Rechtshinweise – März 2026
1. Änderung der erforderlichen Mehrheiten für die Beschlussfassung über energetische Sanierungsmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern
Anbei (HIER) ein Link zum Königlichen Gesetzesdekret 7/2026 vom 20. März, mit dem der Umfassende Plan zur Bewältigung der Krise im Nahen Osten verabschiedet wird, auf dessen Grundlage eine Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum erfolgt, insbesondere hinsichtlich der erforderlichen Mehrheiten für die Beschlussfassung über die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten oder die Anpassung bestehender Anlagen sowie über die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der Infrastrukturen, die für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlich sind.
Konkret wird somit Artikel 17.3 des LPH dahingehend geändert, dass fortan „die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten, die im Königlichen Gesetzesdekret 1/1998 vom 27. Februar über gemeinschaftliche Infrastrukturen in Gebäuden für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten geregelt sind, oder die Anpassung bestehender Infrastrukturen, sowie die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlichen Infrastrukturen“ auf Antrag eines beliebigen Eigentümers von einem Drittel der Mitglieder der Eigentümergemeinschaftbeschlossen werden kann , die ihrerseits ein Drittel der Beteiligungsanteile vertreten.
Wie wir also sehen, wird eine bedeutende Änderung der erforderlichen Mehrheitsregelungen für die Genehmigung solcher Bauvorhaben oder Modernisierungsmaßnahmen eingeführt, denn von nun an reicht es aus, dass nur ein Drittel der Eigentümer für den Vorschlag stimmt, damit dieser angenommen wird. Dies sollten alle Fachleute der Branche sowie Eigentümer von Immobilien, die der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, beachten.
2. Gründung einer Gesellschaft und Mängel im Gesellschaftszweck. Für die Eintragung ist ein ausdrücklicher und spezifischer Antrag auf Teileintragung erforderlich, der sich darauf bezieht.
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 23. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in dem Rechtsbehelf, der gegen die vom Handelsregisterführer von Madrid erteilte Bewertungsnotiz zur Eintragung einer Gesellschaftsgründungsurkunde eingelegt wurde.
Der Fall geht auf eine Gründungsurkunde einer GmbH zurück, in der unter den verschiedenen Tätigkeiten, die den Gesellschaftszweck bilden, der„Einzelhandel mit medizinischen Artikeln und Großhandel mit pharmazeutischen Produkten“aufgeführt ist. Zudem enthält die Urkunde einen Antrag auf generische Teilregistrierung gemäß Art. 63 der Handelsregisterverordnung. Nach Einreichung der Urkunde zur Eintragung wird diese abgelehnt, da der Registerführer zu Recht der Ansicht ist, dass diese wirtschaftliche Tätigkeit gemäß den einschlägigen Branchenvorschriften auf Apotheken oder Krankenhausapotheken beschränkt ist.
Der Fall gelangt schließlich an die Generaldirektion, die entscheidet, dass es in solchen Fällen (Mangel an einem der verschiedenen gewählten Gesellschaftszwecke, der nicht eintragungsfähig ist) den Beteiligten obliegt, zu entscheiden, „ob sie sich für die Eintragung ohne diese Tätigkeiten oder für die Nachbesserung entscheiden, ohne dass die automatische Anwendung von Artikel 63.2 der Handelsregisterverordnung geltend gemacht werden kann, selbst wenn dies in der Urkunde vorgesehen ist“. Folglich ist in diesen Fällen ein individueller Antrag auf Teilregistrierung erforderlich, der sich ausdrücklich und spezifisch auf den Gesellschaftszweck bezieht, sei es im selben Dokument oder in einer späteren Berichtigung der Urkunde.
3. Notariell beglaubigte Vollmachten von Eltern an Kinder. Machtmissbrauch und Grenzen der Bevollmächtigung
Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 609/2026 vom 17. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem ein Sohn unter Missbrauch einer allgemeinen Vollmacht, die ihm sein Vater vor langer Zeit erteilt hatte, das Vermögen des Vaters in missbräuchlicher und betrügerischer Weise zugunsten der Kinder (darunter auch er selbst) „aushöhlt“.
Im vorliegenden Fall nutzt der Sohn eine allgemeine / „äußerst weitreichende“ Vollmacht, die ihm von seinem Vater (einem 90-jährigen Witwer) erteilt wurde, um sich – ohne dessen Wissen und Zustimmung – gemeinsam mit seinen Geschwistern den gesamten Immobilienbesitz des Vaters (im Gesamtwert von rund 2 Millionen Euro) „selbst zu übertragen“. Dieser Schritt erfolgt, als die Kinder von der Absicht des Vaters erfahren, eine neue Ehe mit einer anderen Frau einzugehen, mit den Auswirkungen, die dies auf ihre Erbansprüche haben könnte. Sobald der Vater von diesen Tatsachen Kenntnis erlangt, beantragt er gerichtlich die Nichtigkeit der Schenkungen, was in erster Instanz nicht zugelassen wird, da das zuständige Gericht der Ansicht ist, dass der bevollmächtigte Sohn im Rahmen der Befugnisse der Vollmacht und zum Wohle des Vollmachtgebers gehandelt habe, um dessen millionenschweres Vermögen zu schützen. In der zweiten Instanz hebt das Provinzgericht das Urteil jedoch auf, da es der Ansicht ist, dass das Handeln des Sohnes in diesem Fall nicht darauf abzielte, das Vermögen des Vaters zu schützen, sondern lediglich seine Erbansprüche zu sichern, wobei er sich dabei einer Überschreitung der ihm übertragenen Vollmacht bediente. Der Oberste Gerichtshof bestätigt diese Auffassung und entscheidet, dass sich der Bevollmächtigte (der Sohn) nicht auf die formalen Grenzen der Vollmacht berufen kann, um ohne Zustimmung des Vollmachtgebers und zu dessen Nachteil zu seinem eigenen Vorteil oder zum Vorteil Dritter zu handeln, da ein solches Vorgehen einen Missbrauch der übertragenen Vollmacht darstellt (Art. 1718 und 1719 CC).
Dies ist in Eltern-Kind-Beziehungen, in denen solche allgemeinen Vollmachten erteilt werden, besonders zu beachten, da deren missbräuchliche Ausübung für die betroffenen Parteien schwerwiegende vermögensrechtliche und rechtliche Probleme nach sich ziehen kann.
4. Vorsicht bei der Übertragung von Bauträger-Hypothekendarlehen und mangelnder Transparenz
Anbei (HIER) ein Link zu dem sehr relevanten Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 423/2026 vom 4. Februar, in dem die mangelnde Transparenz bei der Ablösung eines Bauträger-Hypothekendarlehens analysiert wird, wenn der Schuldner nicht ordnungsgemäß über die Zinsbedingungen des abgelösten Darlehens informiert wird.
Konkret stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass bei der Übernahme von Bauträgerhypotheken die Zinsklausel mangels Transparenz ungültig ist, wenn die Bank weder die Originalurkunde ausgehändigt noch über die Bedingungen informiert hat (insbesondere bei IRPH-Hypotheken). Dies ermöglicht es, die Hypothek zinsfrei zu gestalten und die bereits gezahlten Zinsen zurückzufordern. Das Oberste Gericht stellt somit fest, dass es nicht ausreicht, wenn der Käufer erklärt, das Darlehen des Bauträgers „zu kennen und zu akzeptieren“, sondern dass die Bank zudem nachweisen muss, dass sie die vorvertraglichen Unterlagen und die Originalurkunde ausgehändigt hat. Ist dies nicht der Fall und wird die Zinsklausel wegen mangelnder Transparenz für nichtig erklärt, wird die Hypothek zinsfrei (d. h. 0 %) und die Bank ist verpflichtet, alle eingenommenen Zinsen zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen.
Dies ist von den Kreditinstituten bei der Abwicklung dieser Art von Geschäften sowie von den Schuldnern, die gegebenenfalls eine Abtretung unter diesen Bedingungen unterzeichnet haben, unbedingt zu beachten.
5. Praktische notarielle Ausbildung. Wichtige Entscheidungen aus dem Jahr 2025
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Online-Videoschulung der Fundación Notariado, in der diesmal die wesentlichen Beschlüsse von 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit analysiert werden.
Die Veranstaltung wird von Herrn José Castaño Casanova, Notar in Málaga, und Herrn José Castaño López, Notar in L’Hospitalet de Llobregat, geleitet. Im Rahmen der Fortbildung werden verschiedene, im vergangenen Geschäftsjahr ergangene Urteile von großem Interesse analysiert, wie zum Beispiel unter anderem in Bezug auf Nutzungsänderungen von Immobilien, die notarielle Schutzfunktion bei Kaufoptionen mit möglicher Verschleierung einer Vertragsstrafe, die Zulässigkeit von Kaufverträgen mit einem künftig festzulegenden Preis, die Identifizierung der Zahlungsmittel bei einer Sachleistung aus einem vorangegangenen Darlehen, die Aufhebung von Miteigentum als Eintragungstitel oder die dingliche Natur der Genehmigung für Kurzzeitvermietungen. Anbei (HIER) eine PowerPoint-Präsentation der Sitzung mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte dieser Beschlüsse.
Zur Einsichtnahme, zum Studium und zur praktischen Anwendung bei ähnlichen Vorgängen, die im Notariat abgewickelt werden.
6. Die DGT lehnt es ab, die Steuerbefreiung für die Veräußerung des Hauptwohnsitzes ohne Wiederinvestition auf einen nicht ansässigen Personen über 65 Jahre anzuwenden
Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Steuerauskunft V2530-25 vom 18. Dezember, in der die Generaldirektion für Steuern eine Anfrage bezüglich der Möglichkeit der Anwendung der Steuerbefreiung bei der Übertragung des Hauptwohnsitzes ohne Reinvestition auf eine nicht ansässige Person über 65 Jahren beantwortet.
Der Fall betrifft eine natürliche Person über 65 Jahre, die Eigentümerin ihres Hauptwohnsitzes in Spanien ist, in dem sie seit mehr als sieben Jahren ununterbrochen wohnt. Aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters erwägt sie, ihren Hauptwohnsitz in ihr Herkunftsland (Frankreich) zu verlegen und ihre bisherige Wohnung in Spanien zu verkaufen. Bei diesem Verkauf ist zu erwarten, dass sie einen Gewinn erzielt (aufgrund der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis), wobei sie nicht beabsichtigt, den aus dieser Veräußerung erzielten Betrag in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung zu reinvestieren. Er fügt hinzu, dass er aufgrund seines Wohnsitzwechsels wahrscheinlich nicht mehr in Spanien steuerlich ansässig sein wird. In diesem Fall kommt die DGT nach Prüfung des Sachverhalts und der geltenden Vorschriften zu dem Schluss, dass die Steuerbefreiung für den Verkauf des Hauptwohnsitzes für Personen über 65 Jahre nicht für Nichtansässige gilt. Konkret kommt die Behörde zu dem Schluss, dass der Veräußerungsgewinn, da die Steuerpflichtige zum Zeitpunkt der Veräußerung den Status einer Nichtansässigen hatte, der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) unterliegt und dass in diesem Bereich die im Einkommensteuergesetz (IRPF) vorgesehene Befreiung für Personen über 65 Jahre nicht anwendbar ist. Ebenso wenig kommt die im TRLIRNR geregelte Befreiung bei Reinvestition zur Anwendung, da die Steuerpflichtige angibt, dass sie den Betrag nicht für den Erwerb einer neuen Hauptwohnung verwenden wird.
Dies ist zu berücksichtigen, wenn wir unsere Mandanten bei dieser Art von Transaktionen steuerlich beraten, da solche Fälle in der Praxis durchaus vorkommen können.
7.- Webinots 83. Tokenisierung von Wertpapieren
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der Frau Cristina Requena Torrecillas, Notarin aus Barcelona, eine Schulung zum Thema Tokenisierung von handelbaren Wertpapieren hält.
Konkret konzentriert sich die Veranstaltung auf die Analyse der Reform des Wertpapiermarktgesetzes und des Kapitalgesellschaftsgesetzes, wobei die praktischen und gesellschaftsrechtlichen Auswirkungen der Digitalisierung von Finanzinstrumenten behandelt werden. Dies ist besonders zu beachten, da die Tokenisierung von Vermögenswerten (d. h. die digitale Darstellung von Vermögenswerten wie Aktien einer Aktiengesellschaft über ein Blockchain-Netzwerk) im spanischen Handelsrecht bereits Realität ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise bereits Handelsgesellschaften zugelassen und eingetragen werden, deren Aktien direkt als Token in der Blockchain entstehen.
Zur eingehenden Betrachtung und Untersuchung, da dies zweifellos schon sehr bald in den meisten Notariaten des Landes zur gängigen Praxis werden wird.
8. Ergänzung zur Einberufung einer Hauptversammlung, die von einem Minderheitsgesellschafter beantragt wurde, wenn die Amtszeit des Geschäftsführers abgelaufen ist. Zu beachtende Aspekte
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 2. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 12. März 2026) in der Beschwerde gegen den vom Handelsregisterführer von Valencia ausgestellten Bewertungsbescheid, mit dem die Eintragung einer vorbeugenden Eintragung zur Ergänzung der Einberufung einer Hauptversammlung einer Aktiengesellschaft abgelehnt wurde.
Der Fall geht auf einen Minderheitsgesellschafter zurück (der mehr als 5 % des Kapitals einer Aktiengesellschaft hält), der über das BORME von der Einberufung der Hauptversammlung dieser Aktiengesellschaft Kenntnis erlangt hat, die über das Handelsregister erfolgt ist, da sein Amt als Geschäftsführer abgelaufen ist (gemäß Artikel 171 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften). Angesichts dieser Tatsache beabsichtigt der Minderheitsgesellschafter, einen Nachtrag zur Einberufung einzureichen, um neben der Ernennung eines neuen Geschäftsführers auch die Auflösung der Gesellschaft und die Bestellung eines Liquidators zu erörtern. Zur Formalisierung dieses Nachtrags zur Einberufung lässt der Minderheitsgesellschafter eine notarielle Urkunde erstellen, auf deren Grundlage die Gesellschaft selbst sowie die vom Handelsregisterführer zu diesem Zweck bestellte Versammlungsleiterin aufgefordert werden. Darüber hinaus stellt der Minderheitsgesellschafter anschließend beim Handelsregister einen Antrag gemäß § 104 der Handelsregisterordnung auf Voreintragung der Veröffentlichung einer Ergänzung zur Einberufung einer Gesellschafterversammlung. Nach Einreichung dieses Antrags lehnt der Registerführer die Voreintragung ab und macht im Wesentlichen geltend, dass die Aufforderung durch den Minderheitsgesellschafter fehlerhaft erfolgt sei (da er sie an die Gesellschaft und an die vom Handelsregisterführer bestellte Versammlungsleiterin gerichtet habe, obwohl diese weder die Einberuferin der Versammlung sei noch befugt sei, die Einberufung zu ergänzen).
Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und entscheidet, dass in solchen Fällen, in denen die Einberufung der Gesellschafterversammlung vom Handelsregisterführer vorgenommen wird, weil das Amt des Geschäftsführers unbesetzt ist, sich ein Minderheitsgesellschafter, der eine ergänzende Einberufung vornehmen möchte, an den einberufenden Handelsregisterführer selbst wenden muss, damit dieser die rechtlich angemessene Entscheidung trifft.
9. Ein noch nicht abgewickelter Nachlass steht der Teilung des Gemeinschaftseigentums nicht entgegen, wenn der Antragsteller ein Miteigentümer aus eigenem Recht ist.
Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 288/2026 vom 26. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem es um die Aufteilung und den Zwangsverkauf einer Immobilie geht, die mehreren Personen gehört.
Im vorliegenden Fall ist eine Person aufgrund einer Schenkung Miteigentümerin eines Anteils an einer Immobilie, während der verbleibende Teil der Immobilie einer anderen Person gehört, die verstorben ist, ohne dass ihre Erben die Erbschaft bereits angenommen haben. Da dieser Miteigentümer nicht länger in dieser Gemeinschaft verbleiben möchte, reicht er eine Klage auf Teilung des Gemeinschaftseigentums gegen den noch nicht angenommenen Nachlass ein und beantragt den Zwangsverkauf der Immobilie gemäß Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der festlegt, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist, in einer Gütergemeinschaft zu verbleiben, und jedem Eigentümer das Recht einräumt, jederzeit die Teilung des Gemeinschaftseigentums zu beantragen. Der Fall gelangt schließlich vor den Obersten Gerichtshof, der entscheidet, dass zwar der andere Miteigentümer ein unteilbares Erbe ist (d. h. dessen Annahme durch die Erben noch aussteht), dies kein Hindernis für die Beantragung der Aufteilung des Gemeinschaftseigentums darstellt („dem Nachlass wird die Prozessfähigkeit zu klagen und verklagt zu werden zuerkannt (Art. 6.1.4 LEC) und er wird vor Gericht durch diejenigen vertreten, die ihn gemäß dem Gesetz verwalten, z. B. gemäß Art. 7.5 LEC“).
Ein interessanter Fall, der allen Personen vor Augen führt, dass ihnen das Gesetz das Recht einräumt, diese Situation der Miteigentümerschaft zu beenden – und sogar den Verkauf der Immobilie zu erzwingen –, wenn sie als Miteigentümer einer Immobilie (beispielsweise infolge einer Erbschaft zugunsten mehrerer Geschwister) nicht in dieser Gemeinschaft verbleiben möchten.
10. Vorlage einer beglaubigten Kopie der Vollmachten. Man muss die Dinge richtig machen
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 22. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von El Campello, eine Kaufurkunde einzutragen.
Der vorliegende Fall befasst sich mit der klassischen Situation, die sich im Notariat ergibt, wenn die verkaufende Partei (eine Gesellschaft) üblicherweise durch ein anderes Unternehmen (eine durch eine Untervollmacht bevollmächtigte Verwaltungsgesellschaft) vertreten wird und diese wiederum durch einen ihrer bevollmächtigten Mitarbeiter. In diesen Fällen legt die Generaldirektion fest, dass dem Notar sowohl die Urkunde über die Untervollmacht der verkaufenden Gesellschaft an die Verwaltungsgesellschaft als auch die Vollmachtsurkunde der Verwaltungsgesellschaft an ihren bevollmächtigten Mitarbeiter vorgelegt werden müssen, da der Bevollmächtigte nur auf dieser Grundlage rechtswirksam im Namen und im Auftrag der verkaufenden Partei handeln kann. Zudem weist die Generaldirektion darauf hin, dass dank der Einführung der beglaubigten elektronischen Kopie die Vorlage dieser Vollmachten und die Überprüfung ihrer Gültigkeit in der notariellen Praxis erheblich vereinfacht wurde.
Dies ist im täglichen Geschäft bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen aller Art sowie bei deren korrekter Erfassung in den zu erstellenden Grundbuchurkunden zu beachten.
