Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. November 2024 (BOE vom 18. Dezember 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um einen Kaufvertrag geht, bei dem der Käufer eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist, der zunächst in einem privaten Dokument formalisiert und später öffentlich gemacht wurde (aber ohne Eintragung in das Handelsregister) und dessen Gegenstand die Nutzung einer landwirtschaftlichen/viehwirtschaftlichen Tätigkeit ist.

Als der Grundbuchbeamte die Eintragung beantragte, lehnte er sie mit der Begründung ab, dass eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die einen kommerziellen Zweck verfolge, unbedingt zuerst im Handelsregister eingetragen werden müsse, um das Eigentumsrecht an einem Grundstück zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu können, wobei der Grundbuchbeamte der Ansicht war, dass der Zweck der Gesellschaft im vorliegenden Fall in der Landwirtschaft/Viehzucht bestehe, also eine eindeutig kommerzielle Tätigkeit sei.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Einstufungsvermerk mit der Begründung, dass es sich bei der erwerbenden Gesellschaft um eine ordnungsgemäß gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, die keinen kommerziellen Zweck verfolgt (Art. 326 des Handelsgesetzbuchs), so dass die beantragte Eintragung im Namen der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit der Eintragung eines Gerichtsbeschlusses, mit dem ein Kaufvertrag für erledigt erklärt wird, löst.

Der Fall basiert auf einem Kaufvertrag (bei dem der Käufer zur Finanzierung des Kaufs ein Hypothekendarlehen beantragt, das bei der Formalisierung des Kaufvertrags eingetragen wird). Nach der Beurkundung des Kaufvertrags kommt es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien, die schließlich vor Gericht ausgetragen werden. Das gerichtliche Verfahren endet damit, dass der Kauf für beendet erklärt wird, d. h. er wird für nichtig erklärt, und die Parteien müssen die gegenseitigen Leistungen zurückgeben (d. h. die Immobilie an den Verkäufer und den gezahlten Preis an den Käufer).

Nachdem dieses Urteil zur Eintragung in das Grundbuchamt eingereicht wurde, ergibt sich die interessante Situation des Hypothekengläubigers, der sein Recht rechtmäßig eingetragen hat, bevor dieser ganze Streit entsteht und beigelegt wird.

An dieser Stelle beschließt die Generaldirektion in Anlehnung an die Kriterien des Registerführers, dass in diesen Fällen, um die Auflösung des Kaufs und des Verkaufs eintragen zu können (d.h. dass das Haus nicht mehr auf den Namen des "Käufers", sondern wieder auf den Namen des "Verkäufers" eingetragen wird), zunächst die Hinterlegung der geschuldeten Beträge und vor allem die Zustimmung der Gläubigerbank (d.h. der Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss zustimmen ) nachgewiesen werden muss, die Bank, die das dingliche Hypothekenrecht innehat, muss dem zustimmen), denn da die Forderung zum Zeitpunkt des Auftretens des Hypothekengläubigers nicht eingetragen wurde, ist die Löschung oder Änderung der Eintragungen späterer Gläubiger ohne deren ausdrückliche oder stillschweigende, freiwillige oder erzwungene Zustimmung nach dem Hypothekengesetz (Artikel 20, 37, 40 und 82) ausgeschlossen.

Seien Sie daher in diesen Streitsituationen sehr vorsichtig, denn über den gerichtlichen Sieg hinaus wird es notwendig sein, mit der Gläubigerbank zu verhandeln, um sicherzustellen, dass die Schulden annulliert werden und dass die Bank der Eintragung der Annullierung des Verkaufs zustimmt; andernfalls wird dies nicht möglich sein, und der gerichtliche Sieg wird verwischt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. November 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem die verkaufende Partei eine Gesellschaft ist. Der Kaufvertrag enthält weder eine Erklärung der veräußernden Gesellschaft über die Unwesentlichkeit der übertragenen Vermögenswerte noch ist dem Vertrag ein Beschluss der Generalversammlung beigefügt.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für den Erwerb oder die Veräußerung eines als wesentlich zu betrachtenden Gesellschaftsvermögens ein (nicht vorliegender) Beschluss der Hauptversammlung erforderlich sei.

Nach Einlegung eines entsprechenden Rechtsmittels hat die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk aufgehoben und damit ihre Doktrin bekräftigt, wonach keine Verpflichtung besteht, eine Bescheinigung vorzulegen oder eine ausdrückliche Erklärung des Verwalters abzugeben, dass der Vermögensgegenstand, der Gegenstand des dokumentierten Geschäfts ist, nicht wesentlich ist, obwohl die in der Urkunde enthaltene Erklärung über die Unwesentlichkeit dieses Vermögensgegenstandes die Position der Gegenpartei in Bezug auf ihre Sorgfaltspflicht und die Beurteilung eines schwerwiegenden Fehlers verbessert. Das Fehlen dieser ausdrücklichen Erklärung ist jedoch nicht per se ein Mangel, der die Eintragung verhindert.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. September 2024 (BOE vom 7. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde zur Formalisierung der Übertragung von Hypothekenbürgschaften löst, in dem der interessanteste Aspekt alles ist, was mit der Beschreibung der Vollmacht zu tun hat, die den Vertreter einer nicht eingetragenen ausländischen Gesellschaft bevollmächtigt.

Im konkreten Fall geht es um eine Abtretungsurkunde für Hypothekenbürgschaften, bei der das abtretungsberechtigte Unternehmen (irisch und nicht in Spanien registriert) durch einen Bevollmächtigten vertreten wird. Der bevollmächtigende Notar hat bei der Abfassung der besonderen Vollmacht diese lediglich gekennzeichnet (mit Datum und Namen des bevollmächtigenden Notars) und erklärt, dass er sie für die Erteilung für ausreichend hält.

Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, ist der Registerbeamte, dem die Urkunde vorgelegt wird, der Ansicht, dass die Zusammenfassung der Vollmacht unzureichend ist, ein Kriterium, das von der Generaldirektion bestätigt wird, die in ihrer Entschließung bestimmt, dass die Vollmachten ausländischer Gesellschaften, da sie nicht eingetragen sind, der Doktrin des STS vom 1. Juni 2021 für nicht eingetragene Vollmachten eingetragener spanischer Gesellschaften unterliegen, Daher muss der bevollmächtigende Notar unter seiner Verantwortung die Gültigkeit und Wirksamkeit der von der besagten Gesellschaft erteilten Vollmacht streng prüfen und zu Protokoll geben, dass er eine solche Handlung vorgenommen hat, damit die öffentliche Urkunde, aus der sich die Vertretung ergibt, die Umstände zum Ausdruck bringt, die nach Ansicht des Notars die Gültigkeit und Wirksamkeit der Vollmacht, in deren Ausübung der Bevollmächtigte handelt, rechtfertigen.

So müssen bei der Beurteilung der Hinlänglichkeit der Vollmacht insbesondere die Identität des Vollmachtgebers, seine persönlichen Verhältnisse und die Frage, ob er eine berufliche Stellung im Unternehmen innehat, angegeben werden.

Angesichts der zahlreichen Anfragen zu diesem Thema, d.h. zu den möglichen Gebühren, die Bankkunden zahlen müssen, wenn sie ihre Hypothekendarlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen wollen, ist der folgende Text beigefügt (HIER) der Beschluss der spanischen Zentralbank vom 2. Dezember 2024 beigefügt, in dem die Indizes und Referenzzinssätze veröffentlicht werden, die für die Berechnung des Marktwerts bei der Entschädigung für das Zinsrisiko von Hypothekendarlehen sowie für die Berechnung des Unterschiedsbetrags gelten, der zur Ermittlung des Marktwerts von vorzeitig gekündigten Darlehen oder Krediten anzuwenden ist.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass das Finanzinstitut bei Hypotheken, die nach dem 9. Dezember 2007 unterzeichnet wurden, im Falle einer vorzeitigen (vollständigen oder teilweisen) Kündigung zusätzlich zur Entschädigungs- oder Kündigungsgebühr einen Betrag zur Entschädigung des Zinsrisikos berechnen kann. Für die Berechnung des zu berechnenden Höchstbetrags ist die in der geltenden Gesetzgebung geregelte mathematische Formel zu berücksichtigen, für die die in dieser Entschließung veröffentlichten und monatlich aktualisierten Werte herangezogen werden müssen.

Wenn Sie weitere Informationen zu dieser Berechnung wünschen, finden Sie sie HIER können Sie auch einen weit verbreiteten Artikel in unserem Blog lesen, in dem Sie praktische Informationen darüber finden, wie Sie diese Berechnungen durchführen und überprüfen können, ob die Bank die Gebühren, die möglicherweise erhoben werden, korrekt anwendet.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Oktober 2024 (BOE vom 15. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Kaufvertrag über eine Immobilie bezieht, die einem Veräußerungsverbot unterliegt, das in einem vom Finanzamt angeordneten präventiven Vermerk enthalten ist, der nach der Erteilung des Kaufvertrags durchgeführt wird.

Konkret handelt es sich um einen Kaufvertrag vom 21. Dezember 2023, der am 8. Mai 2024 bei der Geschäftsstelle eingereicht wurde. Vor diesem Datum, am 12. April 2024, wurde jedoch ein vorbeugender Vermerk über ein vom Finanzministerium angeordnetes Veräußerungsverbot auf der zum Verkauf stehenden Immobilie angebracht.

Die Generaldirektion, die über das eingelegte Rechtsmittel entschieden hat, bekräftigt ihre Doktrin, die die Möglichkeit der Eintragung des Verkaufs verneint, wobei sie davon ausgeht, dass die vorrangige Wirksamkeit von Übertragungen vor Veräußerungsverboten nicht in Straf- oder Verwaltungsverfahren anwendbar ist, in denen die Komponente der öffentlichen Ordnung der getroffenen Vorsichtsmaßnahmen Vorrang haben muss.

Beigefügt (HIER) eine Pressezusammenfassung der STS 1917/2024 vom 5. Dezember, in der die Dritte Kammer unseres Obersten Gerichtshofs entschied, dass das "Mobilheim" einer Baugenehmigung bedarf, da es mit einem Fertighaus und nicht mit einem Anhänger vergleichbar ist.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist die Aufstellung von Wohnmobilen auf einem Grundstück somit durch die jeweils geltenden Planungsvorschriften legitimiert, da dies durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses wie den Schutz der Umwelt und der städtischen Umwelt gerechtfertigt ist.

Beigefügt (HIER) die Anweisung für die Überprüfung der Werte von Immobilien in der Steuer auf Kapitalübertragungen und dokumentierte Rechtsakte sowie in der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die auf die Steuertatbestände des Jahres 2025 anzuwenden ist.

Es wird daran erinnert, dass bei Übertragungen von Immobilien, denen kein Referenzwert zugewiesen wurde oder der von der Generaldirektion für Katasterwesen nicht bescheinigt werden kann, die Steuerbemessungsgrundlage und somit der Wert, der in die Selbstveranlagung einzubeziehen ist, unbeschadet der administrativen Überprüfung, der höhere der folgenden Werte ist: der von den Beteiligten angegebene Wert, der Preis oder die vereinbarte Gegenleistung oder der Marktwert.

Bei diesen Übertragungen ist die Verwaltung befugt zu prüfen, ob der in der Selbstveranlagung angegebene Wert der Vermögenswerte und Rechte nicht unter dem Marktwert liegt, wofür die in der Anweisung angegebenen Werte als Referenz dienen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Oktober 2024 (BOE vom 22. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer SL mit einer einzigen Beteiligung von einem Euro Nominalwert löst.

Der Registrator lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die Tatsache, dass die gegründete SL nur eine einzige Beteiligung hat, den Grundsätzen der SL und ihrer normalen Entwicklung zuwiderläuft (da das LSC von einer breiteren Auf teilung des Aktienkapitals ausgeht).

In der Berufung schloss sich die Generaldirektion dem antragstellenden Notar an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass gemäß der Autonomie des Gründungsgesellschafters die Gründung dieser SL mit einer einzigen Beteiligung mit einem Nennwert von 1 Euro zulässig sei, da es keine Bestimmung gebe, die dies verbiete.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer interessanten praktischen Schulung des Madrider Notars Fernando Gomá über notarielle Urkunden im Zusammenhang mit der digitalen Welt (WhatsApp-Akten, Webseiten, Inhalte in sozialen Netzwerken, Hinterlegung von digitalen Dokumenten usw.).

Praktische Sitzung, im Videoformat, sehr interessant, mit Hinweisen, die bei der Formalisierung dieser Art von Dokumenten zu berücksichtigen sind, wo wir sogar Modelle für öffentliche Dokumente finden, die in diesen Fällen verwendet werden können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. September 2024 (BOE vom 6. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem die verkaufende Gesellschaft bei der Formalisierung des Kaufvertrags über eine gültige Steuernummer verfügt, diese jedoch bei der Vorlage des Dokuments zur Eintragung in das Register widerrufen wurde.

Die Generaldirektion stellt fest, dass die NIF des Unternehmens nicht nur zum Zeitpunkt der Ausfertigung der Urkunde, sondern auch zum Zeitpunkt der Eintragung des Dokuments in das Register in Kraft sein muss, damit die Übertragung im Grundbuch eingetragen werden kann.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. September 2024 (BOE vom 7. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit der Entlassung eines Geschäftsführers eines städtischen Unternehmens löst, der auf der Grundlage einer vom Sekretär des Stadtrats mit Genehmigung des Bürgermeisters ausgestellten Bescheinigung über Versammlungsvereinbarungen den Zugang zum Handelsregister beantragt.

Der Mercantile Registrar verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass dieses Gesetz eine öffentliche Urkunde für die Eintragung voraussetzt (Art. 94 und 95 RRM); dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in der angefochtenen Beschwerde bestätigt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einerVerpfändungsurkunde für eine Photovoltaikanlage löst, die vom Registerbeamten zunächst mit der Begründung abgelehnt wurde, dass sie in diesem Fall nur als Sicherungsübereignung eingetragen werden könne.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass es sich bei dieser Photovoltaikanlage lediglich um eineverpfändbare Sache handelt, so dass es möglich ist, dieses Pfand auf eine ordnungsgemäß im entsprechenden Verwaltungsregister eingetragene Photovoltaikanlage in Form einesbesitzlosen Pfandes gemäß Art. 682 EGV einzutragen.

Interessanter Beschluss, der für die Finanzierung von Operationen in dieser Anlageklasse oder Infrastruktur gilt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Liquidationsurkunde einer Gesellschaft löst. In diesem Fall hatte ein Minderheitsgesellschafter die Ernennung eines Wirtschaftsprüferszur Überwachung der Liquidationsvorgänge beantragt, die ordnungsgemäß im Handelsregister eingetragen wurde.

Nach Einreichung der Urkunde zur Eintragung hält es der Handelsregisterbeamte für notwendig, in die Urkunde die Intervention und die Zustimmung des Finanzkontrolleurs zu den Liquidationsvorgängen aufzunehmen, was von der Generaldirektion in der Entscheidung über die Beschwerde abgelehnt wird, da sie der Ansicht ist, dass sich ihre Funktion darauf beschränkt, zu überprüfen, ob die Handlungen der Liquidatoren in Übereinstimmung mit den gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften über das Liquidationsverfahren durchgeführt werden, die Aktionäre auf Handlungen der Liquidatoren aufmerksam zu machen, die gegen das Gesetz oder die Satzung verstoßen, so dass zusätzlich zu den Verbindlichkeiten, die die Liquidatoren möglicherweise eingegangen sind, ihre Abberufung gemäß Artikel 380 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften beantragt werden kann.Die Liquidatoren können alsohandeln, ohne die Zustimmung der Rechnungsprüfer einzuholen, da deren Aufgabe darin besteht, dieHandlungen der Liquidatoren zu überwachen, aber nichtzu genehmigen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Aufhebung einerKaufoption löst. Der Fall stützt sich auf eine eingetragene Kaufoptionsurkunde, in der der Käufer eine Frist vonzwei Monaten hat, um die Option auszuüben, gerechnet ab dem Datum, an dem der Konzessionsgeber eine Reihe von Handlungen vornimmt (insbesondere die Zahlung bestimmter Steuern und die Löschung bestimmter steuerlicher Auswirkungen, die die Immobilie belastet haben).

Der Konzessionsgeber erfüllt die Bedingungen und benachrichtigt den Antragsteller notariell (durch einen amtlichen Bescheid). Der Notar, der sich zum Sitz des antragstellenden Unternehmens begibt, findet jedoch eine Angestellte vor, die "bestätigt, dass sie Angestellte des ersuchten Unternehmens ist" und die außerdem erklärt, dass sie "nicht befugt ist, einen Bescheid entgegenzunehmen". In Anbetracht dieser Weigerung betrachtet der Notar den Antrag als gestellt, woraufhin nach Ansicht des Erteilers die Frist von zwei Monaten zu laufen beginnt.

Dies wird von der Kanzlerin abgelehnt, da sie der Ansicht ist, dass hierfür die Zustimmung des Optionsinhabers erforderlich ist, und weil auch die Zustellung der Vorladung nicht korrekt erfolgt ist, da es angesichts der Weigerung des Arbeitnehmers, das Schriftstück abzuholen, angemessen gewesen wäre, es perEinschreiben mit Rückschein zu versenden, wie in Art. 202 der NR festgelegt.

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Kanzlers, so dass in diesen Fällen äußerste Vorsichtsmaßnahmen ergriffen werden müssen und im Falle einer Weigerung, das Schriftstück abzuholen, die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 21. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Akt zur Änderung der Satzung einer SA beschließt, in dem der Artikel ihrer Satzung über die Vergütung des Verwaltungsorgans geändert wird. In der neuen Formulierung wird festgelegt, dass im Falle vonVerwaltungsratsmitgliedern mit Exekutivfunktionen deren Vergütung von der Hauptversammlung auf der Grundlage einesoder mehrerer der in dem Artikel aufgeführten Posten (feste Vergütung, Tagegelder, variable Vergütung usw.) festgelegt wird.

Das Handelsregister hat die Eintragung mit der Begründung abgelehnt, dass die Bestimmung gegen Art. 217 LSC verstößt, da sie das Vergütungssystem nicht festlegt, sondern es in das Ermessen der Hauptversammlung stellt, eines oder mehrere der in der Satzung vorgesehenen Systeme zu wählen.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und entschied, dass die fragliche Klausel es nicht in das Ermessen der Hauptversammlung stellt, eine oder mehrere der in der Satzung vorgesehenen Vergütungen für die Verwaltungsratsmitglieder zu wählen,Vielmehr beschränkt sie sich darauf, nur in Bezug auf die vorgesehene Vergütung für die Mitglieder des Verwaltungsrats, denen geschäftsführende Funktionen übertragen wurden, festzulegen, dass die Vergütungsposten, die diese Verwaltungsratsmitglieder jährlich erhalten, von der Hauptversammlung festgelegt werden und aus einem oder mehreren der genannten Posten bestehen, was vom Verwaltungszentrum gemäß den Bestimmungen der Artikel 217 und 249 des spanischen Gesellschaftsgesetzes akzeptiert wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. September 2024 (BOE vom 6. November 2024), in dem die Generaldirektion daran erinnert, dass im Rahmen einer horizontalen Immobilie für die Änderung des konstitutiven Titels die Zustimmung der Eigentümer erforderlich ist, die zum Zeitpunkt der Annahme der Vereinbarung Eigentümer waren, undebenso derjenigen, die zum Zeitpunkt der Eintragung des besagten Dokuments in das Grundbuch eingetragene Eigentümer sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 21. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde für die notarielle Beurkundung von Gesellschaftsbeschlüssen, einschließlich der gesetzlichen Klausel über die Vergütung von Direktoren, löst. Diese Klausel sieht die Möglichkeit vor, eine "variable Vergütung nach Indikatoren oder allgemeinen Referenzparametern" zu erhalten, ohne zu präzisieren, um welche es sich dabei handelt.

Das Handelsregister verweigerte die Eintragung aus diesem Grund (gemäß Art. 217 LSC), ein Kriterium, das von der Generaldirektion bestätigt wurde, die entschied, dass bei der Festlegung der Möglichkeit, eine variable Vergütung zu erhalten,die Indikatoren oder Parameter, die ihre Festlegung ermöglichen, ausdrücklich angegeben werden müssen, auch wenn sie flexibel ausgelegt werden müssen.

Es wird daran erinnert, dass in wenigen Tagen, d.h.Ende Dezember dieses Jahres, die durch das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 eingeräumte Frist abläuft, mit dem ein Verhaltenskodex zur Abmilderung des Zinsanstiegs eingeführt wurde (der es Schuldnern mit Problemen bei der Rückzahlung ihrer Kredite ermöglicht, eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist ihres Kredits oder eine Umstellung von einem variablen auf einen festen Zinssatz zu erhalten, neben anderen Punkten).

Weitere Einzelheiten zu den Maßnahmen, ihren potenziellen Begünstigten und den erforderlichen Anforderungen finden Sie (HIER) verweisen wir auf einen Artikel aus unserem Blog, der damals veröffentlicht wurde und in dem all diese Punkte erläutert werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 17. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einemnotariellen Akt einer Hauptversammlung löst, in dem der Aktionär, der 25% einer SL besitzt, die Anwesenheit eines Notars bei der nächsten Hauptversammlung der Gesellschaft beantragt. Zu diesem Zweck wurde der Antrag an einen Notar in Vigo gerichtet, der einen anderen Notar in dem Ort, in dem sich der eingetragene Sitz der betreffenden Aktiengesellschaft befindet, um Unterstützung bat, um den entsprechenden Antrag auszuführen. Bei der Vorlage der Urkunde beim Handelsregister ist jedochkeine Antwort des mit der Zustellung beauftragten Notariats zu verzeichnen, unabhängig davon, ob die Urkunde zugestellt wurde oder nicht.

Der Handelsregisterbeamte lehnt die beantragte Eintragung ab, ein Kriterium, das letztlich von der Generaldirektion bestätigt wird, da das Protokoll nicht die zuverlässige Zustellung des notariellen Antrags an die Geschäftsführer der Gesellschaft enthält (um sicherzustellen, dass diese davon Kenntnis hatten), so dass in diesen Fällen der Nachweis erbracht werden muss, dass die Verwaltungsstelle den notariellen Antrag erhalten hat, in dem der Aktionär die Anwesenheit eines Notars bei der Hauptversammlung der Gesellschaft beantragt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 16. Oktober 2024 (BOE vom 21. November 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Aufhebung von Gesellschaftsbeschlüssen entscheidet, in der unter anderem die Alleineigentümerschaft einer SL erklärt wird. Die zur Eintragung eingereichte Urkunde wurde vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass für die Anerkennung und Eintragung die Vorlage des Dokuments für die Zwecke der ITPAJD-Abwicklung (Modalität der Unternehmensgeschäfte) zugelassen werden muss.

Nachdem der bevollmächtigte Notar einen entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, schloss sich die Generaldirektion dem Notar an und entschied, dass im vorliegenden Falldas Erfordernis der vorherigen Vorlage beim ITP-Finanzamt als nichtanwendbar angesehen werden kann, da aus dem vorgelegten Dokument nichthervorgeht, dass es sich um eine Handlung handelt, die einer der drei im ITPAJD-Gesetz geregeltenSteuerarten unter liegt.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Artikel im Blog des Notariats, in dem auf das neue Moratoriumfür Kredite der DANA-Betroffenen hingewiesen wird.

Die Maßnahme wurde durch das Königliche Gesetzesdekret 6/2024 genehmigt (HIER kann nachgelesen werden), die die Einführung eines Moratoriums für Hypothekendarlehen ohne Hypothekengarantie vorsieht, die sich im Besitz von Personen befinden, die von der DANA betroffen sind, und zwar in Höhe von 3Monaten für Kapital und Zinsen und 9 weiteren Monaten für die Aussetzung der Rückzahlung des Kapitals. Einzelheiten zu der Maßnahme, den potenziellen Begünstigten, den Anforderungen, dem Antragsverfahren usw. finden Sie in dem angegebenen Blog-Artikel.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion daran erinnert, dass es beim Erwerb einer Immobilie durch ausländische Verheiratete nicht darauf ankommt, den konkreten Güterstand zu bestimmen, sondern dessen rechtlichen oder konventionellen Charakter, ohne dass der Standesbeamte diesbezüglich eine weitere Spezifizierung verlangen kann (d.h. es gilt die einfache klassische Formulierung "verheiratet nach dem gesetzlichen Güterstand ihrer Nationalität").

Natürlich muss zum Zeitpunkt der (freiwilligen oder zwangsweisen) Veräußerung das jeweils anwendbare ausländische Recht berücksichtigt werden, um die Bedingungen einer solchen Veräußerung zu beurteilen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2024 (BOE vom 10. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen interessanten Fall analysiert, in dem der Grundbuchbeamte sich weigert, eine Eintragungsurkunde auszustellen, in der der vom derzeitigen Eintragungspflichtigen gezahlte Kaufpreis aufgeführt ist.

Im vorliegenden Fall beantragt eine Person die Ausstellung der genannten Bescheinigung unter Angabe des im Registereintrag genannten Kaufpreises, wobei sie geltend macht, dass sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Hinterlegungsvertrag abgeschlossen hat und beabsichtigt, in Bezug auf diesen Klage zu erheben (Verletzung der Hälfte des angemessenen Preises gemäß Art. 621-45 CCCat und unlauterer Vorteil gemäß Art. 621-46 CCCat), wofür sie die Kenntnis dieses Kaufpreises benötigt. Die Klägerin legt zum Nachweis ihres berechtigten Interesses eine Kopie des Hinterlegungsvertrags und eine Prozessvollmacht für die Erhebung der genannten Klage vor.

Die Generaldirektion, die die Weigerung des Kanzlers aufhebt, hält das berechtigte Interesse an der Bekanntgabe des Verkaufspreises für hinreichend dargelegt, da dieser ein Schlüsselelement für die Durchführbarkeit der Klage sei.

Beigefügt (HIER) Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 24. Oktober 2024, in dem der Gerichtshof in Beantwortung eines Vorabentscheidungsersuchens feststellt, dass eine natürliche Person, die mit einer Bankfinanzierung (Hypothekendarlehen) eine Wohnimmobilie erwirbt, um diese entgeltlich zu vermieten, nach dem auf den Fall anwendbaren EU-Recht (das sich in jedem Mitgliedstaat widerspiegelt) den Status eines Verbrauchers haben sollte, sofern es sich nicht um eine berufliche Tätigkeit dieser Person handelt.

Aufgrund dieser Verbrauchereigenschaft gelten die Verbraucherschutzvorschriften für Hypothekarkreditverträge (d. h. im spanischen Fall die AVB). Dies ist bei der Prüfung einer Transaktion dieser Art zu berücksichtigen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem ein Fall eines zur Eintragung vorgelegten Hypothekendarlehens (mit Bürgen) analysiert wird, bei dem der Notar bei der Bezugnahme auf die vorherige LCI-Urkunde und deren Inhalt und Ergebnis nicht ausdrücklich erwähnt, dass die Darlehensnehmer- und Bürgenparteien die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 9. März vorgesehene Beratung erhalten haben, nicht ausdrücklich erwähnt wird, dass der Kreditnehmer und die bürgende Partei die in Artikel 15 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März vorgesehene Beratung erhalten haben und dass auch die bürgende Partei die in der LCCI festgelegten Unterlagen rechtzeitig erhalten hat.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung aus diesem Grund ab, und die Generaldirektion bestätigt den Mangel, so dass man abschließend sagen kann, dass man bei allen Hypothekendarlehen bei der Eintragung der AVB-Urkunde äußerst vorsichtig sein und alle vom AVB geforderten Anforderungen erfüllen muss, insbesondere in den Fällen, in denen außer den Hypothekenschuldnern noch Dritte (wie in diesem Fall die Bürgen) an dem Vorgang beteiligt sind.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in der ein interessanter Fall analysiert wird, in dem der Eigentümer (der nicht der Bauträger ist, da dieser es bereits verkauft hat) eines Grundstücks, das der horizontalen Eigentumsregelung unterliegt, einen Teil desselben einseitig abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, einseitig einen Teil desselben abtrennt, um ein unabhängiges Grundstück zu bilden, und sich dabei auf eine Klausel in der Satzung des Stammgrundstücks stützt, die besagt, dass "der Träger der horizontalen Teilung sich das Recht vorbehält, die Geschäftsräume im Erdgeschoss nach eigenem Ermessen aufzuteilen".

Als diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte die Standesbeamtin die Eintragung, da sie davon ausging, dass die Klausel in der Satzung nur den Bauträger zu dieser einseitigen Absonderung (d.h. ohne die entsprechende Zustimmung der entsprechenden Versammlung) ermächtigt, nicht aber die späteren Eigentümer der Immobilie. Dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass es sich um eine Ausnahme von der allgemeinen Regel handelt, die in den Rechtsvorschriften zur Regelung des horizontalen Eigentums vorgesehen ist, und als solche restriktiv ausgelegt werden muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 22. Juli 2024 (BOE vom 9. Oktober 2024), in dem die Eigentümer einer Immobilie ein Hypothekendarlehen auf ihre Immobilie in Höhe von mehr als 500.000 Euro (mit einer Laufzeit von 6 Monaten) formalisieren und gleichzeitig dem Gläubiger eine Vollmacht erteilen, die Immobilie zu verkaufen, den Preis zu kassieren (und damit die Schuld im Falle der Nichtzahlung zurückzuzahlen) und die Garantien zu annullieren. Nach einer gewissen Zeit macht der Bevollmächtigte schließlich von der Vollmacht Gebrauch und verkauft die Immobilie vor einem Notar, um die unbezahlte Restschuld einzutreiben.

Nachdem dieser Kaufvertrag zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde er vom Kanzler negativ beurteilt, im Wesentlichen mit der Begründung, dass dieses Verfahren gegen das allgemeine Verbot des Kommissionsvertrags (Art. 1.859 und 1.884 Cc) verstoße, ein Kriterium, das von der Generaldirektion in ihrer Entscheidung bestätigt wurde.

Beigefügt (HIER) den von der katalanischen Regierung gebilligten Text zur Änderung des autonomen Zivilgesetzbuches in Bezug auf die Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen.

Der Text, der sich auf das New Yorker Übereinkommen stützt, setzt sich nachdrücklich für die Autonomie von Menschen mit Behinderungen ein und geht vom alten Modell der Willenssubstitution (Entmündigung) zu einem Modell über, das auf der Begleitung durch informelle oder formelle Einrichtungen wie Assistenz oder präventive Unterstützung (Vorsorgevollmachten) beruht, d.h. Bereiche, in denen Notare eine sehr aktive Rolle beim Schutz von Menschen mit Behinderungen spielen können.

In jedem Fall muss das entsprechende parlamentarische Verfahren abgewartet werden, damit der Text in Kraft treten kann.

Am 9. Oktober letzten Jahres wurde es veröffentlicht (HIER) der Bericht des Beschwerdedienstes der Banco de España für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht, in dem die Bankenaufsicht alle von Bankkunden gegen ihre Institute eingereichten Beschwerden sowie die von der Aufsichtsbehörde in den konfliktträchtigsten Fällen angewandten Lösungskriterien zusammenstellt - ein sehr interessantes Dokument, um die Zweifel der Kunden an der Herkunft von Gebühren, Zinsen, Strafen usw. in ihren Beziehungen zu ihrer Bank auszuräumen.

Interessante Neuerungen wie z.B. im Bereich der Null-Bilanz-Bescheinigungen bei der Löschung der Hypothek (wo kein einfacher Vermerk erforderlich ist), im Bereich der Unterhaltsgebühren bei der Vererbung (wo eine ungerechtfertigte Erhöhung der Gebühren nicht akzeptabel ist) oder bei der notwendigen Transparenz in Bezug auf das Tilgungssystem von Hypothekendarlehen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 2. Oktober 2024 (BOGC vom 11. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um den Versuch geht, einen Gerichtsbeschluss einzutragen, der die Eintragung der Nutzung des Familienheims (das zu 50 % den beiden Ex-Ehegatten gehört) anordnet, das in einem Scheidungsurteil den gemeinsamen minderjährigen Kindern der Ehe und dem Ex-Ehegatten, dem ihre Vormundschaft zusteht, zugesprochen wurde.

Dies wird zunächst vom Grundbuchamt abgelehnt und von der Generaldirektion in dem Sinne bestätigt, dass die Zuweisung der Nutzung der Wohnung gemäß Art. 233-20 CCCat zeitlich begrenzt sein muss, so dass in dem beschlossenen Beschluss die zeitliche Dauer dieser Zuweisung klar angegeben werden muss, damit sie korrekt im Grundbuch eingetragen werden kann.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 27. September 2024 (BOGC vom 7. Oktober 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem der Eigentümer eines Stellplatzes in einer Gemeinschaftsgarage (d. h. in einer horizontalen Eigentumsordnung) versucht hat, die Beschreibung seines Stellplatzes einseitig zu ändern, um die ausschließliche Nutzung eines bestimmten Anbaus oder Platzes in der Gemeinschaftsgarage zu beanspruchen, wobei er sich auf einen angeblichen Schreibfehler in den Urkunden über die Eintragung der horizontalen Eigentumsordnung und den Kauf und Verkauf stützte.

Wie nicht anders zu erwarten (wie im Fall der Entscheidung der Generaldirektion), stellt der Kanzler fest, dass dies nicht möglich ist, da die Berichtigung des Registereintrags und die Anerkennung des Rechts eines bestimmten Platzes auf die private Nutzung eines gemeinsamen Raumes im Wesentlichen einen Verfügungsakt (zur Zuweisung der ausschließlichen Nutzung) innerhalb einer Gemeinschaft voraussetzt, für den die einstimmige Zustimmung der übrigen Miteigentümer der besagten Gemeinschaft erforderlich ist, wie dies ausdrücklich in Artikel 552-7.6 des CCC festgelegt ist.

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs der Autonomen Gemeinschaft Valencia, in dem ein interessanter Fall in Bezug auf den Referenzwert entschieden wird, der auch auf andere Fälle anwendbar sein könnte.

Ausgangspunkt ist der Verkauf einer Immobilie für 65.000 € (eine Transaktion, die dem ITP unterliegt), bei dem die regionalen Steuerbehörden nach einer begrenzten Überprüfung den Referenzwert der Immobilie auf 130.884,53 € festsetzen und einen Vergleichsvorschlag mit diesem Betrag als Steuerbemessungsgrundlage erstellen. Nach einer anfänglichen Ablehnung im Verwaltungsverfahren legte der Steuerpflichtige gegen den Vergleich im Rahmen eines Wirtschaftsverwaltungsverfahrens Einspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollstreckung des angefochtenen Liquidationsakts, da er sich das Recht vorbehielt, ein kontradiktorisches Sachverständigengutachten (TPC) zu beantragen.

Der TEARCV gab dem Antrag auf Aussetzung statt, da er davon ausging, dass es sich um ein Recht des Antragstellers nach einer Überprüfung des erklärten Wertes gemäß Art. 57 LGT handelte, ein Kriterium, das vom TSJ bestätigt wurde, der ausdrücklich feststellte, dass in diesen Fällen, sobald der erklärte Wert überprüft wurde, der Steuerzahler Anspruch auf die TPC hat, was per gesetzlichem Auftrag die Aussetzung der Ausführung der Liquidation bedeutet, entweder durch Beantragung der TPC oder durch den Vorbehalt des Rechts, sie zu fördern.

Beigefügt (HIER) interessantes Urteil des Landgerichts von Girona 688/2024 vom 24. April, in dem ein Fall über die Gültigkeit einer in einem Testament enthaltenen Enterbungsklausel unter dem Schutz von Art. 451-17, Buchstabe e, CCCat entschieden wird, in dem ein Mann seine beiden Töchter aufgrund eines angeblich offensichtlichen und andauernden Fehlens einer familiären Beziehung zwischen ihm und den Legitimierten aus einem ausschließlich den Legitimierten zuzuschreibenden Grund enterbt .

In dem Rechtsstreit wird jedoch anerkannt, dass das Fehlen einer familiären Beziehung auf das Verhalten des Vaters zurückzuführen ist (ein Mann, der sich von der Mutter trennt, als die Töchter noch sehr jung sind, das Haus der Familie verlässt und praktisch keine Beziehungen zu den minderjährigen Töchtern unterhält), so dass der Grund für die Enterbung der Töchter gemäß Art. 451-17 CCCat nicht anwendbar ist, da dieser verlangt, dass der Grund ausschließlich den legitimierten Töchtern zuzuschreiben ist.

Damit dieser Enterbungsgrund greift, muss die Ursache für das Fehlen der Verwandtschaft ausschließlich bei den legitimierten Personen und nicht bei dem betreffenden Erblasser zu suchen sein.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem neuen Artikel im Blog des Notariats, in dem das neue Kompendium der Kriterien der guten Bankpraxis analysiert wird, d.h. ein von der Bankenaufsicht erstelltes Dokument, in dem die Bank von Spanien die Auslegungskriterien, Methoden oder Verfahren festlegt, die sich als Standards im Sektor konsolidiert haben oder für einen verantwortungsvollen, sorgfältigen und respektvollen Umgang mit Bankkunden vernünftigerweise erforderlich sind.

Dieses Dokument legt die Art und Weise fest, in der übliche Streitigkeiten zwischen Banken und ihren Kunden in einer Vielzahl von Angelegenheiten wie Provisionen, Darlehen, Testamente usw. beigelegt werden sollten. Es ersetzt und vereinheitlicht auch die Kriterien, die zuvor im Jahresbericht des Beschwerdedienstes der Banco de España enthalten waren. Ein sehr nützliches Dokument für Kunden, um Kriterien zu finden, mit denen sie mögliche Konflikte oder Unstimmigkeiten mit ihrer Bank lösen können.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 2821/2024 vom 30. Januar, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um ein dingliches Nutzungsrecht auf Lebenszeit geht, das der Kläger zu seinen Gunsten anerkennen lassen will.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass einige Eltern ihrer Tochter (die verheiratet ist und zwei Töchter hat) vorschlagen, mit ihnen in eine Immobilie einzuziehen, die den Eltern gehört, nachdem sie die entsprechenden Bauarbeiten durchgeführt haben (wobei auf demselben eingetragenen Grundstück tatsächlich zwei getrennte Wohnungen gebaut werden). Die Tochter nimmt den Vorschlag an, und sie ziehen in das Haus ein, aber nach einigen Jahren und einer Trennung der Ehe beschließen die Eltern, dass sie diese Situation nicht länger aufrechterhalten wollen, und verklagen die Tochter, das Haus zu verlassen, da sie es als prekär ansieht. In dieser Situation verklagt die Tochter die Eltern, da sie der Meinung ist, dass ihre Eltern ihr damals, als sie diesen Vorschlag unterbreiteten, ein tatsächliches und lebenslanges Nutzungsrecht an der elterlichen Wohnung eingeräumt haben, das sie von den Gerichten anerkannt haben will und das in erster und zweiter Instanz auch tatsächlich anerkannt wurde.

Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof in dem analysierten Urteil jedoch fest, dass das unentgeltliche und lebenslange Nutzungsrecht eines Hauses durch die Eltern an ihre Tochter nach der gesetzlichen Regelung rechtlich gesehen eine Schenkung von Immobilien war, die in einer öffentlichen Urkunde eingetragen werden musste, eine wesentliche formale Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (ats. 531-7, 531-12 und 562-1). Da dieses dingliche Nutzungsrecht nicht in einer öffentlichen Urkunde verankert wurde, kann es nicht anerkannt werden, was einmal mehr verdeutlicht, wie wichtig es ist, zum Notar zu gehen und die beabsichtigten Rechtshandlungen und -geschäfte korrekt zu formalisieren, um ihre Gültigkeit zu erlangen.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 5861/2024 vom 17. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um den Abschluss eines Kaufvertrags für ein Haus im Wert von 582.000 Euro geht, bei dem der zukünftige Käufer dem Verkäufer 40.000 Euro als Bußgeld hinterlegt, obwohl die Möglichkeit des Rücktritts durch den Käufer gemäß Art. 621-49 CCCat vereinbart wurde.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Art. 621-49 CCCat (Finanzierung durch einen Dritten) bestimmt: "Sieht der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Preises durch ein Kreditinstitut vor, so kann der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde, vom Vertrag zurücktreten, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist den Nachweis erbringt, dass das benannte Institut sich weigert, die Finanzierung zu gewähren oder den Forderungsübergang des Käufers in die auf der Immobilie lastende Hypothek zu akzeptieren, es sei denn, die Weigerung ist auf ein Verschulden des Käufers zurückzuführen".

In dem untersuchten Fall erhält der Käufer von zwei verschiedenen Banken keine Finanzierung und beantragt deshalb den im Vertrag über die Zahlung einer Anzahlung vereinbarten Rücktritt, was vom Verkäufer nicht akzeptiert wird, der behauptet, dass die Verweigerung der besagten Finanzierung auf die Nachlässigkeit des Käufers zurückzuführen ist, der die Finanzierung der Immobilie , die Gegenstand dieses Rechtsstreits ist, ohne die erforderliche Rückzahlungsfähigkeit beantragt hat .

In Anbetracht der Umstände des Falles gibt der Oberste Gerichtshof dem Käufer, der vom Vertrag zurückgetreten ist, Recht und löst damit zwei interessante Fragen:

1. Dass es für die Anwendung von Art. 621-49 CCCat nicht notwendig ist, ein Finanzinstitut zu benennen, das die Finanzierung gewähren soll (ein oder mehrere Finanzinstitute nach Wahl des Käufers können verwendet werden, ohne dass diese vorher benannt werden müssen, damit der Rücktrittsgrund im Falle der Ablehnung der Finanzierung angewendet werden kann).
2. Der Rücktritt gilt nicht für den Käufer, der fahrlässig gehandelt hat (d.h. von Anfang an keine Möglichkeit hatte, die Hypothekenfinanzierung zu erhalten), sondern für den Käufer, der sich die Finanzierung zunächst leisten konnte, aber während der Prüfung der Finanzierung einen unvorhergesehenen Einkommensrückgang erleidet, der zur Ablehnung der Finanzierung führt.

Gemäß § 202 der Notariatsordnung (über Zustellungsurkunden) gilt: "Ist der Notar nicht in der Lage, die Zustellungsurkunde zuzustellen, muss er sie dem Notar per Einschreiben mit Rückscheinwie festgelegt in Königlicher Erlass 1829/1999vom 3. Dezember 1999, oder durch ein anderes Verfahren, das einen zuverlässigen Zustellungsnachweis ermöglicht". In diesem Königlichen Erlass wurde bisher festgelegt, dass Einschreibedienste durch den Universalpostdienst erbracht werden müssen (d. h. nur durch das öffentliche Unternehmen"Correos" und nicht durch andere private Anbieter).

Kürzlich ist das Königliche Dekret 437/2024 in Kraft getreten, das das Königliche Dekret 1829/1999 aufhebt, wodurch eine Rechtslücke entstanden ist, die es zu schließen gilt, da die neue Verordnung diesbezüglich nichts ausdrücklich festlegt.

In Anbetracht dessen und in Anwendung von Art. 22.4 des Gesetzes 43/2010 wird davon ausgegangen, dass bei dieser Art von Zustellungsakten die Übermittlung weiterhin per Einschreiben mit Rückschein durch den öffentlichen Postdienst erfolgen sollte, da dies die einzige Möglichkeit ist, die Tatsache der Ausführung, Zustellung oder Verweigerung zuverlässig zu bestätigen.

Im Rahmen der Zusammenarbeit zwischen dem Generalrat der Notare und der Generaldirektion für Katasterwesen wurde die von der Generaldirektion für Katasterwesen erstellte Katasterbescheinigung über den Referenzwert auf der SIGNO-Plattform verfügbar gemacht. Bei der Beantragung von Bescheinigungen für eine Immobilie über den Immobilienbearbeitungsdienst in SIGNO wird es möglich sein, sowohl auf die neue Katasterbescheinigung des Referenzwerts als auch auf die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung zuzugreifen, die zuvor verfügbar war.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine Vollmacht bezieht, die in das Handelsregister eingetragen werden soll und in der die ernennende Gesellschaft dem Bevollmächtigten unter anderem die Befugnis einräumt,"ganz oder teilweise und in den Grenzen, die ihm erteilt wurden, der oder den Personen Vollmachten zu erteilen, die er aus freien Stücken für geeignet hält, die von ihm erteilten Vollmachten frei zu widerrufen".

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die ausdrückliche Zustimmung der Verwaltungsbehörde erforderlich sei, damit der Bevollmächtigte neue Vollmachten erteilen könne (Art. 261 und 296 CCom).

Die Generaldirektion schließt sich der Auffassung des Kanzlers an und stellt fest, dass im Bereich der Handelsvollmachten der eigentliche Sinn der Vollmacht darin besteht, dass die Vertretungsbefugnis nicht als ersetzbar angesehen werden kann, da der ursprüngliche Vollmachtgeber sie ausschließlich dem Bevollmächtigten erteilt hat, dem er sein Vertrauen geschenkt hat, so dass dies, um sie sukzessive (mit oder ohne Beschränkungen) ausüben zu können , unbedingt und eindeutig klargestellt werden muss.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 20. Juni 2024 (BOE vom 15. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem verschiedene verkaufende Parteien die Übertragung in Vollmacht formalisieren. Bei der Überprüfung dieser Vollmachten und der Beurteilung der Hinlänglichkeit stellt der ermächtigende Notar lediglich fest, dass die ihnen in der Vollmacht für die Ausführung des Kaufvertrags übertragenen Vertretungsbefugnisse seiner Ansicht nach ausreichend sind, ohne die Identität und die Bedingungen der Vollmachtgeber anzugeben.

Der Kanzler lehnte die Eintragung aus diesem Grund ab, und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass in der Stellungnahme des Notars über die Hinlänglichkeit der Vollmacht angegeben werden muss , wer die Personen sind, die die Vollmachten erteilt haben, dass ihre Positionen gültig und in Kraft sind und dass sie über ausreichende Befugnisse verfügen, um die Vollmacht im Namen des Vollmachtgebers zu erteilen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juni 2024 (BOE vom 17. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem ein in Konkurs gegangenes Unternehmen eine in seinem Besitz befindliche Immobilie (einen Parkplatz) veräußert, die mit einer Hypothek zugunsten einer Bank belastet war, die zwar wirtschaftlich gelöscht (es wird eine Bescheinigung über einen Nullsaldo vorgelegt), aber nicht eingetragen ist.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung ab, da er feststellt, dass die Löschung (225 TRLC) für die Eintragung des Rechtsübergangs unbedingt erforderlich ist, was von der Generaldirektion bestätigt wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Juni 2024 (BOE vom 12. Juli 2024), in dem die GD einen Fall löst, in dem eine Kaufoption mit den folgenden Merkmalen zur Eintragung vorgelegt wird:

1. Der Optionspreis beläuft sich auf einen Betrag von 5.500 Euro, der von den Konzessionsgebern als eingegangen anerkannt wird.
2. Der Preis für den künftigen Verkauf ist auf 110.000 Euro festgelegt, von denen 105.600 Euro (96 % des Kaufpreises) bei der Ausfertigung der Optionsurkunde "auf Rechnung" des vereinbarten Preises eingehen.
3. Es wird auch vereinbart, dass die Option nicht vor Ablauf von 12 Monaten ausgeübt werden kann.

Als diese Kaufoption zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um ein Darlehen mit Nachsichtsbrief oder eine (gesetzlich verbotene) Kommissionsoption handele, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion bestätigt wurde. Es ist also zu bedenken, dass jedes Rechtsgeschäft das ist, was es ist, und dass unterschiedliche Zahlen nicht dazu verwendet werden können, eine andere Art von Rechtsgeschäft zu verschleiern.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um eine Urkunde über die Verlegung des eingetragenen Sitzes einer Gesellschaft geht, deren Satzung die folgende Bestimmung enthält: "Durch Vereinbarung oder Beschluss des Verwaltungsorgans kann der eingetragene Sitz innerhalb desselben Gemeindebezirksverlegt werden". In der fraglichen Urkunde verlegt der alleinige Verwalter den eingetragenen Sitz von einer in der Stadt Madrid gelegenen Immobilie in eine andere in der Stadt Getafe.

Der Handelsregisterbeamte lehnte die Eintragung ab, weil das Verwaltungsorgan gemäß Artikel 3 der Satzung nicht befugt ist, den Sitz in einen anderen Gemeindebezirk zu verlegen; dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, als sie über die entsprechende Beschwerde entschied, da sie der Ansicht war, dass diese Satzungsbestimmung in der Tat eine Bestimmung darstellt, die der Befugnis dieses Organs zur Verlegung des Sitzes innerhalb des gesamten Staatsgebiets entgegensteht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), in dem die Generaldirektion eine Klausel in der Satzung akzeptiert, die es ermöglicht, die Nennung des Ortes der Hauptversammlung in der Einberufung zu vermeiden.

Konkret ist die Gründungsurkunde einer Handelsgesellschaft zulässig, deren Satzung (Art. 9) bestimmt, dass"wenn in der Einberufung der Versammlung der Ort nicht angegeben ist, davon ausgegangen wird, dass die Versammlung am Sitz der Gesellschaft einberufen worden ist". Ebenso bestimmt Artikel 23 der Satzung, dass "in allen Angelegenheiten, die in dieser Satzung nicht vorgesehen sind, die Bestimmungen des Gesetzes über Kapitalgesellschaften oder die an seine Stelle tretenden Vorschriften sowie ergänzende Gesetze und Verordnungen gelten".

Der Kanzler verweigerte die Eintragung dieser Klausel mit der Begründung, dass die Bestimmung, wonach die Versammlung an einem beliebigen Ort in Spanien abgehalten werden kann, unzulässig sei, da es nicht dem Ermessen des Verwaltungsorgans überlassen werden könne, den Ort jeder von ihm einberufenen Versammlung zu bestimmen (selbst wenn es die Form- und Einberufungsvorschriften einhalte), da die Bestimmung des Gemeindebezirks, in dem die Versammlungen stattfinden sollen, eine Garantie für die Aktionäre darstelle.

Nach dem entsprechenden Einspruch schließt sich die Generaldirektion den Kriterien des Notars an und entscheidet, dass es sich in diesem speziellen Fall bei der Satzung lediglich um eine teilweise Wiedergabe von Artikel 175 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften handelt, und zwar nur von dessen zweitem Absatz, was jedoch keinen Mangel darstellt, der die Eintragung verhindert.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. Juli 2024 (BOE vom 23. Juli 2024), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks mit einem neuen Gebäude, das weniger als 10 Jahre alt ist, regelt, in dem die Verpflichtung zum Nachweis des Bestehens einer Zehnjahresversicherung diskutiert wird.

Bekanntlich ist nach geltendem Recht (Gesetz 38/1999 über Bauvorschriften) der Abschluss einer Zehnjahresversicherung für neue Gebäude obligatorisch. In DA 2ª des Gesetzes 38/1999 ist jedoch festgelegt, dass diese Garantie nicht erforderlich ist, wenn der Bauherr selbst ein Einfamilienhaus für den Eigenbedarf errichtet.

Für den Fall, dass die Immobilie vor Ablauf dieser zehn Jahre verkauft wird, bestimmt diese DA 2ª, dass der Selbstvermarkter, sofern nichts anderes vereinbart wurde, verpflichtet ist, diese Garantie für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der zehn Jahre abzuschließen. Ebenso bestimmt das Gesetz, dass der Selbstvermarkter nachweisen muss, dass er die Immobilie für seinen eigenen Gebrauch genutzt hat, damit diese Befreiung gültig ist.

Im vorliegenden Fall erfolgt der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre, und es wird versucht zu beweisen, dass die Immobilie vom Selbstvermarkter für den Eigengebrauch genutzt wurde, indem Rechnungen für Versorgungsleistungen auf den Namen einer anderen Gesellschaft als des eingetragenen Eigentümers vorgelegt werden (die sich als eine Gesellschaft derselben Gruppe herausstellt, die für die touristische Nutzung der Immobilie eingesetzt wird), was nach Ansicht des Registerbeamten und auch der Generaldirektion beweist, dass die vom Gesetz geforderte Voraussetzung (ausschließliche Nutzung durch den Selbstvermarkter) nicht erfüllt ist, so dass der Abschluss der entsprechenden Versicherungspolice nachgewiesen werden muss.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 15. Juli 2024 (BOGC vom 23. Juli 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit dem katalanischen zivilrechtlichen Institut des Treuhanderben löst, aufgrund dessen der Erblasser in seinem Testament bestimmte natürliche Personen als Erben oder Vermächtnisnehmer einsetzen kann, um den Vermögenswerten die Bestimmung zu geben, die er ihnen mündlich oder schriftlich vertraulich anvertraut hat (Art. 424-11 CCCat).

In dieser Figur bestimmt das Gesetz (Art. 424-15 CCCat) jedoch die Unwirksamkeit der Treuhandverfügungen für den Fall, dass die genannten Erben oder Vermächtnisnehmer sie offenlegen oder zu ihren Gunsten erfüllen, d.h. sich selbst die Vermögenswerte der Erbschaft zusprechen, was genau in diesem Fall geschieht, in dem zwei Nichten beabsichtigen, sich auf diese Weise eine ihrer verstorbenen Tante gehörende Immobilie zuzusprechen, was vom Gesetz nicht erlaubt und daher von der Generaldirektion bestätigt wurde.

In der Anlage(HIER) finden Sie den Beschluss der Generaldirektion für Arbeit vom 20. Juni 2024, mit dem der Dritte Staatliche Tarifvertrag für Notare und ihre Angestellten registriert und veröffentlicht wird, der das Arbeitsverhältnis zwischen Notaren und ihren Angestellten für die Jahre 2024, 2025 und 2026 regeln wird. Als Referenznorm für die Regelung der Arbeitsbeziehungen zwischen Notaren und ihren Angestellten zu nehmen.

In jüngster Zeit ist zwischen einigen Finanzinstituten eine Kontroverse im Zusammenhang mit der notariellen Niederschrift öffentlicher Urkunden entstanden, insbesondere in Bezug auf die Berechnung der in die Matrix aufzunehmenden Sorgfaltspflichten, die sich aus den zusätzlichen Maßnahmen ergeben, die durch die Einführung des neuen elektronischen Protokolls auferlegt werden. Diese Kontroverse beruht auf der Tatsache, dass nach der Auslegung dieser Institute die neuen Gebührenpositionen im Zusammenhang mit dem elektronischen Protokoll Dienstleistungen sind, die nicht ausdrücklich von dem Institut verlangt wurden, so dass sie nicht in die von der Bank zu zahlenden Gebühren aufgenommen werden sollten.

Im Gegensatz zu dieser Auslegung ist darauf hinzuweisen, dass die neuen Rechtsvorschriften, die mit dem Gesetz 11/2023 vom 8. Mai über die Digitalisierung von Notariats- und Registerverfahren (HIER können Sie es einsehen), die Notare verpflichtet , bei der Genehmigung aller Arten von öffentlichen Urkunden eine Reihe zusätzlicher Maßnahmen durchzuführen, d.h. ihre Aufnahme in das elektronische Protokoll, ihren Abgleich mit der Originalmatrix (um die Übereinstimmung zwischen beiden Dokumenten zu gewährleisten) und schließlich ihre Hinterlegung in der zu diesem Zweck vom Generalrat der Notare eingerichteten Datenbank, die in der öffentlichen Urkunde mittels einer Sorgfaltspflicht zu vermerken ist (Art. 17.2 des Notariatsgesetzes).

In Anbetracht derdrei oben beschriebenenVerpflichtungen, die die neue Gesetzgebung dem Notar auferlegt, müssen alle öffentlichen Urkunden, die genehmigt werden, diese Formalitäten der"Einfügung ", "Zusammenstellung" und"Hinterlegung" enthalten, um zu zeigen, dass diese dem Notar gesetzlich auferlegten Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt wurden, wobei die entsprechenden Gebühren gemäß dem Königlichen Erlass 1426/1989 vom 17. November zur Genehmigung des Notartarifs (HIER können Sie ihn einsehen), d.h. 3,01 Euro pro Stück, also insgesamt 9,03 Euro.

Beigefügt (HIER) die Einzelheiten der Kontroverse und die rechtliche Analyse der Angelegenheit durch das Notariatsamt.

Beigefügt (HIER) Urteil 2437/2024 der Kammer III des Obersten Gerichtshofs, das sich mit der Besteuerung von Erbschaften befasst, bei denen das Recht auf Übertragung ins Spiel kommt.

Zusammenfassend besagt das Urteil, dass in den Fällen, in denen der Erbe stirbt, ohne das Erbe des Verstorbenen angenommen oder ausgeschlagen zu haben, und dieses Recht auf Annahme oder Ausschlagung auf seine Erben übergeht, die Verjährungsfrist für das Recht der Steuerverwaltung, die Erbschaftssteuer zu liquidieren, ab dem Zeitpunkt des Todes des zweiten Erben oder Übertragenden und nicht ab dem Tod des Erstverstorbenen gerechnet wird.

Darüber hinaus muss dieses Urteil berücksichtigt werden, denn ob die Verjährungsfrist für die Steuer verstrichen ist oder nicht, bestimmt die Art der Annahme der Erbschaft, die durchgeführt werden kann. Gilt die Verjährungsfrist als verstrichen, kann die Erbschaft nur schlicht und einfach und nicht zugunsten des Inventars angenommen werden, mit den sich daraus ergebenden haftungsrechtlichen Konsequenzen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. November 2023 (BOE vom 14. Dezember 2024), der in den jüngsten WebiNots der Vereinigung der Notare von Katalonien vom 26. Juni 2024 analysiert wurde.

Sie analysiert einen Fall des internationalen Privatrechts, bei dem es im Wesentlichen um die Frage geht, ob öffentliche Urkunden in Erbschaftsangelegenheiten, die aus einem der Europäischen Union angehörenden Land stammen, mit der im Haager Übereinkommen Nr. XII vom 5. Oktober 1961 vorgeschriebenen Apostille oder Legalisation versehen sein müssen oder nicht.

Die Generaldirektion stellt in ihrer Entschließung fest, dass auf der Grundlage von Artikel 74 der Europäischen Erbrechtsverordnung, der die "Legalisation und andere ähnliche Förmlichkeiten" betrifft, für die in einem Mitgliedstaat im Rahmen dieser Verordnung ausgestellten Schriftstücke keine Legalisation oder ähnliche Förmlichkeit erforderlichist.

In solchen Fällen (z.B. bei einer von einer deutschen Behörde ausgestellten Erbschaftserklärung) ist es also nicht erforderlich, eine apostillierte Urkunde zu verlangen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. April 2024 (BOE vom 26. April 2024), die in den jüngsten WebiNots der Vereinigung der Notare von Katalonien vom 26. Juni 2024 analysiert wurde. Darin wird ein Fall des internationalen Privatrechts analysiert, in dem ein deutscher Erblasser stirbt, nachdem er in Deutschland ein Testament errichtet hat (und deutsches Recht auf seinen Nachlass anwendbar ist), in dem er seine Kinder als Erben einsetzt und auch einen Testamentsvollstrecker ernennt.

In einem ersten Akt nehmen die Erben das Erbe ihres Vaters an, das im spanischen Grundbuch eingetragen wird (d.h. die Erben werden als Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca eingetragen). In einem zweiten Akt veräußert der Testamentsvollstrecker den Nachlass an einen Dritten (denn nach deutschem Recht ist der Testamentsvollstrecker befugt, die Erbengemeinschaft zu vertreten und Verfügungen zu vollziehen).

Das Grundbuchamt verweigert jedoch die Eintragung auf der Grundlage der lex rei sitae, d. h. auf der Grundlage der Grundprinzipien des spanischen Grundbuchrechts (Grundsatz des Schutzes des eingetragenen Eigentümers und des Sukzessivtrakts), wonach der Testamentsvollstrecker nicht der eingetragene Eigentümer des Nachlasses ist, der befugt ist, die Immobilie zu veräußern, da die eingetragenen Eigentümer die Erben sind, ungeachtet dessen, was das deutsche Recht besagen mag.

Auf die Berufung hin schloss sich die Generaldirektion dem Kanzler an und bestätigte, dass das ausländische Recht mit der Eintragung des Erbenrechts in Spanien seine Wirkungen erschöpft und die lex rei sitae zur Anwendung kommt, so dass der Nachlass, da er bereits auf den Namen der Erben eingetragen ist, diesen zusteht und der Testamentsvollstrecker nicht mehr befugt ist, ihn zu verkaufen.

In jedem Fall wird diese Position von den Fachleuten, die die Resolution im Seminar analysieren, in Frage gestellt oder relativiert.

Es wird daran erinnert, dass gemäß der Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Juli 2023 (HIER können Sie diese einsehen) nach Inkrafttreten des sogenannten elektronischen Registers gemäß Gesetz 11/2023 vorübergehend und bis zum 31. Juli 2024 die Frist für die Qualifizierung und den Versand von Dokumenten in den Grund-, Handels- und Mobilienregistern um 30 Arbeitstage verlängert wurde.

Das heißt, 45 Arbeitstage, von denen 15 Tage der normalen Frist und 30 Tage der in der Entschließung vorgesehenen Frist entsprechen.

Darüber hinaus wird gemäß der Entschließung der oben genannten Generaldirektion vom 19. Juni 2024 (HIER können Sie ihn einsehen) wird die Frist für die Qualifikation und den Versand der Dokumente um 15 Arbeitstage verlängert:

• Eingereicht und zur Freigabe am 31. Juli 2024 anstehend, vorausgesetzt, dass ihre ordentliche Qualifikations- und Freigabefrist bis zu diesem Datum noch nicht abgelaufen ist (Verlängerung kumulativ zur Verlängerung der Frist des Beschlusses vom 7. Juli 2023).

Für ein am 29. Juli 2024 eingereichtes Dokument gilt beispielsweise eine Abwicklungsfrist von 60 Arbeitstagen (15 der normalen Frist + 30 der Frist des Beschlusses vom 7. Juli 2023 + 15 der Frist des Beschlusses vom 19. Juni 2024).

• Einzureichen vom 1. bis 31. August 2024.

Für ein am 1. August 2024 eingereichtes Dokument gilt beispielsweise eine Abwicklungsfrist von 30 Arbeitstagen (15 Tage der normalen Frist + 15 Tage der Entschließung vom 19. Juni 2024).

Diese Verlängerungen werden in Verbindung mit der im allgemeinen Verwaltungsrecht vorgesehenen Frist von 10 Arbeitstagen für die Zustellung des Rechtsakts in den kommenden Wochen und Monaten zu einer erheblichen Verlängerung der Frist für die Eintragung von Dokumenten in die Grundbücher, Handelsregister und Register für bewegliches Vermögen führen.

Es wird daran erinnert, dass vor kurzem durch eine parlamentarische Gruppe und mit Unterstützung der Regierung das Verfahren zur Abschaffung des sogenannten"Goldenen Visums" eingeleitet wurde, das derzeit in Art. 63.2.b) des Gesetzes 14/2013 vorgesehen ist und das die Möglichkeit vorsieht, dass ein nicht in Spanien ansässiger Ausländer ein Visum für den Aufenthalt in Spanien erhalten kann, wenn er eine Immobilie in Spanien mit einem Investitionswert von mindestens 500.000 Euro für jeden Antragsteller erwirbt.

Obwohl die Maßnahme noch in Kraft ist (d.h. die derzeitigen Käufer können sie weiterhin in Anspruch nehmen), wird sie voraussichtlich in den kommenden Monaten aufgehoben, was sich negativ auf den Markt für hochwertige Immobilien auswirken kann. Dies ist zu berücksichtigen und ggf. die Kunden (Immobilienagenturen, potenzielle Käufer usw.) zu informieren.

Aufgrund eines Falles, der sich kürzlich in der Kanzlei ereignet hat, wird daran erinnert, dass gemäß den Bestimmungen des Art. 431-17.2 CCCat Erbschaften oder besondere Zuwendungen zugunsten des Ehegatten oder des Lebenspartners oder ihrer Verwandten unwirksam werden, wenn die Ehegatten sich nach der Zuwendung tatsächlich oder rechtlich trennen, sich scheiden lassen oder die Ehe für nichtig erklärt wird, sowie wenn zum Zeitpunkt des Todes eine Klage auf Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe anhängig ist, es sei denn, es hat eine Versöhnung stattgefunden.

Im Falle einer festen Partnerschaft werden sie unwirksam, wenn sich die Partner nach ihrer Erteilung de facto trennen, es sei denn, sie nehmen ihre Lebensgemeinschaft wieder auf, oder die Verbindung wird aus einem anderen Grund als dem Tod eines der Partner oder der Eheschließung beider Partner aufgehoben.

Dies gilt auch für Verwandte, die nur mit dem Ehegatten oder dem Lebensgefährten entweder direkt oder kollateral bis zum vierten Grad verwandt sind, entweder durch Blut oder durch Heirat.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 11. Juni 2024 (BOGC vom 19. Juni 2024), in der die DG einen Fall löst, der eine Erbschaft betrifft, die aufgrund eines Erbvertrags abgewickelt wird, in dem eine Frau, In dieser Rechtssache entscheidet die Generaldirektion einen Fall, in dem es um eine Erbschaft geht, die aufgrund eines Erbvertrags abgewickelt wird, in dem eine Frau einer ihrer beiden Töchter die Hälfte des bloßen Eigentums an einer Immobilie vorweg zugewiesen hat, zusammen mit einer treuhänderischen Substitution zugunsten der vier Enkel der Erblasserin (d. h. der Kinder der Tochter, der die Immobilie vorweg zugewiesen wurde) zu gleichen Teilen, wobei diese wiederum durch ihre Nachkommen in gerader Linie im üblichen Sinne des Begriffs substituiert werden.

Nachdem die Tochter die Erbschaft angenommen hat und ihr Recht im Grundbuchamt eingetragen wurde, erteilen die vier Enkel (d. h. die Treuhänder) eine Verzichtserklärung auf die Resttreuhand, mit der sie effektiv auf diese verzichten. Als die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt wird, verweigert der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Parteien in der vorgelegten Urkunde auf die Treuhandschaft verzichten, was jedoch die Treuhandschaft nicht aufhebt, da eine gemeinsame Stellvertretung für ihre Nachkommen besteht.

Die Generaldirektion schließt sich bei dieser Gelegenheit dem Kanzler an und bestätigt den Qualifikationsvermerk, indem sie feststellt, dass gemäß Art. 426-7 CCCat"der Erblasser eine gewöhnliche Stellvertretung in der Treuhandschaft für den Fall vorsehen kann, dass der angerufene Treuhänder nicht Treuhänder wird, so dass er unfähig oder unwillig ist", so dass, wenn der angerufene Treuhänder auf die Treuhandschaft verzichtet, der gewöhnliche Stellvertreter ebenfalls Treuhänder ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 7. Juni 2024 (BOGC vom 17. Juni 2024), in der die Generaldirektion einen Fall löst, in dem es um die Erbschaft eines Mannes geht, der, da er verheiratet war, ein Testament errichtete, in dem er seine Ehefrau als Erbin einsetzte, wobei er eine gewöhnliche Substitution zugunsten seiner Nachkommen vornahm, und in Ermangelung von Ehegatten und Abkömmlingen seine Eltern zur Hälfte der Erbschaft zu gleichen Teilen und mit dem Recht auf Erhöhung unter sich und seine Schwiegereltern (d. h. die Eltern seiner damaligen Ehefrau) zur anderen Hälfte der Erb schaft ebenfalls zu gleichen Teilen und mit dem Recht auf Erhöhung unter sich als Erben eingesetzt hat. Und wenn diese Eltern nicht vorhanden sind, ersetzt er sie, wie es üblich ist, durch ihre jeweiligen Nachkommen. Jahre später ließ sich dieser Herr scheiden und verstarb anschließend.

Nach seinem Tod nehmen seine Blutsneffen und -nichten (aus "seinem Familienzweig") das Erbe an und legen es dem Grundbuchamt zur Eintragung vor; der Standesbeamte lehnt die Eintragung ab, da er der Meinung ist, dass es in diesem Fall ein Problem bei der Auslegung des Testaments gibt, in der Weise, dass, da die Bezeichnung dieser "Schwiegereltern" (d. h. der Eltern seiner Ex-Frau) im Nominativ (mit ihrem Vor- und Nachnamen) erfolgt, interpretiert werden könnte, dass im Rahmen des Testaments die Scheidung kein Grund für die Unwirksamkeit dieser Substitution ist.

Nach dem entsprechenden Einspruch schloss sich die Generaldirektion dem antragstellenden Notar an und stellte fest, dass gemäß Art. 422-13.4 CCCat der Einspruch bei den "Schwiegereltern" (Schwiegereltern und deren Stellvertreter) völlig unwirksam ist, sobald die Scheidung vollzogen ist.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 4. Juni 2024 (BOGC vom 12. Juni 2024), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Schenkungsurkunde löst, die zuvor aus einer Erbschaft stammte, für die Verwaltungsvorschriften festgelegt worden waren. In dem betreffenden Fall hatte ein Mann in seinem Testament seine Tochter als Erbin eingesetzt, aber auch eine Schwester dieser Erbin zur Verwalterin des gesamten Nachlasses ernannt und außerdem festgelegt, dass der Verwalter die Immobilien ohne richterliche Genehmigung vermieten, veräußern oder belasten darf.

Als die (von der Erbin und ihrer Schwester als Verwalterin ausgefertigte) Schenkungsurkunde für die Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht wurde, verweigerte das Grundbuchamt die Eintragung mit der Begründung, dass es der Erbin absolut verboten sei, über die Immobilie zu verfügen, und dass die vom Erblasser (ihrem Vater) aufgestellten Erbschaftsregeln den Verwalter nicht ermächtigten, die Zustimmung des Schenkers zu ergänzen, um unentgeltliche Handlungen (d. h. eine Schenkung) vorzunehmen.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und vertrat die Auffassung, dass , wenn der Erblasser vorgesehen habe, dass der Verwalter über die Vermögenswerte verfügen könne, und außerdem kein ausdrückliches Verbot in Bezug auf unentgeltliche Handlungen aufgestellt habe, nichts dagegen spreche, dass der Verwalter mit Zustimmung des Erben das betreffende Vermögen verschenke.

Beigefügt (HIER) Beschluss DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in dem die GD einen Fall der Auflösung und Liquidation einer SL beschließt, deren Urkunde eine Liquidationsbilanz ohne Gläubiger mit einer Reihe von Aktivposten und mit Passiva gleich 0 beigefügt ist.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz fehlerhaft ist, weil wesentliche Posten (z. B. das Stammkapital) in der Bilanz fehlen und auch die Passiva und Aktiva gleich sein müssten.

In der Berufung widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die endgültige Liquidationsbilanz als Schlussbilanz fungiert und daher nicht in die Vorschriften über die Struktur und den Inhalt der ordentlichen Bilanz eines Geschäftsjahres einbezogen werden muss (und auch, weil die Angaben in der Urkunde für die Eintragung relevante Daten widerspiegeln können, wie z. B. die Höhe des Aktienkapitals, die nicht in der vorgelegten Bilanz erscheinen).

Beigefügt (HIER) Entschließung DGSJFP vom 23. April 2024 (BOE vom 15. Mai 2024), in der die GD einen Fall löst, der eine Erbteilung einer testamentarisch verstorbenen Dame betrifft, in der sie ihrem Ehemann den Nießbrauch an der Erbschaft vermacht, drei ihrer Kinder als Erben einsetzt und einer vierten Tochter den ihr zustehenden Pflichtteil vermacht (und die Erben ermächtigt, diesen Pflichtteil in bar auszuzahlen, einschließlich der Nacherbenschaft). In der Teilungserklärung wird die Erbschaft unter den Erben aufgeteilt, und in Bezug auf das Vermächtnis dieser Tochter wird festgestellt, dass sich unter den Vermögenswerten im Inventar ein Guthaben auf einem Sparkonto befand, von dem der Vermächtnisnehmerin der strengen gesetzlichen Reserve der für die Auszahlung desselben erforderliche Betrag zugesprochen wird, mit dem Hinweis, dass"dieser Betrag, sobald das Vermächtnis angenommen und die Steuer beglichen ist, auf das von der Vermächtnisnehmerin angegebene Konto überwiesenwird".

Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt worden war, weigerte sich der Registerbeamte, einige Grundstücke zugunsten der Erben einzutragen, weil er der Meinung war, dass gemäß Art. 844 des Zivilgesetzbuches und Art. 80 der Hypothekenordnung das Bestehen dieses legitimen Rechts dem Begünstigten innerhalb eines Jahres (durch eine Urkunde oder ein anderes öffentliches Dokument) mitgeteilt werden muss.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den vorgenannten Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass es weder eine besondere Bestimmung im Gesetz noch eine Rechtsprechung oder Lehre gibt, wonach bei einer vom Testamentsvollstrecker vorgenommenen Teilung die vorherige Kenntnis des Legitimators oder zumindest dessen Mitteilung an ihn für die Eintragung der Teilung erforderlich ist.