Praktische rechtliche Hinweise – Februar 2026

1.- In einer Urkunde über die Übertragung von Eigentum zur Begleichung einer Schuld muss die Art und Weise der Begleichung der aus dem vorherigen Darlehen entstandenen Schuld begründet werden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. September 2025 (BOE vom 5. Dezember 2025), in dem über die Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin Nr. 4 von Barcelona, eine Übertragungsurkunde als Zahlungsersatz einzutragen, entschieden wird.

Der Fall geht von einer Gesellschaft aus, die eine Schuld gegenüber einer anderen Gesellschaft anerkennt und angibt, dass die Ursache für die Schuld verschiedene zuvor erhaltene Gelddarlehen sind. In die Urkunde wird eine Aufstellung der Höhe und der Daten der Darlehen aufgenommen, jedoch ohne Angabe der Zahlungsmittel für diese Darlehen. Zur Begleichung der anerkannten Schuld überträgt die Schuldnergesellschaft der Gläubigerin das Eigentum an zwei Grundstücken, was nun im Grundbuch eingetragen werden soll.

Bei der Registrierung bewertet die Registerführerin das Dokument negativ und verlangt die Angabe der im ursprünglichen Darlehensvertrag verwendeten Zahlungsmittel (Art. 24 LN, 254.4 LH und 177 RN) und begründet dies damit, dass das Darlehen die Ursache für die Schuld ist, die nun durch die Übertragung in Zahlung erlischt, und dass der tatsächliche Geldtransfer nachgewiesen werden muss, um fiktive Anerkennungen zu vermeiden, die der Kontrolle der Geldwäsche entgehen.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion den Rechtsbehelf zurück und bestätigt die Bewertung, wobei sie bekräftigt, dass bei dieser Art von Geschäften die Zahlungsmittel nachgewiesen werden müssen, um zu verhindern, dass fiktive Rechtsgeschäfte getätigt werden, die andere Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien verschleiern oder zu rechtswidrigen Handlungen im Bereich der Geldwäsche führen können.

2 .- Wie soll ich vorgehen, wenn das zentrale Handelsregister mir implizit einen für ein neues Unternehmen beantragten Namen verweigert?

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) über die Berufung gegen die vom zentralen Handelsregisterführer III (im Folgenden RMC) ausgestellte Qualifikationsbescheinigung, mit der eine bestimmte Namensreservierung abgelehnt wird.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass ein Unternehmen beim RMC die Reservierung einer Reihe von Firmennamen in der folgenden Reihenfolge beantragt: „Grupo Getura, SL”, „Grupo Empresarial Getura, SL”, „Getura Corporación, SL”, „Getura Enterprise, SL” und „Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. Das RMC stellt eine Bescheinigung aus, dass die zweite der beantragten Bezeichnungen („Grupo Empresarial Getura”) nicht registriert ist, ohne sich ausdrücklich zur ersten beantragten Option zu äußern.

Angesichts dieser Situation legt der Betroffene gegen die Ablehnung Widerspruch ein, dem der Handelsregisterführer mit der Begründung widerspricht, dass keine negative Bewertung als solche vorliege. Gegenüber diesem Argument räumt die Generaldirektion ein, dass in diesen Fällen tatsächlich eine implizite negative Bewertung vorliegt (d. h. wenn eine Bescheinigung ausgestellt wird, dass die zweite oder nachfolgende Bezeichnungen nicht registriert sind, bedeutet dies, dass die zuerst aufgeführten Bezeichnungen offensichtlich abgelehnt werden), so dass es in einer solchen Situation offensichtlich ist, dass gegen diese negative Bewertung unter den gleichen Bedingungen wie gegen jede andere Ablehnung einer Eintragung Einspruch eingelegt werden kann.

Zu beachten für alle, die an der Gründung einer SL oder SA interessiert sind und sich in dieser Situation befinden.

3.- Der Oberste Gerichtshof bestätigt erneut, dass beim Kauf einer Immobilie mit Hypothek der Hypothekenbewertungswert als Referenz für die Besteuerung durch die ITP herangezogen werden kann.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 369/2026 vom 9. Februar, in dem die III. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs erneut zu einem in der Praxis sehr häufigen Fall Stellung nimmt, den Steuerzahler unbedingt kennen sollten.

Der konkrete Fall geht von einem Immobilienkauf aus, für den eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist, wobei die Besonderheit darin besteht, dass der Kaufpreis unter dem Wert der offiziellen Hypothekenbewertung liegt (was in der Praxis sehr häufig vorkommt).

Der Betroffene versteuert die Transaktion auf der Grundlage des Kaufwerts als Bemessungsgrundlage für die ITP, woraufhin die Steuerbehörde ein Verfahren zur Überprüfung der Werte einleitet, bei dem gemäß Artikel 57.1 LGT der Wert zugrunde gelegt wird, der für die Hypothekenbewertung der Immobilie in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Hypothekengesetzes zugewiesen wurde.Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs entscheidet der Oberste Gerichtshof in letzter Instanz erneut zugunsten der Finanzbehörde in diesem Fall und hält dieses Vorgehen für gültig und rechtmäßig, insbesondere in Fällen, in denen die Wertdifferenz „erheblich” ist.

Dies sollte beim Erwerb einer Immobilie mit Hypothekendarlehen unbedingt berücksichtigt werden, da diese Situation in der Praxis sehr häufig vorkommt und vielen Bürgern ehrlich gesagt unbekannt ist, was in Zukunft zu vielen Unannehmlichkeiten führen kann, wenn man sich nicht im Voraus darüber informiert und die Angelegenheit nicht angemessen regelt, insbesondere in Fällen, in denen die Unterschiede „erheblich” sind.

4.- Praktische Ausbildung zum Notar. Einführung in das Katasterwesen: Änderungen in der Konfiguration der Katasterparzelle, die beim Notar bearbeitet werden.

Anbei (HIER) ein Link zu einer sehr interessanten Online-Schulungssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde in der die Notare Micaela Pontones del Amo (Notarin in Tembleque, Toledo) und Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notar in Horcajo de Santiago, Cuenca) das interessante Thema der Änderungen in der Konfiguration der Katasterparzelle behandeln, die vom Notariat bearbeitet werden.

Dazu verwenden sie die beigefügte Präsentation (HIER), in der sie aus einer vorwiegend praktischen Perspektive die Merkmale dieses Verfahrens (anwendbar auf Fälle der Berichtigung, Grundstücksteilung, -abtrennung, -zusammenlegung und -gruppierung oder -neuparzellierung), die bei der Vorbereitung der Urkunde zu berücksichtigenden Aspekte, die nach der Unterzeichnung zu erledigenden Formalitäten, die Anforderungen des grafischen Validierungsberichts sowie unter besonderer Berücksichtigung konkreter Fallbeispiele behandeln.

Eine sehr interessante Fortbildungsveranstaltung, um auf dem Laufenden zu bleiben, wie wir Notare von unseren Kanzleien aus den Bürgern dabei helfen können, die Katasterdaten ihrer Grundstücke und Immobilien an die tatsächliche physische Gegebenheit anzupassen.

5.- Virtueller Steuer-Flash 021. Ungerechtfertigte Vermögenszuwächse. Vorsicht bei Vermögenswerten, die „aus dem Nichts auftauchen“, denn das Finanzamt wird auf Sie warten.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 21 der Notarkammer von Katalonien beigefügt, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu ungerechtfertigten Vermögenszuwächsen gemäß Artikel 39 des Einkommensteuergesetzes analysiert.

Es werden Fälle von Schenkungen und Darlehen zwischen Familienangehörigen analysiert, wobei darauf hingewiesen wird, dass nicht ordnungsgemäß begründete Übertragungen als ungerechtfertigte Vermögensgewinne eingestuft und auf der allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer zum Grenzsteuersatz besteuert werden können.

Die Sitzung unterstreicht die Bedeutung der Dokumentation aller Transaktionen und warnt insbesondere vor Darlehen, die Spenden verschleiern, was in der Praxis sehr häufig vorkommt, obwohl dies langfristig zu unangenehmen Überraschungen für die Steuerzahler führen kann.

6.- Nutzungsänderung aufgrund von Alter. Vorsicht, denn es gibt keine Verjährungsfrist, wenn eine Genehmigung erforderlich ist.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 13. Januar 2026) in der Berufung gegen die Bewertung des Grundbuchführers Nr. 14, mit der die Eintragung einer Urkunde über die Nutzungsänderung und die Erklärung eines Neubaus aufgrund seines Alters, genehmigt durch die Notarin von Barcelona, Frau María de Zulueta, ausgesetzt wurde.

Der Fall geht von einer Urkunde über die Umwandlung eines Geschäftsraums in Wohnraum aus, die sich hauptsächlich auf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und ein Architektenzertifikat stützt, das die Wohnnutzung seit 1994 bestätigt.

Der amtierende Registerführer und sein Stellvertreter geben eine negative Bewertung ab, da in Katalonien gemäß den Artikeln 187 und 218 des Bodengesetzes sowie auf der Grundlage von Artikel 30 der Verordnung zum Schutz der städtebaulichen Legalität eine Genehmigung für die Umwidmung zu Wohnzwecken erforderlich ist.Nachdem die Notarin den entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, wies die Generaldirektion diesen zurück und bestätigte die Bewertung in dem Sinne, dass es aufgrund der katalanischen Vorschriften, die eine Genehmigung vorschreiben, nicht möglich ist, die Nutzungsänderung „aufgrund der Verjährung” einzutragen, ohne die entsprechende behördliche Genehmigung vorzulegen, die dies erlaubt.

7.- Eigentum an Gesellschaftsanteilen einer SL. Seien Sie bitte aufmerksam, denn in naher Zukunft könnte eine Eintragung im Handelsregister erforderlich werden.

Die Regierung hat am 17. Februar den Vorentwurf des Gesetzes über die Integrität im öffentlichen Dienst verabschiedet (HIER einsehbar), der, sollte er endgültig vom Gesetzgeber verabschiedet werden, eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen von SLs bedeuten würde. Wie aus dem Wortlaut der künftigen Regelung hervorgeht, gilt somit Folgendes:

• Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssenein elektronischesGesellschafterregister führen, das dem Handelsregister am Sitz der Gesellschaft zu übermitteln ist.
• In diesem Buch werden folgende Angaben festgehalten: a) Das ursprüngliche Eigentumsrecht und die freiwilligen oder zwangsweisen Übertragungen der Gesellschaftsanteile. b) Die Begründung von dinglichen Rechten oder Belastungen, einschließlich des Pfandrechts ohne Besitzübertragung. c) Die Identifizierung der natürlichen Person oder Personen, die gemäß den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche als tatsächliche Eigentümer gelten.
• Die Übertragung unter Lebenden oder von Todes wegen oder die Belastung von Gesellschaftsanteilen wird im Gesellschafterregister der Gesellschaftmittels einer privaten elektronischen Urkunde mit standardisiertem Inhalt und Format, die von der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen genehmigt und durch qualifizierte elektronische Signaturen des Übertragenden und des Erwerbenden autorisiert wurde, vermerkt. Dieses private Dokument mit qualifizierten elektronischen Signaturen muss den Vermerk über die Eintragung oder Vermerkung im Sonderregister des Handelsregisters enthalten.
• Jede Übertragung unter Lebenden, von Todes wegen oder zwangsweise muss in das Sonderregister des Handelsregisters eingetragen werden, wobei die Eintragung konstitutiven Charakter hat. Bis zur Eintragung kann der Erwerber oder Inhaber des Pfandrechts keine Rechte gegenüber der Gesellschaft oder Dritten geltend machen.
• Die Mitgliedschaft kann nur Personen zuerkannt werden, die als Inhaber im Sonderregister des Handelsregisters eingetragen sind.
• Die Zahlung von Dividenden, die Rückerstattung von Einlagen oder sonstige Vermögenszuweisungen haben nur dann eine befreiende Wirkung, wenn sie zugunsten der Person erfolgen, die als eingetragener Inhaber aufgeführt ist.

Wie man sich vorstellen kann, muss man den parlamentarischen Prozess dieses Vorschlags sehr aufmerksam verfolgen, denn wenn er angenommen wird, bedeutet dieses neue System eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen einer SL, da deren Übertragung mittels einer privatschriftlichen Urkunde mit elektronischer Signatur erfolgen wird (mit dem damit verbundenen Verlust an Rechtssicherheit gegenüber dem derzeitigen System der öffentlichen Urkunde) und deren Eintragung in das Handelsregister obligatorisch sein wird.

8.- Einmalige Registrierungsnummer für Vermietungen (NRUA). Tatsächlicher Charakter der autonomen Lizenz

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 1. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) in der Berufung gegen die Entscheidung der Registerführerin, die Zuteilung von zwei Nummern des Einheitlichen Registers für Kurzzeitvermietungen auszusetzen, weil die betreffenden Wohnungen auf den Namen einer anderen Person als derjenigen eingetragen sind, die als Inhaber im Verwaltungsregister der Autonomen Gemeinschaft, das die Tourismuslizenz erteilt, eingetragen ist.

Im konkreten Fall wird die Zuweisung einer NRUA beantragt, wenn die Immobilie auf eine andere Person als den im Verwaltungsregister eingetragenen Eigentümer registriert ist. Angesichts dieser Situation lehnt die Registerführerin die Zuweisung ab, da sie der Ansicht ist, dass für die Erteilung der NRUA zwingend erforderlich ist, dass die Lizenz auf den Namen des derzeitigen eingetragenen Eigentümers der Immobilie ausgestellt ist und diese in seinem Namen im entsprechenden Tourismusregister eingetragen ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels widerruft die Generaldirektion die Bewertungsnote, da sie der Ansicht ist, dass die regionale Genehmigung realer Natur ist, d. h. an die betreffende Immobilie und nicht an die Person gebunden ist, der sie ursprünglich erteilt wurde, sodass die Erteilung der NRUA ohne größere Hindernisse erfolgen kann. Dies sollten Immobilieninvestoren, die sich in dieser Situation befinden, berücksichtigen.

9.- Wichtiges Urteil des Obersten Gerichtshofs für Grundbuchämter. Die Eintragung im Grundbuch ist für die Verwaltung „kostenlos“.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer III für Verwaltungsstreitigkeiten, Nr. 321/2026 vom 5. Februar, das eine sehr wichtige Auslegung der Rechtsprechung in Bezug auf die Kosten des Grundbuchamtes für die öffentlichen Verwaltungen darstellt.

In diesem Beschluss bestätigt das Oberste Gericht die Wirksamkeit der Zehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 14/2013, wonach die Durchführung jeglicher Registereintragung, einschließlich der formellen Bekanntmachung, von der Zahlung der Gebühr befreit ist, wenn die letztendlich für die Zahlung der Gebühr gemäß den Gebührenvorschriften eine der folgenden öffentlichen Verwaltungen ist (Zentralverwaltung, die den Staat und die Organe der Zentralverwaltung umfasst; Autonome Gemeinschaften; Kommunalverwaltungen; Sozialversicherungsbehörden).

Bislang gab es eine lebhafte Kontroverse darüber, ob diese Vorschrift in Kraft und somit anwendbar ist oder nicht. Diese Frage wurde nun vom Obersten Gerichtshof bejaht, was voraussichtlich große Auswirkungen auf die Gebührenverwaltung aller Eintragungen zugunsten öffentlicher Verwaltungen haben wird.

Im Fall Kataloniens können, wie im Urteil selbst festgehalten, weitere rechtliche Zweifel bestehen, sodass eine ausdrückliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit noch aussteht.

10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Steuersatz beim Kauf eines gesamten Gebäudes in Katalonien

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 22 der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin Elena Cantos die Informationsanfrage 443/25 der Steuerbehörde von Katalonien zum anwendbaren Steuersatz analysiert, wenn zwei natürliche Personen zu gleichen Teilen ein gesamtes Wohngebäude in Katalonien erwerben.

Die Verwaltung kommt zu dem Schluss, dass der für die Übertragung eines gesamten Gebäudes vorgesehene Steuersatz von 20 % nur dann gilt, wenn der Erwerb durch eine einzige natürliche oder juristische Person erfolgt. Bei einem gemeinsamen Erwerb durch zwei Personen gilt dieser Steuersatz nicht, es sei denn, eine der beiden Personen hat den Status eines Großaktionärs.