Rechtspraktische Hinweise - April 2025

1.- Es ist möglich, dass ein Unternehmen mit einer widerrufenen Steueridentifikationsnummer eine Urkunde ausstellt, wenn es von einer Justizbehörde dazu aufgefordert wird.

Sie ist verlinkt (HIER) Steuerberatung, die von der Generaldirektion für Steuern auf eine Anfrage des Notars von Castro Urdiales, Herrn José Javier Corral Martínez, ausgestellt wurde (und von diesem in einem Beitrag auf seinem mehr als interessanten LinkedIn-Profil bekannt gemacht wurde), in Bezug auf ein Unternehmen, dessen NIF vom Finanzministerium seit Jahren widerrufen wurde, das in einem Gerichtsverfahren in einem endgültigen Urteil dazu verurteilt wurde, den Verkauf eines Parkplatzes zugunsten des Klägers zu formalisieren.

Die Gerichtsentscheidung (Verkaufszwang) kollidiert grundsätzlich mit DA 6 des LGT und Art. 23 des Notariatsgesetzes, der es dem Notar verbietet, Urkunden zu beurkunden, deren Aussteller eine widerrufene Steueridentifikationsnummer (NIF) hat.

In diesem Fall wird der Verkauf jedoch, wie von der DGT beschlossen, durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil angeordnet, so dass die in den oben genannten Vorschriften genannte Enthaltung nicht gilt und die Urkunde vollstreckt werden kann.

2.- Webinots. Technologische Fragen, CSV-Kopien und elektronisches Protokoll.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einer Online-Schulung, die von der Vereinigung der Notare Kataloniens durchgeführt wurde und der Untersuchung und Analyse der Fortschritte des digitalen Notariats in Spanien gewidmet ist. Sie befasst sich insbesondere mit der Umsetzung des Gesetzes 11/2023, der Entwicklung des elektronischen Protokolls und der zunehmenden Verwendung von elektronischen beglaubigten Kopien mit CSV.

Sehr interessante Sitzung, um sich über diese neue Modalität elektronischer autorisierter Kopien, das Verfahren zu ihrer Erstellung und Validierung durch Dritte, ihre Einsatzmöglichkeiten in der Praxis für juristische Akteure usw. zu informieren.

3.- Künftige Entwicklungen im Bereich des Vorkaufsrechts und des Widerrufsrechts in der Stadt Barcelona

Die Pressemitteilung des Stadtrats von Barcelona ist verlinkt(HIER), in der die erste Verabschiedung der neuen Verordnung über das Vorkaufsrecht durch den Stadtrat von Barcelona angekündigt wird (vorbehaltlich der endgültigen Verabschiedung durch das Plenum). Darin werden die technischen Kriterien entwickelt, auf deren Grundlage die Verwaltung entscheiden wird, ob dieses Recht ausgeübt wird oder nicht, wobei die folgenden hervorzuheben sind:

• Die Verordnung räumt dem Erwerb von Immobilien mit mehr als zehn Wohnungen, leeren Wohnungen oder Gebäuden mit schutzbedürftigen Personen, Menschen mit Behinderungen oder in gentrifizierungsgefährdeten Vierteln Vorrang ein.
• Die Gemeinde kann auf das Vorkaufsrecht verzichten und dieses Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Nutzer der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist, abtreten (was in der Praxis bedeutet, dass die Zahl der Fälle, in denen dieses Vorkaufsrecht ausgeübt wird, erheblich zunehmen kann).
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der die begünstigten Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufsrecht unterliegen und an denen die Gemeinde kein Interesse hat.
• Was das Widerrufsrecht betrifft, so wurde die Frist für die Zustimmung zur Ausübung des Widerrufsrechts auf drei Monate verlängert.
• Die Verordnung sieht vor, dass bei der Mitteilung der Transaktion an die Verwaltung mehr Angaben als bisher gemacht werden müssen. Insbesondere muss angegeben werden, ob der Verkauf in einer einzigen gemeinsamen Transaktion oder in mehreren Transaktionen zugunsten verschiedener Käufer geplant ist, und es muss auch der oder die potenziellen Käufer genannt werden.

Weiterverfolgung der Angelegenheit nach der endgültigen Verabschiedung der Vorschrift, was zu mehr Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit für Personen führen wird, die gegebenenfalls an Vorgängen beteiligt sind, auf die dieses Recht der Verwaltung Anwendung findet.

4.- Digitale DNI und Notare. Bald wird es möglich sein, Ihre Urkunde mit dem digitalen Personalausweis zu unterzeichnen.

Sie ist verlinkt (HIER) veröffentlichten Artikel im Blog des Notariats, der sich mit den neuen Funktionen des digitalen Personalausweises und seiner praktischen Anwendung in der täglichen Arbeit eines Notariats befasst.

Wie in diesem Artikel erwähnt, ist es seit einigen Wochen möglich, eine digitale Version unserer DNI über eine App auf unserem Mobiltelefon zu erhalten, die genauso gültig und wirksam ist, wie die traditionelle physische DNI, die alle spanischen Bürger besitzen.

Für die Verwendung in einem Notariat bei der Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde müssen jedoch noch einige Monate abgewartet werden, da, wie in der Verordnung selbst angegeben und in der Mitteilung 1/2025 (dieHIER eingesehen werden kann), eine Anpassungsfrist von 12 Monaten vorgesehen ist, damit das Technologiezentrum des Notariats die für das reibungslose Funktionieren dieser neuen digitalen Ressource erforderlichen technologischen Innovationen vornehmen kann.

5.- Neue Entwicklungen bei der Besteuerung von elektronisch abgestempelten notariellen Dokumenten

Sie ist verlinkt (HIER) die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März über die Genehmigung elektronischer, mit einem Stempel versehener notarieller Dokumente, mit der wichtige Neuerungen im Bereich der Besteuerung elektronischer notarieller Dokumente eingeführt werden.

Wie in der Verordnung festgelegt, unterliegen die neuen elektronischen notariellen Urkunden (insbesondere das "elektronische Matrizenblatt" und das "elektronische Ausfertigungsblatt für Dritte") gemäß dem ITP-Gesetz der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados), der Notariatssteuer und damit dem so genannten Pauschalsatz für diese Art der Besteuerung.

Auf dieser Grundlage benennt der Erlass den Generalrat der Notare als neues Verpflichtungssubjekt, da diese Institution die Funktion der Zentralisierung der Informationen und der korrekten Zuweisung der Steuer an die entsprechenden öffentlichen Einrichtungen unter der Kontrolle der Tabakmarktkommission übernimmt.

Das Erhebungs- und Abrechnungsverfahren ähnelt dem bereits für physische, abgestempelte Dokumente geltenden Verfahren, so dass der Generalrat der Notare der Kommission für den Tabakmarkt jeden Monat einen detaillierten Bericht über die erzielten Einnahmen und die Anzahl der verwendeten elektronischen Dokumente, aufgeschlüsselt nach Autonomen Gemeinschaften, übermitteln muss. Anschließend prüft der Kommissar die Informationen und leitet sie an die Generaldirektion des Finanzministeriums und die AEAT weiter, die die Zahlung der Steuer an die Staatskasse verwaltet. Die Autonomen Gemeinschaften erhalten die entsprechenden Beträge entsprechend der Zuweisung der Steuer in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet.

In Erwartung der Formalisierung seiner Entwicklung und der technischen Umsetzung für seine vollständige Umsetzung, die eine erhebliche Kostensteigerung bei den zu genehmigenden öffentlichen Dokumenten mit sich bringen kann.

Darüber hinaus sind im Anhang der Verordnung HAC/305/2025 die technischen Spezifikationen für diese Dokumente festgelegt, die der Norm ISO 19005 entsprechen müssen. So enthält jedes abgestempelte Blatt Sicherheitsinformationen wie z. B.:

• Eindeutige Kennung in alphanumerischem Format.
• 2D-Code mit der eindeutigen Kennung.
• Abbildung des spanischen Staatswappens in einer bestimmten Farbe.
• Stempelnummer, verschlüsselt mit der Kennung der zuständigen Notarkammer.

6.- Kauf und Verkauf von Immobilien, Ausübung der auflösenden Bedingung und Umschreibung der Immobilie zugunsten des Verkäufers. Voraussetzungen für diese

Beigefügter(HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Februar 2025 (BOE vom 22. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen einseitigen Kündigungsakt aufgrund von Vertragsbruch bezieht, bei dem die Gesellschaft, die eine Immobilie verkauft, die einseitige Kündigung des Kaufvertrags aufgrund der Nichtzahlung durch den Käufer erklärt und die Wiedereintragung der Immobilie auf den Namen der verkaufenden Gesellschaft beantragt.

In dieser interessanten und langatmigen Entscheidung wird eine sehr gute Zusammenfassung der Bedingungen und Voraussetzungen gegeben, die erfüllt sein müssen, um die Immobilie zugunsten des Verkäufers in Anwendung einer auflösenden Bedingung umschreiben zu können:

• Der Käufer ist mit einer der Raten in Verzug geraten.
• Die Bereitschaft des Käufers, in Verzug zu geraten, muss gegeben sein.
• Der Verkäufer muss alle seine Verpflichtungen erfüllt haben.
• Damit der Verkauf abgewickelt werden kann, muss der Verkäufer den Käufer vor Gericht oder bei einem Notar zur Zahlung auffordern.
• Die Umschreibung zugunsten des Verkäufers durch eine Aufforderung an den Käufer nach Art. 59 des Gesetzes erfordert unentschuldbar die Aushändigung der Beträge, die der Käufer als Teil des Preises geliefert hat, und zwar auch dann, wenn es keine Inhaber von Folgelasten gibt, die gelöscht werden müssen.

7.- Bei einer Änderung des Gesellschaftszwecks muss die CNAE der Haupttätigkeit angegeben werden.

Beigefügte(HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. Februar 2025 (BOE vom 26. März 2025), in der die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Akt der Änderung des Gesellschaftszwecks einer SL bezieht, in dem die Gesellschaft eine der verschiedenen Tätigkeiten, die sie bisher umfasste, aus ihrem Gesellschaftszweck herausnimmt, ohne ausdrücklich die CNAE zu erwähnen, die die SL von diesem Zeitpunkt an beibehalten oder vorlegen muss.

Dieses Kriterium wird von der Generaldirektion in dem zu entscheidenden Rechtsmittelverfahren bestätigt, indem sie wörtlich feststellt, dass "sowohl die Eintragung der Gründung der Gesellschaft als auch die Eintragung der Änderung des Gesellschaftszwecks zwingend den Tätigkeitscode enthalten muss, der der von der Gesellschaft ausgeübten Haupttätigkeit entspricht, wobei es sich um den Code handeln muss, der diese am besten und mit einer ausreichenden Aufschlüsselung beschreibt".

8.- Verbot der Veräußerung und Ablauf der Laufzeit. Ein ausdrücklicher Widerruf ist nicht erforderlich, um die Übertragung zu formalisieren.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. März 2025 (BOE vom 5. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, der im September 2024 formalisiert wird.

Die zur Eintragung eingereichte Anmeldung wird vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vorherige Aufhebung des Veräußerungsverbots, das die Immobilie belastet und das eine Laufzeit von drei Jahren, gerechnet ab dem 20. April 2016, hatte, nicht dokumentiert ist.

Gegen diese Einschränkung legte der bevollmächtigte Notar Berufung bei der Generaldirektion ein, die die Einschränkungsnote aufhob, wobei sie zusammenfassend argumentierte, dass das die Immobilien belastende Veräußerungsverbot für einen Zeitraum von drei Jahren ab dem Datum des Kaufvertrags der Erwerber (20. April 2016) festgelegt wurde, so dass klar ist, dass zum Zeitpunkt der in der Berufung genannten Übertragung (6. September 2024) die festgelegte Frist von drei Jahren bereits verstrichen war. Obwohl unsere Gesetzgebung auf dem Grundsatz der Rotation beruht, wie es bei dem Antrag auf Aufhebung der auflösenden Bedingung der Fall war, muss also im vorliegenden Fall bei einem Kaufvertrag, dessen Eintragung beantragt wird, der Antrag auf Aufhebung des Verfügungsverbots als implizit verstanden werden.

9.- Reservierung des Namens in einer neuen Gesellschaft. Sie kann nicht vom Verwalter vorgenommen werden, wenn er nicht Gesellschafter ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Gründungsakt einer Gesellschaft bezieht, bei dem die Reservierung des Firmennamens von einer natürlichen Person vorgenommen wird, die in derselben Urkunde zum alleinigen Verwalter der neuen Gesellschaft ernannt wird, ohne Gründungsgesellschafter derselben zu sein.

Der Handelsregisterbeamte verweigerte die Eintragung unter Berufung auf Art. 413-2 RRM, wonach die Reservierung des Firmennamens durch einen Gründungsgesellschafter erfolgen muss, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion in der laufenden Beschwerde bestätigt wurde. Dies ist eine Mahnung für alle Unternehmer, die eine neue Gesellschaft gründen wollen.

10.- Es ist zulässig, zu einem in der Zukunft zu bestimmenden Preis zu kaufen und zu verkaufen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem die Parteien vereinbaren, dass ein Teil des Verkaufspreises in der Zukunft festgelegt wird (auf der Grundlage eines Systems, das sich auf den Preis eines zukünftigen Verkaufs bezieht, abzüglich der Kosten der Operation, die auf der Grundlage des VPI aktualisiert werden).

Der Grundbuchbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass der Teil des Preises, der sich auf den laufenden Verkauf bezieht, im Wesentlichen nicht bestimmt worden ist und nicht bestimmt werden kann.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und stützte sich dabei auf die geltende Rechtsprechung und Lehre, wonach "keine Einwände erhoben werden sollten, wenn die Parteien objektive Verfahren für die Preisfestsetzung festgelegt haben", wie es hier der Fall ist, wo die anzuwendenden Parameter (künftiger Verkaufspreis abzüglich der an den Verbraucherpreisindex angepassten Kosten) zur Bestimmung dieses Teils des ausstehenden Preises objektiv nachprüfbar sind.

11.- Steuerblitz. Umkehrung des Steuerpflichtigen

Beigefügt (HIER) einen Link zum Tax Flash der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, der sich mit der interessanten steuerlichen Figur der Umkehrung des Mehrwertsteuerpflichtigen bei einer Transaktion befasst, die die Übertragung einer Immobilie im Rahmen eines Kaufoptionsvertrags zwischen einer Handelsgesellschaft und einer Genossenschaft beinhaltet.

Zu diesem Zweck werden die DGT-Konsultationen 197 und 198 aus dem Jahr 2025 analysiert, in denen der DGT ein restriktives Kriterium anwendet, wonach das wesentliche Element in der gleichzeitigen Inanspruchnahme einer Bürgschaft besteht, so dass das Szenario der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft nicht anwendbar wäre, wenn der Erwerber einen Teil des Preises für die Übertragung einbehält, um die Hypotheken zu löschen.