Praktische rechtliche Hinweise - Mai 2024
1.- Ein Optionsrecht zum Erwerb einer Apotheke kann zugunsten einer Handelsgesellschaft begründet werden.
Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Justiz und Medien (Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació) vom 30. April 2024 (BOGC vom 10. Mai 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem der Eigentümer einer Apotheke in Palamós einer Handelsgesellschaft eine Kaufoption auf diese Apotheke einräumt.
Der Handelsregisterbeamte verweigerte die Eintragung des Vorkaufsrechts mit der Begründung, dass das Eigentum an einer Apotheke nur einer natürlichen Person, die Apotheker ist (und nicht einer juristischen Person, wie im vorliegenden Fall), zustehen kann, und stützte sich dabei u. a. auf Art. 586-1 CCCat und andere sektorale Vorschriften.
Die Generaldirektion widerruft die negative Qualifikation und lässt die Eintragung zu, weil in der Gründungsurkunde des Kaufrechts selbst vereinbart wurde, dass das Recht des Optionsgebers an einen Dritten abgetreten werden kann (der die gesetzlichen Anforderungen erfüllen kann), und weil außerdem festgelegt wurde, dass bei der Ausübung des Rechts alle in der Gründungsurkunde festgelegten Anforderungen sowie die sonstigen rechtlichen und verwaltungstechnischen Anforderungen erfüllt sein müssen.
2.- Testamentarische Verfügungen zugunsten des Ehegatten werden im Falle einer Ehekrise unwirksam.
Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 8. Mai 2024 (BOGC vom 15. Mai 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem ein Mann in seinem Testament seine Frau als Alleinerbin einsetzt, mit einer Reihe von Substitutionen. Jahre später wird die Ehe rechtlich getrennt (mit entsprechendem Gerichtsurteil) und schließlich stirbt der Ehemann.
Die Ehefrau beabsichtigt, sich auf der Grundlage dieses Testaments selbst zum Erben einzusetzen (unter den Vermögenswerten eine Immobilie), was vom Standesbeamten, bei dem der private Antrag auf Annahme der Erbschaft eingereicht wird, im Wesentlichen auf der Grundlage von Art. 422-13 CCCat, der bestimmt, dass "die Einsetzung von Erben, Vermächtnissen und anderen Verfügungen, die zugunsten des Ehegatten des Verstorbenen angeordnet wurden, unwirksam werden, wenn sich die Ehegatten nach der Einsetzung faktisch oder rechtlich trennen oder scheiden lassen oder die Ehe für nichtig erklärt wird, sowie wenn zum Zeitpunkt des Todes eine Klage auf Trennung, Scheidung oder Nichtigkeit der Ehe anhängig ist, es sei denn, es hat eine Versöhnung stattgefunden".
Die Generaldirektion bestätigt die Ratingnote auf der Grundlage der vorgenannten Bestimmung.
3.- Die vollständige Löschung des dinglichen Grundpfandrechts bei teilweiser Bezahlung der gesicherten Verbindlichkeit ist ein steuerpflichtiger Vorgang.
Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 25. April 2024 (BOE vom 17. Mai 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem der Hypothekengläubiger (OGA) eine vollständige Löschung einer Garantie (dingliches Hypothekenrecht) im Hinblick auf eine Teilbezahlung der ausstehenden Schuld gewährt (in der Löschungsurkunde wird ausdrücklich anerkannt, dass ein Teil der Schuld aussteht).
Der Registerbeamte lehnt die Eintragung mit dem Hinweis ab, dass in einem solchen Fall (Teilzahlung) der Vorgang gemäß den regionalen Steuervorschriften der Besteuerung unterliegt (ITPAJD), so dass das entsprechende Steuerzahlungsformular vorgelegt werden muss, da gemäß Art. 57 des DLeg 1/2018 die Steuerbefreiung für Hypothekenlöschungen nur dann gilt , wenn die (vollständige, nicht teilweise) Zahlung der garantierten Verpflichtung erfolgt.
Die Generaldirektion bestätigt die Rating-Note und weist darauf hin, dass, wenn die Bedingung, dass die Annullierung auf die (vollständige) Bezahlung der gesicherten Verpflichtung zurückzuführen ist, nicht erfüllt ist, die Transaktion nicht zu den Fällen gehört, in denen es nicht erforderlich ist, die entsprechende Steuerabrechnung bei der regionalen Steuerbehörde einzureichen, so dass für die Registrierung der Annullierung die Begleichung der betreffenden Steuer erforderlich ist.
4. die Erbfolge mit einem britischen Testament. Es muss nachgewiesen werden, dass die Anforderungen des britischen Erbrechts erfüllt sind.
Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 29. April 2024 (BOE vom 16. Mai 2024), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer internationalen Erbschaft löst, in dem ein Erblasser, der die britische Staatsangehörigkeit besitzt und in England wohnt, im Jahr 2003 in London vor einem dortigen Notar ein Testament errichtet. Schließlich stirbt er im Jahr 2022, woraufhin auf der Grundlage des Testaments die Zuweisung der Vermögenswerte, die der Erblasser in unserem Land besitzt, in Spanien vor einem spanischen Notar genehmigt wird, und zwar unter dem Schutz dieser letztwilligen Verfügung.
Der Standesbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass, da es sich um ein Testament aus dem Vereinigten Königreich handelt, nachgewiesen werden muss, dass dasTestament von den Behörden des Vereinigten Königreichs errichtet wurde, und auch, weil in der Urkunde über die Annahme der Erbschaft nicht die Rechtsvorschriften angegeben sind, die gemäß der Europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012 für die Erbfolge gelten.
Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk in vollem Umfang und stellt fest, dass in diesem Fall in Ermangelung einer ausdrücklichen "professio iuris" seitens des Verstorbenen (d. h. einer Rechtswahl, die auf seinen Nachlass anwendbar ist) das "probate" (das Ergebnis eines im Vereinigten Königreich zu befolgenden rechtlichen Verfahrens, durch das ein Gericht die Verteilung des Nachlassvermögens zugunsten der Erben überwacht und genehmigt) sowie die ausdrückliche Bestimmung des auf den Nachlass anwendbaren Rechts erforderlich sind.
5.-Kauf und Verkauf und Zahlungsmittel. Wird der Preis per Scheck gezahlt, so muss eine Scheckquittung beigefügt werden.
Zur Erinnerung: Im Anhang finden Sie (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die DG einen Fall löst, der dazu dient, daran zu erinnern, dass im Rahmen eines Immobilienverkaufs, wenn der Preis per Scheck gezahlt wird, es obligatorisch ist, ein Zeugnis des Schecks in die Verkaufsurkunde aufzunehmen, da dies andernfalls die Registrierung des Dokuments verhindern würde.
6.- Erklärung eines Neubaus aufgrund von Alter und horizontaler Teilung. Seien Sie vorsichtig, denn je nach Fall kann es erforderlich sein, eine Baugenehmigung einzuholen.
Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 24. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem vor einem Notar eine Urkunde über die Erklärung des Vorrangs des abgeschlossenen Neubaus und der horizontalen Teilung ausgestellt wird, durch die auf einem Grundstück, auf dem sich eine Wohnung befand, erklärt wird, dass es sich um zwei unabhängige Wohnungen handelt, und auch eine horizontale Teilung des besagten Grundstücks in zwei völlig unabhängige Teile formalisiert wird (d.h. es wird erklärt, dass es zwei Wohnungen gibt und das bestehende Grundstück ausschließlich und exklusiv zwischen ihnen aufgeteilt wird, mit ihren unabhängigen Flächen, ihren eigenen Grenzen, etc.)).
Der Standesbeamte verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass es sich in diesem Fall tatsächlich um einen Akt der materiellen Teilung oder Unterteilung von Grundstücken handelt, für den ein entsprechender Verwaltungsbeschluss zur Erteilung einer Baugenehmigung oder eine Erklärung der Gemeinde über eine unnötige Nutzung erforderlich ist, und dieses Kriterium wurde von der GD in der Entscheidung über die entsprechende Beschwerde bestätigt.
7.- Verkauf einer Immobilie durch eine geschiedene Person. Es ist nicht erforderlich, die gerichtlich genehmigte Vereinbarung über die Regelung vorzulegen.
Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 24. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem eine geschiedene Person (die zuvor unter einem herkömmlichen Gütertrennungsregime verheiratet war) eine eigene Immobilie verkauft und feststellt, dass die verkaufte Immobilie nicht den gewöhnlichen und ständigen Wohnsitz ihrer Familie darstellt.
Der Standesbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Vorlage einer entsprechenden gerichtlich genehmigten Regelungsvereinbarung, aus der hervorgeht, dass die Nutzung der Immobilie nicht dem früheren Ehegatten zugerechnet wird, oder andernfalls dessen Ratifizierung erforderlich ist, ohne dass die einseitige Erklärung des Übertragenden, dass die übertragene Immobilie "nicht den gewöhnlichen und ständigen Aufenthalt seiner Familie darstellt", ausreicht.
Der Notar, der die Urkunde ausgestellt hat, legte vor der Generaldirektion Beschwerde ein, der stattgegeben wurde, da es in einem solchen Fall keinen Eintrag im Register oder in der qualifizierten Urkunde gibt, aus dem hervorgeht, dass die Nutzung der Wohnung einer anderen Person zugewiesen wurde, gibt es keine Vorschrift, die die Verpflichtung auferlegt, die entsprechende gerichtlich genehmigte Regelungsvereinbarung vorzulegen, aus der hervorgeht, dass die Nutzung der Wohnung nicht dem früheren Ehegatten zugewiesen ist, oder, in einem anderen Fall, die Ratifizierung der letzteren.
8.- Satzungsänderung und Auskunftsrecht der Aktionäre. Es ist nicht erforderlich, das Recht der Aktionäre auf Einsichtnahme in den vollständigen Wortlaut des Vorschlags ausdrücklich in die Einberufung der Versammlung aufzunehmen, wenn der vollständige Wortlaut der Beschlüsse in der Einberufung der Versammlung enthalten ist.
Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 16. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die DG einen Fall beschließt, in dem eine Satzungsänderung (Verlegung des Sitzes, Änderung der Struktur des Verwaltungsorgans, Form der Einberufung der Versammlungen usw.) bekannt gemacht wird. Im konkreten Fall enthielt die Tagesordnung der Einberufung der Generalversammlung den vollständigen Wortlaut der zu erörternden Beschlüsse sowie den neuen Wortlaut der zur Änderung vorgeschlagenen Statuten.
Das Handelsregister verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass das Recht auf Information der Aktionäre (Art. 287 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften) nicht ordnungsgemäß beachtet wurde, wonach die Aktionäre das Recht haben, den vollständigen Text der vorgeschlagenen Änderung am Sitz der Gesellschaft einzusehen.
Gegen diese Einstufung wurde die entsprechende Berufung eingelegt, der die Generaldirektion stattgab, indem sie entschied, dass die Einberufung der Hauptversammlung den Inhalt der Satzungsänderung und den vollständigen Wortlaut der zur Diskussion gestellten Beschlüsse sowie den neuen Wortlaut der Satzung, deren Änderung vorgeschlagen wurde, hinreichend deutlich zum Ausdruck brachte (und, im konkreten Fall waren die drei Alleingesellschafter darüber hinaus auch gesamtschuldnerische Geschäftsführer der Gesellschaft und hatten daher nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, über den Gang der Geschäfte der Gesellschaft informiert zu werden, und hatten Zugang zu allen Unterlagen der Gesellschaft, und es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die nicht anwesenden gesamtschuldnerischen Geschäftsführer am Zugang zu diesen Informationen gehindert waren).
9.- Das Erlöschen von Wohnungseigentum an Grundstücken, die auf der Grundlage verschiedener Eigentumstitel erworben wurden, unterliegt der Stempelsteuer.
Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs 2218/2024 vom 30. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem zwei Brüder Miteigentümer von drei Immobilien sind, von denen zwei durch Kauf und Verkauf und die dritte durch Schenkung eines Familienmitglieds erworben wurden. Nach einiger Zeit lösen die Brüder die Eigentümergemeinschaft der drei Immobilien formal auf und stellen sie als eine einzige Gemeinschaft dar.
Die regionalen Steuerbehörden leiteten daraufhin ein Wertprüfungsverfahren ein, in dem sie die Transaktion schließlich als Tauschgeschäft einstuften, das nach dem Gesetz über die entgeltliche Übertragung von Vermögenswerten zu versteuern war, da sie der Ansicht waren, dass die Vermögenswerte, an denen sie gemeinsam Eigentum hatten, aufgrund der unterschiedlichen Erwerbstitel zwei verschiedene Eigentumsgemeinschaften bildeten.
Der Fall gelangte schließlich bis zum Obersten Gerichtshof, der das Kriterium der Verwaltung aufhob und feststellte, dass das Erlöschen von zwei Eigentumswohnungen, das in einer öffentlichen Urkunde formalisiert wurde, wenn die beiden unteilbaren Grundstücke, auf denen eine der Eigentumswohnungen beruht, zugeschlagen werden, was den überschüssigen Zuschlag teilweise in bar und teilweise durch die Übergabe mehrerer beweglicher Sachen und einer Immobilie, die im ausschließlichen Besitz eines der Miteigentümer war, ausgleicht, stellt für den genannten Ersteigerer einen Fall dar, der nicht unter die Modalität der belastenden Eigentumsübertragung fällt und daher zum progressiven Satz der Modalität der dokumentierten Rechtshandlungen zu besteuern ist, ohne dass es für die Besteuerung von Bedeutung ist, dass die zugeschlagenen Vermögenswerte aufgrund unterschiedlicher Erwerbstitel erworben und in die Eigentumswohnungen eingegliedert wurden.
10.- Der gutgläubige entgeltliche Erwerb des Dritten ist durch den öffentlichen Glauben an die Erstreckung der Eintragung des Eigentums im Grundbuch geschützt.
Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs 2171/2024 vom 8. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um die Bestellung einer Hypothek auf eine Immobilie geht, die einem Gemeindemitglied bei der Auflösung einer Eigentumswohnung zugesprochen wurde, die später von den Gerichten für ungültig erklärt wurde. Im konkreten Fall wurden das Erlöschen der Eigentumswohnung und die Hypothek am selben Tag, gleichzeitig und nacheinander bei dem entsprechenden Notariat unterzeichnet.
Der Oberste Gerichtshof entschied, dass der Schutz des öffentlichen Glaubens des gutgläubigen Dritterwerbers ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek im Grundbuch greift, so dass im konkreten Fall, da zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Hypothek das Erlöschen der Eigentumswohnung noch nicht im Grundbuch eingetragen war (so dass die Eintragung der Hypothek noch nicht existierte), das Recht der Bank nicht durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß Artikel 34 LH geschützt ist, so dass, wenn die Eintragung des Erlöschens der Eigentumswohnung für ungültig erklärt wird, auch die Eintragung des dinglichen Hypothekenrechts zu annullieren ist. 34 LH, so dass, wenn die Eintragung des Erlöschens des Wohnungseigentums für ungültig erklärt wird, auch die Eintragung dieses dinglichen Hypothekenrechts für ungültig erklärt werden muss.
11.- Vorkaufsrecht und Vorkaufsrechte bei Immobilientransaktionen von Großgrundbesitzern in Katalonien
Es wird berichtet, dass das katalanische Gesetzesdekret 6/2024 vom 24. April über dringende Wohnungsbaumaßnahmen (HIER) noch nicht vom katalanischen Parlament bestätigt wurde, so dass das im April-Newsletter erwähnte Vorkaufsrecht bei Übertragungen von großen juristischen Personen weiterhin nicht greift.
12.- Teilung der Erbschaft nach allgemeinem Recht. Es ist nicht erforderlich, den Legitimator von der Teilung durch den Testamentsvollstrecker zu unterrichten, um das den Erben zugeteilte unbewegliche Vermögen einzutragen.
Beigefügt (HIER) Entschließung DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die GD einen Fall löst, der eine Erbteilung einer testamentarisch verstorbenen Dame betrifft, in der sie ihrem Ehemann den Nießbrauch an der Erbschaft vermacht, drei ihrer Kinder als Erben einsetzt und einer vierten Tochter den ihr zustehenden Pflichtteil vermacht (und die Erben ermächtigt, diesen Pflichtteil in bar auszuzahlen, einschließlich der Nacherbenschaft). In der Teilungserklärung wird die Erbschaft unter den Erben aufgeteilt, und in Bezug auf das Vermächtnis dieser Tochter wird festgestellt, dass sich unter den Vermögenswerten im Inventar ein Guthaben auf einem Sparkonto befand, von dem der Vermächtnisnehmerin der strengen gesetzlichen Reserve der für die Auszahlung desselben erforderliche Betrag zugesprochen wird, mit dem Hinweis, dass"dieser Betrag, sobald das Vermächtnis angenommen und die Steuer beglichen ist, auf das von der Vermächtnisnehmerin angegebene Konto überwiesenwird".
Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt worden war, weigerte sich der Registerbeamte, einige Grundstücke zugunsten der Erben einzutragen, weil er der Meinung war, dass gemäß Art. 844 des Zivilgesetzbuches und Art. 80 der Hypothekenordnung das Bestehen dieses legitimen Rechts dem Begünstigten innerhalb eines Jahres (durch eine Urkunde oder ein anderes öffentliches Dokument) mitgeteilt werden muss.
Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den vorgenannten Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass es weder eine besondere Bestimmung im Gesetz noch eine Rechtsprechung oder Lehre gibt, wonach bei einer vom Testamentsvollstrecker vorgenommenen Teilung die vorherige Kenntnis des Legitimators oder zumindest dessen Mitteilung an ihn für die Eintragung der Teilung erforderlich ist.
13.- Auflösung und Liquidation der Gesellschaft. Die endgültige Liquidationsbilanz muss nicht mit dem Kontenplan übereinstimmen.
Beigefügt (HIER) Beschluss DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die GD einen Fall der Auflösung und Liquidation einer SL beschließt, deren Urkunde eine Liquidationsbilanz ohne Gläubiger mit einer Reihe von Aktivposten und mit Passiva gleich 0 beigefügt ist.
Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz fehlerhaft ist, weil wesentliche Posten (z. B. das Stammkapital) in der Bilanz fehlen und auch die Passiva und Aktiva gleich sein müssten.
In der Berufung widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz als Schlussbilanz fungiert und daher nicht in die Vorschriften über die Struktur und den Inhalt der ordentlichen Bilanz eines Geschäftsjahres einbezogen werden muss (und auch, weil die Angaben in der Urkunde für die Eintragung relevante Daten widerspiegeln können, wie z. B. die Höhe des Aktienkapitals, die nicht in der vorgelegten Bilanz erscheinen).
