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Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juli 2025 (BOE vom 17. Oktober 2025) über die Weigerung des Handelsregisters, den Jahresabschluss des Sevilla Club de Futbol zu registrieren.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass in der Einberufung der Hauptversammlung, die diese Abschlüsse genehmigt, kein Hinweis auf das Recht des Aktionärs enthalten ist, die Unterlagen, die der Versammlung zur Genehmigung vorgelegt werden sollen, in der in Art. 272.2 des Gesellschaftsvertrags (wonach jeder Aktionär von der Einberufung der Hauptversammlung an bei der Gesellschaft unverzüglich und kostenlos die der Versammlung zur Genehmigung vorzulegenden Unterlagen sowie gegebenenfalls den Lagebericht und den Bericht des Abschlussprüfers erhalten kann). Das Fehlen dieses Hinweises in der Einberufung hat zur Folge, dass die Versammlung, die den Jahresabschluss der Gesellschaft feststellt, ungültig ist und nicht beim Handelsregister hinterlegt werden kann.

Angesichts der Weigerung des Registerführers wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Qualifikationsvermerk bestätigte und uns erneut daran erinnerte, wie wichtig es ist, die Bekanntmachungen der Hauptversammlung peinlich genau zu verfassen, da jeder kleine Fehler in der Praxis unheilbar sein und die Rechtswirksamkeit aller gefassten Beschlüsse zunichte machen kann, mit allen Schäden, die dies für die Gesellschaft und die anderen Beteiligten nach sich ziehen kann.

Es wird berichtet, dass die Notariatsplattform SIGNO vor kurzem um eine neue Funktion erweitert wurde, mit der neben der Suche nach dem Gegenstand auch eine Suche nach der Immobilie durchgeführt werden kann.

So ist es möglich, über die Katasterauskunft einen detaillierten Bericht über die notariellen Vorgänge zu erhalten, in denen die Immobilie auftaucht, mit den Ergebnissen von 2007 bis heute und ohne Kosten (auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung, der Käufe und Verkäufe der Immobilie, der Bestellung von Hypothekenrechten, der Hypothekenlöschungsurkunden usw.) mit Angabe des Datums, des Betrags des Vorgangs und des Notars, der die betreffende öffentliche Urkunde genehmigt hat.

Eine sehr interessante Quelle, die nützliche Informationen im Zusammenhang mit der Formalisierung von Immobilientransaktionen liefern kann.

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 15 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Herr Juan Galdón López, Notar von Esplugues de Llobregat, zur verbindlichen Konsultation CV0935/2025 vom 27. Mai Stellung nimmt (HIER können Sie sie einsehen) der Generaldirektion für Steuern bezüglich der Möglichkeit, im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs den Preis in Kryptowährungen (insbesondere Bitcoin) zu zahlen.

Nach einer Analyse der grundlegenden Vorschriften für Kauf- und Tauschverträge sowie der Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche (die digitale Währungen als immaterielle Güter betrachten, die digitale Wertdarstellungen darstellen, die nicht von einer Zentralbank ausgegeben oder akzeptiert wurden) kommt man zu dem Schluss, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht tatsächlich einen Kauf oder Verkauf, sondern einen Tausch darstellt, wird der Schluss gezogen, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf und Kauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht als gesetzliches Zahlungsmittel gilt, mit dem der Preis für den Verkauf und Kauf bezahlt werden kann, mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Besteuerung.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3811/2025 der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat von Katalonien vom 10. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer vom Notar Jaime Calvo Francia in Barcelona genehmigten Kaufoption entscheidet, die nach einem mehrfach wiederholten Protokoll erstellt wurde.

Konkret geht es um eine Kaufoption auf eine Immobilie mit einem sehr niedrigen Kaufpreis und der Möglichkeit der einseitigen Ausübung durch den Käufer (außerdem mit einer Formulierung der Urkunde, die bereits Gegenstand eines Urteils der DGSJFP in einem ähnlichen Fall in ihrer Entscheidung vom 9. September 2024 gewesen ist).Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Grundbuchamt negativ qualifiziert, im Wesentlichen mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um eine Verpfändung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen handele, was weder den Erfordernissen des Schutzes der Schuldnerpartei entspricht, die durch die rechtliche Grundkonfiguration der Grundpfandrechte auferlegt werden, noch wird die Einhaltung der Anforderungen an die materielle Transparenz, die durch das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobiliendarlehensverträgen gefordert werden, anerkannt.

Nach dem entsprechenden Appell bestätigt die katalanische Generaldirektion in vollem Umfang den Qualifikationsvermerk.sehr aufmerksam auf diese Art von betrügerischen Operationen zu sein, die den Bürgern, die auf diese Art von Betrug hereinfallen, sowie allen an der Operation beteiligten Fachleuten, einschließlich des Notars, der sie autorisiert, schweren wirtschaftlichen Schaden zufügen können, wie in jüngster Zeit in mehreren Fällen zu sehen war, die im Rampenlicht der Medien standen und die derzeit in Strafverfahren verfolgt werden (hier verlinkt HIERNachrichtenartikelüber Fälle, die dem hier analysierten sehr ähnlich sind).

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3812/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya vom 14. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen sehr kuriosen Fall im Zusammenhang mit einigen persönlichen Rechten und ewigen Dienstbarkeiten löst, die auf den Sitzen des Gran Teatro del Liceo in Barcelona lasten und im Grundbuch eingetragen sind, mit folgenden Angaben

Dem Beschluss zufolge ist die Immobilie im Grundbuch, in dem das Gran Teatre del Liceu von Barcelona eingetragen ist (Eigentümer ist das Konsortium des Gran Teatre del Liceu), mit einer Reihe von persönlichen und unbefristeten Dienstbarkeitsrechten zugunsten der Mitglieder des Theaters belastet, aufgrund derer jeder seiner Eigentümer das Recht hat, bestimmte im Voraus zugewiesene Plätze zu nutzen, mit der Möglichkeit, darüber zu verfügen und sie nach eigenem Ermessen an Dritte zu übertragen.

Mittels einer notariell beglaubigten Urkunde verkaufen drei der Gesellschafter ihre jeweiligen persönlichen und ewigen Dienstbarkeitsrechte an das Konsortium des Gran Teatre del Liceu (d.h. den Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes), und auf dieser Grundlage beantragt das Konsortium die Löschung des realen Dienstbarkeitsrechts durch Verwechslung.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung negativ beschieden, dass ein Erlöschen durch Vermischung/Konsolidierung nicht möglich sei, da es sich nicht um ein einziges Vermögen handele und nicht alle Befugnisse, Rechte oder Verpflichtungen, die sich aus den fraglichen persönlichen Dienstbarkeiten ergeben, in einem einzigen Vermögen zusammengefasst seien. 563-1 ff. CCCat), das schließlich zu dem Schluss kommt, dass (in analoger Anwendung von Art. 566-3.3 CCCat) der Antrag auf Erlöschen und Löschung der drei erworbenen Teilnutzungsrechte angemessen ist, da das Konsortium sowohl Eigentümer der Immobilie als auch Eigentümer dieser Teilnutzungsrechte an Immobilien ist.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3636/2025 vom 4. Februar der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, veröffentlicht im DOGC vom 14. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Aushändigung des Pflichtteils mit den folgenden Besonderheiten entscheidet:

Es handelt sich um die Erbschaft eines Mannes, der in einem gültigen Testament seine Kinder aufgrund des Fehlens einer offenkundigen und dauerhaften familiären Beziehung (unter dem Schutz von Art. 451-17 CCCat) enterbt und den Stadtrat seiner Stadt als Erben seines gesamten Vermögens einsetzt. Nach dem Tod des Mannes nimmt der Stadtrat die Erbschaft an, jedoch mit der Besonderheit, dass die enterbten Kinder des Verstorbenen vor dem Stadtrat erscheinen und ihre Ablehnung dieser Enterbung zum Ausdruck bringen, so dass sie ihre Absicht ankündigen, den Fall vor Gericht zu bringen. Angesichts dieser Situation entschied sich die Stadtverwaltung, um trotz der Enterbung des Verstorbenen einen Rechtsstreit zu vermeiden, den rechtmäßigen Anteil an die Kinder auszuzahlen, indem sie ihnen zwei ländliche Grundstücke aus dem Erbe des Verstorbenen überließ.

Als die Urkunde dem Standesamt zur Eintragung vorgelegt wurde, wurde sie negativ qualifiziert, da der Standesbeamte behauptete, dass die Übergabe dieser beiden Immobilien durch den Stadtrat eine Schenkung darstelle, da die Kinder enterbt worden seien, ohne dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Gültigkeit der Schenkung erfüllt seien.In der Berufung widerrief die katalanische Generaldirektion den Vorbehaltsvermerk mit der Begründung, dass es dem Erben (in diesem Fall dem Stadtrat) obliegt, zu entscheiden, ob die Enterbungsklausel wirksam sein soll oder nicht, sei es aus Beweisgründen oder aus anderen Gründen, so dass nach dem Grundsatz der bürgerlichen Freiheit (Art. 111-6 CCCat) nichts den Erben und die Begünstigten daran hindert, sich zu einigen und die Enterbungsklausel unwirksam zu lassen.

Beigefügt (HIER) ein Link zur EU-Verordnung 2024/886 vom 13. März, nach der Finanz- und Zahlungsinstitute, die Überweisungen zulassen, ab dem 9. Oktober 2025 verpflichtet sind, eine Vorabkontrolle durchzuführen, um sicherzustellen, dass der (vom Auftraggeber mitgeteilte) Begünstigte einer Überweisung und der tatsächliche Kontoinhaber übereinstimmen.

Von nun an wird uns die Bank bei einer Überweisung vor deren Ausführung darüber informieren, ob eine Diskrepanz zwischen dem Begünstigten der Überweisung und dem tatsächlichen Kontoinhaber besteht, was dazu beitragen wird, viele Betrugsfälle und Betrügereien mit Identitätsdiebstahl zu vermeiden und somit den Schutz der Bankkunden vor diesem kriminellen Verhalten, das in der Praxis immer häufiger vorkommt, zu erhöhen.

Beigefügt (HIER) den Link zur Videoschulung, die der Madrider Notar Segismundo Álvarez Royo-Villanova im Rahmen der von der Fundación Notariado angebotenen praktischen Notariatsausbildung anbietet.

Darin hielt der besagte Notar eine sehr interessante und anschauliche Schulung über die für diese Art von Operationen geltenden rechtlichen Regelungen (Umwandlungen aufgrund von Änderungen der Gesellschaftsform, Fusionen, Abspaltungen, globale Übertragungen von Aktiva und Passiva, grenzüberschreitende Operationen usw.). Insbesondere werden die neuen, ab 2023 geltenden Vorschriften gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 5/2023 vom 28. Juni (HIER können Sie es einsehen), wobei der Schutz der Rechte von Aktionären, Arbeitnehmern und Gläubigern durch die neue Regelung sowie der Wille des Gesetzgebers, diese Art von komplexen Handelsgeschäften zu erleichtern und zu vereinfachen, hervorgehoben werden.

Um sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Art von komplexen Handelsgeschäften vertraut zu machen.

Beigefügt (HIER) einen Link zum katalanischen Gesetz 8/2025 vom 30. Juli über das Statut der ländlichen Gemeinden, wonach ab dem 20. August 2025 für den Erwerb eines Erstwohnsitzes/Regelwohnsitzes in den ländlichen Gemeinden Kataloniens ein reduzierter ITP gilt.

Konkret handelt es sich um eine Quote von 4 % in ländlichen Gemeinden und 3 % in ländlichen Gemeinden mit besonderer Aufmerksamkeit. Eine Liste der Gemeinden, die in jeder Kategorie enthalten sind, finden Sie HIER Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Maßnahme sind wie folgt:

• Der Steuerpflichtige muss Mitglied einer Familie mit Kindern bis 16 Jahren sein, die eine Schule in der Landgemeinde oder eine Schule in einer anderen Gemeinde besuchen, der die Schule in der Landgemeinde angeschlossen ist. Diese Schulpflicht gilt nicht für Kinder bis zum Alter von 3 Jahren.
• In der letzten Einkommensteuererklärung (IRPF) darf die Summe der allgemeinen Bemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für die Sparguthaben der Familienmitglieder abzüglich der persönlichen und familiären Mindestbeträge 36.000 Euro nicht überschreiten.
• Die Immobilie soll der gewöhnliche Wohnsitz des Erwerbers sein.

Beigefügt (HIER) einen Link zu dem neuen Portal für Immobilienstatistiken, das vom Allgemeinen Rat der spanischen Notare eingerichtet wurde und in dem Sie viele interessante Informationen über die Entwicklung des Immobilienmarktes in einer bestimmten Stadt oder sogar in einer bestimmten Postleitzahl finden können (was es uns ermöglicht, die Suche viel enger einzugrenzen und interessantere Informationen für jeden einzelnen Fall zu finden). Um Zugang zu dem Portal zu erhalten, müssen Sie sich einfach mit einer E-Mail-Adresse und einem Passwort registrieren, wonach Sie Zugang zu den gewünschten Abfragen haben.

Beigefügt HIER ein Beispiel für die ausführlichen Informationen, die man erhalten kann (speziell für die Gemeinde Matadepera in der Provinz Barcelona), wo man Einzelheiten über die Entwicklung der Quadratmeterpreise im letzten Jahr, die Anzahl der formalisierten Transaktionen, den durchschnittlichen Gesamtpreis, die durchschnittliche Gesamtfläche der Immobilien, die Art der übertragenen Immobilien (neu vs. "gebraucht"), den Prozentsatz der übertragenen Immobilien, bei denen es sich um Häuser oder Wohnungen handelt, das Durchschnittsalter der Käufer, den Prozentsatz der Käufertypen (natürliche Personen vs. juristische Personen) sowie Informationen über die Nationalität der Käufer findet.

Ein neues Instrument, das das Notariat der Gesellschaft zur Verfügung stellt und das den Akteuren auf dem Immobilienmarkt viele Informationen liefert, die für sie von Interesse sind, wenn sie eine Immobilientransaktion an einem bestimmten Ort in Erwägung ziehen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Juni 2025 über eine Urkunde zur Herabsetzung und Erhöhung des Aktienkapitals, die bei der Eintragung in das Handelsregister in erster Instanz negativ beurteilt wird. In Anbetracht dessen hat der bevollmächtigte Notar ein Berichtigungsdokument vorgelegt (das eine Bescheinigung über die Gesellschaftsbeschlüsse der Gesellschaft enthält, in der die festgestellten Mängel erläutert und korrigiert werden).

Nach der Vorlage der Berichtigungsbescheinigung nimmt der Handelsregisterbeamte erneut eine negative Bewertung vor, indem er behauptet, es müsse angegeben werden, wer die Berichtigungsbescheinigung ausstellt, wodurch die Bescheinigung in den Rang eines öffentlichen Dokuments erhoben wird, sowie seine Befugnisse (Art. 108.3 RRM).

Gegen diesen zweiten Vorbehalt wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Vorbehaltsvermerk aufhob und bestätigte, dass in diesen Fällen von materiellen Fehlern, da die Zustimmung zur notariellen Beurkundung der Gesellschaftsbeschlüsse bereits vom Vorstandsvorsitzenden bei der Beurkundung der Beschlüsse erteilt worden war, das angewandte Verfahren mit der einfachen Einfügung der notariellen Beglaubigung in die Urkunde mittels einer Sorgfalt (korrekt gemäß Artikel 153 der Notariatsordnung) ein vollkommen gültiger Mechanismus ist, um diese Korrektur zu erreichen.

Beigefügt (HIER) ein Link zur ersten Aktualisierung des Kompendiums der Banco de España für gute Bankpraktiken, d.h. das Dokument, in dem die Aufsichtsbehörde die wichtigsten Beschwerden von Bankkunden über ihre Beziehungen zu Finanzinstituten und die Kriterien der Aufsichtsbehörde in diesen Fällen zusammenstellt.

In dem Dokument werden die folgenden wesentlichen Entwicklungen dargestellt:

• Bankkonten: Bei der Pfändung von Konten ihrer Kunden sollten die Banken proaktiv handeln, wenn der Kunde angibt, dass sein Guthaben aus einem Grund- oder Mindesteinkommen oder aus einem Gehalt unterhalb des gesetzlichen Mindestbetrags stammt. In solchen Situationen sollte das Institut umgehend auf die Anfragen der Kunden reagieren und, wenn sich nach einer Analyse der Situation bestätigt, dass das Guthaben unpfändbar sein könnte, die pfändende Stelle kontaktieren, um die Situation zu melden, obwohl das Institut nicht für das Ergebnis dieser Verwaltung verantwortlich ist.
• Mitteilungen an den Kunden: Bei Mitteilungen, die unter Einhaltung einer bestimmten Frist an den Kunden zu erfolgen haben (z.B. vertragliche Änderungen von Bedingungen), beginnt die Frist bei Verwendung eines elektronischen Bankpostfachs mit Kündigungsmöglichkeit (SMS, E-Mail etc.) mit der tatsächlichen Zustellung der Mitteilung. Der Inhalt der Kündigung kann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist über das übliche Kommunikationsmittel des Kunden geltend gemacht werden.
• HypothekendarlehenEs werden neue Kriterien für die Berechnung des finanziellen Verlusts bei vorzeitiger Rückzahlung eines Hypothekendarlehens eingeführt (Art. 23 des Gesetzes 5/2019). Bei der Berechnung des Marktwerts eines Hypothekendarlehens müssen unbedingt alle Vergütungsregeln zum Zeitpunkt der Gewährung berücksichtigt werden, um fiktive finanzielle Verluste zu vermeiden. So:
  
  • Bei Darlehen mit einer anfänglichen Tranche zu einem reduzierten Zinssatz mit einer Laufzeit von weniger als 36 Monaten wird der vertragliche Zinssatz für die Berechnung der Spanne ermittelt, indem der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen oder, wenn es sich um einen variablen Zinssatz handelt, der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen, die für die anfängliche Tranche vereinbart wurden, und dem variablen Zinssatz, der am Tag des Vertragsabschlusses vereinbart wurde, zuzüglich der Spanne, genommen wird.
  • Bei gemischten Krediten mit einer anfänglichen festen Tranche von mindestens 36 Monaten wird, wenn diese Tranche kürzer als 60 Monate ist, der höhere Wert zwischen dem festen und dem variablen Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verwendet; wenn sie gleich oder länger als 60 Monate ist, werden nur die für die anfängliche Tranche vereinbarten festen Zinssätze berücksichtigt.
  • Bei Darlehen mit Bonus-Spreads sollten die Boni nicht zu Verlusten führen und konsequent angewandt werden, indem der Spread zum Zeitpunkt der Gewährung berechnet und ein Hinweis auf mögliche künftige Änderungen in das ESIS aufgenommen wird.
• Testamente: Es gilt nicht als gute Praxis, die Kontoführungsgebühren in Situationen zu erhöhen, in denen die Erben - oder die überlebenden Kontoinhaber und die Erben des verstorbenen Kontoinhabers im Falle eines Mehrfachkontoinhabers - das Konto aus Gründen, die sich ihrer Kontrolle entziehen, wie z. B. in Gerichtsverfahren, nicht kündigen können. Das Verbot, die Gebühren nach oben zu korrigieren, gilt auch für verbundene Produkte, bei denen das Konto offen gehalten werden muss. Kurz gesagt, die Erhöhung von Gebühren unter diesen Umständen wird als Verstoß gegen die gute Bankpraxis angesehen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2025 über die Rücktrittserklärung vom Amt des Verwalters einer SL.

In diesem Fall legt der (einzige) Geschäftsführer der Gesellschaft sein Amt einseitig durch eine öffentliche Urkunde nieder und teilt der Gesellschaft seinen Rücktritt per Einschreiben an den Sitz der Gesellschaft mit (das Schreiben wird zurückgeschickt, da es von niemandem abgeholt wurde).

Wenn das Dokument zur Eintragung eingereicht wird, lehnt der Handelsregisterbeamte die Eintragung aus zwei Gründen ab:

• Bleibt die Zustellung per Einschreiben erfolglos, muss versucht werden, den Notar persönlich zu verständigen (über § 202 der Notariatsordnung).
• Darüber hinaus muss der scheidende Vorstand nachweisen, dass er eine Generalversammlung gültig einberufen hat, damit ein neuer Vorstand gewählt werden kann.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk, so dass in diesen Fällen des einseitigen Rücktritts des Geschäftsführers diese Angaben berücksichtigt werden müssen, damit die Entscheidung wirksam wird und in das Handelsregister eingetragen werden kann.

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 14 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Frau Concha Carballo, Juristin und Wirtschaftswissenschaftlerin, das Urteil der Kammer III des Obersten Gerichtshofs vom 14. Juli 2025 analysiert (HIER abrufbar), das die Anwendung der 99%igen Ermäßigung der Erbschaftssteuer (Art. 20 2c) auf Anteile an einer Handelsgesellschaft betrifft, deren Haupttätigkeit die Vermietung von Immobilien ist.

Im vorliegenden Fall wird darüber diskutiert, ob es ausreicht, die formalen Anforderungen des Artikels 27 des Einkommensteuergesetzes zu erfüllen, um in den Genuss dieser Steuervergünstigung zu kommen, oder ob es im Gegenteil erforderlich ist, dass die Einstellung des Arbeitnehmers mit einem Vollzeitarbeitsvertrag aus wirtschaftlicher Sicht gerechtfertigt ist (d. h. dass er ein ausreichendes Arbeitsvolumen hat, das seinen Arbeitsvertrag rechtfertigt).

Der Oberste Gerichtshof bestätigt in seinem Urteil, dass es in der Tat ausreicht, die formalen Anforderungen der genannten Vorschrift zu erfüllen (ohne eine Bewertung der Rationalität der Einstellung des Arbeitnehmers oder ihrer wirtschaftlichen Rechtfertigung zu verlangen), wobei er daran erinnert, dass im Falle eines Betrugsverdachts das Simulationsverfahren anzuwenden ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 1. Juli 2025 über eine Beschwerde gegen die Weigerung des Registerbeamten für bewegliches Vermögen I von Madrid, eine Verpfändungsurkunde für Gesellschaftsanteile einzutragen.

In diesem Fall geht es um einen Fall, in dem im Februar 2025 der Kauf und Verkauf bestimmter Anteile an einer SL formalisiert wird und die Käuferin als Sicherheit für die Zahlung eines Teils des gestundeten Preises andere Anteile an derselben SL verpfändet, die sie bereits vor dem Kauf und Verkauf besaß.

Dieses Pfandrecht wurde zur Eintragung in das Register für bewegliches Vermögen eingereicht, jedoch für mangelhaft befunden, da nach Ansicht des Registerbeamten ein nicht vermögenswertes Pfandrecht an Aktien einer Aktiengesellschaft nicht in das Register für bewegliches Vermögen eingetragen werden konnte. Auf Beschwerde hin bestätigte die Generaldirektion den Einstufungsvermerk und damit erneut das bekannte Kriterium, dass Aktien einer Gesellschaft faktisch ein Rechtssystem und ein Verkehrsrecht haben, das außerhalb des Handelsregisters funktioniert.

Die Regierung hat jedoch vor kurzem Gesetzesinitiativen vorgelegt, die mittelfristig zu einem Paradigmenwechsel in diesem Bereich führen könnten (d.h. die obligatorische Eintragung des Eigentums an Aktien und Beteiligungen in das Handelsregister), so dass dieses Thema weiterverfolgt werden sollte.

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS 1053/2025, vom 1. Juli), das den üblichen Fall löst, der bei vielen Erbschaften vorkommt, bei denen ein Haus, das von mehreren Personen geerbt wird, in der Praxis von einem der Miterben in ausschließlicher und ausschließender Weise bewohnt wird, wodurch die übrigen Personen nicht in den Genuss des Eigentums kommen.

In diesen Fällen entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Eigenschaft als Miterbe kein Recht auf eine ausschließliche und ausschließende Nutzung der Immobilie gewährt, die die anderen Miteigentümer daran hindert, sie zu nutzen (unabhängig davon, ob einer einen höheren Anteil an der Immobilie hat als die anderen Miterben), so dass in diesen Konfliktfällen die übrigen Miterben, wenn sie ihr Recht auf die Nutzung und den Genuss der Immobilie beeinträchtigt sehen, gegen den Miterben, der die Immobilie besetzt, eine Räumungsklage wegen Gefährdung erheben können, um die Nutzung und den Genuss der Immobilie wiederzuerlangen.

Beigefügt (HIER) eine interessante Frage an die Verbraucherkommission des Generalrats der Notare, in der es um die Möglichkeit geht, dass der Hypothekenschuldner die Unterzeichnung der LCI-Urkunde an einen Dritten delegiert, der mit der zu unterzeichnenden Transaktion in Verbindung steht (d.h. einen Angestellten der Agentur, die die Hypothek vorbereitet, der Bank, die sie gewährt, eines Immobilienexperten, der die Transaktion vermittelt hat, usw.).

Die Antwort auf^dieseFrage ist nach Ansicht der Kommission kategorisch negativ, da, wie in diesem Dokument dargelegt, das Ziel des AKI darin besteht, dass der Schuldner vor der Unterzeichnung seiner Hypothek über die notwendigen Informationen verfügt, um den Vorgang, den er unterzeichnen möchte, richtig zu verstehen und somit später sein Hypothekendarlehen in voller Kenntnis aller rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte formalisieren zu können.

Es ist daher notwendig, dass alle vorvertraglichen Informationen, die der Notar dem künftigen Schuldner zu erteilen hat, persönlich und direkt erteilt werden, da nur so gewährleistet werden kann, dass sie personalisiert und für die verfolgten Zwecke geeignet sind.Der Vermerk beantwortet auch eine andere interessante Frage, indem er die Möglichkeit verneint, dass die vom Schuldner zu beantwortende Frage per E-Mail beantwortet werden kann.

Beigefügt (HIER) ein sehr interessantes Handbuch zur Behebung von Diskrepanzen zwischen dem Kataster und den Eigentumsurkunden einer Immobilie.

Das Handbuch beschreibt insbesondere alle Schritte, die zu befolgen sind, um die Fälle zu lösen, in denen die physische Realität nicht mit dem Kataster übereinstimmt und in denen es angebracht ist, das notarielle Verfahren zur Korrektur von Abweichungen einzuleiten (geregelt in Art. 18 des Gesetzes über das Liegenschaftskataster).

Es enthält auch einen praktischen Leitfaden, wie im Falle einer physischen Veränderung der Immobilie (wie z. B. Abtrennungen, Teilungen, Zusammenlegungen, Gruppierungen oder Flurbereinigungen) zu verfahren ist, um dem Liegenschaftskataster diese Vorgänge mitzuteilen und so die neue rechtliche Realität der Immobilie in diesem öffentlichen Register anzupassen.

Das Handbuch enthält sehr nützliche Informationen, wie z. B. Formulare für öffentliche Urkunden sowie Screenshots aller Schritte, die auf der Website des Katasteramtes auszuführen sind.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Provinzgerichts von Murcia Nr. 983/2025 vom 3. April, in dem es um einen Fall geht, in dem es um eine Unternehmensstruktur geht, die mit dem Ziel gegründet wurde, Gläubiger zu betrügen.

Das untersuchte Urteil gibt einen interessanten Überblick über das Konzept des "lifting the corporate veil", das es den Gerichten erlaubt, die Haftung für das Gesellschaftsvermögen zu streichen und die Schulden der Gesellschaft auch den Geschäftsführern oder Gesellschaftern zuzurechnen, wenn diese die Absicht haben, Betrug oder Missbrauch gegenüber Dritten zu begehen und sich hinter einer Gesellschaft "verstecken", damit die Folgen dieses Betrugs oder Missbrauchs nicht ihr persönliches Vermögen erreichen.

Eine wichtige Mahnung für alle Geschäftsleute und Unternehmer, die ein neues Unternehmen gründen, immer alles richtig zu machen und nicht zu glauben, dass die Folgen eines Fehlverhaltens (Betrug, böswillige Handlungen usw.) aufgrund der Existenz eines zwischengeschalteten Unternehmens keine schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen für das eigene Vermögen haben können.

Beigefügt (HIER) einen Link zur verbindlichen Konsultation Nr. V0174-25 der Generaldirektion Steuern vom 14. Februar 2025, in der eine Frage zur Besteuerung von Vorgängen geklärt wird, bei denen ein alter Vertrag, der der ITP unterliegt, in einen öffentlichen Vertrag umgewandelt wird.

Im konkreten Fall geht es um die Umwandlung eines 2003 zwischen zwei Brüdern abgeschlossenen privaten Kaufvertrags über Erbschaftsrechte in eine öffentliche Urkunde (der eine verkauft dem anderen 25 % seiner Rechte an einer Erbschaft, die aus einer Immobilie besteht), wobei der verkaufende Bruder 2006 stirbt. Jetzt, im Jahr 2025, besteht die Möglichkeit, diesen privaten Kaufvertrag in eine öffentliche Urkunde umzuwandeln, und es stellt sich die Frage nach der Besteuerung der Transaktion sowohl in Bezug auf die ITP als auch auf die AJD.

• Was die ITP betrifft, so hängt die Berechnung der Verjährungsfrist für steuerpflichtige Ereignisse, die in einer privaten Urkunde dokumentiert sind, vom Zusammentreffen eines der in Art. 1227 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Umstände ab (u. a. das Todesdatum eines der Unterzeichner), so dass sie in diesem Fall verjährt wäre (da einer der Unterzeichner im Jahr 2006 verstorben ist).
• In Bezug auf die gestaffelte AJD-Quote ist es ebenfalls nicht angebracht, diese Steuer zu zahlen, da eine der Voraussetzungen von Art. 31.2 LITPAJD nicht erfüllt ist, nämlich dass die Handlung weder der ISD noch der ITP unterliegt (da sie zwar der ISD unterliegt, aber, wie wir gesehen haben, vorgeschrieben ist), so dass die Umwandlung eines privaten Vertrags, der der ITP unterliegt, wenn sie vorgeschrieben ist, auch nicht zu einer Besteuerung der gestaffelten AJD-Quote führt.

Beigefügt (HIER) ein Informationsschreiben des Vorstands der Notarkammer von Katalonien in Bezug auf bestimmte Informationsmängel und den Erlass von Dokumenten im Einheitlichen Register, die die Arbeit der Steuerbehörde von Katalonien beeinträchtigen. Konkret erinnern wir Sie an Folgendes:

• Übermittlung einfacher Kopien: Die Notare sind verpflichtet, dem ATC eine einfache Kopie der Urkunden, die ITP- und AJD-Steuertatbestände enthalten, innerhalb einer Frist von höchstens 10 Tagen nach der Formalisierung des Dokuments über das zu diesem Zweck verfügbare Telematik-Tool zu übermitteln.
• Reverse-Charge-Umsätze: Bei diesen Umsätzen wurden zahlreiche Aufzeichnungsfehler festgestellt, wobei darauf hingewiesen werden muss, dass es sich um "mehrwertsteuerpflichtige" Umsätze handelt.
• Protokollnummer: Es ist sehr wichtig, die Protokollnummer korrekt anzugeben, da in diesem Feld ein hoher Prozentsatz an Fehlern festgestellt wurde.

Es wird auf die Mitteilung des Generalrats der Notare in Bezug auf die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März verwiesen (HIER auf die wir bereits in einem früheren Newsletter hingewiesen haben), die das System für die Erhebung der Stempelgebühr für die Blätter der Matrix und der autorisierten Kopie in elektronischer Form festlegt.

Dieser Erlass ist zwar bereits in Kraft, aber die Umsetzung der IT-technischen Aspekte des Erlasses steht noch aus, damit er wirksam umgesetzt werden kann.

Sobald dies der Fall ist, wird ihre Einführung zu einer Erhöhung der Kosten für öffentliche Urkunden führen, da der Betrag des "elektronischen Stempels" beim Notar als Zuschlag erhoben werden muss.

Sobald das von der FNMT zu entwickelnde Computersystem fertiggestellt ist, wird es der Öffentlichkeit zur Kenntnis gebracht, damit sie es kennt.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben 4/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Änderungen in Katalonien analysiert werden, die am 27. Juni 2025 aufgrund des Gesetzesdekrets 5/2025 in Kraft treten werden. Im Einzelnen:

• Neue Erhöhung des ITP von 10% auf 13% (für Beträge über 1,5 Mio. Euro).
• Erhöhte Sätze von 20 % für Großgrundbesitzer und die Übertragung ganzer Gebäude.
• Neue ermäßigte Sätze für den Erwerb von Hauptwohnungen für junge Menschen unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderungen, Alleinerziehende und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt.
• Neue Subventionen im Bereich der TPO für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften oder bei der Übertragung von Bürogebäuden für deren Umwandlung in VPOs.
• Der AJD-Steuersatz für notarielle Urkunden, bei denen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wurde, wird auf 3,5 % angehoben.
• 100 % AJD-Rabatt für junge Menschen bis 35 Jahre beim Kauf ihres Erstwohnsitzes (wenn sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen).
• Abschaffung der Übertragungsprämie für die Übertragung von Immobilien im Falle von Immobiliengesellschaften.
• In der ISD wird die Frist für den Erwerb der Immobilie von 3 auf 6 Monate verlängert, wenn Geldspenden von Verwandten für den Erwerb der Immobilie verwendet werden.

Beigefügt (HIER) ein Link zum kürzlich von der Regierung verabschiedeten staatlichen Plan zur Korruptionsbekämpfung, der neben anderen Maßnahmen die Möglichkeit vorsieht, ihn in naher Zukunft zur Pflicht zu machen:

• Eintragung aller Übertragungen von Gesellschaftsanteilen in das Handelsregister.
• Jährliche elektronische Einreichung des Mitgliederverzeichnisses beim Handelsregister.
• Verknüpfen Sie außerdem die Wirksamkeit der Übertragbarkeit von Aktien gegenüber Dritten mit ihrer Eintragung in das Register.

Gegenwärtig sieht das spanische Handelsrecht keine Eintragung von Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung in das Handelsregister vor, was bedeutet, dass die geplante Reform erhebliche Auswirkungen auf Handelsgeschäfte in Spanien haben könnte. Wir werden die rechtliche Entwicklung der vorgeschlagenen Maßnahme genau verfolgen.

Beigefügt (HIER) neugieriger Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Juni 2025 (BOE vom 3. Juli 2025), in dem die Generaldirektion eine Beschwerde gegen die Weigerung des Zentralen Handelsregisters II, bestimmte Firmennamen zu reservieren, beschließt.

Von allen beantragten Namen ist hier die Ablehnung der Namen "EVM, SL" und "EVM Hub, SL" von Interesse, die mit dem Vorliegen einer Identität oder einer Quasi-Koinzidenz mit anderen bereits eingetragenen oder reservierten Namen (wie "EVM Group, SL" oder "VMP Hub, SL") begründet wurde.

Nach Einlegung der entsprechenden Beschwerde hat die Generaldirektion eine interessante Entscheidung erlassen, in der sie die Anforderungen an Firmennamen überprüft, die für die Gründung einer neuen Gesellschaft (oder natürlich für die Änderung des Namens) reserviert werden sollen, wobei sie sich auf den Begriff der Identität (Art. 408 der Verordnung des Handelsregisters und der Verordnung vom 30. Dezember 1991 über das Zentrale Handelsregister) und insbesondere auf Gattungsbegriffe oder Ausdrücke ohne Unterscheidungskraft, die, wenn sie einem bestehenden Namen hinzugefügt werden, keine Unterscheidung ermöglichen (und daher nicht zugelassen werden sollten).

Zu diesem Zweck finden Sie im Anhang HIER einen Leitfaden des Zentralen Handelsregisters, der eine Liste dieser Oberbegriffe enthält.

Im konkreten Fall ist das Wort "Group" oder "Group" in der Liste der Gattungsbegriffe enthalten (so dass die beantragte Bezeichnung nicht zulässig ist).

Dagegen ist die Generaldirektion der Ansicht, dass bei der Bezeichnung "EVM Hub, SL" eine andere Schlussfolgerung gezogen werden muss, da ein Begriff ("Hub") hinzugefügt wird, der in der oben genannten Liste nicht enthalten ist und als hinreichend unterscheidungskräftig anzusehen ist, um nicht gegen das Verbot der Namensgleichheit zu verstoßen.

Interessante Entschließung, die uns daran erinnert und uns interessante Ressourcen zur Verfügung stellt, um den richtigen Namen für unser zukünftiges Unternehmen zu wählen und keine Probleme damit zu haben.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. Juni 2025 (BOE vom 9. Juli 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Antrag auf Zuteilung einer Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten an eine registrierte Immobilie löst.

Bekanntlich ist seit dem Inkrafttreten (1. Juli 2025) des Königlichen Dekrets 1312/2024 (HIER können Sie es einsehen) sind alle Vermieter von Kurzzeitimmobilien verpflichtet, eine Registrierungsnummer beim Grundbuchamt zu erhalten, um ihre Dienstleistungen über Online-Plattformen anbieten zu können.

Im vorliegenden Fall beantragt der Betroffene die Zuteilung dieser Registriernummer, was vom Registerbeamten verweigert wird, da die Satzung der Eigentümergemeinschaft festlegt, dass "die sechsundsechzig in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind, ohne die Möglichkeit, in einer von ihnen oder in einem Teil von ihnen Industrien oder Geschäfte einzurichten oder, kurz gesagt, irgendeine Tätigkeit oder einen Beruf durch den Eigentümer oder eine Person, die sie bewohnen könnte, auszuüben".

In der Berufung bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass in diesen Fällen zwischen der behördlichen Genehmigung zur Ausübung einer kurzfristigen touristischen Nutzung und dem zivilrechtlichen Plan unterschieden werden muss, denn selbst wenn diese Genehmigung vorliegt, ist es nicht möglich, die in der neuen Verordnung geforderte Registrierungsnummer zu vergeben, um die Immobilie auf Online-Plattformen für die touristische Vermietung zu bewerben, wenn die Eigentümergemeinschaft diese Nutzung untersagt.

Diese Entschließung erinnert an das Inkrafttreten dieser neuen Verordnung und an die Bedeutung einer eingehenden Prüfung der zivilrechtlichen Aspekte, die die Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit auf einem Grundstück beeinflussen können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Mai 2025 (BOE vom 25. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall bezüglich einer Aufhebungsurkunde einer auflösenden Bedingung mit den folgenden Bedingungen beschließt:

• Der Kaufvertrag wird formalisiert, wobei ein Teil des Preises in die Zukunft verschoben wird, mit einem Zeitplan für mehrere Zahlungen, wobei die letzte am 31.12.2024 fällig wird.
• Als Sicherheit für den gestundeten Preis wird eine auflösende Bedingung gestellt, die vom Käufer bei Nachweis der Zahlung der fälligen Beträge vereinbarungsgemäß einseitig aufgehoben werden kann.
• Der Erwerber leistet die Zahlungen (die letzte Zahlung erfolgt jedoch nach Ablauf der Frist mittels einer Überweisung vom 03.01.2025) und stellt auf dieser Grundlage die Urkunde über die Aufhebung der auflösenden Bedingung aus, die zur Eintragung vorgelegt wird.

Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vereinbarte Bedingung, dass der Käufer die auflösende Bedingung einseitig aufheben kann, nicht erfüllt sei, da die aufgeschobene Zahlung nach der zwischen den Parteien vereinbarten Frist erfolgt sei, so dass die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers erforderlich sei, um die beabsichtigte Aufhebung einzutragen.

Auf die Berufung hin bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und vertrat die Auffassung, dass es nicht angemessen sei, diesen Weg zu beschreiten, da das einzige ausdrücklich vereinbarte Ereignis für eine einseitige Aufhebung die Zahlung des aufgeschobenen Preises bis zum 31.12.2024 sei und die Zahlung erst später erfolgt sei, Stattdessen besteht die einzige Möglichkeit, die auflösende Bedingung zu annullieren, darin, auf die allgemeinen Regeln zurückzugreifen, d.h. die ausdrückliche Zustimmung des Inhabers der auflösenden Bedingung oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung oder den Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfristen, die für auflösende Bedingungen gelten, die keine Garantie für den gestundeten Preis darstellen.

Beigefügt (HIER) Link zum Webinot 78 der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Emilio Mezquita García-Granero aus Reus den umstrittenen Begriff des Großaktionärs und die mit seiner Definition verbundenen Herausforderungen in der notariellen Praxis und bei der Besteuerung von in Notariaten beurkundeten Geschäften eingehend analysiert.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) die Entschließung 3/2025 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Generalitat de Catalunya, die Auslegungsrichtlinien in Bezug auf das ITP und die Anwendung des Steuersatzes von 20 % in Katalonien bei der belastenden Übertragung von Wohnungen enthält, wenn der Erwerber eine natürliche oder juristische Person ist, die als Großgrundbesitzer gilt, oder wenn ein komplettes Gebäude mit Wohnungen übertragen wird. In der Entschließung sind zum Beispiel die folgenden Aspekte von Interesse:

• Sie bleiben bei der Berechnung der Zahl der Großwohnungen unberücksichtigt, wenn lediglich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht besteht (unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder bloßes Eigentum handelt).
• Wenn der Steuerpflichtige weniger als 100 % eines oder mehrerer Grundstücke besitzt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn die Summe der Flächen aller Grundstücke, an denen er einen Anteil besitzt, mehr als 1.500 Quadratmeter beträgt.
• Bei natürlichen Personen ist der Hauptwohnsitz von der Berechnung ausgeschlossen.
• Bei einem vollständigen Verkauf eines Gebäudes wird ein Gebäude als Gebäude betrachtet, wenn es zwei oder mehr unabhängige Wohnungen hat, unabhängig davon, ob eine horizontale Teilung vorgenommen wurde oder nicht (somit ist die Übertragung von Einfamilienhäusern ausgeschlossen). Ebenso wird die Steuer von 20 % nur auf die Fläche des Gebäudes angewandt, die zu Wohnzwecken genutzt wird, sowie auf die gemeinsamen Elemente, nicht aber auf den anteiligen Teil, der für andere Zwecke geeignet ist (Geschäftsräume, Lager, Parkplätze usw.).

Zu diesem Thema finden Sie im Anhang (HIER) das Rundschreiben Nr. 5/2025 der Notariatskammer von Katalonien, das weitere Auslegungskriterien zu diesem Thema enthält.

Beigefügt (HIER) einen Link zur Website des Institut Català de Finances, auf der das so genannte "Emanzipationsdarlehen" vorgestellt wird. Wenn Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sind und Ihr erstes Haus kaufen möchten, können Sie mit dem "ICF Habitatge Emancipació-Darlehen" eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 € leisten.

Um Zugang zu diesen Darlehen zu erhalten, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden, wie z. B:

• Sie müssen zwischen 18 und 35 Jahre alt sein.
• Kauf der ersten Wohnung des Antragstellers, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.
• Nichtüberschreitung bestimmter Bruttoeinkommensgrenzen (z. B. 80.963,31 Euro/Jahr für eine alleinstehende Person).
• Keine nennenswerten Zahlungsausfälle oder Schulden bei Banken.
• Die zu erwerbende Immobilie muss sich in Katalonien befinden, über ein gültiges Nutzungszertifikat verfügen und darf zuvor nicht als VPO eingestuft worden sein.

Die Besonderheit des Darlehens besteht darin, dass der Schuldner es erst zurückzahlen muss, wenn die Hypothek bei der Bank abbezahlt ist. Danach steht ein Zeitraum von 5 Jahren zur Verfügung, um das Darlehen in monatlichen Raten vollständig zurückzuzahlen, wobei der Zinssatz 0 % beträgt.

Negativ zu vermerken ist jedoch, dass die auf diese Weise erworbenen Wohnungen zu dauerhaft subventionierten Wohnungen (VPO) zu einem begrenzten Preis werden, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Katalonien zu erhöhen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. April 2025 (BOE vom 23. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine öffentliche Urkunde bezieht, die in elektronisch autorisiertem Kopierformat mit CSV über die elektronische Zentrale des Verbands der Grundbuchbeamten vorgelegt wird.

Nach Vorlage dieser Urkunde verweigert der Standesbeamte die Eintragung, da er der Ansicht ist, dass die Genehmigung des Notars für das vorgelegte Dokument auf diese Weise nicht überprüft und garantiert werden kann.

Die Generaldirektion entschied, dass die von den Notaren ausgestellten elektronischen beglaubigten Kopien mit der entsprechenden CSV voll gültig sind, um einen Eintrag in das Grundbuch zu veranlassen (und gegebenenfalls die anschließende Eintragung), da die Registerbeamten über ein ihnen zur Verfügung stehendes, eingeschränktes Computerportal das Dokument mit der elektronischen Signatur des Notars herunterladen und so dessen Echtheit und volle Gültigkeit mit der auf der elektronischen beglaubigten Kopie erscheinenden CSV überprüfen können, um die entsprechenden Registerwirkungen zu erzeugen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. April 2025 (BOE vom 21. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Auflösung und Liquidation der Ehe zweier ausländischer Staatsangehöriger (mit schweizerischer Staatsangehörigkeit) löst, mit der eine Vermögensaufteilung zwischen zwei sich scheidenden Personen vorgenommen wird. Die Urkunde enthält nicht die Steueridentifikationsnummer des Ex-Ehemannes, der seine Eigentumsrechte an der fraglichen Immobilie an die Ex-Ehefrau abtritt.

Als es zur Eintragung ins Grundbuch vorgelegt wurde, wurde es unter anderem deshalb negativ beschieden, weil die NIF des Ex-Ehemannes nicht enthalten war, da er seine Eigentumsrechte an dem betreffenden Grundstück nicht auf seine Ex-Frau übertragen hatte.

Die entsprechende Berufung wurde eingelegt und der Qualifikationsvermerk wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass gemäß Art. 23 LN und 156.5 RN bei "Erwerb, Erklärung, Begründung, Übertragung, Belastung, Änderung oder Erlöschen von Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten an Immobilien" oder bei einem anderen Akt oder Vertrag mit steuerlichen Auswirkungen die NIF der Erwerber in die Urkunde aufgenommen werden muss, In diesen Fällen erstreckt sich die Verpflichtung, die jeweiligen Steueridentifikationsnummern zu akkreditieren und zu registrieren, auf die auftretenden Personen und auf die Personen oder Einrichtungen, in deren Namen sie handeln, unabhängig davon, ob ihre vertragliche Position die eines Übertragers oder Bestandteils des jeweiligen dinglichen Rechts oder die eines Erwerbers desselben ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. März 2025 (BOE vom 19. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Hypothekendarlehensurkunde mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen beantragt einen Kredit bei einem Finanzinstitut.
• Für die Gewährung dieses Kredits benötigt das Finanzinstitut eine Garantie, die von einer Bürgschaftsgesellschaft gestellt wird.
• Diese Bürgschaftsgesellschaft auf Gegenseitigkeit verlangt zur Sicherung der Rückzahlung der Bürgschaft die Eintragung einer Hypothek auf eine im Eigentum der Gesellschaft stehende Immobilie.
• In dieser Hypothek wird vereinbart, dass die konkrete Art der künftigen Garantieverpflichtung (die von dem Betrag abhängt, den der Garantiegeber im Falle des Inkrafttretens der Garantie letztlich zu leisten hat) durch die einseitige Ausfertigung einer Urkunde über den Saldo des Kontos und einer notariell beglaubigten Abrechnung dieses Saldos durch die gegenseitige Garantiegesellschaft festgelegt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass die gesicherte Verpflichtung nicht bestimmt ist, was zu einer nichtigen Eintragung gemäß Art. 30 LH führen würde.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und vertrat die Auffassung, dass in diesem Fall kein Verstoß gegen den Grundsatz der Spezialität vorliege, da in der Hypothekarkrediturkunde die Posten, aus denen sich die Beträge ableiten, die der Hypothekenschuldner infolge der Verletzung der durch die Hypothek gesicherten Garantiepolice in Zukunft schulden könnte, ausdrücklich und prägnant genannt werden.

Beigefügt (HIER) neugierige Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen (nennen wir es "X") beschließt, eine neue Tochtergesellschaft mit einem einzigen Gesellschafter zu gründen, und fasst zu diesem Zweck einen Beschluss in seinem Verwaltungsrat.
• Sobald der Vorstand der Muttergesellschaft den Beschluss gefasst hat, wird eine Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss ausgestellt (durch die dazu befugten Personen), damit die neue Tochtergesellschaft gegründet werden kann. Die Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss enthält nicht die Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung teilgenommen haben, in der der Beschluss gefasst wurde.
• Schließlich geht ein Geschäftsführer der Gesellschaft "X" in Ausführung dieser Vereinbarung und unter dem Schutz dieser Bescheinigung zu einem Notar und beurkundet die Gründungsurkunde der Tochtergesellschaft.

Als diese Gründungsurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Bescheinigung über den Beschluss die Namen der Geschäftsführer enthalten müsse, die den Beschluss gefasst haben.

Auf die Berufung hin wurde die Einstufung von der Generaldirektion widerrufen, die uns daran erinnerte, dass das Erfordernis der Angabe der Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung, in der der Beschluss gefasst wurde, teilgenommen haben, ein Erfordernis für die Eintragung von Vorstandsbeschlüssen ist, soweit sie sich auf die eigene Gesellschaft beziehen, nicht aber für die Ausführung eines Beschlusses, der sich auf eine neue Tochtergesellschaft bezieht, wie es hier der Fall ist, so dass diese Angabe in der Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss nicht erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Schuldbeitrittsvertrag löst, mit dem eine Gesellschaft zwei ihrer Gesellschafter eine Immobilie zur teilweisen Begleichung einer Schuld von mehr als 900.000 Euro überlässt.

In der vorgenannten Schuldanerkennungsurkunde erklärten die Gläubiger, dass die Gesellschafter der Gesellschaft in der Vergangenheit aufgrund der mangelnden Liquidität der Gesellschaft mehr als 900.000 Euro geliehen hatten und dass diese Beiträge in den Büchern der Gesellschaft ausgewiesen waren und gegebenenfalls angerechnet werden konnten, wie aus einem Hauptbuch hervorgeht, das sie dem bevollmächtigten Notar vorlegten und das in die Urkunde aufgenommen wurde.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Zahlungsmittel für die von den Gesellschaftern in die Gesellschaft eingebrachten Beträge, die Gegenstand der Aufrechnung sind, nicht angegeben wurden.

Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die durch die Übertragung getilgten Schulden im Hauptbuch einwandfrei erfasst und identifiziert werden, mit dem Beweiswert, den das Gesetz einer solchen Buchführung zuschreibt, so dass die Hypothese fiktiver Schuldanerkennungen, die von der Möglichkeit der Aufdeckung, Überprüfung und Regulierung der Nichteinhaltung von Steuer- oder Geldwäschevorschriften ausgeschlossen wären, ausgeschlossen ist .

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Darlehensurkunde mit Hypothekengarantie löst, die die Besonderheit aufweist, dass sie eine Hypothek auf zwei Immobilien darstellt, und feststellt, dass die Verteilung der Hypothekenverbindlichkeit auf einem der Urkunde beigefügten Blatt erfolgt (das unsigniert vorgelegt wird).

Als diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt wurde, stufte der Registerbeamte sie negativ ein, da er Zweifel an der Echtheit des Verteilungsplans hegte, da dieser in einem beigefügten Dokument enthalten ist, das keine legitimierte Unterschrift einer Person mit ausreichenden Befugnissen aufweist.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesen Fällen und gemäß Art. 154 der Notariatsordnung "die Unterschrift der Erteiler und der Zeugen in den Teilungsurkunden und anderen Urkunden, die beurkundet werden, nicht erforderlich ist, auch wenn sie auf normalem, ordnungsgemäß wiederhergestelltem Papier abgefasst sind, wenn die öffentliche Urkunde, mit der sie beurkundet werden, auf gestempeltem Papier ist". Es ist daher eindeutig, dass die in die Urkunde selbst aufgenommenen Dokumente für alle Zwecke zu einem integralen Bestandteil der Urkunde werden, so dass es keinen Zweifel an der Echtheit der Hypothekenverteilungstabelle geben kann, auch wenn sie nicht von den Parteien unterzeichnet ist.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer I, Nummer 2129/2025, vom 9. Mai, in dem der Oberste Gerichtshof einen Streit darüber entscheidet, wer die Gemeinschaftskosten in gemieteten VPOs übernehmen muss (d.h. der Mieter oder die Verwaltung, die Eigentümer dieser VPOs ist).

Zur Beilegung des Rechtsstreits erinnert der Oberste Gerichtshof daran, dass die erste Zusatzbestimmung des LAU (Absatz 8) festlegt, dass für öffentlich geförderte Mietverträge die spezifischen Vorschriften der Region Madrid gelten, d. h. die regionalen Vorschriften für diese Art von Mietwohnungen. Im konkreten Fall erlaubt es die regionale Regelung (die von Madrid) dem Vermieter, "zusätzlich zur ursprünglichen oder geänderten Miete die tatsächlichen Kosten für die vom Mieter genutzten und vom Vermieter bezahlten Dienstleistungen zu erhalten", sofern dies im Vertrag festgelegt ist, was hier der Fall war, so dass in diesem Fall der VPO-Mieter faktisch für die Kosten der Gemeinschaft seiner Wohnung aufkommen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Mai 2025 (BOE vom 7. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Auflösungs- und Liquidationsurkunde einer Gesellschaft mit den folgenden Eckdaten löst:

• Die Einberufung der Hauptversammlung erfolgt durch Veröffentlichung einer Mitteilung im "Amtsblatt des Handelsregisters" und in einer der auflagenstärksten Zeitungen der Provinz, in der sich der eingetragene Sitz befindet.
• In Artikel 11 der Satzung dieser Einrichtung heißt es jedoch: "Das Verwaltungsorgan lädt die Mitglieder zu jeder Hauptversammlung telegrafisch oder in zweifacher Ausfertigung ein, die persönlich zugestellt wird, wenn das Mitglied den Empfang durch seine Unterschrift bestätigt".

Als diese Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Versammlung, die den Beschluss fasste, nicht gemäß den Erfordernissen der Satzung einberufen worden war.

In der Berufung wurde die Einstufung von der Generaldirektion bestätigt, da sie der Ansicht war, dass, wenn die Satzung die Form der Einberufung der Hauptversammlung per Einschreiben mit Rückschein (oder ähnlichem) vorschreibt, die spezifischen Merkmale der Einberufung festgelegt sind, ohne dass es in der Zuständigkeit des Verwaltungsorgans liegt, diese zu ändern, da die Aktionäre das Recht haben, die spezifische Form der Einberufung zu kennen, so dass dies die einzige Form ist, in der sie die Einberufung erwarten und auf die sie achten müssen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Video des Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem die Notarin von Barcelona, Elena Cantos, eine informative Konsultation der Steuerbehörde von Katalonien (konkret 94/24) kommentiert, in der es um eine Konsultation einer Privatperson geht, wie eine Schenkung von Eigentum von einer Privatperson an ein Unternehmen zu besteuern ist.

Das ATC ist der Ansicht, dass im Falle der unentgeltlichen Einbringung des Vermögens durch den Gesellschafter in die Gesellschaft Art. 3.2 des Gesetzes 19/1987 (Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz) zu berücksichtigen, der vorsieht, dass Kapitalgewinne, die von juristischen Personen zu Gewinnzwecken erzielt werden, nicht der ISD unterliegen, sondern im Rahmen der Körperschaftssteuer (Gesetz 27/2014) besteuert werden, so dass die Urkunde, die die Schenkung der Immobilie an die Gesellschaft dokumentiert, im Rahmen der Modalität für Rechtsgeschäfte besteuert werden muss (da die IS mit der IAJD vereinbar ist und die anderen Voraussetzungen erfüllt sind).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Mai 2025 (BOE vom 9. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Erhebung eines Kaufvertrags zur öffentlichen Urkunde entscheidet. Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar:

• Die Immobilie gehörte ursprünglich einem Ehepaar, das zu 50 % gesamtschuldnerisch haftete.
• Das Paar hatte nur ein Kind.
• Nach einigen Jahren stirbt der Ehemann (ohne Testament).
• In Anbetracht dieses Todes wird das einzige Kind durch eine notarielle Urkunde zum Alleinerben erklärt.
• In der Folge wird zwischen dem überlebenden Ehegatten (der Mutter) und dem Sohn (nunmehr Alleinerbe von Todes wegen) ein privatrechtlicher Vertrag über die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Aufteilung und Ausschlagung der Erbschaft geschlossen (d. h. ohne öffentliche Urkunde und ohne Eintragung der Erbschaft im Grundbuch), in dem dem Sohn die ungeteilte Hälfte des Nachlasses seines verstorbenen Vaters zugesprochen wird.
• Aufgrund seiner Stellung als Erbe und dieser privaten Vereinbarung veräußert der Sohn seine ungeteilte Hälfte (mit der auch die Mutter einverstanden ist).

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung unter Berufung auf den Grundsatz der Rechtsnachfolge, da im Register die ungeteilte Hälfte auf den Namen des Vaters eingetragen ist, so dass, damit der Sohn (nunmehr Erbe) diese Hälfte veräußern kann, zunächst die Erbschaft eingetragen werden muss, d. h. die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Zuweisung der Erbschaft zugunsten des Sohnes müssen in einer öffentlichen Urkunde beurkundet und im Register eingetragen werden.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stützte sich dabei auf ihre Doktrin des abgekürzten Sukzessivtrakts, wonach der Verkauf einzelner Vermögenswerte der Erbschaft durch alle Erben ohne vorherige Teilung und Aufteilung der Erbschaft und ihrer Vermögenswerte eingetragen werden kann, sofern ihr Anspruch auf die Erbschaft durch die entsprechende Erbschaftsurkunde und ihre ergänzenden Dokumente sowie durch die vorherige Erfüllung der erbschaftssteuerlichen Pflichten nachgewiesen wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. April 2025 (BOE vom 23. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine öffentliche Urkunde bezieht, die in elektronisch autorisiertem Kopierformat mit CSV über die elektronische Zentrale des Verbands der Grundbuchbeamten vorgelegt wird.

Nach Vorlage dieser Urkunde verweigert der Standesbeamte die Eintragung, da er der Ansicht ist, dass die Genehmigung des Notars für das vorgelegte Dokument auf diese Weise nicht überprüft und garantiert werden kann.

Die Generaldirektion entschied, dass die von den Notaren ausgestellten elektronischen beglaubigten Kopien mit der entsprechenden CSV voll gültig sind, um einen Eintrag in das Grundbuch zu veranlassen (und gegebenenfalls die anschließende Eintragung), da die Registerbeamten über ein ihnen zur Verfügung stehendes, eingeschränktes Computerportal das Dokument mit der elektronischen Signatur des Notars herunterladen und so dessen Echtheit und volle Gültigkeit mit der auf der elektronischen beglaubigten Kopie erscheinenden CSV überprüfen können, um die entsprechenden Registerwirkungen zu erzeugen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Zeitungsartikel, der sich auf ein sehr aktuelles und relevantes Urteil im Bereich der Besteuerung bezieht, da der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil vom 20. Mai 2025 (der Link wird zur Verfügung gestellt, sobald es in CENDOJ veröffentlicht wird) entschieden hat, dass bei Steuerschulden eines Unternehmens die subsidiäre Haftung der Verwalter für diese Schulden nicht automatisch greift, Da es sich um eine Sanktion handelt, muss die Steuerverwaltung in diesen Fällen, um die im allgemeinen Steuergesetz vorgesehene Haftung abzuleiten, ein Sanktionsverfahren mit allen verfassungsrechtlichen Garantien (wie z.B. der Unschuldsvermutung) einhalten, und es ist daher obligatorisch, das Verschulden des Verwalters an der Entstehung und Nichtbezahlung dieser Schulden zu beweisen.

Wenn eine Gesellschaft Schulden hat, kann sie also nicht mehr automatisch von ihren Geschäftsführern die Zahlung verlangen, sondern muss deren Verschulden und Haftung nachweisen, um sie subsidiär in Anspruch nehmen zu können.

Beigefügt (HIER) ein Link zu dem interessanten Urteil des Landgerichts von Oviedo vom 4. März 2025 (SAP 776/2025), in dem ein Fall einer ungeordneten und abrupten Schließung eines Handelsunternehmens entschieden wird (der klassische "persianazo", bei dem das Unternehmen seine Tätigkeit "von heute auf morgen" einstellt, ohne die für Unternehmenskrisen üblichen Wege zu beschreiten und ohne eine angemessene Liquidation der Aktiva und Passiva des Unternehmens durchzuführen).

In diesen Fällen kann dies, wie in dem Urteil festgestellt wird, zu einer persönlichen Haftung der Unternehmensleiter führen, da, kurz gesagt, jedes Unternehmen "schief gehen kann", aber in einem solchen Fall sieht das Gesetz die Wege zur Regelung dieser Unternehmenskrise vor (Insolvenzverfahren usw.), so dass, wenn diese Wege nicht eingehalten werden und der "persianazo" gewählt wird, dies zu schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen für die Unternehmensleiter führen kann, die diese falsche Lösung wählen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. April 2025 (BOE vom 17. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Erbvertrag löst, der die Erbfolge einer Dame betrifft, die in ihrem Testament als Universalerben ihres gesamten Vermögens "die Verwandten, die sich in den letzten Jahren ihres Lebens am meisten um sie kümmern werden" eingesetzt hat.

Nach dem Tod der Erblasserin bestätigt der Erbe, der sich am meisten um sie gekümmert hat, diesen Zustand durch eine notarielle Urkunde, indem er die entsprechenden Beweise vorlegt, die von dem betreffenden Notar als notorisch erklärt werden.

Nachdem diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Standesbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die Einsetzung des Erben ungewiss sei und es daher angebracht sei, die gesetzliche Erbfolge zu eröffnen.

Gegen diese Stellungnahme wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, und die Zulassung wurde widerrufen, da sie den von den Betroffenen eingeschlagenen Weg für richtig hält, d.h. dass in einer solchen Situation die Erbeneinsetzung gültig ist und das geeignete Instrument zur Bestimmung des Erben, der sich am meisten um die Erblasserin gekümmert hat, die notarielle Urkunde ist, in der die entsprechenden Nachweise zur Bestätigung der Identität der betreffenden Person erbracht werden müssen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einer verbindlichen Konsultation der DGT (Nummer V0435-25 vom 21. März), in der die Generaldirektion Steuern den Fall eines Steuerzahlers löst, der eine subventionierte Wohnung (VPO) erwirbt, bei der der (von der Verwaltung festgesetzte) Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt.

In diesem Fall wirft der Steuerpflichtige die Frage auf, ob der Verkaufspreis von der Verwaltung festgesetzt wurde und der ITP des Geschäfts auf der Grundlage dieses Preises oder auf der Grundlage des Referenzwerts liquidiert werden muss.

Die DGT löst den Fall in Anwendung der allgemeinen Vorschriften, d.h. sie weist darauf hin, dass der Steuerpflichtige verpflichtet ist, die entsprechende Selbstveranlagung für den Referenzwert vorzunehmen, und wenn er nach der Zahlung der Meinung ist, dass der zugewiesene Wert seine berechtigten Interessen beeinträchtigt, kann er von der Steuerbehörde die Rückerstattung der zu viel gezahlten Steuer über die zu diesem Zweck eingerichteten Rechtswege verlangen.

Beigefügt (HIER) den Link zur verbindlichen Konsultation der DGT (Nummer V0411-25 vom 20. März), in der die Generaldirektion Steuern den Fall eines Steuerpflichtigen behandelt, der auf 25 % einer geerbten Wohnung zugunsten eines seiner Geschwister verzichtet hat.

In diesen Fällen bestimmt das Leitungsgremium des Finanzministeriums, dass bei einem Erbverzicht des Steuerpflichtigen zugunsten eines anderen Erben auch die Erbschaftssteuer zu entrichten ist, da das Vermächtnis als zuvor angenommen gilt (es wird also davon ausgegangen, dass es sich nicht um einen reinen Erbverzicht, sondern um einen Verzicht zugunsten einer bestimmten Person handelt).

Außerdem weist die DGT darauf hin, dass der Erbe in diesem Fall auch Einkommensteuer auf die Schenkung an seinen Bruder zahlen muss, allerdings nur, wenn sie zu einem Kapitalgewinn geführt hat, während er sie nicht abziehen kann, wenn es sich um einen Verlust handelt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. April 2025 (BOE vom 17. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Verschmelzungsvertrag von Unternehmen löst, in dem bescheinigt wird, dass die an der Verschmelzung beteiligten Unternehmen ihren steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen sind, und zu diesem Zweck zwei Bescheinigungen der staatlichen Steuerverwaltung und der Sozialversicherung vorlegt.

Als das Dokument zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte das Handelsregister die Eintragung mit der Begründung, dass zusätzlich der Nachweis erbracht werden müsse, dass sie ihren steuerlichen Verpflichtungen gegenüber der Autonomen Gemeinschaft und dem Stadtrat, dem sie angehörten, nachgekommen seien.

Nach einem Einspruch hat die Generaldirektion den Fall gelöst, indem sie den Qualifikationsvermerk widerrief, da sie der Ansicht war, dass es in diesen Fällen nur notwendig ist, zu bescheinigen, dass das Unternehmen seinen steuerlichen Verpflichtungen bei der AEAT (staatliches Finanzamt) und der Sozialversicherung nachkommt, und dass es nicht verhältnismäßig ist, bei dieser Art von struktureller Veränderung eine weitere Bescheinigung (bei den regionalen oder lokalen Verwaltungen) zu verlangen.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem interessanten und sehr aktuellen Beitrag der renommierten Anwaltskanzlei Ashurst, in dem auf eine kürzlich von dieser Kanzlei vorgelegte und von der Generaldirektion für Steuern beschlossene verbindliche Konsultation eingegangen wird, in der es um die Frage geht, ob die Urkunde über den Verkauf einer Immobilie und den Forderungsübergang auf den Hypothekenschuldner der progressiven Quote des AJD unterliegt oder nicht.

In dieser Entschließung verneint der DGT die Frage, so dass bei dieser Art von gemeinsamen Transaktionen (d.h. Verkauf plus Abtretung des Schuldners) die schrittweise Besteuerung mit der Stempelsteuer ("AJD") entfällt, natürlich unbeschadet der Besteuerung des Verkaufs selbst, die nicht umstritten ist.

Sobald die Entschließung in der Suchmaschine der DGT veröffentlicht ist, wird sie verlinkt.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem neuen Fiscal Flash der Notariatskammer von Katalonien, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun den Beschluss des Wirtschaftsverwaltungsgerichts vom 19. November 2024 über die Berücksichtigung des in einer Urkunde angegebenen Gebäudewerts bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns analysiert.

Die Schlüsselfrage in diesen Fällen ist also, welcher Wert für ein Gebäude berechnet werden kann, das nicht mit Rechnungen belegt ist, wobei der TEAC entschied, dass nur die tatsächlich getätigten und mit Dokumenten belegten Investitionen in den Anschaffungswert einbezogen werden können, so dass die bloße Erklärung in der Urkunde nicht ausreicht.

Der Steuerpflichtige muss also die Rechnungen bis zum Verkauf der Immobilie aufbewahren, so dass die Verwaltung in Ermangelung von Beweisen dem Gebäude einen Nullwert zuweisen kann, selbst wenn ein technisches Gutachten ohne die Belege für akkreditierte Zahlungen vorgelegt wird.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem interessanten Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS 32/2025, vom 7. Januar), in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um die Frage geht, ob die Übertragung einer Wohnung (zu Lebzeiten des derzeitigen Eigentümers) an ein Kind in prekären Verhältnissen (d. h. die Überlassung einer Wohnung an ein Kind zum Wohnen ohne Gegenleistung) als Schenkung, die nach dem Tod der Eltern zusammengerechnet werden kann, in das Erbe dieser Eltern eingerechnet werden sollte oder nicht.

Der Oberste Gerichtshof verneint dies und erklärt, dass es sich in diesen Fällen um die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie handelt, die keine Schenkung von Rechten beinhaltet, da derjenige, der die Immobilie im Prekariat überträgt, wie im vorliegenden Fall, diese Situation nach Belieben beenden kann, ohne dass der Bewohner über einen Titel verfügt, der ein jederzeit erneuerbares Besitzrecht über den Willen des Eigentümers hinaus anerkennt. Aus diesem Grund kann nicht akzeptiert werden, dass der Marktwert der Nutzung der Wohnung, die im Rahmen einer prekären Situation übertragen wurde, bei der Berechnung des rechtmäßigen Anteils oder bei seiner eventuellen Aufteilung berücksichtigt wird.

Sie ist verlinkt (HIER) eine Mitteilung des Leiters des Standesamtes von Barcelona, die sich auf die Eidesleistung vor einem Notar bezieht. Im Einzelnen:

• Es wird daran erinnert, dass die betroffenen Personen gemäß Artikel 51.1 des Standesamtsgesetzes nur zwei einfache Namen oder einen zusammengesetzten Namen führen dürfen (und nicht drei, wie manche Menschen in ihren Herkunftsländern haben).
• Es wird auch daran erinnert, dass es nicht korrekt ist, den Nachnamen des Ehemanns anstelle des Mädchennamens der Mutter zu führen, noch sollte der Mädchenname der Mutter mit der Präposition des Nachnamens des Ehemanns akzeptiert werden.
• Schließlich ist es wichtig, die korrekten Kenntnisse der spanischen Sprache zu überprüfen, um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu gewährleisten und gegebenenfalls Identitätsdiebstahl zu vermeiden.

Zu berücksichtigen bei allen Staatsangehörigkeitseiden, die vor einem Notar zu leisten sind.

Beigefügt (HIER) einen Link zum Tax Flash der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, der sich mit der interessanten steuerlichen Figur der Umkehrung des Mehrwertsteuerpflichtigen bei einer Transaktion befasst, die die Übertragung einer Immobilie im Rahmen eines Kaufoptionsvertrags zwischen einer Handelsgesellschaft und einer Genossenschaft beinhaltet.

Zu diesem Zweck werden die DGT-Konsultationen 197 und 198 aus dem Jahr 2025 analysiert, in denen der DGT ein restriktives Kriterium anwendet, wonach das wesentliche Element in der gleichzeitigen Inanspruchnahme einer Bürgschaft besteht, so dass das Szenario der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft nicht anwendbar wäre, wenn der Erwerber einen Teil des Preises für die Übertragung einbehält, um die Hypotheken zu löschen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem die Parteien vereinbaren, dass ein Teil des Verkaufspreises in der Zukunft festgelegt wird (auf der Grundlage eines Systems, das sich auf den Preis eines zukünftigen Verkaufs bezieht, abzüglich der Kosten der Operation, die auf der Grundlage des VPI aktualisiert werden).

Der Grundbuchbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass der Teil des Preises, der sich auf den laufenden Verkauf bezieht, im Wesentlichen nicht bestimmt worden ist und nicht bestimmt werden kann.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und stützte sich dabei auf die geltende Rechtsprechung und Lehre, wonach "keine Einwände erhoben werden sollten, wenn die Parteien objektive Verfahren für die Preisfestsetzung festgelegt haben", wie es hier der Fall ist, wo die anzuwendenden Parameter (künftiger Verkaufspreis abzüglich der an den Verbraucherpreisindex angepassten Kosten) zur Bestimmung dieses Teils des ausstehenden Preises objektiv nachprüfbar sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Gründungsakt einer Gesellschaft bezieht, bei dem die Reservierung des Firmennamens von einer natürlichen Person vorgenommen wird, die in derselben Urkunde zum alleinigen Verwalter der neuen Gesellschaft ernannt wird, ohne Gründungsgesellschafter derselben zu sein.

Der Handelsregisterbeamte verweigerte die Eintragung unter Berufung auf Art. 413-2 RRM, wonach die Reservierung des Firmennamens durch einen Gründungsgesellschafter erfolgen muss, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion in der laufenden Beschwerde bestätigt wurde. Dies ist eine Mahnung für alle Unternehmer, die eine neue Gesellschaft gründen wollen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. März 2025 (BOE vom 5. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, der im September 2024 formalisiert wird.

Die zur Eintragung eingereichte Anmeldung wird vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vorherige Aufhebung des Veräußerungsverbots, das die Immobilie belastet und das eine Laufzeit von drei Jahren, gerechnet ab dem 20. April 2016, hatte, nicht dokumentiert ist.

Gegen diese Einschränkung legte der bevollmächtigte Notar Berufung bei der Generaldirektion ein, die die Einschränkungsnote aufhob, wobei sie zusammenfassend argumentierte, dass das die Immobilien belastende Veräußerungsverbot für einen Zeitraum von drei Jahren ab dem Datum des Kaufvertrags der Erwerber (20. April 2016) festgelegt wurde, so dass klar ist, dass zum Zeitpunkt der in der Berufung genannten Übertragung (6. September 2024) die festgelegte Frist von drei Jahren bereits verstrichen war. Obwohl unsere Gesetzgebung auf dem Grundsatz der Rotation beruht, wie es bei dem Antrag auf Aufhebung der auflösenden Bedingung der Fall war, muss also im vorliegenden Fall bei einem Kaufvertrag, dessen Eintragung beantragt wird, der Antrag auf Aufhebung des Verfügungsverbots als implizit verstanden werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. Februar 2025 (BOE vom 26. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Akt der Änderung des Gesellschaftszwecks einer SL bezieht, bei dem die Gesellschaft eine der verschiedenen Tätigkeiten, die sie bisher ausmachten, aus ihrem Gesellschaftszweck herausnimmt, ohne ausdrücklich die CNAE zu erwähnen, die die SL von diesem Zeitpunkt an beibehalten oder vorlegen muss.

Dieses Kriterium wird von der Generaldirektion in dem zu entscheidenden Rechtsmittelverfahren bestätigt, indem sie wörtlich feststellt, dass "sowohl die Eintragung der Gründung der Gesellschaft als auch die Eintragung der Änderung des Gesellschaftszwecks zwingend den Tätigkeitscode enthalten muss, der der von der Gesellschaft ausgeübten Haupttätigkeit entspricht, wobei es sich um den Code handeln muss, der diese am besten und mit einer ausreichenden Aufschlüsselung beschreibt".

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Februar 2025 (BOE vom 22. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine einseitige Beendigung aufgrund von Vertragsbruch bezieht, bei dem das Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, die einseitige Beendigung des Kaufvertrags aufgrund der Nichtzahlung durch den Käufer erklärt und die Wiedereintragung der Immobilie auf den Namen des besagten verkaufenden Unternehmens beantragt.

In dieser interessanten und langatmigen Entscheidung wird eine sehr gute Zusammenfassung der Bedingungen und Voraussetzungen gegeben, die erfüllt sein müssen, um die Immobilie zugunsten des Verkäufers in Anwendung einer auflösenden Bedingung umschreiben zu können:

• Der Käufer ist mit einer der Raten in Verzug geraten.
• Die Bereitschaft des Käufers, in Verzug zu geraten, muss gegeben sein.
• Der Verkäufer muss alle seine Verpflichtungen erfüllt haben.
• Damit der Verkauf abgewickelt werden kann, muss der Verkäufer den Käufer vor Gericht oder bei einem Notar zur Zahlung auffordern.
• Die Umschreibung zugunsten des Verkäufers durch eine Aufforderung an den Käufer nach Art. 59 des Gesetzes erfordert unentschuldbar die Aushändigung der Beträge, die der Käufer als Teil des Preises geliefert hat, und zwar auch dann, wenn es keine Inhaber von Folgelasten gibt, die gelöscht werden müssen.

Sie ist verlinkt (HIER) die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März über die Genehmigung elektronischer, mit einem Stempel versehener notarieller Dokumente, mit der wichtige Neuerungen im Bereich der Besteuerung elektronischer notarieller Dokumente eingeführt werden.

Wie in der Verordnung festgelegt, unterliegen die neuen elektronischen notariellen Urkunden (insbesondere das "elektronische Matrizenblatt" und das "elektronische Ausfertigungsblatt für Dritte") gemäß dem ITP-Gesetz der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados), der Notariatssteuer und damit dem so genannten Pauschalsatz für diese Art der Besteuerung.

Auf dieser Grundlage benennt der Erlass den Generalrat der Notare als neues Verpflichtungssubjekt, da diese Institution die Funktion der Zentralisierung der Informationen und der korrekten Zuweisung der Steuer an die entsprechenden öffentlichen Einrichtungen unter der Kontrolle der Tabakmarktkommission übernimmt.

Das Erhebungs- und Abrechnungsverfahren ähnelt dem bereits für physische, abgestempelte Dokumente geltenden Verfahren, so dass der Generalrat der Notare der Kommission für den Tabakmarkt jeden Monat einen detaillierten Bericht über die erzielten Einnahmen und die Anzahl der verwendeten elektronischen Dokumente, aufgeschlüsselt nach Autonomen Gemeinschaften, übermitteln muss. Anschließend prüft der Kommissar die Informationen und leitet sie an die Generaldirektion des Finanzministeriums und die AEAT weiter, die die Zahlung der Steuer an die Staatskasse verwaltet. Die Autonomen Gemeinschaften erhalten die entsprechenden Beträge entsprechend der Zuweisung der Steuer in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet.

In Erwartung der Formalisierung seiner Entwicklung und der technischen Umsetzung für seine vollständige Umsetzung, die eine erhebliche Kostensteigerung bei den zu genehmigenden öffentlichen Dokumenten mit sich bringen kann.

Darüber hinaus sind im Anhang der Verordnung HAC/305/2025 die technischen Spezifikationen für diese Dokumente festgelegt, die der Norm ISO 19005 entsprechen müssen. So enthält jedes abgestempelte Blatt Sicherheitsinformationen wie z. B.:

• Eindeutige Kennung in alphanumerischem Format.
• 2D-Code mit der eindeutigen Kennung.
• Abbildung des spanischen Staatswappens in einer bestimmten Farbe.
• Stempelnummer, verschlüsselt mit der Kennung der zuständigen Notarkammer.

Sie ist verlinkt (HIER) veröffentlichten Artikel im Blog des Notariats, der sich mit den neuen Funktionen des digitalen Personalausweises und seiner praktischen Anwendung in der täglichen Arbeit eines Notariats befasst.

Wie in diesem Artikel erwähnt, ist es seit einigen Wochen möglich, eine digitale Version unserer DNI über eine App auf unserem Mobiltelefon zu erhalten, die genauso gültig und wirksam ist, wie die traditionelle physische DNI, die alle spanischen Bürger besitzen.

Für die Verwendung in einem Notariat bei der Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde müssen jedoch noch einige Monate abgewartet werden, da, wie in der Verordnung selbst angegeben und in der Mitteilung 1/2025 (dieHIER eingesehen werden kann), eine Anpassungsfrist von 12 Monaten vorgesehen ist, damit das Technologiezentrum des Notariats die für das reibungslose Funktionieren dieser neuen digitalen Ressource erforderlichen technologischen Innovationen vornehmen kann.

Sie ist verlinkt (HIER) eine Pressemitteilung des Stadtrats von Barcelona, in der die erste Genehmigung der neuen Verordnung über das Vorkaufsrecht durch den Stadtrat von Barcelona angekündigt wird (vorbehaltlich der endgültigen Genehmigung durch das Plenum). Darin werden die technischen Kriterien dargelegt, anhand derer die Verwaltung entscheiden wird, ob dieses Recht ausgeübt wird oder nicht, darunter die folgenden:

• Die Verordnung räumt dem Erwerb von Immobilien mit mehr als zehn Wohnungen, leeren Wohnungen oder Gebäuden mit schutzbedürftigen Personen, Menschen mit Behinderungen oder in gentrifizierungsgefährdeten Vierteln Vorrang ein.
• Die Gemeinde kann auf das Vorkaufsrecht verzichten und dieses Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Nutzer der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist, abtreten (was in der Praxis bedeutet, dass die Zahl der Fälle, in denen dieses Vorkaufsrecht ausgeübt wird, erheblich zunehmen kann).
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der die begünstigten Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufsrecht unterliegen und an denen die Gemeinde kein Interesse hat.
• Was das Widerrufsrecht betrifft, so wurde die Frist für die Zustimmung zur Ausübung des Widerrufsrechts auf drei Monate verlängert.
• Die Verordnung sieht vor, dass bei der Mitteilung der Transaktion an die Verwaltung mehr Angaben als bisher gemacht werden müssen. Insbesondere muss angegeben werden, ob der Verkauf in einer einzigen gemeinsamen Transaktion oder in mehreren Transaktionen zugunsten verschiedener Käufer geplant ist, und es muss auch der oder die potenziellen Käufer genannt werden.

Weiterverfolgung der Angelegenheit nach der endgültigen Verabschiedung der Vorschrift, was zu mehr Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit für Personen führen wird, die gegebenenfalls an Vorgängen beteiligt sind, auf die dieses Recht der Verwaltung Anwendung findet.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einer Online-Schulung, die von der Vereinigung der Notare Kataloniens durchgeführt wurde und der Untersuchung und Analyse der Fortschritte des digitalen Notariats in Spanien gewidmet ist. Sie befasst sich insbesondere mit der Umsetzung des Gesetzes 11/2023, der Entwicklung des elektronischen Protokolls und der zunehmenden Verwendung von elektronischen beglaubigten Kopien mit CSV.

Sehr interessante Sitzung, um sich über diese neue Modalität elektronischer autorisierter Kopien, das Verfahren zu ihrer Erstellung und Validierung durch Dritte, ihre Einsatzmöglichkeiten in der Praxis für juristische Akteure usw. zu informieren.