Rechtspraktische Hinweise - September 2025

1. die Freigabe von alten Dokumenten und Steuern für die Öffentlichkeit. Zu berücksichtigende Aspekte

Beigefügt (HIER) einen Link zur verbindlichen Konsultation Nr. V0174-25 der Generaldirektion Steuern vom 14. Februar 2025, in der eine Frage zur Besteuerung von Vorgängen geklärt wird, bei denen ein alter Vertrag, der der ITP unterliegt, in einen öffentlichen Vertrag umgewandelt wird.

Im konkreten Fall geht es um die Umwandlung eines 2003 zwischen zwei Brüdern abgeschlossenen privaten Kaufvertrags über Erbschaftsrechte in eine öffentliche Urkunde (der eine verkauft dem anderen 25 % seiner Rechte an einer Erbschaft, die aus einer Immobilie besteht), wobei der verkaufende Bruder 2006 stirbt. Jetzt, im Jahr 2025, besteht die Möglichkeit, diesen privaten Kaufvertrag in eine öffentliche Urkunde umzuwandeln, und es stellt sich die Frage nach der Besteuerung der Transaktion sowohl in Bezug auf die ITP als auch auf die AJD.

• Was die ITP betrifft, so hängt die Berechnung der Verjährungsfrist für steuerpflichtige Ereignisse, die in einer privaten Urkunde dokumentiert sind, vom Zusammentreffen eines der in Art. 1227 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Umstände ab (u. a. das Todesdatum eines der Unterzeichner), so dass sie in diesem Fall verjährt wäre (da einer der Unterzeichner im Jahr 2006 verstorben ist).
• In Bezug auf die gestaffelte AJD-Quote ist es ebenfalls nicht angebracht, diese Steuer zu zahlen, da eine der Voraussetzungen von Art. 31.2 LITPAJD nicht erfüllt ist, nämlich dass die Handlung weder der ISD noch der ITP unterliegt (da sie zwar der ISD unterliegt, aber, wie wir gesehen haben, vorgeschrieben ist), so dass die Umwandlung eines privaten Vertrags, der der ITP unterliegt, wenn sie vorgeschrieben ist, auch nicht zu einer Besteuerung der gestaffelten AJD-Quote führt.

2.- Hüten Sie sich davor, sich hinter einem Unternehmen zu verstecken, um die falschen Dinge zu tun. Die Haftung kann sich auch auf Ihr Privatvermögen erstrecken

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Provinzgerichts von Murcia Nr. 983/2025 vom 3. April, in dem es um einen Fall geht, in dem es um eine Unternehmensstruktur geht, die mit dem Ziel gegründet wurde, Gläubiger zu betrügen.

Das untersuchte Urteil gibt einen interessanten Überblick über das Konzept des "lifting the corporate veil", das es den Gerichten erlaubt, die Haftung für das Gesellschaftsvermögen zu streichen und die Schulden der Gesellschaft auch den Geschäftsführern oder Gesellschaftern zuzurechnen, wenn diese die Absicht haben, Betrug oder Missbrauch gegenüber Dritten zu begehen und sich hinter einer Gesellschaft "verstecken", damit die Folgen dieses Betrugs oder Missbrauchs nicht ihr persönliches Vermögen erreichen.

Eine wichtige Mahnung für alle Geschäftsleute und Unternehmer, die ein neues Unternehmen gründen, immer alles richtig zu machen und nicht zu glauben, dass die Folgen eines Fehlverhaltens (Betrug, böswillige Handlungen usw.) aufgrund der Existenz eines zwischengeschalteten Unternehmens keine schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen für das eigene Vermögen haben können.

3.- Handbuch für die Verwaltung von Katasterberichtigungen

Beigefügt (HIER) ein sehr interessantes Handbuch zur Behebung von Diskrepanzen zwischen dem Kataster und den Eigentumsurkunden einer Immobilie.

Das Handbuch beschreibt insbesondere alle Schritte, die zu befolgen sind, um die Fälle zu lösen, in denen die physische Realität nicht mit dem Kataster übereinstimmt und in denen es angebracht ist, das notarielle Verfahren zur Korrektur von Abweichungen einzuleiten (geregelt in Art. 18 des Gesetzes über das Liegenschaftskataster).

Es enthält auch einen praktischen Leitfaden, wie im Falle einer physischen Veränderung der Immobilie (wie z. B. Abtrennungen, Teilungen, Zusammenlegungen, Gruppierungen oder Flurbereinigungen) zu verfahren ist, um dem Liegenschaftskataster diese Vorgänge mitzuteilen und so die neue rechtliche Realität der Immobilie in diesem öffentlichen Register anzupassen.

Das Handbuch enthält sehr nützliche Informationen, wie z. B. Formulare für öffentliche Urkunden sowie Screenshots aller Schritte, die auf der Website des Katasteramtes auszuführen sind.

4.- Kann der Hypothekenschuldner die Unterzeichnung des Transparenzakts des AKI an einen Dritten delegieren, der mit der zu unterzeichnenden Transaktion in Verbindung steht?

Beigefügt (HIER) eine interessante Frage an die Verbraucherkommission des Generalrats der Notare, in der es um die Möglichkeit geht, dass der Hypothekenschuldner die Unterzeichnung der LCI-Urkunde an einen Dritten delegiert, der mit der zu unterzeichnenden Transaktion in Verbindung steht (d.h. einen Angestellten der Agentur, die die Hypothek vorbereitet, der Bank, die sie gewährt, eines Immobilienexperten, der die Transaktion vermittelt hat, usw.).

Die Antwort auf diese Frage ist nach Ansicht der Kommission kategorisch negativ, da, wie in diesem Dokument dargelegt, das Ziel des AKI darin besteht, dass der Schuldner vor der Unterzeichnung seiner Hypothek über die notwendigen Informationen verfügt, um den Vorgang, den er unterzeichnen möchte, richtig zu verstehen und somit später sein Hypothekendarlehen in voller Kenntnis aller rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte formalisieren zu können.

Es ist daher notwendig, dass alle vorvertraglichen Informationen, die der Notar dem künftigen Schuldner zu erteilen hat, persönlich und direkt erteilt werden, da nur so gewährleistet werden kann, dass sie personalisiert und für die verfolgten Zwecke geeignet sind.Der Vermerk beantwortet auch eine andere interessante Frage, indem er die Möglichkeit verneint, dass die vom Schuldner zu beantwortende Frage per E-Mail beantwortet werden kann.

5.- Was geschieht, wenn ein Haus von mehreren Personen geerbt wird und einer der Miterben es exklusiv nutzt und die anderen daran hindert, es zu nutzen?

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS 1053/2025, vom 1. Juli), das den üblichen Fall löst, der bei vielen Erbschaften vorkommt, bei denen ein Haus, das von mehreren Personen geerbt wird, in der Praxis von einem der Miterben in ausschließlicher und ausschließender Weise bewohnt wird, wodurch die übrigen Personen nicht in den Genuss des Eigentums kommen.

In diesen Fällen entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Eigenschaft als Miterbe kein Recht auf eine ausschließliche und ausschließende Nutzung der Immobilie gewährt, die die anderen Miteigentümer daran hindert, sie zu nutzen (unabhängig davon, ob einer einen höheren Anteil an der Immobilie hat als die anderen Miterben), so dass in diesen Konfliktfällen die übrigen Miterben, wenn sie ihr Recht auf die Nutzung und den Genuss der Immobilie beeinträchtigt sehen, gegen den Miterben, der die Immobilie besetzt, eine Räumungsklage wegen Gefährdung erheben können, um die Nutzung und den Genuss der Immobilie wiederzuerlangen.

6.- Es ist nicht möglich, eine Verpfändung von Aktien in das Register für bewegliches Vermögen einzutragen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 1. Juli 2025 über eine Beschwerde gegen die Weigerung des Registerbeamten für bewegliches Vermögen I von Madrid, eine Verpfändungsurkunde für Gesellschaftsanteile einzutragen.

In diesem Fall geht es um einen Fall, in dem im Februar 2025 der Kauf und Verkauf bestimmter Anteile an einer SL formalisiert wird und die Käuferin als Sicherheit für die Zahlung eines Teils des gestundeten Preises andere Anteile an derselben SL verpfändet, die sie bereits vor dem Kauf und Verkauf besaß.

Dieses Pfandrecht wurde zur Eintragung in das Register für bewegliches Vermögen eingereicht, jedoch für mangelhaft befunden, da nach Ansicht des Registerbeamten ein nicht vermögenswertes Pfandrecht an Aktien einer Aktiengesellschaft nicht in das Register für bewegliches Vermögen eingetragen werden konnte. Auf Beschwerde hin bestätigte die Generaldirektion den Einstufungsvermerk und damit erneut das bekannte Kriterium, dass Aktien einer Gesellschaft faktisch ein Rechtssystem und ein Verkehrsrecht haben, das außerhalb des Handelsregisters funktioniert.

Die Regierung hat jedoch vor kurzem Gesetzesinitiativen vorgelegt, die mittelfristig zu einem Paradigmenwechsel in diesem Bereich führen könnten (d.h. die obligatorische Eintragung des Eigentums an Aktien und Beteiligungen in das Handelsregister), so dass dieses Thema weiterverfolgt werden sollte.

7.- Virtual Tax Flash 014: 99% Ermäßigung auf Erbschaft und Leasing als wirtschaftliche Tätigkeit

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 14 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Frau Concha Carballo, Juristin und Wirtschaftswissenschaftlerin, das Urteil der Kammer III des Obersten Gerichtshofs vom 14. Juli 2025 analysiert (HIER abrufbar), das die Anwendung der 99%igen Ermäßigung der Erbschaftssteuer (Art. 20 2c) auf Anteile an einer Handelsgesellschaft betrifft, deren Haupttätigkeit die Vermietung von Immobilien ist.

Im vorliegenden Fall wird darüber diskutiert, ob es ausreicht, die formalen Anforderungen des Artikels 27 des Einkommensteuergesetzes zu erfüllen, um in den Genuss dieser Steuervergünstigung zu kommen, oder ob es im Gegenteil erforderlich ist, dass die Einstellung des Arbeitnehmers mit einem Vollzeitarbeitsvertrag aus wirtschaftlicher Sicht gerechtfertigt ist (d. h. dass er ein ausreichendes Arbeitsvolumen hat, das seinen Arbeitsvertrag rechtfertigt).

Der Oberste Gerichtshof bestätigt in seinem Urteil, dass es in der Tat ausreicht, die formalen Anforderungen der genannten Vorschrift zu erfüllen (ohne eine Bewertung der Rationalität der Einstellung des Arbeitnehmers oder ihrer wirtschaftlichen Rechtfertigung zu verlangen), wobei er daran erinnert, dass im Falle eines Betrugsverdachts das Simulationsverfahren anzuwenden ist.

8.- Einseitiger Rücktritt des Verwalters. Es ist notwendig, die Dinge richtig zu machen

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2025 über die Rücktrittserklärung vom Amt des Verwalters einer SL.

In diesem Fall legt der (einzige) Geschäftsführer der Gesellschaft sein Amt einseitig durch eine öffentliche Urkunde nieder und teilt der Gesellschaft seinen Rücktritt per Einschreiben an den Sitz der Gesellschaft mit (das Schreiben wird zurückgeschickt, da es von niemandem abgeholt wurde).

Wenn das Dokument zur Eintragung eingereicht wird, lehnt der Handelsregisterbeamte die Eintragung aus zwei Gründen ab:

• Bleibt die Zustellung per Einschreiben erfolglos, muss versucht werden, den Notar persönlich zu verständigen (über § 202 der Notariatsordnung).
• Darüber hinaus muss der scheidende Vorstand nachweisen, dass er eine Generalversammlung gültig einberufen hat, damit ein neuer Vorstand gewählt werden kann.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk, so dass in diesen Fällen des einseitigen Rücktritts des Geschäftsführers diese Angaben berücksichtigt werden müssen, damit die Entscheidung wirksam wird und in das Handelsregister eingetragen werden kann.

9.- Aktualisierung des Kompendiums der guten Bankpraxis

Beigefügt (HIER) ein Link zur ersten Aktualisierung des Kompendiums der Banco de España für gute Bankpraktiken, d.h. das Dokument, in dem die Aufsichtsbehörde die wichtigsten Beschwerden von Bankkunden über ihre Beziehungen zu Finanzinstituten und die Kriterien der Aufsichtsbehörde in diesen Fällen zusammenstellt.

In dem Dokument werden die folgenden wesentlichen Entwicklungen dargestellt:

• Bankkonten: Bei der Pfändung von Konten ihrer Kunden sollten die Banken proaktiv handeln, wenn der Kunde angibt, dass sein Guthaben aus einem Grund- oder Mindesteinkommen oder aus einem Gehalt unterhalb des gesetzlichen Mindestbetrags stammt. In solchen Situationen sollte das Institut umgehend auf die Anfragen der Kunden reagieren und, wenn sich nach einer Analyse der Situation bestätigt, dass das Guthaben unpfändbar sein könnte, die pfändende Stelle kontaktieren, um die Situation zu melden, obwohl das Institut nicht für das Ergebnis dieser Verwaltung verantwortlich ist.
• Mitteilungen an den Kunden: Bei Mitteilungen, die unter Einhaltung einer bestimmten Frist an den Kunden zu erfolgen haben (z.B. vertragliche Änderungen von Bedingungen), beginnt die Frist bei Verwendung eines elektronischen Bankpostfachs mit Kündigungsmöglichkeit (SMS, E-Mail etc.) mit der tatsächlichen Zustellung der Mitteilung. Der Inhalt der Kündigung kann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist über das übliche Kommunikationsmittel des Kunden geltend gemacht werden.
• Hypothekendarlehen: Es werden neue Kriterien für die Berechnung des finanziellen Verlusts bei vorzeitiger Rückzahlung eines Hypothekendarlehens eingeführt (Art. 23 des Gesetzes 5/2019). Bei der Berechnung des Marktwerts eines Hypothekendarlehens müssen unbedingt alle Vergütungsregeln zum Zeitpunkt der Gewährung berücksichtigt werden, um fiktive finanzielle Verluste zu vermeiden. So:
• Bei Darlehen mit einer anfänglichen Tranche zu einem reduzierten Zinssatz mit einer Laufzeit von weniger als 36 Monaten wird der vertragliche Zinssatz für die Berechnung der Spanne ermittelt, indem der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen oder, wenn es sich um einen variablen Zinssatz handelt, der höchste Wert zwischen den festen Zinssätzen, die für die anfängliche Tranche vereinbart wurden, und dem variablen Zinssatz, der am Tag des Vertragsabschlusses vereinbart wurde, zuzüglich der Spanne, genommen wird.
• Bei gemischten Krediten mit einer anfänglichen festen Tranche von mindestens 36 Monaten wird, wenn diese Tranche kürzer als 60 Monate ist, der höhere Wert zwischen dem festen und dem variablen Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verwendet; wenn sie gleich oder länger als 60 Monate ist, werden nur die für die anfängliche Tranche vereinbarten festen Zinssätze berücksichtigt.
• Bei Darlehen mit Bonus-Spreads sollten die Boni nicht zu Verlusten führen und konsequent angewandt werden, indem der Spread zum Zeitpunkt der Gewährung berechnet und ein Hinweis auf mögliche künftige Änderungen in das ESIS aufgenommen wird.
• Testamente: Es gilt nicht als gute Praxis, die Kontoführungsgebühren in Situationen zu erhöhen, in denen die Erben - oder die überlebenden Kontoinhaber und die Erben des verstorbenen Kontoinhabers im Falle eines Mehrfachkontoinhabers - das Konto aus Gründen, die sich ihrer Kontrolle entziehen, wie z. B. in Gerichtsverfahren, nicht kündigen können. Das Verbot, die Gebühren nach oben zu korrigieren, gilt auch für verbundene Produkte, bei denen das Konto offen gehalten werden muss. Kurz gesagt, die Erhöhung von Gebühren unter diesen Umständen wird als Verstoß gegen die gute Bankpraxis angesehen.

10.- Berichtigung von wesentlichen Irrtümern, Auslassungen und Formfehlern in der Urkunde durch die Sorgfalt des Notars.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Juni 2025 über eine Urkunde zur Herabsetzung und Erhöhung des Aktienkapitals, die bei der Eintragung in das Handelsregister in erster Instanz negativ beurteilt wird. In Anbetracht dessen hat der bevollmächtigte Notar ein Berichtigungsdokument vorgelegt (das eine Bescheinigung über die Gesellschaftsbeschlüsse der Gesellschaft enthält, in der die festgestellten Mängel erläutert und korrigiert werden).

Nach der Vorlage der Berichtigungsbescheinigung nimmt der Handelsregisterbeamte erneut eine negative Bewertung vor, indem er behauptet, es müsse angegeben werden, wer die Berichtigungsbescheinigung ausstellt, wodurch die Bescheinigung in den Rang eines öffentlichen Dokuments erhoben wird, sowie seine Befugnisse (Art. 108.3 RRM).

Gegen diesen zweiten Vorbehalt wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Vorbehaltsvermerk aufhob und bestätigte, dass in diesen Fällen von materiellen Fehlern, da die Zustimmung zur notariellen Beurkundung der Gesellschaftsbeschlüsse bereits vom Vorstandsvorsitzenden bei der Beurkundung der Beschlüsse erteilt worden war, das angewandte Verfahren mit der einfachen Einfügung der notariellen Beglaubigung in die Urkunde mittels einer Sorgfalt (korrekt gemäß Artikel 153 der Notariatsordnung) ein vollkommen gültiger Mechanismus ist, um diese Korrektur zu erreichen.