Wie lautet das Eignungszertifikat für das Gebäude?

Allgemeine Ziele und politischer Rahmen

Bekanntlich ist das Recht auf Wohnung ein in der spanischen Verfassung selbst anerkanntes Recht, das in Artikel 47 als Leitprinzip der Sozial- und Wirtschaftspolitik verankert ist und besagt, dass alle Spanier das Recht auf eine menschenwürdige und angemessene Wohnung haben. Auf dieser Grundlage und unter Berücksichtigung der in Titel VIII der Magna Carta festgelegten Zuständigkeitsverteilung sind die Autonomen Gemeinschaften in der Lage, Zuständigkeiten im Bereich des Wohnungswesens zu übernehmen, was im Falle Kataloniens in der Tat geschehen ist, wie aus Artikel 137 des Autonomiestatuts hervorgeht, der besagt, dass die Generalitat von Katalonien die ausschließlichen Zuständigkeiten im Bereich des Wohnungswesens hat, insbesondere in Bezug auf die Inspektion und Kontrolle des Wohnungswesens, und zwar unter Berücksichtigung der sozialen Bedürfnisse und des territorialen Gleichgewichts.

Nach der Darstellung der rechtlichen Grundlagen ist Artikel 30 des katalanischen Gesetzes 18/2007 vom 28. Dezember über das Recht auf Wohnen zu erwähnen, der festlegt, dass die Eigentümer (und nicht die Verwaltung) verpflichtet sind, die Wohnungen zu erhalten und zu sanieren, damit sie in einem Zustand sind, der eine effektive und angemessene Nutzung ermöglicht.

In Anbetracht dessen soll in diesem Artikel alles dargelegt werden, was künftige Käufer und Verkäufer von Wohngebäuden über die technische Inspektion von Wohngebäuden sowie über das Eignungszertifikat wissen sollten, ein Dokument, das mit der genannten Inspektion zusammenhängt und dessen Aushändigung an den Käufer notwendig ist, um die Kauf- und Verkaufstransaktion abwickeln zu können.

In jedem Fall ist zu beachten, dass sich die nachstehenden Informationen auf Wohnungen in der Autonomen Gemeinschaft Katalonien beziehen, so dass, wenn die zu übertragende Wohnung in einer anderen Gemeinschaft liegt, die entsprechenden Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft zu Rate gezogen werden sollten.

Was ist die technische Inspektion von Wohngebäuden?

Die technische Inspektion von Wohngebäuden (auf Katalanisch ITE genannt) ist die Untersuchung des Gebäudes oder der Wohnung durch einen kompetenten Techniker, um den Erhaltungszustand zu beurteilen, und zwar im Auftrag des Eigentümers. Der Zweck der technischen Inspektion des Gebäudes besteht also darin, den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Inspektion festzustellen und den Eigentümern Anhaltspunkte für die zu ergreifenden Maßnahmen zu geben, damit sie ihrer Pflicht zur Erhaltung, Instandhaltung und Sanierung nachkommen können, ohne dass es in jedem Fall darum geht, versteckte Baumängel aufzudecken. Wenn es also notwendig ist, eine technische Inspektion eines Gebäudes durchzuführen, sollten die Eigentümer einen dafür qualifizierten Techniker kontaktieren, die vereinbarten Gebühren bezahlen, woraufhin sich der Techniker in die Immobilie begibt, um die beschriebene Aufgabe auszuführen.

Wer kann die technische Inspektion des Gebäudes durchführen?

Diese Arbeiten dürfen nur von dafür qualifiziertem Fachpersonal ausgeführt werden, was bei Planern, Projektleitern oder Projektausführenden der Fall ist, und zwar in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Gesetzes 38/1999 vom 5. November über Bauvorschriften.

Wer muss den Techniker, der die technische Inspektion des Gebäudes durchführt, finden und bezahlen?

Es obliegt den Eigentümern der Immobilie oder des Gebäudes, einen qualifizierten Techniker unter den auf dem Markt verfügbaren zu finden und die zwischen den Parteien vereinbarten Gebühren zu zahlen.

Wann ist eine technische Inspektion des Gebäudes vorgeschrieben?

Gemäß den Bestimmungen des Anhangs zum Erlass des Ministeriums für Territorium und Nachhaltigkeit 67/2015 vom 5. Mai zur Förderung der Pflicht zur Erhaltung, Instandhaltung und Sanierung von Wohngebäuden durch technische Inspektionen und das Baubuch ist es obligatorisch, dass alle Gebäude vor dem Alter von 45 Jahren technisch inspiziert werden. Da diese Verordnung im Jahr 2015 verabschiedet wurde, sieht sie eine schrittweise Übergangsfrist für ihre Umsetzung vor, die am 31. Dezember 2020 endet, so dass nach diesem Datum alle Gebäude, ob Mehr- oder Einfamilienhäuser, die älter als 45 Jahre sind, dieser technischen Überprüfung des Gebäudes unterzogen werden müssen.

Wie wird der beauftragte Techniker seine Arbeit verrichten?

Nach der Beauftragung des von uns ausgewählten qualifizierten Technikers wird dieser die Immobilie besichtigen und eine visuelle Prüfung der Immobilie (aller in den Vorschriften festgelegten Elemente) durchführen. Anschließend wird er anhand aller gesammelten Informationen den so genannten technischen Inspektionsbericht erstellen.

Der betreffende Techniker, der nach den Grundsätzen der Unparteilichkeit, Objektivität, Unabhängigkeit und Wahrhaftigkeit handelt, stellt dieses Dokument aus, das nach einem standardisierten, von der "Agència de l'Habitatge de Catalunya" genehmigten Muster erstellt wird und mindestens die folgenden Grunddaten enthalten muss:

• Identifizierung des Gebäudes.
• Identifizierung des technischen Personals.
• Die allgemeinen Merkmale des Gebäudes.
• Der Erhaltungszustand des Gebäudes, mit besonderem Augenmerk auf die Einzelheiten der festgestellten Mängel sowie deren Qualifizierung (auf die später im Detail eingegangen wird).

Darüber hinaus muss der Bericht zwingend die folgenden Informationen enthalten:

• Die notwendigen Empfehlungen, um den Eigentümern das Wissen über die Maßnahmen zu erleichtern, die für die korrekte Instandhaltung des Gebäudes erforderlich sind.
• Technische Empfehlungen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit und Ökoeffizienz von Wohnungen.
• Die Bewertung der Grundvoraussetzungen für die allgemeine Zugänglichkeit und Nichtdiskriminierung von Menschen mit Behinderungen.

Mit all diesen Informationen erstellt der Techniker den technischen Inspektionsbericht für die Eigentümer der Immobilie, die daran denken sollten, dass der Bericht vier Monate gültig ist und sie ihn innerhalb dieser Zeit bei der zuständigen regionalen Verwaltung vorlegen müssen, um die Eignungsbescheinigung zu erhalten, die das notwendige Dokument für die Formalisierung des Kaufs ist.

Was geschieht, wenn der Techniker bei seiner Inspektion konservatorische Mängel an der Wohnung feststellt?

Stellt der beauftragte Techniker Mängel bei der Instandhaltung des Gebäudes fest, die technisch als Mängel bezeichnet werden, muss er diese beschreiben und ihre Bedeutung bestimmen, d. h. sie auf der folgenden Skala bewerten:

• Sehr schwerwiegende Mängel sind solche, die aufgrund ihres Umfangs und ihrer Schwere eine unmittelbare und allgemeine Gefahr für die Stabilität des Gebäudes oder für die Sicherheit von Personen und Gütern darstellen und die ein sofortiges Eingreifen zu ihrer Behebung oder, falls dies nicht möglich ist, die Räumung des Gebäudes und die Erklärung seines Verfalls erfordern.
• Schwerwiegende Mängel sind solche, die aufgrund ihres Auftretens eine unmittelbare Gefahr für die Stabilität oder Sicherheit bestimmter Elemente des Gebäudes oder schwerwiegende Gesundheitsprobleme darstellen und eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Gütern bedeuten, so dass ein erstes Eingreifen in Form von Vorsichtsmaßnahmen zu ihrer Behebung sowie eine anschließende Durchführung von Reparaturarbeiten erforderlich ist.
• Erhebliche Mängel sind solche, die zwar keine unmittelbare Gefahr für die Stabilität des Gebäudes oder die Sicherheit von Personen und Sachen darstellen, aber die Gesundheit und Funktionsfähigkeit des Gebäudes beeinträchtigen, da sie einen allmählichen Verlust grundlegender Eigenschaften bedeuten. In diesen Fällen ist ein korrigierender Eingriff erforderlich.
• Geringfügige Mängel sind solche, die nicht unter die vorgenannten Fälle subsumiert werden können und die vorbeugende oder korrigierende Wartungsarbeiten erfordern, um eine Verschlimmerung zu vermeiden.

Werden schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel festgestellt, muss der beauftragte Techniker sowohl den Eigentümer als auch die Stadtverwaltung, in der sich die Immobilie befindet, unverzüglich benachrichtigen, damit unverzüglich vorbeugende Maßnahmen ergriffen werden können.

Welche weiteren Verpflichtungen werden die Eigentümer haben?

Sobald der beauftragte Techniker den Eigentümern seinen technischen Bericht vorgelegt hat, sind diese verpflichtet, die folgenden Maßnahmen zu ergreifen:

• den Bericht über die technische Überwachung direkt oder über einen Bevollmächtigten bei der zuständigen Behörde, d. h. der "Agència de l'Habitatge de Catalunya", zwecks Eintragung in ein öffentliches Register einreichen.
• Unverzügliche und dringende Verabschiedung von Vorsichtsmaßnahmen, sofern diese angemessen sind und noch nicht durchgeführt wurden.
• innerhalb eines Jahres ein Sanierungsprogramm für die Wohnung oder das Gebäude zu genehmigen, wenn Mängel festgestellt wurden, die eine Instandsetzung erforderlich machen.
• Legen Sie der Verwaltung gegebenenfalls alle diesbezüglichen Unterlagen vor, falls ein entsprechendes Ersuchen gestellt wird.

Wasist der Befähigungsnachweis?

Das Eignungszertifikat ist ein von der öffentlichen Verwaltung ausgestelltes Dokument, in dem anhand des technischen Inspektionsberichts festgestellt wird, ob das Gebäude oder die Wohnung für die Nutzung als Wohnung geeignet ist oder nicht. Um es zu erhalten, müssen die Eigentümer der Wohnung oder des Gebäudes, nachdem sie den vom beauftragten Techniker ausgestellten technischen Inspektionsbericht des Gebäudes erhalten haben, diesen zusammen mit dem Antrag auf Ausstellung des Eignungszertifikats bei der Agència de l'Habitatge de Catalunya einreichen, ein Verfahren, das online durchgeführt werden kann (HIER). Danach bewertet die zuständige Behörde alle vorgelegten Unterlagen und stellt innerhalb von drei Monaten das Eignungszeugnis mit folgendem Ergebnis aus:

• Geeignet, wenn das Gebäude keine oder nur geringe Mängel aufweist.
• Vorläufig geeignet, wenn das Gebäude als erheblich eingestufte Mängel aufweist.
• Vorsorgliche Eignung, wenn das Gebäude als schwerwiegend oder sehr schwerwiegend eingestufte Mängel aufweist, falls diese durch die bereits durchgeführten Vorsichtsmaßnahmen vorläufig behoben werden konnten.
• Oder andernfalls als Entscheidung über die Ablehnung der Eignung, wenn das Gebäude Mängel aufweist, die als schwerwiegend oder sehr schwerwiegend eingestuft werden, ohne dass Vorsichtsmaßnahmen ergriffen werden.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass in dieser Angelegenheit der Grundsatz des positiven Verwaltungsschweigens gilt, d.h. wenn wir nach diesen drei Monaten keinen ausdrücklichen Beschluss der Verwaltung erhalten haben, kann davon ausgegangen werden, dass die Eignungsbescheinigung erteilt wurde.

Wie lange ist der Befähigungsnachweis gültig?

Nach den geltenden Vorschriften hängt die Gültigkeit davon ab, ob die Wohnung oder das Gebäude Mängel aufweist oder nicht. Deshalb:

• Weist das Gebäude keine oder nur geringfügige Mängel auf, gilt es für 10 Jahre.
• Weist das Gebäude erhebliche Mängel auf, so ist es sechs Jahre lang gültig, wobei alle zwei Jahre eine technische Überprüfung durch einen qualifizierten Fachmann vorgenommen werden muss.
• Weist das Gebäude schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel auf, wurden jedoch die erforderlichen vorläufigen Maßnahmen zur Risikominderung ergriffen, so ist die Bescheinigung drei Jahre lang gültig, sofern die in der Bescheinigung vorgesehenen technischen Inspektionen innerhalb des in der Bescheinigung festgelegten Zeitraums (oder andernfalls alle 12 Monate) durchgeführt werden, um zu überprüfen, ob die in dem Gebäude durchgeführten Maßnahmen in gutem Zustand gehalten werden.

Wie wichtig ist es, für den Kauf und Verkauf einer Immobilie eine Eignungsbescheinigung zu erhalten?

Nachdem nun alle relevanten Elemente im Zusammenhang mit der technischen Inspektion, dem technischen Inspektionsbericht und dem Eignungszertifikat verstanden wurden, ist es an der Zeit, ihre Bedeutung im Rahmen von Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen zu verstehen, da gemäß den geltenden Vorschriften bei der Übertragung von Wohnungen unter Lebenden (d.h. bei Kauf und Verkauf) der Verkäufer verpflichtet ist, dem Käufer eine Kopie des technischen Inspektionsberichts und des Eignungszertifikats auszuhändigen. Auch für den Fall, dass das Zertifikat durch positives Verwaltungshandeln erlangt wurde, oder für den Fall, dass es nicht möglich war, das Eignungszertifikat zu erlangen, weil das Gebäude schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel aufweist, ohne dass die vorgeschlagenen Vorsichtsmaßnahmen durchgeführt wurden, muss der Verkäufer dem Käufer zusätzlich zu dieser Mitteilung eine Kopie des Berichts über die technische Inspektion des Gebäudes mit einer Akkreditierung des Datums der Vorlage bei der Verwaltung der Autonomen Gemeinschaft aushändigen.

Ist es möglich, den Kaufvertrag ohne Vorlage der Eignungsbescheinigung zu erteilen?

Die geltenden Vorschriften sehen nämlich die außergewöhnliche Möglichkeit vor, dass der Käufer den Verkäufer ausdrücklich von der Vorlage des Eignungsnachweises entbinden kann, wenn er aus berechtigten Gründen nicht über diesen verfügen kann. Angesichts der Bedeutung der Angelegenheit erscheint es jedoch für den Fall, dass die Wohnung aufgrund ihres Alters einer technischen Prüfung unterzogen werden muss, nicht sehr ratsam, dass der Käufer dieser Ausnahme zustimmt.

Was passiert, wenn die technische Überprüfung des Gebäudes nicht durchgeführt wird?

Kommt ein Eigentümer, der verpflichtet ist, seine Immobilie einer technischen Überprüfung zu unterziehen, dieser Verpflichtung nicht nach, kann er mit Zwangsgeldern (die bis zu 50 % des Preises der durchzuführenden Erhaltungsarbeiten betragen können) oder mit den im katalanischen Gesetz 18/2007 über das Recht auf Wohnen vorgesehenen Sanktionen belegt werden, die von mindestens 3 000 € (bei geringfügigen Verstößen) bis zu 900 000 € bei sehr schweren Verstößen reichen können. Daher ist es zweifellos sehr ratsam, dass alle Eigentümer, die verpflichtet sind, ihre Häuser einer technischen Überprüfung zu unterziehen, dies auch tun, da dies ihre Sicherheit, die ihrer Nachbarn und ihr Eigentum schützt.