Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung des Notariatskollegiums von Katalonien, die der Untersuchung und Analyse des Abschlusses von Hypothekarkrediten und der damit verbundenen/kombinierten Produkte (Versicherungen usw.) gewidmet ist. In dieser praktischen Sitzung wird das Thema detailliert und rigoros behandelt, wobei die rechtliche Regelung für den Abschluss von mit Hypothekarkrediten verbundenen/kombinierten Produkten unter besonderer Berücksichtigung der Regelung in Art. 17 AVB aus praktischer Sicht analysiert wird. Zusammengefasst:

Gebundene Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, die eintreten kann, wenn ein Hypothekarkredit als "Paket" zusammen mit anderen Produkten (Versicherung, Alarmanlage usw.) angeboten wird, die der Schuldner zwingend abschließen muss, da die Bank den Kredit sonst nicht gewährt.
2. Allgemeiner Grundsatz: Sie sind verboten, vorbehaltlich von Ausnahmen (Art. 17 AVV), wie z.B., dass sie einen eindeutigen Vorteil für den Verbraucher mit sich bringen.
3. Die Bank kann bestimmte Versicherungen (z. B. eine Sachschadenversicherung) verlangen, die der Verbraucher bei der Bank oder bei einem anderen Versicherer seiner Wahl abschließen kann.
4. Folge der Nichterfüllung: Nichtigkeit des akzessorischen Vertrags.

Kombinierte Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, in der die Bank ein "Paket" von Produkten anbietet, die zusammen oder getrennt abgeschlossen werden können (d. h. der Kunde kann sich dafür entscheiden, "nur" die Finanzierung abzuschließen).
2. Bei kombinierten Verfahren unterbreitet der Kreditgeber das Angebot der Produkte in kombinierter und getrennter Form, so dass der Kreditnehmer die Unterschiede zwischen den beiden Angeboten erkennen kann. 
3. In der Regel kann der Abschluss von Verträgen über zusätzliche Produkte zu besseren Finanzierungsbedingungen führen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Februar 2025 (BOE vom 28. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Antrag auf Berichtigung der Fläche eines privaten Elements bezieht, das dem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, der mittels eines privaten Antrags gestellt wird (kurz gesagt wird beantragt, dass die Wohnung mit einer Fläche von 165 Metern anstelle der derzeit eingetragenen 157 Meter beschrieben wird).

Zu diesem Zweck stellt der Antragsteller einen privaten Antrag gemäß Art. 201.3 des Hypothekengesetzes (der die Berichtigungsakte für Oberflächenberichtigungen ausnimmt, die 5 % der eingetragenen Fläche nicht überschreiten).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass für Wohnungen, die horizontalen Eigentumsverhältnissen unterliegen, das Verfahren nach Art. 201.3 nicht anwendbar ist und dass daher eine Änderung der Gründungsurkunde des horizontalen Eigentums mit vorheriger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit der in Katalonien gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit erforderlich ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Einspruchs hob die Generaldirektion den Mangel unter Hinweis auf die Anwendung von Art. 201.3 des Hypothekengesetzes auf und bestätigte, dass dieser Weg auch bei Wohnungen mit horizontalem Eigentum möglich ist (d.h. wenn die zu berichtigende Fläche nicht mehr als 5% beträgt), und erinnerte unter Bezugnahme auf den jüngsten Beschluss vom 18. April 2023 daran, dass es in diesen Fällen möglich ist, die Fläche der Wohnung zu berichtigen, ohne die Eigentumsurkunden zu ändern, sofern diese Berichtigung keine Ausweitung der Bauarbeiten mit sich bringt und somit lediglich die Berichtigung falscher Eintragungsdaten bedeutet, wofür in jedem Fall die Zustimmung der entsprechenden Eigentümergemeinschaft mit der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit (in Katalonien 4/5 der Stimmen) erforderlich ist. 

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Dezember 2024 (BOE vom 8. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem der Käufer (über die Bank, die ihn finanziert) einen Teil des Preises (1.126,70 Euro) einbehält, der zur Löschung der früheren Hypothekenlasten des Verkäufers verwendet werden soll, was eine sehr häufige Situation ist.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass das Zahlungsmittel, mit dem der Käufer der Bank (die den Kauf finanziert hatte) den Betrag von 1 126,70 Euro übergab, den der Verkäufer einbehalten hatte, um die Eintragung seiner früheren Hypothekenlasten zu löschen, nicht identifiziert worden war.

Die Generaldirektion widerspricht dem, da sie der Ansicht ist, dass das Gesetz den Nachweis der Zahlungsmittel für Zahlungen verlangt, die vor oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags geleistet wurden, nicht aber für Zahlungen oder Einbehalte, die danach geleistet werden (wie im vorliegenden Fall, d. h. Geld, das der Käufer an seine Agentur zahlt, damit diese die Löschung der früheren Gebühren des Verkäufers vornehmen kann).

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Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Notariatskammer von Katalonien, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Schlichtung und ihrer Bedeutung nach dem Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 befasst.

Wie ich bereits in meinem Blog vor ein paar Monaten (HIER), wird es ab dem 3. April für die Einreichung der meisten Zivil- und Handelsklagen erforderlich sein, zuvor ein "ADR", d.h. ein geeignetes Mittel zur außergerichtlichen Streitbeilegung, ausprobiert zu haben. Unter diesen alternativen Streitbeilegungsverfahren ist die notarielle Schlichtung (die im Notariatsgesetz selbst geregelt ist und mit den durch LO 1/2025 eingeführten Besonderheiten) ein möglicher Weg.

In dieser praktischen Sitzung wird das Thema ausführlich und gründlich behandelt, wobei Aspekte wie die folgenden behandelt werden:

1. Arten von Rechtsstreitigkeiten, bei denen eine vorherige Verhandlungstätigkeit erforderlich ist.
2. Vorteile des notariellen Schlichtungsverfahrens.
3. Die Art und Weise der Durchführung des Schlichtungsverfahrens und des Schlichtungsakts, die Form der Dokumentation der Verhandlungstätigkeit, die an der Schlichtung beteiligten Parteien, die Mitteilungen zwischen den Parteien, die Möglichkeit, das Verfahren per Videokonferenz durchzuführen, die Art und Weise der Dokumentation der Vereinbarung, die Rolle des Notars bei der Verhandlung, usw.

Beigefügt (HIER) eine sehr interessante Entschließung der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 5. Dezember 2024 (DOGC vom 14. März 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über den Vollzug eines Erbvertrags löst, in dem die Person, die durch die besondere Zuweisung einer Erbschaft in einem Erbvertrag begünstigt wird, nach dem Tod des Erblassers des Erbvertrags in den Besitz dieser Erbschaft gelangt. Der Fall stellt sich wie folgt dar:

1. Im Jahr 2016 schlossen Vater und Sohn einen Erbvertrag mit privater Zurechnung ab, in dem der Vater seinem Sohn zum Zeitpunkt seines Todes das Eigentum an einer Immobilie zuwies.
2. Im Mai 2024 geht der Vater zu einem Notar und unterzeichnet eine Urkunde über den einseitigen Widerruf des Erbvertrags (mit der Behauptung, dass er sich nicht um das Kind kümmert und keine Beziehung zu ihm unterhält). Diese Urkunde wird dem ehemaligen Begünstigten dieser besonderen Zuteilung zuverlässig zugestellt.
3. Ein paar Tage später stirbt der Vater.
4. Ebenso geht der Sohn zu einem Notariat und formuliert rechtzeitig und formgerecht einen Widerspruch gegen den Widerruf des Erbvertrags und teilt dies dem Notar mit, der die Widerrufserklärung des Vaters zuverlässig genehmigt hat.
5. Anschließend stellt der Sohn die oben genannte Urkunde über den Vollzug des Erbvertrags aus, mit der er den Nachlass in Besitz nimmt und in das Grundbuch eintragen lassen will.
6. Als diese Urkunde über die Inbesitznahme des Erbpakts zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass diese Situation erst gerichtlich geklärt werden müsse, bevor die Inbesitznahme eingetragen werden könne, da der Erbpakt widerrufen worden sei und der Begünstigte dagegen Einspruch erhoben habe.

Die Generaldirektion, die den Fall löst, widerruft den Qualifikationsvermerk, da sie der Ansicht ist, dass gemäß der katalanischen Zivilgesetzgebung (Art. 431-15 und 431-30 CCCat) im Falle eines Widerrufs der Vereinbarung und eines frist- und formgerecht eingelegten Widerspruchs in der Tat gerichtlich entschieden werden muss, aber bis dahin bleibt die Erbvereinbarung in vollem Umfang in Kraft und wirksam, so dass ihre Eintragung im Grundbuch nicht verweigert werden kann, natürlich unbeschadet des Ergebnisses der Gerichtsverfahren, die gegebenenfalls von den Erben des Verstorbenen angestrengt werden können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Januar 2025 (BOE vom 12. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahme- und -ausschlagungsurkunde löst, die sich auf eine an der Küste gelegene Immobilie bezieht.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung als nicht behebbaren Mangel ab, da sich nach Durchführung der vom Gesetz und der Küstenverordnung vorgeschriebenen Prüfungen (Einsichtnahme in die grafische Darstellung und Einholung einer Bescheinigung der Küstenbehörde) herausstellte, dass das betreffende Grundstück gemäß der von der Küstenbehörde ausgestellten Bescheinigung teilweise in das öffentliche Meeresgebiet eindringt.

In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk, wobei sie davon ausgeht, dass die geltende Regelung korrekt angewandt wurde (Art. 36 der Küstenverordnung), so dass die Übertragung angesichts dieses teilweisen Eingriffs in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet nicht eingetragen werden kann und die Beschreibung des Eigentums zunächst berichtigt werden muss (Anpassung an die administrative Abgrenzung) oder gegebenenfalls die von der Küstenabgrenzung ausgestellte Bescheinigung, aus der sich dieser teilweise Eingriff in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet ergibt, angefochten werden muss.

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Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Fundación Notariado, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Beurkundung von Unternehmensbeschlüssen befasst.

In dieser Sitzung, die von einem Notar im Ruhestand gehalten wird, werden wir relevante Fragen aus der Praxis der täglichen Arbeit des Notariats besprechen, wie z. B.:

1. Überprüfung der Zuständigkeiten für die Beschlussfassung (Generalversammlung vs. Verwaltungsrat und/oder Liquidatoren).
2. Die wichtigsten Arten von Unternehmensbeschlüssen, die zu veröffentlichen sind (Satzungsänderungen, Kapitalerhöhungen und -herabsetzungen, Entlassungen und Ernennungen usw.).
3. Personen, die befugt sind, sich an die Öffentlichkeit zu wenden.
4. Angaben zu allen Elementen und Umständen, die im Protokoll und in den Bescheinigungen der Beschlüsse enthalten sein müssen, damit sie gültig veröffentlicht und registriert werden können (Datum, Einberufung der Sitzung, Quorum für die Beschlussfassung usw.).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 20. Januar 2025 (DOGC vom 14. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Berichtigungsurkunde einer anderen öffentlichen Urkunde über die horizontale Teilung und das Erlöschen der Gemeinschaft löst, in dem die Dauer eines ursprünglich auf 30 Jahre festgesetzten Fluchtrechts in eine "unbestimmte" Dauer geändert wird (all dies unter dem Schutz von Art. 16.2 der Hypothekenordnung).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass die Immobilie in Katalonien den Regeln des katalanischen Zivilrechts unterliegt, die eine Höchstdauer von 30 Jahren für das Recht auf Flucht vorsehen (Art. 567.2-1 CCCat), und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion für Eigentumsrecht (Dirección General de la Propiedad) bestätigt.

Eine weitere neue Maßnahme des Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung dringender steuerlicher, personeller und anderer administrativer Maßnahmen (HIER) ist die Verlängerung der Frist für die Formalisierung des Erwerbs des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes, wenn dieser später und dank der Schenkung eines Geldbetrags an einen Nachkommen formalisiert wird, und die Möglichkeit, in diesen Fällen den bestehenden Steuervorteil bei der Schenkungssteuer zu nutzen.

So verlängert Artikel 4 des Gesetzesdekrets die maximale Frist für die Formalisierung des Erwerbs (ab dem Zeitpunkt der Geldspende) auf 6 Monate (bisher waren es 3 Monate), innerhalb derer die Steuervergünstigung in der Schenkungssteuer angewandt werden kann, d.h. die Ermäßigung für Schenkungen, die für den ersten gewöhnlichen Wohnsitz der Nachkommen bestimmt sind (sowohl bei Schenkungen von Immobilien als auch bei Geldspenden zu deren Erwerb), die in den Artikeln 632-20 ff. des Sechsten Buches der Abgabenordnung von Katalonien vorgesehen ist.

Inkrafttreten: Drei Monate nach dem Tag nach der Veröffentlichung im DOGC (27. Juni 2025).

Sie ist verlinkt (HIER) mit dem Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung von Dringlichkeitsmaßnahmen im Bereich der Besteuerung, der Personalkosten und anderer Verwaltungsangelegenheiten, mit dem wichtige Neuerungen im Bereich der ITP in Katalonien eingeführt werden. Im Einzelnen:

1.- Neue allgemeine ITP-Klammern für den Erwerb von Zweitwohnungen:

• Für Immobilienübertragungen bis zu 600.000 Euro: 10%.
• Für Überweisungen zwischen 600.000 und 900.000 Euro: 11%.
• Für Überweisungen zwischen 900.000 und 1.500.000 Euro: 12%.
• Für Überweisungen über 1.500.000 Euro: 13%.

2 - Starker Anstieg des ITP für große Inhaber: 

1. Der Steuersatz wird auf 20 % erhöht.
2. Als Großgrundbesitzer gilt eine natürliche oder juristische Person, die in Katalonien mehr als 10 Immobilien für Wohnzwecke oder mit einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m2 für Wohnzwecke besitzt. Dies gilt auch für natürliche oder juristische Personen, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien sind, die in dem von der Generalitat de Catalunya ausgewiesenen Wohngebiet liegen. Weder Garagen noch Abstellräume werden bei der Berechnung berücksichtigt.

3.- Starker Anstieg des ITP, wenn ein Gebäude verkauft wird:

1. Der Steuersatz wird für diese Vorgänge auf 20 % erhöht, unabhängig davon, ob das Gebäude horizontal geteilt ist oder nicht.
2. Ausnahme: Der Erwerber muss eine natürliche Person sein, das Gebäude darf höchstens vier Wohnungen haben und alle müssen während der drei Jahre nach dem Erwerb als gewöhnlicher Wohnsitz des Erwerbers und seiner Familienangehörigen bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad genutzt werden.

4.- Abschaffung des ermäßigten Steuersatzes von 3 % für Unternehmen, die sich mit der Reform und dem Verkauf von Wohnungen befassen:

1. Der bisherige ITP-Rabatt von 70 % für Unternehmen des Immobiliensektors, die sich mit dem Kauf, der Renovierung und dem Verkauf von Wohnungen befassen, wird abgeschafft (Aufhebung von Art. 641-8 des sechsten Buches des katalanischen Steuergesetzes).
2. Diese Maßnahme tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung im DOGC in Kraft ( d. h. am 27. März 2025).

5.- Ermäßigter Satz von 5 % für "junge Leute" bis 35 Jahre:

• Ein ermäßigter ITP-Satz von 5 % wird für den Erwerb des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes von jungen Menschen bis zu 35 Jahren oder jünger angewandt, sofern die Summe der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für Sparguthaben, abzüglich des persönlichen und familiären Mindestbetrags, in ihrer letzten Einkommensteuererklärung 36.000 Euro nicht übersteigt.

6.- Inkrafttreten:

• Nach Ablauf vondrei Monaten ab dem Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt der Regierung von Katalonien ( 27. Juni 2025).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Hypothekendarlehensvertrag bezieht, der von einem kommerziellen Unternehmen, das sich beruflich damit befasst, gewährt wurde und nicht in dem durch das Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffenen Sonderregister beim Nationalen Institut für Verbraucherangelegenheiten (Instituto Nacional del Consumo) eingetragen ist.

Nachdem die Generaldirektion die Urkunde aus diesem Grund eingeschränkt hatte, bestätigte sie den Mangel und entschied, dass jedes Unternehmen, das gewerbsmäßig Kredite an Verbraucher vergibt, zusätzlich zu seiner Eintragung in das Kreditgeberregister der Bank von Spanien auch in das mit dem Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffene Sonderregister beim Nationalen Verbraucherinstitut eingetragen sein muss (oder gegebenenfalls ordnungsgemäß in das Register der Autonomen Gemeinschaft, in der es seinen Sitz hat, eingetragen sein muss, zusammen mit der entsprechenden Mitteilung an das Register des Nationalen Verbraucherinstituts).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 16. Dezember 2024 (BOE vom 7. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Verschmelzungsakt zweier SL bezieht, wobei die absorbierte Gesellschaft eine SLU ist, die sich zu 100 % im Besitz der absorbierenden Gesellschaft befindet, und in dem kein Bericht der Verwalter oder des unabhängigen Sachverständigen vorgelegt wird, da erklärt wird, dass die absorbierte SLU keine Arbeitnehmer hat und die Fusion daher keine Auswirkungen auf die Beschäftigung hat.

Nachdem sie zur Eintragung eingereicht worden war, wurde sie vom Handelsregister negativ beschieden, mit der Begründung, dass der Bericht der in Art. 5 des RD-Gesetzes 5/2023 genannten Verwaltungsstelle auch den Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt werden müsse.

In der Berufung widerrief die Generaldirektion diese Einstufung und entschied, dass in Anbetracht der besonderen Umstände des Falles (d. h., dass die übernommene Gesellschaft keine Arbeitnehmer hat, dass sie sich zu 100 % im Besitz der aufnehmenden Gesellschaft befindet und dass angegeben wird, dass die Fusion keine Auswirkungen auf die Beschäftigung der aufnehmenden Gesellschaft hat) die Vorlage des betreffenden Berichts in diesem Fall nicht erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Vertrag zur Änderung der horizontalen Eigentumsordnung bezieht, mit dem eine neue gesetzliche Klausel in die Satzung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird, um die Nutzung der Wohnungen auf touristische Angebote oder jede andere Form der Kommerzialisierung für touristische Beherbergungszwecke zu beschränken, wobei diese Vereinbarung von einer Mehrheit von 3/5 der Gemeinschaft gebilligt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung in das Register eingereicht wurde, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass für die Annahme der Vereinbarung Einstimmigkeit erforderlich ist, da die Ausnahme im LPH, die es erlaubt, die Nutzung von Touristenunterkünften, die in den sektoralen Tourismusregelungen geregelt sind, ohne die Einstimmigkeitsregel einzuschränken, nicht auf Vereinbarungen ausgedehnt werden kann, die sich auf andere Arten allgemeiner touristischer Nutzungen beziehen, wie z. B. die Nutzung von Gästehäusern oder Touristenunterkünften in einem anderen System als dem spezifischen, das sich aus den sektoralen Tourismusregelungen ergibt (d. h. z. B. Ferienvermietung).

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Kanzlers und erinnert daran, dass das derzeitige LPH eine 3/5-Mehrheit zulässt, um die Ausübung touristischer Aktivitäten gemäß den in den sektoralen Tourismusregelungen festgelegten Bedingungen einzuschränken, jedoch nicht auf die touristische Nutzung im Allgemeinen, wenn diese nicht einer spezifischen Regelung der sektoralen Regelungen unterliegt (wie z.B. die der Beherbergung oder des Urlaubs); in diesem Fall ist die Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich, um eine solche Einschränkung festzulegen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen einem Handelsunternehmen und einem Angestellten löst, der formalisiert wurde, ohne den Bestimmungen und Garantien des AKG zu unterliegen, da in der Urkunde behauptet wird, dass der Gesellschaftszweck des Unternehmens nicht in der gewöhnlichen Kreditvergabe besteht und dass der Kredit aufgrund des Vertrauensverhältnisses, das aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Angestellten des Unternehmens handelt, zu günstigeren Bedingungen als auf dem Markt gewährt wird.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung, woraufhin der Fall vor die Generaldirektion gebracht wird, die unter Wiederholung ihrer Doktrin darauf hinweist, dass bei dieser Art von Vorgängen, wenn der PH von einer juristischen Person, die mit einer gewissen Regelmäßigkeit auf dem Finanzmarkt interveniert, zugunsten einer natürlichen Person, die den Status eines Verbrauchers hat, gewährt wird, das AKI anwendbar ist, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Arbeitnehmer gewährt wird (was dokumentiert werden muss), Wenn es sich um ein Darlehen handelt, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und das durch eine Hypothek auf ein Haus gesichert ist, gilt der AKI, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und dessen effektiver Jahreszins niedriger als der Marktzins ist und das nicht der Allgemeinheit angeboten wird.

Da im konkreten Fall weder die Arbeitnehmereigenschaft dokumentiert noch der APR der Transaktion detailliert angegeben wurde, wird der Qualifikationsvermerk des Kanzlers bestätigt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem eine Bank eine ihr gehörende Immobilie an einen Dritten verkauft. Die Kontroverse des Falles ergibt sich aus der Tatsache, dass die Bank im VC durch eine Agentur vertreten wird, und zwar aufgrund einer Vollmacht, in der festgelegt ist, dass für diese Art von Verkauf eine besondere Genehmigung für den Verkauf erteilt werden muss (in einem privaten Dokument, das von Vertretern der Bank unterzeichnet wird), wobei deren Unterschriften von einem Notar beglaubigt werden. Im vorliegenden Fall wird diese Vollmacht der Bank vorgelegt, deren Unterschriften vom Notar beglaubigt werden, da sie mit den Unterschriften der Bankvertreter in ihrem Buch der Indikatoren übereinstimmen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die notarielle Beglaubigung der Unterschrift nichtig sei, da die Unterschrift als Willenserklärung in Anwesenheit des Notars erfolgen müsse (Art. 259, Abs. 2 RN).

Nach Prüfung des Falles schloss sich die Generaldirektion der Meinung des Kanzlers nicht an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die Beweglichkeit des Rechtsverkehrs und die Freiheit, die internen Kontrollmechanismen der Anstellungsbehörde und ihre eigenen Handlungen in vielen ähnlichen Fällen zu wählen, Vorrang haben müssen, so dass in Anbetracht dessen die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar, d. h. durch Kollation, als gültig akzeptiert werden sollte, ohne dass die Beglaubigung durch Unterschrift in Gegenwart des Notars erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Landgerichts von Valencia Nr. 260/2024 vom 19. November, in dem ein kurioser Fall entschieden wird, in dem es um den Antrag auf Anwesenheit eines Notars zur Erstellung des notariellen Protokolls der Versammlung geht und untersucht wird, wer berechtigt ist, einen solchen Antrag zu stellen.

Im konkreten Fall handelt es sich um ein Unternehmen, das in einen Unternehmenskonflikt verwickelt ist, bei dem der Antrag an den Notar vom Vorsitzenden des Verwaltungsrats gestellt wird, und das Gericht entschied, dass diese Zuständigkeit faktisch dem Verwaltungsrat als Kollegialorgan gemäß Artikel 203 LSC ("die Verwalter") entspricht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen zwei Handelsgesellschaften löst, in dem als Adresse der Schuldnergesellschaft nur eine E-Mail-Adresse und keine physische Adresse für die Zwecke von Zustellungen und Ladungen angegeben ist.

Das Grundbuchamt verweigerte zunächst die Eintragung aus diesem Grund, aber dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass nach dem geltenden EG-Vertrag bei juristischen Personen sowohl eine physische Adresse als auch eine E-Mail-Adresse obligatorisch sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 5. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem ein ungeteilter Anteil von 10,27 % an einer Immobilie verkauft wird, der das Recht auf die ausschließliche Nutzung eines Lagerraums verleiht. In der Verkaufsurkunde heißt es, dass der Verkäufer die Räumlichkeiten in zehn unabhängige Lagerräume aufgeteilt hat, um sie nach Anteilen zu übertragen, mit den entsprechenden kommunalen Genehmigungen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Standesbeamten mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine Teilung der Immobilie, für die die entsprechende Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich sei, da es sich um eine Immobilie handele, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliege.

Die entsprechende Beschwerde wurde bei der Generaldirektion eingelegt, die den Qualifikationsvermerk mit der Begründung aufhob, dass es sich in diesem Fall nicht um eine Teilung des Grundstücks handelt (da weder seine Ausdehnung, seine Grenzen, seine Quoten, sein konstitutiver Titel noch das organische Funktionieren der Gemeinschaft betroffen sind), sondern um eine funktionelle Gemeinschaft aufgrund ihrer Nutzung, bei der neue Miteigentümer einfach in die Gemeinschaft der Nachbarn aufgenommen werden, so dass die vom Registrator geforderte Zustimmung der Gemeinschaft nicht erforderlich ist, da sie nicht durch die Gemeinschaftssatzung verboten ist.

Zu den zahlreichen Neuerungen, die das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz der öffentlichen Justiz (HIER), ist die Änderung des Artikels 365.3 LSC interessant, der besagt: "Die Geschäftsführer sind nicht verpflichtet, eine Hauptversammlung einzuberufen, um einen Auflösungsbeschluss zu fassen, wenn sie ordnungsgemäß die Erklärung der Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft beantragt oder dem zuständigen Gericht mitgeteilt haben, dass Verhandlungen mit den Gläubigern geführt werden, um einen Plan zur Umstrukturierung der Aktiva, der Passiva oder beider zu erreichen. Die Versammlung muss innerhalb von zwei Monaten nach dem Wegfall der Wirkungen einer solchen Mitteilung einberufen werden.

Mit dieser Reform wird eine Frist von zwei Monaten für die Einberufung der Hauptversammlung eingeräumt (d.h. mehr Zeit für die Bewältigung der Unternehmenskrise), und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Wirkungen der Mitteilung an das Gericht nicht mehr gegeben sind, da Verhandlungen mit den Gläubigern über einen Sanierungsplan aufgenommen werden, denn bisher mussten die Verwalter nach dem bisherigen Wortlaut die Versammlung unmittelbar nach dem Scheitern der Verhandlungen mit den Gläubigern einberufen, wenn ein Auflösungsgrund vorlag.

Sie ist verlinkt (HIER) mit dem Gesetzesdekret 1/2025 vom 28. Januar über dringende Maßnahmen zur Einkommensbegrenzung, das wichtige Neuerungen im Bereich der Wohnungsmiete in Katalonien einführt. Im Einzelnen:

• Es werden neue Verpflichtungen in Bezug auf die Werbung für Mietobjekte eingeführt (z. B. Angaben zur letzten Miete der in den letzten fünf Jahren gemieteten Immobilie, zum Zweck des Vertrags oder zum Status des Eigentümers der Immobilie als Hauptmieter).
• Sehr schwere Strafen (von 90.000 bis 900.000 Euro) werden für die folgenden Verhaltensweisen eingeführt:
  
  • Festsetzung eines Mietzinses, der die maximal zulässigen 30 % in einem Mietvertrag überschreitet, der einer Preisbegrenzungsregelung unterliegt.
  • Fehlender (oder vorgetäuschter/falscher) Verwendungszweck im Mietvertrag.
  • Weitergabe der Kosten für die Hausverwaltung oder die Vertragsgestaltung an den Mieter.
• Verfolgung von betrügerischen Dauermietverträgen, die sich als "Saisonmietverträge" tarnen, mit hohen Strafen.

Es wird auch auf das Gesetzesdekret 2/2025 verwiesen (HIER können Sie es einsehen), das in Katalonien ein neues Vorkaufsrecht zugunsten der Verwaltung bei der Übertragung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einführt, wenn der Verkäufer eine juristische Person als Großgrundbesitzer ist (es sei darauf hingewiesen, dass bis zur Einrichtung des Registers der Großgrundbesitzer , wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, dem Kaufvertrag ein Registerauszug beigefügt werden muss, in dem die Einzelheiten der betreffenden Immobilie aufgeführt sind , Die Verordnung schreibt vor, dass, wenn es sich bei dem Verkäufer um eine juristische Person handelt, dem Kaufvertrag eine Registerbescheinigung beigefügt werden muss, in der die Anzahl der Wohnungen, die der Verkäufer besitzt, angegeben ist, was in der Eigentumsurkunde bestätigt werden muss .)

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. November 2024 (BOE vom 25. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit dem Antrag auf Eintragung der Bestellung eines freiwilligen Wirtschaftsprüfers durch eine SL löst.

Gesellschaft, die in einen Gesellschaftskonflikt verwickelt ist, bei dem einer der Minderheitsgesellschafter die Bestellung eines Wirtschaftsprüfers beantragt hat, über die die Generaldirektion noch nicht entschieden hat. In der Folge beantragt die Gesellschaft die Eintragung der Bestellung eines freiwilligen Wirtschaftsprüfers, was vom Handelsregister zunächst abgelehnt wird, da dieser Antrag vom Minderheitsgesellschafter gestellt wurde.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk in Bezug auf diesen Umstand mit der Begründung, dass nach ihrer jüngsten Doktrin (siehe Beschlüsse vom 18. und 20. April 2024) die freiwillige Bestellung eines Abschlussprüfers durch die Gesellschaft aufgrund eines Effektivitätsprinzips Vorrang haben muss, auch wenn sie nach dem Antrag des Minderheitsaktionärs erfolgt, und dies umso mehr in diesem Fall, in dem der Antrag des Minderheitsaktionärs noch nicht entschieden ist.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer sehr interessanten Fortbildungsveranstaltung im Videoformat, die von der Fundación Notariado organisiert wurde und in der die wesentlichen Beschlüsse der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen aus dem Jahr 2024 in verschiedenen Bereichen des Zivil-, Handels- und Hypothekenrechts analysiert und untersucht werden, wobei der Schwerpunkt auf praktischen Aspekten der Abfassung von Urkunden liegt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. November 2024 (BOE vom 25. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen im Jahr 2008 abgeschlossenen Kaufvertrag über eine Immobilie bezieht, der im Jahr 2024 eingetragen werden soll, wobei zu diesem Zeitpunkt die NIF der verkaufenden Gesellschaft widerrufen wurde, was die entsprechende Negativqualifizierung durch den Registerbeamten zur Folge hat.

Der Vertreter des Unternehmens legte gegen diese Einstufung Berufung ein und argumentierte, dass das Unternehmen zum Zeitpunkt der Ausfertigung der Urkunde über eine gültige NIF verfügte und die Vorschrift über die Unmöglichkeit der Eintragung von Unternehmensübertragungen mit widerrufener NIF noch nicht in Kraft war, so dass ihre Anwendung nun die rückwirkende Anwendung einer nachteiligen Vorschrift zur Folge hat, die von der Verfassung verboten ist.

Die Generaldirektion bekräftigt in diesem Fall ihr friedliches Kriterium und vertritt die Auffassung, dass das Verbot des Zugangs zu Dokumenten, die Unternehmen mit widerrufenen NIFs betreffen, in vollem Umfang gültig und auf Dokumente anwendbar ist, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift genehmigt wurden, da der Zugang zum Register jetzt beantragt wird, da die Vorschrift bereits in Kraft ist.

Es wird berichtet, dass das Königliche Gesetzesdekret 9/2024 (HIER kann eingesehen werden), bekannt als "Omnibus-Dekret", nicht vom Kongress bestätigt wurde, so dass die Bestimmung aufgehoben wurde. Infolgedessen müssen im Steuerbereich die folgenden Maßnahmen hervorgehoben werden, dienicht mehr in Kraft sind:

• Einkommensteuer und Erklärungspflicht: Anhebung des Betrags, der von Zweit- und Folgezahlern erhalten werden kann, auf 2.500 € (von 1.500 €), so dass die jährliche Höchstgrenze für die Erklärungspflicht von Arbeitseinkommen 22.000 € beträgt.
• IRPF: Verlängerung der Steuerabzüge für energetische Sanierungsmaßnahmen in Wohngebäuden und für den Kauf von Plug-in-Elektro- und Brennstoffzellenfahrzeugen und Ladestationen bis 2025.
• Kommunale Kapitalertragssteuer (IIVTNU): Genehmigung neuer Koeffizienten, die auf den Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung anzuwenden sind, je nach Zeitraum der Entstehung des Wertzuwachses. In der Praxis bedeutete dies eine Erhöhung von bis zu mehr als 50 % (siehe Link HIER News-Artikel zu diesem Thema).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. November 2024 (BOE vom 25. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einerUnverbindlichkeitserklärung beschließt, um eine Bindung bestimmter Stellplätze in Bezug auf ein Mehrfamilienhaus unwirksam zu machen.

Als die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass in diesem Fall die Zustimmung der Verwaltung zu dieser Trennung erforderlich sei, da der linkingobrem als besondere Bedingung für die Erteilung der Erstbezugsgenehmigung festgelegt wurde (klassische städtebauliche Vorschriften, die für neue Gebäude einen Parkplatz vorschreiben).

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Registerführers, wonach das entsprechende Verwaltungsdokument (z. B. die Baugenehmigung) vorzulegen ist, um zu beweisen, dass die Verwaltung keine diesbezügliche Bedingung für die Erteilung der entsprechenden behördlichen Genehmigung stellt bzw. seinerzeit gestellt hat.

Beigefügt (HIER) den Link zum Königlichen Erlass 10/2025 vom 14. Januar zur Genehmigung der Nationalen Klassifikation der Wirtschaftstätigkeiten 2025 (CNAE-2025), die für Neugründungen oder Änderungen des Unternehmenszwecks ab dem 16. Januar 2025, d.h. ab ihrem Inkrafttreten, gilt.

Was die praktische Anwendung im CIRCE-Umfeld betrifft, so wurde mitgeteilt, dass CIRCE die neuen CNAE 2025-Codes vorerst nicht anwenden kann, da die Koordinierung und Analyse mit der AEAT noch aussteht, so dass für diese Art von Unternehmen die bisherige Kodifizierung beibehalten wird.

Für die übrigen Unternehmen muss die neue Kodierung eingetragen werden. Einige Handelsregister haben die Notariate gebeten, vorübergehend die beiden Nummern CNAE 2009 und CNAE 2025 zu registrieren, da ihre Computersysteme nicht angepasst sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. November 2024 (BOE vom 25. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Satzungsänderungsurkunde entscheidet, in der ein neuer Artikel der Satzung eingeführt wird, der sich auf eine Nebenleistung bezieht, aufgrund dessen festgestellt wird, dass alle Gesellschafter zu einer unentgeltlichen Nebenleistung verpflichtet sind, die in der Einhaltung eines Familienprotokolls besteht, das in einer öffentlichen Urkunde (die konkret bezeichnet ist) erscheint, ohne jedoch deren Inhalt näher zu erläutern.

Der Handelsregisterbeamte verweigerte zunächst die Eintragung der Klausel in der Satzung mit der Begründung, dass der Inhalt der Nebenleistung nicht detailliert sei, da er lediglich auf das Familienprotokoll verwies, das weder eingetragen noch im Handelsregister hinterlegt war.

Die Generaldirektion widerrief die Einstufung und stellte fest, dass es in diesen Fällen darauf ankommt, die Existenz des Familienprotokolls bekannt zu machen, damit alle gegenwärtigen und künftigen Anteilseigner die Möglichkeit haben, von seiner Existenz zu erfahren und gegebenenfalls über die bestehenden rechtlichen Kanäle Zugang zu seinem Inhalt zu erhalten.

Beigefügt (HIER) Link zu einem Fiscal Flash zur DGT-Konsultation V1822-24 (HIER kann eingesehen werden), in der die DGT eine Frage zur Abwicklung von Lebensversicherungen beantwortet und daran erinnert, dass der Erhalt von Beträgen aus dem Abschluss einer Lebensversicherung, sofern der Empfänger eine andere Person als der Versicherungsnehmer ist, der Erbschaftssteuer unterliegt, wobei die Steuerbemessungsgrundlage die für dieses Konzept erhaltenen Beträge sind (die mit den anderen geerbten Vermögenswerten und Rechten kumuliert werden), wobei der Steuerpflichtige der Empfänger dieser Beträge ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. November 2024 (BOE vom 18. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahme- und -ausschlagungsurkunde löst, bei dem nicht alle Erben anwesend sind.

In diesem Fall entschied die Generaldirektion, dass die Nichteinigung aller Erben faktisch gegen den Grundsatz verstößt, dass die Teilung der Erbschaft einstimmig von allen Miterben vorgenommen werden muss, so dass es notwendig ist, dass alle Berufenen an der Teilung teilnehmen, damit jedes abstrakte Erbrecht in individuelles und konkretes Eigentum an den Vermögenswerten des Nachlasses umgewandelt wird.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem interessanten Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 5882/2024 vom 20. November, in dem der Oberste Gerichtshof die Gültigkeit und Hinlänglichkeit des einfachen Informationsvermerks des Grundbuchamts als ausreichenden Eigentumsnachweis bestätigt und damit die volle Beweiskraft dieser Dokumente, soweit der Registerinhalt erforderlich ist, sowohl bei gerichtlichen als auch bei außergerichtlichen Handlungen bekräftigt.

Damit wird bestätigt, dass jede Person, die über ein im Grundbuch eingetragenes Recht verfügt, dieses Dritten gegenüber wirksam nachweisen kann, indem sie eine nota simple registral erhält, deren Kosten sich auf etwa 10 Euro belaufen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. November 2024 (BOE vom 18. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um einen Kaufvertrag geht, bei dem der Käufer eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist, der zunächst in einem privaten Dokument formalisiert und später öffentlich gemacht wurde (aber ohne Eintragung in das Handelsregister) und dessen Gegenstand die Nutzung einer landwirtschaftlichen/viehwirtschaftlichen Tätigkeit ist.

Als der Grundbuchbeamte die Eintragung beantragte, lehnte er sie mit der Begründung ab, dass eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die einen kommerziellen Zweck verfolge, unbedingt zuerst im Handelsregister eingetragen werden müsse, um das Eigentumsrecht an einem Grundstück zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu können, wobei der Grundbuchbeamte der Ansicht war, dass der Zweck der Gesellschaft im vorliegenden Fall in der Landwirtschaft/Viehzucht bestehe, also eine eindeutig kommerzielle Tätigkeit sei.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Einstufungsvermerk mit der Begründung, dass es sich bei der erwerbenden Gesellschaft um eine ordnungsgemäß gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, die keinen kommerziellen Zweck verfolgt (Art. 326 des Handelsgesetzbuchs), so dass die beantragte Eintragung im Namen der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit der Eintragung eines Gerichtsbeschlusses, mit dem ein Kaufvertrag für erledigt erklärt wird, löst.

Der Fall basiert auf einem Kaufvertrag (bei dem der Käufer zur Finanzierung des Kaufs ein Hypothekendarlehen beantragt, das bei der Formalisierung des Kaufvertrags eingetragen wird). Nach der Beurkundung des Kaufvertrags kommt es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien, die schließlich vor Gericht ausgetragen werden. Das gerichtliche Verfahren endet damit, dass der Kauf für beendet erklärt wird, d. h. er wird für nichtig erklärt, und die Parteien müssen die gegenseitigen Leistungen zurückgeben (d. h. die Immobilie an den Verkäufer und den gezahlten Preis an den Käufer).

Nachdem dieses Urteil zur Eintragung in das Grundbuchamt eingereicht wurde, ergibt sich die interessante Situation des Hypothekengläubigers, der sein Recht rechtmäßig eingetragen hat, bevor dieser ganze Streit entsteht und beigelegt wird.

An dieser Stelle beschließt die Generaldirektion in Anlehnung an die Kriterien des Registerführers, dass in diesen Fällen, um die Auflösung des Kaufs und des Verkaufs eintragen zu können (d.h. dass das Haus nicht mehr auf den Namen des "Käufers", sondern wieder auf den Namen des "Verkäufers" eingetragen wird), zunächst die Hinterlegung der geschuldeten Beträge und vor allem die Zustimmung der Gläubigerbank (d.h. der Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss zustimmen ) nachgewiesen werden muss, die Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss dem zustimmen), denn da die Forderung zum Zeitpunkt des Auftretens des Hypothekengläubigers nicht eingetragen wurde, ist die Löschung oder Änderung der Eintragungen späterer Gläubiger ohne deren ausdrückliche oder stillschweigende, freiwillige oder erzwungene Zustimmung nach dem Hypothekengesetz (Artikel 20, 37, 40 und 82) ausgeschlossen.

Seien Sie daher in diesen Streitsituationen sehr vorsichtig, denn über den gerichtlichen Sieg hinaus wird es notwendig sein, mit der Gläubigerbank zu verhandeln, um sicherzustellen, dass die Schulden annulliert werden und dass die Bank der Eintragung der Annullierung des Verkaufs zustimmt; andernfalls wird dies nicht möglich sein, und der gerichtliche Sieg wird verwischt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem die verkaufende Partei eine Gesellschaft ist. Der Kaufvertrag enthält weder eine Erklärung der veräußernden Gesellschaft über die Unwesentlichkeit der übertragenen Vermögenswerte noch ist dem Vertrag ein Beschluss der Generalversammlung beigefügt.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für den Erwerb oder die Veräußerung eines als wesentlich zu betrachtenden Gesellschaftsvermögens ein (nicht vorliegender) Beschluss der Hauptversammlung erforderlich sei.

Nach Einlegung eines entsprechenden Rechtsmittels hat die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk aufgehoben und damit ihre Doktrin bekräftigt, wonach keine Verpflichtung besteht, eine Bescheinigung vorzulegen oder eine ausdrückliche Erklärung des Verwalters abzugeben, dass der Vermögensgegenstand, der Gegenstand des dokumentierten Geschäfts ist, nicht wesentlich ist, obwohl die in der Urkunde enthaltene Erklärung über die Unwesentlichkeit dieses Vermögensgegenstandes die Position der Gegenpartei in Bezug auf ihre Sorgfaltspflicht und die Beurteilung eines schwerwiegenden Fehlers verbessert. Das Fehlen dieser ausdrücklichen Erklärung ist jedoch nicht per se ein Mangel, der die Eintragung verhindert.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. September 2024 (BOE vom 7. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde zur Formalisierung der Übertragung von Hypothekenbürgschaften löst, in dem der interessanteste Aspekt alles ist, was mit der Beschreibung der Vollmacht zu tun hat, die den Vertreter einer nicht eingetragenen ausländischen Gesellschaft bevollmächtigt.

Im konkreten Fall geht es um eine Abtretungsurkunde für Hypothekenbürgschaften, bei der das abtretungsberechtigte Unternehmen (irisch und nicht in Spanien registriert) durch einen Bevollmächtigten vertreten wird. Der bevollmächtigende Notar hat bei der Abfassung der besonderen Vollmacht diese lediglich gekennzeichnet (mit Datum und Namen des bevollmächtigenden Notars) und erklärt, dass er sie für die Erteilung für ausreichend hält.

Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, ist der Registerbeamte, dem die Urkunde vorgelegt wird, der Ansicht, dass die Zusammenfassung der Vollmacht unzureichend ist, ein Kriterium, das von der Generaldirektion bestätigt wird, die in ihrer Entschließung bestimmt, dass die Vollmachten ausländischer Gesellschaften, da sie nicht eingetragen sind, der Doktrin des STS vom 1. Juni 2021 für nicht eingetragene Vollmachten eingetragener spanischer Gesellschaften unterliegen, Daher muss der bevollmächtigende Notar unter seiner Verantwortung die Gültigkeit und Wirksamkeit der von der besagten Gesellschaft erteilten Vollmacht streng prüfen und zu Protokoll geben, dass er eine solche Handlung vorgenommen hat, damit die öffentliche Urkunde, aus der sich die Vertretung ergibt, die Umstände zum Ausdruck bringt, die nach Ansicht des Notars die Gültigkeit und Wirksamkeit der Vollmacht, in deren Ausübung der Bevollmächtigte handelt, rechtfertigen.

So müssen bei der Beurteilung der Hinlänglichkeit der Vollmacht insbesondere die Identität des Vollmachtgebers, seine persönlichen Verhältnisse und die Frage, ob er eine berufliche Stellung im Unternehmen innehat, angegeben werden.

Angesichts der zahlreichen Anfragen zu diesem Thema, d.h. zu den möglichen Gebühren, die Bankkunden zahlen müssen, wenn sie ihre Hypothekendarlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen wollen, ist der folgende Text beigefügt (HIER) der Beschluss der spanischen Zentralbank vom 2. Dezember 2024 beigefügt, in dem die Indizes und Referenzzinssätze veröffentlicht werden, die für die Berechnung des Marktwerts bei der Entschädigung für das Zinsrisiko von Hypothekendarlehen sowie für die Berechnung des Unterschiedsbetrags gelten, der zur Ermittlung des Marktwerts von vorzeitig gekündigten Darlehen oder Krediten anzuwenden ist.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass das Finanzinstitut bei Hypotheken, die nach dem 9. Dezember 2007 unterzeichnet wurden, im Falle einer vorzeitigen (vollständigen oder teilweisen) Kündigung zusätzlich zur Entschädigungs- oder Kündigungsgebühr einen Betrag zur Entschädigung des Zinsrisikos berechnen kann. Für die Berechnung des zu berechnenden Höchstbetrags ist die in der geltenden Gesetzgebung geregelte mathematische Formel zu berücksichtigen, für die die in dieser Entschließung veröffentlichten und monatlich aktualisierten Werte herangezogen werden müssen.

Wenn Sie weitere Informationen zu dieser Berechnung wünschen, finden Sie sie HIER können Sie auch einen weit verbreiteten Artikel in unserem Blog lesen, in dem Sie praktische Informationen darüber finden, wie Sie diese Berechnungen durchführen und überprüfen können, ob die Bank die Gebühren, die möglicherweise erhoben werden, korrekt anwendet.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Oktober 2024 (BOE vom 15. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Kaufvertrag über eine Immobilie bezieht, die einem Veräußerungsverbot unterliegt, das in einem vom Finanzamt angeordneten präventiven Vermerk enthalten ist, der nach der Erteilung des Kaufvertrags durchgeführt wird.

Konkret handelt es sich um einen Kaufvertrag vom 21. Dezember 2023, der am 8. Mai 2024 bei der Geschäftsstelle eingereicht wurde. Vor diesem Datum, am 12. April 2024, wurde jedoch ein vorbeugender Vermerk über ein vom Finanzministerium angeordnetes Veräußerungsverbot auf der zum Verkauf stehenden Immobilie angebracht.

Die Generaldirektion, die über das eingelegte Rechtsmittel entschieden hat, bekräftigt ihre Doktrin, die die Möglichkeit der Eintragung des Verkaufs verneint, wobei sie davon ausgeht, dass die vorrangige Wirksamkeit von Übertragungen vor Veräußerungsverboten nicht in Straf- oder Verwaltungsverfahren anwendbar ist, in denen die Komponente der öffentlichen Ordnung der getroffenen Vorsichtsmaßnahmen Vorrang haben muss.

Beigefügt (HIER) eine Pressezusammenfassung der STS 1917/2024 vom 5. Dezember, in der die Dritte Kammer unseres Obersten Gerichtshofs entschied, dass das "Mobilheim" einer Baugenehmigung bedarf, da es mit einem Fertighaus und nicht mit einem Anhänger vergleichbar ist.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist die Aufstellung von Wohnmobilen auf einem Grundstück somit durch die jeweils geltenden Planungsvorschriften legitimiert, da dies durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses wie den Schutz der Umwelt und der städtischen Umwelt gerechtfertigt ist.

Beigefügt (HIER) die Anweisung für die Überprüfung der Werte von Immobilien in der Steuer auf Kapitalübertragungen und dokumentierte Rechtsakte sowie in der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die auf die Steuertatbestände des Jahres 2025 anzuwenden ist.

Es wird daran erinnert, dass bei Übertragungen von Immobilien, denen kein Referenzwert zugewiesen wurde oder der von der Generaldirektion für Katasterwesen nicht bescheinigt werden kann, die Steuerbemessungsgrundlage und somit der Wert, der in die Selbstveranlagung einzubeziehen ist, unbeschadet der administrativen Überprüfung, der höhere der folgenden Werte ist: der von den Beteiligten angegebene Wert, der Preis oder die vereinbarte Gegenleistung oder der Marktwert.

Bei diesen Übertragungen ist die Verwaltung befugt zu prüfen, ob der in der Selbstveranlagung angegebene Wert der Vermögenswerte und Rechte nicht unter dem Marktwert liegt, wofür die in der Anweisung angegebenen Werte als Referenz dienen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Oktober 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer SL mit einer einzigen Beteiligung von einem Euro Nominalwert löst.

Der Registrator lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die Tatsache, dass die gegründete SL nur eine einzige Beteiligung hat, den Grundsätzen der SL und ihrer normalen Entwicklung zuwiderläuft (da das LSC von einer breiteren Auf teilung des Aktienkapitals ausgeht).

In der Berufung schloss sich die Generaldirektion dem antragstellenden Notar an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass gemäß der Autonomie des Gründungsgesellschafters die Gründung dieser SL mit einer einzigen Beteiligung mit einem Nennwert von 1 Euro zulässig sei, da es keine Bestimmung gebe, die dies verbiete.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer interessanten praktischen Schulung des Madrider Notars Fernando Gomá über notarielle Urkunden im Zusammenhang mit der digitalen Welt (WhatsApp-Akten, Webseiten, Inhalte in sozialen Netzwerken, Hinterlegung von digitalen Dokumenten usw.).

Praktische Sitzung, im Videoformat, sehr interessant, mit Hinweisen, die bei der Formalisierung dieser Art von Dokumenten zu berücksichtigen sind, wo wir sogar Modelle für öffentliche Dokumente finden, die in diesen Fällen verwendet werden können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. September 2024 (BOE vom 6. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem die verkaufende Gesellschaft bei der Formalisierung des Kaufvertrags über eine gültige Steuernummer verfügt, diese jedoch bei der Vorlage des Dokuments zur Eintragung in das Register widerrufen wurde.

Die Generaldirektion stellt fest, dass die NIF des Unternehmens nicht nur zum Zeitpunkt der Ausfertigung der Urkunde, sondern auch zum Zeitpunkt der Eintragung des Dokuments in das Register in Kraft sein muss, damit die Übertragung im Grundbuch eingetragen werden kann.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. September 2024 (BOE vom 7. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit der Entlassung eines Geschäftsführers eines städtischen Unternehmens löst, der auf der Grundlage einer vom Sekretär des Stadtrats mit Genehmigung des Bürgermeisters ausgestellten Bescheinigung über Versammlungsvereinbarungen den Zugang zum Handelsregister beantragt.

Der Mercantile Registrar verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass dieses Gesetz eine öffentliche Urkunde für die Eintragung voraussetzt (Art. 94 und 95 RRM); dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in der angefochtenen Beschwerde bestätigt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einerVerpfändungsurkunde für eine Photovoltaikanlage löst, die vom Registerbeamten zunächst mit der Begründung abgelehnt wurde, dass sie in diesem Fall nur als Sicherungsübereignung eingetragen werden könne.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass es sich bei dieser Photovoltaikanlage lediglich um eineverpfändbare Sache handelt, so dass es möglich ist, dieses Pfand auf eine ordnungsgemäß im entsprechenden Verwaltungsregister eingetragene Photovoltaikanlage in Form einesbesitzlosen Pfandes gemäß Art. 682 EGV einzutragen.

Interessanter Beschluss, der für die Finanzierung von Operationen in dieser Anlageklasse oder Infrastruktur gilt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Liquidationsurkunde einer Gesellschaft löst. In diesem Fall hatte ein Minderheitsgesellschafter die Ernennung eines Wirtschaftsprüferszur Überwachung der Liquidationsvorgänge beantragt, die ordnungsgemäß im Handelsregister eingetragen wurde.

Nach Einreichung der Urkunde zur Eintragung hält es der Handelsregisterbeamte für notwendig, in die Urkunde die Intervention und die Zustimmung des Finanzkontrolleurs zu den Liquidationsvorgängen aufzunehmen, was von der Generaldirektion in der Entscheidung über die Beschwerde abgelehnt wird, da sie der Ansicht ist, dass sich ihre Funktion darauf beschränkt, zu überprüfen, ob die Handlungen der Liquidatoren in Übereinstimmung mit den gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften über das Liquidationsverfahren durchgeführt werden, die Aktionäre auf Handlungen der Liquidatoren aufmerksam zu machen, die gegen das Gesetz oder die Satzung verstoßen, so dass zusätzlich zu den Verbindlichkeiten, die die Liquidatoren möglicherweise eingegangen sind, ihre Abberufung gemäß Artikel 380 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften beantragt werden kann.Die Liquidatoren können alsohandeln, ohne die Zustimmung der Rechnungsprüfer einzuholen, da deren Aufgabe darin besteht, dieHandlungen der Liquidatoren zu überwachen, aber nichtzu genehmigen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Aufhebung einerKaufoption löst. Der Fall stützt sich auf eine eingetragene Kaufoptionsurkunde, in der der Käufer eine Frist vonzwei Monaten hat, um die Option auszuüben, gerechnet ab dem Datum, an dem der Konzessionsgeber eine Reihe von Handlungen vornimmt (insbesondere die Zahlung bestimmter Steuern und die Löschung bestimmter steuerlicher Auswirkungen, die die Immobilie belastet haben).

Der Konzessionsgeber erfüllt die Bedingungen und benachrichtigt den Antragsteller notariell (durch einen amtlichen Bescheid). Der Notar, der sich zum Sitz des antragstellenden Unternehmens begibt, findet jedoch eine Angestellte vor, die "bestätigt, dass sie Angestellte des ersuchten Unternehmens ist" und die außerdem erklärt, dass sie "nicht befugt ist, einen Bescheid entgegenzunehmen". In Anbetracht dieser Weigerung betrachtet der Notar den Antrag als gestellt, woraufhin nach Ansicht des Erteilers die Frist von zwei Monaten zu laufen beginnt.

Dies wird von der Kanzlerin abgelehnt, da sie der Ansicht ist, dass hierfür die Zustimmung des Optionsinhabers erforderlich ist, und weil auch die Zustellung der Vorladung nicht korrekt erfolgt ist, da es angesichts der Weigerung des Arbeitnehmers, das Schriftstück abzuholen, angemessen gewesen wäre, es perEinschreiben mit Rückschein zu versenden, wie in Art. 202 der NR festgelegt.

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Kanzlers, so dass in diesen Fällen äußerste Vorsichtsmaßnahmen ergriffen werden müssen und im Falle einer Weigerung, das Schriftstück abzuholen, die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 21. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Akt zur Änderung der Satzung einer SA beschließt, in dem der Artikel ihrer Satzung über die Vergütung des Verwaltungsorgans geändert wird. In der neuen Formulierung wird festgelegt, dass im Falle vonVerwaltungsratsmitgliedern mit Exekutivfunktionen deren Vergütung von der Hauptversammlung auf der Grundlage einesoder mehrerer der in dem Artikel aufgeführten Posten (feste Vergütung, Tagegelder, variable Vergütung usw.) festgelegt wird.

Das Handelsregister hat die Eintragung mit der Begründung abgelehnt, dass die Bestimmung gegen Art. 217 LSC verstößt, da sie das Vergütungssystem nicht festlegt, sondern es in das Ermessen der Hauptversammlung stellt, eines oder mehrere der in der Satzung vorgesehenen Systeme zu wählen.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und entschied, dass die fragliche Klausel es nicht in das Ermessen der Hauptversammlung stellt, eine oder mehrere der in der Satzung vorgesehenen Vergütungen für die Verwaltungsratsmitglieder zu wählen,Vielmehr beschränkt sie sich darauf, nur in Bezug auf die vorgesehene Vergütung für die Mitglieder des Verwaltungsrats, denen geschäftsführende Funktionen übertragen wurden, festzulegen, dass die Vergütungsposten, die diese Verwaltungsratsmitglieder jährlich erhalten, von der Hauptversammlung festgelegt werden und aus einem oder mehreren der genannten Posten bestehen, was vom Verwaltungszentrum gemäß den Bestimmungen der Artikel 217 und 249 des spanischen Gesellschaftsgesetzes akzeptiert wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. September 2024 (BOE vom 6. November 2024), in dem die Generaldirektion daran erinnert, dass im Rahmen einer horizontalen Immobilie für die Änderung des konstitutiven Titels die Zustimmung der Eigentümer erforderlich ist, die zum Zeitpunkt der Annahme der Vereinbarung Eigentümer waren, undebenso derjenigen, die zum Zeitpunkt der Eintragung des besagten Dokuments in das Grundbuch eingetragene Eigentümer sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 21. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde für die notarielle Beurkundung von Gesellschaftsbeschlüssen, einschließlich der gesetzlichen Klausel über die Vergütung von Direktoren, löst. Diese Klausel sieht die Möglichkeit vor, eine "variable Vergütung nach Indikatoren oder allgemeinen Referenzparametern" zu erhalten, ohne zu präzisieren, um welche es sich dabei handelt.

Das Handelsregister verweigerte die Eintragung aus diesem Grund (gemäß Art. 217 LSC), ein Kriterium, das von der Generaldirektion bestätigt wurde, die entschied, dass bei der Festlegung der Möglichkeit, eine variable Vergütung zu erhalten,die Indikatoren oder Parameter, die ihre Festlegung ermöglichen, ausdrücklich angegeben werden müssen, auch wenn sie flexibel ausgelegt werden müssen.

Es wird daran erinnert, dass in wenigen Tagen, d.h.Ende Dezember dieses Jahres, die durch das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 eingeräumte Frist abläuft, mit dem ein Verhaltenskodex zur Abmilderung des Zinsanstiegs eingeführt wurde (der es Schuldnern mit Problemen bei der Rückzahlung ihrer Kredite ermöglicht, eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist ihres Kredits oder eine Umstellung von einem variablen auf einen festen Zinssatz zu erhalten, neben anderen Punkten).

Weitere Einzelheiten zu den Maßnahmen, ihren potenziellen Begünstigten und den erforderlichen Anforderungen finden Sie (HIER) verweisen wir auf einen Artikel aus unserem Blog, der damals veröffentlicht wurde und in dem all diese Punkte erläutert werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 17. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einemnotariellen Akt einer Hauptversammlung löst, in dem der Aktionär, der 25% einer SL besitzt, die Anwesenheit eines Notars bei der nächsten Hauptversammlung der Gesellschaft beantragt. Zu diesem Zweck wurde der Antrag an einen Notar in Vigo gerichtet, der einen anderen Notar in dem Ort, in dem sich der eingetragene Sitz der betreffenden Aktiengesellschaft befindet, um Unterstützung bat, um den entsprechenden Antrag auszuführen. Bei der Vorlage der Urkunde beim Handelsregister ist jedochkeine Antwort des mit der Zustellung beauftragten Notariats zu verzeichnen, unabhängig davon, ob die Urkunde zugestellt wurde oder nicht.

Der Handelsregisterbeamte lehnt die beantragte Eintragung ab, ein Kriterium, das letztlich von der Generaldirektion bestätigt wird, da das Protokoll nicht die zuverlässige Zustellung des notariellen Antrags an die Geschäftsführer der Gesellschaft enthält (um sicherzustellen, dass diese davon Kenntnis hatten), so dass in diesen Fällen der Nachweis erbracht werden muss, dass die Verwaltungsstelle den notariellen Antrag erhalten hat, in dem der Aktionär die Anwesenheit eines Notars bei der Hauptversammlung der Gesellschaft beantragt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 16. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Aufhebung von Gesellschaftsbeschlüssen entscheidet, in der unter anderem die Alleineigentümerschaft einer SL erklärt wird. Die zur Eintragung eingereichte Urkunde wurde vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass für die Anerkennung und Eintragung die Vorlage des Dokuments für die Zwecke der ITPAJD-Abwicklung (Modalität der Unternehmensgeschäfte) zugelassen werden muss.

Nachdem der bevollmächtigte Notar einen entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, schloss sich die Generaldirektion dem Notar an und entschied, dass im vorliegenden Falldas Erfordernis der vorherigen Vorlage beim ITP-Finanzamt als nichtanwendbar angesehen werden kann, da aus dem vorgelegten Dokument nichthervorgeht, dass es sich um eine Handlung handelt, die einer der drei im ITPAJD-Gesetz geregeltenSteuerarten unter liegt.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Artikel im Blog des Notariats, in dem auf das neue Moratoriumfür Kredite der DANA-Betroffenen hingewiesen wird.

Die Maßnahme wurde durch das Königliche Gesetzesdekret 6/2024 genehmigt (HIER kann nachgelesen werden), die die Einführung eines Moratoriums für Hypothekendarlehen ohne Hypothekengarantie vorsieht, die sich im Besitz von Personen befinden, die von der DANA betroffen sind, und zwar in Höhe von 3Monaten für Kapital und Zinsen und 9 weiteren Monaten für die Aussetzung der Rückzahlung des Kapitals. Einzelheiten zu der Maßnahme, den potenziellen Begünstigten, den Anforderungen, dem Antragsverfahren usw. finden Sie in dem angegebenen Blog-Artikel.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion daran erinnert, dass es beim Erwerb einer Immobilie durch ausländische Verheiratete nicht darauf ankommt, den konkreten Güterstand zu bestimmen, sondern dessen rechtlichen oder konventionellen Charakter, ohne dass der Standesbeamte diesbezüglich eine weitere Spezifizierung verlangen kann (d.h. es gilt die einfache klassische Formulierung "verheiratet nach dem gesetzlichen Güterstand ihrer Nationalität").

Natürlich muss zum Zeitpunkt der (freiwilligen oder zwangsweisen) Veräußerung das jeweils anwendbare ausländische Recht berücksichtigt werden, um die Bedingungen einer solchen Veräußerung zu beurteilen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen interessanten Fall analysiert, in dem der Grundbuchbeamte sich weigert, eine Eintragungsurkunde auszustellen, in der der vom derzeitigen Eintragungspflichtigen gezahlte Kaufpreis aufgeführt ist.

Im vorliegenden Fall beantragt eine Person die Ausstellung der genannten Bescheinigung unter Angabe des im Registereintrag genannten Kaufpreises, wobei sie geltend macht, dass sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Hinterlegungsvertrag abgeschlossen hat und beabsichtigt, in Bezug auf diesen Klage zu erheben (Verletzung der Hälfte des angemessenen Preises gemäß Art. 621-45 CCCat und unlauterer Vorteil gemäß Art. 621-46 CCCat), wofür sie die Kenntnis dieses Kaufpreises benötigt. Die Klägerin legt zum Nachweis ihres berechtigten Interesses eine Kopie des Hinterlegungsvertrags und eine Prozessvollmacht für die Erhebung der genannten Klage vor.

Die Generaldirektion, die die Weigerung des Kanzlers aufhebt, hält das berechtigte Interesse an der Bekanntgabe des Verkaufspreises für hinreichend dargelegt, da dieser ein Schlüsselelement für die Durchführbarkeit der Klage sei.

Beigefügt (HIER) Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 24. Oktober 2024, in dem der Gerichtshof in Beantwortung eines Vorabentscheidungsersuchens feststellt, dass eine natürliche Person, die mit einer Bankfinanzierung (Hypothekendarlehen) eine Wohnimmobilie erwirbt, um diese entgeltlich zu vermieten, nach dem auf den Fall anwendbaren EU-Recht (das sich in jedem Mitgliedstaat widerspiegelt) den Status eines Verbrauchers haben sollte, sofern es sich nicht um eine berufliche Tätigkeit dieser Person handelt.

Aufgrund dieser Verbrauchereigenschaft gelten die Verbraucherschutzvorschriften für Hypothekarkreditverträge (d. h. im spanischen Fall die AVB). Dies ist bei der Prüfung einer Transaktion dieser Art zu berücksichtigen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem ein Fall eines zur Eintragung vorgelegten Hypothekendarlehens (mit Bürgen) analysiert wird, bei dem der Notar bei der Bezugnahme auf die vorherige LCI-Urkunde und deren Inhalt und Ergebnis nicht ausdrücklich erwähnt, dass die Darlehensnehmer- und Bürgenparteien die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 9. März vorgesehene Beratung erhalten haben, nicht ausdrücklich erwähnt wird, dass der Kreditnehmer und die bürgende Partei die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März vorgesehene Beratung erhalten haben und dass auch die bürgende Partei die in der LCCI festgelegten Unterlagen rechtzeitig erhalten hat.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung aus diesem Grund ab, und die Generaldirektion bestätigt den Mangel, so dass man abschließend sagen kann, dass man bei allen Hypothekendarlehen bei der Eintragung der AVB-Urkunde äußerst vorsichtig sein und alle vom AVB geforderten Anforderungen erfüllen muss, insbesondere in den Fällen, in denen außer den Hypothekenschuldnern noch Dritte (wie in diesem Fall die Bürgen) an dem Vorgang beteiligt sind.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in der ein interessanter Fall analysiert wird, in dem der Eigentümer (der nicht der Bauträger ist, da dieser es bereits verkauft hat) eines Grundstücks, das der horizontalen Eigentumsregelung unterliegt, einen Teil desselben einseitig abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, einseitig einen Teil desselben abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, und sich dabei auf eine Klausel in der Satzung des Stammgrundstücks stützt, die besagt, dass "der Träger der horizontalen Teilung sich das Recht vorbehält, die Geschäftsräume im Erdgeschoss nach eigenem Ermessen aufzuteilen".

Als diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte die Standesbeamtin die Eintragung, da sie davon ausging, dass die Klausel in der Satzung nur den Bauträger zu dieser einseitigen Absonderung (d.h. ohne die entsprechende Zustimmung der entsprechenden Versammlung) ermächtigt, nicht aber die späteren Eigentümer der Immobilie. Dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass es sich um eine Ausnahme von der allgemeinen Regel handelt, die in den Rechtsvorschriften zur Regelung des horizontalen Eigentums vorgesehen ist, und als solche restriktiv ausgelegt werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem die Eigentümer einer Immobilie ein Hypothekendarlehen auf ihre Immobilie in Höhe von mehr als 500.000 Euro (mit einer Laufzeit von 6 Monaten) formalisieren und gleichzeitig dem Gläubiger eine Vollmacht erteilen, die Immobilie zu verkaufen, den Preis zu kassieren (und damit die Schuld im Falle der Nichtzahlung zurückzuzahlen) und die Garantien zu annullieren. Nach einer gewissen Zeit macht der Bevollmächtigte schließlich von der Vollmacht Gebrauch und verkauft die Immobilie vor einem Notar, um die unbezahlte Restschuld einzutreiben.

Nachdem dieser Kaufvertrag zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde er vom Kanzler negativ beurteilt, im Wesentlichen mit der Begründung, dass dieses Verfahren gegen das allgemeine Verbot des Kommissionsvertrags (Art. 1.859 und 1.884 Cc) verstoße, ein Kriterium, das von der Generaldirektion in ihrer Entscheidung bestätigt wurde.

Beigefügt (HIER) den von der katalanischen Regierung gebilligten Text zur Änderung des autonomen Zivilgesetzbuches in Bezug auf die Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen.

Der Text, der sich auf das New Yorker Übereinkommen stützt, setzt sich nachdrücklich für die Autonomie von Menschen mit Behinderungen ein und geht vom alten Modell der Willenssubstitution (Entmündigung) zu einem Modell über, das auf der Begleitung durch informelle oder formelle Einrichtungen wie Assistenz oder präventive Unterstützung (Vorsorgevollmachten) beruht, d.h. Bereiche, in denen Notare eine sehr aktive Rolle beim Schutz von Menschen mit Behinderungen spielen können.

In jedem Fall muss das entsprechende parlamentarische Verfahren abgewartet werden, damit der Text in Kraft treten kann.

Am 9. Oktober letzten Jahres wurde es veröffentlicht (HIER) der Bericht des Beschwerdedienstes der Banco de España für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht, in dem die Bankenaufsicht alle von Bankkunden gegen ihre Institute eingereichten Beschwerden sowie die von der Aufsichtsbehörde in den konfliktträchtigsten Fällen angewandten Lösungskriterien zusammenstellt - ein sehr interessantes Dokument, um die Zweifel der Kunden an der Herkunft von Gebühren, Zinsen, Strafen usw. in ihren Beziehungen zu ihrer Bank auszuräumen.

Interessante Neuerungen wie z.B. im Bereich der Null-Bilanz-Bescheinigungen bei der Löschung der Hypothek (wo kein einfacher Vermerk erforderlich ist), im Bereich der Unterhaltsgebühren bei der Vererbung (wo eine ungerechtfertigte Erhöhung der Gebühren nicht akzeptabel ist) oder bei der notwendigen Transparenz in Bezug auf das Tilgungssystem von Hypothekendarlehen.