Rechtspraktische Hinweise - März 2025

1.- Deutlicher Anstieg der ITP in Katalonien

Sie ist verlinkt (HIER) mit dem Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung von Dringlichkeitsmaßnahmen im Bereich der Besteuerung, der Personalkosten und anderer Verwaltungsangelegenheiten, mit dem wichtige Neuerungen im Bereich der ITP in Katalonien eingeführt werden. Im Einzelnen:

1.- Neue allgemeine ITP-Klammern für den Erwerb von Zweitwohnungen:

• Für Immobilienübertragungen bis zu 600.000 Euro: 10%.
• Für Überweisungen zwischen 600.000 und 900.000 Euro: 11%.
• Für Überweisungen zwischen 900.000 und 1.500.000 Euro: 12%.
• Für Überweisungen über 1.500.000 Euro: 13%.

2 - Starker Anstieg des ITP für große Inhaber: 

1. Der Steuersatz wird auf 20 % erhöht.
2. Als Großgrundbesitzer gilt eine natürliche oder juristische Person, die in Katalonien mehr als 10 Immobilien für Wohnzwecke oder mit einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m2 für Wohnzwecke besitzt. Dies gilt auch für natürliche oder juristische Personen, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien sind, die in dem von der Generalitat de Catalunya ausgewiesenen Wohngebiet liegen. Weder Garagen noch Abstellräume werden bei der Berechnung berücksichtigt.

3.- Starker Anstieg des ITP, wenn ein Gebäude verkauft wird:

1. Der Steuersatz wird für diese Vorgänge auf 20 % erhöht, unabhängig davon, ob das Gebäude horizontal geteilt ist oder nicht.
2. Ausnahme: Der Erwerber muss eine natürliche Person sein, das Gebäude darf höchstens vier Wohnungen haben und alle müssen während der drei Jahre nach dem Erwerb als gewöhnlicher Wohnsitz des Erwerbers und seiner Familienangehörigen bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad genutzt werden.

4.- Abschaffung des ermäßigten Steuersatzes von 3 % für Unternehmen, die sich mit der Reform und dem Verkauf von Wohnungen befassen:

1. Der bisherige ITP-Rabatt von 70 % für Unternehmen des Immobiliensektors, die sich mit dem Kauf, der Renovierung und dem Verkauf von Wohnungen befassen, wird abgeschafft (Aufhebung von Art. 641-8 des sechsten Buches des katalanischen Steuergesetzes).
2. Diese Maßnahme tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung im DOGC in Kraft ( d. h. am 27. März 2025).

5.- Ermäßigter Satz von 5 % für "junge Leute" bis 35 Jahre:

• Ein ermäßigter ITP-Satz von 5 % wird für den Erwerb des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes von jungen Menschen bis zu 35 Jahren oder jünger angewandt, sofern die Summe der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für Sparguthaben, abzüglich des persönlichen und familiären Mindestbetrags, in ihrer letzten Einkommensteuererklärung 36.000 Euro nicht übersteigt.

6.- Inkrafttreten:

• Nach Ablauf vondrei Monaten ab dem Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt der Regierung von Katalonien ( 27. Juni 2025).

2. mehr Möglichkeiten in Katalonien, Schenkungen zugunsten von Kindern für den Erwerb ihres Wohnsitzes zu formalisieren.

Eine weitere neue Maßnahme des Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung dringender steuerlicher, personeller und anderer administrativer Maßnahmen (HIER) ist die Verlängerung der Frist für die Formalisierung des Erwerbs des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes, wenn dieser später und dank der Schenkung eines Geldbetrags an einen Nachkommen formalisiert wird, und die Möglichkeit, in diesen Fällen den bestehenden Steuervorteil bei der Schenkungssteuer zu nutzen.

So verlängert Artikel 4 des Gesetzesdekrets die maximale Frist für die Formalisierung des Erwerbs (ab dem Zeitpunkt der Geldspende) auf 6 Monate (bisher waren es 3 Monate), innerhalb derer die Steuervergünstigung in der Schenkungssteuer angewandt werden kann, d.h. die Ermäßigung für Schenkungen, die für den ersten gewöhnlichen Wohnsitz der Nachkommen bestimmt sind (sowohl bei Schenkungen von Immobilien als auch bei Geldspenden zu deren Erwerb), die in den Artikeln 632-20 ff. des Sechsten Buches der Abgabenordnung von Katalonien vorgesehen ist.

Inkrafttreten: Drei Monate nach dem Tag nach der Veröffentlichung im DOGC (27. Juni 2025).

Zur Erinnerung: Das Recht, in Katalonien zu fliegen, darf 30 Jahre nicht überschreiten.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 20. Januar 2025 (DOGC vom 14. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Berichtigungsurkunde einer anderen öffentlichen Urkunde über die horizontale Teilung und das Erlöschen der Gemeinschaft löst, in dem die Dauer eines Fluchtrechts, die ursprünglich auf 30 Jahre festgesetzt war, in "unbefristet" geändert wird (all dies gemäß Art. 16.2 der Hypothekenordnung).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass die Immobilie in Katalonien den Regeln des katalanischen Zivilrechts unterliegt, die eine Höchstdauer von 30 Jahren für das Recht auf Flucht vorsehen (Art. 567.2-1 CCCat), und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion für Eigentumsrecht (Dirección General de la Propiedad) bestätigt.

4.- Praktische notarielle Ausbildung. Öffentliche Beurkundung von Gesellschaftsbeschlüssen

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Fundación Notariado, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Beurkundung von Unternehmensbeschlüssen befasst.

In dieser Sitzung, die von einem Notar im Ruhestand gehalten wird, werden wir relevante Fragen aus der Praxis der täglichen Arbeit des Notariats besprechen, wie z. B.:

1. Überprüfung der Zuständigkeiten für die Beschlussfassung (Generalversammlung vs. Verwaltungsrat und/oder Liquidatoren).
2. Die wichtigsten Arten von Unternehmensbeschlüssen, die zu veröffentlichen sind (Satzungsänderungen, Kapitalerhöhungen und -herabsetzungen, Entlassungen und Ernennungen usw.).
3. Personen, die befugt sind, sich an die Öffentlichkeit zu wenden.
4. Angaben zu allen Elementen und Umständen, die in den Protokollen und Bescheinigungen der Beschlüsse enthalten sein müssen, damit sie gültig veröffentlicht und registriert werden können (Datum, Einberufung der Sitzung, Quorum für die Annahme des Beschlusses usw.).

5.- Zweite Übertragungen und Eindringen in die maritime Landdomäne. Vor der Eintragung ist es notwendig, folgende Abgrenzungen vorzunehmen

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Januar 2025 (BOE vom 12. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahme- und -ausschlagungsurkunde löst, die sich auf eine an der Küste gelegene Immobilie bezieht.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung als nicht behebbaren Mangel ab, da sich nach Durchführung der vom Gesetz und der Küstenverordnung vorgeschriebenen Prüfungen (Einsichtnahme in die grafische Darstellung und Einholung einer Bescheinigung der Küstenbehörde) herausstellte, dass das betreffende Grundstück gemäß der von der Küstenbehörde ausgestellten Bescheinigung teilweise in das öffentliche Meeresgebiet eindringt.

In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk, wobei sie davon ausgeht, dass die geltende Regelung korrekt angewandt wurde (Art. 36 der Küstenverordnung), so dass die Übertragung angesichts dieses teilweisen Eingriffs in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet nicht eingetragen werden kann und die Beschreibung des Eigentums zunächst berichtigt werden muss (Anpassung an die administrative Abgrenzung) oder gegebenenfalls die von der Küstenabgrenzung ausgestellte Bescheinigung, aus der sich dieser teilweise Eingriff in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet ergibt, angefochten werden muss.

6.- Widerruf des Erbvertrags, Widerspruch und Registerwirkungen

Beigefügt (HIER) eine sehr interessante Entschließung der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 5. Dezember 2024 (DOGC vom 14. März 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über den Vollzug eines Erbvertrags löst, in dem die Person, die durch die besondere Zuweisung einer Erbschaft in einem Erbvertrag begünstigt wird, nach dem Tod des Erblassers des Erbvertrags in den Besitz dieser Erbschaft gelangt. Der Fall stellt sich wie folgt dar:

1. Im Jahr 2016 schlossen Vater und Sohn einen Erbvertrag mit privater Zurechnung ab, in dem der Vater seinem Sohn zum Zeitpunkt seines Todes das Eigentum an einer Immobilie zuwies.
2. Im Mai 2024 geht der Vater zu einem Notar und unterzeichnet eine Urkunde über den einseitigen Widerruf des Erbvertrags (mit der Behauptung, dass er sich nicht um das Kind kümmert und keine Beziehung zu ihm unterhält). Diese Urkunde wird dem ehemaligen Begünstigten dieser besonderen Zuteilung zuverlässig zugestellt.
3. Ein paar Tage später stirbt der Vater.
4. Ebenso geht der Sohn zu einem Notariat und formuliert rechtzeitig und formgerecht einen Widerspruch gegen den Widerruf des Erbvertrags und teilt dies dem Notar mit, der die Widerrufserklärung des Vaters zuverlässig genehmigt hat.
5. Anschließend stellt der Sohn die oben genannte Urkunde über den Vollzug des Erbvertrags aus, mit der er den Nachlass in Besitz nimmt und in das Grundbuch eintragen lassen will.
6. Als diese Urkunde über die Inbesitznahme des Erbpakts zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass diese Situation erst gerichtlich geklärt werden müsse, bevor die Inbesitznahme eingetragen werden könne, da der Erbpakt widerrufen worden sei und der Begünstigte dagegen Einspruch erhoben habe.

Die Generaldirektion, die den Fall löst, widerruft den Qualifikationsvermerk, da sie der Ansicht ist, dass gemäß der katalanischen Zivilgesetzgebung (Art. 431-15 und 431-30 CCCat) im Falle eines Widerrufs der Vereinbarung und eines frist- und formgerecht eingelegten Widerspruchs in der Tat gerichtlich entschieden werden muss, aber bis dahin bleibt die Erbvereinbarung in vollem Umfang in Kraft und wirksam, so dass ihre Eintragung im Grundbuch nicht verweigert werden kann, natürlich unbeschadet des Ergebnisses der Gerichtsverfahren, die gegebenenfalls von den Erben des Verstorbenen angestrengt werden können.

7.- Webinots. Notarielle Schlichtung nach dem Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Notariatskammer von Katalonien, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Schlichtung und ihrer Bedeutung nach dem Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 befasst.

Wie ich bereits in meinem Blog vor ein paar Monaten (HIER), wird es ab dem 3. April für die Einreichung der meisten Zivil- und Handelsklagen erforderlich sein, zuvor ein "ADR", d.h. ein geeignetes Mittel zur außergerichtlichen Streitbeilegung, ausprobiert zu haben. Unter diesen alternativen Streitbeilegungsverfahren ist die notarielle Schlichtung (die im Notariatsgesetz selbst geregelt ist und mit den durch LO 1/2025 eingeführten Besonderheiten) ein möglicher Weg.

In dieser praktischen Sitzung wird das Thema ausführlich und gründlich behandelt, wobei Aspekte wie die folgenden behandelt werden:

1. Arten von Rechtsstreitigkeiten, bei denen eine vorherige Verhandlungstätigkeit erforderlich ist.
2. Vorteile des notariellen Schlichtungsverfahrens.
3. Die Art und Weise der Durchführung des Schlichtungsverfahrens und des Schlichtungsakts, die Form der Dokumentation der Verhandlungstätigkeit, die an der Schlichtung beteiligten Parteien, die Mitteilungen zwischen den Parteien, die Möglichkeit, das Verfahren per Videokonferenz durchzuführen, die Art und Weise der Dokumentation der Vereinbarung, die Rolle des Notars bei der Verhandlung, usw.

8.- Akkreditierung von Zahlungsmitteln und Einbehaltung eines Teils des Preises zur Löschung früherer Hypotheken. Es ist nicht notwendig, dies zu beweisen

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Dezember 2024 (BOE vom 8. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem der Käufer (über die Bank, die ihn finanziert) einen Teil des Preises (1.126,70 Euro) einbehält, der zur Löschung der früheren Hypothekenlasten des Verkäufers verwendet werden soll, was eine sehr häufige Situation ist.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass das Zahlungsmittel, mit dem der Käufer der Bank (die den Kauf finanziert hatte) den Betrag von 1 126,70 Euro übergab, den der Verkäufer einbehalten hatte, um die Eintragung seiner früheren Hypothekenlasten zu löschen, nicht identifiziert worden war.

Die Generaldirektion widerspricht dem, da sie der Ansicht ist, dass das Gesetz den Nachweis der Zahlungsmittel für Zahlungen verlangt, die vor oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags geleistet wurden, nicht aber für Zahlungen oder Einbehalte, die danach geleistet werden (wie im vorliegenden Fall, d. h. Geld, das der Käufer an seine Agentur zahlt, damit diese die Löschung der früheren Gebühren des Verkäufers vornehmen kann).

9.- Berichtigung der Fläche einer Wohnung, die einem horizontalen Eigentum unterliegt. Anforderungen für diese

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Februar 2025 (BOE vom 28. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Antrag auf Berichtigung der Fläche eines privaten Elements bezieht, das dem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, der mittels eines privaten Antrags gestellt wird (kurz gesagt wird beantragt, dass die Wohnung mit einer Fläche von 165 Metern anstelle der derzeit eingetragenen 157 Meter beschrieben wird).

Zu diesem Zweck stellt der Antragsteller einen privaten Antrag gemäß Art. 201.3 des Hypothekengesetzes (der die Berichtigungsakte für Oberflächenberichtigungen ausnimmt, die 5 % der eingetragenen Fläche nicht überschreiten).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass für Wohnungen, die horizontalen Eigentumsverhältnissen unterliegen, das Verfahren nach Art. 201.3 nicht anwendbar ist und dass daher eine Änderung der Gründungsurkunde des horizontalen Eigentums mit vorheriger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit der in Katalonien gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit erforderlich ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Einspruchs hob die Generaldirektion den Mangel unter Hinweis auf die Anwendung von Art. 201.3 des Hypothekengesetzes auf und bestätigte, dass dieser Weg auch bei Wohnungen mit horizontalem Eigentum möglich ist (d.h. wenn die zu berichtigende Fläche nicht mehr als 5% beträgt), und erinnerte unter Bezugnahme auf den jüngsten Beschluss vom 18. April 2023 daran, dass es in diesen Fällen möglich ist, die Fläche der Wohnung zu berichtigen, ohne die Eigentumsurkunden zu ändern, sofern diese Berichtigung keine Ausweitung der Bauarbeiten mit sich bringt und somit lediglich die Berichtigung falscher Eintragungsdaten bedeutet, wofür in jedem Fall die Zustimmung der entsprechenden Eigentümergemeinschaft mit der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit (in Katalonien 4/5 der Stimmen) erforderlich ist. 

10.- Webinots. Hypothekendarlehen, Versicherungen und verwandte Produkte

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung des Notariatskollegiums von Katalonien, die der Untersuchung und Analyse des Abschlusses von Hypothekarkrediten und der damit verbundenen/kombinierten Produkte (Versicherungen usw.) gewidmet ist. In dieser praktischen Sitzung wird das Thema detailliert und rigoros behandelt, wobei die rechtliche Regelung für den Abschluss von mit Hypothekarkrediten verbundenen/kombinierten Produkten unter besonderer Berücksichtigung der Regelung in Art. 17 AVB aus praktischer Sicht analysiert wird. Zusammengefasst:

Gebundene Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, die eintreten kann, wenn ein Hypothekarkredit als "Paket" zusammen mit anderen Produkten (Versicherung, Alarmanlage usw.) angeboten wird, die der Schuldner zwingend abschließen muss, da die Bank den Kredit sonst nicht gewährt.
2. Allgemeiner Grundsatz: Sie sind verboten, vorbehaltlich von Ausnahmen (Art. 17 AVV), wie z.B., dass sie einen eindeutigen Vorteil für den Verbraucher mit sich bringen.
3. Die Bank kann bestimmte Versicherungen (z. B. eine Sachschadenversicherung) verlangen, die der Verbraucher bei der Bank oder bei einem anderen Versicherer seiner Wahl abschließen kann.
4. Folge der Nichterfüllung: Nichtigkeit des akzessorischen Vertrags.

Kombinierte Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, in der die Bank ein "Paket" von Produkten anbietet, die zusammen oder getrennt abgeschlossen werden können (d. h. der Kunde kann sich dafür entscheiden, "nur" die Finanzierung abzuschließen).
2. Bei kombinierten Verfahren unterbreitet der Kreditgeber das Angebot der Produkte in kombinierter und getrennter Form, so dass der Kreditnehmer die Unterschiede zwischen den beiden Angeboten erkennen kann. 
3. In der Regel kann der Abschluss zusätzlicher Produkte zu verbesserten Finanzierungsbedingungen führen (z.B. "subventionierter Zinssatz").