Warum zwingt mich die Bank, ihre Agentur mit der Bearbeitung meines Kaufs und Verkaufs sowie meines Hypothekendarlehens zu beauftragen?

In der täglichen Arbeit eines Notariats kommt es nämlich häufig vor, dass Klienten den Notar fragen , warum bei einem Immobilienkauf und -verkauf mit Bankfinanzierung (z. B. Hypothekendarlehen) die Verwaltung des Dokuments in jedem Fall der Agentur des Unternehmens obliegt, das die Transaktion finanziert.

Da diese Frage immer wieder gestellt wird, hielt ich es für angebracht, einen kurzen Artikel zu diesem Thema zu verfassen, damit alle Interessierten erfahren können, warum dies der Fall ist, und eventuelle Zweifel ausräumen können.

Wie wird eine notarielle Urkunde gehandhabt?

Bevor man die Rolle des Notariats der Bank im Rahmen einer Immobilientransaktion versteht, ist es meines Erachtens unerlässlich zu verstehen, was die Abwicklung einer notariellen Urkunde ist und was sie beinhaltet. Im notariellen Bereich des Immobilienkaufs und -verkaufs umfasst die Abwicklung einer notariellen Urkunde also im Wesentlichen zwei grundlegende Verfahren, nämlich:

• Die Begleichung der Steuern auf die Transaktion.
• Die Eintragung des Dokuments im Grundbuchamt.

Erstens beinhaltet die Begleichung der durch die Transaktion entstandenen Steuer die Pflicht, die aufgrund des Verkaufs angefallenen Steuern an die zuständigen Steuerbehörden zu zahlen.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

Und zweitens, wie wir gesehen haben, die Eintragung des Dokuments im Grundbuch, d.h. die Vorlage der Kauf- und Hypothekenurkunde beim Grundbuchamt, in dem die zu übertragende Immobilie eingetragen ist, um das neue Eigentumsrecht sowie das dingliche Recht der Hypothek an der Immobilie als Sicherheit für das zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommene Darlehen einzutragen.

Wer kann die Abwicklung einer notariellen Urkunde vornehmen?

Nachdem wir die beiden Schlüsselelemente der Abwicklung eines notariell beurkundeten Immobilienkaufs und -verkaufs verstanden haben, müssen wir verstehen, dass der Immobilienkäufer, wenn er die Immobilie mit eigenen Mitteln in bar erwirbt (d.h. ohne eine Finanzierung durch eine Bank zu benötigen), in der Regel die folgenden beiden Möglichkeiten hat, um diese Aufgaben zu erfüllen:

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I. Verwalten Sie Ihr Dokument selbst:

Erstens kann er sich dafür entscheiden, die Verwaltung des Dokuments selbst zu übernehmen. Dazu müssen die folgenden Schritte unternommen werden:

II. Delegierte Verwaltung:

Zweitens können sich die Interessenten dafür entscheiden, einen Fachmann zu beauftragen, z. B. das Notariat, in dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird (eine schnellere und billigere Möglichkeit), einen Rechtsanwalt ihres Vertrauens, eine Agentur usw., so dass der beauftragte Fachmann im Namen und auf Rechnung des Käufers alle diese Formalitäten erledigen kann.

• Diese Option ist natürlich mit Kosten für den Käufer verbunden, da er dem gewählten Fachmann das vereinbarte Honorar zahlen muss (im Falle unseres Notariats beträgt der Standardpreis für diese Dienstleistung beispielsweise 150 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer).
• Im Gegenteil, ein wichtiger positiver Aspekt ist, dass dem Käufer die Durchführung aller oben genannten Schritte erspart bleibt, da er sie an einen professionellen Fachmann delegieren kann.
• Da wir die gesamte Arbeit an einen Fachmann delegieren, stellen wir sicher, dass das gesamte Verfahren korrekt durchgeführt wird, denn insbesondere bei Steuerbescheiden kann ein Fehler in diesem Bereich für den Betroffenen sehr kostspielig sein (denken Sie daran, dass ein falscher Steuerbescheid schwerwiegende finanzielle Folgen im Steuerbereich in Form von Strafen, Zuschlägen usw. haben kann).
• Wenn Sie sich für diese Option entscheiden, werden die Ereignisse wie folgt ablaufen:
• ~Vorder Unterzeichnung wird uns der betreffende Fachmann einen Kostenvoranschlag für die Transaktion vorlegen (mit einer Aufschlüsselung der Gesamtkosten), und wenn der Käufer diesen akzeptiert, muss er den geforderten Betrag bereitstellen (d.h. den Gesamtbetrag, der die Notar- und Grundbuchgebühren, seine eigenen Verwaltungsgebühren sowie den Betrag für die anfallenden Steuern umfasst).
• ~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.
  
  <ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

Wie können wir unseren Kaufvertrag am besten abwickeln?

Wie wir soeben gesehen haben, hat der Käufer in der Praxis zwei Hauptoptionen, nämlich:

• Oder Sie übernehmen die Verwaltung des Dokuments selbst.
• Oder delegieren Sie die Aufgabe an einen Fachmann (das Notariat, bei dem wir den Kaufvertrag unterzeichnet haben, oder einen Rechtsanwalt oder einen Verwalter unseres Vertrauens).

In Anbetracht der obigen Ausführungen und ohne dass es eine einzige Antwort gibt, ist es meiner praktischen Erfahrung nach angesichts der Komplexität des Verfahrens in den meisten Fällen am praktischsten und angemessensten, die Verwaltung an einen spezialisierten Fachmann zu delegieren, da dieser über das Fachwissen auf dem Gebiet verfügt, das es ihm ermöglicht, das Verfahren perfekt auszuführen und so Verzögerungen und Fehler zu vermeiden, die dem Eigentümer ernsthafte Probleme bereiten können.

Wenn der Käufer kein Jurist/Wirtschaftswissenschaftler/Kaufmann ist, der auf diese Art von Verfahren spezialisiert ist und über ausreichende Kenntnisse verfügt, um das Verfahren selbst durchzuführen, ist es daher ratsam, die Dienste eines professionellen Experten in diesem Bereich in Anspruch zu nehmen, da wir gegen eine geringe Gebühr viel Zeit bei den Verfahren sparen und sicherstellen, dass das gesamte Verfahren korrekt durchgeführt wird, wodurch unsere Rechte und legitimen Interessen angemessen geschützt werden.

Warum zwingt mich die Bank, meine Unterlagen bei ihrer Agentur zu hinterlegen, wenn der Verkauf mit einem Hypothekarkredit finanziert wird?

Wie wir gesehen haben, kann der Käufer, wenn er den Kauf in bar bezahlt, das Dokument entweder selbst verwalten oder andernfalls die Verwaltung an einen Dritten oder ein Unternehmen (Notariat, Agentur, Rechtsanwalt usw.) seiner Wahl delegieren. Wird der Kauf der Immobilie jedoch mit einem Hypothekendarlehen finanziert, ist dies nicht der Fall, so dass die Verwaltung in jedem Fall in der Verantwortung der von der Bank beauftragten Agentur liegt, da die Bank sonst die Kreditvergabe ablehnt. Dies ist vor allem auf zwei zentrale Punkte zurückzuführen, die wir im Folgenden erläutern werden:

Erstens, weil die Hypothek, um zu bestehen und gültig zu sein, im Grundbuch eingetragen werden muss.

• Selbst wenn der Schuldner zum Notar gegangen ist, um seine Hypothekenurkunde zu unterzeichnen, ist diese Hypothek bis zur Eintragung in das Grundbuch nicht rechtsgültig (wie im Hypothekenrecht festgelegt) und hat daher nicht die Wirkung einer Garantie für die Gläubigerbank.
• Wenn die Verwaltung des Dokuments in den Händen des Käufers oder eines professionellen Dritten außerhalb der Bank liegt und die Bank nicht die Eintragung der Hypothekenurkunde im Grundbuchamt vornimmt, wird die Hypothek, d. h. die wichtigste Garantie, die die Bank im Falle eines Ausfalls des Schuldners hat, nicht errichtet, so dass die Bank im Falle eines Ausfalls ihres Kunden nicht geschützt wäre.
• Beauftragt die Bank hingegen ihre Agentur mit der Verwaltung des Dokuments, so ist sichergestellt, dass das dingliche Grundpfandrecht, wenn alles korrekt ist, im Grundbuch eingetragen wird, wodurch die Hypothek und damit ihre Sicherung gültig wird.

Und zweitens, weil, wie wir gesehen haben, der Kauf und Verkauf von Immobilien mit einer Steuerlast verbunden ist, die vom Käufer übernommen werden muss (in Form von ITP oder AJD), so dass, wenn der Käufer diese Steuern nicht zahlt, die entsprechenden Steuerbehörden der Autonomen Gemeinschaft gegen die betreffende Immobilie vorgehen (und ihre Beschlagnahme anordnen) könnten, um die Zahlung dieser Steuerschuld zu erreichen.

• Dies ist im ITP-Gesetz eindeutig festgelegt, das besagt, dass die übertragenen Güter und Rechte unabhängig von ihrem Eigentümer der Steuerpflicht unterliegen.
• Die Bank, die das Geschäft mit einem Darlehen zugunsten des Käufers finanziert hat und als Sicherheit für dieses Darlehen eine Hypothek zugunsten dieses Finanzinstituts bestellt hat, wird logischerweise auf keinen Fall wollen, dass ihre Sicherheit (d.h. die erworbene Immobilie) von einer möglichen Beschlagnahme durch die Steuerbehörden infolge der Nichtzahlung der Steuern auf das Geschäft betroffen ist, Die Bank, die die Transaktion mit einem Darlehen zugunsten des Käufers finanziert und eine Hypothek zugunsten des Finanzinstituts als Garantie für das Darlehen bestellt hat, möchte nicht, dass ihre Garantie (d.h. die erworbene Immobilie) durch eine mögliche Beschlagnahme durch die Steuerverwaltung infolge der Nichtzahlung der Steuern auf die Transaktion beeinträchtigt wird; um dies zu verhindern, begründet sie die Verpflichtung, die Zahlung der Steuern durch ihre Agentur zu verwalten, um sicherzustellen, dass die Steuern gezahlt werden und ihre Garantie (d.h. die Immobilie) nicht beeinträchtigt wird.
• Nicht zuletzt geht es um die Nuancierung der Reihenfolge, in der der Vollzug der unterzeichneten notariellen Urkunde zu erfolgen hat. Notarielle Urkunden, die in das zuständige Grundbuch eingetragen werden können, können nur dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn zuvor die Steuererklärung und die Zahlung der Steuer beim zuständigen regionalen Finanzamt beglaubigt wurde. Der Kauf und damit auch die Hypothek werden erst dann eingetragen, wenn die entsprechenden Steuern gezahlt worden sind. Auf diese Weise gewährleistet die Bank durch ihre Vermittlung und die vorherige Einholung der entsprechenden Mittelbereitstellung für diesen Zweck den erfolgreichen Abschluss des Prozesses.

Wie und wann wird mir die Bereitstellung von Mitteln für die Verwaltung von Dokumenten in Rechnung gestellt?

Wenn der zukünftige Käufer seine Transaktion mit einem Hypothekendarlehen finanziert, sobald er das kommerzielle Angebot der gewählten Bank formell akzeptiert, wenn er zur Bank geht, um alle vorvertraglichen Dokumente der Transaktion zu unterzeichnen, ist eines der Dokumente, die die Bank uns zur Verfügung stellen muss, die Bereitstellung von Mitteln, die der Verwaltung der notariellen Dokumente des Kaufs und Verkaufs und des Hypothekendarlehens entsprechen.

In diesem Dokument muss stehen:

• Der Name der mit der Verwaltung beauftragten Agentur.
• Angaben zum Gesamtbetrag der aus den Mitteln des Käufers/Schuldners bereitzustellenden Mittel (d. h. die Transaktionssteuern, die ungefähren Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Gebühren der Agentur für die Erledigung all dieser Formalitäten).
• Mandat zugunsten dieser Agentur, mit dem der künftige Käufer/Schuldner diese Agentur ermächtigt, die Kaufverträge und das Hypothekendarlehen, das gewährt wird, zu verwalten, so dass diese Agentur im Namen und auf Rechnung des künftigen Käufers/Schuldners die fälligen Steuern zahlen und beide Urkunden zur Eintragung in das Grundbuch vorlegen kann.

Sobald die Bereitstellung der Mittel akzeptiert und unterzeichnet wurde, wird die Bank am Tag der Unterzeichnung den Gesamtbetrag des Kredits auf unser Konto überweisen, bevor sie zum Notar geht, und dann:

• die Bankschecks (oder gegebenenfalls die Banküberweisungen) für die Zahlung des Preises auszustellen.
• Erheben Sie die entsprechende Gebühr für die Bereitstellung von Geldmitteln an die Agentur, damit der Käufer/Schuldner den betreffenden Betrag an die Agentur der Bank zahlt, damit diese alle angegebenen Verfahren durchführen kann (d. h. Zahlung der Steuern auf die Transaktion und der Gebühren für den Notar und den Registerbeamten).

Warum ist der Betrag für die Bereitstellung von Mitteln in der Regel hoch?

In den meisten Fällen berechnen die Verwaltungsgesellschaften der Banken, die konservativ und vorsichtig agieren, die Rücklagen locker, so dass der Betrag dieser Rücklagen in der Regel höher ist als die Gebühren, die schließlich für Notar und Grundbuchamt anfallen.

In jedem Fall sollte dies für den Kunden kein Grund zur Besorgnis sein, denn wenn die Rechnungen des Notars und des Grundbuchamtes bezahlt sind, wird in diesem Fall ein Überschuss erwirtschaftet, der dem Käufer/Schuldner bei der endgültigen Abrechnung der Mittelbereitstellung zurückerstattet wird, sobald der gesamte Prozess abgeschlossen ist, d.h. die Kaufverträge und das Hypothekendarlehen bereits im Grundbuchamt eingetragen sind und die Originaldokumente dem Kunden mit allen bezahlten Rechnungen ausgehändigt werden.

Wie lange dauert es ungefähr, bis die von der Bank beauftragte Stelle alle Formalitäten erledigt hat und mir einen eventuellen Überschuss aus der Bereitstellung von Mitteln zurückgibt?

Einer der größten Zweifel, der auch bei Kunden, die mit dieser Art von Operation konfrontiert sind, verbreitet ist, bezieht sich auf die Bearbeitungszeiten ihres Kaufs und Verkaufs und ihres Hypothekendarlehens, d. h. wie lange es dauern wird, bis ich meine endgültigen, bereits registrierten Urkunden erhalte, und auf den Überschuss bei der Bereitstellung von Geldern, der ggf. generiert wird.

In diesem Zusammenhang sind die folgenden wichtigen Fristen zu berücksichtigen, die nacheinander eingehalten werden sollten:

• Frist für die Begleichung der Steuern auf die Transaktion: 1 Monat ab dem Datum der Unterzeichnung der Urkunde oder des Vertrags vor einem Notar.
• Frist für die Eintragung im Grundbuch: 15 Arbeitstage nach Vorlage aller relevanten Unterlagen (d. h. der einzutragenden Urkunde(n) sowie der Begleichung der entsprechenden Steuern) beim Grundbuchamt.
• Frist für die Benachrichtigung über die Anmeldung: Innerhalb von höchstens 10 Arbeitstagen nach der Eintragung muss die Geschäftsstelle den Registranten über diesen Umstand informieren, damit er sich in die Geschäftsstelle begeben kann, um die aufgelaufenen Gebühren zu bezahlen und sein Dokument abzuholen.
• Frist für die Begleichung der Mittelbereitstellung: Sobald alle Notar-, Register- und Steuerrechnungen beglichen sind, muss die beauftragte Agentur die Mittelbereitstellung abrechnen und den Überschuss (falls vorhanden) an den Kunden zurückzahlen. Dieses Verfahren dürfte nicht lange dauern, wenn man die anspruchsvollen Fristen (SLA) berücksichtigt, die die Banken ihren beauftragten Agenturen auferlegen. Höchstens eine oder zwei Wochen.
• Frist für die Aushändigung des Kaufvertrags: Unmittelbar. Sobald die Bereitstellung der Mittel erfolgt ist, muss die Agentur dem Kunden die beglaubigte Kopie des bereits im Grundbuch eingetragenen Kaufvertrags aushändigen, was in der Praxis entweder per Post oder durch physische Übergabe an die Bankfiliale, in der das Darlehen aufgenommen wurde, geschieht (ein Vorgang, der aus logistischen Gründen des Versands des Dokuments an den entsprechenden Ort einige Tage dauern kann).
• Begrifffür die Behebung von Zwischenfällen oder Mängeln: Falls die vorgelegte(n) Urkunde(n) vom Register negativ qualifiziert wird/werden, weil eine Tatsache, eine Klausel oder ein Umstand festgestellt wurde, der die Eintragung verhindert, wird in diesem Fall die entsprechende Urkunde oder die Sorgfalt der Berichtigung vom Notar und/oder den Erteilern durchgeführt, um anschließend die berichtigte Urkunde erneut beim Grundbuchamt einzureichen, das wiederum 15 Arbeitstage Zeit hat, um die Urkunde erneut zu qualifizieren und ihre Eintragung vorzunehmen, wenn alles korrekt ist.

Wenn die Beteiligten oder die beauftragte Stelle alle Verfahren frist- und formgerecht durchführen und keine Zwischenfälle oder Probleme auftreten, sollte die gesamte Bearbeitung des Dokuments bis zum vollständigen Abschluss des Verfahrens und bis zum Erhalt der endgültigen Urkunden und des Restbetrags durch den Kunden nicht länger als zwei Monate dauern.

Welche Schlussfolgerungen können wir aus dieser Analyse ziehen?

Auf der Grundlage der obigen Ausführungen können wir zweifelsfrei feststellen, dass die Leistung von Hypothekenagenturen im Rahmen von Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen von großer Bedeutung und Nützlichkeit ist, denn mit ihrer guten Arbeit, ihrem Service und ihrer Professionalität gelingt es den Käufern der Immobilie, ihre steuerlichen Verpflichtungen korrekt zu begleichen und auch ihre Eigentumsrechte im Grundbuchamt einzutragen, wodurch sichergestellt wird, dass all diese Schritte korrekt, schnell und sorgfältig ausgeführt werden, was dem Kunden Zeit, Geld und Rückschläge erspart, die zu beheben sind. Auf diese Weise stellt das Finanzinstitut, das uns das Geld leiht, sicher, dass seine Bürgschaft korrekt gebildet und somit sein Kreditrecht korrekt geschützt ist.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel die üblichen Zweifel, die viele Käufer in Bezug auf die Rolle der Notariate haben, ausgeräumt hat, stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei allem zu helfen, was Sie im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkauf benötigen, damit Sie Ihren Kauf in aller Sicherheit und Ruhe abwickeln können.