Wie wird das Erlöschen einer Eigentumswohnung besteuert?

Eine Eigentumswohnung oder Gemeinschaft bedeutet, dass sich zwei oder mehr Personen das Eigentum an einem oder mehreren Vermögenswerten oder Rechten teilen. Denken Sie beispielsweise an ein Paar oder ein Ehepaar, das gemeinsam ein Haus kauft.

Nun, es kann vorkommen, dass zwei Personen, die sich das Eigentum an einer bestimmten Sache (einem Haus, einem Auto, einem Boot, einem Fahrrad usw.) teilen, zu einem bestimmten Zeitpunkt beschließen, dass sie diese Sache nicht mehr teilen oder gemeinsam nutzen wollen. Dies ist genau das, was man als Erlöschen des Wohnungseigentums oder Auflösung der Gemeinschaft bezeichnet. 

Das Erlöschen des Wohnungseigentums oder die Auflösung der Gemeinschaft kann in der Praxis immer auf zwei Arten erfolgen:

1. Die Miteigentümer (auch als Miteigentümer bezeichnet) beschließen, die betreffende Immobilie an einen Dritten zu verkaufen. Dadurch wird das Miteigentum an der Immobilie beendet. In der Realität kommt es jedoch nicht zum Erlöschen der Eigentumswohnung als solcher, sondern das Miteigentum endet oder endet als Folge eines anderen Rechtsgeschäfts wie der Übertragung der Immobilie an einen Dritten.
2. Die Miteigentümer vereinbaren, dass einer von ihnen die Immobilie in vollem Umfang erhält und der andere für seinen Anteil an der Immobilie einen wirtschaftlichen Ausgleich erhält. Nehmen wir das erste Beispiel: Ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie gekauft hat, beschließt, sich zu trennen, und vereinbart, dass die Frau 100 % des Eigentums an der Immobilie behält, ihrem Ex-Partner aber ihren proportionalen Anteil am Wert der Immobilie zahlt. In diesem zweiten Fall handelt es sich um ein reines und einfaches Erlöschen des Wohnungseigentums.
   

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen diesen beiden Fällen zu erkennen. Es handelt sich um zwei sehr unterschiedliche Arten der Beendigung einer Eigentumswohnung, einer Miteigentümerschaft oder einer Gemeinschaft. So weit der Ansatz aus zivilrechtlicher Sicht. 

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Ich werde die Situation nun aus steuerlicher Sicht betrachten. Das heißt, wie viel kostet es zwei Personen, die sich das Eigentum an einer Immobilie teilen, diese aufzulösen oder zu löschen? Konkret werde ich mich auf einen in der notariellen Praxis häufig vorkommenden und sich wiederholenden Fall konzentrieren und dies zum besseren Verständnis natürlich anhand eines realen Beispiels tun:

<ejemplo>Dos hermanos, A y B, son titulares proindiviso (por partes iguales) de una vivienda con un valor de 240.000 € y de un apartamento en la playa valorado en 180.000 €, dichos inmuebles sitos en Cataluña y recibidos ambos por herencia de su padre. Tras años de condominio o copropiedad, ahora los hermanos deciden disolver la comunidad existente sobre las dos fincas. Llegan a un acuerdo según el cual el hermano A se adjudica los dos inmuebles y compensa a B con dinero. Con este reparto ser produce un exceso de adjudicación; pues el hermano A se adjudica bienes por un valor superior a su cuota de participación en la comunidad.<ejemplo>

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Angesichts dieser Situation war die Generaldirektion für Steuern der Ansicht, dass diese Aufteilung nicht kohärent ist, da gleichwertige oder möglichst gleichwertige Lose gebildet werden können (wenn jedes Geschwisterteil eine Immobilie erhält, ist der entstehende Überschuss geringer und daher wäre es nach Ansicht der DGT eine kohärentere Verteilung). Diese Auflösung der Gütergemeinschaft unterlag einer Übertragungssteuer von 10 % (bei in Katalonien gelegenen Immobilien) auf den Überschuss von 210.000 €, so dass eine Steuer von 21.000 € zu zahlen war .

Nach einer Konsultation hat die Generaldirektion für Steuern jedoch ihre Kriterien geändert (im November 2021) und ist der Auffassung, dass derselbe Sachverhalt in steuerlicher Hinsicht auf diese Weise gelöst werden sollte: 

Es wird davon ausgegangen, dass es so viele Eigentümergemeinschaften gibt, wie es Immobilien im Stockwerkeigentum gibt. Auf der Grundlage dieses neuen Kriteriums wird jede Gemeinschaft eigenständig aufgelöst: 

• Hausgemeinschaft: Wert 240.000 €; Bruder A erhält die gesamte Immobilie, da es sich um ein unteilbares Vermögen handelt, und entschädigt seinen Bruder B mit 120.000 € in bar.
• Gemeinschaftliche Nutzung der Wohnung: Bei einem Wert von 180.000 € erhält Bruder A die gesamte Immobilie, da es sich um ein unteilbares Vermögen handelt, und entschädigt seinen Bruder B in bar mit 90.000 €.

Die Transaktion unterliegt der Stempelsteuer, wobei Bruder A mit 1,5 % des Wertes des zugeschlagenen Teils besteuert wird. Mit anderen Worten, wenn wir uns auf das Haus beziehen, beträgt die zu zahlende Steuer bei einem Wert des zugeteilten Teils von 120.000 € 1.800 €. Bezieht man sich hingegen auf die Wohnung, so beträgt der zu zahlende Betrag bei einem Wert des zugesprochenen Teils von 90.000 € 1.350 €. Der zu zahlende Gesamtbetrag beläuft sich also auf 3.150 € (1.800 € + 1.350 €).

Schlussfolgerung

Durch die Anwendung dieses neuen Kriteriums der Generaldirektion für Steuern wird die Besteuerung von Wohnungsauflösungen reduziert, wodurch wir uns in einer günstigeren Situation befinden, um bestehende Miteigentumssituationen zu beenden.

Andere damit verbundene steuerliche Folgen:

• Die Löschung von Eigentumswohnungen führt nicht zu Kapitalgewinnen und unterliegt nicht der Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken (IIVTNU).
• Bei der Einkommensteuer ist das Erlöschen einer Eigentumswohnung steuerpflichtig, wenn es zu einem Veräußerungsgewinn führt, d.h. wenn der Zuschlagswert höher ist als der vorherige Anschaffungswert. Basierend auf dem vorherigen Beispiel:
  
  Gemeinschaft auf dem Grundstück: mit einem Wert von 240.000 € und mit einem früheren Anschaffungswert von 180.000 € aus dem väterlichen Erbe. Die Gesamtdifferenz beträgt 60.000 €. Daher hat Bruder B einen Veräußerungsgewinn von 30.000 € (Differenz zwischen dem Wert der Prämie und dem früheren Erwerbswert seiner ungeteilten Hälfte). Bruder B muss in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung den mit der Wohnung erzielten Veräußerungsgewinn angeben, der mit 21 % besteuert wird.
  
  Gemeinschaft in der Wohnung: mit einem Wert von 180.000 € und einem früheren Anschaffungswert im Nachlass des Vaters von 180.000 €. Bruder B hat keinen Veräußerungsgewinn, da der Wert der Prämie dem Wert des früheren Erwerbs entspricht, und zwar auf seine ungeteilte Hälfte.
  

Verordnungen und angewandte Doktrin:

• Konsultation der Generaldirektion für Steuern V2889-21 vom 17. November 2021
• Urteil des Obersten Gerichtshofs, 1509/2019 vom 30. Oktober
• Artikel 7.2.B und 31.2 des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September, mit dem der überarbeitete Text des Gesetzes über die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer genehmigt wird.