Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine außerplanmäßige oder neu gebaute Immobilie kaufen möchten

Der Kauf eines neuen Hauses ist zweifellos ein lebenswichtiges Projekt, das bei jedem, der daran beteiligt ist, die größte Aufregung und Freude auslöst, denn durch diesen wichtigen Akt erwerben wir eine Immobilie, die unser Zuhause und das unserer Familie sein wird, vielleicht für den Rest unseres Lebens.

Doch abgesehen von diesem emotionalen Aspekt und unter Berücksichtigung der hohen Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2023 ist der Kauf eines neu gebauten Hauses (entweder als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz) für die meisten Menschen die wichtigste Investition ihres Lebens, denn in vielen Fällen geht es um Beträge, die 200.000, 300.000, 400.000 Euro oder noch mehr betragen.

Beim Kauf von Neubauten kommt ein weiterer Faktor hinzu, der das Risiko und die Unsicherheit des Vorgangs erhöht, nämlich die Fälle, in denen die Immobilie erworben wird, obwohl sie noch nicht fertiggestellt ist. In diesen Fällen handelt es sich also um Kauf- oder Reservierungsverträge, bei denen ein Käufer eine Immobilie erwirbt/reserviert, die vielleicht noch nicht einmal fertiggestellt ist (der klassische "Off-Plan-Kauf"), wobei der Käufer dem Bauträger des neuen Hauses hohe Geldbeträge übergibt (Beträge von beispielsweise bis zu 20 % des Kaufwerts, was in vielen Fällen Beträge von 60.000, 80.000 oder sogar über 100.000 bedeuten kann. In diesen Fällen besteht also eindeutig die Gefahr, dass der Käufer im Falle, dass der Bauträger "seinen Teil der Abmachung nicht erfüllt", d.h. die Arbeiten nicht ausführt oder das versprochene Haus nicht fertigstellt, große Geldsummen verliert, ohne im Gegenzug sein Eigentum zu erhalten, mit dem schwerwiegenden Schaden, den dies für die Wirtschaft und das Vermögen einer durchschnittlichen Familie bedeuten würde.

Um die Bedeutung des Phänomens in den richtigen Kontext zu setzen, ist es zweifellos interessant, Daten aus offiziellen Statistiken wie denen des INE heranzuziehen, aus denen hervorgeht, dass in den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 mehr als 68.000 neue Wohnungen verkauft wurden, was ungefähr 23 % der Gesamtzahl der in diesem Jahr in unserem Land formalisierten Immobiliengeschäfte entspricht.

In Anbetracht dessen und in Anbetracht des offensichtlich hohen Risikos, das mit dieser Art von Geschäften verbunden ist, hat der Gesetzgeber beschlossen, diese Frage zu regeln und eine Reihe von Garantiemechanismen zugunsten der Erwerber von Neubauten zu schaffen, um zu gewährleisten, dass die Beträge, die im Rahmen des Endpreises beim Kauf einer neuen Wohnung gezahlt werden, ordnungsgemäß versichert und abgesichert sind, falls der Bauträger seiner Verpflichtung, die versprochene Immobilie zu bauen und fertigzustellen, nicht nachkommt.

In Anbetracht der quantitativen und qualitativen Bedeutung des Themas habe ich es für zweckmäßig und nützlich gehalten, einen informativen Artikel zu diesem Thema zu verfassen, um die breite Öffentlichkeit über das derzeitige System der Garantien auf die beim Kauf von Neubauwohnungen gezahlten Abschlagszahlungen zu informieren, und zwar, wie in meinem Blog üblich, mit meinem traditionellen System von Fragen und kurzen Antworten und mit einem Ansatz, der sich vor allem an den einfachen Bürger richtet, der kein Rechtsexperte ist.

Auf welche Situationen beziehen wir uns, wenn wir von Abschlagszahlungen beim Erwerb von neuen Gebäuden sprechen?

Wie bereits in der Einleitung zu diesem Artikel erwähnt, werden in Spanien jedes Jahr Zehntausende von neuen Immobilienverkäufen formalisiert. 

Manchmal sind diese neuen Häuser bereits fertiggestellt, so dass der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer die Immobilie in Besitz nimmt und sie zum Wohnen und Genießen nutzen kann. In den meisten Fällen ist dies jedoch nicht der Fall, da sich diese neuen Häuser entweder noch im Bau befinden oder in vielen Fällen noch nicht einmal mit dem Bau begonnen wurde.

In diesen Fällen ist es logisch, dass die Bauträger dieser neuen Häuser, um die Durchführbarkeit und Rentabilität ihres Projekts zu gewährleisten, sobald sie alle entsprechenden Baugenehmigungen haben, mit der Vermarktung des Projekts beginnen, um den Verkauf des von ihnen geförderten Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses zu gewährleisten und so im Falle des Verkaufs aller Immobilien die entsprechenden Gewinne zu erzielen.

Um das Problem besser zu verstehen, gibt es nichts Besseres als ein Beispiel:

<ejemplo>Sonia y Carlos son una pareja joven, de 29 años, que tras varios años ahorrando, han conseguido reunir unos 50.000 euros, con los que piensan dar la entrada para comprar un piso en su ciudad, esto es, Terrassa.<ejemplo>

<ejemplo>Después de varios meses de búsqueda, recientemente se han interesado por una nueva promoción de pisos que se realizará en un solar muy cercano a la casa de los padres de Sonia, cosa que valoran muy positivamente, pensando en la ayuda que necesitarán en un futuro cuando nazcan los hijos que planean tener en un futuro. La ubicación, el diseño de los pisos y su precio encajan a la perfección en lo que buscan Sonia y Carlos, de forma que la pareja se decide a comprar uno de estos pisos, por un valor de 250.000 euros. Según la información que se les facilita por parte de la promotora, la construcción de las viviendas comenzará el mes que viene, y se prevé un plazo de ejecución de dos años.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, a los efectos de formalizar esta compra, acuden a la inmobiliaria que comercializa la nueva promoción, y tras ver los planos del futuro piso, unos diseños en 3D y unos videos de realidad virtual, se deciden a firmar el contrato de compraventa.<ejemplo>

<ejemplo>En este contrato privado, CONSTRUCCIONES PEJATAR, S.L. (empresa promotora que construirá los pisos) vende “sobre planos” (esto es, un piso que aún no existe, pues no se ha ni empezado a construir) un piso a Sonia y Carlos (como compradores), por un precio de 250.000 euros. En este momento, como anticipo, Sonia y Carlos entregan a cuenta del precio pactado de su futura vivienda el 20% de su valor, más IVA (esto es, 55.000 euros en total), mientras que el resto, se abonará el día de la firma de la escritura de compraventa ante Notario, una vez el piso esté acabado y se pueda entregar la posesión del mismo para que Sonia y Carlos puedan entrar a vivir en él como nuevos propietarios.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, CONSTRUCCIONES PEJATAR, S.L. empleará esa cantidad entregada para financiar, en parte, la construcción del piso de Sonia y Carlos, mientras que el resto de recursos necesarios para afrontar la construcción provendrán de sus fondos propios y de financiación bancaria.<ejemplo>

Wie in dem vorgeschlagenen Beispiel zu sehen ist, haben unsere Protagonisten, in diesem Fall Sonia und Carlos, einem Bauträger einen sehr hohen Geldbetrag als Gegenleistung für den Kauf einer Wohnung gegeben, die es noch gar nicht gibt, im Vertrauen darauf, dass der betreffende Bauträger sein Wort hält und die Arbeiten ausführt.

Wenn alles nach Plan läuft, werden die Arbeiten innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen sein, und Sonia und Carlos werden ihre Wohnung haben, sobald sie den Rest des ausstehenden Preises bezahlt haben. Es besteht jedoch das Risiko, dass der betreffende Bauträger sein Wort bricht und die Arbeiten nicht ausführt (z. B. aufgrund der Insolvenz des Unternehmens).

In diesem Fall würde die Situation Sonia und Carlos ernsthaft schaden, da sie einem Unternehmen einen hohen Geldbetrag (55.000 Euro) als Gegenleistung für eine Wohnung gegeben hätten, die es nicht gibt und die daher nicht als Garantie für die Rückgabe eines so hohen Geldbetrages dienen kann.

Wie wir also zusammenfassend feststellen können, kann der Kauf eines im Bau befindlichen neuen Bauwerks für den Käufer ein großes Risiko darstellen, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung zur Ausführung und Fertigstellung des zugesagten Bauwerks nicht nachkommt. In Anbetracht dessen hat es der Gesetzgeber, der sich dieser Realität bewusst ist, für angebracht und zweckmäßig gehalten, diese Angelegenheit zu regeln, um die notwendigen Garantien zur Absicherung dieser Beträge einzuführen und die Käufer davor zu bewahren, in diesen Situationen einen schweren Verlust zu erleiden.

Daher werden wir in den folgenden Fragen dieses Artikels herausarbeiten, wie diese Garantien zustande kommen, worin sie bestehen, welche Modalitäten es gibt und welches ihre wichtigsten Merkmale sind.

Welche Verpflichtungen erlegt das Gesetz dem Bauträger eines neuen Gebäudes in Bezug auf die erhaltenen Vorauszahlungen auf den endgültigen Kaufpreis auf?

Gemäß der ersten Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999 vom 5. November über Bauvorschriften (HIER können Sie es einsehen) müssen natürliche und juristische Personen, die den Bau aller Arten von Wohnungen fördern, einschließlich derjenigen, die als Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft ausgeführt werden, und die beabsichtigen, von den Käufern Geldlieferungen für deren Bau zu erhalten, die folgenden Bedingungen erfüllen:

• die Rückzahlung der gezahlten Beträge zuzüglich der gesetzlichen Zinsen durch einen Bürgschaftsversicherungsvertrag mit einer in Spanien ordnungsgemäß zugelassenen Versicherungsgesellschaft oder durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines ordnungsgemäß zugelassenen Kreditinstituts zu garantieren, sobald die Baugenehmigung erteilt ist, falls der Bau nicht innerhalb der vereinbarten Frist für die Übergabe der Wohnung begonnen oder abgeschlossen wird.
• Entgegennahme der von den Erwerbern vorgestreckten Beträge durch Kreditinstitute, bei denen sie auf einem Sonderkonto zu hinterlegen sind, das von jeder anderen Art von Mitteln des Bauträgers getrennt ist, auch im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften oder Genossenschaften, und das nur für die Leistungen im Zusammenhang mit dem Bau der Wohnungen verwendet werden darf. Für die Eröffnung dieser Konten oder Einlagen verlangt das Kreditinstitut unter seiner Verantwortung die in der vorstehenden Bedingung genannte Sicherheit.

Wie wir also sehen können, verlangt das Gesetz vom Bauherrn des neuen Gebäudes, dass er sich mit zwei Hauptfragen befasst, nämlich:

• Sichern Sie die im Voraus gezahlten Beträge durch eine Kautionsversicherung oder eine Bankgarantie ab.
• Überweisen Sie alle von den Käufern erhaltenen Beträge auf ein spezielles Bankkonto, das von den übrigen Konten des Unternehmens getrennt ist und nur für Zahlungen im Zusammenhang mit dem spezifischen Projekt verwendet werden darf (Material, Bezahlung von Lieferanten für das spezifische Projekt usw.).

Welche Leistungen sind in dieser Garantie enthalten?

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erstreckt sich die Garantie sowohl auf die von den Käufern geleisteten Beträge, einschließlich der anwendbaren Steuern, als auch auf die gesetzlichen Zinsen auf das Geld.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo inicial de ese piso que compran Sonia y Carlos por 250.000 euros, la promotora les exige pagar por adelantado el 20% del precio, esto es, 50.000 euros, más el IVA correspondiente (esto es, el 10% de lo abonado), es decir, 5.000 euros, lo que supone un total de 55.000 euros, siendo esta la cantidad que deberá estar garantizada en el caso de Sonia y Carlos que hemos analizado, más los intereses legales que se pudieran llegar a devengar.<ejemplo>

Welche Anforderungen muss diese Garantie erfüllen, wenn sie durch eine Kautionsversicherung gestellt wird?

Falls die Garantie für die vom Erwerber auf den Endpreis gezahlten Beträge vom Bauträger durch eine Kautionsversicherung formalisiert wird, muß diese den folgenden Anforderungen und Merkmalen entsprechen:

• Für jeden Erwerber muss eine individuelle Versicherungspolice abgeschlossen werden, in der die Immobilie angegeben ist, für deren Erwerb die Beträge oder Handelspapiere im Voraus bezahlt werden.
• Die Versicherungssumme umfasst den Gesamtbetrag der im Kaufvertrag vorgeschossenen Beträge einschließlich der anwendbaren Steuern, erhöht um die gesetzlichen Zinsen des Geldes von der effektiven Übergabe des Vorschusses bis zum voraussichtlichen Datum der Übergabe der Immobilie durch den Projektträger.
• Der Versicherungsnehmer ist der Projektträger, der für die Zahlung der Prämie während der gesamten Versicherungsdauer bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags verantwortlich ist.
• Der oder die Erwerber, die im Kaufvertrag aufgeführt sind, sind hingegen der Versicherte.
• Der Versicherer kann dem Versicherten die Ausnahmen, die ihm gegenüber dem Versicherungsnehmer zustehen, nicht entgegenhalten, so dass beispielsweise die Nichtzahlung der Prämie durch den Projektträger in keinem Fall eine anfechtbare Ausnahme darstellt.
• Die Laufzeit des Vertrags darf nicht kürzer sein als die Dauer der Verpflichtung zum Bau und zur Lieferung der Wohnungen. Wird eine Verlängerung für die Lieferung der Wohnungen gewährt, kann der Projektträger den Versicherungsvertrag durch Zahlung der entsprechenden Prämie verlängern und muss den Versicherten über diese Verlängerung informieren.
• Während der Geltungsdauer des Versicherungsvertrags kann der Versicherer die Unterlagen und Daten des Versicherungsnehmers überprüfen, die sich auf die mit den versicherten Personen eingegangenen Verpflichtungen beziehen.
• Wird mit dem Bau nicht begonnen oder wird er nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen, kann der Versicherte, sofern er den Projektträger zuverlässig zur Rückzahlung der im Voraus gezahlten Beträge einschließlich der anwendbaren Steuern und ihrer Zinsen aufgefordert hat und dieser sie nicht innerhalb von 30 Tagen zurückerstattet hat, die entsprechende Entschädigung vom Versicherer verlangen. Ebenso kann der Versicherte seinen Anspruch direkt gegenüber dem Versicherer geltend machen, wenn es nicht möglich ist, einen früheren Anspruch gegenüber dem Versicherer geltend zu machen. In diesem Fall muss der Versicherer den Versicherten innerhalb von dreißig Tagen nach der Geltendmachung des Anspruchs entschädigen.
• In keinem Fall sind die Beträge entschädigungsfähig, die nicht als von der versicherten Person eingebracht anerkannt werden, auch wenn sie in der Versicherungssumme des Versicherungsvertrags enthalten sind, weil im Abtretungsvertrag eine spätere Lieferung vereinbart wurde.
• Der Versicherer kann die an die Versicherten gezahlten Beträge vom Veranstalter des Versicherungsvertrags einfordern, wobei die entsprechenden Rechte auf ihn übergehen.
• Hat der Versicherer die Entschädigung an den Versicherten als Folge des durch den Versicherungsvertrag gedeckten Schadens gezahlt, kann der Bauträger die Immobilie nicht verkaufen, ohne zuvor den Versicherer für den entschädigten Betrag entschädigt zu haben.
• Für die übrigen Rechtsfragen dieser Versicherungsart gelten die allgemeinen Bestimmungen des Versicherungsvertrages.

Welche Anforderungen muss diese Garantie im Falle einer Bankgarantie erfüllen?

Falls die Garantie für die vom Erwerber auf den Endpreis gezahlten Beträge vom Bauträger durch eine Bankgarantie formalisiert wird, muss diese den folgenden Anforderungen und Merkmalen entsprechen:

• Sie muss vom Kreditinstitut ausgestellt und aufrechterhalten werden, und zwar für den Gesamtbetrag der im Kaufvertrag vorgestreckten Beträge, einschließlich der anwendbaren Steuern, zuzüglich des gesetzlichen Zinssatzes, und zwar von der tatsächlichen Leistung der Vorschusszahlung bis zum voraussichtlichen Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung durch den Bauträger.
• Wird mit den Bauarbeiten nicht begonnen oder werden sie nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen, so kann der Begünstigte vom Bürgen die Rückzahlung der im Voraus gezahlten Beträge einschließlich der anwendbaren Steuern und Zinsen verlangen, sofern der Bürge ordnungsgemäß aufgefordert wurde, die im Voraus gezahlten Beträge einschließlich der anwendbaren Steuern zurückzuzahlen, und er dies nicht innerhalb von 30 Tagen getan hat. Ebenso kann der Begünstigte seinen Anspruch direkt gegenüber dem Bürgen geltend machen, wenn eine vorherige Inanspruchnahme des Bauträgers nicht möglich ist.
• Nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Projektträger die garantierte Verpflichtung verletzt hat, ohne vom Auftraggeber aufgefordert worden zu sein, den Vertrag zu kündigen und die gezahlten Beträge zurückzuzahlen, erlischt die Garantie.

Welches sind die rechtlichen Voraussetzungen für Kaufverträge, die die Zahlung von Abschlagszahlungen für künftige, im Bau befindliche Wohnungen vorsehen?

Gemäß den Bestimmungen der geltenden Vorschriften muss in Verträgen über den Erwerb von Wohnungen, in denen die Leistung von Vorauszahlungen an den Bauträger vereinbart wird, dies ausdrücklich angegeben werden:

• Der Bauträger verpflichtet sich, dem Erwerber die erhaltenen Akontobeträge einschließlich der anfallenden Steuern zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen, wenn der Bau nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen begonnen oder abgeschlossen wird oder wenn der Wohnberechtigungsschein, die Erstwohnsitzgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument, das zum Bezug der Wohnung berechtigt, nicht vorliegt.
• Der ausdrückliche Hinweis auf den Versicherungsvertrag oder die Bankbürgschaft, der gesetzlich vorgeschrieben ist, wie oben beschrieben, mit Angabe des Namens des Versicherers oder Bürgen.
• Die Bezeichnung des Kreditinstituts und des Kontos, über das der Käufer die Beträge, zu deren Vorschuss er sich aufgrund des abgeschlossenen Vertrags verpflichtet hat, zu überweisen hat.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags händigt der Bauträger, auch im Falle von Eigentümergemeinschaften oder Genossenschaften, dem Erwerber die Bürgschaftsurkunde aus, die sich auf die im Rahmen des Preises vorzuschießenden Beträge bezieht und individualisiert ist.

Wie würde die Garantie im Bedarfsfall durchgesetzt?

Für den unangenehmen Fall, dass mit dem Bau nicht begonnen wird oder dieser nicht abgeschlossen wird, so dass eine Lieferung nicht möglich ist, hat der Käufer zwei Möglichkeiten:

• oder die Beendigung des Vertrags mit Rückerstattung der im Voraus gezahlten Beträge (einschließlich der geltenden Steuern und gesetzlichen Zinsen).
• Oder gewähren Sie dem Bauträger gegebenenfalls eine Fristverlängerung. In diesem Fall muss dies in einer Zusatzklausel des erteilten Auftrags festgehalten werden, in der der neue Zeitraum mit dem Datum der Fertigstellung und Übergabe der Wohnung angegeben wird.

Wie wird die Garantie aufgehoben?

Bei erfolgreichem Bau und ordnungsgemäßem und zufriedenstellendem Abschluss der Arbeiten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen werden die von der Versicherungsgesellschaft oder dem Bürgen gewährten Garantien annulliert, sobald die zuständige Verwaltungsbehörde den Wohnberechtigungsschein, die Erstbelegungsgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument ausgestellt und die Übergabe der Wohnung an den Erwerber vom Bauträger bestätigt hat.

Ebenso werden die Garantien annulliert, wenn der Käufer nach Erfüllung der oben genannten Bedingungen die Abnahme der Immobilie verweigert.

Was sind die Anforderungen an die Werbung für neue Wohnsiedlungen?

Wie in den geltenden Vorschriften festgelegt, muss in der Werbung für die Förderung von Wohnungen mit der Einziehung von Abschlagszahlungen vor Beginn der Arbeiten oder während der Bauzeit angegeben werden, dass der Bauträger seine Handlungen und Vertragsabschlüsse auf die Einhaltung der in den vorangegangenen Fragen dargelegten Anforderungen des Bauordnungsgesetzes ausrichtet, wobei die Versicherungsgesellschaft oder der Bürge sowie das Kreditinstitut, bei dem das Sonderkonto, auf das die Abschlagszahlungen eingezahlt werden sollen, eröffnet wurde, ausdrücklich zu nennen sind.

Welche Sanktionen können gegen den Bauherrn des neuen Gebäudes verhängt werden, wenn diese Vorschriften nicht eingehalten werden?

Wie in der Ersten Zusatzbestimmung des Baugesetzes festgelegt, stellt die Nichteinhaltung der auferlegten Verpflichtungen einen Verstoß gegen die Verbraucherrechte dar, und es gelten die Bestimmungen der allgemeinen Sanktionsregelung zum Schutz der Verbraucher und Nutzer, die in den allgemeinen Rechtsvorschriften und den entsprechenden regionalen Verordnungen festgelegt sind.

Auch die Nichteinhaltung der Verpflichtung, die analysierte Garantie zu stellen, führt zu einer Strafe von bis zu 25 % der Beträge, deren Rückgabe versichert werden muss, bzw. des Betrags, der nach den Vorschriften der autonomen Gemeinschaften entspricht.

Darüber hinaus unterliegt der Bauträger den Verstößen und Sanktionen, die gemäß den spezifischen Bauvorschriften anwendbar sein können.

Warum hat diese Angelegenheit zu Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten geführt?

In der Tat gab und gibt es immer noch intensive Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Kaufpreis von Neubauten , da es viele Fälle gibt, in denen diese Neubauten nicht realisiert werden und der Käufer gezwungen ist, den Bauträger oder Dritte zu verklagen, um sein Geld zurückzubekommen. 

In diesem Zusammenhang ist es sehr anschaulich, die wöchentlichen Zusammenfassungen der Rechtsprechung der Kammer I des Obersten Gerichtshofs zu konsultieren (HIER können Sie diese einsehen), wo Sie überprüfen können, wie häufig diese Fälle vor den Gerichten landen.

Zusammengefasst gibt es also zwei Hauptfälle, die in der Praxis zu Rechtsstreitigkeiten geführt haben (wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass sich die Vorschriften in diesem Bereich im Laufe der Jahre weiterentwickelt haben):

• Fälle, in denen eine kollektive Versicherungs-/Garantiepolice besteht, aber den Käufern, die die Begünstigten der Garantie sind, keine individuellen Garantien gegeben werden.

<div class="ml-text">En este supuesto, el Tribunal Supremo, en su sentencia 322/2015, de 23 de septiembre (AQUÍ la puede consultar), determinó que la ausencia de la entrega individual de los avales a los compradores no exime al avalista de la obligación de responder por las cantidades entregadas a cuenta del precio final por parte de estos.</div>

• Fälle, in denen es keine Versicherung oder Garantie gibt und die Depotbank der Fonds bei der Überwachung und Kontrolle des Projektträgers keine Sorgfalt walten ließ.

<div class="ml-text">En este supuesto, el Tribunal Supremo, en su sentencia 733/2015, de 21 de diciembre (AQUÍ la puede consultar), determinó que las entidades de crédito que reciben esas cantidades a cuenta del precio final de una vivienda en construcción, aunque no se hayan comprometido como avalistas, les es exigible un deber especial de vigilancia sobre el promotor (para asegurar que destina esos fondos a la construcción de esas viviendas), de modo que, ante la falta o ausencia de esa diligencia debida o control, es posible exigir responsabilidad al banco o entidad de crédito depositario por esas cantidades entregadas a cuenta del precio final.</div>

Was sollte ich tun, wenn ich ein neues Gebäude kaufen möchte?

Wie wir soeben gesehen haben, ist der Kauf eines neu gebauten Hauses für jeden, der ihn in Erwägung zieht, ein sehr aufregender Akt, der jedoch auch offensichtliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken birgt, die es zu beherrschen gilt, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

In Anbetracht dessen und aufgrund meiner langjährigen praktischen Erfahrung als Notar, der Urkunden im Immobiliensektor beglaubigt, sollte jeder, der den Kauf einer neuen, noch nicht fertig gestellten Wohnung in Erwägung zieht und eine Anzahlung auf den Endpreis leisten muss, unbedingt die folgenden Maßnahmen ergreifen:

• Erstens sollten Sie vor der Unterzeichnung eines privaten Dokuments mit dem Bauträger (Kauf- und Verkaufsvertrag, Reservierungsvertrag, Kautionsvertrag usw.) immer die Dienste eines spezialisierten Anwalts in Anspruch nehmen , damit dieser jeden Vertrag, den wir mit dem Bauträger unterzeichnen müssen, überprüfen kann und somit die Rechtmäßigkeit und Unabdingbarkeit aller darin enthaltenen Klauseln sicherstellen kann.
• Verlangen Sie die Vorlage einer Bankgarantie oder einer Kautionsversicherung bei einem offiziellen Kreditinstitut oder einer zugelassenen Versicherungsgesellschaft, um sicherzustellen, dass alle Beträge, die wir dem Projektträger übergeben, wie gesetzlich vorgeschrieben ordnungsgemäß garantiert sind. In diesem Fall ist es nach meiner persönlichen Erfahrung auch ratsam, sich direkt an die Bank oder die Versicherungsgesellschaft zu wenden, um zu überprüfen, ob die vorgelegte Garantie oder der Versicherungsvertrag echt und wahr ist.
• Überprüfung der Solvenz und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Bauträgers, mit dem wir einen Vertrag abschließen, um sicherzustellen, dass es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, das eine Erfolgsbilanz vorweisen kann, dass es die zugesagten Fördermaßnahmen einhält und dass es über eigene Mittel und Ressourcen verfügt, um auf etwaige Eventualitäten oder Probleme ausreichend reagieren zu können.
• ‍Sicherstellen, dass wir über eine ausreichende wirtschaftliche Kapazität verfügen, um den Rest des Kaufpreises zu zahlen, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, da es auch sehr häufig vorkommt, dass viele Menschen eine Wohnung "außerplanmäßig" kaufen, indem sie große Geldbeträge im Voraus bezahlen, und dann, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und es an der Zeit ist, den vollen Preis zu zahlen, nicht in der Lage sind, dies zu tun, weil sie die erforderliche Bankfinanzierung nicht erhalten können, wodurch dramatische Situationen entstehen, die zum Verlust dieser im Voraus gezahlten Beträge führen können.

Schlussfolgerung

Abschließend möchte ich diesen Artikel, der sich mit dem Kauf eines neuen Hauses und der bestehenden gesetzlichen Regelung für Garantien in Bezug auf die auf den Endpreis gezahlten Beträge befasst, schließen und noch einmal betonen, dass der Kauf eines neuen Hauses zweifellos eine der wichtigsten und aufregendsten Handlungen ist, die jeder Mensch vollziehen kann.

Wie wir jedochgesehen haben , ist es in Anbetracht derwirtschaftlichen Bedeutung dieses Phänomens (es sei daran erinnert, dass mehr als 20 % der Immobilienverkäufe in Spanien auf Neubauten entfallen, die in den meisten Fällen mit sehr hohen Anzahlungen von Zehn- oder Hunderttausenden von Euro pro Käufer verbunden sind), unerlässlich, dass jeder, wenn er den Kauf einer noch nicht fertig gestellten Neubauimmobilie in Erwägung zieht und zu diesem Zweck eine Anzahlung auf den Endpreis an den Bauträger leisten muss, eine Reihe wichtiger Vorsichtsmaßnahmen und Sicherheitsvorkehrungen treffen muss, um sein Geld, sein Vermögen und seine legitimen Interessen zu schützen, da er sich andernfalls sehr unangenehmen und nicht ratsamen Situationen aussetzen kann.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel all jenen von Nutzen sein wird, die sich für den Kauf eines neu gebauten Hauses interessieren, steht Ihnen das Team des Notariats Jesús Benavides zur Verfügung, um Ihnen bei allem zu helfen, was Sie in dieser Hinsicht benötigen.