Ist es ein guter Zeitpunkt, meine Hypothek zu einer anderen Bank zu wechseln?

Der Wechsel oder der Übergang des Gläubigers eines Hypothekendarlehens auf dem spanischen Hypothekenmarkt (d.h. der Schuldner beschließt, die Bank zu wechseln und sein Hypothekendarlehen auf eine andere Einrichtung als diejenige, die es ursprünglich gewährt hat, zu "übertragen") ist traditionell eine sehr wenig genutzte Zahl, da ihre Kosten, die komplexen Vorschriften in diesem Zusammenhang sowie die geringen wirtschaftlichen Vorteile, die sich daraus ergeben, diese Option in den meisten Fällen nicht durchführbar oder nicht ratsam machen.

Der Abwärtstrend bei den Zinssätzen in den letzten Jahren sowie bestimmte regulatorische Änderungen in jüngster Zeit haben jedoch dazu geführt, dass diese Option derzeit für viele Hypothekenschuldner von Interesse sein kann, wie die steigende Zahl von Unterschriften für diese Art von Transaktionen in der täglichen Arbeit meines Notariats beweist.

Vor diesem Hintergrund soll dieser Artikel allen Interessierten einen praktischen Leitfaden mit nützlichen Informationen an die Hand geben, die bei der Prüfung dieser Möglichkeit zu berücksichtigen sind.

Was ist ein Gläubigerübergang?

Der Gläubigerübergang (auch aktiver Forderungsübergang genannt) ist der Vorgang, bei dem der Eigentümer einer Immobilie, die er mit einem hypothekarisch gesicherten Darlehen erworben hat, beschließt, das Finanzinstitut zu wechseln und damit sein Hypothekendarlehen auf eine andere Bank oder Sparkasse zu übertragen, die ihm bessere Konditionen bietet, sei es in Bezug auf den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist oder andere vereinbarte Bedingungen.

Auf diese Weise wechselt der Schuldner "seine Hypothek auf eine andere Bank", so dass er sein Darlehen, das er zuvor dem Unternehmen "A" schuldete, ab dem Zeitpunkt der Abtretung der Bank "B" schuldet.

Wann wird es wirtschaftlich sinnvoll sein, eine solche Operation in Betracht zu ziehen?

Wenn ein Schuldner diese Möglichkeit hypothetisch in Erwägung zieht, muss er zweifellos in erster Linie prüfen, ob dies in seinem konkreten Fall wirtschaftlich sinnvoll ist, d. h. ob die Änderung zu erheblichen Einsparungen führt, die diesen Schritt lohnen und rechtfertigen. Es ist also sinnvoll, diese Operation in Erwägung zu ziehen, wenn der Schuldner in der Lage ist, ein anderes Finanzinstitut als seine derzeitige Bank zu finden, das ihm bessere Konditionen bietet als die, die damals in seinem Darlehensvertrag vereinbart wurden, vor allem im Hinblick auf den für die Operation geltenden Zinssatz. Zweifelsohne lässt sich das Thema am besten anhand eines praktischen Beispiels verstehen:

<ejemplo>Ello implica que, por ejemplo, si el Sr. Juan contrató un préstamo hipotecario en julio de 2013, de 200.000 euros de principal, con un plazo de devolución de 25 años (300 cuotas), y con un tipo de interés fijo del 5,52%, durante ese plazo (esto es, hasta julio de 2038), el Sr. Juan debería abonar a su banco una cuota mensual de 1.230,56 €. Por consiguiente, el Sr. Juan, durante estos 25 años, deberá devolver a su banco un total de 369.169,47 euros, esto es, 200.000 euros de principal, y 169.169,47 euros de intereses.<ejemplo>

Wenn wir jedoch zu dieser INE-Suchmaschine zurückkehren und die letzten verfügbaren Daten (Januar 2022) konsultieren, stellen wir fest, dass der durchschnittliche Formalisierungssatz bei festverzinslichen Darlehen inzwischen auf 2,69 % gesunken ist.

<ejemplo>Ello implicaría pues que, en el caso del Sr. Juan, si consiguiera encontrar otro banco distinto que le ofreciera ese tipo de interés fijo (2,69%) para el resto del plazo de duración de su préstamo, su situación variaría sustancialmente. A tal efecto, tenemos en cuenta que el Sr. Juan, a enero de 2022, habiendo abonado desde julio de 2013 un total de 102 cuotas, aún debe a su banco 159.694,37 euros de principal.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, si ahora el Sr. Juan consigue otro banco que le financia esos 159.694,37 euros al tipo medio existente en enero de 2022 (recordemos, 2,69%), con el mismo plazo de devolución (esto es, hasta julio de 2038, quedando pues pendientes 198 cuotas), obtendríamos que el Sr. Juan debería abonar ahora 999,61 euros mensuales de cuota. Como vemos, el Sr. Juan consigue un ahorro mensual en su cuota de 230,95 euros, los cuales, proyectados sobre las 198 cuotas restantes hasta el final de la vida del préstamo, suponen un total de 45.728,10 euros de ahorro.<ejemplo>

Wie man sieht, zeigt dieses (natürlich etwas extreme) Beispiel, dass es für viele Schuldner, die ihre Hypothekendarlehen von Anfang der 2000er Jahre bis etwa 2016-2018 aufgenommen haben, angesichts der in den letzten Jahren gesunkenen Zinssätze eine sehr gute Option sein kann, die Möglichkeit eines formalen Gläubigerübergangs auf eine andere Einrichtung zu prüfen, die bessere wirtschaftliche Bedingungen bietet.

Wie bei allem im Leben ist jedoch zu bedenken, dass der Vorgang über die in diesem Beispiel beschriebenen positiven wirtschaftlichen Auswirkungen hinaus in vielen Fällen auch einen negativen Aspekt hat, nämlich die Kosten, die der Schuldner höchstwahrscheinlich in Form von Provisionen oder Entschädigungen an seine derzeitige Bank zahlen muss, um sie für den Verlust zu entschädigen, der dadurch entsteht, dass er die Zinsen für das auf eine andere Einrichtung übertragene Darlehen nicht mehr erhält. In diesem Zusammenhang werden wir in diesem Artikel versuchen, den interessierten Kreisen das Thema zu erläutern, damit sie sich eingehend damit befassen und alle Vor- und Nachteile der Maßnahme bewerten können.

Was sollte ein Schuldner als erstes tun, wenn er die Möglichkeit eines Forderungsübergangs auf den Gläubiger seiner Hypothek in Betracht zieht?

Wie das obige Beispiel zeigt, sollte ein Schuldner zur Beurteilung dieser Option als Erstes die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Vorgangs in seinem konkreten Fall analysieren, d. h. den Zinssatz seines derzeitigen Hypothekendarlehens ermitteln (gegebenenfalls den ursprünglichen Darlehensvertrag oder die Angaben in der Quittung über die monatliche Darlehensrate konsultieren) und ihn mit den derzeit geltenden durchschnittlichen Marktzinsen vergleichen.

Wenn dieser Unterschied sehr groß und beträchtlich ist, können wir durch einige grobe Berechnungen, wie wir sie oben durchgeführt haben, sehen, wie die Operation für uns wirtschaftlich sinnvoll sein kann (d.h. sie würde eine relevante Einsparung bedeuten).

Im Gegenteil, wenn wir feststellen, dass der Unterschied sehr gering oder gar nicht vorhanden ist, würde die Leihmutterschaft in einem solchen Fall ihren Sinn und Nutzen verlieren, so dass diese Möglichkeit verworfen werden sollte.

Welche Kosten sollte der Schuldner veranschlagen, um sich für die Formalisierung des Geschäfts zu entscheiden?

An dieser Stelle muss der Schuldner, wie bereits erwähnt, neben den Einsparungen, die er durch die Operation infolge der Senkung des für sein Darlehen geltenden Zinssatzes erzielt, weitere Variablen berücksichtigen, um die Rentabilität oder Zweckmäßigkeit des Forderungsübergangs auf den Gläubiger zu beurteilen, d. h. die Kosten, die die Operation mit sich bringt, die natürlich von den erzielten finanziellen Einsparungen abgezogen werden müssen, um letztendlich zu entscheiden, ob der Forderungsübergang eine gute Entscheidung ist oder nicht. In diesem Zusammenhang sollten die folgenden Kosten berücksichtigt werden:

I. - Formalisierungskosten:

In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass diese, wenn der Schuldner eine natürliche Person ist, die nach den neuen geltenden Vorschriften ein Verbraucher ist, kein größeres Hindernis darstellen werden als bisher:

• Die neue Bank muss die durch die Transaktion anfallenden Notar-, Grundbuch- und Vermittlungsgebühren übernehmen.
• Andererseits muss der Schuldner nur die Kosten für die Neubewertung der belasteten Immobilie tragen (in der Regel zwischen 200 und 300 Euro).

II.- Gebühren/Vergütungen, die an unsere derzeitige Bank zu zahlen sind:

Um herauszufinden, ob der Schuldner eine Provision oder Entschädigung an seine derzeitige Bank zahlen muss (als Ausgleich für den Verlust, den er durch den Verzicht auf die Darlehenszinsen erleidet, die er erhalten hätte, wenn der Forderungsübergang nicht stattgefunden hätte), sollten Sie Ihren Hypothekarkreditvertrag konsultieren, um festzustellen, ob bei dessen Abschluss eine Provision oder Entschädigung für den Fall der vorzeitigen Rückzahlung oder des Forderungsübergangs des Gläubigers vereinbart wurde oder nicht:

• Wenn dies tatsächlich so vereinbart wurde, muss der Schuldner, wenn er seinen Kredit bei seiner derzeitigen Bank vorzeitig zurückzahlt und ihn zu einer anderen Bank "transferiert", die damals vereinbarte Provision zahlen.
• Wenn hingegen nichts vereinbart wurde, muss der Schuldner nichts an seine bisherige Bank zahlen.

Nachdem dies gesagt wurde, d. h. wie wichtig es ist, unseren aktuellen Darlehensvertrag zu konsultieren, um festzustellen, ob diese Frage vereinbart wurde oder nicht, muss darauf hingewiesen werden, dass, da es sich um ein sensibles Thema handelt, im Laufe der Zeit verschiedene Vorschriften versucht haben, die Höchstbeträge zu regeln, die diese Art von Provision für die vorzeitige Rückzahlung oder den Forderungsübergang haben kann, um die Kosten zu begrenzen, die dies für den Verbraucher haben kann.

Je nachdem, wann unser Hypothekendarlehen unterzeichnet wurde, wird dieser Höchstbetrag also der eine oder andere sein. Zu diesem Zweck wird im Folgenden der Versuch unternommen, das Thema zu vertiefen und die verschiedenen anwendbaren Vorschriften zu beleuchten:

A.- Hypotheken, die vor dem 27. April 2003 abgeschlossen wurden:

• Wenn keine Provision vereinbart wurde: Wir müssen nichts an die Bank zahlen.
• Wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart wurde: maximal 1 %.

B.- Hypotheken, die zwischen dem 27. April 2003 und dem 8. Dezember 2007 abgeschlossen wurden:

• Wenn keine Provision vereinbart wurde: Wir müssen nichts an die Bank zahlen.
• Wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart wurde: maximal 0,5 %.

C.- Hypotheken, die nach dem 9. Dezember 2007 abgeschlossen wurden:

• Wenn keine Provision vereinbart wurde: Wir müssen nichts an die Bank zahlen.
• Darlehen mit variablem Zinssatz: wenn eine "Rücktrittsgebühr" vereinbart wurde: Höchstbetrag von 0,25 %..
• Darlehen mit festem Zinssatz 🡪 wenn eine "Entschädigung für das Zinsänderungsrisiko" vereinbart wurde: die zwischen den Parteien vereinbarte Entschädigung (vorausgesetzt, dass ein Kapitalverlust für das kreditgebende Institut entsteht).

D.- Hypotheken, die ab dem 17. Juni 2019 formalisiert werden:

• Wenn keine Provision vereinbart wurde: Wir müssen nichts an die Bank zahlen.
• Darlehen mit variablem Zinssatz: wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart wurde:
• ~Bei Eintritt innerhalb der ersten 5 Jahre: Höchstbetrag von 0,15 %, der den finanziellen Verlust nicht übersteigen darf (Einzelheiten zu dieser Berechnung, HIER finden Sie einen Artikel in unserem Blog zu diesem Thema).
• ~Bei Eintritt innerhalb der ersten 3 Jahre: Höchstbetrag von 0,25 %, der den finanziellen Verlust nicht übersteigen darf.
• Darlehen mit festem Zinssatz: wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart wurde:
• ~Bei Eintritt innerhalb der ersten 10 Jahre: Höchstbetrag von 2 %, der den finanziellen Verlust nicht übersteigen darf.
• ~Bei Eintritt nach den ersten 10 Jahren: Höchstbetrag von 1,5 %, der den finanziellen Verlust nicht übersteigt.
• Wenn der Forderungsübergang einen Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz beinhaltet:
• ~Bei Eintritt innerhalb der ersten 3 Jahre: Höchstbetrag von 0,15 %, der den finanziellen Verlust nicht übersteigen darf.
• ~Tritt sie nach den ersten 3 Jahren ein, kann keine Provision erhoben werden.

Wie wir soeben gesehen haben, sollte der Schuldner daher in jedem Einzelfall sein Hypothekendarlehen prüfen, um festzustellen, ob er dieser Art von Entschädigung zugestimmt hat, und wenn ja, anhand der verschiedenen oben dargelegten Vorschriften feststellen, ob die in den jeweiligen Vorschriften festgelegten Höchstgrenzen eingehalten werden.

<ejemplo>A modo de ejemplo, retomando nuestro caso concreto del Sr. Juan, que recordemos, formalizó su préstamo hipotecario el 1 de julio de 2013, el mismo, al consultar su préstamo, observa que pactó con su banco una compensación por riesgo de tipo de interés del 2% del capital pendiente. En su caso concreto, recordemos que, a enero de 2022, debe a su banco actual 159.694,37 euros de principal, de modo que asumiendo que en efecto se produce la pérdida de capital (sin entrar en mayores detalles dado el carácter divulgativo de este artículo), el Sr. Juan, en compensación a su banco por esta cancelación anticipada (que se produce al cambiar de banco), deberá abonar al mismo la cantidad de 3.193,88 euros (el 2% de esos 159.694,37 euros). Asimismo, como hemos comentado, el Sr. Juan deberá asumir el coste de la nueva tasación de la vivienda, esto es, por ejemplo, 300 €.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de todo lo indicado, parece claro que, en el caso del Sr. Juan, la subrogación de acreedor será una operación muy recomendable, pues al cambiar de banco en las condiciones expuestas ahorrará 45.728,10 euros en el pago de intereses, y como gastos, deberá abonar 3.493,88 euros (la compensación al banco inicial de 3.193,88 euros más los 300 euros de la tasación), esto es, en conjunto, obteniendo un ahorro global de 42.234,22 euros.<ejemplo>

Welche ersten Schritte sollte ein Schuldner, der diese Möglichkeit in Betracht zieht, unternehmen?

Sobald die anfängliche oder potenzielle Realisierbarkeit des Gläubigerübergangs geprüft wurde, muss der Schuldner als erstes "in die Vollen gehen", sich mit Geduld wappnen und verschiedene Finanzinstitute aushorchen, um sich über die möglichen Angebote zu informieren, die ihm derzeit zur Verfügung stehen.

Daher sollte der Schuldner über das Internet oder durch den Besuch von Bankfilialen verschiedener Institute versuchen, verschiedene kommerzielle Angebote dieser Banken einzuholen, wobei er die von ihnen angebotenen besonderen Konditionen (Zinssatz, Rabatte usw.) angeben sollte.

Zu diesem Zweck werden potenzielle neue Banken den Schuldner wahrscheinlich um verschiedene Unterlagen bitten, wie z. B.

Wenn der Schuldner sich dessen bewusst ist und all diese Unterlagen bereits recherchiert und vorbereitet hat, wird das Verfahren zur Einholung potenzieller Angebote von diesen neuen Banken zweifellos viel schneller ablaufen.

Wie sieht das rechtliche Verfahren zur Formalisierung des Gläubigerübergangs aus?

Wenn schließlich das Vorhaben angesichts der Bedingungen unseres Darlehens wirtschaftlich tragfähig ist und wir nach eingehender Suche ein Angebot eines anderen Finanzinstituts finden, das uns überzeugt, muss in diesem Fall das gesamte rechtliche Verfahren in Gang gesetzt werden, um den Forderungsübergang auf den Gläubiger zu formalisieren, das wir im Folgenden schematisch zusammenzufassen versuchen:

SCHRITT 1. UNTERZEICHNUNG DES VERBINDLICHEN ANGEBOTS:

Nachdem alle Einzelheiten des Vorgangs mit dem "neuen Unternehmen" vereinbart wurden, muss die Bank uns zunächst ein verbindliches Angebot unterbreiten, d. h. ein schriftliches Dokument, in dem alle finanziellen Bedingungen des neuen Hypothekendarlehens, das uns angeboten wird, fest und endgültig festgelegt sind.

SCHRITT 2. ÜBERMITTLUNG DER BESCHEINIGUNG ÜBER DEN AUSSTEHENDEN SALDO:

Wenn wir dieses Angebot erhalten haben und es als Schuldner fest und endgültig annehmen, bedeutet dies, dass wir die "neue Gläubigereinrichtung" ermächtigen, diese Situation unserer derzeitigen Bank oder Sparkasse mitzuteilen, die dann bestimmt, dass sie der "neuen Finanzeinrichtung" innerhalb von höchstens 7 Kalendertagen eine Bescheinigung über den geschuldeten Betrag für das abzutretende Hypothekendarlehen vorlegen muss, damit sie genau weiß, wie viel Geld unsere neue Bank oder Sparkasse uns zu leihen hat.

SCHRITT 3. ZEITRAHMEN FÜR EINE MÖGLICHE NEUVERHANDLUNG MIT UNSERER DERZEITIGEN BANK:

Sobald unsere derzeitige Bank die Bescheinigung ausgestellt hat, verfügt sie über eine Frist von 15 Kalendertagen, um mit uns über eine Änderung der aktuellen Darlehensbedingungen zu verhandeln, so dass das Gesetz unserer Bank einen Spielraum als "letzte Chance" einräumt, damit sie "das Angebot anpassen" und uns die gleichen oder sogar bessere Bedingungen als die von der neuen Bank vorgeschlagenen anbieten kann, die wir logischerweise bewerten und entscheiden können, ob sie gut genug sind, um bei der neuen Bank zu bleiben, Diese können wir dann logischerweise bewerten und entscheiden, ob sie gut genug sind, um bei unserer "aktuellen Bank" zu bleiben oder ob wir uns für die "neue Bank" entscheiden, die uns das verbindliche Angebot gemacht hat, um den Forderungsübergang zu erreichen. Während dieser Frist von 15 Kalendertagen kann der Forderungsübergang auf keinen Fall formalisiert werden.

SCHRITT 4. UNTERZEICHNUNG DES FORDERUNGSÜBERGANGS:

Wenn diese Frist von 15 Tagen verstrichen ist, ohne dass der Schuldner mit dem anderen Gläubigerinstitut (d.h. mit unserem "aktuellen" Finanzinstitut) eine Änderungsnovation des Darlehens vorgenommen hat, kann die neue Hypothekengläubiger-Übertragungsurkunde ausgefertigt werden, wozu der Notar Ihrer Wahl hinzugezogen werden muss. Dabei unterzeichnet der Schuldner seine Abtretungsurkunde bei seiner neuen Bank, während die neue Bank unsere "alte Einheit" bezahlt, um das frühere Hypothekendarlehen wirtschaftlich zu annullieren und der Schuldner der anderen Bank nichts mehr schuldet. Letztendlich wird die Eintragung der Urkunde im Grundbuch natürlich vom neuen Kreditgeber oder seiner Agentur vorgenommen.

Schlussfolgerung

In Anbetracht der obigen Ausführungen können wir zweifellos bestätigen, dass für viele Schuldner, die ihre Hypothekendarlehen zwischen 2000 und ca. 2016-2018 formalisiert haben, die Möglichkeit einer formalisierten Gläubigerabtretung eine sehr gute Option sein kann, um erhebliche finanzielle Einsparungen zu erzielen, die zweifellos vielen von der hohen Inflation in unserer Wirtschaft betroffenen Volkswirtschaften zugute kommen werden.

Es ist auch zu bedenken, dass in den letzten Jahren Festzinsdarlehen weit verbreitet sind. Wenn wir also unsere Hypothek bei einer anderen Bank abtreten und zu dieser Art von Darlehen wechseln, haben wir auch Gewissheit über die monatliche Rate, die wir während der gesamten Laufzeit des Darlehens zahlen werden, was vielen Familien hilft, ihre Haushaltsfinanzen besser zu planen.

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass in diesem Kontext eines so hohen allgemeinen Preisanstiegs (die Inflationsrate liegt derzeit bei 9,8 % im Jahresvergleich) die Europäische Zentralbank höchstwahrscheinlich die Zinsen erhöhen und ihre expansive Geldpolitik einschränken wird, so dass die Kosten für Hypothekarkredite in Zukunft wahrscheinlich wieder steigen werden, Dies ist also zweifellos die "letzte Chance", die viele Schuldner haben, um zu versuchen, diesen Forderungsübergang unter wirtschaftlich rentablen Bedingungen für ihre Familienwirtschaft zu formalisieren.