Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Im Anhang (HIER) ein Link zum „Flash Fiscal Virtual“ der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin aus Barcelona, Frau Paz Juárez, die verbindliche Auskunft V2051/2025 der Generaldirektion für Steuern zur notariellen Beurkundung eines vor 20 Jahren unterzeichneten, nie abgewickelten privaten Kaufvertrags analysiert, dessen Verkäufer vor einem Jahrzehnt verstorben ist.

Die DGT kommt zu dem Schluss, dass in diesen Fällen, bei denen es sich um private Urkunden handelt, die Verjährungsfrist für die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags beginnt, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Urkunde ein verbindliches Datum erhält. Im konkreten Fall wird dieses Datum durch den Tod des Verkäufers festgelegt, weshalb die Steuer als verjährt gilt. In der Stellungnahme wird außerdem klargestellt, dass die Verjährung der ITP nicht bedeutet, dass der Vorgang der Stempelsteuer (AJD) unterliegt, da beide Steuern unvereinbar sind. Die Übertragung unterliegt weiterhin der ITP, auch wenn sie als verjährt anzumelden ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum katalanischen Gesetz 11/2026 vom 9. Juli über steuerliche, finanzielle, administrative und den öffentlichen Sektor betreffende Maßnahmen in Katalonien, das wesentliche Änderungen einführt, die große Immobilienbesitzer direkt betreffen. Im Folgenden werden alle wesentlichen Änderungen zusammengefasst, die sich an große Immobilienbesitzer richten oder besondere Auswirkungen auf diese haben:

Neudefinition und Vereinheitlichung des Begriffs „Großaktionär“: Die Vorschrift erweitert, präzisiert und vereinheitlicht die Kriterien und Schwellenwerte für die Einstufung als Großaktionär für verschiedene administrative, einkommensmindernde und steuerliche Zwecke:

• Allgemeine Schwellenwerte und Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT): Es gilt weiterhin bzw. wird präzisiert, dass der Besitz von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien (oder einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m²) in Katalonien oder der Besitz von 5 oder mehr städtischen Wohnimmobilien, sofern diese in Gemeinden liegen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (ZMT) ausgewiesen sind, berücksichtigt wird.
• Bestimmte Unternehmen: Dazu zählen ausdrücklich Finanzinstitute, deren Immobilien-Tochtergesellschaften, Investmentfonds und bestimmte Vermögensverwaltungsgesellschaften.
• Berechnung bei Miteigentum und gemeinschaftlichem Eigentum: Hat eine Wohnung mehr als einen Eigentümer, reicht es aus, wenn nur einer von ihnen den Status eines Großbesitzers innehat, damit die Immobilie und ihre Vermietung den für Großbesitzer geltenden Verpflichtungen unterliegen. Die Anteile an der Eigentümergemeinschaft werden so berechnet, dass die vollständigen Eigentumsanteile, die einer Immobilie entsprechen, addiert werden.

Steuerliche Änderungen: ITP/TPO in Höhe von 20 %: Im Bereich der Vermögensübertragungssteuer (ITP/TPO):

• Anpassung des steuerrechtlichen Begriffs „Großgrundbesitzer“: Die steuerrechtliche Definition wird an den Besitz von 5 oder mehr Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT) bzw. von mehr als 10 Immobilien auf regionaler Ebene angepasst.
• Anwendung des erhöhten Steuersatzes (20 %): Der Erwerb oder die Übertragung von Wohnimmobilien unterliegt dem erhöhten Steuersatz von 20 %, wenn der Erwerber ein Großgrundbesitzer ist oder ein gesamtes Wohngebäude übertragen wird.
• Nachveranlagungen bei gestaffelten Erwerben: Der Mechanismus der Nachveranlagung für den gestaffelten Erwerb ganzer Immobilien wird geändert; der Steuerpflichtige hat ab der Übertragung der letzten Wohnung einen Monat Zeit, um die ergänzende Selbstveranlagung unter Anwendung des Steuersatzes von 20 % einzureichen.

Vorabmeldung, Rücktritt und Registrierung von Großbesitzern

• Beschränkungen und Kontrollen bei Übertragungen: Die Regelung bezüglich der Vorkaufs- und Rückkaufsrechte der Generalitat von Katalonien beim Verkauf von Immobilien in Gebieten mit angespannter Marktlage (ZMT), die sich im Besitz von Großgrundbesitzern befinden, die als juristische Person gegründet und im Register der Großgrundbesitzer eingetragen sind, sowie bei Zuschlägen im Rahmen von Versteigerungen wird geändert.

Mietregelung, Mietpreisbindung und Maßnahmen zur Bekämpfung der Steuerumgehung

• Einbeziehung von Zimmervermietungen und neuen Modellen: Um zu verhindern, dass Großvermieter oder andere Vermieter auf Zimmervermietungen, Überlassungen oder atypische Verträge („Coliving“) zurückgreifen, um die Mietobergrenze des Referenzindexes zu umgehen, verbietet das Gesetz 11/2026 ausdrücklich Vereinbarungen oder vertragliche Aufschlüsselungen (z. B. die Trennung von „Miete“ und „Nebenkosten“), deren Ziel es ist, die Preisbegrenzung zu umgehen.
• Offenlegung und lückenlose Nachverfolgbarkeit: Der Großbesitzer muss vor der Veröffentlichung der Immobilie die vollständige Kohärenz des Angebots gewährleisten und seinen Status als Großbesitzer in der Anzeige, im Angebot und

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 952/2026 vom 18. Juni, in dem der Hauptgegenstand des Verfahrens die Entscheidung über die vom Käufer einer Wohnung eingelegte Kassationsbeschwerde gegen das Berufungsurteil ist, in dem der Kaufvertrag über eine mutmaßlich zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörende Immobilie mangels Zustimmung der ehemaligen Ehefrau des Verkäufers und aufgrund festgestellter Bösgläubigkeit der Käufer von Rechts wegen für nichtig erklärt wurde.

Im vorliegenden Sachverhalt erwarb der Verkäufer im Jahr 1999, als er noch ledig war, eine Immobilie, die ausschließlich zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen wurde. Im Jahr 2004 schloss er eine Ehe unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft und tilgte während der Dauer der Ehe einen Teil des Hypothekendarlehens. Nach der Scheidung im Jahr 2014 und während die Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens noch aussteht, verkaufte der Ex-Ehemann die Immobilie im Jahr 2018 entgeltlich an einen Dritten. Die Ex-Ehefrau erhob eine Hauptklage auf Nichtigkeit (wegen fehlender Zustimmung und möglicher unrechtmäßiger Aneignung) sowie hilfsweise eine Klage auf Aufhebung wegen Gläubigerbetrugs. Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Klärung der Frage, ob die fehlende Verfügungsbefugnis des Veräußerers nach der Scheidung die Nichtigkeit des Vertrags zur Folge hat oder lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts beeinträchtigt, und ob die Dritterwerber durch den Grundsatz der öffentlichen Glaubwürdigkeit des Grundbuchs und die Vermutung des guten Glaubens gemäß § 34 des Hypothekengesetzes geschützt sind.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und weist die Klage (sowie die hilfsweise erhobene Klage auf Aufhebung) in vollem Umfang ab. Die Hauptbegründung besteht darin, dass die fehlende Verfügungsbefugnis des Verkäufers den Kaufvertrag nicht ungültig macht, da die vertragliche Wirksamkeit des Verkaufs einer gemeinschaftlichen Sache erhalten bleibt und lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts betroffen ist. Da der Verkäufer im Grundbuch als alleiniger Inhaber des vollständigen Eigentumsrechts eingetragen ist und kein Randvermerk über den eventuellen (teilweisen) gemeinschaftlichen Charakter der Wohnung vorliegt (§§ 1354 und 1357 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), sind die Käufer durch § 34 des Hypothekengesetzes geschützt. Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass die Tatsache, dass in der Urkunde der geschiedene Familienstand des Verkäufers vermerkt ist, Dritten keine über das Register hinausgehende Untersuchungspflicht auferlegt und für sich genommen die gesetzliche Vermutung des guten Glaubens nicht widerlegt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 853/2026, in dem ein Gesellschaftsrechtsstreit geklärt wird, der sich aus einem Beschluss zur Kapitalherabsetzung in einer GmbH ergab, der mit einer Mehrheit von 81,81 % des Gesellschaftskapitals gefasst wurde, um die Anteile einer einzigen Gesellschafterin zu tilgen, der der Wert ihrer Einlage durch die Übergabe von Immobilien und 75.000 € in bar zurückerstattet wurde. Der Minderheitsgesellschafter, der 15 % des Kapitals hielt, stimmte gegen den Beschluss, nachdem er vergeblich beantragt hatte, für seine eigenen Anteile eine ähnliche Maßnahme in Anspruch nehmen zu dürfen.

Angesichts dieser Situation reichte dieser Minderheitsgesellschafter schließlich eine Anfechtungsklage ein, um die Nichtigkeit der Kapitalherabsetzung feststellen zu lassen. Obwohl das Handelsgericht Nr. 11 von Barcelona die Klage zunächst abwies, gab das Landgericht von Barcelona der Berufung statt und erklärte die Beschlüsse für nichtig, mit der Begründung, dass Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes (LSC) die Zustimmung aller Gesellschafter des Unternehmens vorschreibt, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft.

Nachdem die entsprechende Kassationsbeschwerde eingelegt worden war, wies der Oberste Gerichtshof diese zurück und stellte fest, dass, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft, Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die individuelle Zustimmung aller Gesellschafter erfordert und nicht nur die derjenigen, deren Anteile abgeschrieben werden. Die Kammer interpretiert diese Anforderung als Ausdruck des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Gesellschafter (Artikel 97 LSC) und des Pro-rata-Prinzips (Artikel 330 LSC), da sie der Ansicht ist, dass ein Vorgang dieser Art die rechtliche und wirtschaftliche Stellung sowohl des ausscheidenden Gesellschafters als auch der verbleibenden Gesellschafter verändert. Folglich führt das Fehlen der individuellen Zustimmung des Gesellschafters, der dagegen gestimmt hat, zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Kapitalherabsetzung.

Im Anhang (HIER) der Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 997/2026 vom 23. Juni, in dem eine Kassationsbeschwerde eines Notars gegen das Berufungsurteil behandelt wird, das die Rechtmäßigkeit der von einem Grundbuchführer erteilten negativen Bewertung bestätigt hatte. Mit dieser Bewertung war die Eintragung der Verzugszinsklausel in einer mit einem Verbraucher abgeschlossenen Hypothekendarlehensurkunde für eine Wohnimmobilie abgelehnt worden.

Im vorliegenden Sachverhalt wurde am 27. Juni 2019 eine Hypothekendarlehensurkunde genehmigt, in der ein Verzugszins in Höhe des Vergütungszinses zuzüglich zwei Prozentpunkte festgelegt wurde. Der Grundbuchführer lehnte die Eintragung ab, da er sie als Verstoß gegen zwingende Vorschriften ansah, konkret gegen Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 über Immobilienkreditverträge (LCCI) und Artikel 114 des Hypothekengesetzes, und argumentierte, dass die Vorschrift den Verzugszins zwingend auf den Vergütungszins zuzüglich drei Prozentpunkte festlege, ohne dass eine abweichende Vereinbarung zulässig sei. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Frage, ob die zwingende Natur der Artikel 3 und 25 des LCCI jede abweichende Vereinbarung absolut verbietet oder ob sie im Gegenteil die Vereinbarung eines Verzugszinssatzes unterhalb der gesetzlichen Obergrenze zulässt, da dies für den Verbraucher vorteilhafter ist.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und erklärt die ablehnende Entscheidung des Registerführers für rechtswidrig. Die Hauptbegründung der Entscheidung liegt darin, dass Artikel 25 des LCCI eine Obergrenze zum Schutz des Verbrauchers vor Missbrauch festlegt, weshalb die zwingende Natur der Vorschrift so zu verstehen ist, dass sie darauf abzielt, noch belastendere Klauseln zu verhindern, die vom Unternehmer auferlegt werden. Das Gericht argumentiert in Übereinstimmung mit der Richtlinie 2014/17/EU, dass das Verbot einer Vereinbarung, die die Rechtsstellung des Kreditnehmers verbessert, einen Widerspruch darstellen würde, der den Zweck der Verbraucherschutzvorschriften selbst untergraben würde.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 881/2026 vom 9. Juni, in dem ein interessanter Rechtsstreit über die Auswirkungen des Verkaufs eines wesentlichen Vermögenswerts einer Handelsgesellschaft ohne Zustimmung der Hauptversammlung sowie über die möglichen Folgen für den gutgläubigen Dritterwerber entschieden wird.

Der Sachverhalt geht auf einen Kaufvertrag zurück, durch den ein Unternehmen sein gesamtes Immobilienvermögen auf ein anderes Unternehmen übertrug (wodurch die Verkäuferin vollständig ihres Vermögens beraubt und de facto ohne Geschäftstätigkeit zurückblieb) zu einem Gesamtpreis von 19.000 Euro, der von der Käuferin unter dem Vorwand einbehalten wurde, die auf den Grundstücken lastenden Schulden zu übernehmen, wobei sie in der Urkunde fälschlicherweise erklärte, dass die Vermögenswerte kein wesentliches Vermögen darstellten. Angesichts der von einer Minderheitsgesellschafterin erhobenen Nichtigkeitsklage wies das Landgericht von Santa Cruz de Tenerife die Klage ab, da es der Ansicht war, dass die Käuferin als gutgläubige Dritte gemäß Artikel 234.2 LSC geschützt werden müsse, da nicht feststehe, dass sie die tatsächliche Situation der Verkäuferin gekannt habe, obwohl deren alleinige Geschäftsführerin bis fünf Jahre vor der Transaktion Gesellschafterin der Verkäuferin gewesen war. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die fehlende Zustimmung der Gesellschafterversammlung zur Veräußerung wesentlicher Vermögenswerte gemäß Artikel 160.f) LSC die absolute Nichtigkeit des Geschäfts mit Wirkung gegenüber jedem Dritten nach sich zieht oder ob der Grundsatz des Schutzes des Handelsverkehrs gemäß Artikel 234.2 LSC analog anwendbar ist, wobei die Kriterien zur Beurteilung des guten Glaubens und des Fehlens grober Fahrlässigkeit des Erwerbers zu prüfen sind.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der Kassationsbeschwerde stattzugeben, das angefochtene Urteil aufzuheben, der Klage in vollem Umfang stattzugeben und den Kaufvertrag für nichtig zu erklären, mit der daraus folgenden Verpflichtung, die Grundstücke zurückzugeben und den Besitzzustand zu regeln. Die rechtswissenschaftliche Schlussfolgerung der Kammer besagt, dass angesichts der Rechtslücke hinsichtlich der Wirkungen gegenüber Dritten bei einem Verstoß gegen Artikel 160 Buchstabe f) LSC Artikel 234 Absatz 2 LSC analog anzuwenden ist, sodass das Fehlen einer Zustimmung der Gesellschafterversammlung Dritten, die in gutem Glauben und ohne grobe Fahrlässigkeit handeln, nicht entgegengehalten werden kann. Im konkreten Fall stellt das Gericht jedoch fest, dass die Umstände den guten Glauben der Käuferin vollständig ausschließen: nicht nur wegen der historischen Verbindung ihrer Geschäftsführerin mit der Verkäuferin, sondern auch, weil die Transaktion eine vollständige Vermögensentziehung ohne Erhalt einer tatsächlichen Gegenleistung beinhaltete, da die angebliche „Übernahme von Schulden“ für die Belastungen der Immobilien lediglich kumulativ und nicht schuldbefreiend war, da die Zustimmung der Gläubiger fehlte (gemäß Artikel 1205 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und Artikel 118 des Hypothekengesetzes); da somit kein gutgläubiges Handeln vorliegt, genießt die Käuferin keinen Schutz, und die vom nicht befugten Verwalter vorgenommene Veräußerung wird für unwirksam erklärt.

Im Anhang (HIER) finden Sie einen Link zu einer von der Stiftung „Fundación Notariado“ organisierten Video-Fortbildung, in der Herr Pablo Alonso Rocamora, Notar in Ayora (Valencia), eine interessante praktische notarielle Fortbildung zum Thema der Beurkundung notarieller Urkunden per Videokonferenz hält, wobei diese Möglichkeit in § 17.ter des Notariatsgesetzes vorgesehen ist.

Dank dieser jüngsten Neuerung ist es nun möglich, Handelsverträge „online“ zu unterzeichnen, mit denen eine Vielzahl gängiger Geschäfte wie Darlehen, Kredite, Factoring, Leasing, Mietkauf, Bürgschaften, Confirming usw. abgewickelt werden können. Diese Option findet zunehmend Verbreitung und wird von Finanzinstituten und Kunden gleichermaßen bevorzugt.

Zur Einsichtnahme und zum Studium, angesichts der großen praktischen Anwendbarkeit im täglichen Arbeitsalltag des Notariats.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil Nr. 209/2026 des Landgerichts Sevilla vom 27. März, in dem ein Rechtsstreit zwischen zwei Handelsgesellschaften entschieden wird und dessen Hauptgegenstand darin besteht, die Gültigkeit der Beschlüsse zu prüfen, die auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung in Abwesenheit eines Notars zur Protokollführung gefasst wurden, dessen obligatorische Anwesenheit von der Minderheit der Gesellschafter formell beantragt worden war.

Der Sachverhalt geht auf die Einberufung dieser Gesellschafterversammlung durch die Geschäftsführer zurück, deren Mitteilung bei der klagenden Minderheitsgesellschafterin verspätet einging; diese beantragte am folgenden Tag per Burofax gemäß § 203 Abs. 1 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die Anwesenheit eines Notars. Dieser Antrag auf notarielle Anwesenheit wurde genau 4 Tage und 21 Stunden vor dem für die Abhaltung der Versammlung festgelegten Zeitpunkt am Sitz der beklagten Gesellschaft formell zugestellt und entgegengenommen. Der Kern des Rechtsstreits besteht daher darin, zu klären, ob bei der Berechnung der gesetzlichen Frist von fünf Tagen das Datum der Absendung oder das Datum des Eingangs des Antrags bei den Geschäftsführern maßgeblich ist und ob es zulässig ist, dass diese Frist nicht vollständig eingehalten wird.

Schließlich beschließt das Provinzgericht von Sevilla, der von der beklagten Gesellschaft eingelegten Berufung stattzugeben, die in erster Instanz ausgesprochene Nichtigkeit der Hauptversammlung aufzuheben und die Klage vollständig abzuweisen. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung aus dieser Entscheidung ist, dassder Stichtag für die Berechnung der Frist gemäß Artikel 203 Absatz 1 des LSC zwingend der Tag des Eingangs der Mitteilung bei den Geschäftsführern ist, wobei der Ablauf von fünf vollen Tagen erforderlich ist, damit die gesetzliche Verpflichtung zur Beauftragung des Notars entsteht. Da im konkreten Fall nur noch knapp drei Stunden bis zum Ablauf dieser Frist verblieben, war der Antrag somit verspätet und befreite die Gesellschaft von dieser Verpflichtung, wodurch die volle Wirksamkeit der ohne Anwesenheit des Notars gefassten Beschlüsse gewahrt blieb.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP) vom 18. Februar 2026, die im Rahmen eines Rechtsbehelfs ergangen ist, der gegen die Weigerung des Grundbuchamtes Nr. 3 in Madrid eingelegt wurde, eine Urkunde über die Löschung einer Hypothek einzutragen, die einseitig vom Hypothekenschuldner selbst ausgestellt wurde, der im Namen des Gläubigers (Banco Santander, S.A.) mittels einer unwiderruflichen, an aufschiebende Bedingungen geknüpften Vollmacht handelte.

Der Sachverhalt stützt sich auf eine vom Finanzinstitut zugunsten bestimmter Personen (des Schuldners oder des Eigentümers der Immobilie) eingeräumte Sondervollmacht zur Löschung, die unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass die Bank die vollständige Begleichung der Schuld überprüft und über das elektronische Notariat eine von einem Mitarbeiter des Instituts unterzeichnete „Bescheinigung über den Nullsaldo“ übermittelt. Die Registerführerin setzte die Eintragung aus, da sie der Ansicht war, dass diese der Urkunde beigefügte Bescheinigung weder nachweise, dass der Unterzeichner über eine ausreichende Vollmacht mit Vertretungsbefugnis verfüge, noch dass seine Unterschrift notariell beglaubigt sei, und verlangte hierfür die Einhaltung von § 1280 Abs. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die formalen Anforderungen an die Echtheit und Vertretungsbefugnis gemäß Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch vom Aussteller eines Dokuments verlangt werden müssen, das lediglich ein internes Kontrollinstrument und eine aufschiebende Bedingung der Vollmacht darstellt, oder ob es im Gegenteil ausreicht, wenn der Notar unter seiner Verantwortung die Erfüllung dieser objektiven Voraussetzungen als ausreichend beurteilt.

Schließlich beschließt die Generaldirektion, dem vom Notar eingelegten Rechtsbehelf stattzugeben und die ablehnende Entscheidung der Registerführerin aufzuheben. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung, die sich aus dieser Entscheidung ableiten lässt, ist, dass das Erfordernis der Schriftform in einer öffentlichen Urkunde (Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sich ausschließlich auf das eigentliche Hauptvollmachtsgeschäft selbst beziehen muss und nicht auf ergänzende Anforderungen oder Ziele der internen Kontrolle (wie die Bescheinigung über einen Saldo von Null), die vom Vollmachtgeber in Ausübung seiner Willensautonomie frei festgelegt werden. Somit bekräftigt die DGSJFP, dass die Übermittlung dieser Bescheinigung über das elektronische Notariat als interne Handlung und als tatsächliche Voraussetzung für die aufschiebende Bedingung gilt, deren Erfüllung ausschließlich und in eigener Verantwortung vom beglaubigenden Notar zu beurteilen ist, ohne dass der Registerführer diese Beurteilung der Zulänglichkeit überprüfen oder entkräften kann, sofern kein klarer und offensichtlicher Fehler vorliegt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 849/2026 vom 3. Juni 2026, in dem ein Rechtsstreit bezüglich einer ablehnenden Stellungnahme des Grundbuchamtes im Rahmen einer Erbteilungsurkunde entschieden wird, bei der das Übertragungsrecht eine Rolle spielt.

Der Sachverhalt geht von dem Tod einer Mutter (erste Erblasserin) aus, deren Vermögen von ihren Kindern geerbt werden sollte. Einer von ihnen verstarb jedoch später, ohne die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen zu haben (übertragender Erbe), und hinterließ seinerseits eine Witwe, die Anspruch auf den gesetzlichen Nießbrauch hatte. Die überlebenden Geschwister (Nacherben) nahmen die Teilung des Nachlasses der Mutter ohne Beteiligung der Witwe ihres Bruders vor und machten geltend, dass das Vermögen der Erstverstorbenen niemals in den Nachlass des Verstorbenen eingegangen sei, da dieser die Erbschaft nicht angenommen habe. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Klärung der Funktionsweisedes „ilius transmissionis“ (Art. 1006 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), d. h. darin, ob die Transmissari direkt und unabhängig vom Erstverstorbenen erben (Theorie des direkten Erwerbs) oder ob sie dies über das Erbe des Übertragenden tun (klassische Theorie oder Theorie der doppelten Übertragung), was dazu führen würde, dass diese Vermögenswerte bei der Berechnung des Pflichtteils des verwitweten Ehegatten berücksichtigt werden müssten und dessen Beteiligung an der Erbteilung erforderlich wäre.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der eingelegten Kassationsbeschwerde stattzugeben und damit zur klassischen Theorie der doppelten Übertragung zurückzukehren, wobei er feststellt, dassdas „elius delationis“ gerade aufgrund ihrer Eigenschaft als Erben des Übertragenden auf die Erben übergeht und in deren Nachlassmasse einfließt. Folglich legt er fest, dass für die Berechnung des Pflichtteils der Witwe des Übertragenden die Vermögenswerte, die ihrem verstorbenen Ehemann im Nachlass der Erstverstorbenen zustanden, zwingend zu berücksichtigen sind, weshalb ihre Einbeziehung in diese Erbteilung unerlässlich ist. Dies ist in solchen Fällen sowohl im Hinblick auf die Erbfolge als auch auf die sich daraus ergebenden steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen.

Im Anhang (HIER) finden Sie einen Link zum „Flash Fiscal Virtual“ der Notarkammer von Katalonien, in dem Herr Juan Galdón, Notar in Esplugues de Llobregat, die verbindliche Auslegungsentscheidung 568/2025 der Generaldirektion für Steuern zum Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch einen Großaktionär analysiert.

Die DGT weist darauf hin, dass die Übertragung von Gesellschaftsanteilen grundsätzlich von der ITP befreit ist. Wird der Vorgang jedoch dazu genutzt, die Besteuerung einer Immobilienübertragung zu umgehen, und unterliegt er gemäß Artikel 338 des Wertpapiermarktgesetzes der Steuer, kann der in Katalonien für Großaktionäre vorgesehene erhöhte Steuersatz von 20 % zur Anwendung kommen.

Die Auskunft bestätigt, dass der Erwerb von Gesellschaftsanteilen bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls mit einem Steuersatz von 20 % im Rahmen der Kapitalertragsteuer besteuert werden kann.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss des Landgerichts Logroño (1. Kammer) Nr. 78/2026 vom 2. März (ROJ AAP LO 110/2026), der im Rahmen eines Berufungsverfahrens gegen einen Beschluss über die Unzulässigkeit einer Klage ergangen ist. Die Entscheidung betrifft eine Klage auf gerichtliche Erbteilung und die Erfüllung der Verfahrensvoraussetzung, die in der vorherigen Inanspruchnahme geeigneter Mittel zur Streitbeilegung (MASC) besteht.

Das Verfahren begann mit einem Antrag auf gerichtliche Erbteilung, der in erster Instanz zurückgewiesen wurde, da kein vorheriger Verhandlungsversuch zwischen den Parteien nachgewiesen wurde, der nach Inkrafttreten des Gesetzes LO 1/2025 vorgeschrieben ist. Die Klägerin legte Berufung ein und machte geltend, dass Verhandlungsbemühungen stattgefunden hätten (notarielle Aufforderungzur „deinterpellatio in iure“, die eine Androhung rechtlicher Schritte gemäß Art. 1005 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Cc) sowie anschließende Kontakte zwischen den Rechtsanwälten beinhaltete), doch das Gericht erster Instanz war der Ansicht, dass dieser Versuch nicht hinreichend nachgewiesen worden sei. Das Provinzgericht bestätigt diese Einschätzung und betont, dass die vorangegangene notarielle Aufforderung (zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft) nicht einem Versuch der Streitbeilegung gleichkommt und dass weder das Vorliegen noch die tatsächliche Beteiligung des Beklagten an Verhandlungen dokumentarisch belegt ist. Das Provinzgericht weist die Berufung zurück und bestätigt die Unzulässigkeit der Klage, da es der Auffassung ist, dass die Verfahrensvoraussetzung, einen vorherigen Versuch einer MASC gemäß dem Gesetz 1/2025 nachzuweisen, nicht erfüllt wurde. Das Gericht verlangt einen Mindestnachweis in Form von Unterlagen, dass Verhandlungen (oder ein tatsächlicher Versuch dazu) stattgefunden haben und dass diese von der anderen Partei entgegengenommen wurden; die bloße Behauptung von Gesprächen oder Handlungen, die nicht auf die Beilegung des Konflikts ausgerichtet waren, reicht nicht aus.

Dies ist bei unserer Beratung von Mandanten in Erbschaftsangelegenheiten und bei notariellen MASC-Verfahren zu berücksichtigen.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Zivilkammer, 1. Abteilung) Nr. 666/2026 vom 4. Mai (ROJ STS 1964/2026), das im Rahmen eines außerordentlichen Rechtsmittels wegen Verfahrensverstoßes und einer Kassationsbeschwerde in einer Rechtssache zur Haftung für Baumängel und einer von einer Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger und Verkäufer erhobenen Klage ergangen ist.

Eine Eigentümergemeinschaft reichte Klage gegen den Bauträger ein und forderte die Behebung der Baumängel am Gebäude oder, hilfsweise, die Erstattung der dafür anfallenden Kosten. Das Gericht erster Instanz gab der Klage statt und verurteilte die Bauträgerin zur Zahlung der Reparaturkosten; das Landgericht Alicante bestätigte das Urteil in vollem Umfang, wies die Einwände der Bauträgerin bezüglich Rechtsmissbrauchs, fehlender Klagebefugnis und Verjährung zurück und stellte fest, dass die Eigentümergemeinschaft klagebefugt und die Bauträgerin aufgrund ihrer Eigenschaft als Verkäuferin und Bauträgerin klageerheblich sei.

Der Oberste Gerichtshof weist beide Rechtsmittel zurück und bestätigt das angefochtene Urteil. Er stellt fest, dass der Bauträger und Verkäufer vertraglich für Baumängel haftet, unabhängig von deren Schweregrad, ohne dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, wenn er die vertragliche Klage anstelle spezifischer Klagen (versteckte Mängel oder LOE) geltend macht. Zudem weist er die Auffassung zurück, dass der Grundsatz der Relativität von Verträgen die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber nachfolgenden Erwerbern oder der Eigentümergemeinschaft ausschließt. Kernaussage: Die vertragliche Haftung des Bauträgers für Baumängel ist mit anderen Haftungsregelungen vereinbar, kann ohne Beschränkung auf Fälle von „aliud pro alio“ geltend gemacht werden und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Anspruchsteller nicht die ursprünglichen Käufer sind.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Zivilkammer, 1. Abteilung) Nr. 701/2026 vom 7. Mai (ROJ STS 2086/2026), das im Rahmen einer Kassationsbeschwerde gegen ein Urteil des Landgerichts Granada ergangen ist. Die Entscheidung befasst sich mit einer Schadensersatzklage zwischen Miterben wegen der ausschließlichen Nutzung eines Erbguts vor der Teilung.

Der Fall geht auf eine ungeteilte Erbschaft zurück, bei der eine Miterbin (die Witwe) die ererbte Wohnung jahrelang allein bewohnt hatte. Die Töchter des Erblassers forderten in eigenem Namen eine Entschädigung in Höhe der Mieteinnahmen, die sie durch die Vermietung der Immobilie hätten erzielen können. Das Gericht erster Instanz wies die Klage wegen fehlender Klagebefugnis ab, da es der Ansicht war, dass die Klage zugunsten der Erbengemeinschaft und nicht im eigenen Namen hätte erhoben werden müssen. Das Landgericht Granada bestätigte die Entscheidung und fügte hinzu, dass Art. 1063 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (CC) die Aufrechnung von Erträgen und Erträgen zwischen Miterben zum Zeitpunkt der Teilung vorsieht, weshalb der Anspruch in einem eigenständigen Feststellungsprozess nicht zulässig sei.

Der Oberste Gerichtshof weist die Kassationsbeschwerde zurück und bestätigt die fehlende Klagebefugnis der Klägerinnen. Er stellt fest, dass die Miterben, solange die Erbengemeinschaft besteht, keine Erträge, Erlöse oder Schadensersatzansprüche aus Vermögenswerten des Nachlasses in eigenem Namen geltend machen können, da diese zum Nachlassvermögen gehören und im Rahmen der Erbteilung geregelt werden müssen (Art. 1063 CC). Die Kammer unterstreicht den Unterschied zwischen der Erbengemeinschaft und der gewöhnlichen Gemeinschaft und lehnt die Anwendung der Rechtsprechung zur letzteren ab. Kernaussage: Während der Erbengemeinschaft gehören alle Erträge, Früchte oder Entschädigungen, die mit den Vermögenswerten des Nachlasses in Zusammenhang stehen, der Gemeinschaft und können nur zu deren Gunsten geltend gemacht werden, in der Regel im Rahmen der Erbteilung, nicht jedoch von einzelnen Miterben.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten, 2. Abteilung) Nr. 617/2026 vom 18. Mai (ROJ STS 2211/2026), das im Rahmen einer verwaltungsrechtlichen Kassationsbeschwerde gegen ein Urteil des Obersten Gerichtshofs der Balearen in Sachen Stempelsteuer (IAJD) ergangen ist und die Steuerbemessungsgrundlage einer Urkunde zur Anmeldung eines Neubaus betrifft.

Der Rechtsstreit geht auf einen vorläufigen Steuerbescheid zur IAJD zurück, der im Anschluss an eine Urkunde zur Erklärung eines Neubaus ausgestellt wurde, die Jahrzehnte nach der Errichtung des Bauwerks unterzeichnet wurde (das Bauwerk wurde 1962 errichtet und 2014 dokumentiert). Die regionale Verwaltung aktualisierte die Steuerbemessungsgrundlage unter Anwendung höherer Bewertungskriterien, während der Steuerpflichtige geltend machte, dass die historischen Baukosten zugrunde gelegt werden müssten. Das TEAR der Balearen gab der Beschwerde des Steuerpflichtigen statt und hob den Steuerbescheid auf, und das TSJ der Balearen wies die Berufung der Verwaltung zurück und stellte in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs fest, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die IAJD in solchen Fällen die materiellen Baukosten des Bauvorhabens sind, nicht dessen aktualisierter Wert oder Marktwert.

Der Oberste Gerichtshof weist die Kassationsbeschwerde zurück und bestätigt das Urteil der Vorinstanz. Dabei legt er als Rechtsgrundsatz fest, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die IAJD bei notariellen Urkunden über Neubauten der tatsächliche Wert der materiellen Baukosten ist, ohne dass Währungsanpassungskoeffizienten angewendet werden dürfen, selbst wenn zwischen dem Bau und dem Steueraufkommen viele Jahre vergangen sind. Die Kammer begründet ihre Entscheidung mit dem Grundsatz der Steuergesetzmäßigkeit und der Auslegung von Artikel 70 der Steuerverordnung, der sich ausschließlich auf die „Baukosten“ bezieht und jegliche Aktualisierung oder Bezugnahme auf den Marktwert ausschließt. Kernaussage: Der Begriff der „tatsächlichen Kosten“ bei der IAJD ist eine historische und objektive Größe, die nicht aktualisiert werden kann und ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage nicht in einen aktualisierten Wert umgewandelt werden darf.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/1734/2026 vom 11. Mai, erlassen von der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und angemessene Konfliktbewältigung der Generalitat de Catalunya im Rahmen eines Verwaltungsrechtsbehelfs gegen eine ablehnende Eintragung im Grundbuch. Der Beschluss bezieht sich auf eine notariell beglaubigte öffentliche Kaufurkunde über einen ungeteilten Anteil (50 %) an einer als Wohnraum genutzten Immobilie, die im Grundbuch Nr. 18 von Barcelona eingetragen ist.

Der Sachverhalt geht von dem Verkauf eines ungeteilten Anteils von 50 % an einer vermieteten Wohnung in Barcelona durch eine Gesellschaft (Großaktionär) aus, wobei die Veräußerin das Eigentum an den übrigen 50 % behält. In der notariellen Urkunde wurde weder ein Nachweis über den Verzicht auf das Vorkaufsrecht seitens der katalanischen Wohnungsbehörde noch ein anderer Nachweis bezüglich der Vorkaufsrechte der Verwaltung aufgenommen. Aus diesem Grund lehnte die Registerführerin die Eintragung ab, da sie einen solchen vorherigen Verzicht gemäß dem Gesetzesdekret 2/2025 für erforderlich hielt, da es sich um eine Übertragung durch einen Großgrundbesitzer in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelte, und davon ausging, dass selbst die Übertragung eines ungeteilten Anteils den Vorkaufs- und Rückkaufsrechten unterliegt.

Die Generaldirektion gibt dem Einspruch statt und hebt die ablehnende Entscheidung auf. Sie kommt zu dem Schluss, dass weder eine vorherige Mitteilung noch ein Verzicht der Verwaltung erforderlich ist, wenn lediglich ein ungeteilter Anteil übertragen wird und nicht die gesamte Immobilie oder der gesamte Anteil des Übertragenden. Sie begründet diese Entscheidung mit einer wörtlichen und restriktiven Auslegung der Vorschrift – die sich auf die „Übertragung einer beliebigen Wohnung“ bezieht, jedoch im Zusammenhang mit einer vollständigen Übertragung – sowie mit der Unzulässigkeit, Beschränkungen des Verfügungsrechts analog auszudehnen. Darüber hinaus unterscheidet es diesen Fall von Präzedenzfällen, in denen tatsächlich 100 % des Anteils des Veräußerers übertragen wurden, und stellt fest, dass, auch wenn durch aufeinanderfolgende Teilübertragungen Risiken des Rechtsmissbrauchs bestehen könnten, dies nicht dazu berechtigt, Anforderungen aufzuerlegen, die in den geltenden Vorschriften nicht ausdrücklich vorgesehen sind.

Im Anhang (HIER) ein Link zu einer Video-Schulung der Fundación Notariado, in der Herr Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notar aus Madrid und Beauftragter der Fundación Aequita, eine sehr interessante Schulung über die Auswirkungen auf die notarielle Praxis nach Inkrafttreten der neuen, für diese Institutionen geltenden Regelung hält, mit besonderem Bezug auf die verschiedenen Unterstützungsmöglichkeiten, auf die zurückgegriffen werden kann, die Besonderheiten, die bei der Beurkundung öffentlicher Urkunden zu beachten sind, sowie bestimmte Fragen im Erbrecht, die berücksichtigt werden müssen.

Zur Einsichtnahme und zum Studium, angesichts der großen praktischen Anwendbarkeit im täglichen Arbeitsalltag des Notariats.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation von Katalonien vom 13. Mai 2026, mit dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung der Grundbuchführerin von Terrassa Nr. 2 entschieden wird, die die Eintragung von zwei Urkunden über die Annahme und Zuteilung einer Erbschaft ausgesetzt hatte. Die Urkunden dokumentierten zum einen die Annahme der Erbschaft einer verstorbenen Person mit Behinderung, die ohne Testament verstorben war, und zum anderen die Annahme des ihr zustehenden Erbanteils am Nachlass ihres Vaters durch Rechtsnachfolge, in dessen Testament eine exemplarische Ersatzerbschaft zugunsten eines Vereins zur Betreuung von Menschen mit Behinderung angeordnet worden war.

Der Sachverhalt dreht sich um die Wirksamkeit einer 1989 vom Vater des Erblassers angeordneten exemplarischen Ersetzungsklausel. Nach dem Tod des Erblassers, der weder Nachkommen noch Ehepartner hinterließ, wurden seine Geschwister zu gesetzlichen Erben erklärt, da der beurkundende Notar der Ansicht war, dass die exemplarische Ersetzung unwirksam geworden sei, da Nachkommen des Erblassers vorlägen, gemäß den zum Zeitpunkt der Testamentserrichtung geltenden Vorschriften. Die Registerführerin setzte die Eintragung aus zwei Gründen aus: erstens, weil im Allgemeinen Register für letztwillige Verfügungen eine letztwillige Verfügung unter der Rubrik „sonstige Formen“ verzeichnet war, die nicht vorgelegt worden war; und zweitens, weil sie der Ansicht war, dass die behauptete Unwirksamkeit der exemplarischen Ersetzung und die daraus resultierende Eröffnung der gesetzlichen Erbfolge nicht außergerichtlich festgestellt werden könnten, sondern angesichts des Vorliegens einer ausdrücklichen Erbschaftszuwendung zugunsten eines Vereins einer gerichtlichen Entscheidung bedürften.

Die Generaldirektion gibt der Beschwerde teilweise statt. Sie hebt den ersten beanstandeten Mangel auf, da sie zu dem Schluss kommt, dass sich der Verweis auf „andere Formen“ im Allgemeinen Register für letztwillige Verfügungen genau auf die im Testament des Vaters angeordnete Ersatzexemplar-Regelung bezieht, sodass keine weitere letztwillige Verfügung vorlag, die noch einzureichen war. Den zweiten Einwand bestätigt sie jedoch mit der Begründung, dass die Unwirksamkeit der im Testament vorgesehenen Ersetzung nicht ohne Weiteres festgestellt werden könne. Sie führt aus, dass das Testament zwar unter Geltung der katalanischen Gesetzessammlung erlassen wurde, die zweite Übergangsbestimmung im vierten Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien jedoch die Aufrechterhaltung der Gültigkeit früherer Verfügungen zulässt, die materiell der aktuellen Regelung entsprechen. Folglich könnte die Erbfolge zugunsten des Vereins wirksam sein, sofern die in Artikel 425-12 des katalanischen Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Voraussetzungen vorliegen – ein Umstand, der weder nachgewiesen noch von der als Erbin benannten Einrichtung widerlegt worden war. Aus diesem Grund ist die Generaldirektion der Ansicht, dass die Frage nicht auf Registerebene geklärt werden kann und dass im Falle einer Streitigkeit über die Wirksamkeit der vorbildlichen Ersetzung die gerichtliche Behörde darüber entscheiden muss.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 19. Februar 2026, in dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung des Handelsregisterführers II von Madrid entschieden wird, der die Eintragung einer notariellen Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse zur Satzungsänderung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ausgesetzt hatte. Die Urkunde dokumentierte die von der Hauptversammlung gefassten Beschlüsse zur Erweiterung des Gesellschaftszwecks durch die Aufnahme von Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Betrieb von Franchise-Unternehmen und, als Folge davon, zur Änderung des Satzungsartikels über den Gesellschaftszweck.

Die Gesellschaft machte geltend, dass die genehmigte Änderung lediglich eine Konkretisierung oder Präzisierung von Tätigkeiten darstelle, die bereits im Gesellschaftszweck enthalten seien, weshalb kein Austrittsrecht zugunsten der widersprechenden Gesellschafter entstünde. Der Registerführer setzte die Eintragung jedoch aus, da in der Urkunde die Erklärungen fehlten, die für Fälle erforderlich sind, in denen die Änderung des Gesellschaftszwecks das in den §§ 346 ff. des Kapitalgesellschaftsgesetzes vorgesehene Austrittsrecht begründen kann. Insbesondere vertrat er die Auffassung, dass nachgewiesen werden müsse, dass kein Gesellschafter dieses Recht ausgeübt habe oder, gegebenenfalls, dass die gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen in Bezug auf die ausgeschiedenen Gesellschafter erfüllt worden seien.

Die Generaldirektion weist den Einspruch zurück und bestätigt die Einstufung. Sie weist darauf hin, dass das Austrittsrecht dann entsteht, wenn die Änderung des Gesellschaftszwecks wesentlicher Natur ist, d. h. wenn sie die Voraussetzungen, die für den Beitritt des Gesellschafters zur Gesellschaft ausschlaggebend waren, erheblich verändert. Unter Anwendung dieser Rechtslehre auf den konkreten Fall kommt sie zu dem Schluss, dass die Franchise-Tätigkeit nicht als bloße Konkretisierung der satzungsmäßigen Tätigkeit angesehen werden kann, die in der Beratung bei der Gestaltung und Einrichtung von Gastronomiebetrieben besteht, da das Franchising eine rechtlich und wirtschaftlich eigenständige Tätigkeit darstellt, die durch die Übertragung von gewerblichen oder geistigen Eigentumsrechten, die Weitergabe von Know-how und die fortlaufende Erbringung technischer und kaufmännischer Unterstützung gekennzeichnet ist. Daher stellt die Erweiterung des Gesellschaftszwecks eine wesentliche Änderung dar, die das Austrittsrecht der widersprechenden Gesellschafter begründen kann, wobei die Einhaltung der im Gesellschafts- und Registerrecht vorgesehenen Dokumentationsanforderungen für die Eintragung unerlässlich ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 18. Februar 2026, mit dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung des Handelsregisters IV in Madrid entschieden wurde, das die Eintragung einer notariell beglaubigten Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse zur Auflösung, Liquidation und Erlöschen einer Aktiengesellschaft ausgesetzt hatte. In der Hauptversammlung wurden die Schlussbilanz der Liquidation, der Bericht über die Liquidationsmaßnahmen und ein Entwurf zur Aufteilung des Gesellschaftsvermögens durch die Zuteilung von Paketen aus Geld und Immobilien an die Gesellschafter sowie eine Satzungsänderung im Zusammenhang mit der Liquidationsphase genehmigt.

Der Sachverhalt geht von einer in Liquidation befindlichen Gesellschaft aus, deren Beschlüsse mit den Ja-Stimmen von Gesellschaftern gefasst wurden, die 60 % des Gesellschaftskapitals hielten, wobei eine Gesellschafterin dagegen stimmte und eine weitere abwesend war. Die Registerführerin lehnte die Eintragung ab, da sie erstens der Ansicht war, dass die Liquidation durch die Zuteilung gemischter Anteile aus Geld und Sachwerten erfolgte, ohne dass die nach § 393 des Kapitalgesellschaftsgesetzes für den Erhalt des Liquidationsanteils in Sachwerten erforderliche einstimmige Zustimmung aller Gesellschafter vorlag. Zudem stellte sie fest, dass die Urkunde weder die gesetzlich vorgeschriebene Erklärung enthielt, wonach die Liquidationsanteile an die Gesellschafter ausgezahlt oder deren Betrag hinterlegt worden seien, noch dass die Begleichung oder Hinterlegung der Forderungen der Gesellschaftsgläubiger vermerkt war.

Die Generaldirektion weist die Beschwerde in vollem Umfang zurück und bestätigt die Bewertungsmitteilung. Sie weist darauf hin, dass nach Abschluss der Liquidationsmaßnahmen der Anspruch des Gesellschafters auf den Liquidationsanteil in der Regel in Geld erfüllt wird, wobei die Einstimmigkeit aller Gesellschafter erforderlich ist, um diese Leistung durch die Zuteilung konkreter Vermögenswerte zu ersetzen. Daher erachtet sie die mehrheitlich beschlossene Ausschüttung in Form einer gemischten Zuteilung aus Bargeld und Immobilien als unvereinbar mit § 393 des Kapitalgesellschaftsgesetzes. Ebenso bestätigt sie den zweiten Mangel, da in der Urkunde die nach § 395 desselben Gesetzes erforderliche Erklärung bezüglich der Zahlung oder Hinterlegung des Liquidationsanteils fehlt.

Anbei (HIER) ein Link zu einem Zeitungsartikel, in dem dargelegt wird, dass im Rahmen der Vereinbarung zur Verabschiedung des Regionalhaushalts von Katalonien in Kürze eine Reform des katalanischen Baurechts vorgeschlagen wird, um den „spekulativen Kauf“ von Immobilien in Gebieten mit angespannter Lage zu verbieten.

Sollte diese Maßnahme also umgesetzt werden, ist davon auszugehen, dass natürliche und juristische Personen in ihrer Fähigkeit, Immobilien zu Anlagezwecken zu erwerben, erheblich eingeschränkt werden.

Wir werden die Maßnahme sehr genau verfolgen und ihre endgültige Umsetzung im Gesetzestext beobachten, da sie erhebliche Auswirkungen auf den katalanischen Immobilienmarkt und die Art der Immobilientransaktionen haben kann, die im Notariat abgewickelt werden. Wie aus verschiedenen Medienberichten hervorgeht, könnte die Maßnahme bereits in wenigen Wochen verabschiedet werden.

Anbei (HIER) ein Link zur Online-Fortbildungsveranstaltung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Esplugues de Llobregat, Herr Jose Vicente Galdon Garrido, einen sehr interessanten Vortrag über die steuerrechtlichen Aspekte des „Großbesitzers“ hält. Diese Fortbildung zielt darauf ab, technische Fragen von besonderer steuerpraktischer Relevanz für das Notariat zu vertiefen, unter besonderer Berücksichtigung der neuesten verwaltungsrechtlichen und rechtswissenschaftlichen Kriterien.

Zur Einsichtnahme und Durchsicht durch alle Mitarbeiter, damit bei allen in der Kanzlei abgewickelten Immobilientransaktionen die bestmögliche rechtliche und steuerrechtliche Beratung gewährleistet ist.

Anbei (HIER) ein Link zur Entscheidung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 30. Dezember 2025, die sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von Vera bezüglich der Eintragung einer im Rahmen eines Insolvenzverfahrens errichteten Schuldbefreiungsurkunde bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, in dem ein Unternehmen beim Grundbuchamt eine öffentliche Urkunde vorlegt, mit der die Insolvenzverwaltung im Rahmen eines vor dem Handelsgericht Nr. 1 von Almería geführten Insolvenzverfahrens eine Sachleistung zur Tilgung bestimmter Immobilien vornahm. Für das Insolvenzverfahren lag ein 2015 gerichtlich genehmigter Liquidationsplan vor.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, lehnte der Registerführer die Eintragung ab und setzte sie aus, da er der Ansicht war, dass die Sachleistung nicht mit dem genehmigten Liquidationsplan vereinbar sei und daher eine gesonderte gerichtliche Genehmigung erforderlich sei, da der Plan einen Direktverkauf nur innerhalb einer Frist von höchstens einem Jahr nach seiner Genehmigung zulasse, während die Sachleistung im Jahr 2025 gewährt wurde.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs gibt die Generaldirektion diesem statt und hebt die ablehnende Entscheidung auf. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der Registerführer zwar das Vorliegen einer gerichtlichen Genehmigung zur Durchführung von Maßnahmen der Insolvenzabwicklung überprüfen kann, seine Beurteilung jedoch nicht auf komplexe rechtliche Auslegungen hinsichtlich der materiellen oder zeitlichen Einhaltung des Abwicklungsplans ausweiten darf, wenn dies Ermessensentscheidungen erfordert, die dem Insolvenzrichter obliegen. Insbesondere hält es der Registerführer für überzogen, dass der Registerführer den zeitlichen Geltungsbereich des Plans auslegt und eigenmächtig zu dem Schluss gelangt, dass die Transaktion einer zusätzlichen gerichtlichen Genehmigung bedurfte. Eine interessante Entscheidung, um die Übertragung von Vermögenswerten von Unternehmen in Insolvenzverfahren richtig zu handhaben.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 29. Dezember 2025, der in einem Rechtsbehelfsverfahren gegen die ablehnende Entscheidung der Grundbuchführerin von Cullera bezüglich der Eintragung einer internationalen Erbschaft ergangen ist, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 über die Erbfolge unterliegt. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem im Grundbuchamt von Cullera eine von einem spanischen Notar beglaubigte Urkunde über die Feststellung und Zuteilung einer internationalen Erbschaft in Bezug auf einen in Belgien verstorbenen Erblasser belgischer Staatsangehörigkeit vorgelegt wurde. Die Urkunde stützte sich auf ein belgisches notarielles Dokument mit der Bezeichnung „Attest van Erfopvolging“ (Erbschein), das übersetzt und mit einer Apostille versehen war und in dem der Erblasser und seine Erben identifiziert wurden; es wurde auf ein eigenhändiges Testament Bezug genommen; und es wurde eine Erbvereinbarung beschrieben, wonach das gemeinsame Vermögen dem überlebenden Ehegatten zusteht. Die Kinder des Erblassers hatten durch vor spanischen Konsulaten in Sydney und Brüssel errichtete Urkunden auf ihre Erbrechte verzichtet. Mit der Eintragung sollte der Witwe ein Grundstück in Cullera zugewiesen werden.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, setzte die Registerführerin das Verfahren aufgrund verschiedener Mängel aus, die mit dem unzureichenden Nachweis des ausländischen Rechts und der anwendbaren Erbregelung zusammenhingen. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um das Fehlen einer klaren Festlegung des auf die Erbschaft anwendbaren Rechts (sie war der Ansicht, dass nicht hinreichend nachgewiesen sei, welche Rechtsordnung gemäß der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 für die Erbschaft maßgeblich sei, noch ob eine mögliche „professio iuris“ oder Rechtswahl durch den Erblasser vorlag), unzureichende Nachweise zum ausländischen Recht (es wurde darauf hingewiesen, dass der Inhalt und die Gültigkeit des belgischen Rechts nicht ausreichend belegt seien) sowie Zweifel hinsichtlich der Gültigkeit des belgischen Erbscheins sowie des ehelichen Güterstands und der Pflichtteilsrechte.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hält die Generaldirektion im Wesentlichen an der Entscheidung der Registerführerin fest. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der spanische Notar bei internationalen Erbsachen, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 unterliegen, eine echte rechtliche Beurteilung des anwendbaren ausländischen Rechts sowie der materiellen und formellen Wirksamkeit der ausländischen Nachlassdokumente vornehmen muss. In diesem Fall hält die Generaldirektion die Urkunde daher für unzureichend, da sie weder eine vollständige Darlegung des belgischen Rechts noch eine klare notarielle Beurteilung des anwendbaren Rechts, der Wirksamkeit des belgischen Erbscheins, der Abwicklung des ehelichen Güterstands und der erbrechtlichen Wirkungen des Verzichts der Kinder enthält.

In diesem Fall weist die Generaldirektion somit auf die Komplexität dieser Art von Erbschaften hin sowie auf die Verpflichtung des spanischen Notars, den Inhalt und die Gültigkeit des ausländischen Rechts ordnungsgemäß zu bestätigen, sei es aufgrund eigener Kenntnisse oder unter Rückgriff auf die Bestimmungen des Artikels 36 der Hypothekenverordnung.

Anbei (HIER) ein Link zur Pressemitteilung des CGPJ, in der über den Inhalt des Urteils Nr. 620/2026 des Obersten Gerichtshofs berichtet wird, in dem über die Anfechtung des Königlichen Dekrets 1312/2024 entschieden wurde, mit dem das sogenannte Einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen von über digitale Plattformen angebotenen Wohnungen geschaffen wurde. Die Regionalregierung von Valencia legte gegen diese Regelung Rechtsmittel ein, da sie der Ansicht war, dass der Staat seine Befugnisse überschritten habe, indem er ein staatliches Registrierungssystem einführte, das die bereits bestehenden regionalen Register für Ferienwohnungen beeinträchtigte.

Im Mittelpunkt des Urteils steht die Frage, ob der Staat über eine ausreichende Zuständigkeit verfügte, um dieses obligatorische nationale Register einzurichten. Der Oberste Gerichtshof kommt zu dem Schluss, dass es keine verfassungsrechtliche Grundlage für eine derart umfassende Regelung gibt. Er weist zunächst zurück, dass sich der Staat auf die Zuständigkeit für die Zivilgesetzgebung und die Ordnung der öffentlichen Register gemäß Artikel 149.1.8 der spanischen Verfassung (CE) berufen könne, da das eingerichtete Register nicht den Zweck habe, Verträge oder dingliche Rechte mit Wirkung gegenüber Dritten einzutragen, sondern lediglich den Verkauf von Immobilien auf digitalen Plattformen zu ermöglichen. Ebenso schließt er aus, dass dies durch die Zuständigkeiten für die Grundgleichheit oder die Wirtschaftsplanung gerechtfertigt werden könne, da das konzipierte System über eine bloße Koordinierung hinausgeht und die Schaffung eines staatlichen Registers beinhaltet, das sich über die regionalen Register hinlegt.

Infolgedessen erklärt der Oberste Gerichtshof die Bestimmungen zum Einheitlichen Mietregister für nichtig, da er der Ansicht ist, dass sie in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften eingreifen. Er hält jedoch die Bestimmungen zur digitalen zentralen Anlaufstelle sowie die Verpflichtungen der Plattformen zur Datenübermittlung für gültig, da diese seiner Auffassung nach legitimen Aufgaben der staatlichen wirtschaftlichen und statistischen Koordinierung entsprechen. Das Urteil bekräftigt somit die Zuständigkeitsgrenzen des Staates und schützt die Regelungsbefugnis der autonomen Regionen im Bereich der touristischen Vermietungen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 13. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit bezüglich der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Elche Nr. 3, eine Kaufurkunde für eine Immobilie einzutragen, die einem treuhänderischen Ersatz unterliegt. Der Sachverhalt geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, mit der eine Person eine Immobilie verkauft, die sie zuvor durch Erbschaft erworben hatte. Konkret war die Immobilie von der Mutter des Verkäufers in einem Testament aus dem Jahr 1992 vermacht worden, in dem die Immobilie dem Sohn als Treuhänder vermacht wurde und festgelegt wurde, dass die Immobilie nach ihrem Tod an bestimmte Neffen und Enkelkinder der Erblasserin als Treuhänder übergehen sollte. Darüber hinaus enthielt das Testament eine Klausel, wonach die Immobilie „bis zum Ablauf von dreißig Jahren ab dem Datum des Testaments nicht verkauft, belastet oder entgeltlich veräußert werden darf“. Der Verkäufer ging jedoch davon aus, dass diese Beschränkung nach Ablauf dieser dreißig Jahre wegfalle und er frei über die Immobilie verfügen könne.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt wurde, setzt die Registerführerin die Eintragung aus, da sie der Ansicht ist, dass es sich um eine gewöhnliche treuhänderische Ersetzung mit Aufbewahrungspflicht handelt, ohne dass dem Treuhänder ausdrücklich eine Verfügungsbefugnis übertragen wurde. Sie ist daher der Auffassung, dass der Verkäufer nicht befugt ist, die Immobilie zu übertragen. Nach Ansicht der Registerführerin geht aus dem Testament somit eindeutig hervor, dass eine doppelte Erbfolge besteht, sodass die Erhaltungspflicht zum natürlichen Inhalt der treuhänderischen Ersetzung gehört. Dies führt zu der Schlussfolgerung, dass die Festlegung eines Verfügungsverbots für dreißig Jahre nicht automatisch bedeutet, dass der Treuhänder nach Ablauf dieser Frist zum freien Verkauf berechtigt ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion diesen zurück und bestätigt die Einstufung, da aus dem Testament weder ausdrücklich noch eindeutig hervorgeht, dass die Erblasserin dem Treuhänder nach Ablauf von dreißig Jahren eine allgemeine Verfügungsbefugnis übertragen wollte. Nach Ansicht der Generaldirektion legt die testamentarische Klausel lediglich fest, dass die Immobilie dreißig Jahre lang nicht verkauft werden darf, lässt jedoch nicht den Schluss zu, dass nach Ablauf dieser Frist die dem gewöhnlichen Treuhandverzicht innewohnende Erhaltungspflicht entfällt. Um eine freie Verfügung zuzulassen, wäre eine ausdrückliche oder aus dem Testament klar ableitbare Ermächtigung erforderlich gewesen. Daher kommt sie zu dem Schluss, dass der Treuhänder das Grundstück nicht rechtswirksam übertragen konnte, und bestätigt die Weigerung des Grundbuchamtes, den Kaufvertrag einzutragen.

Anbei (HIER) ein Link zu dem Urteil der Provinzgerichtshof von Huesca vom 25. März 2026, in dem die Bedeutung der Wahrung der Rechte von Minderheitsgesellschaftern bei der Beantragung der Anwesenheit eines Notars in der Hauptversammlung behandelt wird. Der Sachverhalt geht auf einen Fall zurück, in dem eine Gesellschafterin einer GmbH die in der Hauptversammlung der Gesellschaft gefassten Beschlüsse anfocht und geltend machte, sie habe fristgerecht die Anwesenheit eines Notars zur Protokollführung der Versammlung gemäß Artikel 203 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften (LSC) beantragt, die Gesellschaft habe die Versammlung jedoch ohne diese notarielle Mitwirkung abgehalten. Die Beklagte machte in der Berufung geltend, dass sie keine tatsächliche Kenntnis von der per Burofax übermittelten notariellen Aufforderung gehabt habe. Es wurde jedoch nachgewiesen, dass das Burofax ordnungsgemäß versandt worden war, dass SMS-Benachrichtigungen vorlagen und dass das Unternehmen nicht mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hatte, da es das Burofax nicht vor der Abhaltung der Versammlung abgeholt hatte.

Das Landgericht gab dem Minderheitsgesellschafter Recht d. h. die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse für nichtig und unwirksam erklärt, stützt seine Entscheidung hauptsächlich auf Artikel 203 LSC, der vorsieht, dass, wenn Gesellschafter, die mindestens 5 % des Kapitals einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung vertreten, fünf Tage im Voraus die Anwesenheit eines Notars beantragen, die Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn sie in einer notariellen Urkunde festgehalten sind.

Ein interessanter Fall, der uns an diese Möglichkeit erinnert; sie ist für Gesellschaften in Konfliktlagen sehr zu empfehlen, da die Anwesenheit des Notars bei der Hauptversammlung gewährleistet, dass alle dort stattfindenden Sachverhalte, Beschlüsse und Äußerungen wahrheitsgetreu und zweifelsfrei festgehalten werden, um einen verbindlichen Nachweis darüber zu schaffen und so die Rechte des Minderheitsgesellschafters zu schützen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 30. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von San Fernando Nr. 1 bezüglich eines Antrags auf Änderung der NIE in eine NIF im Grundbuch nach Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem beim Grundbuchamt ein privater Antrag auf Änderung der Ausländeridentifikationsnummer (NIE) der eingetragenen Inhaberin in ihre neue Steueridentifikationsnummer (NIF) gestellt wurde, da sie durch ihren Wohnsitz die spanische Staatsangehörigkeit erworben hatte. Dem Antrag wurden der Bescheid über die Verleihung der Staatsangehörigkeit sowie eine von der Generaldirektion der Polizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung beigefügt.

Nach Vorlage des Dokuments setzte der Registerführer die Eintragung aus, da er der Ansicht war, dass der Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit nicht hinreichend nachgewiesen worden sei, da die entsprechende Eintragung im Standesamt nicht vorgelegt worden sei. Er war der Ansicht, dass der Wechsel der Staatsangehörigkeit Auswirkungen auf den Personenstand und das anwendbare Personenrecht habe, was mögliche Folgen für die Rechts- und Handlungsfähigkeit des Registerinhabers haben könne. Aus diesem Grund verlangte er neben der polizeilichen Übereinstimmungsbescheinigung einen formellen Nachweis über die Eintragung der Staatsangehörigkeit im Register.

Nachdem der entsprechende Einspruch eingelegt wurde, gibt die Generaldirektion diesem statt und erachtet die von der Nationalpolizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung als ausreichend, um nachzuweisen, dass die alte NIE-Nummer und die neue DNI/NIF-Nummer derselben Person zuzuordnen sind. Ein interessanter und zunehmend häufiger auftretender Fall, den wir bei der Beratung unserer ausländischen Kunden berücksichtigen sollten.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer interessanten Online-Fortbildung der Fundación Notariado, in der der Notar von Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, eine praktische Schulung durchführt, in der alle Neuerungen behandelt werden, die das Gesetz 11/2023 in die spanische Rechtsordnung eingeführt hat.

Im Mittelpunkt der Sitzung stehen vor allem das elektronische Protokoll, beglaubigte Kopien im CSV-Format sowie die notarielle Beurkundung und Beglaubigung per Videokonferenz. Ebenfalls beigefügt ist (HIER) ein Link zur Präsentation, die in der Sitzung verwendet wurde, zur weiteren Information.

Zum Durchlesen und eingehenden Studium, da es praktische Informationen darüber enthält, wie man diese Art von Befugniserteilungen, die für die Gegenwart und Zukunft des Notariats von großem Interesse sind, angeht und umsetzt.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 16. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Oviedo Nr. 3 bezieht, eine in einer Kaufurkunde enthaltene Auflösungsklausel zu löschen. Der Fall geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, die zur Eintragung vorgelegt wurde und in der eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde zur Aufhebung der Auflösungsklausel enthalten ist. In Klausel 5 der neuen Kaufurkunde beantragen die Parteien die Aufhebung dieser früheren Auflösungsklausel, und zu diesem Zweck fügt der Notar eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde bei, die am 31. Januar 2025 ausgefertigt wurde und in der die beteiligten Parteien der Aufhebung der Auflösungsklausel zustimmen.  

Der Antrag auf Eintragung wurde gestellt, doch die Registerführerin lehnt ihn ab und setzt die Löschung aus, vor allem weil sie der Ansicht ist, dass die Löschungsurkunde nicht eigenständig vorgelegt wurde; da es sich um einen vom Kaufvertrag unabhängigen Titel handelt, muss sie separat eingereicht werden und einen eigenen Eintrag im Register nach sich ziehen. Zudem weist sie darauf hin, dass der konkrete Grund für die Löschung anzugeben ist, da dieser nicht näher beschrieben wird (Erfüllung von Verpflichtungen, Verzicht oder ein anderer Rechtsgrund).

Die Generaldirektion weist den Einspruch zurück und bestätigt die Eintragungsentscheidung der Registerführerin mit der Begründung, dass die Urkunde über die Aufhebung der Auflösungsklausel einen eigenständigen und vom Kaufvertrag unabhängigen Rechtsgrund darstellt, sodass die Aufhebung – auch wenn beide Urkunden wirtschaftlich miteinander verbunden sind und sich auf dieselben Grundstücke beziehen – aus einem anderen Rechtsgeschäft hervorgeht und nicht als ergänzendes Dokument zum Kaufvertrag eingestuft werden kann. Daher muss sie gemäß Artikel 245 des Hypothekengesetzes und Artikel 421 der Hypothekenverordnung separat beim Register eingereicht werden, mit eigenem Antrag und eigenständigem Eintrag.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 440/2026 vom 20. März, in dem das Oberste Gericht erstmals die rechtliche Regelung für stimmrechtslose Gesellschaftsanteile einer GmbH analysiert und klarstellt, ab welchem Zeitpunkt davon auszugehen ist, dass diese ihr Stimmrecht wiedererlangen, falls in der Gesellschaft keine Dividenden ausgeschüttet werden.

Der Fall betrifft eine GmbH mit drei Gesellschaftern, deren Stammkapital zu gleichen Teilen (jeweils 1/3) in 300 Anteile aufgeteilt war. Einer der Gesellschafter wurde infolge einer 2018 einstimmig beschlossenen Satzungsänderung Inhaber von 100 stimmrechtslosen Anteilen. Ein Jahr später (2019) wurde in der Hauptversammlung der Verkauf eines wesentlichen Vermögenswerts beschlossen, wobei zwei der drei Gesellschafter dafür stimmten (einer davon war der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile) und einer dagegen, woraufhin es zu einem Konflikt kam, da in dieser Versammlung die Stimmabgabe des Gesellschafters, der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile war, zugelassen wurde, was für die Annahme des Beschlusses ausschlaggebend war.

Der Fall gelangt durch den Gesellschafter, der dagegen gestimmt hat, vor Gericht. Schließlich landet die Angelegenheit beim Obersten Gerichtshof, dem es obliegt, Artikel 99.3 des Aktiengesetzes auszulegen und zu entscheiden, ob der Gesellschafter ohne Stimmrecht dieses automatisch wiedererlangt, weil er die gesetzlich für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht erhalten hat. In diesem Zusammenhang entscheidet der Oberste Gerichtshof schließlich, dass in solchen Fällen davon ausgegangen werden kann, dass die Mindestdividende nicht ausgezahlt wurde (und somit die Anteile das Stimmrecht wiedererlangen), wenn sowohl das Geschäftsjahr als auch das ordentliche Verfahren zur Feststellung des Jahresabschlusses abgeschlossen sind, sodass festgestellt werden kann, dass keine ausschüttungsfähigen Gewinne vorlagen. Alternativ muss die gesetzliche Frist für die Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung abgelaufen sein, ohne dass diese stattgefunden hat oder der Jahresabschluss genehmigt wurde. Wendet man diese Auslegung auf den vorliegenden Fall an, kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass im März 2019 weder die Hauptversammlung zur Genehmigung des Jahresabschlusses 2018 stattgefunden hatte noch die gesetzliche Frist dafür abgelaufen war, sodass die Ausnahme nach Art. 99.3 LSC nicht als ausgelöst angesehen werden konnte und die Gesellschaft, die Inhaberin der stimmrechtslosen Anteile war, bei der Hauptversammlung vom 6. März 2019 nicht hätte abstimmen dürfen.

Ein wichtiges Urteil, um den Zeitpunkt richtig zu verstehen, ab dem diese stimmrechtslosen Anteile gegebenenfalls ihr Recht zurückerlangen, falls die im Aktiengesetz für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht ausgeschüttet wird.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 377/2026 vom 1. März, das sich mit einem interessanten Fall befasst, wie das Eigentum an einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung eines Ehepaares, das unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet war, aufzuteilen ist.

Der Fall geht von folgender Situation aus: Ein Mann kauft vor seiner Heirat eine Wohnung und nimmt dafür einen Kredit auf. Zwei Jahre später heiratet er seine Frau; diese Wohnung wird zum gemeinsamen Wohnsitz, sodass der Kredit fortan aus dem gemeinsamen Vermögen der Eheleute beglichen wird. Nach vielen Jahren lässt sich das Ehepaar scheiden, und es entsteht Streit darüber, wem die Immobilie gehört.

Der Oberste Gerichtshof entscheidet den Rechtsstreit unter Anwendung der §§ 1354 und 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und stellt fest, dass, wenn eine Sache (in diesem Fall die Familienwohnung) mit Geldern unterschiedlicher Herkunft (Eigenanteil und gemeinschaftlicher Anteil) erworben wird, das Eigentum der Person und der Gütergemeinschaft im Verhältnis zum Wert der Einlagen ungeteilt zusteht. In solchen Fällen muss daher berechnet werden, was vor der Eheschließung und was danach aus gemeinsamen Mitteln bezahlt wurde, um so die entsprechenden Prozentsätze zu ermitteln. Dabei ist es entscheidend, die entsprechenden Zahlungsbelege (wie z. B. Kontoauszüge) aufzubewahren, um die jeweils geleisteten Zahlungen nachweisen zu können.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 404/2026 vom 6. April, das eine relevante und beunruhigende Rechtsauffassung hinsichtlich der subsidiären Haftung einer Immobilie für Steuerschulden früherer Eigentümer einführt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Person erwirbt eine Immobilie, für die zum Zeitpunkt des Kaufs ein Randvermerk über die Belastung zur Zahlung der Erbschaftssteuer des Verkäufers vorliegt. Nach Ablauf von mehr als fünf Jahren, d. h. nach Ablauf der Randvermerksfrist, und angesichts der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners leitet die spanische Steuerbehörde (AEAT) ein Verfahren zur subsidiären Steuerhaftung wegen der Belastung zur Begleichung von Steuerschulden gegen den Käufer ein, der die Immobilie innerhalb der Belastungsfrist erworben hat.

Der Oberste Gerichtshof (3. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten) ist der Auffassung, dass es zulässig ist, ein Verfahren zur subsidiären Haftung in Bezug auf einen Vermögenswert oder ein Recht einzuleiten, der bzw. das rechtlich zur Begleichung der Steuerschuld herangezogen wurde, selbst wenn seit der Eintragung des Rechtsvorbehalts für den betreffenden Vermögenswert bereits fünf Jahre vergangen sind, sofern der Dritte den Vermögenswert innerhalb dieser Frist erworben hat und der Hauptschuldner anschließend für insolvent erklärt wurde. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs stellt die in Art. 79 LGT vorgesehene Belastung eine dingliche Sicherheit rechtlicher Herkunft dar, deren Gültigkeit nicht durch die in Art. 100.4 RISD festgelegte Verjährungsfrist im Register beschränkt ist, da diese nur die Eintragung und die Einwendbarkeit gegenüber Dritten betrifft, die dingliche Belastung jedoch nicht aufhebt, sodass sich die Beurteilung des Status als geschützter Hypothekendritter auf den Zeitpunkt des Erwerbs beziehen muss, sodass derjenige, der bei bestehender Belastung erwirbt, nicht unter den Schutz von Art. 34 LH fällt. Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof auch fest, dass die Ausübung der Regressklage der in Art. 43.1.d) LGT festgelegten Regelung zur subsidiären Haftung unterliegt, deren Beginn mit der Insolvenzerklärung zusammenfällt (Art. 174, 176 und 67.2 LGT), ohne dass die Verjährung des Randvermerks diese Ausübung bedingt oder einschränkt.

Ein sehr wichtiges Urteil, das wir bei der laufenden und umfassenden Beratung unserer Mandanten im Rahmen von Immobilientransaktionen berücksichtigen müssen.

Anbei (HIER) ein Link zu einem aktuellen Bericht der Beratungskommission für Konflikte bei der Anwendung von Steuervorschriften der AEAT, veröffentlicht im Februar 2026, in dem die Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer eines Gesellschafters behandelt wird, der seine Gesellschaftsanteile an einem Familienunternehmen an das Unternehmen selbst verkauft, damit dieses unmittelbar danach eine Kapitalherabsetzung durch Einziehung dieser Anteile vornimmt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Im Rahmen eines Familienunternehmens verkauft einer der Gesellschafter seine Anteile an die Gesellschaft selbst, woraufhin diese eine Kapitalherabsetzung durch die Abschreibung dieser vom betreffenden Gesellschafter erworbenen Anteile vornimmt. Dieser Gesellschafter gibt die Transaktion in seiner Einkommensteuererklärung für das entsprechende Jahr als Veräußerungsgewinn an, wodurch er in den Genuss von Steuervorteilen kam (insbesondere der Abschlagskoeffizienten für vor 1994 erworbene Vermögenswerte).

Im Laufe der Zeit wird der Steuerpflichtige vom Finanzamt geprüft, das zu dem Schluss kommt, dass die Besteuerung des Vorgangs nicht korrekt war, da der Vorgang nach Ansicht der spanischen Steuerbehörde (AEAT) als Kapitalertrag zu besteuern ist, da die Abfolge der Ereignisse in der Praxis einer Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen gleichkommt – ein Vorgang, der die Inanspruchnahme des oben genannten Steuervorteils nicht zulässt. Der Bericht der Beratungskommission bestätigt diese Auslegung und vertritt die Auffassung, dass die Nutzung rechtmäßiger handelsrechtlicher Konstruktionen nicht künstlich dazu missbraucht werden darf, um unrechtmäßig einen Steuervorteil zu erlangen. Dies ist bei der umfassenden Beratung unserer Mandanten bei dieser Art von Transaktionen zu berücksichtigen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 7. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem über eine Beschwerde gegen die Bewertungsnotiz des Handelsregisterführers IX von Madrid entschieden und die Eintragung einer öffentlichen Urkunde zur Gründung einer GmbH ausgesetzt wird.

Der Fall geht auf die Gründung einer GmbH zurück, in deren Gesellschaftszweck unter anderem „sonstige Tätigkeiten im Zusammenhang mit Finanzdienstleistungen, mit Ausnahme von Versicherungen und Pensionsfonds“ aufgeführt sind. Bei der Einreichung zur Eintragung wurde die Urkunde vom Registerführer abgelehnt, da diese Tätigkeit in Artikel 2 der Satzung (wörtliche Wiedergabe der CNAE) unter einen der in Art. 125 des Gesetzes 6/2023 vom 17. März über den Wertpapiermarkt vorgesehenen Fälle fallen könnte, der sich auf Wertpapierdienstleistungsunternehmen bezieht (diese Unternehmen unterliegen einer Reihe von besonderen Anforderungen, die in diesem Fall nicht erfüllt sind).

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und weist darauf hin, dass die Tätigkeit, auf die sich der Rechtsbehelf bezieht, eindeutig zu den Tätigkeiten gehört, die gemäß dem Wertpapiermarktgesetz besonderen Anforderungen unterliegen, sodass sie nur dann in den Gesellschaftszweck aufgenommen werden kann, wenn die Gesellschaft die Anforderungen dieser besonderen Rechtsvorschriften erfüllt. Dies ist bei der korrekten Festlegung der Geschäftstätigkeiten neu gegründeter Unternehmen zu berücksichtigen.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 802/2026 vom 25. Februar, in dem ein interessanter Fall behandelt wird, der einen Überblick über die Regelung zur Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen an die Gesellschafter sowie über die Anfechtungsmöglichkeiten für Gläubiger gibt, die mit der Transaktion nicht einverstanden sind.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Aktiengesellschaft überträgt im Rahmen der Umsetzung eines Beschlusses zur Kapitalherabsetzung mehrere Grundstücke an einige Gesellschafter, indem sie eigene Aktien zum Zwecke der Einziehung erwirbt und den Gesellschaftern ihre Einlagen durch die Übergabe von Vermögenswerten zurückerstattet. Der Beschluss wurde ordnungsgemäß veröffentlicht, um die Gläubiger davon in Kenntnis zu setzen, damit diese gegebenenfalls ihr Widerspruchsrecht ausüben konnten, was jedoch nicht geschah. Viel später (nach Jahren) gerät die Gesellschaft in Insolvenz, und ein Gläubiger versucht daraufhin, die Transaktion unter Berufung auf einen angeblichen Gläubigerbetrug sowie auf Mängel der Hauptversammlung und einen Verstoß gegen das Aktiengesetz (LSC) in Bezug auf die Kapitalherabsetzung für nichtig erklären zu lassen.

Der Oberste Gerichtshof stellt in einem interessanten Urteil fest, dass das Handelsrecht bereits ein Verfahren zum Schutz des Gläubigers vorsieht (Widerspruchsrecht), das fristgerecht ausgeübt werden muss; geschieht dies nicht, geht die Möglichkeit verloren, den Beschluss anzufechten. Ebenso stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass der Gläubiger nicht berechtigt ist, formelle Mängel der Hauptversammlung anzufechten, und dass Kapitalherabsetzungen durch den Erwerb eigener Aktien und die anschließende Rückzahlung der Einlagen vollumfänglich gültig sind, sofern die gesetzlichen Verfahrens- und Offenlegungsvorschriften eingehalten werden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem sehr interessanten gemeinsamen Bericht der katalanischen Generaldirektion für Steuern und der regionalen Wohnungsbehörde, der auf eine Reihe von Anfragen der Notarkammer von Katalonien zum Begriff des Großgrundbesitzers eingeht. Darin werden interessante Fragen geklärt, wie zum Beispiel:

• Geltungsbereich der zahlenmäßigen Erfassung von Immobilien: Für die Anwendung des erhöhten Steuersatzes für Großgrundbesitzer werden nur Immobilien berücksichtigt, die sich in Katalonien befinden.
• Berücksichtigung von Grundstücken auf dem Land: Befinden sich die Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, werden nur städtische Wohnimmobilien berücksichtigt; in allen anderen Fällen werden alle Immobilien (sowohl städtische als auch ländliche) berücksichtigt.
• Berechnung der anteiligen Beiträge: Ist der Steuerpflichtige Eigentümer einer oder mehrerer städtischer Wohnimmobilien mit einem Eigentumsanteil, der von 100 % abweicht, und befinden sich diese innerhalb desselben Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn sich aus der Summe dieser Eigentumsanteile ein Gesamtanteil von 500 % ergibt (was prozentual dem vollständigen Eigentum an fünf städtischen Wohnimmobilien entspricht). Alle Immobilien müssen sich innerhalb desselben ausgewiesenen angespannten Wohnimmobilienmarktes befinden.
• Berechnung der Fläche und der nicht zu Wohnzwecken genutzten Elemente: Bei der Ermittlung der bebauten Gesamtfläche von mehr als 1.500 m² sind nur die Quadratmeter für Wohnzwecke zu berücksichtigen; ausgenommen sind die Quadratmeter, die sich auf Gemeinschaftsflächen beziehen (wie Garagen, Abstellräume, Geschäftsräume oder Lagerräume, die in das Gebäude integriert sind).
• Abweichungen oder fehlende Angaben zur Fläche im Grundbuch: Ist die bebaute Fläche im Grundbuch nicht eingetragen, wird die im Kataster eingetragene Fläche herangezogen; fehlt auch diese Angabe, wird der Wert zugrunde gelegt, der sich aus einem technischen Vermessungsgutachten der Wohnung ergibt.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, einen interessanten Vortrag über die Bedeutung von Daten für die Zukunft des Notariats hält, mit besonderem Bezug auf das einheitliche Register und die parametrisierten Vollmachten.

Von besonderem Interesse sind die Überlegungen zur Notwendigkeit einer Modernisierung unseres Vollmachtssystems, wobei ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen wird, die Befugnisse notarieller Vollmachten zu vereinheitlichen und zu standardisieren, um deren Validierung oder Beglaubigung durch Dritte – wie beispielsweise die verschiedenen Stellen der Gerichte oder Finanzinstitute – zu erleichtern.

Anbei (HIER) ein Link zu einem interessanten Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und angemessene Konfliktbewältigung (Beschluss JUS/4983/2025 vom 18. Dezember, veröffentlicht im DOGC vom 15. April 2026), der sich mit einem Fall bezüglich einer notariellen Urkunde zur Änderung der Satzung einer Eigentümergemeinschaft befasst, , durch die die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze bestimmten privaten Wohnungen des Gebäudes zugewiesen wird.

Der konkrete Fall betrifft eine Eigentümergemeinschaft, die beabsichtigt, bestimmten Wohnungen die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze zuzuweisen. Zu diesem Zweck wurde eine Eigentümerversammlung mit einer Anwesenheitsquote von 71,25 % abgehalten, bei der der Beschluss einstimmig von den Anwesenden gefasst wurde. Zudem hat, wie aus der Beglaubigung des Beschlusses hervorgeht, keiner der nicht anwesenden Nachbarn innerhalb der vom katalanischen Zivilgesetzbuch gewährten gesetzlichen Frist von einem Monat Widerspruch oder Anfechtung eingelegt. Der Beschluss wird notariell beurkundet und zur Eintragung im Grundbuchamt vorgelegt, wobei die Urkunde abgelehnt wird, da nach Ansicht der Registerbeamtin der Beschluss nicht mit ausreichendem Quorum gefasst wurde, da die Anwesenheit und die Zustimmung eines der von der Maßnahme direkt betroffenen Eigentümer fehlten.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Bewertungsmitteilung auf und weist darauf hin, dass für diese Art von Vereinbarungen (exklusive Zuweisung ehemals gemeinschaftlicher Elemente) ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer erforderlich ist (Art. 553-43 CCCat), der gemäß Art. 553-26 erzielt werden kann.3 CCCat, wenn die Vereinbarung von allen an der Versammlung teilnehmenden Eigentümern befürwortet wurde und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Vereinbarung kein anderer Eigentümer Widerspruch eingelegt hat. Ein interessanter Fall, der daran erinnert, dass die für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erforderliche Einstimmigkeit auf „verschiedene Wege“ erreicht werden kann.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem LinkedIn-Beitrag einer renommierten Anwaltskanzlei, in dem ein anschaulicher Fall aus der Praxis vorgestellt wird, einschließlich des Gerichtsurteils, der uns die interessante Regelung des katalanischen Zivilgesetzbuchs in Bezug auf die Anzahlung vor Augen führt.

Konkret sieht Artikel 621-49 des Zivilgesetzbuchs von Katalonien vor, dass der Käufer, sofern der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Kaufpreises durch ein Kreditinstitut vorsieht, vorbehaltlich einer anderslautenden Vereinbarung vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist durch Unterlagen nachweist, innerhalb der vereinbarten Frist die Weigerung des benannten Kreditinstituts nachweist, die Finanzierung zu gewähren oder den Käufer in die auf der Immobilie lastende Hypothek einzutreten, es sei denn, die Ablehnung ist auf Fahrlässigkeit des Käufers zurückzuführen. Der Rücktritt des Käufers verpflichtet den Verkäufer zur Rückerstattung des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises und gegebenenfalls der Vertragsstrafe und verpflichtet den Käufer, den Verkäufer in die gleiche Lage zu versetzen, in der er sich befunden hätte, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre, unbeschadet der Bestimmungen des Hypothekengesetzes.

Im vorliegenden Fall unterzeichnen die Parteien den Vorvertrag, wobei eine Anzahlung in Höhe von 68.500 € geleistet wird. Schließlich erhält der zukünftige Käufer die benötigte Bankfinanzierung nicht, was er der Verkäuferin fristgerecht mitteilt, um diesen Betrag zurückzuerhalten, erhält jedoch eine ablehnende Antwort. Angesichts dieser Situation bringt der enttäuschte Käufer den Fall vor Gericht, gewinnt den Prozess und erhält damit die Anerkennung seines Rechts auf Rückerstattung dieses hohen Geldbetrags zuzüglich Zinsen und Prozesskosten. Diese Regelung ist bei der Ausarbeitung von „Anzahlungsverträgen“ (oder Vorverträgen zur Reservierung einer Immobilie usw.) im Rahmen eines Immobilienkaufs unbedingt zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 22. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von El Campello, eine Kaufurkunde einzutragen.

Der vorliegende Fall befasst sich mit der klassischen Situation, die sich im Notariat ergibt, wenn die verkaufende Partei (eine Gesellschaft) üblicherweise durch ein anderes Unternehmen (eine durch eine Untervollmacht bevollmächtigte Verwaltungsgesellschaft) vertreten wird und diese wiederum durch einen ihrer bevollmächtigten Mitarbeiter. In diesen Fällen legt die Generaldirektion fest, dass dem Notar sowohl die Urkunde über die Untervollmacht der verkaufenden Gesellschaft an die Verwaltungsgesellschaft als auch die Vollmachtsurkunde der Verwaltungsgesellschaft an ihren bevollmächtigten Mitarbeiter vorgelegt werden müssen, da der Bevollmächtigte nur auf dieser Grundlage rechtswirksam im Namen und im Auftrag der verkaufenden Partei handeln kann. Zudem weist die Generaldirektion darauf hin, dass dank der Einführung der beglaubigten elektronischen Kopie die Vorlage dieser Vollmachten und die Überprüfung ihrer Gültigkeit in der notariellen Praxis erheblich vereinfacht wurde.

Dies ist im täglichen Geschäft bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen aller Art sowie bei deren korrekter Erfassung in den zu erstellenden Grundbuchurkunden zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 288/2026 vom 26. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem es um die Aufteilung und den Zwangsverkauf einer Immobilie geht, die mehreren Personen gehört.

Im vorliegenden Fall ist eine Person aufgrund einer Schenkung Miteigentümerin eines Anteils an einer Immobilie, während der verbleibende Teil der Immobilie einer anderen Person gehört, die verstorben ist, ohne dass ihre Erben die Erbschaft bereits angenommen haben. Da dieser Miteigentümer nicht länger in dieser Gemeinschaft verbleiben möchte, reicht er eine Klage auf Teilung des Gemeinschaftseigentums gegen den noch nicht angenommenen Nachlass ein und beantragt den Zwangsverkauf der Immobilie gemäß Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der festlegt, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist, in einer Gütergemeinschaft zu verbleiben, und jedem Eigentümer das Recht einräumt, jederzeit die Teilung des Gemeinschaftseigentums zu beantragen. Der Fall gelangt schließlich vor den Obersten Gerichtshof, der entscheidet, dass zwar der andere Miteigentümer ein unteilbares Erbe ist (d. h. dessen Annahme durch die Erben noch aussteht), dies kein Hindernis für die Beantragung der Aufteilung des Gemeinschaftseigentums darstellt („dem Nachlass wird die Prozessfähigkeit zu klagen und verklagt zu werden zuerkannt (Art. 6.1.4 LEC) und er wird vor Gericht durch diejenigen vertreten, die ihn gemäß dem Gesetz verwalten, z. B. gemäß Art. 7.5 LEC“).

Ein interessanter Fall, der allen Personen vor Augen führt, dass ihnen das Gesetz das Recht einräumt, diese Situation der Miteigentümerschaft zu beenden – und sogar den Verkauf der Immobilie zu erzwingen –, wenn sie als Miteigentümer einer Immobilie (beispielsweise infolge einer Erbschaft zugunsten mehrerer Geschwister) nicht in dieser Gemeinschaft verbleiben möchten.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 2. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 12. März 2026) in der Beschwerde gegen den vom Handelsregisterführer von Valencia ausgestellten Bewertungsbescheid, mit dem die Eintragung einer vorbeugenden Eintragung zur Ergänzung der Einberufung einer Hauptversammlung einer Aktiengesellschaft abgelehnt wurde.

Der Fall geht auf einen Minderheitsgesellschafter zurück (der mehr als 5 % des Kapitals einer Aktiengesellschaft hält), der über das BORME von der Einberufung der Hauptversammlung dieser Aktiengesellschaft Kenntnis erlangt hat, die über das Handelsregister erfolgt ist, da sein Amt als Geschäftsführer abgelaufen ist (gemäß Artikel 171 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften). Angesichts dieser Tatsache beabsichtigt der Minderheitsgesellschafter, einen Nachtrag zur Einberufung einzureichen, um neben der Ernennung eines neuen Geschäftsführers auch die Auflösung der Gesellschaft und die Bestellung eines Liquidators zu erörtern. Zur Formalisierung dieses Nachtrags zur Einberufung lässt der Minderheitsgesellschafter eine notarielle Urkunde erstellen, auf deren Grundlage die Gesellschaft selbst sowie die vom Handelsregisterführer zu diesem Zweck bestellte Versammlungsleiterin aufgefordert werden. Darüber hinaus stellt der Minderheitsgesellschafter anschließend beim Handelsregister einen Antrag gemäß § 104 der Handelsregisterordnung auf Voreintragung der Veröffentlichung einer Ergänzung zur Einberufung einer Gesellschafterversammlung. Nach Einreichung dieses Antrags lehnt der Registerführer die Voreintragung ab und macht im Wesentlichen geltend, dass die Aufforderung durch den Minderheitsgesellschafter fehlerhaft erfolgt sei (da er sie an die Gesellschaft und an die vom Handelsregisterführer bestellte Versammlungsleiterin gerichtet habe, obwohl diese weder die Einberuferin der Versammlung sei noch befugt sei, die Einberufung zu ergänzen).

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und entscheidet, dass in solchen Fällen, in denen die Einberufung der Gesellschafterversammlung vom Handelsregisterführer vorgenommen wird, weil das Amt des Geschäftsführers unbesetzt ist, sich ein Minderheitsgesellschafter, der eine ergänzende Einberufung vornehmen möchte, an den einberufenden Handelsregisterführer selbst wenden muss, damit dieser die rechtlich angemessene Entscheidung trifft.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der Frau Cristina Requena Torrecillas, Notarin aus Barcelona, eine Schulung zum Thema Tokenisierung von handelbaren Wertpapieren hält.

Konkret konzentriert sich die Veranstaltung auf die Analyse der Reform des Wertpapiermarktgesetzes und des Kapitalgesellschaftsgesetzes, wobei die praktischen und gesellschaftsrechtlichen Auswirkungen der Digitalisierung von Finanzinstrumenten behandelt werden. Dies ist besonders zu beachten, da die Tokenisierung von Vermögenswerten (d. h. die digitale Darstellung von Vermögenswerten wie Aktien einer Aktiengesellschaft über ein Blockchain-Netzwerk) im spanischen Handelsrecht bereits Realität ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise bereits Handelsgesellschaften zugelassen und eingetragen werden, deren Aktien direkt als Token in der Blockchain entstehen.

Zur eingehenden Betrachtung und Untersuchung, da dies zweifellos schon sehr bald in den meisten Notariaten des Landes zur gängigen Praxis werden wird.

Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Steuerauskunft V2530-25 vom 18. Dezember, in der die Generaldirektion für Steuern eine Anfrage bezüglich der Möglichkeit der Anwendung der Steuerbefreiung bei der Übertragung des Hauptwohnsitzes ohne Reinvestition auf eine nicht ansässige Person über 65 Jahren beantwortet.

Der Fall betrifft eine natürliche Person über 65 Jahre, die Eigentümerin ihres Hauptwohnsitzes in Spanien ist, in dem sie seit mehr als sieben Jahren ununterbrochen wohnt. Aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters erwägt sie, ihren Hauptwohnsitz in ihr Herkunftsland (Frankreich) zu verlegen und ihre bisherige Wohnung in Spanien zu verkaufen. Bei diesem Verkauf ist zu erwarten, dass sie einen Gewinn erzielt (aufgrund der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis), wobei sie nicht beabsichtigt, den aus dieser Veräußerung erzielten Betrag in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung zu reinvestieren. Er fügt hinzu, dass er aufgrund seines Wohnsitzwechsels wahrscheinlich nicht mehr in Spanien steuerlich ansässig sein wird. In diesem Fall kommt die DGT nach Prüfung des Sachverhalts und der geltenden Vorschriften zu dem Schluss, dass die Steuerbefreiung für den Verkauf des Hauptwohnsitzes für Personen über 65 Jahre nicht für Nichtansässige gilt. Konkret kommt die Behörde zu dem Schluss, dass der Veräußerungsgewinn, da die Steuerpflichtige zum Zeitpunkt der Veräußerung den Status einer Nichtansässigen hatte, der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) unterliegt und dass in diesem Bereich die im Einkommensteuergesetz (IRPF) vorgesehene Befreiung für Personen über 65 Jahre nicht anwendbar ist. Ebenso wenig kommt die im TRLIRNR geregelte Befreiung bei Reinvestition zur Anwendung, da die Steuerpflichtige angibt, dass sie den Betrag nicht für den Erwerb einer neuen Hauptwohnung verwenden wird.

Dies ist zu berücksichtigen, wenn wir unsere Mandanten bei dieser Art von Transaktionen steuerlich beraten, da solche Fälle in der Praxis durchaus vorkommen können.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Online-Videoschulung der Fundación Notariado, in der diesmal die wesentlichen Beschlüsse von 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit analysiert werden.

Die Veranstaltung wird von Herrn José Castaño Casanova, Notar in Málaga, und Herrn José Castaño López, Notar in L’Hospitalet de Llobregat, geleitet. Im Rahmen der Fortbildung werden verschiedene, im vergangenen Geschäftsjahr ergangene Urteile von großem Interesse analysiert, wie zum Beispiel unter anderem in Bezug auf Nutzungsänderungen von Immobilien, die notarielle Schutzfunktion bei Kaufoptionen mit möglicher Verschleierung einer Vertragsstrafe, die Zulässigkeit von Kaufverträgen mit einem künftig festzulegenden Preis, die Identifizierung der Zahlungsmittel bei einer Sachleistung aus einem vorangegangenen Darlehen, die Aufhebung von Miteigentum als Eintragungstitel oder die dingliche Natur der Genehmigung für Kurzzeitvermietungen. Anbei (HIER) eine PowerPoint-Präsentation der Sitzung mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte dieser Beschlüsse.

Zur Einsichtnahme, zum Studium und zur praktischen Anwendung bei ähnlichen Vorgängen, die im Notariat abgewickelt werden.

Anbei (HIER) ein Link zu dem sehr relevanten Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 423/2026 vom 4. Februar, in dem die mangelnde Transparenz bei der Ablösung eines Bauträger-Hypothekendarlehens analysiert wird, wenn der Schuldner nicht ordnungsgemäß über die Zinsbedingungen des abgelösten Darlehens informiert wird.

Konkret stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass bei der Übernahme von Bauträgerhypotheken die Zinsklausel mangels Transparenz ungültig ist, wenn die Bank weder die Originalurkunde ausgehändigt noch über die Bedingungen informiert hat (insbesondere bei IRPH-Hypotheken). Dies ermöglicht es, die Hypothek zinsfrei zu gestalten und die bereits gezahlten Zinsen zurückzufordern. Das Oberste Gericht stellt somit fest, dass es nicht ausreicht, wenn der Käufer erklärt, das Darlehen des Bauträgers „zu kennen und zu akzeptieren“, sondern dass die Bank zudem nachweisen muss, dass sie die vorvertraglichen Unterlagen und die Originalurkunde ausgehändigt hat. Ist dies nicht der Fall und wird die Zinsklausel wegen mangelnder Transparenz für nichtig erklärt, wird die Hypothek zinsfrei (d. h. 0 %) und die Bank ist verpflichtet, alle eingenommenen Zinsen zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen.

Dies ist von den Kreditinstituten bei der Abwicklung dieser Art von Geschäften sowie von den Schuldnern, die gegebenenfalls eine Abtretung unter diesen Bedingungen unterzeichnet haben, unbedingt zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 609/2026 vom 17. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem ein Sohn unter Missbrauch einer allgemeinen Vollmacht, die ihm sein Vater vor langer Zeit erteilt hatte, das Vermögen des Vaters in missbräuchlicher und betrügerischer Weise zugunsten der Kinder (darunter auch er selbst) „aushöhlt“.

Im vorliegenden Fall nutzt der Sohn eine allgemeine / „äußerst weitreichende“ Vollmacht, die ihm von seinem Vater (einem 90-jährigen Witwer) erteilt wurde, um sich – ohne dessen Wissen und Zustimmung – gemeinsam mit seinen Geschwistern den gesamten Immobilienbesitz des Vaters (im Gesamtwert von rund 2 Millionen Euro) „selbst zu übertragen“. Dieser Schritt erfolgt, als die Kinder von der Absicht des Vaters erfahren, eine neue Ehe mit einer anderen Frau einzugehen, mit den Auswirkungen, die dies auf ihre Erbansprüche haben könnte. Sobald der Vater von diesen Tatsachen Kenntnis erlangt, beantragt er gerichtlich die Nichtigkeit der Schenkungen, was in erster Instanz nicht zugelassen wird, da das zuständige Gericht der Ansicht ist, dass der bevollmächtigte Sohn im Rahmen der Befugnisse der Vollmacht und zum Wohle des Vollmachtgebers gehandelt habe, um dessen millionenschweres Vermögen zu schützen. In der zweiten Instanz hebt das Provinzgericht das Urteil jedoch auf, da es der Ansicht ist, dass das Handeln des Sohnes in diesem Fall nicht darauf abzielte, das Vermögen des Vaters zu schützen, sondern lediglich seine Erbansprüche zu sichern, wobei er sich dabei einer Überschreitung der ihm übertragenen Vollmacht bediente. Der Oberste Gerichtshof bestätigt diese Auffassung und entscheidet, dass sich der Bevollmächtigte (der Sohn) nicht auf die formalen Grenzen der Vollmacht berufen kann, um ohne Zustimmung des Vollmachtgebers und zu dessen Nachteil zu seinem eigenen Vorteil oder zum Vorteil Dritter zu handeln, da ein solches Vorgehen einen Missbrauch der übertragenen Vollmacht darstellt (Art. 1718 und 1719 CC).

Dies ist in Eltern-Kind-Beziehungen, in denen solche allgemeinen Vollmachten erteilt werden, besonders zu beachten, da deren missbräuchliche Ausübung für die betroffenen Parteien schwerwiegende vermögensrechtliche und rechtliche Probleme nach sich ziehen kann.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 23. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in dem Rechtsbehelf, der gegen die vom Handelsregisterführer von Madrid erteilte Bewertungsnotiz zur Eintragung einer Gesellschaftsgründungsurkunde eingelegt wurde.

Der Fall geht auf eine Gründungsurkunde einer GmbH zurück, in der unter den verschiedenen Tätigkeiten, die den Gesellschaftszweck bilden, der„Einzelhandel mit medizinischen Artikeln und Großhandel mit pharmazeutischen Produkten“aufgeführt ist. Zudem enthält die Urkunde einen Antrag auf generische Teilregistrierung gemäß Art. 63 der Handelsregisterverordnung. Nach Einreichung der Urkunde zur Eintragung wird diese abgelehnt, da der Registerführer zu Recht der Ansicht ist, dass diese wirtschaftliche Tätigkeit gemäß den einschlägigen Branchenvorschriften auf Apotheken oder Krankenhausapotheken beschränkt ist.

Der Fall gelangt schließlich an die Generaldirektion, die entscheidet, dass es in solchen Fällen (Mangel an einem der verschiedenen gewählten Gesellschaftszwecke, der nicht eintragungsfähig ist) den Beteiligten obliegt, zu entscheiden, „ob sie sich für die Eintragung ohne diese Tätigkeiten oder für die Nachbesserung entscheiden, ohne dass die automatische Anwendung von Artikel 63.2 der Handelsregisterverordnung geltend gemacht werden kann, selbst wenn dies in der Urkunde vorgesehen ist“. Folglich ist in diesen Fällen ein individueller Antrag auf Teilregistrierung erforderlich, der sich ausdrücklich und spezifisch auf den Gesellschaftszweck bezieht, sei es im selben Dokument oder in einer späteren Berichtigung der Urkunde.

Anbei (HIER) ein Link zum Königlichen Gesetzesdekret 7/2026 vom 20. März, mit dem der Umfassende Plan zur Bewältigung der Krise im Nahen Osten verabschiedet wird, auf dessen Grundlage eine Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum erfolgt, insbesondere hinsichtlich der erforderlichen Mehrheiten für die Beschlussfassung über die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten oder die Anpassung bestehender Anlagen sowie über die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der Infrastrukturen, die für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlich sind.

Konkret wird somit Artikel 17.3 des LPH dahingehend geändert, dass fortan „die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten, die im Königlichen Gesetzesdekret 1/1998 vom 27. Februar über gemeinschaftliche Infrastrukturen in Gebäuden für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten geregelt sind, oder die Anpassung bestehender Infrastrukturen, sowie die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlichen Infrastrukturen“ auf Antrag eines beliebigen Eigentümers von einem Drittel der Mitglieder der Eigentümergemeinschaftbeschlossen werden kann , die ihrerseits ein Drittel der Beteiligungsanteile vertreten.

Wie wir also sehen, wird eine bedeutende Änderung der erforderlichen Mehrheitsregelungen für die Genehmigung solcher Bauvorhaben oder Modernisierungsmaßnahmen eingeführt, denn von nun an reicht es aus, dass nur ein Drittel der Eigentümer für den Vorschlag stimmt, damit dieser angenommen wird. Dies sollten alle Fachleute der Branche sowie Eigentümer von Immobilien, die der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, beachten.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 22 der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin Elena Cantos die Informationsanfrage 443/25 der Steuerbehörde von Katalonien zum anwendbaren Steuersatz analysiert, wenn zwei natürliche Personen zu gleichen Teilen ein gesamtes Wohngebäude in Katalonien erwerben.

Die Verwaltung kommt zu dem Schluss, dass der für die Übertragung eines gesamten Gebäudes vorgesehene Steuersatz von 20 % nur dann gilt, wenn der Erwerb durch eine einzige natürliche oder juristische Person erfolgt. Bei einem gemeinsamen Erwerb durch zwei Personen gilt dieser Steuersatz nicht, es sei denn, eine der beiden Personen hat den Status eines Großaktionärs.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer III für Verwaltungsstreitigkeiten, Nr. 321/2026 vom 5. Februar, das eine sehr wichtige Auslegung der Rechtsprechung in Bezug auf die Kosten des Grundbuchamtes für die öffentlichen Verwaltungen darstellt.

In diesem Beschluss bestätigt das Oberste Gericht die Wirksamkeit der Zehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 14/2013, wonach die Durchführung jeglicher Registereintragung, einschließlich der formellen Bekanntmachung, von der Zahlung der Gebühr befreit ist, wenn die letztendlich für die Zahlung der Gebühr gemäß den Gebührenvorschriften eine der folgenden öffentlichen Verwaltungen ist (Zentralverwaltung, die den Staat und die Organe der Zentralverwaltung umfasst; Autonome Gemeinschaften; Kommunalverwaltungen; Sozialversicherungsbehörden).

Bislang gab es eine lebhafte Kontroverse darüber, ob diese Vorschrift in Kraft und somit anwendbar ist oder nicht. Diese Frage wurde nun vom Obersten Gerichtshof bejaht, was voraussichtlich große Auswirkungen auf die Gebührenverwaltung aller Eintragungen zugunsten öffentlicher Verwaltungen haben wird.

Im Fall Kataloniens können, wie im Urteil selbst festgehalten, weitere rechtliche Zweifel bestehen, sodass eine ausdrückliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit noch aussteht.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 1. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) in der Berufung gegen die Entscheidung der Registerführerin, die Zuteilung von zwei Nummern des Einheitlichen Registers für Kurzzeitvermietungen auszusetzen, weil die betreffenden Wohnungen auf den Namen einer anderen Person als derjenigen eingetragen sind, die als Inhaber im Verwaltungsregister der Autonomen Gemeinschaft, das die Tourismuslizenz erteilt, eingetragen ist.

Im konkreten Fall wird die Zuweisung einer NRUA beantragt, wenn die Immobilie auf eine andere Person als den im Verwaltungsregister eingetragenen Eigentümer registriert ist. Angesichts dieser Situation lehnt die Registerführerin die Zuweisung ab, da sie der Ansicht ist, dass für die Erteilung der NRUA zwingend erforderlich ist, dass die Lizenz auf den Namen des derzeitigen eingetragenen Eigentümers der Immobilie ausgestellt ist und diese in seinem Namen im entsprechenden Tourismusregister eingetragen ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels widerruft die Generaldirektion die Bewertungsnote, da sie der Ansicht ist, dass die regionale Genehmigung realer Natur ist, d. h. an die betreffende Immobilie und nicht an die Person gebunden ist, der sie ursprünglich erteilt wurde, sodass die Erteilung der NRUA ohne größere Hindernisse erfolgen kann. Dies sollten Immobilieninvestoren, die sich in dieser Situation befinden, berücksichtigen.

Die Regierung hat am 17. Februar den Vorentwurf des Gesetzes über die Integrität im öffentlichen Dienst verabschiedet (HIER einsehbar), der, sollte er endgültig vom Gesetzgeber verabschiedet werden, eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen von SLs bedeuten würde. Wie aus dem Wortlaut der künftigen Regelung hervorgeht, gilt somit Folgendes:

• Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssenein elektronischesGesellschafterregister führen, das dem Handelsregister am Sitz der Gesellschaft zu übermitteln ist.
• In diesem Buch werden folgende Angaben festgehalten: a) Das ursprüngliche Eigentumsrecht und die freiwilligen oder zwangsweisen Übertragungen der Gesellschaftsanteile. b) Die Begründung von dinglichen Rechten oder Belastungen, einschließlich des Pfandrechts ohne Besitzübertragung. c) Die Identifizierung der natürlichen Person oder Personen, die gemäß den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche als tatsächliche Eigentümer gelten.
• Die Übertragung unter Lebenden oder von Todes wegen oder die Belastung von Gesellschaftsanteilen wird im Gesellschafterregister der Gesellschaftmittels einer privaten elektronischen Urkunde mit standardisiertem Inhalt und Format, die von der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen genehmigt und durch qualifizierte elektronische Signaturen des Übertragenden und des Erwerbenden autorisiert wurde, vermerkt. Dieses private Dokument mit qualifizierten elektronischen Signaturen muss den Vermerk über die Eintragung oder Vermerkung im Sonderregister des Handelsregisters enthalten.
• Jede Übertragung unter Lebenden, von Todes wegen oder zwangsweise muss in das Sonderregister des Handelsregisters eingetragen werden, wobei die Eintragung konstitutiven Charakter hat. Bis zur Eintragung kann der Erwerber oder Inhaber des Pfandrechts keine Rechte gegenüber der Gesellschaft oder Dritten geltend machen.
• Die Mitgliedschaft kann nur Personen zuerkannt werden, die als Inhaber im Sonderregister des Handelsregisters eingetragen sind.
• Die Zahlung von Dividenden, die Rückerstattung von Einlagen oder sonstige Vermögenszuweisungen haben nur dann eine befreiende Wirkung, wenn sie zugunsten der Person erfolgen, die als eingetragener Inhaber aufgeführt ist.

Wie man sich vorstellen kann, muss man den parlamentarischen Prozess dieses Vorschlags sehr aufmerksam verfolgen, denn wenn er angenommen wird, bedeutet dieses neue System eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen einer SL, da deren Übertragung mittels einer privatschriftlichen Urkunde mit elektronischer Signatur erfolgen wird (mit dem damit verbundenen Verlust an Rechtssicherheit gegenüber dem derzeitigen System der öffentlichen Urkunde) und deren Eintragung in das Handelsregister obligatorisch sein wird.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 13. Januar 2026) in der Berufung gegen die Bewertung des Grundbuchführers Nr. 14, mit der die Eintragung einer Urkunde über die Nutzungsänderung und die Erklärung eines Neubaus aufgrund seines Alters, genehmigt durch die Notarin von Barcelona, Frau María de Zulueta, ausgesetzt wurde.

Der Fall geht von einer Urkunde über die Umwandlung eines Geschäftsraums in Wohnraum aus, die sich hauptsächlich auf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und ein Architektenzertifikat stützt, das die Wohnnutzung seit 1994 bestätigt.

Der amtierende Registerführer und sein Stellvertreter geben eine negative Bewertung ab, da in Katalonien gemäß den Artikeln 187 und 218 des Bodengesetzes sowie auf der Grundlage von Artikel 30 der Verordnung zum Schutz der städtebaulichen Legalität eine Genehmigung für die Umwidmung zu Wohnzwecken erforderlich ist.Nachdem die Notarin den entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, wies die Generaldirektion diesen zurück und bestätigte die Bewertung in dem Sinne, dass es aufgrund der katalanischen Vorschriften, die eine Genehmigung vorschreiben, nicht möglich ist, die Nutzungsänderung „aufgrund der Verjährung” einzutragen, ohne die entsprechende behördliche Genehmigung vorzulegen, die dies erlaubt.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 21 der Notarkammer von Katalonien beigefügt, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu ungerechtfertigten Vermögenszuwächsen gemäß Artikel 39 des Einkommensteuergesetzes analysiert.

Es werden Fälle von Schenkungen und Darlehen zwischen Familienangehörigen analysiert, wobei darauf hingewiesen wird, dass nicht ordnungsgemäß begründete Übertragungen als ungerechtfertigte Vermögensgewinne eingestuft und auf der allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer zum Grenzsteuersatz besteuert werden können.

Die Sitzung unterstreicht die Bedeutung der Dokumentation aller Transaktionen und warnt insbesondere vor Darlehen, die Spenden verschleiern, was in der Praxis sehr häufig vorkommt, obwohl dies langfristig zu unangenehmen Überraschungen für die Steuerzahler führen kann.

Anbei (HIER) ein Link zu einer sehr interessanten Online-Schulungssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde in der die Notare Micaela Pontones del Amo (Notarin in Tembleque, Toledo) und Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notar in Horcajo de Santiago, Cuenca) das interessante Thema der Änderungen in der Konfiguration der Katasterparzelle behandeln, die vom Notariat bearbeitet werden.

Dazu verwenden sie die beigefügte Präsentation (HIER), in der sie aus einer vorwiegend praktischen Perspektive die Merkmale dieses Verfahrens (anwendbar auf Fälle der Berichtigung, Grundstücksteilung, -abtrennung, -zusammenlegung und -gruppierung oder -neuparzellierung), die bei der Vorbereitung der Urkunde zu berücksichtigenden Aspekte, die nach der Unterzeichnung zu erledigenden Formalitäten, die Anforderungen des grafischen Validierungsberichts sowie unter besonderer Berücksichtigung konkreter Fallbeispiele behandeln.

Eine sehr interessante Fortbildungsveranstaltung, um auf dem Laufenden zu bleiben, wie wir Notare von unseren Kanzleien aus den Bürgern dabei helfen können, die Katasterdaten ihrer Grundstücke und Immobilien an die tatsächliche physische Gegebenheit anzupassen.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 369/2026 vom 9. Februar, in dem die III. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs erneut zu einem in der Praxis sehr häufigen Fall Stellung nimmt, den Steuerzahler unbedingt kennen sollten.

Der konkrete Fall geht von einem Immobilienkauf aus, für den eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist, wobei die Besonderheit darin besteht, dass der Kaufpreis unter dem Wert der offiziellen Hypothekenbewertung liegt (was in der Praxis sehr häufig vorkommt).

Der Betroffene versteuert die Transaktion auf der Grundlage des Kaufwerts als Bemessungsgrundlage für die ITP, woraufhin die Steuerbehörde ein Verfahren zur Überprüfung der Werte einleitet, bei dem gemäß Artikel 57.1 LGT der Wert zugrunde gelegt wird, der für die Hypothekenbewertung der Immobilie in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Hypothekengesetzes zugewiesen wurde.Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs entscheidet der Oberste Gerichtshof in letzter Instanz erneut zugunsten der Finanzbehörde in diesem Fall und hält dieses Vorgehen für gültig und rechtmäßig, insbesondere in Fällen, in denen die Wertdifferenz „erheblich” ist.

Dies sollte beim Erwerb einer Immobilie mit Hypothekendarlehen unbedingt berücksichtigt werden, da diese Situation in der Praxis sehr häufig vorkommt und vielen Bürgern ehrlich gesagt unbekannt ist, was in Zukunft zu vielen Unannehmlichkeiten führen kann, wenn man sich nicht im Voraus darüber informiert und die Angelegenheit nicht angemessen regelt, insbesondere in Fällen, in denen die Unterschiede „erheblich” sind.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) über die Berufung gegen die vom zentralen Handelsregisterführer III (im Folgenden RMC) ausgestellte Qualifikationsbescheinigung, mit der eine bestimmte Namensreservierung abgelehnt wird.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass ein Unternehmen beim RMC die Reservierung einer Reihe von Firmennamen in der folgenden Reihenfolge beantragt: „Grupo Getura, SL”, „Grupo Empresarial Getura, SL”, „Getura Corporación, SL”, „Getura Enterprise, SL” und „Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. Das RMC stellt eine Bescheinigung aus, dass die zweite der beantragten Bezeichnungen („Grupo Empresarial Getura”) nicht registriert ist, ohne sich ausdrücklich zur ersten beantragten Option zu äußern.

Angesichts dieser Situation legt der Betroffene gegen die Ablehnung Widerspruch ein, dem der Handelsregisterführer mit der Begründung widerspricht, dass keine negative Bewertung als solche vorliege. Gegenüber diesem Argument räumt die Generaldirektion ein, dass in diesen Fällen tatsächlich eine implizite negative Bewertung vorliegt (d. h. wenn eine Bescheinigung ausgestellt wird, dass die zweite oder nachfolgende Bezeichnungen nicht registriert sind, bedeutet dies, dass die zuerst aufgeführten Bezeichnungen offensichtlich abgelehnt werden), so dass es in einer solchen Situation offensichtlich ist, dass gegen diese negative Bewertung unter den gleichen Bedingungen wie gegen jede andere Ablehnung einer Eintragung Einspruch eingelegt werden kann.

Zu beachten für alle, die an der Gründung einer SL oder SA interessiert sind und sich in dieser Situation befinden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. September 2025 (BOE vom 5. Dezember 2025), in dem über die Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin Nr. 4 von Barcelona, eine Übertragungsurkunde als Zahlungsersatz einzutragen, entschieden wird.

Der Fall geht von einer Gesellschaft aus, die eine Schuld gegenüber einer anderen Gesellschaft anerkennt und angibt, dass die Ursache für die Schuld verschiedene zuvor erhaltene Gelddarlehen sind. In die Urkunde wird eine Aufstellung der Höhe und der Daten der Darlehen aufgenommen, jedoch ohne Angabe der Zahlungsmittel für diese Darlehen. Zur Begleichung der anerkannten Schuld überträgt die Schuldnergesellschaft der Gläubigerin das Eigentum an zwei Grundstücken, was nun im Grundbuch eingetragen werden soll.

Bei der Registrierung bewertet die Registerführerin das Dokument negativ und verlangt die Angabe der im ursprünglichen Darlehensvertrag verwendeten Zahlungsmittel (Art. 24 LN, 254.4 LH und 177 RN) und begründet dies damit, dass das Darlehen die Ursache für die Schuld ist, die nun durch die Übertragung in Zahlung erlischt, und dass der tatsächliche Geldtransfer nachgewiesen werden muss, um fiktive Anerkennungen zu vermeiden, die der Kontrolle der Geldwäsche entgehen.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion den Rechtsbehelf zurück und bestätigt die Bewertung, wobei sie bekräftigt, dass bei dieser Art von Geschäften die Zahlungsmittel nachgewiesen werden müssen, um zu verhindern, dass fiktive Rechtsgeschäfte getätigt werden, die andere Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien verschleiern oder zu rechtswidrigen Handlungen im Bereich der Geldwäsche führen können.