Kann ich, wenn ich eine Immobilie kaufe, später entdeckte Schäden beim Verkäufer geltend machen?

In der täglichen Arbeit eines Notariats kommt es häufig vor, dass Käufer einer neuen oder "gebrauchten" Immobilie Zweifel daran haben, welche Verantwortung der Verkäufer einer Immobilie trägt, wenn die Immobilie nach dem Kauf Baumängel oder versteckte Mängel aufweist, d. h. Sachschäden, die die Oberflächenbeschaffenheit, den Komfort der Immobilie oder sogar in den schwerwiegendsten Fällen die Stabilität oder strukturelle Integrität der Immobilie beeinträchtigen.

Angesichts der vielen Fragen, die mir meine Kunden regelmäßig zu diesem Thema stellen, habe ich es für angebracht gehalten, dieses Thema in einem Artikel zu behandeln, in dem ich auf einfache und didaktische Weise versuche, die wichtigsten Aspekte dieses Problems zu erläutern, damit jeder Käufer, der sich in dieser unangenehmen Situation befindet, einen praktischen Leitfaden mit nützlichen Antworten hat, um die beste Lösung zu finden.

Was ist der erste wichtige Aspekt, der zu berücksichtigen ist?

Bei allen Fragen im Zusammenhang mit Baumängeln oder "versteckten Mängeln", die in einer Immobilie vorhanden sein können, nachdem ein Käufer sie erworben hat, ist zunächst zu beachten, dass die zu berücksichtigenden Vorschriften und Regeln aus rechtlicher Sicht sehr unterschiedlich sind, je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder im Gegenteil um eine zweite oder spätere Übertragung einer "gebrauchten" oder "gebrauchten" Immobilie handelt.

So:

• Im Falle von Neubauten werden wir eine besondere rechtliche Regelung haben.
• Für den Kauf und Verkauf von gebrauchten Wohnungen müssen wir andere Regeln anwenden.

Was sind Baumängel bei Neubauten?

Im Falle einer neu gebauten Immobilie, d.h. einer Immobilie, die der Käufer direkt vom Bauträger erwirbt, der die Immobilie gebaut hat, die neu gebaut ist und in der vorher niemand gewohnt hat, wenn die "neue" Immobilie materielle Schäden aufweist, richtet sich die Regelung und die Haftung dafür nach den Bestimmungen des Gesetzes 38/1999 vom 5. November über die Bauordnung ( im Folgenden LOE).

Wie in Artikel 17 des LOE festgelegt, haften die am Bau beteiligten Akteure für Sachschäden an einem neu errichteten Gebäude, wobei zwischen drei Arten von Schäden unterschieden wird:

Welche Gewährleistungsfrist sieht das Gesetz für diese Baumängel bei Neubauten vor?

Der LOE gewährt nämlich je nach Art des Mangels eine unterschiedliche Garantiezeit, nämlich

• Endgültige Mängel: 1 Jahr.
• Mängel der Bewohnbarkeit: 3 Jahre.
• Bauliche Mängel/Stabilitätsmängel: 10 Jahre.

Wenn also ein Käufer ein neu gebautes Haus erwirbt und innerhalb dieser Garantiezeiten das Vorhandensein eines dieser Mängel feststellt, kann die entsprechende Haftung von den Verantwortlichen verlangt werden (auf die wir später noch näher eingehen werden).

Neben diesen Gewährleistungsfristen ist jedoch noch ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, denn das Gesetz sieht auch eine Verjährungsfrist für Haftungsklagen vor , d. h. eine Frist, innerhalb derer die betreffenden Personen für solche Mängel in Anspruch genommen werden können.

DieseVerjährungsfrist beträgt ausdrücklich zwei Jahre, gerechnet ab dem Schadenseintritt . Das bedeutet, dass der Eigentümer der neu errichteten Wohnung, sobald er Kenntnis von den Mängeln hat, zwei Jahre Zeit hat, um eine entsprechende Haftungsklage einzureichen (oder gegebenenfalls außergerichtlich durch eine amtliche Mitteilung geltend zu machen).

<ejemplo>Así pues, a modo de ejemplo, si María y Carlos, compradores de un piso de obra nueva en Barcelona, que fue terminada en noviembre de 2021 y vendido a María y Carlos en escritura pública el 8 de enero de 2022, transcurrido un año desde la compra de su piso, comienzan a sufrir humedades en una de sus habitaciones, al tratarse de un defecto de habitabilidad (recordemos, con un plazo de garantía de 3 años), tendrán derecho a reclamar el mismo. Al haber advertido ahora la aparición de estas humedades, dispondrán del plazo de 2 años, a contar desde enero de 2023, para buscar un abogado e interponer la demanda judicial correspondiente contra las personas responsables o, en su caso, dirigir un burofax para reclamar la reparación de dichos defectos.<ejemplo>

Ab welchem Zeitpunkt beginnen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen zu laufen?

Dies ist zweifellos eine der kompliziertesten Fragen, die es zu verstehen gilt, denn anders als viele glauben, beginnt die Berechnung der Gewährleistungsfristen nicht ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer die neu gebaute Wohnung erwirbt, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem die so genannte "Abnahme der Arbeiten" erfolgt (Artikel 17.1 LOE).

Dies ist in Artikel 6.5 LOE festgelegt, der besagt, dass"die Berechnung der in diesem Gesetz festgelegten Haftungs- und Gewährleistungsfristen mit dem Datum der Unterzeichnung der Annahmeerklärung oder mit dem Datum beginnt, an dem diese als stillschweigend erfolgtgilt".

Hinsichtlich des Begriffs "Abnahme des Werks" und seiner Bedeutung ist daher auf die Bestimmungen von Artikel 6 des LOE zu verweisen, in dem festgelegt ist, dass die Abnahme des Werks die Handlung ist , durch die der Bauherr das Werk nach seiner Fertigstellung dem Auftraggeber übergibt und es von diesem abgenommen wird.

• Die Abnahme wird in einem Protokoll festgehalten, das zumindest vom Bauträger und vom Bauherrn unterzeichnet wird.
• Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, erfolgt die Abnahme der Arbeiten innerhalb von dreißig Tagen nach dem Datum der Fertigstellung, die durch die Endabnahmebescheinigung nachgewiesen wird.
• Man muss auch wissen, dass der Empfang auch stillschweigend erfolgen kann, wenn der Bauträger dem Bauherrn den Abschluss der Arbeiten mitteilt und dieser nicht innerhalb von dreißig Tagen schriftlich Vorbehalte oder eine begründete Ablehnung geäußert hat.

Um in der Praxis zu erfahren, wann der Empfang der Arbeiten stattgefunden hat, kann dies vom Bauherrn/Bauträger in gutem Glauben selbst mitgeteilt werden; andernfalls können die Interessenten es im Baubuch nachlesen.

Welche Personen können für Baumängel haften?

Bekanntlich sind an der Errichtung und dem Verkauf einer Wohnung mehrere Unternehmen oder Fachleute beteiligt, so dass je nach Art des Mangels und seiner Ursache oder Entstehung einer oder mehrere von ihnen haftbar gemacht werden können.

Auf dieser Grundlage stuft das LOE diese Akteure als Bauakteure ein, d. h. alle natürlichen oder juristischen Personen, die am Bauprozess beteiligt sind.

In der Praxis handelt es sich hauptsächlich um diese Mittel:

• Bauträger: Die Person, die mit eigenen oder fremden Mitteln die Bauarbeiten für sich selbst oder für den späteren Verkauf, die Lieferung oder die Übertragung an Dritte beschließt, fördert, programmiert und finanziert.
• Bauunternehmer: Derjenige, der sich vertraglich gegenüber dem Bauträger verpflichtet, das Bauwerk oder einen Teil des Bauwerks mit eigenen oder fremden personellen und materiellen Mitteln entsprechend dem Projekt und dem Vertrag auszuführen.
• Bauleiter (Architekt): Der Beauftragte, der im Rahmen des fakultativen Managements die Entwicklung des Bauwerks in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und ökologischer Hinsicht in Übereinstimmung mit dem Projekt, das es definiert, der Baugenehmigung und anderen obligatorischen Genehmigungen sowie den Vertragsbedingungen leitet, mit dem Ziel, seine Eignung für den vorgesehenen Zweck zu gewährleisten.
• Bauausführungsleiter (technischer Architekt): Derjenige, der im Rahmen des fakultativen Managements die technische Funktion der Leitung der materiellen Ausführung der Arbeiten und der Kontrolle der qualitativen und quantitativen Ausführung sowie der Qualität des Gebäudes übernimmt.

Je nach Art des Mangels und seiner Ursache müssen daher Ansprüche gegen einen oder alle von ihnen geltend gemacht werden, wobei zu berücksichtigen ist, dass in vielen Fällen eine gesamtschuldnerische Haftung gegeben ist.

In der Praxis ist es in jedem Fall üblich, dass Ansprüche wegen Baumängeln wie folgt formuliert werden:

• Fertigstellungsmängel: Bauträger und Bauherr (gesamtschuldnerisch).
• Mängel der Bewohnbarkeit: Bauträger, Bauherr, Bauleiter und Ausführungsleiter.
• Struktur-/Stabilitätsmängel: Bauträger, Bauunternehmer, Bauleiter und Projektleiter.

Was kann ich tun, wenn meine neue Wohnung nicht die versprochene Ausstattung oder Qualität hat?

Neben Baumängeln kann es auch vorkommen, dass der Erwerber bei der Ankunft in seiner neuen Wohnung feststellt, dass seine Immobilie nicht die Ausstattungsmerkmale oder Qualitäten aufweist, zu denen sich der Bauträger bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder der Reservierung verpflichtet hat (in der Regel "off plan", viele Monate vor der Übergabe der Immobilie).

<ejemplo>Es muy habitual que, cuando el comprador adquiere su piso “sobre planos” o lo reserva, se le entrega, junto con el contrato, una memoria de calidades (vinculante para el promotor), que después, en ocasiones, no se cumple. Por ejemplo, el promotor se compromete a entregar el piso nuevo con electrodomésticos de alta eficiencia energética (categoría A+++), y finalmente los instalados son de categoría D. O en caso de que se comprometa que el piso tendrá pavimento de parquet de madera natural, y finalmente se instala un parquet sintético de menor calidad.<ejemplo>

In diesen Fällen hätten wir es nicht mit einem Baumangel zu tun, sondern mit einem Vertragsbruch, den der Käufer logischerweise auch auf diesem Wege geltend machen kann, indem er die entsprechenden Klagen erhebt.

Wenn ich eine "gebrauchte" Wohnung gekauft habe, die noch unter Garantie steht und Baumängel aufweist, kann ich dann auch einen Anspruch geltend machen?

Selbstverständlich haftet der Bauträger "ad extra", d. h. nicht nur gegenüber dem Ersterwerber der neu errichteten Wohnung, sondern auch gegenüber Zweit- oder Nacherwerbern für Baumängel innerhalb der gesetzlich festgelegten Gewährleistungsfristen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan compra una vivienda de obra nueva, y al cabo de un año la vende a María, si posteriormente, aparecen en el inmueble defectos estructurales (imaginemos, un hundimiento de un techo), María estará perfectamente legitimada para reclamar ese defecto al promotor de la vivienda, ya que dicho defecto estructural se halla dentro del plazo de garantía de 10 años que establece la ley.<ejemplo>

Was sollte ich tun, wenn ich mich in einer dieser Situationen befinde?

Sollten Sie sich als Käufer eines neu gebauten Hauses in einer der oben beschriebenen Situationen wiederfinden, d. h. Ihr Haus weist Baumängel auf oder die Qualität oder Ausführung entspricht nicht den Versprechungen, wenden Sie sich am besten an einen auf Zivil-/Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt, damit Sie unter seiner Beratung und rechtlichen Anleitung Ihre Rechte geltend machen und die Ihnen zustehende Entschädigung oder Entschädigung erhalten können.

Darüber hinaus werden Sie höchstwahrscheinlich die Dienste eines auf diesem Gebiet spezialisierten Fachmanns (Architekt, technischer Architekt usw.) benötigen, der diese Mängel oder Qualitätsabweichungen beglaubigen und bewerten kann.

Welche weiteren Maßnahmen kann ich gegen den Bauträger meines neu gebauten Hauses ergreifen, wenn er sich weigert, die Mängel zu beheben?

In diesem Zusammenhang ist auch das Verbraucherrecht heranzuziehen, denn abgesehen von den besonderen Ansprüchen, die der Käufer gegen den Bauträger geltend machen kann, der ihm sein neu gebautes Haus verkauft hat, ist dieser, falls der Käufer ein Verbraucher ist, auch durch das Verbraucherrecht verpflichtet, auf die Vertragswidrigkeit des vermarkteten Gutes zu reagieren.

<ejemplo>Así pues, si el propietario, como consumidor, ante un defecto de la construcción reclamado a la promotora, esta se negare a repararlo o responder del mismo, dicho “comprador/consumidor” también podría poner estos hechos en conocimiento de las autoridades de consumo, para que se inicien los procedimientos administrativos correspondientes a resultas de esta infracción de la normativa de protección de consumidores y usuarios, lo que en última instancia, puede llegar a suponer la imposición de una sanción económica contra dicha promotora.<ejemplo>

Was passiert beim Kauf und Verkauf einer gebrauchten Wohnung? Was sind "versteckte Mängel"?

Beim Kauf und Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist die Situation, wie bereits erwähnt, ganz anders, da die rechtliche Regelung und die anzuwendenden Gründe völlig unterschiedlich sind.

Auf dieser Grundlage müssen wir verstehen, dass wir beim Kauf und Verkauf von Gebrauchtimmobilien auf das Problem stoßen können, dass sich nach dem Kauf der Immobilie Schäden oder Mängel zeigen, die der Verkäufer dem Käufer verschwiegen oder ihn nicht gewarnt hat.

<ejemplo>Por ejemplo, en el caso de una vivienda que tiene filtraciones en el techo, y su propietario actual las conoce, y no obstante, éste procede a la venta del inmueble sin revelarlas al comprador, de forma que el nuevo propietario, una vez que ha comprado la vivienda, pensando que está en perfecto estado, el primer día de lluvia advierte las mismas.<ejemplo>

Nach der oben genannten Verordnung muss also jede Immobilie (einschließlich Immobilien), wenn sie verkauft wird, "vertragsgemäß" sein, d. h. sie muss "dem Vertrag entsprechen":

1. dass die Ware der vom Verkäufer angegebenen Qualität und Beschreibung entspricht.
2. Es ist für seinen normalen Zweck geeignet.
3. Dass die Immobilie die Eigenschaften und sonstigen Merkmale aufweist, die normalerweise bei Immobilien derselben Art zu finden sind und die der Käufer angesichts der Art der Immobilie und der öffentlichen Darstellungen des Verkäufers vernünftigerweise erwarten kann.

Wenn die von uns gekaufte gebrauchte Ware nach dem Erwerb Schäden oder Mängel aufweist, haben wir als Käufer das Recht, den Verkäufer wegen der Vertragswidrigkeit der Ware in Anspruch zu nehmen, sofern:

• Der Schaden oder der Mangel lag vor dem Zeitpunkt des Kaufs.
• Es war für den Käufer unmöglich oder sehr schwierig, das Vorhandensein eines solchen Schadens oder Mangels bei den vorherigen Besichtigungen der Immobilie zu erkennen.

In diesen Fällen muss der Käufer die im katalanischen Zivilgesetzbuch festgelegten Fristen für die Geltendmachung der Nichtübereinstimmung der Immobilie gegenüber dem Verkäufer beachten, nämlich

• Mitteilungsfrist: Der Käufer hat zwei Jahre Zeit, um dem Verkäufer die Nichteinhaltung des Vertrags mitzuteilen.
• Frist für die Klageerhebung: drei Jahre ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung des Manifests.

Wenn alle oben genannten Voraussetzungen und Fristen erfüllt sind, kann der Käufer den Verkäufer je nach Fall in Anspruch nehmen:

1. Die Behebung des Schadens oder der Schäden.
2. Eine Preissenkung.
3. Entschädigung für Schäden.
4. Beendigung des Vertrags.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre praktischen Zweifel zu einem so alltäglichen Thema ausgeräumt hat, steht Ihnen das Team des Notariats Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei allem zu helfen, was Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien jeglicher Art benötigen.