Praktische rechtliche Hinweise – Januar 2026

1.- Neues Vorkaufs- und Rückkaufsrecht zugunsten der Regionalregierung von Katalonien

Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß dem katalanischen Gesetz 11/2025 (HIER einsehbar) ab dem 1. Januar jede Übertragung von Wohnraum, die in einem angespannten Gebiet (HIER können Sie die betroffenen Gemeinden einsehen) unterliegt, wenn der Verkäufer ein großer Eigentümer oder eine juristische Person ist,dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat de Catalunya und unterliegt den

Was den Begriff „Großaktionär“ in Katalonien angeht, ist es wichtig zu beachten, dass derzeit jeder Großaktionär in Katalonien ist, der Inhaber von:

• Fünf oder mehr Wohnungen in Gemeinden, die als angespannter Wohnungsmarkt erklärt wurden (ohne Berücksichtigung Ihres Hauptwohnsitzes).
• Mehr als 10 Wohnungen auf spanischem Staatsgebiet, sofern sich mindestens eine davon in einer angespannten Gemeinde in Katalonien befindet.
• Mehr als 1.500 m² bebaute Fläche für Wohnzwecke (mit besonderen Vorschriften für Miteigentum).

Wie soll man in solchen Fällen vorgehen?

Handelt es sich um einen Vorgang, bei dem der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, muss diese angeben, ob sie ein Großaktionär ist oder nicht.

• Wenn ja, muss die Mitteilung über das Vorkaufsrecht nachgewiesen werden.
• Ist dies nicht der Fall, muss bis zum Inkrafttreten des in der Vorschrift vorgesehenen Registers für Großaktionäre in der Urkunde ausdrücklich erklärt werden, dass die verkaufende Gesellschaft kein Großaktionär ist. In diesem Fall muss sie eine Registerbescheinigung vorlegen, aus der die Anzahl der Immobilien hervorgeht, deren Eigentümer sie zum Zeitpunkt der Übertragung ist.

Ausnahmen:

• Neubauten / umfassende Sanierungen (die innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durchgeführt werden).
• Intragruppen-Transaktionen zwischen Unternehmen mit Immobilien als Geschäftszweck.
• Wenn der Käufer eine natürliche Person ist, übt die Regionalregierung ihr Vorkaufsrecht nicht aus, wenn der Käufer erklärt, dass er diese spezifische Ausnahme in Anspruch nimmt und eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt (z. B. Eintragung im Register der Antragsteller für Sozialwohnungen, Verpflichtung zur Beantragung der Einstufung der Wohnung als Sozialwohnung usw.).

Zusätzliche Fragen: Das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat gilt auch für „die Vergabe von Wohnraum, der aus einer behördlichen oder gerichtlichen Versteigerung stammt“.

Weitere Informationen finden Sie im Anhang HIER eine Informationsnotiz der Notarkammer von Katalonien.

2.- Praktische Ausbildung zum Notar. Testamentarische Verfügungen zugunsten von Menschen mit Behinderung

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer Videotrainingssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde. In dieser Sitzung hält Juan Pablo Pérez Velázquez, Professor für Zivilrecht an der Universität Pablo de Olavide in Sevilla, eine praktische Schulung über testamentarische Verfügungen zugunsten von Menschen mit Behinderungen im Lichte der Bestimmungen des Gesetzes 8/2021 vom 2. Juni zur Reform des Zivil- und Verfahrensrechts zur Unterstützung von Menschen mit Behinderungen bei der Ausübung ihrer Rechtsfähigkeit.

In dieser Sitzung werden mit großem Interesse und praktischer Ausrichtung verschiedene Fragen behandelt, die in diesen Fällen von Bedeutung sind, wie beispielsweise die zu berücksichtigenden Arten von Testamentklauseln, vorbeugende Ersatzverfügungen oder die Befugnis des Erblassers, den Pflichtteil zugunsten eines pflichtteilsberechtigten Erben mit Behinderung zu belasten.

Ebenfalls beigefügt HIER Beispiele für testamentarische Klauseln beigefügt, die vom Verfasser zu diesem Zweck ausgearbeitet wurden und als Vorlage für solche Fälle dienen können.

3.- Neue Verordnung der Stadtverwaltung von Barcelona zur Regelung des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts der Verwaltung in der Stadt Barcelona

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur neuen und sehr aktuellen (vom 19. Dezember 2025) Verordnung der Stadtverwaltung von Barcelona zur Regelung der Ausübung des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts der Stadtverwaltung von Barcelona, wenn dieses Recht gemäß den geltenden städtebaulichen Vorschriften von der lokalen Verwaltung ausgeübt werden muss.

Unter anderem ist Folgendes vorgesehen:

• Die Möglichkeit, dass die Stadtverwaltung auf den Kauf einer Immobilie verzichtet und ihr Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Bewohner der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung von Sozialwohnungen ist, abtritt.
• Auch ein gemeinsamer Kauf durch die Stadtverwaltung und diese Begünstigten ist zulässig, sofern die Stadtverwaltung mindestens ein Drittel des Eigentums hält. Im Falle eines Kaufs müssen die Nachbarn mindestens 60 % der Wohnungen des Gebäudes vertreten, die Bedingungen für die Eintragung in das Register für Sozialwohnungsbewerber erfüllen und ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen.
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der begünstigte Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht unterliegen und an denen die Stadtverwaltung kein Interesse hat.

Eine Vorschrift, die alle Immobilienmakler, die ihre berufliche Tätigkeit in der Stadt Barcelona ausüben, unbedingt beachten sollten.

4.- Nuancen sind wichtig. Unterschied zwischen einem Restvermächtnis und einer vorbeugenden Restersetzung in Katalonien

Anbei (HIER) ein Link zu einer interessanten Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, konkret die Entscheidung JUS/4367/2025 (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember 2025), in der die Beschwerde gegen die Bewertung einer Grundbuchführerin in Bezug auf eine Erbschaftsannahmeurkunde aufgrund der Unterwerfung einer Immobilie untereine Restersatzklausel behandelt wird.

Im konkreten Fall handelt es sich um das Erbe eines Mannes, der mit einem gültigen Testament verstorben ist und mehrere seiner Neffen und Nichten als Erben eines Grundstücks eingesetzt hat, das ihnen nun im Rahmen der Erbschaft zugesprochen wird. Bei diesem Anwesen ist es so, dass die Hälfte des Anwesens dem Verstorbenen aufgrund eines Erbschaftstitels seiner verstorbenen Ehefrau gehörte, die zu diesem Zeitpunkt für diese Hälfte eine Ersatzverfügung zugunsten von Personen getroffen hatte, die nicht an der Annahme der Erbschaft beteiligt waren, weshalb die Registerführerin nun die Annahme der Erbschaft des Verstorbenen qualifiziert.

Der konkrete Fall dient uns dazu, uns daran zu erinnern, wie uns die katalanische Generaldirektion mitteilt,dass der Restvermächtnis- und der vorbeugende Restvermächtnisersatz unterschiedliche Institutionen sind, denn im Falle des Resttreuhandvermögens geht es darum, das Vermögen des Erblassers innerhalb seiner Familie zu halten (und deshalb wird eine Erbfolge festgelegt, zuerst der Treuhänder und dann der Treuhandnehmer, so dass letzterer notwendigerweise den Erblasser in Bezug auf das Vermögen beerbt, über das der Treuhänder nicht durch eine inter vivos-Vereinbarung verfügt hat), während hingegen verhindert die vorbeugende Ersatzverfügung die gesetzliche Erbfolge für die Vermögenswerte, die der Erblasser dem eingesetzten Erben zugewiesen hat, und es gibt keine Erbfolgeordnung, sondern nur eine einzige Berufung und eine conditio iuris (Tod des eingesetzten Erben, ohne dass dieser über die ihm vom Erblasser zugewiesenen Vermögenswerte verfügt hat), sodass nur dann, wenn diese Bedingung erfüllt ist, die Ersatzberufung erfolgt.

Da der Verstorbene in diesem konkreten Fall über ein gültiges Testament verfügte, ist die seinerzeit von der Ehefrau des Verstorbenen vorgesehene vorbeugende Ersatzerbschaft, deren Erbschaft nun angenommen wird, nicht anwendbar, sodass die Qualifikationsnotiz aufgrund der vorgebrachten Argumente aufzuheben ist.

5.- Seien Sie vorsichtig, wenn Sie „zu clever sein wollen“, denn dies kann zum Verlust des Inventarvorteils einer Erbschaftsannahme führen.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4958/2025 vom 11. November, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall des Erbrechts beurteilt, konkret die Annahme einer Erbschaft unter Vorbehalt der Inventarerstellung, bei der es zu einer unlauteren Handlung der Erben kommt, die darin besteht, dass sie den Hauptvermögenswert der Erbschaft, nämlich eine Handelsgesellschaft, entwerten.

Konkret handelt es sich um eine Erbschaft, die unter Vorbehalt angenommen wurde und deren Hauptvermögen aus Anteilen an einer Gesellschaft besteht, die vollständig von den Erben kontrolliert wird, die diese (durch fiktive Rechtsgeschäfte) zum Nachteil der Gläubiger veräußern.

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, wenn der Nachlass aus Aktien eines von den Erben kontrollierten Unternehmens besteht, kann der betrügerische Verkauf von Vermögenswerten mit dem in Artikel 1024.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehenen Verlust des Inventarvorteils gleichgesetzt werden, so dass folglich die Aufhebung des Schleiers zum Schutz der Gläubiger erforderlich ist, was zur Folge hat, dass die Erben mit ihrem gesamten Vermögen für die bestehenden Schulden haften.Dies sollte man bei der Annahme einer Erbschaft mit Inventarvorteil berücksichtigen und sich nicht zu clever anstellen.

6.- Vorsicht beim Schutz der Registereintragung gegenüber gutgläubigen Dritten. Eine einfache Abfrage im Register reicht nicht aus, sondern es ist auch ein sorgfältiges Vorgehen erforderlich, um geschützt zu sein.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 5512/2025 vom 3. Dezember, in dem das Oberste Gericht über einen Fall entscheidet, in dem eine Hypothek von einer Person aufgenommen wurde, die nicht mehr Eigentümerin der belasteten Immobilie war, deren Übertragung jedoch nicht im Grundbuch eingetragen war.

Im konkreten Fall verkauft die ursprüngliche Eigentümerin die Immobilie an einen Dritten, der diesen Kauf jedoch nicht im Grundbuch eintragen lässt. Er vereinbart jedoch mit der Gläubigerbank die Löschung einer früheren Hypothek auf diese Immobilie aus dem Grundbuch, wodurch das Finanzinstitut von der Übertragung und dem neuen Eigentümerstatus des Käufers Kenntnis erhält. Später beantragt der Verkäufer der Immobilie jedoch ein neues Hypothekendarlehen, das von demselben Finanzinstitut gewährt wird, wodurch die betreffende Immobilie erneut belastet wird (die, wie wir uns erinnern, verkauft, aber nicht übertragen wurde).

Angesichts dieser Situation verklagt der neue Käufer den Verkäufer und die Bank und beantragt die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit dieser Hypothek und ihrer Eintragung, obwohl die Transaktion aus Sicht des Grundbuchs korrekt war (da bei der Formalisierung der Hypothek in der einfachen Notiz vermerkt war, dass der Verkäufer noch immer Eigentümer der Immobilie war).

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass es notwendig ist, sich für die sogenannte „ethische” Auffassung von gutem Glauben im Register (Art. 34 Hypothekengesetz) zu entscheiden, wonach ein gutgläubiger Dritter, um durch die Registeröffentlichkeit geschützt zu sein, über die Angaben in der einfachen Auskunft hinaus sorgfältig handeln muss, um sich zu vergewissern, dass die Realität mit dem Register übereinstimmt.

Da die Bank in diesem konkreten Fall Kenntnis davon haben kann, dass der Verkäufer nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist (da sie die Löschung einer früheren Hypothek im Grundbuch mit dem Käufer, der sich gegenüber der Bank und ihren Mitarbeitern als solcher ausweist, abwickelt), ist die Klage begründet und somit die Hypothek und die entsprechende Eintragung im Grundbuch für nichtig zu erklären.

7.- Steuerliche Maßnahmen für das Geschäftsjahr 2026. Zu berücksichtigende Aspekte

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Steuerrundschreiben Nr. 9/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 16/2025 aufgeführt sind, das am 24. Dezember im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht wurde (HIER abrufbar) für das Steuerjahr 2026 enthalten sind. Die wichtigsten Maßnahmen sind im Folgenden zusammengefasst:

Im Bereich der Einkommensteuer werden folgende Abzüge verlängert:

• 20 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Reduzierung des Heiz- und Kühlbedarfs gezahlt wurden.
• 40 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Verbesserung des Verbrauchs nicht erneuerbarer Primärenergie gezahlt wurden.
• Bis zum 31. Dezember 2027 gilt ein Steuerabzug von 60 % für Beträge, die für energetische Sanierungsmaßnahmen von Steuerzahlern aufgewendet werden, die Eigentümer von Wohnungen in Gebäuden sind, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Abzug von 15 % des Anschaffungswerts von Elektrofahrzeugen sowie des Wertes der Installation von Ladesystemen (maximaler Abzugsbetrag von 20.000 bzw. 4.000 Euro).

Im Bereich der Körperschaftsteuer werden mit Wirkung zum 1. Januar 2025 die Steueranreize für die freie Abschreibung von Investitionen, die Energie aus erneuerbaren Quellen nutzen, um ein weiteres Jahr verlängert.

Im Bereich der „kommunalen Wertzuwachssteuer“ (Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken) werden die Höchstbeträge der Koeffizienten aktualisiert, die zum Zeitpunkt der Entstehung auf den Wert des Grundstücks anzuwenden sind, wobei „spekulative“ oder kurzfristige Immobilienverkäufe stärker bestraft werden.

Bei diesen Maßnahmen ist jedoch unbedingt zu berücksichtigen, dass der Kongress der Abgeordneten dieses Königliche Gesetzesdekret letztendlich nicht bestätigt hat (HIER) nicht bestätigt hat, sodass die Reaktion der Regierung abgewartet werden muss, um den tatsächlichen Umfang und die Dauer dieser Maßnahmen zu erfahren.

8.- Testament von getrennt lebenden/geschiedenen Eltern und Verwaltung des den Kindern im Todesfall vermachten Vermögens. Zu berücksichtigende Aspekte

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4871/2025 vom 27. Oktober, in dem das Oberste Gericht einen sehr häufigen Fall bei getrennten/geschiedenen Eltern analysiert, die bei der Erstellung ihres Testaments und der Vererbung ihres Vermögens an ihre Kinder einen Verwalter benennen, der die Erbschaft im Namen ihrer Kinder verwaltet, wobei es sehr häufig vorkommt, dass dieser benannte Verwalter eine andere Person als der ehemalige Ehepartner ist (um zu verhindern, dass der ehemalige Ehemann oder die ehemalige Ehefrau nach ihrem Tod ihr Vermögen verwaltet).

In diesem Fall liegt die Besonderheit des Falles darin, dass der Erblasser nicht nur einen Verwalter ernennt, sondern den Erben die Verfügung über das Vermögen bis zum Alter von 25 Jahren untersagt, sodass diese Kinder bis zum Erreichen dieses Alters nicht über das Erbe (einschließlich des Pflichtteils) verfügen können, das weiterhin vom ernannten Verwalter verwaltet wird.

Der Fall wird schließlich vor Gericht gebracht, und der Oberste Gerichtshof entscheidet zu Recht, dass gemäß den geltenden Artikeln 240, 246 und 813 des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Erreichen der Volljährigkeit die volle Handlungsfähigkeit zur Verwaltung und Verfügung über das eigene Vermögen erworben wird, sodass diese Beschränkung der Verwaltung des Vermögens über das 18. Lebensjahr hinaus keinen Einfluss auf den Pflichtteil haben kann, da dies dem allgemeinen Grundsatz seiner Unantastbarkeit widersprechen würde.

Daher sei geschiedenen Eltern daran erinnert, dass sie in ihrem Testament eine Klausel festlegen können, um die Verwaltung ihres Nachlasses einer anderen Person als ihrem ehemaligen Ehepartner zu übertragen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Klausel über den Verwalter nur für den Teil gilt, der über das Pflichtteil hinausgeht, nicht jedoch für das Pflichtteil selbst.

9.- Seien Sie sehr vorsichtig beim Kauf oder Verkauf von Anteilen bei einem Notar. Fehler können schwerwiegende Folgen für die Kunden und den Notar haben.

Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr wichtigen Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil 5981/2025 vom 9. Dezember, das sich auf einen Notarfehler im Rahmen eines Kaufs von Gesellschaftsanteilen und die daraus resultierende Haftung des Notars bezieht.

Der Fall betrifft den Kauf von Gesellschaftsanteilen eines Unternehmens, deren Preis teilweise gestundet und durch eine aufschiebende Bedingung gesichert wird. Der Kauf wird in einer öffentlichen Urkunde beim Notar „X” formalisiert.

Als der Zeitpunkt der Zahlung dieses aufgeschobenen Preises gekommen ist, zahlt der Käufer nicht, sodass der Verkäufer die Zwangsvollstreckung vor Gericht beantragt, die jedoch erfolglos bleibt, da die Käufergesellschaft diese Gesellschaftsanteile an einen gutgläubigen Dritten weiterverkauft hatte, und zwar bei derselben Notarkanzlei, jedoch unter Mitwirkung eines anderen Notars (Herrn „Y“) als Stellvertreter. Bei diesem zweiten Kauf überprüft der stellvertretende Notar weder das Vorliegen der aufschiebenden Bedingung noch deren Erfüllung und weist die Parteien auch nicht darauf hin.

Schließlich erweist sich der Käufer, der das Geld schuldet, als zahlungsunfähig, sodass der ursprüngliche Verkäufer nicht den gesamten Betrag einziehen kann. Angesichts dieser Situation beschließt er, die beiden Notare zu verklagen und fordert von ihnen den Kaufpreis zuzüglich der entsprechenden Zinsen (insgesamt handelt es sich um fast 600.000 Euro).

Der Oberste Gerichtshof gibt dem Kläger Recht und stellt fest, dass der beteiligte Notar seine beruflichen Pflichten als Urkundsperson (Art. 1 LN und 1, 145, 146, 147 und 196 der Notariatsordnung) verletzt hat, da er nicht für die Rechtmäßigkeit der Übertragung, die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen und die Parteien nicht auf das Bestehen dieser aufschiebenden Bedingung hingewiesen hat. Infolgedessen verurteilt er ihn, dem Kläger die geforderten Beträge zu zahlen.

Dieser Fall sollte bei allen Käufen und Verkäufen von Gesellschaftsanteilen berücksichtigt werden, und es sollte mit größter Sorgfalt vorgegangen werden, um die Rechte der Übertragenden zu gewährleisten und berufliche Haftungsrisiken aufgrund von Fehlverhalten zu vermeiden.

10.- Eintragung der Liquidation eines insolventen Unternehmens im Handelsregister. Dies ist auch dann möglich, wenn in der Bilanz Schulden ausgewiesen sind.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem ein interessanter Fall im Zusammenhang mit einer Liquidationsurkunde einer SL analysiert wird.

Der Fall geht von einer GmbH aus, die in Insolvenz gegangen ist, wobei nachgewiesen ist, dass das Unternehmen über kein Vermögen verfügt. Angesichts dessen beschließt der Insolvenzrichter gemäß der Insolvenzgesetzgebung, dass die Liquidation des Unternehmens auf handelsrechtlichem Wege erfolgen soll. Angesichts dessen fasst die Hauptversammlung des Unternehmens den entsprechenden Beschluss und beglaubigt ihn durch die erforderliche öffentliche Urkunde über die Liquidation.

Nach Einreichung dieser Urkunde zur Eintragung lehnt der Handelsregisterführer die Eintragung ab und begründet dies im Wesentlichen damit, dass die Gesellschaft gemäß der Schlussbilanz der Liquidation die Gesellschaft Schulden in Höhe von mehr als 8 Millionen Euro aufweist, sodass gemäß Artikel 395 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die vorherige Begleichung oder Hinterlegung dieser Schulden erforderlich ist oder gegebenenfalls das entsprechende Insolvenzverfahren einzuleiten ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels entscheidet die Generaldirektion über die Aufhebung der Bewertung und stellt fest, dass in diesem Fall der Richter die Beendigung des Insolvenzverfahrens aufgrund unzureichender Masse der insolventen Gesellschaft beschlossen und die vorläufige Schließung des Registerblatts angeordnet hat, muss anerkannt werden, dass innerhalb eines Jahres nach der gerichtlichen Entscheidung, die die Schließung des Registers ohne Wiederaufnahme des Insolvenzverfahrens anordnet, die Löschung der Eintragung der Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft im Handelsregister vorgenommen werden kann.