Ich überlege, eine vermietete Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen... welche Rechte hat der Mieter?

In diesem Artikel sollen alle Aspekte dargelegt werden, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer berücksichtigen müssen, wenn die zu übertragende Immobilie an einen Dritten vermietet ist, da das Gesetz in diesem Fall eine besondere Regelung mit einer Reihe von Rechten zugunsten des Mieters vorsieht, die beachtet werden müssen, damit der Verkauf ordnungsgemäß abgewickelt werden kann.

Auch in diesem Fall werde ich wie üblich das System der Fragen und kurzen Antworten verwenden, wobei ich in jedem Fall die wichtigsten zu berücksichtigenden Elemente hervorheben werde, so dass Sie, wenn Sie möchten, den Artikel schnell lesen können, indem Sie einfach die Fragen und den Fettdruck lesen.

Was ist ein Mietvertrag im Allgemeinen?

Nach den Bestimmungen des Zivilrechts ist ein Leasingvertrag in der Regel ein Vertrag, in dem sich eine Partei, der so genannte Leasinggeber, als Eigentümer eines Vermögenswerts verpflichtet, einer anderen Person, dem so genannten Leasingnehmer, für einen bestimmten Zeitraum und gegen eine bestimmte finanzielle Gegenleistung den Genuss oder die Nutzung des Vermögenswerts zu überlassen.

Was ist ein Mietvertrag über eine Immobilie?

Wie wir in der vorangegangenen Frage gesehen haben, finden wir im Zivilgesetzbuch eine Reihe von Vorschriften, die den Mietvertrag im Allgemeinen regeln, wenn er sich auf jede Art von Eigentum bezieht. 

Bezieht sich der Mietvertrag jedoch auf eine Immobilie, kann die Definition noch präziser gefasst werden, indem man sagt, dass ein Mietvertrag über eine Immobilie ein Rechtsgeschäft ist , bei dem der Eigentümer einer Immobilie, der als Vermieter bezeichnet wird, einem Dritten, der als Mieter oder Leasingnehmer bezeichnet wird, die Nutzung der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum und gegen einen vereinbarten Preis überlässt.

Kann der Eigentümer einer Immobilie mit dem Mieter oder Pächter "vereinbaren, was er will"?

Es muss darauf hingewiesen werden, dass der Gesetzgeber es angesichts der Bedeutung dieses Vertragssektors für zweckmäßiger hielt, diese Art von Mietverträgen ausdrücklich außerhalb des Zivilgesetzbuches zu regeln, und zwar im Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge, wie in den folgenden Fragen erläutert wird.

Nach dem Grundsatz der Parteiautonomie, der in Artikel 1 verankert ist.255 des Bürgerlichen Gesetzbuches können die Parteien die Vereinbarungen, die sie in ihrem Mietvertrag für angemessen halten, frei treffen. Da es jedoch, wie bereits erwähnt, eine spezifische Regelung für diese Art von Verträgen gibt, werden diese Vereinbarungen durch den Inhalt dieses Gesetzes begrenzt, das in vielen seiner Aspekte zwingender Natur ist, wie beispielsweise bei der Vertragsdauer oder den Rechten der Parteien, Dies gilt beispielsweise für die Vertragslaufzeit oder die Rechte des Mieters beim Verkauf des Mietobjekts, so dass die Parteien in einem solchen Fall nicht vereinbaren können, was sie wollen, sondern die vom Gesetz für jeden Einzelfall festgelegten Grenzen beachten müssen.

Welche Regeln gelten für das Leasing (oder die Vermietung) von Immobilien?

Wenn es also beispielsweise um die Vermietung eines Grundstücks oder einer Wohnung geht, muss zunächst die Art der Immobilie untersucht werden, um festzustellen, welche Regelung anwendbar ist , denn je nach Art der Immobilie wird die eine oder andere Regelung anwendbar sein. Folglich:

• Handelt es sich um eine städtische Immobilie (z. B. eine Wohnung oder ein Geschäftslokal), so gilt das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge als Referenzregel.
• Bezieht sich der Pachtvertrag hingegen auf ein ländliches Grundstück (z. B. einen land-, vieh- oder forstwirtschaftlichen Betrieb), so gilt das Gesetz 49/2003 vom 26. November über die Verpachtung ländlicher Grundstücke.

Zu diesen Vorschriften ist zu sagen, dass sie staatlicher Natur sind, so dass sie generell auf alle Mietverträge für Immobilien auf spanischem Staatsgebiet angewendet werden. Es ist jedoch nicht weniger wahr, dass in bestimmten Bereichen, wie z.B.:

• In Bezug auf Pachtverträge für ländliche Grundstücke gibt es Autonome Gemeinschaften, die ihre eigenen Vorschriften haben, die berücksichtigt werden müssen (wie im Fall von Katalonien, wo das Buch VI des Zivilgesetzbuches, Artikel 623-11 und folgende, die Verpachtung von ländlichen Grundstücken regelt).
• Oder im Bereich des Fremdenverkehrs oder der Ferienvermietung, wo einige Autonome Gemeinschaften ebenfalls eigene Regelungen entwickelt haben, die auch in diesen Tätigkeitsbereichen berücksichtigt werden müssen.

Warum gibt es eine spezielle Gesetzgebung, die ausdrücklich die Vermietung von städtischem Eigentum regelt?

In Anbetracht dessen, was in der vorangegangenen Frage gesagt wurde, wurde festgestellt, dass, wenn es sich um einen Mietvertrag für städtisches Eigentum (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) handelt, die Regel, die diesen Mietvertrag regelt, ein Gesetz ist, das speziell für diesen Zweck geschaffen wurde, d.h. das oben erwähnte Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge.

Es ist also zu verstehen, dass bei der Übertragung von Nutzungsrechten an einer städtischen Immobilie aus rechtlicher Sicht nicht die üblichen Regeln für alle Arten von Mietverträgen zu berücksichtigen sind, sondern dass der Gesetzgeber angesichts der Bedeutung, die das Bedürfnis nach Wohnraum im Leben der Menschen hat, beschlossen hat, für diese Art von Mietverhältnissen einen besonderen Rechtsrahmen zu schaffen, um die Rechte der Betroffenen angemessen zu schützen und den zu diesem Zweck erteilten Verfassungsauftrag zu erfüllen, denn es sei daran erinnert, dass gemäß den Bestimmungen von Artikel 47 der spanischen Verfassung alle Spanier das Recht auf eine menschenwürdige und angemessene Wohnung haben, so dass dieses Ziel ein vom verfassungsgebenden Gesetzgeber festgelegtes Leitprinzip der Sozial- und Wirtschaftspolitik ist, das alle öffentlichen Stellen in ihrem Wirkungsbereich zu fördern und zu schützen versuchen müssen.

Wenn es um die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie geht, müssen wir daher die Bestimmungen des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über die städtischen Mietverträge zugrunde legen, in dem alle Aspekte aufgeführt sind, die bei diesen Mietverträgen, die eine Immobilie betreffen, zu berücksichtigen sind und die, wie wir sehen werden, von großer Bedeutung sein werden, wenn die Immobilie, die verkauft werden soll, vermietet wird. 

Es ist darauf hinzuweisen, dass dieses Gesetz seit seinem Inkrafttreten mehrere Teilreformen erfahren hat, von denen die folgenden Verordnungen hervorzuheben sind:

Vor diesem Hintergrund wird der Leser in diesem Artikel die Möglichkeit haben, zu verstehen, was passiert, wenn man eine Immobilie (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) kaufen oder verkaufen möchte, die vermietet ist. Am Ende dieses Artikels werden wir auch untersuchen, was passiert, wenn es sich bei der gemieteten Immobilie nicht um eine Wohnung, sondern um eine andere Art von Immobilie handelt, z. B. um Geschäftsräume.

Nach der Klärung dieser kleinen Grundbegriffe, was ein Pachtvertrag ist, welche Art von Eigentum gepachtet werden kann und welche Vorschriften demzufolge anwendbar sind, ist es an der Zeit, sich auf den Pächter oder Mieter und sein Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an dem gepachteten Objekt zu konzentrieren. Es ist an der Zeit, sich in diesem Artikel auf den Mieter oder Pächter und sein Recht auf Nutzung des gemieteten Objekts zu konzentrieren.

Was geschieht in der Regel mit dem Nutzungsrecht einer Immobilie, die verkauft wird?

Wenn der Eigentümer einer Immobilie diese verkauft, ist das Haus oder die Wohnung normalerweise frei von Mietern oder Bewohnern, so dass der Verkäufer (oder auch nicht) in der Immobilie wohnt, aber niemand anderes in der Immobilie wohnt, weder als Mieter noch als Bewohner, der durch irgendein anderes Recht geschützt ist. Wenn also der Verkauf der Immobilie durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags formalisiert wird, überträgt der Verkäufer das vollständige Eigentum an der Immobilie auf den Käufer, der damit sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch das Recht erwirbt, die Immobilie zu nutzen oder unmittelbar darüber zu verfügen, so dass der Käufer, da die Immobilie frei von Mietern, Bewohnern oder Hausbesetzern ist, ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags darüber verfügen kann.

Was geschieht, wenn die zu verkaufende Immobilie vermietet ist?

Andererseits kann es, auch wenn dies in der Praxis weniger häufig vorkommt, auch vorkommen, dass die betreffende Immobilie, die Gegenstand des Kaufs und Verkaufs ist, an Mieter vermietet wird. 

Wenn also der Kauf der Immobilie unter diesen Umständen stattfindet, erwirbt der Käufer das Eigentumsrecht an der Immobilie, aber das Recht, die Immobilie zu nutzen, verbleibt in den Händen des Mieters, was in den Bedingungen des Mietvertrags, in den gesetzlich festgelegten Garantien und gegebenenfalls in den Vereinbarungen, die die Parteien treffen können, respektiert werden muss; all dies wird in den folgenden Fragen erläutert.

Was ist zu beachten, wenn die Immobilie vermietet ist?

Wird die zu verkaufende oder zu erwerbende Immobilie (natürlich je nach Betrachtungsweise) vermietet, müssen die Parteien bedenken, dass die anzuwendende Rechtsordnung im Wesentlichen von den Vereinbarungen abhängt, die der Eigentümer der Immobilie und der Mieter beim Abschluss ihres Mietvertrags getroffen haben, d. h. vom so genannten Grundsatz der Parteiautonomie. Wenn also die Parteien ausdrücklich eine Vereinbarung über die Anerkennung oder den Verzicht auf ein Vorkaufsrecht an der Immobilie getroffen haben, muss die Vereinbarung der Parteien für die Möglichkeit seiner Ausübung oder Nichtausübung berücksichtigt werden, sofern diese Vereinbarung nicht gegen den Inhalt einer zwingenden Vorschrift verstößt (d. h. einer Vorschrift, die eingehalten werden muss und über deren Anwendung die Parteien nicht verfügen oder auf sie verzichten können).

Haben die Parteien hingegen keine diesbezüglichen Vereinbarungen getroffen, kommt die ergänzende rechtliche Regelung des Mietrechtsgesetzes zum Tragen, wonach die so genannten Vorkaufsrechte zugunsten des Mieters anerkannt werden, die in den folgenden Fragen erläutert werden.

An dieser Stelle kommen nun die wichtigsten Fragen oder Themen, wenn es um den Verkauf einer vermieteten Immobilie geht: "Das Vorkaufsrecht des Mieters".

Unter welchen Umständen besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters im Falle des Verkaufs der Immobilie oder nicht?

Wie in der vorangegangenen Frage erwähnt, ist bei der Frage, ob der Mieter einer Immobilie ein Vorkaufsrecht für den Fall hat, dass der Eigentümer die Immobilie verkaufen will, zu berücksichtigen, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. So:

Welche Rechte umfasst dieses Vorkaufsrecht eigentlich?

Unter dem Dach dieses Vorkaufsrechts erkennt das Gesetz eigentlich zwei verschiedene Rechte für den Mieter an, nämlich

• Ein Vorkaufsrecht. In Bezug auf das Vorkaufsrecht ist darauf hinzuweisen, dass es sich auf die Möglichkeit bezieht, dass der Mieter, sobald der Eigentümer der Immobilie ihm mitteilt, dass er die Immobilie zum Verkauf angeboten hat und dass er bereits einen potenziellen Käufer hat, mit dem er einen Verkaufspreis vereinbart hat, dazu übergeht, "dem Angebot zu entsprechen", Wenn er sich bereit erklärt, den gleichen Preis zu zahlen wie der potenzielle Käufer, hat der Mieter das Recht, das Mietobjekt zu erwerben. In diesem Fall muss der Verkäufer das Objekt an diesen Mieter verkaufen und das ursprüngliche Angebot des anderen potenziellen Käufers verwerfen.
• Ein Recht auf Widerruf. Andererseits bezieht sich das Rücktrittsrecht auf die Situation, die eintritt, wenn der Eigentümer der Immobilie das Vorkaufsrecht des Mieters nicht respektiert, so dass er die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft, ohne ihm die Möglichkeit zu geben, dem Angebot zu entsprechen" (weil er ihn z. B. nicht benachrichtigt). In einem solchen Fall hat der Mieter, sobald er von dem Verkauf erfährt, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts die Möglichkeit, durch Zahlung des von diesem Käufer gezahlten Preises auch das Eigentum an der Immobilie zu erwerben und damit den ursprünglichen Verkauf zugunsten eines Dritten rückgängig zu machen.

Wie wird das Vorkaufsrecht in der Praxis ausgeübt?

Was geschieht, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt?

Nach Ablauf von dreißig Kalendertagen nach der zuverlässigen Mitteilung der Verkaufsabsicht, ohne dass der Mieter seine Absicht bekundet hat, das in der vorhergehenden Frage erläuterte Vorkaufsrecht auszuüben, oder gegebenenfalls seine Absicht, auf dieses Recht zu verzichten, zuverlässig mitgeteilt hat, kann der Eigentümer der Immobilie nun den Verkauf und den Kauf mit dem von ihm gefundenen Käufer formalisieren. Zu diesem Zweck werden sie den entsprechenden Kaufvertrag vor einem Notar abschließen, in dem die zuverlässige Benachrichtigung des Mieters vermerkt werden muss, um zu überprüfen, ob die Frist von dreißig Kalendertagen verstrichen ist, da der Vertrag sonst nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.

Was würde passieren, wenn der Eigentümer den Verkauf der Immobilie nicht formalisiert?

Für den Fall, dass der Eigentümer, nachdem er ordnungsgemäß über die Entscheidung zum Verkauf der Immobilie benachrichtigt wurde, aus welchen Gründen auch immer (z. B. weil der potenzielle Käufer schließlich "einen Rückzieher" macht und die Immobilie nicht kauft), die Immobilie nicht verkauft, ist zu beachten, dass die Wirkungen dieser Benachrichtigung laut Gesetz 180 Kalendertage nach der Benachrichtigung erlöschen. Wenn diese sechs Monate seit der Mitteilung verstrichen sind, ohne dass der Verkauf zustande gekommen ist, und der Eigentümer später beschließt, die Immobilie zu verkaufen, und einen Käufer findet, der ein neues Angebot unterbreitet, muss in diesem Fall eine neue zuverlässige Mitteilung an den Mieter erfolgen, der dann über eine neue Frist von dreißig Kalendertagen verfügt, um das vom Gesetz eingeräumte Vorkaufsrecht unter den in den vorhergehenden Fragen genannten Bedingungen auszuüben.

Was würde passieren, wenn der Vermieter dem Mieter seine Verkaufsbereitschaft nicht mitteilt und die Immobilie verkauft?

Für den Fall, dass der Eigentümer der Immobilie unter Missachtung der gesetzlichen Bestimmungen beschließt, die Immobilie an einen Käufer zu verkaufen, ohne den Mieter zuverlässig zu benachrichtigen, kommt das so genannte Rücktrittsrecht ins Spiel, dessen Merkmale im Folgenden erläutert werden. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, den Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags zuverlässig über die Bedingungen zu informieren, unter denen der Kaufvertrag abgeschlossen wurde (in der Regel durch Übermittlung einer einfachen Kopie der Urkunde per Fax), und der Mieter hat von diesem Zeitpunkt an das Recht, von seinem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen.

Zudiesem Zweck muss der Mieter innerhalb dieser Frist von dreißig Kalendertagen ab der Bekanntgabe der wesentlichen Verkaufsbedingungen (bzw. ab dem Zeitpunkt, zu dem er auf irgendeine Weise davon Kenntnis erlangt) gegen den Käufer der Immobilie gerichtlich vorgehen, um dieses Rücktrittsrecht auszuüben, und den Betrag des Kaufpreises auf dem Kautionskonto des Gerichts hinterlegen. Wenn die Klage erfolgreich ist, werden die Kaufverträge zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Käufer "annulliert", so dass der Käufer der Immobilie das Geld zurückerhält, das er für die Immobilie bezahlt hat (den Betrag, den der Mieter bei Einreichung seiner Klage bei Gericht hinterlegt hat), aber sein Eigentum verliert, das in den Händen des Mieters verbleibt, der von seinem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht hat.

Dieses Rücktrittsrecht kann auch dann vom Mieter ausgeübt werden, wenn der Eigentümer der Immobilie ihm seine Verkaufsabsicht unvollständig mitteilt (z. B. indem er Informationen über die getroffenen grundlegenden Vereinbarungen verschweigt) oder ihm einen höheren Verkaufspreis mitteilt als den, der schließlich im Rahmen der Transaktion festgelegt wird, um den Mieter unrichtig zu informieren, damit dieser, aus welchen Gründen auch immer, sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Hat das Vorkaufsrecht immer Vorrang vor allen anderen Personen?

Das Gesetz über städtische Mietverträge legt nämlich fest, dass das Vorkaufsrecht des Mieters mit zwei Ausnahmen Vorrang vor allen anderen vergleichbaren Rechten hat, die möglicherweise bestehen:

• Im Falle des Rücktrittsrechts der Miteigentümer (Artikel 25.4 LAU): Mit anderen Worten, wenn die zu erwerbende Immobilie mehrere Eigentümer hat und nur ein Teil erworben wird, muss berücksichtigt werden, dass die anderen Eigentümer beim Erwerb dieses Teils gegenüber dem Recht, das der Mieter möglicherweise hat, "Vorrang" haben.
• Wenn ein konventionelles Rücktrittsrecht vereinbart wurde und dieses bei Abschluss des Mietvertrags im Grundbuch eingetragen ist (Artikel 25.4 LAU): Mit anderen Worten, die Immobilie wurde in der Vergangenheit an den jetzigen Eigentümer verkauft, aber der frühere Eigentümer hat sich ein "Rückkaufsrecht" vorbehalten, und dieses ist im Grundbuch eingetragen.

Gibt es außergewöhnliche Umstände, unter denen das Vorkaufsrecht des Mieters nicht ausgeübt werden kann?

Auch wenn die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts die allgemeine Regel ist, legt das Gesetz zwei Ausnahmefälle fest, in denen das Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters nicht angewendet werden kann. Diese sind also:

• Wenn die vermietete Wohnung zusammen mit allen Wohnungen oder Räumlichkeiten des Vermieters, die Teil desselben Grundstücks sind, verkauft wird (Art. 25.7 LAU).
• Dies ist auch der Fall, wenn alle Wohnungen oder Räumlichkeiten einer Immobilie von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden (Art. 25.7 LAU).

Um Missverständnissen vorzubeugen, stellt das Gesetz jedoch klar, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht zu den in diesem Artikel genannten Bedingungen hat, wenn die Immobilie nur über eine Wohnung verfügt (Art. 25.7 in fine LAU).

Wir lassen nun das Vorkaufsrecht des Mieters beiseite und konzentrieren uns auf die andere große Sorge von Mietern und Vermietern: "Was geschieht mit der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrags infolge des Verkaufs an einen neuen Eigentümer".

Was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn der Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer als den Mieter endgültig abgeschlossen ist?

Wenn die betreffende Immobilie schließlich an einen anderen Käufer als den Mieter verkauft wird, entweder weil der Mieter im Mietvertrag auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat oder weil er angesichts der Verkaufsbedingungen kein Interesse an der Ausübung dieses Rechts hat (d. h. er zieht es vor, die Immobilie nicht zu kaufen), muss geklärt werden, was mit dem Mietvertrag geschieht, den der frühere Eigentümer der Immobilie, der sie nun verkauft hat, mit dem jetzigen Mieter geschlossen hat.

In diesem Zusammenhang ist auf Artikel 14 des Gesetzes über städtische Mietverträge hinzuweisen, der festlegt, dass der Erwerber einer gemieteten Immobilie während der ersten fünf Jahre des Vertrags (bzw. sieben Jahre, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt) in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt , auch wenn die Parteien vereinbart hatten, dass der Verkauf der Immobilie den Mietvertrag aufhebt.

Es muss jedochauch darauf hingewiesen werden, dass gemäß der vorgenannten Bestimmung der Erwerber in der Regel für die gesamte vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags in den Genuss des Forderungsübergangs kommt, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren hat (bzw. 7 Jahren, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war).

Abschließend und unter Ausnutzung dieses Abschnitts muss darauf hingewiesen werden, dass alle diese Regeln für Mietverträge gelten, die zu einem Zeitpunkt unterzeichnet wurden, zu dem die aktuelle Fassung des Mietrechtsgesetzes bereits in Kraft war, d.h. ab dem 6. März 2019, während für frühere Verträge (insbesondere die sogenannten "alten Mietverträge") die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltenden Vorschriften analysiert werden müssen, um die Rechte zu überprüfen, die sowohl der Verkäufer, der Käufer als auch der Mieter hatten. In diesen Fällen kann es für die Parteien zweifellos sehr ratsam sein, einen spezialisierten Anwalt zu konsultieren, der sie in Anbetracht ihrer besonderen Umstände angemessen beraten kann.

In diesem Zusammenhang sollten die folgenden Regeln berücksichtigt werden:

Der Immobilienmietvertrag, seine eventuelle Eintragung im Grundbuch und ein zu berücksichtigender Steuerpinselstrich...

Ist es möglich, einen Mietvertrag im Grundbuch einzutragen?

Auch wenn es heutzutage nicht mehr üblich ist, sollten sich die Interessenten darüber im Klaren sein, dass es möglich ist, einen Mietvertrag im Grundbuchamt eintragen zu lassen. Zu diesem Zweck müssen die Interessenten einen Notar aufsuchen und den Mietvertrag notariell beglaubigen lassen und ihn dann dem Grundbuchamt vorlegen, nachdem sie die entsprechende Grunderwerbssteuer entrichtet haben.

Zu den Vorteilen dieser Eintragung ist anzumerken, dass sie bis 2019 sehr wichtig war, da die Rechte des Mieters im Falle des Verkaufs der gemieteten Immobilie nur dann gegenüber dem neuen Eigentümer geschützt waren, wenn der Mietvertrag eingetragen war. Mit der aktuellen Verordnung ist dies jedoch nicht mehr der Fall, da das Recht des Mieters in jedem Fall geschützt ist, so dass die Registrierung des Mietvertrags möglicherweise an Interesse verloren hat.

Heutzutage kann die Eintragung des Mietvertrags jedoch auch für den Eigentümer der Immobilie sehr interessant sein, denn wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass der Vertrag bei Nichtzahlung der Miete gekündigt wird, erfolgt diese Kündigung von Rechts wegen (d. h. sie wird ohne vorherige Feststellungsklage aufgehoben), sobald der Vermieter den Mieter aufgefordert hat, zu zahlen oder den Vertrag zu erfüllen, und der Mieter dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, (d.h. sie wird ohne vorherige Feststellungsklage aufgehoben), wenn der Vermieter dem Mieter eine gerichtliche oder notarielle Vorladung zugestellt hat, in der er ihn auffordert, zu zahlen oder der Aufforderung nachzukommen, und der Mieter der Vorladung nicht innerhalb von zehn Arbeitstagen Folge geleistet hat (siehe hierzu Artikel 27.4 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse).

Kommt es also zu einem solchen Zahlungsausfall und der Vertrag wurde unter diesen Bedingungen im Grundbuch eingetragen, kann der Eigentümer die Immobilie viel schneller wieder in Besitz nehmen.

Die negativen Aspekte dieser Option sind die höheren Kosten, da eine Urkunde über die Ausführung des Mietvertrags ausgestellt und im Grundbuch eingetragen werden muss, was mit Kosten verbunden ist, und die daraus resultierenden steuerlichen Kosten in Form der Grunderwerbssteuer, die in Katalonien mit 0,5 % des Gesamtbetrags der im Vertrag vereinbarten Einkünfte besteuert wird. Im Falle eines gewöhnlichen Wohnsitzes können wir jedoch von einer Steuerbefreiung profitieren, und zwar aufgrund des jüngsten königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnen und Mieten.

Der Mietvertrag sollte nicht mit anderen ähnlichen, aber unterschiedlichen Arten des Besitzes verwechselt werden; gleichzeitig sollten die verschiedenen Rechte des Mieters je nach Art des betreffenden Mietverhältnisses unterschieden werden.

Ist Prekarität dasselbe wie das Leben in einer Mietwohnung?

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag ist die Figur der Prekarität ein anderes Institut und entspricht dem Umstand, dass der Eigentümer einer Wohnung zustimmt oder duldet, dass eine andere Person unentgeltlich in derselben Wohnung wohnt.

In diesem Fall hat der Hausbesetzer bei einem Verkauf der Wohnung kein Vorkaufsrecht, da es keine entsprechende Vorschrift gibt.

Ist ein Mietvertrag dasselbe wie ein Nutzungsrecht oder ein Wohnrecht?

Im Gegensatz zum Mietvertrag sind das Nutzungs- und das Wohnrecht dingliche Rechte, die es im ersten Fall erlauben, eine Immobilie so zu nutzen, wie es in der Gründungsurkunde festgelegt ist (oder in Ermangelung dessen, um ihre Bedürfnisse und die ihrer Mitbewohner zu befriedigen), während das Wohnrecht es ihnen erlaubt, die Räume und Nebengebäude einer Wohnung zu nutzen, die in der Gründungsurkunde aufgeführt sind (oder in Ermangelung dessen, die notwendig sind, um ihre Wohnbedürfnisse und die ihrer Mitbewohner zu befriedigen).

Was diese dinglichen Rechte betrifft, so müssen die Beteiligten wissen, dass sie auf Lebenszeit begründet werden (sofern nichts anderes vorgesehen ist) und nicht übertragbar sind, so dass der Inhaber sie nicht verkaufen kann.

Wird also eine Wohnung mit einem dieser dinglichen Rechte veräußert, so bleibt die Immobilie für den neuen Erwerber mit diesen dinglichen Rechten belastet, so dass er diese Nutzungs- oder Wohnrechte, die entweder mit dem Tod ihrer Inhaber oder durch Verzicht ihres Inhabers erlöschen, aufrechterhalten und respektieren muss, ohne dass der Inhaber eines solchen Rechts ein Vorzugsrecht auf Erwerb hat.

Ist eine Langzeitvermietung dasselbe wie eine Urlaubs- oder Kurzzeitvermietung?

Ist die Vermietung der Immobilie zur kurzfristigen Urlaubsnutzung bestimmt, gelten natürlich nicht die gleichen Vorschriften wie bei einer gewöhnlichen Immobilienvermietung, sondern in diesem Fall hat jede Autonome Gemeinschaft ihre eigenen Vorschriften, so dass diese berücksichtigt werden müssen, um die Rechte der Parteien im Einzelfall zu bestimmen.

In jedem Fall ist es vernünftig, dass diese Regelung kein Vorzugsrecht für den Erwerb zugunsten der Person begründet, die die Ferienwohnung vorübergehend nutzt.

Was geschieht, wenn es sich bei der gemieteten Immobilie nicht um eine Wohnung handelt, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt ist?

Handelt es sich bei der gekauften Mietsache nicht um eine Wohnung, sondern um eine andere Art von Immobilie, so ist für die Bestimmung der anzuwendenden Regelung die besondere Art der Immobilie zu berücksichtigen. So:

• Bei der Vermietung von städtischen Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Gewerberäume), gelten die Bestimmungen von Artikel 31 des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse, wonach für das Vorkaufsrecht des Mieters dieselbe Regelung wie in Artikel 25 des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse gilt, so dass der Mieter von z. B. Gewerberäumen auch bei deren Verkauf ein Vorkaufsrecht hat.
• Im Falle eines Parkplatzes ist die Mehrheitsmeinung der Ansicht, dass es sich nicht um ein städtisches Grundstück handelt, so dass die Vorschriften des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse nicht anwendbar sind, sondern die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, so dass der Mieter des Parkplatzes in einem solchen Fall kein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung des Parkplatzes hat, es sei denn, dies wurde im Vertrag vereinbart oder der Parkplatz ist ein untrennbarer Bestandteil einer Wohnung.
• Bei ländlichen Grundstücken sind die Bestimmungen des Gesetzes 49/2003 vom 26. November 2003 über die Verpachtung ländlicher Grundstücke zu beachten, in dessen Artikel 22.2 es heißt: "Bei jeder Übertragung von verpachteten ländlichen Grundstücken unter Lebenden, einschließlich Schenkung, Einbringung in eine Gesellschaft, Tausch, entgeltlicher Zuteilung oder jeder anderen Übertragung außer dem Verkauf, ihres bloßen Eigentums, eines bestimmten Teils oder eines ungeteilten Anteils, hat der Pächter, der Berufslandwirt ist, das Vorkaufsrecht. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, besteht also auch ein Vorkaufsrecht zugunsten des Pächters. In diesem Fall ist das in dieser Bestimmung vorgesehene Verfahren für die Mitteilung der Verkaufsabsicht und gegebenenfalls für die Vereinbarung des Verkaufs und des Kaufs mit dem Kaufinteressenten, der ein Angebot abgegeben hat, bzw. mit dem Pächter, wenn dieser dem Angebot entspricht, einzuhalten. Befindet sich die ländliche Immobilie in Katalonien, muss in diesem Fall die gesetzliche Regelung gemäß Artikel 623-11 ff. des Buches VI des Zivilgesetzbuches von Katalonien berücksichtigt werden.

Schlussfolgerung

In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre Zweifel darüber ausgeräumt hat, welche Aspekte beim Verkauf oder Kauf einer vermieteten Immobilie zu berücksichtigen sind, finden Sie im Folgenden eine Zusammenfassung der wichtigsten behandelten Aspekte: