Die Bescheinigung der Schulden bei der Eigentümergemeinschaft

In Anbetracht der Knappheit vorhandener Grundstücke und ihrer hohen Preise ist das vorherrschende Modell des Städtebaus, zumindest in großen und mittelgroßen Städten, seit vielen Jahrzehnten der Bau großer Mehrfamilienhäuser, in denen unter derselben Baueinheit (Gebäude) eine Reihe unabhängiger Wohnungen verschiedener Eigentümer errichtet werden.

Wie jeder Beobachter feststellen kann, gibt es in den meisten Städten Tausende von Mehrfamilienhäusern, in denen es eine Vielzahl von unabhängigen Wohnungen (Dutzende, ja Hunderte) mit verschiedenen Eigentümern gibt.

• Neben diesem häufigeren Szenario gibt es auch andere Arten von horizontalem Eigentum, wie z. B. das so genannte horizontale, flach liegende Eigentum, das der Entwicklung von unabhängigen Wohnungen mit gemeinsamen Bereichen (wie Garagen, Gärten oder Badebereichen) entspricht.

Es ist jedoch logisch, dass diese Gebäude, in denen sich mehrere unabhängige Wohnungen befinden, über eine Reihe von gemeinsamen Elementen verfügen, die verwaltet, instand gehalten und natürlich auch finanziell bezahlt werden müssen (man denke nur an wiederkehrende Dienstleistungen und Ausgaben wie das Treppenhauslicht, das Gemeinschaftswasser, den Aufzug, den Pförtner (falls vorhanden) oder auch an außerordentliche Ausgaben für Reparaturen an diesen gemeinsamen Elementen, wie z. B. Schäden an einem Dach oder an der Fassade des Gebäudes).

Wenn ein Eigentümer eine Immobilie erwirbt, die einem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, verpflichtet er sich, zur Deckung der ordentlichen und außerordentlichen Kosten beizutragen, die in den besagten Gemeinschaftselementen anfallen, und zwar normalerweise durch die monatliche Zahlung einer Gemeinschaftsgebühr (deren Höhe von der Größe der Gemeinschaftselemente abhängt, aber normalerweise zwischen 50 und 100 € in einem gewöhnlichen Gebäude ohne exklusive Dienstleistungen liegt) und gegebenenfalls durch die Zahlung der so genannten Derramas für den Fall, dass außerordentliche Kosten anfallen, deren Behebung notwendig ist.

Vor diesem Hintergrund soll in diesem Artikel erläutert werden, welche Aspekte der künftige Erwerber einer Immobilie, die einem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, in Bezug auf diese Kosten der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen sollte, um seine Rechte und sein Vermögen angemessen schützen zu können. In jedem Fall ist zu bedenken, dass die Referenznorm in dieser Angelegenheit das Gesetz 49/1960 vom 21. Juli über horizontales Eigentum ist.

Was ist horizontales Eigentum?

Rechtlich gesehen ist das horizontale Eigentum eine Form der so genannten Gütergemeinschaft, die in Artikel 396 des Zivilgesetzbuches geregelt ist und durch das oben erwähnte Gesetz 49/1960 vom 21. Juli über das horizontale Eigentum weiterentwickelt wurde. In Übereinstimmung mit dem oben genannten Artikel 396 des Zivilgesetzbuches wird dieses System des Miteigentums an den gemeinsamen Elementen des Gebäudes, das wir gemeinhin als "Eigentümergemeinschaft" bezeichnen, in den Fällen geschaffen, in denen es zwar ein Gebäude gibt, in dem sich aber verschiedene Wohnungen oder Räumlichkeiten befinden, die unabhängig voneinander genutzt werden können und die in getrenntem Eigentum stehen (d.h. jede der Wohnungen gehört den verschiedenen Nachbarn).

So entsteht in diesen Fällen ein Miteigentumsrecht (unter allen Nachbarn, die Eigentümer der einzelnen Wohnungen oder Räumlichkeiten sind) an den gemeinsamen Elementen des Gebäudes, die für die ordnungsgemäße Nutzung und den Genuss des Gebäudes notwendig sind, wie z. B. der Boden, das Dach, die Fundamente und Dächer, die strukturellen Elemente (wie Säulen, Balken, Platten, tragende Wände), die Fassaden, die Außenverkleidung von Terrassen, Balkonen und Fenstern, die Einfassungselemente des Gebäudes, die Türöffnung, Treppen, Türen, Gänge und Durchgänge, Mauern, Gruben und Höfe, Aufzüge, Tanks und Zähler oder andere Haustechnik, Aufzüge, Anlagen, Rohre und Leitungen für die Entwässerung und die Versorgung mit Wasser, Gas oder Strom, Lüftungs- oder Rauchabzugsanlagen, Brandschutzsysteme, elektronische Türöffnungssysteme, Gebäudesicherheitssysteme, Telekommunikationssysteme usw.

Was bedeutet es, eine Immobilie im Stockwerkeigentum zu besitzen?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, die einem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, wie z. B. eine Wohnung in einem Gebäude, bedeutet dies, dass wir als Eigentümer ein singuläres und ausschließliches Eigentumsrecht an unserer spezifischen Wohnung haben, d. h. an einem abgegrenzten Raum in dem Gebäude, der einer eigenständigen Nutzung unterliegt und der über architektonische Elemente und Einrichtungen aller Art verfügt, die die Entfaltung des Lebens einer beliebigen Person ermöglichen (wie z. B. ein Schlafzimmer, eine Küche, ein Badezimmer usw.).

Da sich diese Wohnung neben anderen in einem Gebäude befindet, bedeutet der Erwerb ihres Eigentums außerdem, dass sie zusammen mit den anderen Eigentümern der anderen Wohnungen und Räumlichkeiten Miteigentümer aller gemeinsamen Elemente und Dienstleistungen des Gebäudes ist, die gemeinsam verwaltet und instand gehalten werden müssen.

Zu diesem Zweck wird jeder Wohnung ein Anteil an diesen gemeinsamen Elementen zugewiesen (d.h. ein Prozentsatz), der sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Anhand dieser Quote lässt sich der Anteil bestimmen, den jeder Eigentümer an den von der Gemeinschaft erwirtschafteten Kosten (oder gegebenenfalls Gewinnen) haben soll.

Welche Regeln gelten für den Betrieb der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Generell unterliegt die Eigentümergemeinschaft allen Verpflichtungen, die sich aus den jeweils geltenden Gesetzen und Vorschriften ergeben. Darüber hinaus wird die Eigentümergemeinschaft als solche durch den so genannten "título constitutivo" geschaffen, d. h. durch die Urkunde über die horizontale Teilung, d. h. die öffentliche Urkunde, mit der die Immobilie in die einzelnen unabhängigen Wohnungen oder Räumlichkeiten, die die Eigentümergemeinschaft bilden, aufgeteilt wird.

• In diesem konstitutiven Titel wird nicht nur die Immobilie als Ganzes beschrieben, sondern es wird auch jeder der unabhängigen Wohnungen eine entsprechende Nummer zugewiesen (1-1, 1-2 usw.), und jede von ihnen wird detailliert beschrieben, mit Angabe ihrer Grenzen, ihres Grundrisses und eventueller Anbauten (wie Garage, Dachboden oder Keller).
• Darüber hinaus wird in der Urkunde über die horizontale Teilung die Beteiligungsquote für jede Wohnung oder jedes Grundstück festgelegt, wobei die Nutzfläche jeder Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Grundstücks zugrunde gelegt wird. Diese Beteiligungsquote ist sehr wichtig, da sich jeder Eigentümer anteilig an den in der Gemeinschaft anfallenden ordentlichen und außerordentlichen Kosten beteiligen muss.
• Es ist auch möglich, in der Satzung Regeln über die Nutzung oder Bestimmung der Wohnungen, ihre Verwaltung und Leitung oder ihre Erhaltung aufzustellen, indem man zu diesem Zweck eine private Satzung bildet (daher die so genannte "Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft").

Darüber hinaus können die Eigentümer im Nachhinein zur Regelung der Einzelheiten des Zusammenlebens und der Nutzung gemeinsamer Dienstleistungen interne Regeln aufstellen (z. B. die Badezeiten in einem Gemeinschaftspool), die für alle Eigentümer verbindlich sind.

Welche finanziellen Verpflichtungen hat der Eigentümer der Immobilie?

Die Verwaltung und Nutzung der Gemeinschaftsflächen einer Eigentümergemeinschaft verursacht logischerweise eine Reihe von laufenden Kosten (Beleuchtung der Treppenhäuser, Wartung der Aufzüge, Reinigung, Instandhaltung anderer gemeinsamer Elemente wie Gärten oder Schwimmbäder), die von allen Eigentümern der zur Gemeinschaft gehörenden Wohnungen getragen werden müssen. Zu diesem Zweck muss, wie bereits erwähnt, jede Wohnung oder jedes Lokal diese Kosten anteilig entsprechend ihrem/seinem Beteiligungsanteil zahlen, so dass eine Wohnung, die beispielsweise einen Beteiligungsanteil von 10 % hat, 10 % der ordentlichen und außerordentlichen Kosten, die in der Immobilie entstehen, zahlen muss.

Was passiert, wenn ein Immobilieneigentümer seinen Anteil an den gewöhnlichen Betriebskosten nicht bezahlt?

Wenn einer der Eigentümer einer der Wohnungen der Gemeinschaft seine monatlichen Raten nicht zahlt, entsteht logischerweise eine Schuld zugunsten der Gemeinschaft, die zunächst auf außergerichtlichem Wege und, wenn diese erfolglos bleiben, auf gerichtlichem Wege durch die entsprechende Klage auf Zahlung eines Betrags eingefordert werden kann. Zu diesem Zweck und um den Kredit der Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Eigentümer zu schützen, legt das Gesetz fest, dass diese unbezahlten Beträge (insbesondere alles, was für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Jahre fällig ist) als privilegierter oder bevorzugter Kredit betrachtet werden, so dass bei der Liquidation der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Schuldners die Zahlung dieser Schuld vor der Zahlung anderer Schulden erfolgt, die der säumige Eigentümer möglicherweise hat (wie Versicherungen, Hypotheken oder andere Kredite, die vorsorglich im Grundbuch eingetragen sind).

Was geschieht, wenn der Eigentümer, der mit den ordentlichen Gemeinschaftsgebühren im Rückstand ist, die Immobilie verkauft?

In diesem Fall bestimmt das Gesetz, dass der neue Käufer (auch wenn er seinen Kauf bereits im Grundbuch eingetragen hat) mit der Immobilie selbst für die bestehenden Schulden bei der Eigentümergemeinschaft haftet, was die Zahlung der allgemeinen Kosten (d.h. der monatlichen Gemeinschaftsgebühren) betrifft, und zwar in Bezug auf die unbezahlten Beträge des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. So kann der Käufer einer Immobilie die unangenehme Überraschung erleben, dass der Voreigentümer beim Kauf einer Immobilie eine Schuld bei der Gemeinschaft hatte, für die die gekaufte Immobilie haftet, so dass er, wenn er eine mögliche Pfändung der Immobilie vermeiden will, keine andere Wahl hat, als die vom Verkäufer verursachte Schuld zu begleichen.

Wie kann der Käufer unangenehme Überraschungen vermeiden, die sich aus Schulden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben?

Um diese unangenehmen Überraschungen zu vermeiden, sieht das horizontale Eigentumsgesetz vor, dass der Verkäufer im Kaufvertrag erklären muss, dass er mit der Zahlung der allgemeinen Kosten der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden ist. Zu diesem Zweck muss er zusätzlich zu dieser mündlichen Erklärung eine Bescheinigung vorlegen, die vom Sekretär der Gemeinschaft mit Zustimmung ihres Vorsitzenden ausgestellt wurde und in der der Schuldenstand der betreffenden Immobilie gegenüber der Eigentümergemeinschaft aufgeführt ist. Wenn aus dieser Bescheinigung hervorgeht, dass der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, gibt es also keine Probleme, während der Käufer im Falle einer unbezahlten Schuld die Transaktion stoppen kann, bis diese vom derzeitigen Eigentümer beglichen wird, oder gegebenenfalls mit dem Verkäufer vereinbaren kann, einen Teil des Verkaufspreises für die Begleichung der bestehenden Schuld einzubehalten.

Ist die Vorlage dieser Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der Gemeinschaft obligatorisch?

Die Vorlage dieses Dokuments ist in der Tat obligatorisch, da ohne dieses Dokument der Kaufvertrag nicht vollzogen werden kann, wie es das Gesetz vorsieht. Wenn der Käufer den Verkäufer jedoch ausdrücklich von der Aushändigung dieses Dokuments befreit (was in Anbetracht der oben beschriebenen Risiken nicht sehr ratsam ist), kann der Kaufvertrag dennoch unterzeichnet werden.

Wie kann man diese Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden erhalten?

In den meisten Gemeinden ist es üblich, einen Hausverwalter zu engagieren, der als Sekretär fungiert. In diesen Fällen sollte sich der Verkäufer mit dem Verwalter der Immobilie in Verbindung setzen, damit dieser die Bescheinigung ausstellt und unterschreibt, woraufhin die Genehmigung des Präsidenten eingeholt werden muss, damit das Dokument allen erforderlichen Anforderungen entspricht. Es ist auch zu beachten, dass das Gesetz eine Frist von 7 Tagen für die Ausstellung dieses Dokuments vorsieht.

Wie sieht es mit außerordentlichen Ausgaben oder Gemeinkosten aus?

Zusätzlich zu den Schulden, die sich aus den allgemeinen Instandhaltungskosten der Gemeinschaft ergeben, kann es vorkommen, dass während der Lebensdauer eines Gebäudes Schäden an einigen seiner gemeinschaftlichen Elemente (Fassaden, Dächer usw.) auftreten, die die Eigentümer dazu zwingen, außerordentliche Ausgaben für deren Instandsetzung zu genehmigen. Für den Fall, dass diese außerordentlichen Ausgaben von der Gemeinschaft genehmigt wurden, der betreffende Eigentümer sie aber nicht bezahlt hat, könnte der neue Käufer vor dem Problem stehen, eine Rate für eine Ausgabe zahlen zu müssen, die genehmigt wurde, als er noch nicht Eigentümer war, da dies in Artikel 17 des horizontalen Eigentumsgesetzes festgelegt ist, der besagt, dass die Raten für die Zahlung von Verbesserungen, die an der Immobilie vorgenommen wurden oder vorzunehmen sind, vom Eigentümer zum Zeitpunkt der Zahlung der von der Zahlung dieser Verbesserungen betroffenen Beträge gezahlt werden.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollte der Käufer verlangen, dass die Bescheinigung über den Schuldenstand der Gemeinschaft auch einen Hinweis auf ausstehende Gemeinschaftsgebühren oder außerordentliche Ausgaben enthält.

Sollte der Verkäufer zusätzliche Aspekte berücksichtigen?

Das horizontale Eigentumsgesetz verpflichtet den Verkäufer nämlich, den Sekretär der Gemeinschaft über den Verkauf zu informieren, da er andernfalls gesamtschuldnerisch für die Schulden gegenüber der Gemeinschaft haftet, die gegebenenfalls vom neuen Eigentümer verursacht werden, unbeschadet des Rückgriffsrechts, das später gegen den derzeitigen Eigentümer ausgeübt werden könnte, um die gezahlten Beträge zurückzuerhalten.