Praktische rechtliche Hinweise - Dezember 2024
1.- Notarielle Urkunden in digitalen Dokumenten
Beigefügt (HIER) einen Link zu einer interessanten praktischen Schulung des Madrider Notars Fernando Gomá über notarielle Urkunden im Zusammenhang mit der digitalen Welt (WhatsApp-Akten, Webseiten, Inhalte in sozialen Netzwerken, Hinterlegung von digitalen Dokumenten usw.).
Praktische Sitzung, im Videoformat, sehr interessant, mit Hinweisen, die bei der Formalisierung dieser Art von Dokumenten zu berücksichtigen sind, wo wir sogar Modelle für öffentliche Dokumente finden, die in diesen Fällen verwendet werden können.
2.- Es ist möglich, eine SL mit einer einzigen Beteiligung von 1 Euro zu gründen.
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Oktober 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer SL mit einer einzigen Beteiligung von einem Euro Nominalwert löst.
Der Registrator lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die Tatsache, dass die gegründete SL nur eine einzige Beteiligung hat, den Grundsätzen der SL und ihrer normalen Entwicklung zuwiderläuft (da das LSC von einer breiteren Auf teilung des Aktienkapitals ausgeht).
In der Berufung schloss sich die Generaldirektion dem antragstellenden Notar an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass gemäß der Autonomie des Gründungsgesellschafters die Gründung dieser SL mit einer einzigen Beteiligung mit einem Nennwert von 1 Euro zulässig sei, da es keine Bestimmung gebe, die dies verbiete.
3.- Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte für das Jahr 2025 in Katalonien
Beigefügt (HIER) die Anweisung für die Überprüfung der Werte von Immobilien in der Steuer auf Kapitalübertragungen und dokumentierte Rechtsakte sowie in der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die auf die Steuertatbestände des Jahres 2025 anzuwenden ist.
Es wird daran erinnert, dass bei Übertragungen von Immobilien, denen kein Referenzwert zugewiesen wurde oder der von der Generaldirektion für Katasterwesen nicht bescheinigt werden kann, die Steuerbemessungsgrundlage und somit der Wert, der in die Selbstveranlagung einzubeziehen ist, unbeschadet der administrativen Überprüfung, der höhere der folgenden Werte ist: der von den Beteiligten angegebene Wert, der Preis oder die vereinbarte Gegenleistung oder der Marktwert.
Bei diesen Übertragungen ist die Verwaltung befugt zu prüfen, ob der in der Selbstveranlagung angegebene Wert der Vermögenswerte und Rechte nicht unter dem Marktwert liegt, wofür die in der Anweisung angegebenen Werte als Referenz dienen.
4.- Der Oberste Gerichtshof stellt fest, dass "Mobilheime" einer städtebaulichen Genehmigung bedürfen, da sie einem Fertighaus und nicht einem Wohnwagen ähnlich sind.
Beigefügt (HIER) eine Pressezusammenfassung der STS 1917/2024 vom 5. Dezember, in der die Dritte Kammer unseres Obersten Gerichtshofs entschied, dass das "Mobilheim" einer Baugenehmigung bedarf, da es mit einem Fertighaus und nicht mit einem Anhänger vergleichbar ist.
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist die Aufstellung von Wohnmobilen auf einem Grundstück somit durch die jeweils geltenden Planungsvorschriften legitimiert, da dies durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses wie den Schutz der Umwelt und der städtischen Umwelt gerechtfertigt ist.
5.- Seien Sie vorsichtig mit verwaltungs- oder strafrechtlichen Verfügungsverboten, da diese die Eintragung des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie verhindern, auch wenn es sich um eine frühere Immobilie handelt.
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Oktober 2024 (BOE vom 15. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Kaufvertrag über eine Immobilie bezieht, die einem Veräußerungsverbot unterliegt, das in einem vom Finanzamt angeordneten präventiven Vermerk enthalten ist, der nach der Erteilung des Kaufvertrags durchgeführt wird.
Konkret handelt es sich um einen Kaufvertrag vom 21. Dezember 2023, der am 8. Mai 2024 bei der Geschäftsstelle eingereicht wurde. Vor diesem Datum, am 12. April 2024, wurde jedoch ein vorbeugender Vermerk über ein vom Finanzministerium angeordnetes Veräußerungsverbot auf der zum Verkauf stehenden Immobilie angebracht.
Die Generaldirektion, die über das eingelegte Rechtsmittel entschieden hat, bekräftigt ihre Doktrin, die die Möglichkeit der Eintragung des Verkaufs verneint, wobei sie davon ausgeht, dass die vorrangige Wirksamkeit von Übertragungen vor Veräußerungsverboten nicht in Straf- oder Verwaltungsverfahren anwendbar ist, in denen die Komponente der öffentlichen Ordnung der getroffenen Vorsichtsmaßnahmen Vorrang haben muss.
6.- Vorzeitige Kündigung von Hypothekendarlehen. Werte, die zu berücksichtigen sind, um zu wissen, ob eine Entschädigung an die Bank zu zahlen ist oder nicht.
Angesichts der zahlreichen Anfragen zu diesem Thema, d.h. zu den möglichen Gebühren, die Bankkunden zahlen müssen, wenn sie ihre Hypothekendarlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen wollen, ist der folgende Text beigefügt (HIER) der Beschluss der spanischen Zentralbank vom 2. Dezember 2024 beigefügt, in dem die Indizes und Referenzzinssätze veröffentlicht werden, die für die Berechnung des Marktwerts bei der Entschädigung für das Zinsrisiko von Hypothekendarlehen sowie für die Berechnung des Unterschiedsbetrags gelten, der zur Ermittlung des Marktwerts von vorzeitig gekündigten Darlehen oder Krediten anzuwenden ist.
In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass das Finanzinstitut bei Hypotheken, die nach dem 9. Dezember 2007 unterzeichnet wurden, im Falle einer vorzeitigen (vollständigen oder teilweisen) Kündigung zusätzlich zur Entschädigungs- oder Kündigungsgebühr einen Betrag zur Entschädigung des Zinsrisikos berechnen kann. Für die Berechnung des zu berechnenden Höchstbetrags ist die in der geltenden Gesetzgebung geregelte mathematische Formel zu berücksichtigen, für die die in dieser Entschließung veröffentlichten und monatlich aktualisierten Werte herangezogen werden müssen.
Wenn Sie weitere Informationen zu dieser Berechnung wünschen, finden Sie sie HIER können Sie auch einen weit verbreiteten Artikel in unserem Blog lesen, in dem Sie praktische Informationen darüber finden, wie Sie diese Berechnungen durchführen und überprüfen können, ob die Bank die Gebühren, die möglicherweise erhoben werden, korrekt anwendet.
7.- Nicht eingetragene ausländische Gesellschaften und die Angemessenheitsprüfung. Es wird notwendig sein, sehr sorgfältig vorzugehen
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. September 2024 (BOE vom 7. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde zur Formalisierung der Übertragung von Hypothekenbürgschaften löst, in dem der interessanteste Aspekt alles ist, was mit der Beschreibung der Vollmacht zu tun hat, die den Vertreter einer nicht eingetragenen ausländischen Gesellschaft bevollmächtigt.
Im konkreten Fall geht es um eine Abtretungsurkunde für Hypothekenbürgschaften, bei der das abtretungsberechtigte Unternehmen (irisch und nicht in Spanien registriert) durch einen Bevollmächtigten vertreten wird. Der bevollmächtigende Notar hat bei der Abfassung der besonderen Vollmacht diese lediglich gekennzeichnet (mit Datum und Namen des bevollmächtigenden Notars) und erklärt, dass er sie für die Erteilung für ausreichend hält.
Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, ist der Registerbeamte, dem die Urkunde vorgelegt wird, der Ansicht, dass die Zusammenfassung der Vollmacht unzureichend ist, ein Kriterium, das von der Generaldirektion bestätigt wird, die in ihrer Entschließung bestimmt, dass die Vollmachten ausländischer Gesellschaften, da sie nicht eingetragen sind, der Doktrin des STS vom 1. Juni 2021 für nicht eingetragene Vollmachten eingetragener spanischer Gesellschaften unterliegen, Daher muss der bevollmächtigende Notar unter seiner Verantwortung die Gültigkeit und Wirksamkeit der von der besagten Gesellschaft erteilten Vollmacht streng prüfen und zu Protokoll geben, dass er eine solche Handlung vorgenommen hat, damit die öffentliche Urkunde, aus der sich die Vertretung ergibt, die Umstände zum Ausdruck bringt, die nach Ansicht des Notars die Gültigkeit und Wirksamkeit der Vollmacht, in deren Ausübung der Bevollmächtigte handelt, rechtfertigen.
So müssen bei der Beurteilung der Hinlänglichkeit der Vollmacht insbesondere die Identität des Vollmachtgebers, seine persönlichen Verhältnisse und die Frage, ob er eine berufliche Stellung im Unternehmen innehat, angegeben werden.
8.- Erwerb und Veräußerung von Grundstücken durch ein Unternehmen und wesentliche Vermögenswerte
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem die verkaufende Partei eine Gesellschaft ist. Der Kaufvertrag enthält weder eine Erklärung der veräußernden Gesellschaft über die Unwesentlichkeit der übertragenen Vermögenswerte noch ist dem Vertrag ein Beschluss der Generalversammlung beigefügt.
Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für den Erwerb oder die Veräußerung eines als wesentlich zu betrachtenden Gesellschaftsvermögens ein (nicht vorliegender) Beschluss der Hauptversammlung erforderlich sei.
Nach Einlegung eines entsprechenden Rechtsmittels hat die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk aufgehoben und damit ihre Doktrin bekräftigt, wonach keine Verpflichtung besteht, eine Bescheinigung vorzulegen oder eine ausdrückliche Erklärung des Verwalters abzugeben, dass der Vermögensgegenstand, der Gegenstand des dokumentierten Geschäfts ist, nicht wesentlich ist, obwohl die in der Urkunde enthaltene Erklärung über die Unwesentlichkeit dieses Vermögensgegenstandes die Position der Gegenpartei in Bezug auf ihre Sorgfaltspflicht und die Beurteilung eines schwerwiegenden Fehlers verbessert. Das Fehlen dieser ausdrücklichen Erklärung ist jedoch nicht per se ein Mangel, der die Eintragung verhindert.
9.- Beendigung des Kaufvertrags und Eintragung in das Grundbuch, wenn es Gläubiger mit eingetragenen Rechten gibt.
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit der Eintragung eines Gerichtsbeschlusses, mit dem ein Kaufvertrag für erledigt erklärt wird, löst.
Der Fall basiert auf einem Kaufvertrag (bei dem der Käufer zur Finanzierung des Kaufs ein Hypothekendarlehen beantragt, das bei der Formalisierung des Kaufvertrags eingetragen wird). Nach der Beurkundung des Kaufvertrags kommt es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien, die schließlich vor Gericht ausgetragen werden. Das gerichtliche Verfahren endet damit, dass der Kauf für beendet erklärt wird, d. h. er wird für nichtig erklärt, und die Parteien müssen die gegenseitigen Leistungen zurückgeben (d. h. die Immobilie an den Verkäufer und den gezahlten Preis an den Käufer).
Nachdem dieses Urteil zur Eintragung in das Grundbuchamt eingereicht wurde, ergibt sich die interessante Situation des Hypothekengläubigers, der sein Recht rechtmäßig eingetragen hat, bevor dieser ganze Streit entsteht und beigelegt wird.
An dieser Stelle beschließt die Generaldirektion in Anlehnung an die Kriterien des Registerführers, dass in diesen Fällen, um die Auflösung des Kaufs und des Verkaufs eintragen zu können (d.h. dass das Haus nicht mehr auf den Namen des "Käufers", sondern wieder auf den Namen des "Verkäufers" eingetragen wird), zunächst die Hinterlegung der geschuldeten Beträge und vor allem die Zustimmung der Gläubigerbank (d.h. der Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss zustimmen ) nachgewiesen werden muss, die Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss dem zustimmen), denn da die Forderung zum Zeitpunkt des Auftretens des Hypothekengläubigers nicht eingetragen wurde, ist die Löschung oder Änderung der Eintragungen späterer Gläubiger ohne deren ausdrückliche oder stillschweigende, freiwillige oder erzwungene Zustimmung nach dem Hypothekengesetz (Artikel 20, 37, 40 und 82) ausgeschlossen.
Seien Sie daher in diesen Streitsituationen sehr vorsichtig, denn über den gerichtlichen Sieg hinaus wird es notwendig sein, mit der Gläubigerbank zu verhandeln, um sicherzustellen, dass die Schulden annulliert werden und dass die Bank der Eintragung der Annullierung des Verkaufs zustimmt; andernfalls wird dies nicht möglich sein, und der gerichtliche Sieg wird verwischt.
10.- Eintragung eines Grundstücks im Grundbuch zugunsten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit nichtkommerziellem Zweck.
Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. November 2024 (BOE vom 18. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um einen Kaufvertrag geht, bei dem der Käufer eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist, der zunächst in einem privaten Dokument formalisiert und später öffentlich gemacht wurde (aber ohne Eintragung in das Handelsregister) und dessen Gegenstand die Nutzung einer landwirtschaftlichen/viehwirtschaftlichen Tätigkeit ist.
Als der Grundbuchbeamte die Eintragung beantragte, lehnte er sie mit der Begründung ab, dass eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die einen kommerziellen Zweck verfolge, unbedingt zuerst im Handelsregister eingetragen werden müsse, um das Eigentumsrecht an einem Grundstück zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu können, wobei der Grundbuchbeamte der Ansicht war, dass der Zweck der Gesellschaft im vorliegenden Fall in der Landwirtschaft/Viehzucht bestehe, also eine eindeutig kommerzielle Tätigkeit sei.
Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Einstufungsvermerk mit der Begründung, dass es sich bei der erwerbenden Gesellschaft um eine ordnungsgemäß gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, die keinen kommerziellen Zweck verfolgt (Art. 326 des Handelsgesetzbuchs), so dass die beantragte Eintragung im Namen der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgen muss.
