Rechtspraktische Hinweise - Februar 2025

1.- Neue Regelungen für Pachtverträge in Katalonien

Sie ist verlinkt (HIER) mit dem Gesetzesdekret 1/2025 vom 28. Januar über dringende Maßnahmen zur Einkommensbegrenzung, das wichtige Neuerungen im Bereich der Wohnungsmiete in Katalonien einführt. Im Einzelnen:

• Es werden neue Verpflichtungen in Bezug auf die Werbung für Mietobjekte eingeführt (z. B. Angaben zur letzten Miete der in den letzten fünf Jahren gemieteten Immobilie, zum Zweck des Vertrags oder zum Status des Eigentümers der Immobilie als Hauptmieter).
• Sehr schwere Strafen (von 90.000 bis 900.000 Euro) werden für die folgenden Verhaltensweisen eingeführt:
  
  • Festsetzung eines Mietzinses, der die maximal zulässigen 30 % in einem Mietvertrag überschreitet, der einer Preisbegrenzungsregelung unterliegt.
  • Fehlender (oder vorgetäuschter/falscher) Verwendungszweck im Mietvertrag.
  • Weitergabe der Kosten für die Hausverwaltung oder die Vertragsgestaltung an den Mieter.
• Verfolgung von betrügerischen Dauermietverträgen, die sich als "Saisonmietverträge" tarnen, mit hohen Strafen.

Es wird auch auf das Gesetzesdekret 2/2025 verwiesen (HIER können Sie es einsehen), das in Katalonien ein neues Vorkaufsrecht zugunsten der Verwaltung bei der Übertragung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einführt, wenn der Verkäufer eine juristische Person als Großgrundbesitzer ist (es sei darauf hingewiesen, dass bis zur Einrichtung des Registers der Großgrundbesitzer , wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, dem Kaufvertrag ein Registerauszug beigefügt werden muss, in dem die Einzelheiten der betreffenden Immobilie aufgeführt sind , Die Verordnung schreibt vor, dass, wenn es sich bei dem Verkäufer um eine juristische Person handelt, dem Kaufvertrag eine Registerbescheinigung beigefügt werden muss, in der die Anzahl der Wohnungen, die der Verkäufer besitzt, angegeben ist, was in der Eigentumsurkunde bestätigt werden muss .)

2.- Neuerungen bei der Einberufung von Hauptversammlungen von Unternehmen in Schwierigkeiten

Zu den zahlreichen Neuerungen, die das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz der öffentlichen Justiz (HIER), ist die Änderung des Artikels 365.3 LSC interessant, der besagt: "Die Geschäftsführer sind nicht verpflichtet, eine Hauptversammlung einzuberufen, um einen Auflösungsbeschluss zu fassen, wenn sie ordnungsgemäß die Erklärung der Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft beantragt oder dem zuständigen Gericht mitgeteilt haben, dass Verhandlungen mit den Gläubigern geführt werden, um einen Plan zur Umstrukturierung der Aktiva, der Passiva oder beider zu erreichen. Die Versammlung muss innerhalb von zwei Monaten nach dem Wegfall der Wirkungen einer solchen Mitteilung einberufen werden.

Mit dieser Reform wird eine Frist von zwei Monaten für die Einberufung der Hauptversammlung eingeräumt (d.h. mehr Zeit für die Bewältigung der Unternehmenskrise), und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Wirkungen der Mitteilung an das Gericht nicht mehr gegeben sind, da Verhandlungen mit den Gläubigern über einen Sanierungsplan aufgenommen werden, denn bisher mussten die Verwalter nach dem bisherigen Wortlaut die Versammlung unmittelbar nach dem Scheitern der Verhandlungen mit den Gläubigern einberufen, wenn ein Auflösungsgrund vorlag.

3.- Unterschiede zwischen der Teilung oder Abtrennung eines privaten Teils eines Grundstücks, das dem horizontalen Eigentum unterliegt, und seiner funktionalen Teilung und die Auswirkungen, die dies auf der Ebene der Genehmigungen der Gemeinschaft der Nachbarn hat.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 5. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem ein ungeteilter Anteil von 10,27 % an einer Immobilie verkauft wird, der das Recht auf die ausschließliche Nutzung eines Lagerraums verleiht. In der Verkaufsurkunde heißt es, dass der Verkäufer die Räumlichkeiten in zehn unabhängige Lagerräume aufgeteilt hat, um sie nach Anteilen zu übertragen, mit den entsprechenden kommunalen Genehmigungen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Standesbeamten mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine Teilung der Immobilie, für die die entsprechende Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich sei, da es sich um eine Immobilie handele, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliege.

Die entsprechende Beschwerde wurde bei der Generaldirektion eingelegt, die den Qualifikationsvermerk mit der Begründung aufhob, dass es sich in diesem Fall nicht um eine Teilung des Grundstücks handelt (da weder seine Ausdehnung, seine Grenzen, seine Quoten, sein konstitutiver Titel noch das organische Funktionieren der Gemeinschaft betroffen sind), sondern um eine funktionelle Gemeinschaft aufgrund ihrer Nutzung, bei der neue Miteigentümer einfach in die Gemeinschaft der Nachbarn aufgenommen werden, so dass die vom Registrator geforderte Zustimmung der Gemeinschaft nicht erforderlich ist, da sie nicht durch die Gemeinschaftssatzung verboten ist.

4.- Bei Hypothekarkrediten an juristische Personen ist der Schuldner verpflichtet, sowohl eine physische Adresse als auch eine E-Mail-Adresse des Unternehmens anzugeben.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen zwei Handelsgesellschaften löst, in dem als Adresse der Schuldnergesellschaft nur eine E-Mail-Adresse und keine physische Adresse für die Zwecke von Zustellungen und Ladungen angegeben ist.

Das Grundbuchamt verweigerte zunächst die Eintragung aus diesem Grund, aber dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass nach dem geltenden EG-Vertrag bei juristischen Personen sowohl eine physische Adresse als auch eine E-Mail-Adresse obligatorisch sind.

5.- Notarielle Urkunde über die Versammlung Wer kann den Antrag beim Notar stellen?

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Landgerichts von Valencia Nr. 260/2024 vom 19. November, in dem ein kurioser Fall entschieden wird, in dem es um den Antrag auf Anwesenheit eines Notars zur Erstellung des notariellen Protokolls der Versammlung geht und untersucht wird, wer berechtigt ist, einen solchen Antrag zu stellen.

Im konkreten Fall handelt es sich um ein Unternehmen, das in einen Unternehmenskonflikt verwickelt ist, bei dem der Antrag an den Notar vom Vorsitzenden des Verwaltungsrats gestellt wird, und das Gericht entschied, dass diese Zuständigkeit faktisch dem Verwaltungsrat als Kollegialorgan gemäß Artikel 203 LSC ("die Verwalter") entspricht.

6.- Auslegung von Bankvollmachten, wenn die Prüfung der Hinlänglichkeit durch ein privates Dokument des Vollmachtgebers ergänzt werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem eine Bank eine ihr gehörende Immobilie an einen Dritten verkauft. Die Kontroverse des Falles ergibt sich aus der Tatsache, dass die Bank im VC durch eine Agentur vertreten wird, und zwar aufgrund einer Vollmacht, in der festgelegt ist, dass für diese Art von Verkauf eine besondere Genehmigung für den Verkauf erteilt werden muss (in einem privaten Dokument, das von Vertretern der Bank unterzeichnet wird), wobei deren Unterschriften von einem Notar beglaubigt werden. Im vorliegenden Fall wird diese Vollmacht der Bank vorgelegt, deren Unterschriften vom Notar beglaubigt werden, da sie mit den Unterschriften der Bankvertreter in ihrem Buch der Indikatoren übereinstimmen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die notarielle Beglaubigung der Unterschrift nichtig sei, da die Unterschrift als Willenserklärung in Anwesenheit des Notars erfolgen müsse (Art. 259, Abs. 2 RN).

Nach Prüfung des Falles schloss sich die Generaldirektion der Meinung des Kanzlers nicht an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die Beweglichkeit des Rechtsverkehrs und die Freiheit, die internen Kontrollmechanismen der Anstellungsbehörde und ihre eigenen Handlungen in vielen ähnlichen Fällen zu wählen, Vorrang haben müssen, so dass in Anbetracht dessen die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar, d. h. durch Kollation, als gültig akzeptiert werden sollte, ohne dass die Beglaubigung durch Unterschrift in Gegenwart des Notars erfolgen muss.

7.- Hypothekendarlehen eines Handelsunternehmens an einen Arbeitnehmer. Voraussetzungen für die Unterstellung unter die AKI oder nicht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen einem Handelsunternehmen und einem Angestellten löst, der formalisiert wurde, ohne den Bestimmungen und Garantien des AKG zu unterliegen, da in der Urkunde behauptet wird, dass der Gesellschaftszweck des Unternehmens nicht in der gewöhnlichen Kreditvergabe besteht und dass der Kredit aufgrund des Vertrauensverhältnisses, das aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Angestellten des Unternehmens handelt, zu günstigeren Bedingungen als auf dem Markt gewährt wird.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung, woraufhin der Fall vor die Generaldirektion gebracht wird, die unter Wiederholung ihrer Doktrin darauf hinweist, dass bei dieser Art von Vorgängen, wenn der PH von einer juristischen Person, die mit einer gewissen Regelmäßigkeit auf dem Finanzmarkt interveniert, zugunsten einer natürlichen Person, die den Status eines Verbrauchers hat, gewährt wird, das AKI anwendbar ist, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Arbeitnehmer gewährt wird (was dokumentiert werden muss), Wenn es sich um ein Darlehen handelt, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und das durch eine Hypothek auf ein Haus gesichert ist, gilt der AKI, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und dessen effektiver Jahreszins niedriger als der Marktzins ist und das nicht der Allgemeinheit angeboten wird.

Da im konkreten Fall weder die Arbeitnehmereigenschaft dokumentiert noch der APR der Transaktion detailliert angegeben wurde, wird der Qualifikationsvermerk des Kanzlers bestätigt.

8.- Bewohnervereinigungen und Beschränkungen für die Nutzung von Wohnungen im Gebäude. Unterschiede zwischen der sektoral geregelten touristischen Vermietung und touristischen Aktivitäten im Allgemeinen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Vertrag zur Änderung der horizontalen Eigentumsordnung bezieht, mit dem eine neue gesetzliche Klausel in die Satzung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird, um die Nutzung der Wohnungen auf touristische Angebote oder jede andere Form der Kommerzialisierung für touristische Beherbergungszwecke zu beschränken, wobei diese Vereinbarung von einer Mehrheit von 3/5 der Gemeinschaft gebilligt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung in das Register eingereicht wurde, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass für die Annahme der Vereinbarung Einstimmigkeit erforderlich ist, da die Ausnahme im LPH, die es erlaubt, die Nutzung von Touristenunterkünften, die in den sektoralen Tourismusregelungen geregelt sind, ohne die Einstimmigkeitsregel einzuschränken, nicht auf Vereinbarungen ausgedehnt werden kann, die sich auf andere Arten allgemeiner touristischer Nutzungen beziehen, wie z. B. die Nutzung von Gästehäusern oder Touristenunterkünften in einem anderen System als dem spezifischen, das sich aus den sektoralen Tourismusregelungen ergibt (d. h. z. B. Ferienvermietung).

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Kanzlers und erinnert daran, dass das derzeitige LPH eine 3/5-Mehrheit zulässt, um die Ausübung touristischer Aktivitäten gemäß den in den sektoralen Tourismusregelungen festgelegten Bedingungen einzuschränken, jedoch nicht auf die touristische Nutzung im Allgemeinen, wenn diese nicht einer spezifischen Regelung der sektoralen Regelungen unterliegt (wie z.B. die der Beherbergung oder des Urlaubs); in diesem Fall ist die Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich, um eine solche Einschränkung festzulegen.

9.- Verschmelzung durch Aufnahme und Arbeitnehmermeldung. Fälle, in denen davon abgesehen werden kann.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 16. Dezember 2024 (BOE vom 7. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Verschmelzungsakt zweier SL bezieht, wobei die absorbierte Gesellschaft eine SLU ist, die sich zu 100 % im Besitz der absorbierenden Gesellschaft befindet, und in dem kein Bericht der Verwalter oder des unabhängigen Sachverständigen vorgelegt wird, da erklärt wird, dass die absorbierte SLU keine Arbeitnehmer hat und die Fusion daher keine Auswirkungen auf die Beschäftigung hat.

Nachdem sie zur Eintragung eingereicht worden war, wurde sie vom Handelsregister negativ beschieden, mit der Begründung, dass der Bericht der in Art. 5 des RD-Gesetzes 5/2023 genannten Verwaltungsstelle auch den Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt werden müsse.

In der Berufung widerrief die Generaldirektion diese Einstufung und entschied, dass in Anbetracht der besonderen Umstände des Falles (d. h., dass die übernommene Gesellschaft keine Arbeitnehmer hat, dass sie sich zu 100 % im Besitz der aufnehmenden Gesellschaft befindet und dass angegeben wird, dass die Fusion keine Auswirkungen auf die Beschäftigung der aufnehmenden Gesellschaft hat) die Vorlage des betreffenden Berichts in diesem Fall nicht erforderlich ist.

10.- Um professionell Kredite vergeben zu können, müssen Sie in das entsprechende Verwaltungsregister eingetragen sein.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Hypothekendarlehensvertrag bezieht, der von einem kommerziellen Unternehmen, das sich beruflich damit befasst, gewährt wurde und nicht in dem durch das Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffenen Sonderregister beim Nationalen Institut für Verbraucherangelegenheiten (Instituto Nacional del Consumo) eingetragen ist.

Nachdem die Generaldirektion die Urkunde aus diesem Grund eingeschränkt hatte, bestätigte sie den Mangel und entschied, dass jedes Unternehmen, das gewerbsmäßig Kredite an Verbraucher vergibt, zusätzlich zu seiner Eintragung in das Kreditgeberregister der Bank von Spanien auch in das mit dem Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffene Sonderregister beim Nationalen Verbraucherinstitut eingetragen sein muss (oder gegebenenfalls ordnungsgemäß in das Register der Autonomen Gemeinschaft, in der es seinen Sitz hat, eingetragen sein muss, zusammen mit der entsprechenden Mitteilung an das Register des Nationalen Verbraucherinstituts).