Ich möchte ein Gebäude in Barcelona als Investition kaufen... Vorsicht, die katalanische Verwaltung hat ein Vorkaufsrecht!

In Anbetracht der jüngsten Doktrin der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation des Justizministeriums der Generalitat de Catalunya ist es meines Erachtens zweifellos sehr interessant, die von den katalanischen autonomen Verordnungen anerkannten Rechte zugunsten der Generalitat de Catalunya bei bestimmten Übertragungen zu aktualisieren, insbesondere in Bezug auf das Vorkaufsrecht bei der Veräußerung von Mietwohnungen, wenn diese zusammen mit den übrigen Wohnungen oder Räumlichkeiten, die Teil desselben Eigentums sind, übertragen werden.

Wie wir in diesem kurzen Artikel analysieren werden, erkennt die katalanische Städtebauverordnung in bestimmten Fällen, wenn bestimmte Arten von Eigentumsübertragungen stattfinden, eine Reihe von Vorkaufsrechten zugunsten der katalanischen Verwaltung an, deren Vorschriften, Anforderungen, Verfahren und Fristen man unbedingt kennen sollte, da Unkenntnis oder Nichtbeachtung, wie wir sehen werden, schwerwiegende Folgen für die Betroffenen haben kann (in diesem konkreten Fall die Weigerung, einen Kauf und Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses im Grundbuch einzutragen, mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen für den Investor, der es erworben hat).

Welche Rechte räumt das katalanische Städtebaurecht der Verwaltung bei bestimmten Immobilientransaktionen ein?

Das katalanische Städtebaurecht hat nämlich in Ausübung seiner eigenen Zuständigkeiten seit langem eine Reihe von Rechten zugunsten der katalanischen Verwaltung bei bestimmten Arten von Immobilientransaktionen geregelt, die unbedingt zu beachten sind, um die beabsichtigten Transaktionen korrekt zu formalisieren und so die legitimen Rechte und Interessen der Parteien angemessen zu schützen.

Im Zusammenhang mit diesem Thema habe ich vor einigen Monaten einen eher schematischen Artikel zu diesem Thema veröffentlicht (HIER ), in dem ich die Vorkaufsrechte, die die städtebaulichen Vorschriften sowohl zugunsten der Generalitat de Catalunya als auch zugunsten der Stadt Barcelona anerkennen, im Detail untersucht habe. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, verweisen wir jeden, der sich für dieses Thema interessiert, darauf, unsere oben genannte Analyse zu lesen.

Was geschieht, wenn Mietwohnungen zusammen mit allen Wohnungen oder Räumlichkeiten, die zu der Immobilie gehören, verkauft werden?

Wenn jemand an einer solchen Transaktion interessiert ist, sollten daher die folgenden Kernpunkte beachtet werden:

• Der Eigentümer, der eine Immobilie in dieser Situation übertragen möchte, muss die Verwaltung über die Bedingungen der Übertragung informieren.
• Von diesem Zeitpunkt an hat die Regionalverwaltung zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben will oder nicht. Außerdem ist zu bedenken, dass die Verwaltung das Recht hat, die Immobilie zu besichtigen; in diesem Fall wird der betreffende Zeitraum bis zur Besichtigung ausgesetzt.
• Beschließt die Verwaltung, das Vorkaufsrecht auszuüben, so beträgt die Frist für die Formalisierung des Erwerbs drei Monate, nachdem der Eigentümer ordnungsgemäß von der Entscheidung in Kenntnis gesetzt wurde.
• Erfolgt die Übertragung ohne die vorgenannte Meldepflicht oder vor Ablauf der zweimonatigen Frist des Vorkaufsrechts oder unter weniger strengen Bedingungen als in der Mitteilung angegeben, so entsteht ein Rücktrittsrecht zugunsten der katalanischen Verwaltung, das innerhalb von drei Monaten nach Eintragung der Übertragung im Grundbuch oder ab dem Zeitpunkt, zu dem die Verwaltung von der Übertragung Kenntnis erlangt, ausgeübt werden kann.

Was geschieht, wenn eine Urkunde über die Übertragung eines von diesen Vorkaufsrechten betroffenen Grundstücks vollzogen wird, ohne dass die entsprechenden Mitteilungen an die Verwaltung erfolgt sind?

Wie wir soeben analysieren konnten, gibt es eine Reihe von Situationen, in denen ein Eigentümer einer Immobilie, wenn er die Möglichkeit einer Übertragung derselben in Betracht zieht, vor der Formalisierung des Verkaufs die entsprechenden Mitteilungen an die Regionalverwaltung machen muss, um sein Vorkaufsrecht / gesetzliches Vorkaufsrecht zu wahren. Es kann jedoch vorkommen- und genau dieser Fall wird in der oben genannten Entschließung JUS/906/2022 vom 29. März behandelt - , dass der betreffende Eigentümer beschließt, den Verkauf zu formalisieren, ohne die entsprechende Mitteilung zu machen, aus welchen Gründen auch immer.

In diesem konkreten Fall, um den es hier geht, geht es um einen Fall, in dem mit einer am 5. August 2021 genehmigten Urkunde der Verkauf eines Mehrfamilienhauses formalisiert wurde, mit der Besonderheit, dass einige dieser Wohnungen vermietet waren (und auch mit der Besonderheit, dass sich der Verkäufer das Nießbrauchrecht an einer der Wohnungen vorbehält), ohne dass die entsprechenden Mitteilungen an die Generalitat de Catalunya zum Zwecke des Verkaufs gemacht wurden, mit der Besonderheit, dass sich die verkaufende Partei den Nießbrauch an einer der Wohnungen vorbehält), ohne dass die entsprechenden Mitteilungen an die Generalitat de Cataluña erfolgt sind, damit diese beurteilen kann, ob es angebracht ist, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht auszuüben. In Anbetracht dieses Umstands nahm der zuständige Grundbuchbeamte nach Prüfung des betreffenden Dokuments eine Einstufung vor und verweigerte die Eintragung der Übertragung mit der Begründung, dass "der Urkunde keine Mitteilung an die Verwaltung der Generalitat zum Zwecke des Vorkaufsrechts beigefügt war". Diese negative Qualifikation wurde durch eine vom ermächtigenden Notar beantragte Ersatzqualifikation erneut bestätigt.

Unter diesen Umständen legte der alleinige Verwalter der erwerbenden Gesellschaft bei der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Schlichtung des Justizministeriums der Generalitat von Katalonien förmlich Einspruch gegen die oben genannte negative Einstufung ein, und zwar im Wesentlichen auf der Grundlage von Artikel 174.3 des katalanischen Städtebaugesetzes, d.h. wenn die Übertragung der Immobilie ohne Einhaltung der Meldepflicht an die Verwaltung erfolgt, impliziert dies ein Rücktrittsrecht zugunsten der Generalitat, die dieses innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme der Übertragung ausüben kann, weshalb die Übertragung eingetragen werden sollte, um die Tatsache bekannt zu machen und somit der autonomen Verwaltung die Möglichkeit zu geben, das Rücktrittsrecht auszuüben, wenn sie es für angemessen hält.

Dies sei eine "wörtliche, partielle, abstrakte und entkontextualisierte" Auslegung der Vorschrift, da die korrekte, "vollständige und abschließende" Auslegung der Vorschrift nur zu dem Schluss führen könne, dass"für die Eintragung von Urkunden über die Übertragung von Vermögenswerten, die einem zugunsten der Verwaltung eingerichteten Vorkaufsrecht unterliegen, vorherige Anmeldungen bei den zuständigen Verwaltungen zugelassen werden müssen":

• Wird die Veräußerung ohne vorherige Benachrichtigung gestattet, so wird die Verwaltung daran gehindert, die Immobilie zu besichtigen, was, da die Verwaltung die Immobilie nicht gut kennt, von grundlegender und entscheidender Bedeutung für die Entscheidung ist, ob das Recht ausgeübt wird oder nicht.
• Denn die Verwaltung, die geregelten Verfahren zur Verfügung über die Mittel unterliegt, benötigt diese zwei Monate, die nach der Mitteilung vergehen müssen, um aus haushaltstechnischer Sicht feststellen zu können, ob sie über die Mittel verfügt, um das Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen, so dass eine gegenteilige Annahme bedeuten würde, dass der Verwaltung eine wesentliche Zeit zur Bearbeitung des entsprechenden Dossiers entzogen wird.
• Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts ist für die Verwaltung unmittelbar mit zusätzlichen Kosten verbunden, da sie dem Erwerber, gegen den das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, die Kosten des Erwerbs, einschließlich der Steuerkosten, erstatten muss (was bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der Fall wäre).
• Denn es ist etwas ganz anderes, die Übertragung ohne vorherige Anmeldung vorzunehmen, als sie unter bestimmten Bedingungen vorzunehmen und anschließend den Verkauf zu einem niedrigeren Betrag zu formalisieren, denn in diesen Fällen kann die Verwaltung, sobald die Anmeldung erfolgt ist, von dem Moment an zurücktreten, in dem sie von den günstigeren Bedingungen oder dem Bestehen des Verkaufs oder Kaufs Kenntnis erlangt, sei es durch Eintragung oder auf anderem Wege.

Die katalanische Generaldirektion ist daher der Ansicht, dass die Beschwerde zurückgewiesen und folglich der Bescheid des Kanzlers bestätigt werden sollte, da das Gegenteil eine Verharmlosung der Nichteinhaltung des Gesetzes bedeuten würde, die den öffentlichen Verwaltungen schadet und die Verwirklichung der Politiken behindert, die darauf abzielen, die Rechte, Pflichten und Leitprinzipien, die die Regulierung der Stadtplanung in Übereinstimmung mit dem katalanischen Autonomiestatut regeln, wirksam zu machen.

Welche praktischen Folgen hat es, wenn der Verkauf einer von diesen Vorkaufsrechten betroffenen Immobilie formalisiert wird, ohne dass die entsprechenden Mitteilungen an die Verwaltung erfolgt sind?

Wie wir soeben gesehen haben, hat die Formalisierung einer Übertragung ohne vorherige Anmeldung oder Mitteilung an die autonome Verwaltung schwerwiegende Folgen, da dies bedeutet, dass die fehlende Anmeldung des Vorkaufsrechts zur Sperrung der Eintragung der Übertragung führt, so dass der Erwerber der betreffenden Immobilie sein Eigentumsrecht nicht im Grundbuch eintragen lassen kann, mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen (fehlender Schutz seiner Rechtsposition, erhebliche Schwierigkeiten bei künftigen Übertragungen, Unmöglichkeit, eine Finanzierung mit echten Garantien zu erhalten usw.). In Anbetracht dessen ist es bei bestimmten Immobilienübertragungen, die von diesen Vorkaufsrechten zugunsten der katalanischen Verwaltung betroffen sind, unerlässlich, diese Rechte zu kennen und die diesbezüglichen Verfahren einzuhalten, da sonst die Vertragsparteien ihre legitimen Rechte und Interessen ernsthaft beeinträchtigt sehen können.

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Ich hoffe, Ihnen mit diesem Artikel nützliche Informationen über das Vorkaufsrecht zugunsten der katalanischen Verwaltung gegeben zu haben, und stehe Ihnen bei allen Fragen, die Sie bei der Formalisierung Ihrer Immobilientransaktionen haben, gerne zur Verfügung.