die Generaldirektion über eine Beschwerde entscheidet, die gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Abtrennung eines privaten Teils und den anschließenden Verkauf zugunsten der Eigentümergemeinschaft (um ihn anschließend in einen gemeinsamen Teil des horizontalen Eigentums umzuwandeln) eingelegt wurde.

Die Generaldirektion bestätigt den Mangel und sagt uns kurz gesagt, dass, wenn wir etwas Privates in ein gemeinschaftliches Element umwandeln wollen, der korrekte Weg nicht sein Verkauf zugunsten der Gemeinschaft ist, sondern seine Gestaltung als gemeinschaftliches Element, unter Änderung der Beschreibung des Gebäudes und mit einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da dies den konstitutiven Titel betrifft.

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10.- NEUE FUNKTIONALITÄTEN IN DER ELEKTRONISCHEN ZENTRALE DER STEUERBEHÖRDE VON KATALONIEN:

Die neuen Funktionalitäten sind zusammengefasst (HIER) und Verbesserungen in der elektronischen Zentrale des ATC:

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITPAJD ): Neue Funktionen wurden in die Online-Formulare für die Formulare 600 und 620 sowie in das Hilfsprogramm für die Formulare 650 und 660 aufgenommen:

Anpassungen des telematischen Formulars 600 des ITPAJD, um ausländische Überweiser ohne NIF bei Transaktionen zum DRG-Satz zuzulassen (dingliche Garantie- und Darlehensrechte).
Anpassungen des Telematikformulars 620, Verkauf und Kauf bestimmter gebrauchter Fahrzeuge, um die Selbstauskunft zu exportieren und die Daten wiederherzustellen, wenn es mehr als einen Käufer gibt, im Falle des Kaufs eines Bootes, und um die Typen von Wohnmobilen getrennt auszuweisen.

In Bezug auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD):

Anpassungen des Unterstützungsprogramms der Vererbungsmodalität zur Einführung von Giro- oder Sparkontoeinlagen im IBAN-Format.

Ebenso wurde die automatische Aufnahme der öffentlichen Urkunde in die Selbstveranlagungsakten der ITPAJD (Formular 600) und der ISD (Formulare 650, 651 und 653) eingeführt . Daher ist es nicht mehr notwendig, dass der Bürger die öffentliche Urkunde vorlegt, wenn das Notariat zuvor die informative Erklärung des Notars an die katalanische Steuerbehörde geschickt hat.

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11.- LCI-PROTOKOLL. ES IST NOTWENDIG, DEN KUNDEN ZU FRAGEN, WIE ER SEINE ZUKÜNFTIGEN GENEHMIGTEN KOPIEN SOWOHL DES HYPOTHEKENDARLEHENS ALS AUCH DES KAUFS UND VERKAUFS HABEN MÖCHTE:

Beigefügt (HIER) Vermerk des Vorstands der Notarkammer von Katalonien, in dem als Antwort auf eine in mehreren Notariaten eingegangene Mitteilung der Bank ING (mit der Bitte, alle Kopien ihrer CV + PH-Urkunden in elektronischem Format auszustellen) darauf hingewiesen wird, dass bei CV + PH-Urkunden der Käufer (der die Urkunde bezahlt) das Format der von ihm genehmigten Kopien (auf Papier oder elektronisch) wählen muss.

Zu diesem Zweck ist es empfehlenswert, den Kunden in der Vor-LKI-Akte nach dieser Frage zu fragen, sie in der Akte zu vermerken und je nach Wunsch des Kunden die Kopie in der vom Erwerber gewünschten Form auszustellen.

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12.- ANWEISUNG FÜR DIE ÜBERPRÜFUNG VON IMMOBILIENWERTEN 2024:

Beigefügt (HIER) die Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte der Steuerbehörde von Katalonien für steuerpflichtige Ereignisse (ITP, Erbschaften und Schenkungen) für das Jahr 2024.

Es sei daran erinnert, dass diese Tabelle von entscheidender Bedeutung ist, wenn der Katasterreferenzwert der betreffenden Immobilie nicht vorliegt. In erster Linie muss immer der Referenzwert für steuerliche Zwecke berücksichtigt werden. Liegt dieser nicht vor, wird die Tabelle weiterhin auf die herkömmliche Weise verwendet. Der Katasterwert wird mit dem entsprechenden Multiplikationskoeffizienten multipliziert, um den steuerlichen Mindestwert zu erhalten.

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13. HORIZONTALES EIGENTUM UND ABTRENNUNG / TEILUNG EINES PRIVATEN ELEMENTES. WENN DIE SATZUNG DIES ZULÄSST, GENEHMIGT SIE IMPLIZIT AUCH DIE NOTWENDIGEN ARBEITEN ZUR DURCHFÜHRUNG DER MASSNAHME:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit der Abtrennung von Räumlichkeiten löst und feststellt, dass, wenn der konstitutive Titel des horizontalen Eigentums die Möglichkeit vorsieht, private Elemente abzutrennen oder zu teilen, ohne dass eine kollektive Vereinbarung der Eigentümerversammlung erforderlich ist, er implizit die Arbeiten und Änderungen genehmigt, die diese Abtrennung erfordert, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche gegenteilige Klausel.

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14.- VERÄUSSERUNG DES GEWÖHNLICHEN WOHNSITZES DER FAMILIE. IST DIE ZUSTIMMUNG BEIDER EHEGATTEN ERFORDERLICH, AUCH BEI AUSLÄNDERN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 25. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in dem die DG einen Fall der Veräußerung einer einem Ausländer gehörenden Immobilie löst und feststellt, dass die Anwendung des Artikels 1320 CC (und damit seines Gegenstücks im katalanischen Zivilgesetzbuch) bezüglich der Notwendigkeit der Zustimmung beider Ehegatten zur Veräußerung des gewöhnlichen Familienwohnsitzes unabhängig von den Bestimmungen des Gesetzes über den ehelichen Güterstand ist und gemäß der Verordnung vom 24. Juni 2016 auch auf ausländische Ehen anzuwenden ist.

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15.- WICHTIGE UNTERSCHEIDUNG ZWISCHEN DER VOM ERBLASSER VORGENOMMENEN TEILUNG UND DEN TEILUNGSVORSCHRIFTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 27. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahmeurkunde und Erbschaftszuweisungen löst, in dem sie in Zusammenfassung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit die wichtige Unterscheidung zwischen einer im Testament selbst vorgenommenen Teilung und den bloßen "Teilungsregeln" klarstellt.

Das Zentrum weist darauf hin, dass es sich um eine echte testamentarische Teilung handelt, wenn der Erblasser alle Teilungshandlungen (Inventarisierung, Schätzung, Liquidation und Zuteilung der Lose) durchführt. Beschränkt sich der Erblasser hingegen darauf, seinen Willen zum Ausdruck zu bringen, dass jedem Erben zum Zeitpunkt der Teilung bestimmte Vermögenswerte zur Abgeltung seines Vermögens zugeteilt werden sollen, handelt es sich um eine reine Teilungsregelung.

November 2023

1.- SEHR VORSICHTIG SEIN. FEHLER IM NOTARIAT, DIE ZU EINER ZIVILRECHTLICHEN HAFTUNG FÜHREN:

Beigefügt (HIER) eine Mitteilung des Generalrats der Notare, in der die wichtigsten Schadensfälle aufgeführt sind, mit denen sich die Haftpflichtversicherung für Notare im Falle von Fahrlässigkeit, Fehlern oder beruflichem Fehlverhalten befassen muss. Nachstehend sind einige herausragende Beispiele aufgeführt:

Verschiedene Beschwerden über autorisierte Dokumente bei Personen mit eingeschränktem Geistesvermögen. Äußerste Vorsicht ist geboten bei älteren Personen mit Anzeichen einer kognitiven Beeinträchtigung, die entmündigt sind/bei denen Unterstützungsmaßnahmen für die Ausübung der Rechtsfähigkeit ergriffen wurden, die unter Vormundschaft oder Pflegschaft stehen usw.
Identitätsdiebstahl. Seien Sie äußerst sorgfältig bei der Überprüfung der Identität der Person mit ihrem DNI / NIE / Passfoto, etc.
Überprüfung von Hypothekenbelastungen. Seien Sie besonders vorsichtig bei Hypotheken, die zwar wirtschaftlich gelöscht, aber nicht eingetragen wurden. Verlangen Sie den Nachweis, dass das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wurde.

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2.- NEUE ERINNERUNG. NEUE ENTWICKLUNGEN BEI DEN AUSLANDSINVESTITIONEN:

Beigefügt (HIER) ein OCP-Informationsblatt mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen des Königlichen Dekrets 571/2023 über Auslandsinvestitionen. Als Auslandsinvestitionen gelten die folgenden:

Ausländische Investitionen in Spanien:

Beteiligung eines NICHT-RESIDENTEN an spanischen Unternehmen mit mehr als 10 % des Aktienkapitals.
Erwerb von Immobilien in Spanien durch NICHT-RESIDENTEN im Wert von mehr als 500.000 Euro.
Falls die für die Investition verwendeten Mittel aus nicht kooperativen Ländern stammen, ist eine vorherige Erklärung erforderlich. Die Verfügung vom 9. Februar 2023 (HIER) enthält die Liste der nicht-kooperativen Länder.

Spanische Investitionen im Ausland:

Beteiligungen am Kapital gebietsfremder Unternehmen, die 10 % des Aktienkapitals übersteigen.
Erwerb von im Ausland gelegenen Immobilien für mehr als 300.000 Euro.
Handelt es sich bei dem Bestimmungsort der Investition um ein nicht kooperatives Land, ist ebenfalls eine vorherige Anmeldung erforderlich.

Pflichten des Notars:

Mit dem Inkrafttreten des Königlichen Erlasses wird der Notar verpflichtet sein, die Informationen über ausländische Investitionen an den Allgemeinen Notarrat zu übermitteln.
In der Übergangszeit erfolgt die Online-Einreichung der Steuererklärung über AFORIX.
Die Verpflichtung des Notars, der Generaldirektion für internationalen Handel und Investitionen im Januar und Juli eines jeden Jahres schriftlich eine Liste der Transaktionen zu übermitteln, die während des vorangegangenen Halbjahres als Auslandsinvestitionen betrachtet wurden und für die der Notar nicht aufgefordert wurde, eine entsprechende Erklärung abzugeben, bleibt in Kraft.

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3.- ES IST MÖGLICH, IN EINEM HORIZONTAL GETEILTEN GEBÄUDE EINE TEILFERTIGSTELLUNG ZU MELDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 19. September 2023 (BOE vom 26. Oktober 2023), in der die DG den Fall eines Gebäudes mit mehreren horizontal unterteilten Stockwerken behandelt, bei dem das Ende der Arbeiten nur für einen Teil der Stockwerke erklärt wird (nämlich für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, nicht für die übrigen Stockwerke).

In diesem Fall akzeptiert die Generaldirektion dies und stellt fest, dass es kein Problem darstellt, wenn der Nachweis der Fertigstellung teilweise, nach Phasen und sogar nach Stockwerken erfolgt, da es in der Praxis vorkommen kann, dass einige Elemente nicht fertiggestellt sind, ohne dass dies die Eintragung der Fertigstellung anderer Elemente behindert, solange dies ordnungsgemäß bestätigt wird.

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4. DIE TEILUNG DER ERBSCHAFT DURCH DEN BUCHFÜHRENDEN TEILER. VORSICHT VOR INTERESSENKONFLIKTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 5. September 2023 (BOE vom 25. Oktober 2023), in der die DG feststellt, dass sich die accountant-partidora in einer Annahme-, Teilungs- und Erbauseinandersetzungsurkunde nicht auf die reine Teilung beschränkt hat und in den Auseinandersetzungen dispositive Funktionen ausgeübt hat, die das Eingreifen der Erben erfordern.

Darüber hinaus besteht ein Interessenkonflikt zwischen zwei geschwisterlichen Miterben, da einer der beiden der Vormund des anderen ist und daher seine gesetzliche Vertretung ausübt. Da beide an der Erbschaft interessiert sind und einer von ihnen von seinem Bruder gesetzlich vertreten wird, besteht ein Interessenkonflikt, und in diesem Fall ist die Einschaltung eines Pflichtverteidigers erforderlich.

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5.- VERKAUF EINES PARKPLATZES AUF EINEM UNGETEILTEN GRUNDSTÜCK. IST EINE GENAUE BESCHREIBUNG DES PARKPLATZES ERFORDERLICH:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 28. Juli 2023 (BOE vom 12. Oktober 2023), in dem die DG einen Fall des Verkaufs eines ungeteilten Anteils (1,329 %) an einer Immobilie, die für Parkplätze bestimmt war, löst. Die Urkunde enthielt die Beschreibung des eingetragenen Grundstücks als Ganzes (bestehend aus dem Kellergeschoss eines Gebäudes, das für Parkplätze und Lagerräume genutzt wird), nicht aber die Beschreibung des spezifischen Parkplatzes, dessen ausschließliche Nutzung dem ungeteilten Anteil des übertragenen Grundstücks zugewiesen wurde.

Die Generaldirektion hält es in Übereinstimmung mit dem Kanzler für erforderlich, dass in der Verkaufsurkunde die Grenzen und die Fläche des zu übertragenden Parkplatzes genau beschrieben werden.

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6.- GRUNDBUCHAMT UND GESETZ 11/2023. NEUE FRISTEN FÜR DIE QUALIFIZIERUNG VON DOKUMENTEN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 7. Juli 2023 (BOE vom 15. August 2023), mit dem der Zeitplan für die Umsetzung des Gesetzes 11/2023 über die Digitalisierung von Registerhandlungen genehmigt wird. Dieses Gesetz schreibt die elektronische Signatur aller Registereinträge und Dokumente sowie die Führung eines Protokolls in elektronischer Form vor. Der genannte Beschluss enthält zwei Anhänge mit einem Zeitplan für die Einführung der elektronischen Signatur in jedem der Grundbuchämter Spaniens und verlängert die übliche Frist für die Qualifizierung der Register von 15 auf 30 Arbeitstage, und zwar für einen Zeitraum von einem Monat ab dem Datum, an dem die Einführung des digitalen Verfahrens beginnt.

Der Zusammenfassung ist der Beschluss mit den Anlagen beigefügt, die die jeweiligen Starttermine der Einführungsphase der elektronischen Signatur enthalten, so dass alle Notariatsangestellten diese einsehen und beachten können, dass innerhalb eines Monats nach diesem Termin die Qualifikationsfrist nicht wie üblich 15 Tage, sondern 30 Tage beträgt.

Die Bedeutung dieser Konsultation liegt in der Tatsache, dass die Löschung von Hypotheken, die in allen Registern Spaniens eingetragen sind, erlaubt ist, und jedes von ihnen hat ein geplantes Datum für die Umsetzung dieser elektronischen Signatur!

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7. DIE ZIVILRECHTLICHE NACHBARSCHAFT UND IHRE BEWEISSCHWIERIGKEITEN. DER IN DER URKUNDE ENTHALTENEN ERKLÄRUNG MUSS GROSSE BEDEUTUNG BEIGEMESSEN WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 3. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die DG einen Fall zum Nachweis des zivilen Wohnsitzes einer verstorbenen Person und dessen Bedeutung für die Bestimmung des anwendbaren Erbrechts löst.

In diesem Fall hat die Verstorbene in ihrem Testament angegeben, dass sie das bürgerliche Recht besaß. Ihr Erbe (Ehemann) gibt jedoch bei der Annahme der Erbschaft in der besagten Annahmeurkunde an, dass der Personenstand der Verstorbenen der von Ibiza war, und auf dieser Grundlage wird ihm die gesamte Erbschaft zugesprochen (im Gegensatz dazu wären bei einem gemeinsamen Personenstand, da die Verstorbene keine Nachkommen hatte, aber lebende aufsteigende Nachkommen, diese legitimiert). Als die Urkunde über die Annahme der Erbschaft zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die von der Erblasserin in ihrem Testament abgegebene Erklärung über den gemeinsamen Familienstand Vorrang habe.

Die Generaldirektion ist in Übereinstimmung mit der Kanzlei der Ansicht, dass der Nachweis des Personenstands sehr schwierig ist (außer in den Fällen, in denen die ausdrückliche Erklärung im Personenstandsregister eingetragen ist). Daher muss im Zweifelsfall die vor einem Notar abgegebene Erklärung des Betroffenen (da sie nach ordnungsgemäßer Belehrung durch den Notar abgegeben wurde) Vorrang vor dem haben, was sich aus außergerichtlichen Dokumenten ergeben kann (z. B. einer Volkszählungsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass die Person seit mehr als zehn Jahren an dieser Adresse gemeldet ist), da der administrative Wohnsitz nicht immer mit der tatsächlichen Adresse übereinstimmt (die den zivilrechtlichen Wohnsitz bestimmt).

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8.- EIN VORSTANDSMITGLIED, DESSEN AMTSZEIT ABGELAUFEN IST, KANN EINE HAUPTVERSAMMLUNG EINBERUFEN, UM DAS VERWALTUNGSORGAN ZU ERNEUERN UND DEN JAHRESABSCHLUSS VORZULEGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 31. Oktober 2023 (BOE vom 21. November 2023), in der die DG beschließt, dass die von einem Direktor mit abgelaufenem Amt einberufene Generalversammlung gültig ist, sofern diese Generalversammlung einberufen wird, um das Verwaltungsorgan zu erneuern und die Jahresabschlüsse mehrerer Geschäftsjahre zu genehmigen, um so die Schließung des Grundbuchamtes zu überwinden.

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9.- PRÄVENTIVE BEFUGNISSE UND INTERREGIONALE ASPEKTE:

Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung eines Papiers über präventive Befugnisse und Aspekte, die im Bereich des interregionalen Rechts zu berücksichtigen sind:

Großer Nutzen der Vorsorgevollmacht: Sie erspart der Familie die Inanspruchnahme gerichtlicher Unterstützungsmaßnahmen (deren Einrichtung mehr als ein Jahr in Anspruch nimmt, zuzüglich der Kosten für Anwälte usw.).
Demnächst wird es möglich sein, die Gültigkeit dieser Vollmachten telematisch beim Standesamt abzufragen. Vorsicht ist geboten, wenn ein Bevollmächtigter zu einem Notar geht, um eine dieser Vollmachten zu unterzeichnen.
Zweifel am anwendbaren Recht, wenn ein Klient ein Notariat aufsucht, um eine Vollmacht zu unterzeichnen: Wir müssen immer auf das Kriterium des gewöhnlichen Aufenthalts (Art. 9.6 Cc) zurückgreifen, um die Vollmacht nach dem CCCat oder dem Cc zu begründen.
Denken Sie immer daran, auf Wunsch des Mandanten die Klausel aufzunehmen (oder nicht), ob für dieselben Handlungen, für die der Vormund eine gerichtliche Genehmigung benötigt, eine solche erforderlich ist.
In Katalonien wird es in den kommenden Monaten bedeutende Entwicklungen in diesem Bereich geben, da der Gesetzesentwurf zur Reform des Buches II des katalanischen Zivilgesetzbuches zu diesem Thema bald als Gesetzesvorlage ins Parlament eingebracht wird, so dass es, wenn er normal bearbeitet wird, in einigen Monaten neue Regelungen in diesem Bereich mit sehr tiefgreifenden Änderungen geben wird, die wir prüfen müssen, um die Urkunden anzupassen.

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10.- GESETZ 11/2023. DIGITALISIERUNG VON URKUNDEN- UND REGISTRAKTEN (ELEKTRONISCHES PROTOKOLL, VIDEO-SIGNATUREN und AUTORISIERTE ELEKTRONISCHE KOPIEN):

Anbei finden Sie einen Artikel aus unserem BLOG der die 10 wichtigsten Punkte des Inkrafttretens des Gesetzes 11/2023 zusammenfasst (HIER).

Drei wesentliche Veränderungen werden unser tägliches Leben beeinflussen:

Die erste ist die Hinterlegung aller unterzeichneten Dokumente im elektronischen Büro des Notars, das ein getreues Abbild des Papierdokuments ist (Matrix, Vereinigungen, Diligenzen und Notizen).
Die zweite wichtige Neuerung ist die Möglichkeit, bestimmte Arten von Dokumenten mit einem digitalen Zertifikat per Video zu unterzeichnen, sobald sich der Bürger auf dem Notarportal registriert hat;
und schließlich die Erstellung elektronischer autorisierter Kopien, die das Papier bei gleicher Wirksamkeit und Gültigkeit ersetzen.

Nach 21 Tagen der Umsetzung sind wir auf die folgende Kasuistik gestoßen:

ÜBER DAS NOTARIATSPORTAL (PNC):

Bürger, die ein Verfahren durchführen möchten, müssen das Formular ausfüllen und ihre Mobiltelefon- und Kontakt-E-Mail-Adresse bestätigen. Das Verfahren ist einfach und wird durch Hochladen des Identitätsdokuments auf die Plattform abgeschlossen. Wir haben es validiert und es funktioniert korrekt für Bürger, die mit DNI, NIE und PASSPORT identifiziert wurden.
Die praktischste Art des Zugriffs und der Unterzeichnung ist die Verwendung eines digitalen Zertifikats. Wir empfehlen die Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, obwohl es mehrere von Ancert zertifizierte Ausgabestellen gibt.
Der Bürger, der darauf zugreift, kann seine gesamte Geschichte der Urkunden zwischen dem 1. Januar 2007 und dem 8. November 2023 einsehen. Wie die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichneten Urkunden veröffentlicht werden, ist noch nicht festgelegt worden.

ZUR VIDEO-SIGNATUR:

Von Anfang an konnten wir 2 Videosignaturen erfolgreich durchführen. Obwohl es sich um eine sehr neue Technologie handelt, die ihre Grenzen hat, war die Durchführung nicht kompliziert, sobald der Kunde im Portal registriert ist und das digitale Zertifikat zum Signieren hat.
Die Verbindung wird über eine in den Webbrowser integrierte Anwendung hergestellt und ist intuitiv und einfach. Wir gehen davon aus, dass mit der Registrierung der Bürgerinnen und Bürger die Zahl der auf diese Weise ausgestellten Dokumente zunehmen wird.

IN BEZUG AUF DIE ELEKTRONISCHE BEGLAUBIGTE KOPIE:

Wir haben bereits die ersten elektronischen autorisierten Kopien mit einem sicheren Prüfcode (CSV) ausgestellt.
Der Prozess wird von Word selbst und parallel zur Hinterlegung des Dokuments verwaltet, obwohl er zu einem späteren Zeitpunkt ausgestellt werden kann, immer für Dokumente, die nach dem 9. November 2023 unterzeichnet werden.
Das Dokument wird im elektronischen Büro des Notars veröffentlicht und die CSV wird schnell und einfach in SIGNO generiert und an den Klienten gesendet.
Nach dem Hochladen auf die elektronische Website wird sie dem Kunden per E-Mail übermittelt, in der wir einen Link zu ihrer autorisierten elektronischen Kopie angeben. Diese Art der Übermittlung verleiht ihm Authentizität und Rechtsgültigkeit gegenüber Dritten. Wir gehen davon aus, dass sie nach und nach das Papier ersetzen wird, da es nicht notwendig ist, im Notarportal registriert zu sein, um sie einzusehen und zu validieren.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS ON ELECTRONIC PROTOCOL and VIDEO SIGNATURE:

Im SIC, in der Rubrik"Gesetz 11/2023. Digitalisierung von Notariats- und Registerverfahren" finden Sie ein Dokument mit Fragen und Antworten zu bestehenden Zweifeln in Bezug auf die Umsetzung des Gesetzes 11/2023, es wurden zwei Veröffentlichungen herausgegeben: Band 1 und Band 2.

Sie sind ebenfalls beigefügt (HIER im Singular und HIER Plural), grundlegende Vorlagen für jede elektronische Urkunde, die per Videounterschrift über das Notarielle Bürgerportal erteilt wird.

ÄNDERUNG DES EINHEITLICHEN ELEKTRONISCHEN REGISTERS. NOTWENDIGKEIT EINER GETRENNTEN MELDUNG DER ANZAHL DER SEITEN IN PAPIER-/TELEMATIKFORMAT:

Ab dem 9. November 2023 wird das einheitliche elektronische Register dahingehend geändert, dass die Anzahl der Blätter der Matrix des Papierträgers getrennt von der Anzahl der Blätter des elektronischen Trägers als Pflichtfeld in jede öffentliche Urkunde aufgenommen wird.

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Bei Fragen zur neuen Digitalisierung (sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba: antonio@jesusbenavides.es

Oktober 2023

1.- ZENTRALES REGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN. ERLÄUTERUNG

Beigefügt (HIER) ein klärender Vermerk des OCP zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Zentralen Grund buch und den diesbezüglichen Pflichten der Notare:

Die Erlangung der in Artikel 4 des RD 609/2023 genannten E-Mail-Adresse ist keine Voraussetzung für die Durchführung des Rechtsgeschäfts, da sie nicht zu den Anforderungen an die Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers gehört.
Prozentuale Beteiligung: Diese Information sollte nur dann aufgenommen werden, wenn eine neue Offenbarungseintragung vorgenommen werden muss, falls es eine Diskrepanz zwischen dem Inhalt des BDTR und der Offenbarungseintragung des Erteilers gibt.

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KAUF UND VERKAUF VON IMMOBILIEN, DIE VON EINEM VERTRETER MIT WIDERRUFENER VOLLMACHT FORMALISIERT WURDEN. BEI DER ÜBERPRÜFUNG DER GÜLTIGKEIT VON VOLLMACHTEN UND GESELLSCHAFTSPOSITIONEN IST GROSSE SORGFALT GEBOTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 26. Juli 2023 (BOE vom 28. September 2023).. Die Generaldirektion behandelt den Fall eines Immobilienverkaufs, bei dem der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, der erklärt, dass seine Vollmacht gültig ist, und der Notar die Urkunde für ausreichend hält. Aus den Daten des Handelsregisters geht jedoch hervor, dass diese Vollmacht einige Tage zuvor widerrufen wurde, wobei der Widerruf im BORME veröffentlicht wurde, nachdem er am selben Tag wie die Unterzeichnung des Lebenslaufs in das Register eingetragen worden war (ab diesem Zeitpunkt ist er gegenüber Dritten vollstreckbar).

Die Generaldirektion bestätigt die Einstufung des Registers, so dass das Recht des Käufers nicht eingetragen werden kann, da der Verkäufer nicht ordnungsgemäß durch eine Person vertreten war, die über ausreichende Befugnisse zur Formalisierung des Verkaufs verfügte.

den Fall zu berücksichtigen und die entsprechenden Erkundigungen bei der Kanzlei so kurz wie möglich vor der Unterzeichnung der Urkunde (wenn möglich am selben Tag) einzuholen, um solche Fälle zu vermeiden.

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3.- SL. KAPITALHERABSETZUNG DURCH DEN KAUF VON AKTIEN. HÖHE DER GEBUNDENEN RÜCKLAGE

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 24. Juli 2023 (BOE vom 27. September 2023).. Die DG regelt den typischen Fall des "Ausstiegs" eines Gesellschafters aus einer SL. Zu diesem Zweck kauft die Gesellschaft alle Aktien dieses Aktionärs zurück (zu einem Rückkaufswert, der höher ist als der Nennwert) und setzt dann das Aktienkapital um denselben Betrag herab (und nimmt so die Rücknahme vor) und bildet gleichzeitig eine gebundene Rücklage in Höhe des Herabsetzungsbetrags (wobei sie sich auf den Nennwert der Aktien bezieht und nicht auf den Rückkaufswert für den Aktionär, der, wie erwähnt, höher ist), um die Rechte der Gläubiger zu gewährleisten.

Das Register schränkt dies ein, weil es der Ansicht ist, dass der Betrag der Rücklage "dem Wert dessen entsprechen muss, was der Aktionär erhalten hat" (d. h. dem gesamten Rücknahmebetrag und nicht nur dem Nennwert der Aktien).

Die Generaldirektion hebt die Einstufung des Handelsregisters auf und entscheidet, dass in solchen Fällen der Betrag der gebundenen Rücklage dem Nennwert der zurückgenommenen Aktien entsprechen muss und nicht dem Betrag, der dem ausscheidenden Aktionär erstattet wird.

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DE-FACTO-VORMUNDSCHAFT. AUSLEGUNGSDOKUMENT FÜR BANKVERFAHREN

Es wird berichtet, dass im SIC im Rahmen des "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" ein zwischen der Generalstaatsanwaltschaft und dem Bankensektor unterzeichnetes Rahmenprotokoll den Mitarbeitern zur Verfügung steht, um die Befugnisse des faktischen Betreuers im Bereich der Bankgeschäfte zu klären.

Dieses Dokument war auch Gegenstand einer ausführlichen Analyse in einem Artikel in unserem Blog (HIER können Sie ihn nachlesen).

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5.- AUSLANDSINVESTITIONEN. ZU BERÜCKSICHTIGENDE REGULATORISCHE ENTWICKLUNGEN

Das Personal wird über die jüngste Verabschiedung des Königlichen Erlasses 571/2023 vom 4. Juli über Auslandsinvestitionen informiert (HIER können Sie es einsehen), das bei Transaktionen mit Gebietsfremden zu berücksichtigen ist. Er ändert die bisherigen Vorschriften insbesondere in den folgenden grundlegenden Aspekten:

1.- Als Auslandsinvestitionen für die Zwecke der entsprechenden Nachmeldung beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums gelten die folgenden:

Beteiligungen von Gebietsfremden an spanischen Unternehmen, wenn diese Beteiligungen 10 % des Aktienkapitals oder der Stimmrechte des Unternehmens überschreiten (früher waren 50 % erforderlich).
Erwerb von Immobilien in Spanien durch Nicht-Residenten, wenn der Betrag 500.000 € übersteigt (früher lag die Mindestgrenze bei 3.000.000 €).

In diesen Fällen ist der gebietsfremde Inhaber verpflichtet, die Investition beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums unter Verwendung der in der Übergangsbestimmung 3 des Königlichen Erlasses vorgesehenen Formulare (Formulare DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B) zu melden.

2.- Wurde das Geschäft von einem Notar abgewickelt, muss dieser die Investition über das elektronische Notariat (SIGNO) dem Generalrat der Notare melden und in jedem Fall den Erschienenen auf die Verpflichtung zur Vorlage hinweisen.

3.- Für den Fall, dass die als ausländisch angesehenen Investitionen (gemäß Artikel 4 des königlichen Erlasses) ihren Ursprung in einem Land mit nicht kooperativer Rechtsprechung (ehemalige Steueroasen) haben, die in der Verordnung vom 9. Februar 2023 aufgeführt sind, ist eine vorherige Erklärung erforderlich, die von den Notaren vor der Gewährung verlangt und in der öffentlichen Urkunde ausdrücklich angegeben werden muss.

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6.- PRAKTISCHE HINWEISE ZU DOKUMENTEN, DIE AUSLÄNDISCHE STAATSANGEHÖRIGE BETREFFEN

Beigefügt (HIER), ein interessanter Artikel eines Notarkollegen, in dem eine Reihe praktischer Erwägungen dargelegt werden, die zu beachten sind, wenn eine ausländische natürliche Person an einem öffentlichen Dokument beteiligt ist. Zusammenfassend sind die wichtigsten davon hervorgehoben:

Identifizierung. Es gelten die allgemeinen Regeln der Notariatsordnung. Im Falle von EU-Ausländern geschieht dies entweder durch den Reisepass oder den nationalen Personalausweis.
NIE: Ausländer, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen einen Bezug zu Spanien haben, müssen zu Identifizierungszwecken mit einer persönlichen, einmaligen und ausschließlich fortlaufenden Nummer versehen werden. Erforderlich für alle Vorgänge mit steuerlichen Auswirkungen.
Übersetzung: Sofern der Notar die Fremdsprache nicht beherrscht, sind die Bestimmungen des § 150 der Notariatsordnung zu beachten und ein Dolmetscher zu bestellen.
Zahlungsmittel: Seien Sie im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche sehr vorsichtig und gewissenhaft. Es ist sehr ratsam zu verlangen, dass die Ein- und Auszahlungskonten bei spanischen Banken geführt werden. Wenn es sich um ausländische Banken oder Konten Dritter handelt, werden möglichst vollständige und zuverlässige Informationen über die Herkunft der Gelder verlangt, die durch Unterlagen belegt werden müssen (Eigentumsnachweise für die Konten, Verträge, die die Herkunft der Gelder belegen, usw.).
Apostille: Die Apostille ist für im Ausland ausgestellte Dokumente erforderlich.
Immobilientransaktionen. Denken Sie an die Einbehaltung von 3 % des Preises (Non-Resident Income Tax) und an die Umkehrung des Steuerpflichtigen in den "kommunalen Kapitalgewinn".

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7.- ANFORDERUNG VON TESTAMENTSKOPIEN BEIM ARCHIV DER NOTARIELLEN VEREINIGUNG VON KATALONIEN

Informationen, die bei der Beantragung von Testamentskopien beim Kollegium von Interesse sind. Um Probleme im Falle von Datumsdiskrepanzen zu vermeiden, bittet die Vereinigung darum, dem Antrag auf eine Kopie des Testaments die entsprechenden Sterbeurkunden und Testamente beizufügen, um den Antrag genauer identifizieren zu können.

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8.- TELEMATISCHE UNTERZEICHNUNG NOTARIELLER URKUNDEN. INKRAFTTRETEN

Wie bereits berichtet, wird am 9. November das Gesetz 11/2023 in Kraft treten, das die telematische Unterzeichnung öffentlicher Dokumente ermöglicht (d.h. über ein Videokonferenzsystem mit dem Notar und elektronischer Unterschrift, ohne dass der Klient das Büro des Notars persönlich aufsuchen muss). HIER finden Sie einen Artikel auf dem Blog des Notariats von Jesus Benavides mit weiteren Einzelheiten (welche Dokumente unterzeichnet werden können, Verfahren, usw.).

Um mit dieser Neuheit Pionierarbeit zu leisten und den Klienten den besten Service zu bieten, wurde auf der Webseite des Notariats von Jesus Benavides eine neue Rubrik eingerichtet (Video-Unterschrift) eingerichtet, in der mit Hilfe von Lehrvideos der gesamte Prozess erklärt wird, den jeder Bürger, der diese Möglichkeit in die Praxis umsetzen möchte, durchlaufen muss.

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Bei Fragen zu diesem Thema (sowohl von Mitarbeitern als auch von Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba, um eine Lösung zu finden: antonio@jesusbenavides.es.

September 2023

1.- BERECHNUNG DER FRISTEN FÜR DIE ABHALTUNG DER HAUPTVERSAMMLUNG. DER TAG, AN DEM DIE HAUPTVERSAMMLUNG ABGEHALTEN WIRD, KANN NICHT IN DIE BERECHNUNG EINBEZOGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. Dementsprechend erinnert die GD zusammenfassend an die Regeln zur Berechnung der Fristen für die Einberufung einer Hauptversammlung in einer Kapitalgesellschaft. Bekanntlich bestimmt Artikel 176 LSC, dass zwischen der Einberufung und der Abhaltung der Hauptversammlung ein Monat (SA) bzw. 15 Tage (SL) vergehen müssen. Für die Berechnung dieser Fristen beginnt der Tag, an dem die Einberufung dem letzten Aktionär zugestellt wird, und für die Bestimmung des Tages, an dem die Frist abläuft, kann der Tag, an dem die Hauptversammlung abgehalten wird, nicht mitgerechnet werden.

Daher müssen bei Aktiengesellschaften ein Monat und bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung 15 Tage vergehen, und erst am Tag nach Ablauf dieser Fristen kann die Hauptversammlung gültig abgehalten werden.

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2.- LEHRE DER GENERALDIREKTION TARIFFRAGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument mit einer Zusammenfassung der Doktrin der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in Tarifangelegenheiten für die Jahre 2020 - 2023. Zu konsultieren im Falle von Zweifeln über die Protokollierung spezifischer Urkunden.

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3. NEUE ENTWICKLUNGEN IM ELEKTRONISCHEN EINZELINDEX

Es wird berichtet, dass das computergestützte Einheitsregister vor kurzem eine Reihe von neuen Funktionen aufgenommen hat, um die in öffentlichen Urkunden gewährten Rechtsgeschäfte besser widerzuspiegeln.

Insbesondere werden neue Rechtsakte geschaffen, um diesem Umstand Rechnung zu tragen:

Handlungen zum Erwerb oder zur Erhaltung des Personenstands.
Urkunden über Unterstützungsmaßnahmen und Urkunden über die Einrichtung von Unterstützungsmaßnahmen (und ihre Entsprechung in Katalonien),
Urkunden über das Fehlen einer Protokoll- oder Registerbuchnummer (um den unglücklichen Fall zu lösen, dass eine oder mehrere Nummern übrig bleiben, ohne dass ein Dokument tatsächlich autorisiert oder interveniert wurde).

Andere kleinere Änderungen:

Nachweis der Zahlungsmittel in den Hinterlegungsscheinen.
Angabe der Eigentumsverhältnisse (oder nicht) beim Verkauf und Kauf von Unternehmensanteilen und Aktien.
Gründung von juristischen Personen mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, für die Informationen über ihre Steueridentifikationsnummer erforderlich sind (wenn die Informationen nach der Erteilung eingeholt werden und es nicht möglich war, sie vom Kunden zu erhalten, muss nach Ablauf der Frist für die Einreichung des Verzeichnisses die Aufhebung der Vorschrift auf dem üblichen Weg beantragt werden).

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4.- THEORIE DER KOMPLEXEN RECHTSGESCHÄFTE. KAUF + HYPOTHEK EINER IMMOBILIE DURCH EINE VERHEIRATETE PERSON. DIE ZUSTIMMUNG DES ANDEREN EHEGATTEN IST NICHT ERFORDERLICH, WENN DIE HYPOTHEK GLEICHZEITIG MIT DEM KAUF AUFGENOMMEN WIRD. VORSICHT IM FALLE VON AUSLÄNDERN

Beigefügt (HIER) ein interessanter Artikel, der die Lehre der GD zur Theorie der komplexen Rechtsgeschäfte zusammenfasst. Er befasst sich mit Fällen, in denen eine verheiratete Person eine Immobilie allein kauft und diese dann mit einer Hypothek belastet. Bekanntlich bestimmt die allgemeine Regel, dass für die Verpfändung des gewöhnlichen Wohnsitzes, auch wenn er nur einem der Ehegatten gehört, die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich ist. Eine Ausnahme von dieser allgemeinen Regel stellt die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts dar, wonach die Zustimmung des Nichteigentümers bei der Bestellung einer Hypothek auf den gewöhnlichen Wohnsitz unmittelbar nach dessen Erwerb nicht erforderlich ist, d.h. die Hypothek wird mit der Nummer des Protokolls unmittelbar nach dem Kauf-Verkauf-Protokoll unterzeichnet.

Bei Ausländern ist Vorsicht geboten, da die Generaldirektion die Doktrin des komplexen Rechtsgeschäfts nicht zulässt, es sei denn, das ausländische Recht lässt sie zu und dies wird bestätigt (daher muss durch ein notarielles Gutachten geprüft werden, ob das ausländische Recht, das den spezifischen Güterstand der Kunden regelt, diese Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts zulässt oder nicht).

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5.- ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG VON GESELLSCHAFTSBESCHLÜSSEN. EINE GUTE TAT KANN EINE SCHLECHTE URKUNDE RETTEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. In Übereinstimmung mit dieser Entschließung legt die GD zusammenfassend fest, dass im Zusammenhang mit Gesellschaftsbeschlüssen einer SL (Beendigung und Benennung von Positionen) , wenn in der Bescheinigung das Quorum für die Beschlussfassung nicht angegeben ist, in der Urkunde jedoch (durch eine Erklärung des Verwalters), dies für die Eintragung des Beschlusses in das Handelsregister ausreicht.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. DAS, WAS ZUERST BEI DER KANZLEI EINTRIFFT, HAT VORRANG (AUCH WENN DAS GESETZ SPÄTER KOMMT).

In der Anlage finden Sie die Entschließung der GD Recht, juristische Personen und Mediation vom 17. Juli 2023 (DOGC vom 31. Juli 2023).. Darin stellt die GD zusammenfassend fest, dass das, was zuerst in das Register eingetragen wird, maßgebend ist.

Fall, in dem 1986 durch eine private Urkunde ein Nießbrauch auf Lebenszeit an einem Grundstück bestellt wurde. Später, am 09.02.2023, wurde diese private Urkunde in eine öffentliche Urkunde umgewandelt und zur Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht. Der Registerbeamte verweigert jedoch die Eintragung, da am 03.02.2023, d.h. 6 Tage zuvor, eine Vermächtnisurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, in der dieses Nießbrauchsrecht einem Dritten auf der Grundlage einer Erbschaftsannahme von einer im Jahr 2022 verstorbenen Person zugesprochen wurde.

In diesem Fall erinnert die Generaldirektion an das Grundprinzip der Funktionsweise des Registers, d. h. prior in tempore, potior in iure, so dass das, was zuerst beim Register eintrifft und eingetragen wird (Nießbrauch von 2022, der am 3. Februar 2023 eingereicht wurde), Vorrang vor den anderen Rechten hat (in diesem Fall ein Nießbrauch, der 1986 in einer privaten Urkunde begründet und am 9. Februar 2023 auf der Grundlage einer Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, die zur öffentlichen Urkunde erhoben wurde).

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7.- TABELLE DER STAATSANGEHÖRIGKEITS- UND PERSONENSTANDSREGELUNGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument, das eine Tabelle mit Vorschriften zur Staatsangehörigkeit und zum Personenstand enthält, in der wir Links zu Vorschriften und Entschließungen der Generaldirektion zu verschiedenen Themen wie z.B. Personenstandsregister, Beglaubigungen, wirtschaftliche Regelung der Ehe usw. finden können.

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8.- VEREIDIGUNG AUF DIE STAATSANGEHÖRIGKEIT. VERSCHIEDENE ASPEKTE, DIE ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND

Beigefügt (HIER) Rundschreiben der Generaldirektion über die Zuständigkeit des Standesamtes, bei dem die Erklärung über die Option für die spanische Staatsangehörigkeit sowie der Eid oder das Versprechen abgegeben werden müssen. Darin wird festgelegt, dass das Standesamt des Wohnsitzes des Antragstellers zuständig ist.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) Rundschreiben des Generaldirektors für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen, in dem festgelegt wird, dass die Erteilung von Bescheinigungen über die vereidigte Staatsangehörigkeit unangemessen ist, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Antragsteller Handlungen begangen hat, die mit der guten staatsbürgerlichen Führung unvereinbar sind (wie z. B. die Tatsache, dass der Antragsteller in einer Justizvollzugsanstalt inhaftiert ist).

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9.- GERICHTLICHE ANFECHTUNG DER NEGATIVEN QUALIFIKATIONEN. DIENSTLEISTUNG, DIE WIR ALS NOTARIAT IN ANSPRUCH NEHMEN KÖNNEN

Beigefügt (HIER) ein informatives Dokument des Generalrats der Notare, durch das ein Service für Notare zur Verfügung gestellt wird, um gegen negative Bewertungen (oder auch Beschlüsse der DGSJFP), die ein unternehmerisches Interesse für Notare beinhalten können, gerichtlich vorgehen zu können, bekannt gemacht wird.

Sollte der Mitarbeiter also auf eine negative Bewertung stoßen, die sich seiner Meinung nach auf das Notariat als Ganzes auswirken könnte, kann er diese Möglichkeit mit dem Notar besprechen, was über die im beigefügten Dokument angegebenen Kanäle beantragt werden kann.

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10.- DIE EMPFEHLENSWERTE AUFNAHME VON ERKLÄRUNGEN VOR DEM VOLLZUG EINER URKUNDE, AN DER EINE PERSON MIT EINER BEHINDERUNG BETEILIGT IST.

Das informative Rundschreiben 3/2021 vom 27. September des Ständigen Ausschusses des Generalrats der Notareschlägt vor, dass vor der Ausfertigung einer Urkunde, an der Menschen mit Behinderungen beteiligt sind, ein Offenbarungsprotokoll erstellt wird, in dem die Umstände festgehalten werden, die die Ausführung des betreffenden Rechtsgeschäfts beeinflussen können. Dieses Protokoll kann unter anderem folgende Umstände enthalten:

Erklärungen der behinderten Person selbst, z. B. eine Erklärung der behinderten Person, in der sie bestätigt, dass sie für einen bestimmten Bedarf oder eine bestimmte Annehmlichkeit unter dem Marktpreis verkauft, oder die Gründe, warum sie auf eine bestimmte Erbschaft verzichtet.
Erklärungen von Personen, die die behinderte Person bei der Ausübung ihrer Geschäftsfähigkeit unterstützen. Zum Beispiel die Erklärung des faktischen Vormunds, des Rechtsanwalts, des Begleiters usw., dass er/sie der behinderten Person empfohlen hat, einen Kaufvertrag abzuschließen, weil dies für ihren künftigen Unterhalt und ihre Versorgung oder zur Begleichung ihrer Schulden notwendig ist.

Diese Bescheinigung ist eine unverzichtbare Ergänzung zur notariellen Begutachtung der Geschäftsfähigkeit und schafft Klarheit und Sicherheit für zukünftige Streitigkeiten und mögliche Ansprüche. Es wird empfohlen, dass die Person mit einer Behinderung oder ihr Assistent die Bescheinigung beantragt.

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11.- DAS ZENTRALREGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN WIRD EINGERICHTET.

Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilientitel. Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilieneigentum. Dieses Register muss von allen zur Kontrolle der Geldwäsche gesetzlich verpflichteten Stellen, einschließlich der Notare, eingesehen werden. Bis zur Übertragung der Daten in dieses Register, für die 9 Monate vorgesehen sind, müssen jedoch laut Königlichem Erlass weiterhin die traditionellen Quellen genutzt werden (die Datenbank des wirtschaftlichen Eigentümers über Signo).

Juli 2023

1.- NEUER BEZAHLTER URLAUB VON 15 KALENDERTAGEN FÜR UNVERHEIRATETE PARTNER

Das Königliche Gesetzesdekret 5/2023 wird im BOE veröffentlicht und tritt in Kraft (HIER können Sie es einsehen), wonach ein bezahlter Urlaub von 15 Kalendertagen für die Tatsache anerkannt wird, dass man ein festes Paar wird (und sich eintragen lässt). Alle festen Paare, die von nun an eine feste Partnerschaft eingehen, können davon in Kenntnis gesetzt werden, damit sie diesen neuen Urlaub in Anspruch nehmen können.

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2. NEUE REGELUNG DER STRUKTURELLEN ÄNDERUNGEN VON HANDELSGESELLSCHAFTEN

Das oben erwähnte Königliche Gesetzesdekret 5/2023 (HIER können Sie es einsehen) hat das frühere Gesetz 3/2009 vom 3. April über Strukturänderungen von Handelsgesellschaften (Umwandlung, Verschmelzung, Abspaltung, globale Übertragung von Aktiva und Passiva usw.) aufgehoben. Die neue rechtliche Regelung für strukturelle Änderungen findet sich daher ab sofort im oben genannten Königlichen Gesetzesdekret 5/2023. Dies ist zu berücksichtigen , wenn ein Beamter einen dieser Vorgänge vorbereitet (er/sie sollte die neue Verordnung konsultieren und die Rechtsverweise an den neuen Verordnungstext anpassen).

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3.- SCHEIDUNGSURTEILE VON AUSLÄNDERN, DIE EINE ZUWEISUNG VON IMMOBILIEN BEINHALTEN, MÜSSEN IM ZENTRALEN STANDESAMT EINGETRAGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Darin bestimmt die Generaldirektion zusammenfassend , dass im Falle einer Scheidung (von Ausländern, deren Ehe nicht im spanischen Standesamt eingetragen ist), wenn in dem Urteil einem der Ex-Ehegatten eine Immobilie zugesprochen wird, für die Eintragung im Grundbuch die vorherige Eintragung des Scheidungsurteils im zentralen Standesamt erforderlich ist.

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4. DIE EINTRAGUNG DES EIGENTUMS UND DER VORRANG DES VORLÄUFIGEN. MANCHMAL JA, MANCHMAL NEIN, WAS SPÄTER EINGEREICHT WIRD, HAT VORRANG VOR FRÜHER EINGEREICHTEN DOKUMENTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 15. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach löst die GD einen kuriosen Fall:

Lebenslauf + PH wird unterschrieben und zur Registrierung eingereicht, qualifiziert mit behebbaren Mängeln.
Es wird eine Berichtigung vorgelegt, und während die Eintragung in Kraft ist (d. h. VC + PH sind noch nicht eingetragen), erhält das Grundbuchamt eine Verfügung des AEAT mit einem Veräußerungsverbot für die Immobilie aufgrund von Steuerschulden.
Der Kanzler verneint den (vor dem Beschluss eingereichten) Lebenslauf + PH aus Gründen der öffentlichen Ordnung.
Der Notar legte Berufung ein, und die Generaldirektion gab ihm Recht, indem sie feststellte, dass die negative Einstufung nicht anwendbar sei, wenn der Beschluss aus einem Verwaltungsverfahren stamme, in dem die zivilrechtliche Gültigkeit des Rechtsgeschäfts nicht in Frage gestellt wurde (denken Sie an Steuerschulden), da der Lebenslauf + PH zuvor in das Register eingetragen worden war (prior in tempore potior in iure).
Die Generaldirektion weist jedoch darauf hin, dass die Aussetzung der Eintragung (auch wenn die einstweilige Verfügung später ergeht) aus Gründen des Allgemeininteresses/der öffentlichen Ordnung angemessen wäre , wenn die einstweilige Verfügung im Rahmen eines Strafverfahrens erlassen wurde, in dem die Rechtmäßigkeit des Unternehmens (z. B. wegen eines angeblichen Betrugs beim VC) in Frage gestellt wird.

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5.- ES KANN NICHTS ZUGUNSTEN EINES UNTERNEHMENS EINGETRAGEN WERDEN, DESSEN CIF WIDERRUFEN WURDE.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 16. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. In diesem Beschluss legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Rahmen eines Verkaufs und Kaufs der Erwerb nicht zu ihren Gunsten registriert werden kann, wenn die Mehrwertsteuernummer der erwerbenden Gesellschaft widerrufen wurde. Es ist wichtig, die bestehenden Datenbanken zu diesem Thema zu konsultieren, wenn ein Unternehmen betroffen ist.

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6.- ES IST MÖGLICH, DAS STAMMKAPITAL EINES BESTEHENDEN UNTERNEHMENS AUF UNTER 3.000 EURO ZU SENKEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach, und als Zusammenfassung, löst die DG den folgenden kuriosen Fall:

3.000 Euro, führt eine Kapitalherabsetzung durch, wodurch das daraus resultierende Grundkapital unter 3.000 Euro sinkt.
Der Registerbeamte setzt die Eintragung aus, da er der Ansicht ist, dass diese Zahl unter dem gesetzlichen Minimum liegt, da er der Meinung ist, dass SLs mit einem Kapital von weniger als 3.000 Euro nur zum Zeitpunkt der Gründung möglich sind.
Die Generaldirektion widerruft die Qualifikation des Registerführers, da sie der Ansicht ist, dass eine Kapitalherabsetzung in einer SL, die zu einem Grundkapital von weniger als 3.000 Euro führt, durchaus möglich ist.

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7.- ERHÖHUNG DES AKTIENKAPITALS UND BEZUGSRECHT. DIE ZEIT MUSS EINGEHALTEN WERDEN

Infolge einer notariell beurkundeten Transaktion wird daran erinnert, dass im Rahmen einer Kapitalerhöhung einer Gesellschaft das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapitalerhöhungen ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Angebots zur Zeichnung der neuen Aktien im Amtsblatt des Handelsregisters oder ab der schriftlichen Mitteilung an jeden Aktionär entsteht. Die Zeichnung kann von den Aktionären innerhalb der von der Hauptversammlung festgelegten Frist erfolgen, die mindestens einen Monat ab der Veröffentlichung oder Mitteilung betragen muss.

Diese Fristen müssen daher bei der Formalisierung dieser Art von Transaktionen berücksichtigt und eingehalten werden (so dass die Zeichnung der neuen Aktien nicht in derselben Versammlung wie die Beschlussfassung erfolgen kann, es sei denn, alle Aktionäre haben an der Versammlung teilgenommen).

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8.- ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG DES NOTARS. SEHR WICHTIG ZU BEACHTEN, UM DIESE ART VON FEHLERN ZU VERMEIDEN.

Im Anhang finden Sie einen Link zu einem interessanten Lehrartikel (HIER), in dem die zivilrechtliche Haftung des Notars analysiert wird. Von besonderem Interesse ist ein Abschnitt mit Einzelheiten zu bestimmten Fällen (z. B. Unterlassung von Gebühren, unzureichende Vollmachten, fehlende Informationen über die steuerlichen Auswirkungen der Vollstreckung usw.).

Es wird allen Notariatsangestellten dringend empfohlen, den Artikel und diese konkreten Fälle zu lesen , um solche Fehler und die damit verbundene Haftung zu vermeiden.

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9.- STANDESAMTLICHE EINTRAGUNG UND VEREIDIGUNG DER STAATSANGEHÖRIGKEIT UND NOTARIELLE EHESCHLIESSUNGEN. WICHTIGE ZU BERÜCKSICHTIGENDE PUNKTE

In der Anlage finden Sie ein Dokument der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen(siehe PDF in der Anlage zu dieser E-Mail), in dem verschiedene Fragen geklärt werden, die sich vor allem auf die Unterlagen beziehen, die von den Betroffenen bei der eidesstattlichen Erklärung zur Staatsangehörigkeit und bei der Eheschließung vor einem Notar vorzulegen sind, sowie auf Aspekte im Zusammenhang mit dem Verfahren, das sowohl bei der Erteilung der Staatsangehörigkeit als auch bei der Eheschließung zu berücksichtigen ist.

Juni 2023

1.- SATZUNG DER GESELLSCHAFT. EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG. DIE SATZUNGSBESTIMMUNG, WONACH DIE EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG DEN AKTIONÄREN AUF DEM POSTWEG (OHNE RÜCKSCHEIN) ZUGESTELLT WERDEN KANN, IST UNGÜLTIG:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend erinnert uns die GD daran, dass (im Rahmen der Gründung einer SL) die Klausel in der Satzung, die es erlaubt, den Aktionären die Einberufung per Post (ohne Empfangsbestätigung) zukommen zu lassen, nicht zulässig ist, da die Einberufung nur dann gültig ist, wenn das System der Versendung eine Überprüfung des Empfangs der Einberufung durch den Empfänger ermöglicht.

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2.- IN DER URKUNDE ÜBER DEN AUSSERGERICHTLICHEN VERKAUF EINER MIT EINER HYPOTHEK BELASTETEN IMMOBILIE IST ES ERFORDERLICH, DEN INHABERN DER FOLGELASTEN DIE VOLLSTRECKUNG ZUVERLÄSSIG MITZUTEILEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Fall der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie in einem Notariat, in dem eine auflösende Bedingung nach der Hypothek zugunsten eines Unternehmens besteht. Das Unternehmen wird per Einschreiben mit Rückschein von der Zwangsvollstreckung benachrichtigt , aber die Zustellung ist negativ, woraufhin die Urkunde erteilt wird. Die Generaldirektion, die sich der These des Kanzlers anschließt, akzeptiert dies nicht, da sie der Auffassung ist, dass bei der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie durch eine Urkunde alle Inhaber von Belastungen oder Rechten, die auf die Vollstreckung der Hypothek folgen, zuverlässig von dem Verfahren benachrichtigt werden müssen, so dass es, wenn beschlossen wird, die Benachrichtigung über das Verfahren per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, und die Zustellung an den Adressaten negativ ist, angebracht ist, eine persönliche Benachrichtigung durch den Notar mittels einer Benachrichtigungsurkunde vorzunehmen (Art. 202 Notariatsordnung).

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3.- BERICHTIGUNG EINER FLÄCHE VON MEHR ALS 10%. ES IST NICHT MÖGLICH, SIE "NACH UND NACH" EINZUTRAGEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 12. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Es wird eine Urkunde zur Berichtigung der Größe der Immobilie nach dem"vereinfachten Verfahren" gemäß Artikel 201.3 des Hypothekengesetzes(bei Abweichungen von nicht mehr als 10 %) ausgestellt, aber bei der Analyse der im Register angegebenen Quadratmeter und der jetzt angegebenen Meter (von 9.403 auf 10.377) stellt sich heraus, dass die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Der Standesbeamte setzt die Eintragung aus, und der Notar legt daraufhin eine Berichtigungsurkunde vor , in der er beantragt, nur die überschüssige Quadratmeterzahl einzutragen, bis die 10 % erreicht sind. Der Registerbeamte erteilt erneut eine negative Einschränkung, und die Generaldirektion, die sich dem Registerbeamten anschließt, bestätigt, dass dies nicht möglich ist, da es nicht möglich ist, eine "stückweise" oder "stückweise" Berichtigung der Grundstücksfläche einzutragen, so dass, wenn die Differenz mehr als 10 % beträgt, das ordentliche Verfahren nach Artikel 201.1 des Hypothekengesetzes und nicht das vereinfachte Verfahren nach Artikel 201.3 angewendet werden muss.

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4.- MINUTIERUNG DER "GERINGFÜGIGEN BEGRIFFE". WAS ANGERECHNET WERDEN KANN UND WAS NICHT:

Interessanter Beitrag aus dem Blog "justitonotario" (HIER), in dem eine Entschließung der Generaldirektion vom 3. Januar 2023 analysiert wird (die in einem Link auf dem genannten Blog in voller Länge nachgelesen werden kann), in der die Beschwerde einer Privatperson gegen das Protokoll eines Notars über einen Kaufvertrag entschieden wird. Zusammenfassend wird darin festgestellt, dass:

Was wird bezeugt und was nicht? Das entscheidet der Notar.
Bericht des Handelsregisters: Nicht zutreffend.
Konsultation des tatsächlichen Inhabers: Ja.
Leere Seiten von Schecks: korrekt.
Aufnahme in die Kopie eines Blattes für die Eintragung von Notizen: korrekt.
Diligenzen: Müssen aktenkundig sein, um protokolliert werden zu können.
Einfache Kopien und Vereinbarung über die Kostenübernahme durch den Erwerber: Übernimmt der Erwerber die Kosten, so gehören dazu auch die Kopien, die zur Erfüllung der Mitteilungspflichten des formalisierten Geschäfts erforderlich sind.
Anzahl der einfachen elektronischen Kopien: 2 (für Mitteilungen an das Katasteramt bzw. das Rathaus).
Anzahl der einfachen Papierausfertigungen: 3 (für ITP, "plusvalía" bzw. verschiedene Formalitäten).
Zum Zeitpunkt der Angabe der von den Erteilern gewünschten Anzahl von Kopien: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.
Was können wir als Zeugnisse betrachten? Die Transkription der Daten des intervenierenden Unternehmens; die Ausarbeitung des notwendigen Formulars, um die telematische Liquidation durchführen zu können; das Zeugnis auf Anfrage von Registerinformationen; die Konsultation der Real Titularity; der einfache Vermerk des Registers; der Erhalt der IBI; die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung (abgesehen von der außerlandwirtschaftlichen Registerführung, die ebenfalls minutiös zu erstellen ist); die Schecks, die die Zahlungsmittel akkreditieren; die Bescheinigung über die Schulden der Gemeinde; das Etikett des Energieausweises oder das gesamte Zertifikat und die Einhaltung dessen, was je nach Fall erforderlich ist; der Nachweis des Empfangs der Mitteilung des Artikels 110 vom Rathaus.6.b) und die Überprüfung der CSV`s.
Sicherheitssiegel: Ja, es wird protokolliert.
Anmerkung der Kanzlei: Kann ein Nachtrag sein (am Rand des Zeugnisses).

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5.- MAN KANN NICHT 2 DINGE GLEICHZEITIG SEIN. ES IST NICHT MÖGLICH, MITGLIED (NATÜRLICHE PERSON) DES VERWALTUNGSRATS EINES UNTERNEHMENS ZU SEIN UND GLEICHZEITIG EINE NATÜRLICHE PERSON ZU SEIN, DIE EIN UNTERNEHMEN VERTRITT, DAS DIE POSITION EINES MITGLIEDS DESSELBEN VERWALTUNGSRATS INNEHAT:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 23. Mai 2023 (BOE vom 16. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend stellt die GD fest, dass es in einem dreiköpfigen Verwaltungsrat nicht möglich ist, dass ein und dieselbe natürliche Person das Amt eines Verwaltungsratsmitglieds und gleichzeitig das einer natürlichen Person, die ein Unternehmen vertritt, das ebenfalls Mitglied des Verwaltungsrats ist, innehat, da dies bedeuten würde, dass eine einzige Person de facto das Recht hätte, gegen die Annahme eines Beschlusses ein Veto einzulegen oder nicht, und darüber hinaus Situationen schaffen könnte, die zu Interessenkonflikten führen könnten. Hätte der Verwaltungsrat mehr als drei Mitglieder, wäre die Frage auf jeden Fall umstrittener, und es müsste der konkrete Fall analysiert werden, um zu einer diesbezüglichen Schlussfolgerung zu gelangen.

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6.- VERKAUF VON IMMOBILIEN DURCH EINE GESELLSCHAFT, DIE DURCH EINEN VERWALTER VERTRETEN WIRD, DESSEN POSITION NICHT IM HANDELSREGISTER EINGETRAGEN IST. IST MÖGLICH, WENN DIE NOTARIELLE BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT KORREKT DURCHGEFÜHRT WIRD:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 9. Mai 2023 (BOE vom 29. Mai 2023).. Darin bekräftigt die Generaldirektion zusammenfassend ihre bereits gefestigte Doktrin und legt fest, dass im Falle einer SL, die eine Immobilie veräußert und beim Verkauf und Kauf durch ihren Verwalter vertreten wird, ohne dass die Position noch eingetragen ist, der Vorgang formalisiert werden kann, wenn die notarielle Beurteilung der Hinlänglichkeit korrekt durchgeführt wird. Insbesondere sollte die Urkunde alle gesetzlich vorgeschriebenen Umstände enthalten, damit die Ernennung des Verwalters als gültig angesehen werden kann:

Der Beschluss der ordnungsgemäß einberufenen Generalversammlung.
Annahme der Ernennung,
Die Mitteilung bzw. die Zustimmung der Inhaber der früheren Sitze.

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7.- ÄNDERUNG DER HANDELSREGISTERORDNUNG ZUR ANPASSUNG AN DIE RECHTSVORSCHRIFTEN DER EUROPÄISCHEN UNION ÜBER DIGITALE PROZESSE

HIER können Sie die oben erwähnte Reform der Handelsregisterordnung einsehen, die im Staatsanzeiger vom 14. Juni veröffentlicht wurde. Auf der Grundlage desselben, als Schlüsselaspekte:

Allen Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Zweigniederlassungen soll eine einheitliche europäische Kennung (European Unique Identifier, EUID) zugewiesen werden, die es ermöglicht, sie durch ein System der Verknüpfung aller EU-Unternehmensregister eindeutig zu identifizieren.
Es ist die Möglichkeit vorgesehen , Zweigstellen telematisch/online einzurichten und zu schließen.
Sein Inkrafttreten verzögert sich um ein Jahr ab der Veröffentlichung des Gesetzes 11/2023 im BOE (d.h. am 9. Mai 2024).

Mai 2023

1.- VERZICHT AUF DAS ERBE VON MINDERJÄHRIGEN UND INTERESSENKONFLIKTE. ZU BERÜCKSICHTIGENDE ASPEKTE:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 20. Februar 2023 (DOGC vom 2. März 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass der Verzicht auf eine Erbschaft zugunsten von Minderjährigen in der Regel in einer öffentlichen Urkunde von den Eltern mit richterlicher Genehmigung (Art. 236-27 CCCat) oder alternativ von den beiden engsten Verwandten (Art. 236-30 CCCat) erklärt werden muss. Im Falle eines Interessenkonflikts eines Elternteils erfolgt der Verzicht durch den anderen Elternteil mit Zustimmung der beiden Verwandten. Betrifft der Interessenkonflikt einen der beiden Verwandten, muss er sich der Stimme enthalten, oder es muss gegebenenfalls der nachfolgende Verwandte an seiner Stelle tätig werden.

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2.- GRUNDBUCHAMT. EINFACHE VERMERKE KÖNNEN WEDER PER E-MAIL NOCH DURCH EIN TELEMATISCH ÜBERMITTELTES DOKUMENT ANGEFORDERT WERDEN:

Beigefügt sind die Beschlüsse der DGSJFP vom 27. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) und vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Dementsprechend und zusammenfassend weist die GD darauf hin, dass einfache Vermerke weder per E-Mail noch durch einen in einem Dokument über das telematische Dokumenteneinreichungssystem des Registers eingereichten Antrag beantragt werden können. Der übliche Weg ist über das Telematikportal von Registradores.org oder über Telefax im Falle von fortlaufenden Notizen des Notariats.

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3.- ABTRETUNG EINES GRUNDSTÜCKS GEGEN EINE MIT EINER AUFSCHIEBENDEN BEDINGUNG GARANTIERTE LEIBRENTE UND EIN DINGLICHES HYPOTHEKENRECHT. SIE KÖNNEN NICHT VERPFÄNDEN, WAS IHNEN NOCH NICHT GEHÖRT:

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) bei. Darin erinnert uns die GD zusammenfassend daran , dass man nicht verpfänden kann, was einem noch nicht gehört. Die Abtretung einer Immobilie gegen Zahlung einer Rente wird in einer öffentlichen Urkunde beurkundet. Der Übertragende (eine ältere Person) überträgt die Immobilie gegen eine Rente an einen Dritten (den Übernehmer). Die Übertragung wird mit einer aufschiebenden Bedingung versehen, so dass der Eigentumsübergang erst dann erfolgt, wenn der Erwerber nachweist, dass er die vereinbarte Rente in voller Höhe gezahlt hat (d. h. beim Tod des Veräußerers). Darüber hinaus (um zu gewährleisten, dass die zur Zahlung der Rente Verpflichteten diese auch zahlen), bestellt der Erwerber eine Hypothek auf die genannte Immobilie zugunsten des Veräußerers als zusätzliche Garantie für die Zahlung der Leibrente. Die Eintragung der Hypothek wird verweigert, da die aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, so dass die Übernehmer das Eigentum an der Immobilie noch nicht erworben haben (aufschiebende Bedingung) und daher etwas, das ihnen noch nicht gehört, nicht verpfänden können.

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4.- HYPOTHEK UND ANSCHRIFT FÜR DIE ZWECKE DER ZUSTELLUNGEN. ES DARF SICH NICHT UM EINE AUSLÄNDISCHE ADRESSE HANDELN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 30. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Darin erinnert die GD zusammenfassend daran, dass bei der Eintragung eines dinglichen Grundpfandrechts in der Urkunde eine Anschrift des Schuldners für die Zwecke der Zustellung und Ladung angegeben werden muss, die sich in Spanien befinden muss, so dass es nicht zulässig ist, für diese Zwecke eine Anschrift des Schuldners im Ausland anzugeben.

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5.- URKUNDE ÜBER DAS ERLÖSCHEN EINER FESTEN PARTNERSCHAFT UND DIE AUFLÖSUNG EINER EIGENTUMSWOHNUNG (WOHNGEMEINSCHAFT). KANN MIT MINDERJÄHRIGEN KINDERN ERTEILT WERDEN, WENN KEINE DIE KINDER BETREFFENDEN VEREINBARUNGEN IN DER URKUNDE ENTHALTEN SIND:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 19. April 2023 (DOGC vom 24. April 2023) bei. Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass bei einem festen Ehepaar mit Kindern und einer gemeinsamen Wohnung, wenn das feste Ehepaar aufgrund der Beendigung des Zusammenlebens erlischt, auch wenn minderjährige Kinder vorhanden sind, das Erlöschen des festen Ehepaares in der Urkunde formalisiert werden kann und in derselben die Auflösung der Eigentumswohnung an der gemeinsamen Immobilie vereinbart werden kann. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Urkunde über die Beendigung der festen Partnerschaft keine Maßnahmen enthält, die die Kinder betreffen, wie eine Vereinbarung, einen Erziehungsplan, Unterhalt oder eine Besuchsregelung (in diesem Fall wäre logischerweise eine gerichtliche Genehmigung erforderlich).

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6.- FÜR DIE MATERIELLE TEILUNG EINES PRIVATEN TEILS EINES GRUNDSTÜCKS, DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT, IST NUR EINE EINFACHE MEHRHEIT ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 5. Mai 2023 bei (DOGC vom 15. Mai 2023). Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Falle eines Altbaus mit "einzigartiger" horizontaler Aufteilung (aufgeteilt in 4 Einheiten, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst), wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt, das Gebäude in 4 Einheiten aufgeteilt werden muss, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst, wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt (in diesem Fall wäre keine Zustimmung der Generalversammlung erforderlich), ist es möglich, eine materielle Teilung dieser Einheit, die diese 13 Wohnungen umfasst, zu formalisieren, um 13 unabhängige eingetragene Immobilien zu schaffen, wobei nur ein Beschluss der Generalversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich ist (d.h. eine Zustimmung mit qualifizierten Mehrheiten von 4/5 wäre nicht erforderlich).

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7.- URKUNDE ÜBER DIE BERICHTIGUNG EINES FEHLERS (DER FLÄCHE) IN DER BESCHREIBUNG EINES GRUNDSTÜCKS (PRIVATEIGENTUM), DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT. ES IST KEINE ERKLÄRUNG DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ÜBER DEN ALTEN UND NEUEN BAU ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 18. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023) bei. Darin löst die GD zusammenfassend einen Fall, in dem ein Überbau, der mit einer Nutzfläche von 47,51 m eingetragen ist, auf 97 m korrigiert wird (da dies in Wirklichkeit die tatsächliche und korrekte Fläche war), und zwar durch eine vom eingetragenen Eigentümer der Immobilie ausgestellte Urkunde, die sich auf eine katastermäßige und grafische Bescheinigung und einen Architektenbericht stützt (die bestätigen, dass es sich um einen Irrtum handelt und dass diese Wohnung seit der Errichtung diese Fläche hat), sowie durch einen (einstimmig angenommenen) Beschluss des Vorstands, der dieser Korrektur zustimmt. In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion, dass diese Urkunde ausreicht, um die Änderung der Fläche der Wohnung einzutragen, ohne dass eine Urkunde über die Erklärung des alten Neubaus seitens der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, wenn die Beschreibung des besagten Elements berichtigt wird.

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8.- WENN BEI EINER ERBSCHAFT EIN ÜBERTRAGUNGSRECHT BESTEHT, BIN ICH MIR BEWUSST, DASS FÜR DIE AUSHÄNDIGUNG EINES VERMÄCHTNISSES DAS EINVERSTÄNDNIS ALLER AN DER ERBSCHAFT BETEILIGTEN ERFORDERLICH IST:

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 19. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023). In dieser Entschließung erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen des Übertragungsrechts und auf der Grundlage von Artikel 1006 des Zivilgesetzbuchs jeder Vorgang, der darauf abzielt, das Erbe, zu dem der Übertragende berufen ist, aufzuteilen, von allen an der Erbfolge des Übertragenden Beteiligten (einschließlich seiner legitimierten Begünstigten) genehmigt werden muss. Es handelt sich um einen Fall, in dem zwei Verstorbene in ihrem Testament ihre sechs Kinder als Erben benennen (mit vulgärer Substitution zugunsten ihrer jeweiligen Nachkommen) und ebenfalls zugunsten von drei ihrer Kinder Vermächtnisse von einigen Immobilien anordnen. Später starb eines dieser Kinder und hinterließ eine Witwe und drei Kinder (Enkelkinder des Erstverstorbenen). Die Erben (Kinder des verstorbenen Paares) und auch die übertragenden Erben (Enkel) erteilen eine Urkunde über die Aushändigung des Vermächtnisses, aber die verwitwete Ehefrau des verstorbenen Sohnes tritt nicht ein, was die GD als notwendig erachtet, da sie an der Erbfolge beteiligt ist.

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9.- ES WIRD BALD MÖGLICH SEIN, URKUNDEN ELEKTRONISCH ZU ERTEILEN:

Im Anhang finden Sie einen Link zu dem kürzlich in El Periódico veröffentlichten Artikel (HIER), in dem die Neuerungen, die sich aus dem Gesetz 11/2023 ergeben, kurz und bündig erläutert werden. Auf der Grundlage dieses Gesetzes wird es bald (Ende November läuft die vacatio legis von 6 Monaten ab) möglich sein, bestimmte öffentliche Dokumente telematisch zu erteilen, d.h. ohne die physische Anwesenheit des Klienten im Notariat. Sobald weitere Entwicklungen zur praktischen Umsetzung der Maßnahme vorliegen, wird das Personal entsprechend informiert.

April 2023

1.- KUNDEN KÖNNEN SICH VOR EINEM NOTAR MIT EINEM GÜLTIGEN FÜHRERSCHEIN DES KÖNIGREICHS SPANIEN AUSWEISEN:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 16. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Gemäß dieser Entschließung und als Zusammenfassung erlaubt die DG einer Person, die vor einem Notar erscheint, sich mit einem gültigen spanischen Führerschein auszuweisen, wobei dieses Hilfsmittel subsidiär oder ergänzend verwendet werden muss. Dies bedeutet, dass die Identifizierung von Spaniern in der Regel in allen Fällen durch einen Reisepass oder einen spanischen Personalausweis (DNI) erfolgen muss. Alternativ kann jedoch auch ein Führerschein akzeptiert werden, da es sich um ein von einer Behörde ausgestelltes amtliches Dokument mit Lichtbild und Unterschrift handelt, das eine identifizierende Wirkung hat.

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2.- DIE ZUSTIMMUNG DER NEUEN EIGENTÜMER EINER IMMOBILIE, DIE EINER HORIZONTALEN EIGENTUMSREGELUNG UNTERLIEGT, IST ERFORDERLICH, UM NICHT EINGETRAGENE VEREINBARUNGEN, DIE VOR IHREM ERWERB GETROFFEN WURDEN, IN DAS GRUNDBUCH EINZUTRAGEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 31. Januar 2023 (BOE vom 20. Februar 2023).. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass in der Regel, wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fasst, der der Eintragung in das Grundbuch unterliegt, und es später, vor der Eintragung dieses Beschlusses, zu einem Eigentumswechsel an privaten Elementen kommt, die neuen Eigentümer ihre Zustimmung geben müssen, um die Eintragung dieses Beschlusses zu erreichen. Da es sich in diesem speziellen Fall jedoch um eine Erbschaft handelt, wendet die Generaldirektion den Grundsatz der Universalsukzession (Artikel 661 Cc) an und lässt die Eintragung der Vereinbarung zu.

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3.- IM RAHMEN EINER ERBSCHAFT MUSS DIE TRENNUNG EINER EHE ZUVERLÄSSIG BEWIESEN WERDEN, UM DEM ÜBERLEBENDEN EHEGATTEN SEIN RECHT AUF DEN VORBEHALTENEN TEIL DER ERBSCHAFT ZU ENTZIEHEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 24. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen einer Erbschaftsannahme, um die Erbschaft ohne den überlebenden rechtmäßigen Ehegatten (infolge der Trennung der Ehegatten) formalisieren zu können, eine Bescheinigung über die Trennung erforderlich ist (durch gegenseitiges Einverständnis in einer öffentlichen Urkunde / gerichtliche Entscheidung über die Trennung oder Scheidung / durch Ratifizierung des Ehegatten, der nicht an der Teilung beteiligt ist).

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4.- VORSICHTSMASSNAHMEN, DIE BEI DER BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND, WENN EINE VORSORGEVOLLMACHT IM VORGRIFF AUF DEN VERLUST DER GESCHÄFTSFÄHIGKEIT VERWENDET WIRD.

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 4. November 2022 (BOE vom 2. Dezember 2022) bei. Dementsprechend und zusammenfassend legt die DG fest, dass für die Verwendung einer Vorsorgevollmacht im Vorgriff auf den Verlust der Geschäftsfähigkeit (von der Art, die erst dann wirksam wird, wenn der Verlust der Geschäftsfähigkeit anerkannt wurde, nicht vorher) nicht wie bei jeder Art von Vollmacht ein allgemeines Urteil über die Hinlänglichkeit ausreicht, sondern dass zusätzliche Anforderungen gestellt werden, nämlich Es wird ein aktuelles ärztliches Attest mit Angabe des Datums, des Verfassers, des Zwecks und eine ausdrückliche Beurteilung durch den Notar verlangt, dass sich der Vollmachtgeber in der beschriebenen Betreuungssituation befindet, damit die Vollmacht wirksam wird (und im Zweifelsfall kann sogar ein Sachverständigengutachten verlangt werden, das in einer gesonderten notariellen Urkunde oder, falls erforderlich, durch Hinzufügen des Erscheinens des Vollmachtgebers zur Beurteilung seiner Bedürfnislage vor Ort beurteilt wird).

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5.- GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNGEN, DIE SICH AUF DIE GESCHÄFTSFÄHIGKEIT EINER PERSON AUSWIRKEN, MÜSSEN IN DAS PERSONENSTANDSREGISTER EINGETRAGEN WERDEN, DAMIT DIE DARAUS ABGELEITETEN HANDLUNGEN ZUGANG ZUM VERMÖGENSREGISTER HABEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 3. Januar 2023 (BOE vom 9. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass die gerichtliche Entscheidung, die die Geschäftsfähigkeit einer Person betrifft, nicht nur rechtskräftig ist, sondern auch in das Personenstandsregister eingetragen werden muss. Ohne dieses Erfordernis kann die vom Vertreter vorgenommene Handlung nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

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6.- WENN DIE WIRTSCHAFTLICHE REGELUNG DER EHE IN EINER URKUNDE ANGEGEBEN IST, MUSS GENAU ANGEGEBEN WERDEN, OB ES SICH UM EINE LEGALE ODER KONVENTIONELLE EHE HANDELT.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 20. Dezember 2022 (BOE vom 3. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass bei der Angabe des wirtschaftlichen Güterstands der Ehe in der Urkunde angegeben werden muss, ob es sich um einen gesetzlichen oder einen vereinbarten Güterstand handelt (denn wenn es sich um einen vereinbarten Güterstand handelt, können besondere Verwaltungs- und Verfügungsregeln vorgesehen sein, die sich von den allgemeinen Regeln des gesetzlichen Güterstands des Gesetzbuchs unterscheiden). Wenn es sich um einen vereinbarten oder konventionellen Güterstand handelt, muss dem Notar außerdem die Urkunde, aus der sich der konventionelle Güterstand ableitet (Eheverträge), mit den Angaben zur Eintragung im zuständigen Standesamt vorgelegt werden. Dies kann auch durch eine Heiratsurkunde des Standesamtes nachgewiesen werden, in deren Rand ein Vermerk über den Abschluss des Ehevertrages, in dem der vereinbarte Güterstand vereinbart wird, den Tag des Abschlusses, den bevollmächtigenden Notar und die Protokollnummer enthalten sein muss.

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7.- DIE NOTWENDIGKEIT, DASS DER NOTAR IM URTEIL ÜBER DIE NOTARIELLE ZULÄNGLICHKEIT AUSDRÜCKLICH DEN VORBEHALT DER SELBSTKONTRAHIERUNG UND/ODER DES INTERESSENKONFLIKTS ANFÜHRT.

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 9. März 2023 (B.O.E. 27. März 2023). In dieser interessanten Entschließung bekräftigt die Generaldirektion erneut ihre Doktrin zur notariellen Zulänglichkeit und zum Selbstkontrahieren in dem Sinne, dass Vorsichtsmaßnahmen zu treffen sind, wenn ein Rechtsgeschäft von einem Bevollmächtigten vorgenommen wird, der seinerseits in eigenem Namen und mit eigenem Recht als Partei mit Interessen auftritt, die denen seines Auftraggebers entgegengesetzt sind. In dem uns in dem Urteil vorgelegten Fall setzt der Kanzler die Eintragung einer Schenkung aus, bei der der Schenker seinerseits als Bevollmächtigter des Beschenkten auftritt, ohne in der Schenkungsurkunde anzugeben, dass die vom Beschenkten erteilte Vollmacht ausdrücklich die Figur des Selbstkontrahierens und/oder den Interessenkonflikt vermeidet. Das Verwaltungszentrum verweist auf seine bereits mehrfach wiederholte Doktrin, dass Artikel 98 des Gesetzes 24/2001 die Beurteilung der Hinlänglichkeit der angeblichen Vertretung ausschließlich dem Notar zuweist, ohne dass der Standesbeamte für seine Qualifikation verlangen kann, dass das Dokument, aus dem die Vertretung abgeleitet wird, ausgestellt, begleitet oder transkribiert wird. Wenn es jedoch um die Figur des Selbstkontrahierens geht, reicht es nicht aus, dass der Notar in der Urkunde seine Beurteilung der Hinlänglichkeit angibt, sondern er muss auch deutlich darauf hinweisen, dass die öffentliche Urkunde, aus der die Vertretung (Vollmacht) abgeleitet ist, den Vorbehalt des Selbstkontrahierens enthält".

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8.- ANWENDBARES RECHT IN EHELICHEN GÜTERRECHTSSACHEN MIT INTERNATIONALEN ELEMENTEN

8.1.- DAS AUF DEN GÜTERSTAND ANWENDBARE RECHT:

Die Verordnung (EU) 2016/1103 (HIER) gilt für alle Ehen, die ab Juni 2019 geschlossen werden, und ist universell anwendbar (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
Nach der Verordnung (Art. 22) können die Ehegatten das auf ihren Güterstand anwendbare Recht zwischen dem Recht des Ortes der Eheschließung oder dem Recht der Staatsangehörigkeit eines der Ehegatten wählen.
Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der Formvorschriften des jeweiligen Landes (in Spanien ist eine öffentliche Urkunde erforderlich).
In Ermangelungeiner Vereinbarung ist das Recht anzuwenden (Art. 26): Das Recht des ersten gewöhnlichen Aufenthalts nach der Eheschließung, das Recht der gemeinsamen Staatsangehörigkeit oder das Recht der engsten Verbindung.
‍ Gilt auchfür "eingetragene Partnerschaften": stabile Partnerschaften , die in einem öffentlichen Register eingetragen sind.

8.2.- DAS AUF DIE EHESCHEIDUNG ANWENDBARE RECHT:

Es gilt die EU-Verordnung 1259/2010 (HIER) über das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht, die zudem universell anwendbar ist (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
Nach der Verordnung (Art. 5) können die Ehegatten das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht wählen zwischen dem Recht des Ortes des gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit einer der Ehegatten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung besitzt, oder dem Recht des angerufenen Gerichts.
Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der formalen Anforderungen des jeweiligen Landes (in Spanien: öffentliche Urkunde über Vereinbarungen im Vorgriff auf die Auflösung).
InErmangelung einer Vereinbarung würden die Kriterien von Artikel 8 der Verordnung gelten.

Jesús Benavides Lima

Notar von Barcelona

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