Rechtspraktische Hinweise - November 2025
1.- Webinots: Das Notariat und die Tokenisierung von Vermögenswerten...einschließlich Immobilienvermögen.
Beigefügt (HIER) den Link zum Webinots 79 der Notariatskammer von Katalonien, in dem der Notar von Malgrat de Mar, Herr Pedro Rincón de Gregorio, das neue Phänomen der Tokenisierung von Vermögenswerten, einschließlich Immobilien, eingehend analysiert und hervorhebt, wie sich diese neue Realität auf den notariellen Bereich auswirken kann und welche praktischen Auswirkungen sie für die Fachleute des Sektors hat.
Kurz gesagt ist die Tokenisierung von Immobilien der Prozess der Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie in digitale Token, die auf einer Blockchain aufgezeichnet werden und es Anlegern ermöglichen, Bruchteile der Immobilie auf leichter zugängliche Weise zu kaufen und zu verkaufen, die Marktliquidität zu erhöhen und Immobilieninvestitionen zu erleichtern, indem sie eine Beteiligung mit geringerem Kapital ermöglichen.
Die Konferenz befasst sich im Wesentlichen mit den künftigen Herausforderungen, die diese neue Technologie mit sich bringt, und wie sie sich in unser Rechtssystem und die Institution des Notariats einfügt. Es ist sehr interessant, sich über neue technologische Trends zu informieren, die sicherlich früher oder später mit großer Intensität in unserem Land Einzug halten werden.
2. Ist es möglich, eine Immobilie mit einem am selben Tag erteilten Doppeltitel zu immatrikulieren?
Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2025 (BOE vom 27. Oktober 2025), der einen Fall der Immatrikulation einer Immobilie mittels einer Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums, der eine Urkunde über die Annahme und die Anordnung der Erbschaft vorausging, regelt.
Im vorliegenden Fall haben drei Personen eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft (einiger seit mehr als einem Jahr verstorbener Personen) und am selben Tag mit dem folgenden Protokoll desselben Notars eine Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums nacheinander ausgefertigt, wobei einer von ihnen eine bestimmte Immobilie zugesprochen wurde. Mit diesen beiden Dokumenten beabsichtigt der derzeitige Titelinhaber, die Immobilie im Grundbuch unter dem Schutz der Bestimmungen von Artikel 205 des Hypothekengesetzes (Erfordernis des Doppeltitels) zu immatrikulieren. Als das Dokument zur Eintragung vorgelegt wird, wird es negativ qualifiziert, da der Grundbuchbeamte der Ansicht ist, dass, obwohl formal das Erfordernis des Doppeltitels (gemäß Artikel 205 des Hypothekengesetzes) erfüllt ist, die Gleichzeitigkeit beider Titel darauf hindeutet, dass sie "ad hoc" erstellt wurden, um immatrikulierende Titel zu erhalten.
Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesem Fall (da zwischen dem Tod des Erblassers, der die Erbschaft auslöste, und der Erteilung der nachfolgenden Übertragungsurkunde, d. h. der Auflösung der Eigentumswohnung, mehr als ein Jahr vergangen war) aus den zur Qualifizierung vorgelegten Unterlagen nicht abgeleitet werden kann, dass dies in betrügerischer Absicht geschehen sei, da die Tatsache, dass die vorherige Urkunde am selben Tag wie der Titel der Eigentumsübertragung erteilt worden war, Die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, reicht nicht aus, um die sich daraus ergebende Vermutung der Richtigkeit gemäß Artikel 17 bis des Notariatsgesetzes zu zerstören, da die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, nicht ausreicht, um die Vermutung der Richtigkeit zu zerstören.
3.- Vermietung von Grundstücken. Die Klausel, die es dem Mieter erlaubt, den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu verlängern, ist gültig.
Beigefügt (HIER) ein kürzlich ergangenes und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4240/2025 vom 7. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof im Rahmen eines Räumungsprozesses wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit die Gültigkeit einer Vertragsklausel über eine unbefristete Verlängerung um mehrere Jahre, die für den Vermieter obligatorisch und für den Mieter fakultativ ist, in einem Wohnungsmietvertrag untersucht, der nach dem Inkrafttreten des LAU von 1994 geschlossen wurde.
Der Oberste Gerichtshof hat in einer ausführlichen Entscheidung die Anwendbarkeit des Grundsatzes der Parteiautonomie (Art. 1255 Cc) anerkannt, wonach es möglich ist, längere als die gesetzlich festgelegten Verlängerungsfristen zu vereinbaren, sofern die Rechte des Mieters respektiert werden (d. h. die Klausel muss vorteilhaft und nicht nachteilig sein) und in jedem Fall eine zeitliche Begrenzung für das Leben des Mieters vorgesehen ist.
Ebenso entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Vereinbarung den neuen Erwerber der Immobilie bindet, auch wenn sie zwischen dem früheren Eigentümer und dem betreffenden Mieter geschlossen wurde. Wichtig für Investoren, die den Kauf von Mietobjekten in Erwägung ziehen, um die rechtlichen Folgen der bestehenden Klauseln in den Mietverträgen solcher Objekte abzuschätzen.
4.- Webinots: Besteuerung von Schenkungen von Todes wegen und Erbverträgen mit besonderer Zurechnung
Beigefügt (HIERÍ) einen Link zu einer Videoschulung, die vom Notar von Esplugues de Llobregat, Herrn José Vicente Galdón, angeboten wird und in der er die Besteuerung von Schenkungen von Todes wegen und Erbverträgen mit besonderer Zurechnung eingehend analysiert.
Eine sehr interessante Sitzung zur Einführung in ein komplexes Thema mit unterschiedlichen administrativen und juristischen Kriterien, insbesondere im katalanischen Zivilrecht, das über eigene Institutionen in diesem Bereich verfügt.
Es sei auch darauf hingewiesen, dass es sich um ein hochaktuelles Thema handelt, wenn man die wachsende Bedeutung von Erbschaftsangelegenheiten in einer alternden Gesellschaft berücksichtigt. Es sollte eingehend betrachtet und studiert werden, um den Klienten des Notariats, die beabsichtigen, Transaktionen dieser Art zu formalisieren, eine qualitativ hochwertige Beratung bieten zu können.
5.- Die natürliche Person des Großgrundbesitzers muss den Verkauf nicht bei der Agencia de l'Habitatge de Cataluña anmelden, um das Vorkaufsrecht der Verwaltung auszuüben.
Beigefügt (HIER) Link zum Beschluss JUS/3997/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 16. Oktober (veröffentlicht im DOGC vom 6. November), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie regelt, bei dem der Verkäufer ein Großgrundbesitzer ist, der eine natürliche Person ist, und die Übertragung formalisiert wird, ohne dass die Agencia de l'Habitatge de Cataluña benachrichtigt wird, damit sie das Vorkaufsrecht der Verwaltung gemäß Artikel 6 des katalanischen Gesetzesdekrets 2/2025 vom 25. Februar ausüben kann.
Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde es vom Grundbuchamt mit der Begründung abgelehnt, dass es für eine gültige Eintragung erforderlich sei, die entsprechende Mitteilung an die katalanische Wohnungsverwaltung zu akkreditieren, da diese Vorgänge (Verkauf eines Großgrundbesitzers) nach der Auslegung des Grundbuchamtes dem Vorkaufsrecht und den Vorkaufsrechten der katalanischen Verwaltung unterliegen.
Die katalanische Generaldirektion hob den Qualifikationsvermerk mit der Begründung auf, dass sich im konkreten Fall die Frage stellte, ob das Vorkaufsrecht zugunsten der Verwaltung der Generalitat auf Übertragungen von Wohnungen durch natürliche Personen, die Großgrundbesitzer sind, anwendbar ist, und die Antwort auf diese Frage negativ ausfiel, da nach den derzeit geltenden Vorschriften das Vorkaufsrecht zugunsten der Generalitat bei Übertragungen durch Großgrundbesitzer voraussetzt, dass der Übertragende eine juristische Person ist.
6.- Vorsicht vor Unternehmensverwaltern. Wenn Sie etwas falsch machen, während das Unternehmen Verluste macht, kann es Sie Ihr gesamtes Vermögen kosten.
Beigefügt (HIER) ein sehr aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4685/2025 vom 29. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall im Zusammenhang mit der persönlichen Haftung von Direktoren für Unternehmensschulden löst.
In diesem konkreten Fall handelt es sich um eine SL mit einem Stammkapital von 3.006 €, die sich seit Jahren in einer ernsten finanziellen Situation befindet (anhaltende Verluste im Laufe der Zeit und infolgedessen ein Nettovermögen, das weit unter der Hälfte des Stammkapitals liegt, in einigen letzten Geschäftsjahren sogar mit einem Minus von mehr als 100.000 €), was dazu führt, dass sie gemäß Artikel 363.1. e) des Gesetzes über Kapitalgesellschaften aufgelöst werden muss.Gleichzeitig schließt das Unternehmen mit einem dritten Unternehmen einen Vertrag über die Installation von Photovoltaik-Paneelen in dem ihm gehörenden Industriegebäude ab und verstößt dabei gegen die in diesem Vertrag übernommenen Zahlungsverpflichtungen, was schließlich zu einer (gerichtlich anerkannten) Schuld gegenüber dem Elektroinstallationsunternehmen in Höhe von mehr als 700.000 € führt. Angesichts der Unmöglichkeit, die Schulden mit den Mitteln des schuldnerischen Unternehmens einzutreiben, erhob dieses Unternehmen eine gesamtschuldnerische Haftungsklage gegen die Verwalter des Unternehmens, so dass diese mit ihrem Vermögen für die entstandenen Unternehmensschulden haften würden.
Die Gerichte bestätigen in diesem Fall, dass die Geschäftsführer bei Nichteinhaltung ihrer Pflicht zur rechtzeitigen Förderung der Auflösung der Gesellschaft (Einberufung einer Hauptversammlung innerhalb von zwei Monaten zur Verabschiedung des Auflösungsbeschlusses oder Beseitigung des Auflösungsgrundes ex. Artikel 365 LSC), haften sie für die Verpflichtungen der Gesellschaft nach Eintritt des gesetzlichen Auflösungsgrundes gemäß Artikel 367 LSC, d.h. sie sind verpflichtet, aus eigener Tasche Schulden zu begleichen, die ihnen nicht zustehen (sie gehören der Gesellschaft), weil sie "nicht ordnungsgemäß gehandelt" und die Auflösung der Gesellschaft in Anbetracht ihrer ernsten wirtschaftlichen Lage gefördert haben.
Dies ist bei der Beratung von Kunden bei der Gründung von Unternehmen oder der Übernahme von Positionen in den Leitungsorganen von Handelsgesellschaften zu berücksichtigen, da die Folgen eines Fehlverhaltens für die Personen, die diese Verantwortung übernehmen, sehr schwerwiegend sein können.
7. die Witwen- und Witwerrente und die Rente für unverheiratete Partner. Der Oberste Gerichtshof verlangt, dass die Dinge richtig gemacht werden müssen, um die Rente zu erhalten
Beigefügt (HIER) das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshofs, insbesondere STS 944/2025 vom 16. Oktober, das eine einschlägige Rechtsprechung zu Witwen- und Witwerrenten und unverheirateten Paaren enthält.
Der Fall betrifft eine Frau, die viele Jahre mit ihrem Partner zusammenlebte und zwei gemeinsame Kinder hatte, aber ihre feste Partnerschaft nicht formalisiert hatte, wie es das Gesetz verlangt. Nach ihrem Tod beantragte die überlebende Partnerin eine Witwenrente, die mit der Begründung abgelehnt wurde, dass die Lebenspartnerin ihre Partnerschaft nicht formalisiert hatte, eine Auslegung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.In dem genannten Urteil bekräftigt der Oberste Gerichtshof also erneut seine Rechtsprechung und erinnert daran, dass es bei unverheirateten Paaren für den Erhalt der Witwen- oder Witwerrente im Falle des Todes eines der Partner nicht ausreicht, nachzuweisen, dass sie seit langem zusammenleben oder gemeinsame Kinder haben, sondern dass das Paar mindestens zwei Jahre vor dem Tod durch Eintragung in das entsprechende Register für unverheiratete Paare oder durch eine öffentliche Urkunde formell konstituiert sein muss.
Für unverheiratete Paare ist es sehr wichtig, dieser Tatsache Rechnung zu tragen, die Dinge richtig zu machen, einen Notar aufzusuchen, ihre Beziehung zu formalisieren und so rechtlich gegen künftige Unwägbarkeiten, die auftreten können, abgesichert zu sein.
8.- Anmeldung eines neuen Ausbaus aufgrund des Alters eines Dachgeschosses innerhalb einer Wohnung. Voraussetzungen für die Eintragung
Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 31. Juli 2025 (BOE vom 30. Oktober 2025), der einen Fall im Zusammenhang mit einem altersbedingten Ausbau eines Dachgeschosses in einer Wohnung des horizontalen Eigentums regelt.
Dies ist eine sehr häufige Situation in alten Gebäuden in Großstädten, wo es Wohnungen gibt, die einen privaten Dachboden haben, der aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Wenn der Verkauf in Erwägung gezogen wird, weist die Hypothekenbewertung des Käufers diese Situation in der Regel als Bedingung aus, was den Verkäufer dazu zwingt, zu versuchen, die Situation zu regeln, um den Verkauf zum Marktpreis formalisieren zu können und die Bank des Käufers die gesamte Operation finanzieren zu lassen, sobald die Bedingung gelöst ist.
Dazu ist es erforderlich, den Neubau aufgrund des Alters des Dachbodens zu erklären, wobei zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie die Generaldirektion in diesem Fall beschlossen hat, nämlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die dies zulässt (die nicht einstimmig sein muss, eine Mehrheit von 3/5 der LPH oder die in der entsprechenden regionalen Regelung vorgesehene Mehrheit genügt), und zweitens eine Bescheinigung des zuständigen Technikers, die das Alter des Baus bestätigt, ohne dass es erforderlich ist, zu bestätigen, dass die Nutzung nicht im Widerspruch zur Stadtplanung steht.
9.- Kauf und Verkauf von Immobilien mit Bezahlung in Kryptowährungen. Für Steuerzwecke wird dies als Tausch betrachtet
Beigefügt (HIER) ist ein Link zur verbindlichen Konsultation V0935-25 der Generaldirektion für Steuern beigefügt, in der der Steuerpflichtige angibt, dass er eine Immobilie im Austausch gegen Kryptowährungen verkaufen will. Konkret soll die Gegenleistung in Bitcoins erbracht werden. Der Verkauf würde unabhängig von der wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgen, die der Steuerpflichtige gegebenenfalls ausübt.
Um die Frage zu klären, geht der DGT davon aus, dass Kryptoassets (Artikel 3.1.5) gemäß der Verordnung (EU) 2023/1114 definiert werden können als "eine digitale Darstellung des Wertes eines Rechts, das elektronisch mittels verteilter Registrierungstechnologie oder ähnlicher Technologie übertragen und gespeichert werden kann".Aus diesem Grund hat das Steuerzentrum in verschiedenen verbindlichen Konsultationen (u.a. V0999-18, V1149-18 und V1948-21) virtuelle Währungen oder Kryptowährungen aus Sicht der Einkommensteuer als immaterielle Vermögenswerte betrachtet, so dass der Verkauf einer Immobilie im Austausch gegen einen Betrag an Kryptowährungen einen Tausch im Sinne von Artikel 1.538 des Zivilgesetzbuches darstellt.
Folglich wird gemäß Artikel 23 der RITPAJD beim Tausch von Gütern oder Rechten jeder Tauschende auf den nachgewiesenen Wert der erworbenen Güter besteuert, so dass im vorliegenden Fall, in dem virtuelle Währungen oder Kryptowährungen als immaterielle Güter betrachtet werden, die betreffende Transaktion einen Tausch im Sinne von Artikel 1538 des Zivilgesetzbuches darstellt. Daher ist die DGT im Bereich der indirekten Besteuerung und in Bezug auf die ITP und den AJD im Einklang mit den Bestimmungen von Artikel 23 des RITPAJD der Ansicht, dass jeder der Tauschenden den nachgewiesenen Wert dessen, was er erwirbt, versteuern muss, es sei denn, der angegebene Wert ist höher, wobei der anwendbare Steuersatz derjenige ist, der der Art der erworbenen Güter entspricht.
10.- Virtuelle Steuer Flash 016: Besteuerung der Zuweisung von Vermögenswerten in Zahlung des rechtmäßigen Anteils
Beigefügt (HIER) einen Link zum Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Besteuerung der Verleihung von Immobilien in Zahlung des Rechtmäßigen analysiert.
Wenn also das Vermögen direkt vom Erblasser auf den Erben übergeht, unterliegt dieser Vorgang der Erbschaftssteuer. Wenn hingegen der Erbe das Vermögen bereits erhalten hat und es ihm dann übergibt, betrachtet die Generaldirektion Steuern (Konsultationen 150/20 und 123/21) dies als eine Zuwendung zur Begleichung einer Schuld, die der Übertragungssteuer (ITP) unterliegt.
Darüber hinaus erinnert die Konsultation V462/19 daran, dass die rechtmäßigen Erben 10 Jahre Zeit haben, um ihren rechtmäßigen Anteil einzufordern, gerechnet ab dem Tod des Verstorbenen, und dass der Erbe seine Erbschaftssteuerselbstveranlagung korrigieren kann, wenn er bereits auf diese Vermögenswerte besteuert wurde.
