Wie werden potenziell bodenverschmutzende Tätigkeiten deklariert und wie wirkt sich das auf mein Grundstück aus?

Informieren Sie sich über die neuen Entwicklungen, die durch das jüngste Gesetz 7/2022 vom 8. April über Abfälle und kontaminierte Böden für eine Kreislaufwirtschaft eingeführt wurden, mit besonderem Augenmerk auf die Auswirkungen auf das Immobilien- und Registerrecht, zum Beispiel beim Kauf und Verkauf von Immobilien.

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In der Tat führt das neue Gesetz 7/2022 vom 8. April über Abfälle und kontaminierte Böden für eine Kreislaufwirtschaft seit dem 10. April 2022 eine Reihe von Reformen im Rechtssystem ein, unter denen im Bereich des Immobilien- und Grundbuchrechts die so genannte Deklaration potenziell kontaminierender Bodenaktivitäten hervorsticht, die von nun an bei vielen Immobilientransaktionen berücksichtigt werden muss, die im Alltag eines jeden Notariats formalisiert werden, zum Beispiel bei Immobilienverkäufen und -käufen, unter anderem.

Angesichts dieser neuen rechtlichen Entwicklung werden wir in diesem Artikel mit Hilfe meines traditionellen Frage- und Antwortsystems versuchen, Licht in diese Angelegenheit zu bringen, so dass alle interessierten Parteien diesen neuen rechtlichen Aspekt, der zu berücksichtigen ist, sowie seine wichtigsten praktischen Auswirkungen kennen.

Was ist das Gesetz 7/2022?

Jahrhundert und darüber hinaus wird eine der Fragen, die zweifellos im Mittelpunkt der Debatte und der zu ergreifenden politischen Maßnahmen stehen wird, das Management sein, das die Menschheit in Bezug auf den Umweltschutz, die öffentliche Gesundheit und die Bewirtschaftung der natürlichen Ressourcen und der erzeugten Abfälle anwendet, denn leider beruhte ein Großteil des Wachstums der letzten Jahrhunderte auf der unkontrollierten Ausbeutung der fossilen natürlichen Ressourcen der Erde sowie auf der Erzeugung umweltverschmutzender industrieller Aktivitäten, die die Qualität unseres Planeten stark beeinträchtigt haben (man denke nur an so offensichtliche Phänomene wie den Klimawandel, die Verschmutzung der Atmosphäre oder der Grundwasserleiter, die Wüstenbildung und die Verschlechterung der Umweltqualität), sowie durch die Entstehung umweltverschmutzender industrieller Aktivitäten, die die Qualität unseres Planeten stark verschlechtert haben (man denke nur an so offensichtliche Phänomene wie den Klimawandel, die Verschmutzung der Atmosphäre oder der Grundwasserleiter, die Versteppung großer Teile des Planeten, die Erschöpfung der natürlichen Ressourcen, durch Verschmutzung verursachte Krankheiten usw.).).

Die Umsetzung einer Politik der Nachhaltigkeit, der Pflege und Regeneration der Umwelt und des nachhaltigen Wachstums wird daher zweifellos eines der Themen sein, die in den kommenden Jahrzehnten und Jahrhunderten im Mittelpunkt der menschlichen Debatte stehen werden, wie sich bereits in vielen Bereichen zeigt.

In diesem Rahmen des Schutzes der Umwelt und der öffentlichen Gesundheit wird die angemessene Regulierung aller menschlichen Aktivitäten, die verschmutzende Abfälle erzeugen, zu einer Schlüsselfrage, um diese lobenswerten Ziele zu erreichen, und in dieses Paradigma fügt sich das Gesetz 7/2022 vom 8. April über Abfälle und kontaminierte Flächen für eine Kreislaufwirtschaft ein.

Nach der Darstellung der Ziele dieses Gesetzes wird eine breite Palette von Maßnahmen eingeführt und geregelt , die zu einem angemessenen Umgang mit umweltschädlichen und/oder potenziell umweltschädlichen Tätigkeiten beitragen sollen, wie z. B:

• Die Notwendigkeit, dass öffentliche Verwaltungen (sowohl auf nationaler, regionaler als auch lokaler Ebene) in ihrem jeweiligen Zuständigkeitsbereich Programme zur Abfallvermeidung für eine angemessene Reduzierung, Bewirtschaftung und Entsorgung von Abfällen entwickeln.
• Die Auferlegung strenger Verpflichtungen für die Erzeuger umweltschädlicher Abfälle, um deren ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherzustellen und so zu überprüfen, dass keine Risiken für Wasser, Luft, Boden, Fauna und Flora des betreffenden Standorts entstehen und dass keine Unannehmlichkeiten für die Öffentlichkeit in Form von Lärm, Gerüchen oder Abgasen oder in Form von Schäden an der Landschaft und den Naturräumen des Standorts entstehen.
• Die Auferlegung spezifischer Maßnahmen für die Bewirtschafter umweltschädlicher Abfälle, um deren ordnungsgemäße Sammlung, Sortierung, Lagerung, Verpackung und Kennzeichnung, Beförderung und Behandlung zu gewährleisten, mit dem Ziel, die oben genannten Interessen zu wahren.
• Schaffung eines Rechtssystems für die Genehmigung und Notifizierung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Erzeugung, Sammlung, Behandlung und Bewirtschaftung von umweltschädlichen Abfällen.
• Die Ausarbeitung einer rechtlichen Regelung der "erweiterten Verantwortung" der Produkthersteller, um die Vermeidung und Verbesserung der Wiederverwendung, des Recyclings und der Verwertung von Abfällen aus ihrer Wirtschaftstätigkeit zu fördern.
• Die Einführung von Beschränkungen für die Verwendung von Kunststoffen in Einwegprodukten, deren Inkrafttreten schrittweise erfolgen soll (dies betrifft die in der Norm aufgeführten Produkte, z. B. Getränkebecher, Lebensmittelbehälter, Besteck, Teller, Strohhalme, Getränkebehälter usw.).
• Die Umsetzung einer Reihe von Änderungen am Steuersystem, um neue steuerliche Maßnahmen einzuführen, die negative Anreize für Unternehmen schaffen, umweltschädliche Aktivitäten zu reduzieren, wie z.B. eine "Sondersteuer auf nicht wiederverwendbare Kunststoffverpackungen" oder eine "Steuer auf die Ablagerung von Abfällen auf Deponien, Verbrennung und Mitverbrennung von Abfällen".
• Die Auferlegung einer Reihe neuer Verpflichtungen für Grundstückseigentümer im Bereich "kontaminierte Böden", mit spezifischen Auswirkungen auf das Grundstücks- und Eintragungsrecht, die in den folgenden Fragen näher erläutert werden.

Welche Maßnahmen sieht das Gesetz 7/2022 vor, die sich auf Immobilienbesitzer auswirken?

Das Gesetz 7/2022 sieht in seinen Artikeln 98 ff. eine Reihe von Maßnahmen vor, die darauf abzielen, die schädlichen Auswirkungen potenziell umweltbelastender Tätigkeiten auf die Böden zu verhindern und zu korrigieren.

So ist in Artikel 98 des Gesetzes 7/2022 festgelegt, dass die Regierung durch eine Verordnung eine Liste der potenziell bodenverschmutzenden Tätigkeiten genehmigt, aktualisiert und veröffentlicht.

In Anbetracht dieser Liste müssen die Eigentümer dieser potenziell verunreinigenden Tätigkeiten der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft regelmäßig die Berichte mit den Informationen übermitteln, die als Grundlage für die Erklärung von verunreinigten Flächen dienen können.

Welche praktischen Auswirkungen hat das Gesetz 7/2022 auf die Formalisierung von Immobilientransaktionen?

Gemäß der vorgenannten Vorschrift, auf die im Folgenden Bezug genommen wird:

• Alle Übertragungen unter Lebenden (z. B. Verkauf, Kauf oder Schenkung);
• Sowie in allen Meldungen von Neubauten (ob genehmigt oder vorgeschrieben; und/oder im Bau oder fertiggestellt);
• Und auch bei den Vorgängen der Einbringung von Grundstücken und der Zuteilung von Parzellen bei der Durchführung von Stadtentwicklungsmaßnahmen,

Die Eigentümer dieser Grundstücke werden verpflichtet sein, in der Urkunde, mit der das Vorhaben formalisiert wird, eine ausdrückliche Erklärung darüber abzugeben , ob auf dem betreffenden Grundstück eine potenziell bodenverschmutzende Tätigkeit ausgeübt wurde oder nicht.

Diese Erklärung ist auch Gegenstand einer Randbemerkung im Grundbuch, um ihr die entsprechende Registerpublizität zu verleihen.

Wenn also ein Interessent zum Notar geht, um beispielsweise einen Verkauf, eine Schenkung, einen Tausch oder eine Erklärung über den Neubau eines Hauses auf dem eigenen Grundstück zu beurkunden, muss in der Urkunde, die ausgestellt wird, ausdrücklich angegeben werden, ob auf dem betreffenden Grundstück eine potenziell umweltschädliche Tätigkeit ausgeübt wurde oder nicht. 

Dies ist ausdrücklich in Artikel 98.3 des Gesetzes 7/2022 vorgesehen, in dem es heißt: "Natürliche oder juristische Personen, die Eigentümer von Grundstücken sind, sind verpflichtet, bei der Übertragung von dinglichen Rechten an diesen Grundstücken in der Urkunde, mit der die Übertragung formalisiert wird, anzugeben, ob auf den übertragenen Grundstücken eine potenziell bodenverschmutzende Tätigkeit ausgeübt wurde oder nicht. Diese Erklärung ist im Grundbuch mit einer Randbemerkung zu versehen. Diese Erklärung zu potenziell umweltschädlichen Tätigkeiten muss der Eigentümer auch in Erklärungen zu neuen Bauvorhaben unter jedem beliebigen Titel abgeben. Dieser Abschnitt gilt auch für Vorgänge, die die Einbringung von Grundstücken und die Zuteilung von Grundstücken im Rahmen von städtebaulichen Durchführungsmaßnahmen betreffen".

Ab welchem Datum gelten die Verpflichtungen aus dem Gesetz 7/2022?

Die Verpflichtung, diese förmliche Erklärung in den zu erteilenden Titel aufzunehmen , gilt für alle betreffenden Dokumente, die nach dem 10. April 2022, d. h. nach dem Inkrafttreten der Verordnung, förmlich ausgestellt werden.

Welche Tätigkeiten werden derzeit von der Verwaltung als potenziell umweltschädlich eingestuft?

Wie bereits in einer früheren Frage erwähnt, sieht Artikel 98.1 des Gesetzes 7/2022 vor, dass die Regierung per Verordnung eine Liste potenziell bodenverschmutzender Tätigkeiten genehmigt, aktualisiert und veröffentlicht.

• Die Förderung von Erdöl und Erdgas.
• Die Herstellung von Fetten oder Ölen.
• Das Zubereiten, Gerben oder Färben von Pelzfellen oder Häuten und Fellen.
• Sägen von Holz.
• Herstellung von Tapeten, Pestiziden, chemischen Grundstoffen usw.
• Herstellung und Verarbeitung von Edelmetallen, Aluminium, Blei, Zink, Kupfer oder deren Verhüttung.
• Herstellung von Büromaschinen, Waffen, Motoren, elektrischen Kabeln, Kraftfahrzeugen usw.
• Wartung oder Verkauf von Kraftfahrzeugen.
• Großhandel mit Metallen, Farben und Lacken, Düngemitteln, Industriechemikalien oder Metallschrott.
• Einzelhandelsverkauf von Kraftstoffen.
• Etc.

Wenn Sie es wünschen, HIER können Sie die vollständige und aktuelle Liste des Königlichen Dekrets 9/2005 vom 14. Januar einsehen.

Was ist der Inhalt dieser Erklärung?

In der betreffenden Erklärung muss kurz und klar angegeben werden, ob auf dem betreffenden Grundstück eine potenziell gefährliche Tätigkeit gemäß der in den jeweils geltenden Vorschriften vorgesehenen Liste ausgeübt wurde oder nicht.

Was geschieht, wenn in der Erklärung festgestellt wird, dass eine potenziell gefährliche Tätigkeit ausgeübt wurde?

Wenn die Erklärung in der Urkunde besagt, dass auf dem betreffenden Grundstück potenziell umweltbelastende Tätigkeiten durchgeführt wurden, müssen folgende Überlegungen angestellt werden:

Erstens steht, wie bereits erwähnt, die positive Erklärung, dass eine potenziell umweltschädliche Tätigkeit durchgeführt wurde, der Eintragung des Dokuments nicht im Wege, so dass die Übertragung/Anmeldung von neuen Bau-/Städtebauarbeiten, die durchgeführt wird, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird, allerdings mit einem Hinweis auf diesen Umstand durch die entsprechende Randbemerkung, auf die bereits hingewiesen wurde.

Zweitens: Was die künftigen Folgen betrifft, so sind meiner Meinung nach folgende Punkte offensichtlich:

• Aus praktischer und wirtschaftlicher Sicht liegt es auf der Hand, dass ein Grundstück, bei dem dies der Fall ist, aus wirtschaftlicher/marktwirtschaftlicher Sicht seinen Wert mindert, da jeder, der den Erwerb eines solchen Grundstücks in der Zukunft in Erwägung zieht, aufgrund der Tatsache, dass auf diesem Grundstück potenziell verschmutzende Tätigkeiten entwickelt wurden, und aufgrund der negativen Auswirkungen auf die öffentliche Gesundheit oder künftiger Dekontaminierungsverpflichtungen, wahrscheinlich einen niedrigeren Preis dafür zu zahlen bereit sein wird.
• Aus rechtlicher Sicht verpflichtet die Tatsache, dass auf einem Grundstück potenziell verunreinigende Tätigkeiten durchgeführt wurden, den Eigentümer gemäß Artikel 98 des Gesetzes 7/2022 dazu,"der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft regelmäßig Berichte mit Informationen vorzulegen, die als Grundlage für die Erklärung von verunreinigten Flächen dienen können", Wenn dies geschieht, d.h. wenn die entsprechende Autonome Gemeinschaft den Boden endgültig als kontaminiert erklärt, hat dies schwerwiegende Konsequenzen, wie z.B. die Verpflichtung, den Boden zu dekontaminieren und zu sanieren, oder die Aussetzung des Baurechts (auf diese Frage wird in einer späteren Frage näher eingegangen).

Welche Immobilien sind von dieser neuen Verpflichtung betroffen?

Auch wenn es in dieser Hinsicht einige dogmatische Diskussionen gibt, wird vorsichtshalber davon ausgegangen, dass diese neue Verpflichtung alle Arten von Immobilien betrifft, ob auf dem Land oder in der Stadt und unabhängig davon, ob sie ein eigenständiges Eigentum darstellen oder der horizontalen Eigentumsregelung unterliegen (d. h. sie betrifft auch Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, Lagerräume usw.).

Welche Auswirkungen hätte eine mögliche Unterlassung dieser Erklärung?

Wie aus Artikel 98 des Gesetzes 7/2022 hervorgeht, ist die Erklärung, ob potenziell umweltschädliche Tätigkeiten durchgeführt werden oder nicht, eine ausdrückliche und unvermeidliche Verpflichtung derjenigen, die einen der genannten Vorgänge formalisieren (Übertragungen unter Lebenden, Erklärungen über Neubauten und städtebauliche Maßnahmen), so dass ihre Unterlassung einen Verstoß gegen das geltende Recht bedeuten würde, der gegebenenfalls die Eintragung des Dokuments im Grundbuch verhindern würde, solange der Mangel nicht behoben ist.

Welche anderen Maßnahmen sieht das Gesetz 7/2022 vor, die im Bereich des Immobilien- und Registrierungsrechts von Bedeutung sein könnten?

Außerdem wird eine neue Maßnahme eingeführt, die sich auch im Bereich des Immobilienrechts auswirken kann, nämlich die so genannte"Altlastenerklärung".

So können die Autonomen Gemeinschaften gemäß Artikel 99 des Gesetzes 7/2022 von Amts wegen durch das Vorhandensein von gefährlichen Bestandteilen aus menschlichen Tätigkeiten kontaminierte Böden durch einen ausdrücklichen Beschluss deklarieren und abgrenzen.

Diese Deklaration von verunreinigtem Land wird wichtige Auswirkungen haben:

• Sie verpflichtet die verantwortliche Partei, die erforderlichen Dekontaminations- und Sanierungsmaßnahmen in der Weise und innerhalb der Fristen durchzuführen, die in den entsprechenden regionalen Vorschriften festgelegt sind. In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass die Verordnung als Verantwortliche für die Dekontaminierung und Verwertung kontaminierter Böden zum einen die unmittelbar für die Verursachung der Kontamination Verantwortlichen (im Falle mehrerer Verantwortlicher gesamtschuldnerisch), zum anderen aber auch subsidiär die Eigentümer und Besitzer der Böden ansieht.
• Erforderlichenfalls kann sie zur Aussetzung der Durchsetzbarkeit von Baurechten und anderen Landnutzungsrechten führen, wenn diese mit den entsprechenden Dekontaminations- und Bodensanierungsmaßnahmen nicht vereinbar sind.
• Es bedeutet auch, dass diese Erklärung über kontaminierte Flächen Gegenstand einer Randbemerkung im Grundbuch sein wird, um diesen Umstand bekannt zu machen.

Wie können wir diese neue rechtliche Verpflichtung bewerten?

Wie einige Autoren in diesem Zusammenhang bereits angemerkt haben, sind die gewählten Formen trotz der Anerkennung der lobenswerten Ziele, die mit der Vorschrift verfolgt werden (d.h. Schutz der Umwelt und der öffentlichen Gesundheit), nicht unbedingt die geeignetsten, da die betreffende Vorschrift im Wesentlichen ein zusätzliches Verfahren für die Übertragung von Immobilien einführt, das in den meisten Fällen zu einer "sterilen" Negativerklärung führt, die einen entsprechenden Randvermerk im Grundbuch bewirkt.

Kurzum, wie man erahnen kann, ist es sehr wahrscheinlich, dass diese Verordnung in den allermeisten Fällen nur mehr Bürokratie mit wenig oder gar keinem Mehrwert für die Rechtssicherheit der allermeisten Vorgänge mit sich bringt und somit die Dynamik der Regulierung eines strategischen Sektors für die nationale Wirtschaft, wie dem Immobiliensektor, verringert.

Wenn es also bei der schrittweisen Anwendung der Vorschrift in der Praxis nicht zu positiven Überraschungen kommt, ist zu erwarten, dass sie nur wenig zu den lobenswerten Zielen beiträgt, die mit der Vorschrift verfolgt werden, was natürlich unter dem Gesichtspunkt der Bewertung der Effizienz der öffentlichen Politik und des Ergebnisses der Gesetzgebungstätigkeit negativ ist.

Ich hoffe, dass dieser Artikel interessante Informationen über die jüngsten Entwicklungen im Immobilien- und Registerrecht geliefert hat, die durch das neue Gesetz 7/2022 eingeleitet wurden, und stehe Ihnen weiterhin zur Verfügung, um Sie bei allen Fragen im Zusammenhang mit der Formalisierung Ihrer Immobilientransaktionen zu unterstützen.