Praktische rechtliche Hinweise - Juli 2024

1.- Neuer Tarifvertrag für Notariatsangestellte

Beigefügt (HIER) der Beschluss der Generaldirektion für Arbeit vom 20. Juni 2024, mit dem der dritte staatliche Tarifvertrag für Notare und ihre Angestellten registriert und veröffentlicht wird, der die Arbeitsbeziehungen zwischen Notaren und ihren Angestellten für die Jahre 2024, 2025 und 2026 regeln wird. Als Referenzstandard für die Regelung der Arbeitsbeziehungen zwischen Notaren und ihren Angestellten zu nehmen.

2.- Erbe eines Treuhandverhältnisses in Katalonien und Unmöglichkeit, sich selbst auf der Grundlage dieses offengelegten Treuhandverhältnisses ein Erbschaftsvermögen zuzuwenden

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 15. Juli 2024 (BOGC vom 23. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit dem katalanischen zivilrechtlichen Institut des Treuhanderben löst, aufgrund dessen der Erblasser in seinem Testament bestimmte natürliche Personen als Erben oder Vermächtnisnehmer einsetzen kann, um den Vermögenswerten die Bestimmung zu geben, die er ihnen mündlich oder schriftlich vertraulich anvertraut hat (Art. 424-11 CCCat).

In dieser Figur bestimmt das Gesetz (Art. 424-15 CCCat) jedoch die Unwirksamkeit der Treuhandverfügungen für den Fall, dass die genannten Erben oder Vermächtnisnehmer sie offenlegen oder zu ihren Gunsten erfüllen, d.h. sich selbst die Vermögenswerte der Erbschaft zusprechen, was genau in diesem Fall geschieht, in dem zwei Nichten beabsichtigen, sich auf diese Weise eine ihrer verstorbenen Tante gehörende Immobilie zuzusprechen, was vom Gesetz nicht erlaubt und daher von der Generaldirektion bestätigt wurde.

3.- Verkauf von neuen, selbst errichteten Gebäuden vor Ablauf von 10 Jahren und Verpflichtung zum Abschluss einer Zehnjahresversicherung beim Verkauf

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks mit einem neuen Gebäude, das weniger als 10 Jahre alt ist, regelt, in dem die Verpflichtung zum Nachweis des Bestehens einer Zehnjahresversicherung diskutiert wird.

Bekanntlich ist nach geltendem Recht (Gesetz 38/1999 über Bauvorschriften) der Abschluss einer Zehnjahresversicherung für neue Gebäude obligatorisch. In DA 2ª des Gesetzes 38/1999 ist jedoch festgelegt, dass diese Garantie nicht erforderlich ist, wenn der Bauherr selbst ein Einfamilienhaus für den Eigenbedarf errichtet.

Für den Fall, dass die Immobilie vor Ablauf dieser zehn Jahre verkauft wird, bestimmt diese DA 2ª, dass der Selbstvermarkter, sofern nichts anderes vereinbart wurde, verpflichtet ist, diese Garantie für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der zehn Jahre abzuschließen. Ebenso bestimmt das Gesetz, dass der Selbstvermarkter nachweisen muss, dass er die Immobilie für seinen eigenen Gebrauch genutzt hat, damit diese Befreiung gültig ist.

Im vorliegenden Fall erfolgt der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre, und es wird versucht zu beweisen, dass die Immobilie vom Selbstvermarkter für den Eigengebrauch genutzt wurde, indem Rechnungen für Versorgungsleistungen auf den Namen einer anderen Gesellschaft als des eingetragenen Eigentümers vorgelegt werden (die sich als eine Gesellschaft derselben Gruppe herausstellt, die für die touristische Nutzung der Immobilie eingesetzt wird), was nach Ansicht des Registerbeamten und auch der Generaldirektion beweist, dass die vom Gesetz geforderte Voraussetzung (ausschließliche Nutzung durch den Selbstvermarkter) nicht erfüllt ist, so dass der Abschluss der entsprechenden Versicherungspolice nachgewiesen werden muss.

4.- Gültigkeit einer Satzungsklausel, die es ermöglicht, die Nennung des Ortes der Hauptversammlung zu vermeiden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion eine Klausel in der Satzung akzeptiert, die es ermöglicht, die Nennung des Ortes der Hauptversammlung in der Einberufung zu vermeiden.

Konkret ist die Gründungsurkunde einer Handelsgesellschaft zulässig, deren Satzung (Art. 9) bestimmt, dass"wenn in der Einberufung der Versammlung der Ort nicht angegeben ist, davon ausgegangen wird, dass die Versammlung am Sitz der Gesellschaft einberufen worden ist". Ebenso bestimmt Artikel 23 der Satzung, dass "in allen Angelegenheiten, die in dieser Satzung nicht vorgesehen sind, die Bestimmungen des Gesetzes über Kapitalgesellschaften oder die an seine Stelle tretenden Vorschriften sowie ergänzende Gesetze und Verordnungen gelten".

Der Kanzler verweigerte die Eintragung dieser Klausel mit der Begründung, dass die Bestimmung, wonach die Versammlung an einem beliebigen Ort in Spanien abgehalten werden kann, unzulässig sei, da es nicht dem Ermessen des Verwaltungsorgans überlassen werden könne, den Ort jeder von ihm einberufenen Versammlung zu bestimmen (selbst wenn es die Form- und Einberufungsvorschriften einhalte), da die Bestimmung des Gemeindebezirks, in dem die Versammlungen stattfinden sollen, eine Garantie für die Aktionäre darstelle.

Nach dem entsprechenden Einspruch schließt sich die Generaldirektion den Kriterien des Notars an und entscheidet, dass es sich in diesem speziellen Fall bei der Satzung lediglich um eine teilweise Wiedergabe von Artikel 175 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften handelt, und zwar nur von dessen zweitem Absatz, was jedoch keinen Mangel darstellt, der die Eintragung verhindert.

5.- Gültige Satzungsklausel, die die Möglichkeit des Verwaltungsorgans einschränkt, den Sitz innerhalb des Gemeindegebiets zu verlegen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um eine Urkunde über die Verlegung des eingetragenen Sitzes einer Gesellschaft geht, deren Satzung die folgende Bestimmung enthält: "Durch Vereinbarung oder Beschluss des Verwaltungsorgans kann der eingetragene Sitz innerhalb desselben Gemeindebezirksverlegt werden". In der fraglichen Urkunde verlegt der alleinige Verwalter den eingetragenen Sitz von einer in der Stadt Madrid gelegenen Immobilie in eine andere in der Stadt Getafe.

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung ab, weil das Verwaltungsorgan gemäß Artikel 3 der Satzung nicht befugt ist, den Sitz in einen anderen Gemeindebezirk zu verlegen; dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, als sie über die entsprechende Beschwerde entschied, da sie der Ansicht war, dass diese Satzungsbestimmung in der Tat eine Bestimmung darstellt, die der Befugnis dieses Organs zur Verlegung des Sitzes innerhalb des gesamten Staatsgebiets entgegensteht.

6.- Die Kaufoption, hinter der sich in Wirklichkeit ein Darlehen mit Provisionsvereinbarung verbirgt, ist unzulässig.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Juni 2024 (BOE vom 12. Juli 2024), in dem die GD einen Fall löst, in dem eine Kaufoption mit den folgenden Merkmalen zur Eintragung vorgelegt wird:

1. Der Optionspreis beläuft sich auf einen Betrag von 5.500 Euro, der von den Konzessionsgebern als eingegangen anerkannt wird.
2. Der Preis für den künftigen Verkauf ist auf 110.000 Euro festgelegt, von denen 105.600 Euro (96 % des Kaufpreises) bei der Ausfertigung der Optionsurkunde "auf Rechnung" des vereinbarten Preises eingehen.
3. Es wird auch vereinbart, dass die Option nicht vor Ablauf von 12 Monaten ausgeübt werden kann.

Als diese Kaufoption zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um ein Darlehen mit Nachsichtsbrief oder eine (gesetzlich verbotene) Kommissionsoption handele, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion bestätigt wurde. Es ist also zu bedenken, dass jedes Rechtsgeschäft das ist, was es ist, und dass unterschiedliche Zahlen nicht dazu verwendet werden können, eine andere Art von Rechtsgeschäft zu verschleiern.

7.- Der Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie durch ein insolventes Unternehmen erfordert die vorherige Löschung der Hypothekenbelastung im Register.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem ein in Konkurs gegangenes Unternehmen eine in seinem Besitz befindliche Immobilie (einen Parkplatz) veräußert, die mit einer Hypothek zugunsten einer Bank belastet war, die zwar wirtschaftlich gelöscht (es wird eine Bescheinigung über einen Nullsaldo vorgelegt), aber nicht eingetragen ist.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung ab, da er feststellt, dass die Löschung (225 TRLC) für die Eintragung des Rechtsübergangs unbedingt erforderlich ist, was von der Generaldirektion bestätigt wird.

8.- Vollmachten und Angemessenheitsurteil in der Urkunde. Es ist notwendig, alle Einzelheiten der Vollmacht korrekt anzugeben.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 20. Juni 2024 (BOE vom 15. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem verschiedene verkaufende Parteien die Übertragung in Vollmacht formalisieren. Bei der Überprüfung dieser Vollmachten und der Beurteilung der Hinlänglichkeit stellt der ermächtigende Notar lediglich fest, dass seiner Meinung nach die ihnen in der Vollmacht für die Ausführung des Kaufvertrags übertragenen Vertretungsbefugnisse ausreichend sind, ohne dass die Identität und der Zustand der Vollmachtgeber festgehalten werden.

Der Kanzler lehnte die Eintragung aus diesem Grund ab, und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass in der Stellungnahme des Notars über die Hinlänglichkeit der Vollmacht angegeben werden muss , wer die Personen sind, die die Vollmachten erteilt haben, dass ihre Positionen gültig und in Kraft sind und dass sie über ausreichende Befugnisse verfügen, um die Vollmacht im Namen des Vollmachtgebers zu erteilen.

9.- Der Bevollmächtigte einer Gesellschaft ist nicht befugt, Untervollmachten zu erteilen, es sei denn, er ist ausdrücklich bevollmächtigt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine Vollmachtsurkunde bezieht, die in das Handelsregister eingetragen werden soll und in der unter anderem, die ernennende Gesellschaft dem Bevollmächtigten die Befugnis erteilt,"der oder den Personen, die sie nach freiem Ermessen für geeignet hält, die von ihr erteilten Vollmachten frei zu widerrufen, ganz oder teilweise Vollmachten oder Bevollmächtigungen im Rahmen der erteilten Vollmachten zu erteilen".

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die ausdrückliche Zustimmung der Verwaltungsbehörde erforderlich sei, damit der Bevollmächtigte neue Vollmachten erteilen könne (Art. 261 und 296 CCom).

Die Generaldirektion schließt sich der Auffassung des Kanzlers an und stellt fest, dass im Bereich der Handelsvollmachten der eigentliche Sinn der Vollmacht darin besteht, dass die Vertretungsbefugnis nicht als ersetzbar angesehen werden kann, da der ursprüngliche Vollmachtgeber sie ausschließlich dem Bevollmächtigten erteilt hat, dem er sein Vertrauen geschenkt hat, so dass dies, um sie sukzessive (mit oder ohne Beschränkungen) ausüben zu können , unbedingt und eindeutig klargestellt werden muss.