Praktische rechtliche Hinweise - Oktober 2024
1.- Berichtigung der Beschreibung eines gemeinschaftlichen Stellplatzes. Die Zustimmung aller Miteigentümer der Garage ist erforderlich.
Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 27. September 2024 (BOGC vom 7. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem der Eigentümer eines Stellplatzes in einer Gemeinschaftsgarage (d. h. in einer horizontalen Eigentumsordnung) versucht hat, die Beschreibung seines Stellplatzes einseitig zu ändern, um die ausschließliche Nutzung eines bestimmten Anbaus oder Platzes in der Gemeinschaftsgarage zu beanspruchen, wobei er sich auf einen angeblichen Schreibfehler in den Urkunden über die Eintragung der horizontalen Eigentumsordnung und den Kauf und Verkauf stützte.
Wie nicht anders zu erwarten (wie im Fall der Entscheidung der Generaldirektion), stellt der Kanzler fest, dass dies nicht möglich ist, da die Berichtigung des Registereintrags und die Anerkennung des Rechts eines bestimmten Platzes auf die private Nutzung eines gemeinsamen Raumes im Wesentlichen einen Verfügungsakt (zur Zuweisung der ausschließlichen Nutzung) innerhalb einer Gemeinschaft voraussetzt, für den die einstimmige Zustimmung der übrigen Miteigentümer der besagten Gemeinschaft erforderlich ist, wie dies ausdrücklich in Artikel 552-7.6 des CCC festgelegt ist.
2.- Eintragung der im Scheidungsurteil festgelegten Zuweisung der Nutzung der Familienwohnung zugunsten der Kinder und des ehemaligen Ehegatten, dem das Sorgerecht zugewiesen wird. Eine zeitliche Spezifizierung des Rechts ist erforderlich
Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 2. Oktober 2024 (BOGC vom 11. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um den Versuch geht, einen Gerichtsbeschluss einzutragen, der die Eintragung der Nutzung des Familienheims (das zu 50 % den beiden Ex-Ehegatten gehört) anordnet, das in einem Scheidungsurteil den gemeinsamen minderjährigen Kindern der Ehe und dem Ex-Ehegatten, dem ihre Vormundschaft zusteht, zugesprochen wurde.
Dies wird zunächst vom Grundbuchamt abgelehnt und von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass die Zuweisung der Nutzung der Wohnung gemäß Art. 233-20 CCCat zeitlich begrenzt sein muss, so dass in dem beschlossenen Beschluss die zeitliche Dauer dieser Zuweisung klar angegeben werden muss, damit sie korrekt im Grundbuch eingetragen werden kann.
3.- Veröffentlichung des neuen Berichts des Beschwerdedienstes der Banco de España 2023
Am 9. Oktober letzten Jahres wurde es veröffentlicht (HIER) der Bericht des Beschwerdedienstes der Banco de España für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht, in dem die Bankenaufsicht alle von Bankkunden gegen ihre Institute eingereichten Beschwerden sowie die von der Aufsichtsbehörde in den konfliktträchtigsten Fällen angewandten Lösungskriterien zusammenstellt - ein sehr interessantes Dokument, um die Zweifel der Kunden an der Herkunft von Gebühren, Zinsen, Strafen usw. in ihren Beziehungen zu ihrer Bank auszuräumen.
Interessante Neuerungen wie z.B. im Bereich der Null-Bilanz-Bescheinigungen bei der Löschung der Hypothek (wo kein einfacher Vermerk erforderlich ist), im Bereich der Unterhaltsgebühren bei der Vererbung (wo eine ungerechtfertigte Erhöhung der Gebühren nicht akzeptabel ist) oder bei der notwendigen Transparenz in Bezug auf das Tilgungssystem von Hypothekendarlehen.
4.- Genehmigung des Vorentwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Zivilgesetzbuches von Katalonien in Bezug auf die Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen.
Beigefügt (HIER) den von der katalanischen Regierung gebilligten Text zur Änderung des autonomen Zivilgesetzbuches in Bezug auf die Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen.
Der Text, der sich auf das New Yorker Übereinkommen stützt, setzt sich nachdrücklich für die Autonomie von Menschen mit Behinderungen ein und geht vom alten Modell der Willenssubstitution (Entmündigung) zu einem Modell über, das auf der Begleitung durch informelle oder formelle Einrichtungen wie Assistenz oder präventive Unterstützung (Vorsorgevollmachten) beruht, d.h. Bereiche, in denen Notare eine sehr aktive Rolle beim Schutz von Menschen mit Behinderungen spielen können.
In jedem Fall muss das entsprechende parlamentarische Verfahren abgewartet werden, damit der Text in Kraft treten kann.
Die Verpfändung einer Immobilie und die Ermächtigung des Gläubigers, diese im Falle der Nichtzahlung zu veräußern (und mit dem erzielten Preis die Schuld zu tilgen), verstößt gegen das Verbot des Kommissionsvertrags.
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem die Eigentümer einer Immobilie ein Hypothekendarlehen auf ihre Immobilie in Höhe von mehr als 500.000 Euro (mit einer Laufzeit von 6 Monaten) formalisieren und gleichzeitig dem Gläubiger eine Vollmacht erteilen, die Immobilie zu verkaufen, den Preis zu kassieren (und damit die Schuld im Falle der Nichtzahlung zurückzuzahlen) und die Garantien zu annullieren. Nach einer gewissen Zeit macht der Bevollmächtigte schließlich von der Vollmacht Gebrauch und verkauft die Immobilie vor einem Notar, um die unbezahlte Restschuld einzutreiben.
Nachdem dieser Kaufvertrag zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde er vom Kanzler negativ beurteilt, im Wesentlichen mit der Begründung, dass dieses Verfahren gegen das allgemeine Verbot des Kommissionsvertrags (Art. 1.859 und 1.884 Cc) verstoße, ein Kriterium, das von der Generaldirektion in ihrer Entscheidung bestätigt wurde.
6.- Vorsicht vor Kompetenzvorbehalten in der Gründungsurkunde eines horizontalen Güterstandes.
Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in der ein interessanter Fall analysiert wird, in dem der Eigentümer (der nicht der Bauträger ist, da dieser es bereits verkauft hat) eines Grundstücks, das der horizontalen Eigentumsregelung unterliegt, einen Teil desselben einseitig abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, einseitig einen Teil desselben abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, und sich dabei auf eine Klausel in der Satzung des Stammgrundstücks stützt, die besagt, dass "der Träger der horizontalen Teilung sich das Recht vorbehält, die Geschäftsräume im Erdgeschoss nach eigenem Ermessen aufzuteilen".
Als diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte die Standesbeamtin die Eintragung, da sie davon ausging, dass die Klausel in der Satzung nur den Bauträger zu dieser einseitigen Absonderung (d.h. ohne die entsprechende Zustimmung der entsprechenden Versammlung) ermächtigt, nicht aber die späteren Eigentümer der Immobilie. Dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass es sich um eine Ausnahme von der allgemeinen Regel handelt, die in den Rechtsvorschriften zur Regelung des horizontalen Eigentums vorgesehen ist, und als solche restriktiv ausgelegt werden muss.
Seien Sie äußerst vorsichtig bei der Angabe der AKI-Urkunde im Hypothekendarlehen und aller gesetzlich vorgeschriebenen Details (insbesondere wenn mehrere Akteure beteiligt sind, wie z. B. Bürgen).
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem ein Fall eines zur Eintragung vorgelegten Hypothekendarlehens (mit Bürgen) analysiert wird, bei dem der Notar bei der Bezugnahme auf die vorherige LCI-Urkunde und deren Inhalt und Ergebnis nicht ausdrücklich erwähnt, dass die Darlehensnehmer- und Bürgenparteien die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 9. März vorgesehene Beratung erhalten haben, nicht ausdrücklich erwähnt wird, dass der Kreditnehmer und die bürgende Partei die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März vorgesehene Beratung erhalten haben und dass auch die bürgende Partei die in der LCCI festgelegten Unterlagen rechtzeitig erhalten hat.
Der Registerbeamte lehnt die Eintragung aus diesem Grund ab, und die Generaldirektion bestätigt den Mangel, so dass man abschließend sagen kann, dass man bei allen Hypothekendarlehen bei der Eintragung der AVB-Urkunde äußerst vorsichtig sein und alle vom AVB geforderten Anforderungen erfüllen muss, insbesondere in den Fällen, in denen außer den Hypothekenschuldnern noch Dritte (wie in diesem Fall die Bürgen) an dem Vorgang beteiligt sind.
8.- Eine natürliche Person, die mit einer Bankfinanzierung (Hypothekendarlehen) eine Wohnimmobilie erwirbt, um sie zu vermieten, ist als Verbraucher anzusehen.
Beigefügt (HIER) Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 24. Oktober 2024, in dem der Gerichtshof in Beantwortung eines Vorabentscheidungsersuchens feststellt, dass eine natürliche Person, die mit einer Bankfinanzierung (Hypothekendarlehen) eine Wohnimmobilie erwirbt, um diese entgeltlich zu vermieten, nach dem auf den Fall anwendbaren EU-Recht (das sich in jedem Mitgliedstaat widerspiegelt) den Status eines Verbrauchers haben sollte, sofern es sich nicht um eine berufliche Tätigkeit dieser Person handelt.
Aufgrund dieser Verbrauchereigenschaft gelten die Verbraucherschutzvorschriften für Hypothekarkreditverträge (d. h. im spanischen Fall die AVB). Dies ist bei der Prüfung einer Transaktion dieser Art zu berücksichtigen.
9.- Berechtigtes Interesse an der Erlangung des Kaufpreises in einer Zulassungsbescheinigung
Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen interessanten Fall analysiert, in dem der Grundbuchbeamte sich weigert, eine Eintragungsurkunde auszustellen, in der der vom derzeitigen Eintragungspflichtigen gezahlte Kaufpreis aufgeführt ist.
Im vorliegenden Fall beantragt eine Person die Ausstellung der genannten Bescheinigung unter Angabe des im Registereintrag genannten Kaufpreises, wobei sie geltend macht, dass sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Hinterlegungsvertrag abgeschlossen hat und beabsichtigt, in Bezug auf diesen Klage zu erheben (Verletzung der Hälfte des angemessenen Preises gemäß Art. 621-45 CCCat und unlauterer Vorteil gemäß Art. 621-46 CCCat), wofür sie die Kenntnis dieses Kaufpreises benötigt. Die Klägerin legt zum Nachweis ihres berechtigten Interesses eine Kopie des Hinterlegungsvertrags und eine Prozessvollmacht für die Erhebung der genannten Klage vor.
Die Generaldirektion, die die Weigerung des Kanzlers aufhebt, hält das berechtigte Interesse an der Bekanntgabe des Verkaufspreises für hinreichend dargelegt, da dieser ein Schlüsselelement für die Durchführbarkeit der Klage sei.
10.- Erwerb von Immobilien durch verheiratete Ausländer. Beim Erwerb kommt es darauf an, den gesetzlichen oder konventionellen Charakter des Güterstandes zu bestimmen.
Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion daran erinnert, dass es beim Erwerb einer Immobilie durch ausländische Verheiratete nicht darauf ankommt, den konkreten Güterstand zu bestimmen, sondern dessen rechtlichen oder konventionellen Charakter, ohne dass der Standesbeamte diesbezüglich eine weitere Spezifizierung verlangen kann (d.h. es gilt die einfache klassische Formulierung "verheiratet nach dem gesetzlichen Güterstand ihrer Nationalität").
Natürlich muss zum Zeitpunkt der (freiwilligen oder zwangsweisen) Veräußerung das jeweils anwendbare ausländische Recht berücksichtigt werden, um die Bedingungen einer solchen Veräußerung zu beurteilen.
