Praktische rechtliche Hinweise – April 2026

1. Vorvertrag in Katalonien, vorbehaltlich der Gewährung eines Bankkredits. Eine bewährte Vorgehensweise

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem LinkedIn-Beitrag einer renommierten Anwaltskanzlei, in dem ein anschaulicher Fall aus der Praxis vorgestellt wird, einschließlich des Gerichtsurteils, der uns die interessante Regelung des katalanischen Zivilgesetzbuchs in Bezug auf die Anzahlung vor Augen führt.

Konkret sieht Artikel 621-49 des Zivilgesetzbuchs von Katalonien vor, dass der Käufer, sofern der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Kaufpreises durch ein Kreditinstitut vorsieht, vorbehaltlich einer anderslautenden Vereinbarung vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist durch Unterlagen nachweist, innerhalb der vereinbarten Frist die Weigerung des benannten Kreditinstituts nachweist, die Finanzierung zu gewähren oder den Käufer in die auf der Immobilie lastende Hypothek einzutreten, es sei denn, die Ablehnung ist auf Fahrlässigkeit des Käufers zurückzuführen. Der Rücktritt des Käufers verpflichtet den Verkäufer zur Rückerstattung des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises und gegebenenfalls der Vertragsstrafe und verpflichtet den Käufer, den Verkäufer in die gleiche Lage zu versetzen, in der er sich befunden hätte, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre, unbeschadet der Bestimmungen des Hypothekengesetzes.

Im vorliegenden Fall unterzeichnen die Parteien den Vorvertrag, wobei eine Anzahlung in Höhe von 68.500 € geleistet wird. Schließlich erhält der zukünftige Käufer die benötigte Bankfinanzierung nicht, was er der Verkäuferin fristgerecht mitteilt, um diesen Betrag zurückzuerhalten, erhält jedoch eine ablehnende Antwort. Angesichts dieser Situation bringt der enttäuschte Käufer den Fall vor Gericht, gewinnt den Prozess und erhält damit die Anerkennung seines Rechts auf Rückerstattung dieses hohen Geldbetrags zuzüglich Zinsen und Prozesskosten. Diese Regelung ist bei der Ausarbeitung von „Anzahlungsverträgen“ (oder Vorverträgen zur Reservierung einer Immobilie usw.) im Rahmen eines Immobilienkaufs unbedingt zu beachten.

2. Einstimmige Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften in Katalonien. Zur Erinnerung: Einstimmigkeit kann auf verschiedene Weise erreicht werden

Anbei (HIER) ein Link zu einem interessanten Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und angemessene Konfliktbewältigung (Beschluss JUS/4983/2025 vom 18. Dezember, veröffentlicht im DOGC vom 15. April 2026), der sich mit einem Fall bezüglich einer notariellen Urkunde zur Änderung der Satzung einer Eigentümergemeinschaft befasst, , durch die die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze bestimmten privaten Wohnungen des Gebäudes zugewiesen wird.

Der konkrete Fall betrifft eine Eigentümergemeinschaft, die beabsichtigt, bestimmten Wohnungen die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze zuzuweisen. Zu diesem Zweck wurde eine Eigentümerversammlung mit einer Anwesenheitsquote von 71,25 % abgehalten, bei der der Beschluss einstimmig von den Anwesenden gefasst wurde. Zudem hat, wie aus der Beglaubigung des Beschlusses hervorgeht, keiner der nicht anwesenden Nachbarn innerhalb der vom katalanischen Zivilgesetzbuch gewährten gesetzlichen Frist von einem Monat Widerspruch oder Anfechtung eingelegt. Der Beschluss wird notariell beurkundet und zur Eintragung im Grundbuchamt vorgelegt, wobei die Urkunde abgelehnt wird, da nach Ansicht der Registerbeamtin der Beschluss nicht mit ausreichendem Quorum gefasst wurde, da die Anwesenheit und die Zustimmung eines der von der Maßnahme direkt betroffenen Eigentümer fehlten.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Bewertungsmitteilung auf und weist darauf hin, dass für diese Art von Vereinbarungen (exklusive Zuweisung ehemals gemeinschaftlicher Elemente) ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer erforderlich ist (Art. 553-43 CCCat), der gemäß Art. 553-26 erzielt werden kann.3 CCCat, wenn die Vereinbarung von allen an der Versammlung teilnehmenden Eigentümern befürwortet wurde und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Vereinbarung kein anderer Eigentümer Widerspruch eingelegt hat. Ein interessanter Fall, der daran erinnert, dass die für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erforderliche Einstimmigkeit auf „verschiedene Wege“ erreicht werden kann.

3.- Webinots 84: Die Bedeutung von Daten für die Zukunft des Notariats

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, einen interessanten Vortrag über die Bedeutung von Daten für die Zukunft des Notariats hält, mit besonderem Bezug auf das einheitliche Register und die parametrisierten Vollmachten.

Von besonderem Interesse sind die Überlegungen zur Notwendigkeit einer Modernisierung unseres Vollmachtssystems, wobei ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen wird, die Befugnisse notarieller Vollmachten zu vereinheitlichen und zu standardisieren, um deren Validierung oder Beglaubigung durch Dritte – wie beispielsweise die verschiedenen Stellen der Gerichte oder Finanzinstitute – zu erleichtern.

4. Wichtiger gemeinsamer Bericht der Generaldirektion für Steuern und der katalanischen Wohnungsbehörde zum Begriff des Großgrundbesitzers

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem sehr interessanten gemeinsamen Bericht der katalanischen Generaldirektion für Steuern und der regionalen Wohnungsbehörde, der auf eine Reihe von Anfragen der Notarkammer von Katalonien zum Begriff des Großgrundbesitzers eingeht. Darin werden interessante Fragen geklärt, wie zum Beispiel:

• Geltungsbereich der zahlenmäßigen Erfassung von Immobilien: Für die Anwendung des erhöhten Steuersatzes für Großgrundbesitzer werden nur Immobilien berücksichtigt, die sich in Katalonien befinden.
• Berücksichtigung von Grundstücken auf dem Land: Befinden sich die Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, werden nur städtische Wohnimmobilien berücksichtigt; in allen anderen Fällen werden alle Immobilien (sowohl städtische als auch ländliche) berücksichtigt.
• Berechnung der anteiligen Beiträge: Ist der Steuerpflichtige Eigentümer einer oder mehrerer städtischer Wohnimmobilien mit einem Eigentumsanteil, der von 100 % abweicht, und befinden sich diese innerhalb desselben Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn sich aus der Summe dieser Eigentumsanteile ein Gesamtanteil von 500 % ergibt (was prozentual dem vollständigen Eigentum an fünf städtischen Wohnimmobilien entspricht). Alle Immobilien müssen sich innerhalb desselben ausgewiesenen angespannten Wohnimmobilienmarktes befinden.
• Berechnung der Fläche und der nicht zu Wohnzwecken genutzten Elemente: Bei der Ermittlung der bebauten Gesamtfläche von mehr als 1.500 m² sind nur die Quadratmeter für Wohnzwecke zu berücksichtigen; ausgenommen sind die Quadratmeter, die sich auf Gemeinschaftsflächen beziehen (wie Garagen, Abstellräume, Geschäftsräume oder Lagerräume, die in das Gebäude integriert sind).
• Abweichungen oder fehlende Angaben zur Fläche im Grundbuch: Ist die bebaute Fläche im Grundbuch nicht eingetragen, wird die im Kataster eingetragene Fläche herangezogen; fehlt auch diese Angabe, wird der Wert zugrunde gelegt, der sich aus einem technischen Vermessungsgutachten der Wohnung ergibt.

5. Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen. Wenn man dagegen vorgehen will, muss man es richtig machen

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 802/2026 vom 25. Februar, in dem ein interessanter Fall behandelt wird, der einen Überblick über die Regelung zur Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen an die Gesellschafter sowie über die Anfechtungsmöglichkeiten für Gläubiger gibt, die mit der Transaktion nicht einverstanden sind.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Aktiengesellschaft überträgt im Rahmen der Umsetzung eines Beschlusses zur Kapitalherabsetzung mehrere Grundstücke an einige Gesellschafter, indem sie eigene Aktien zum Zwecke der Einziehung erwirbt und den Gesellschaftern ihre Einlagen durch die Übergabe von Vermögenswerten zurückerstattet. Der Beschluss wurde ordnungsgemäß veröffentlicht, um die Gläubiger davon in Kenntnis zu setzen, damit diese gegebenenfalls ihr Widerspruchsrecht ausüben konnten, was jedoch nicht geschah. Viel später (nach Jahren) gerät die Gesellschaft in Insolvenz, und ein Gläubiger versucht daraufhin, die Transaktion unter Berufung auf einen angeblichen Gläubigerbetrug sowie auf Mängel der Hauptversammlung und einen Verstoß gegen das Aktiengesetz (LSC) in Bezug auf die Kapitalherabsetzung für nichtig erklären zu lassen.

Der Oberste Gerichtshof stellt in einem interessanten Urteil fest, dass das Handelsrecht bereits ein Verfahren zum Schutz des Gläubigers vorsieht (Widerspruchsrecht), das fristgerecht ausgeübt werden muss; geschieht dies nicht, geht die Möglichkeit verloren, den Beschluss anzufechten. Ebenso stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass der Gläubiger nicht berechtigt ist, formelle Mängel der Hauptversammlung anzufechten, und dass Kapitalherabsetzungen durch den Erwerb eigener Aktien und die anschließende Rückzahlung der Einlagen vollumfänglich gültig sind, sofern die gesetzlichen Verfahrens- und Offenlegungsvorschriften eingehalten werden.

6. Vorsicht bei sozialen Kontakten und finanziellen Aktivitäten

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 7. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem über eine Beschwerde gegen die Bewertungsnotiz des Handelsregisterführers IX von Madrid entschieden und die Eintragung einer öffentlichen Urkunde zur Gründung einer GmbH ausgesetzt wird.

Der Fall geht auf die Gründung einer GmbH zurück, in deren Gesellschaftszweck unter anderem „sonstige Tätigkeiten im Zusammenhang mit Finanzdienstleistungen, mit Ausnahme von Versicherungen und Pensionsfonds“ aufgeführt sind. Bei der Einreichung zur Eintragung wurde die Urkunde vom Registerführer abgelehnt, da diese Tätigkeit in Artikel 2 der Satzung (wörtliche Wiedergabe der CNAE) unter einen der in Art. 125 des Gesetzes 6/2023 vom 17. März über den Wertpapiermarkt vorgesehenen Fälle fallen könnte, der sich auf Wertpapierdienstleistungsunternehmen bezieht (diese Unternehmen unterliegen einer Reihe von besonderen Anforderungen, die in diesem Fall nicht erfüllt sind).

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und weist darauf hin, dass die Tätigkeit, auf die sich der Rechtsbehelf bezieht, eindeutig zu den Tätigkeiten gehört, die gemäß dem Wertpapiermarktgesetz besonderen Anforderungen unterliegen, sodass sie nur dann in den Gesellschaftszweck aufgenommen werden kann, wenn die Gesellschaft die Anforderungen dieser besonderen Rechtsvorschriften erfüllt. Dies ist bei der korrekten Festlegung der Geschäftstätigkeiten neu gegründeter Unternehmen zu berücksichtigen.

7. Beachten Sie die steuerlichen Auswirkungen einer Kapitalherabsetzung durch Aktienrückkauf und Einziehung der Aktien

Anbei (HIER) ein Link zu einem aktuellen Bericht der Beratungskommission für Konflikte bei der Anwendung von Steuervorschriften der AEAT, veröffentlicht im Februar 2026, in dem die Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer eines Gesellschafters behandelt wird, der seine Gesellschaftsanteile an einem Familienunternehmen an das Unternehmen selbst verkauft, damit dieses unmittelbar danach eine Kapitalherabsetzung durch Einziehung dieser Anteile vornimmt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Im Rahmen eines Familienunternehmens verkauft einer der Gesellschafter seine Anteile an die Gesellschaft selbst, woraufhin diese eine Kapitalherabsetzung durch die Abschreibung dieser vom betreffenden Gesellschafter erworbenen Anteile vornimmt. Dieser Gesellschafter gibt die Transaktion in seiner Einkommensteuererklärung für das entsprechende Jahr als Veräußerungsgewinn an, wodurch er in den Genuss von Steuervorteilen kam (insbesondere der Abschlagskoeffizienten für vor 1994 erworbene Vermögenswerte).

Im Laufe der Zeit wird der Steuerpflichtige vom Finanzamt geprüft, das zu dem Schluss kommt, dass die Besteuerung des Vorgangs nicht korrekt war, da der Vorgang nach Ansicht der spanischen Steuerbehörde (AEAT) als Kapitalertrag zu besteuern ist, da die Abfolge der Ereignisse in der Praxis einer Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen gleichkommt – ein Vorgang, der die Inanspruchnahme des oben genannten Steuervorteils nicht zulässt. Der Bericht der Beratungskommission bestätigt diese Auslegung und vertritt die Auffassung, dass die Nutzung rechtmäßiger handelsrechtlicher Konstruktionen nicht künstlich dazu missbraucht werden darf, um unrechtmäßig einen Steuervorteil zu erlangen. Dies ist bei der umfassenden Beratung unserer Mandanten bei dieser Art von Transaktionen zu berücksichtigen.

8. Seien Sie besonders vorsichtig hinsichtlich der Haftung von Immobilien für Steuerschulden früherer Eigentümer

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 404/2026 vom 6. April, das eine relevante und beunruhigende Rechtsauffassung hinsichtlich der subsidiären Haftung einer Immobilie für Steuerschulden früherer Eigentümer einführt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Person erwirbt eine Immobilie, für die zum Zeitpunkt des Kaufs ein Randvermerk über die Belastung zur Zahlung der Erbschaftssteuer des Verkäufers vorliegt. Nach Ablauf von mehr als fünf Jahren, d. h. nach Ablauf der Randvermerksfrist, und angesichts der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners leitet die spanische Steuerbehörde (AEAT) ein Verfahren zur subsidiären Steuerhaftung wegen der Belastung zur Begleichung von Steuerschulden gegen den Käufer ein, der die Immobilie innerhalb der Belastungsfrist erworben hat.

Der Oberste Gerichtshof (3. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten) ist der Auffassung, dass es zulässig ist, ein Verfahren zur subsidiären Haftung in Bezug auf einen Vermögenswert oder ein Recht einzuleiten, der bzw. das rechtlich zur Begleichung der Steuerschuld herangezogen wurde, selbst wenn seit der Eintragung des Rechtsvorbehalts für den betreffenden Vermögenswert bereits fünf Jahre vergangen sind, sofern der Dritte den Vermögenswert innerhalb dieser Frist erworben hat und der Hauptschuldner anschließend für insolvent erklärt wurde. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs stellt die in Art. 79 LGT vorgesehene Belastung eine dingliche Sicherheit rechtlicher Herkunft dar, deren Gültigkeit nicht durch die in Art. 100.4 RISD festgelegte Verjährungsfrist im Register beschränkt ist, da diese nur die Eintragung und die Einwendbarkeit gegenüber Dritten betrifft, die dingliche Belastung jedoch nicht aufhebt, sodass sich die Beurteilung des Status als geschützter Hypothekendritter auf den Zeitpunkt des Erwerbs beziehen muss, sodass derjenige, der bei bestehender Belastung erwirbt, nicht unter den Schutz von Art. 34 LH fällt. Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof auch fest, dass die Ausübung der Regressklage der in Art. 43.1.d) LGT festgelegten Regelung zur subsidiären Haftung unterliegt, deren Beginn mit der Insolvenzerklärung zusammenfällt (Art. 174, 176 und 67.2 LGT), ohne dass die Verjährung des Randvermerks diese Ausübung bedingt oder einschränkt.

Ein sehr wichtiges Urteil, das wir bei der laufenden und umfassenden Beratung unserer Mandanten im Rahmen von Immobilientransaktionen berücksichtigen müssen.

9. Eigentumsverhältnisse an der Familienwohnung nach einer Scheidung bei Gütergemeinschaft

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 377/2026 vom 1. März, das sich mit einem interessanten Fall befasst, wie das Eigentum an einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung eines Ehepaares, das unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet war, aufzuteilen ist.

Der Fall geht von folgender Situation aus: Ein Mann kauft vor seiner Heirat eine Wohnung und nimmt dafür einen Kredit auf. Zwei Jahre später heiratet er seine Frau; diese Wohnung wird zum gemeinsamen Wohnsitz, sodass der Kredit fortan aus dem gemeinsamen Vermögen der Eheleute beglichen wird. Nach vielen Jahren lässt sich das Ehepaar scheiden, und es entsteht Streit darüber, wem die Immobilie gehört.

Der Oberste Gerichtshof entscheidet den Rechtsstreit unter Anwendung der §§ 1354 und 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und stellt fest, dass, wenn eine Sache (in diesem Fall die Familienwohnung) mit Geldern unterschiedlicher Herkunft (Eigenanteil und gemeinschaftlicher Anteil) erworben wird, das Eigentum der Person und der Gütergemeinschaft im Verhältnis zum Wert der Einlagen ungeteilt zusteht. In solchen Fällen muss daher berechnet werden, was vor der Eheschließung und was danach aus gemeinsamen Mitteln bezahlt wurde, um so die entsprechenden Prozentsätze zu ermitteln. Dabei ist es entscheidend, die entsprechenden Zahlungsbelege (wie z. B. Kontoauszüge) aufzubewahren, um die jeweils geleisteten Zahlungen nachweisen zu können.

10. Stimmrechtslose Gesellschaftsanteile einer GmbH. Zeitpunkt, ab dem diese wieder stimmberechtigt sind

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 440/2026 vom 20. März, in dem das Oberste Gericht erstmals die rechtliche Regelung für stimmrechtslose Gesellschaftsanteile einer GmbH analysiert und klarstellt, ab welchem Zeitpunkt davon auszugehen ist, dass diese ihr Stimmrecht wiedererlangen, falls in der Gesellschaft keine Dividenden ausgeschüttet werden.

Der Fall betrifft eine GmbH mit drei Gesellschaftern, deren Stammkapital zu gleichen Teilen (jeweils 1/3) in 300 Anteile aufgeteilt war. Einer der Gesellschafter wurde infolge einer 2018 einstimmig beschlossenen Satzungsänderung Inhaber von 100 stimmrechtslosen Anteilen. Ein Jahr später (2019) wurde in der Hauptversammlung der Verkauf eines wesentlichen Vermögenswerts beschlossen, wobei zwei der drei Gesellschafter dafür stimmten (einer davon war der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile) und einer dagegen, woraufhin es zu einem Konflikt kam, da in dieser Versammlung die Stimmabgabe des Gesellschafters, der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile war, zugelassen wurde, was für die Annahme des Beschlusses ausschlaggebend war.

Der Fall gelangt durch den Gesellschafter, der dagegen gestimmt hat, vor Gericht. Schließlich landet die Angelegenheit beim Obersten Gerichtshof, dem es obliegt, Artikel 99.3 des Aktiengesetzes auszulegen und zu entscheiden, ob der Gesellschafter ohne Stimmrecht dieses automatisch wiedererlangt, weil er die gesetzlich für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht erhalten hat. In diesem Zusammenhang entscheidet der Oberste Gerichtshof schließlich, dass in solchen Fällen davon ausgegangen werden kann, dass die Mindestdividende nicht ausgezahlt wurde (und somit die Anteile das Stimmrecht wiedererlangen), wenn sowohl das Geschäftsjahr als auch das ordentliche Verfahren zur Feststellung des Jahresabschlusses abgeschlossen sind, sodass festgestellt werden kann, dass keine ausschüttungsfähigen Gewinne vorlagen. Alternativ muss die gesetzliche Frist für die Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung abgelaufen sein, ohne dass diese stattgefunden hat oder der Jahresabschluss genehmigt wurde. Wendet man diese Auslegung auf den vorliegenden Fall an, kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass im März 2019 weder die Hauptversammlung zur Genehmigung des Jahresabschlusses 2018 stattgefunden hatte noch die gesetzliche Frist dafür abgelaufen war, sodass die Ausnahme nach Art. 99.3 LSC nicht als ausgelöst angesehen werden konnte und die Gesellschaft, die Inhaberin der stimmrechtslosen Anteile war, bei der Hauptversammlung vom 6. März 2019 nicht hätte abstimmen dürfen.

Ein wichtiges Urteil, um den Zeitpunkt richtig zu verstehen, ab dem diese stimmrechtslosen Anteile gegebenenfalls ihr Recht zurückerlangen, falls die im Aktiengesetz für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht ausgeschüttet wird.