Praktischer Leitfaden für Unterstützungsmaßnahmen für Hypothekenschuldner in Schwierigkeiten

Wie wir vor einigen Tagen analysieren konnten, hat die Regierung am 23. November mit dem Königlichen Gesetzesdekret eine Verordnung verabschiedet, die sich unter anderem auf zahlreiche Aspekte der Zinsen für Hypothekenschuldner und ihre Hypothekendarlehen auswirkt, wie z.B. die Novation, den Gläubigerübergang und die vorzeitige Rückzahlung, insbesondere im Hinblick auf die Kosten oder Provisionen, die die kreditgebende Bank erheben kann, sowie auf das Verfahren, das für die Durchführung solcher Gläubigerübergänge einzuhalten ist. Wenn Sie daran interessiert sind, HIER können Sie auf den Inhalt unseres Artikels zu diesem Thema zugreifen.

Dieses königliche Gesetzesdekret enthält jedoch auch eine Reihe sehr interessanter Maßnahmen, auf die Hypothekenschuldner zurückgreifen können, die sich in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten befinden, um die Rückzahlung ihrer Hypothekendarlehen zu leisten. In Anbetracht der Bedeutung dieser Maßnahmen und ihrer Unkenntnis erscheint es sehr angebracht und notwendig, einen kurzen Informationsartikel zu verfassen, in dem ich mit meinem traditionellen Frage-Antwort-System und mit einem didaktischen und einfachen Ansatz diese Instrumente verständlich mache, damit alle Interessierten diese neuen Maßnahmen kennen und gegebenenfalls nutzen können.

Mit welcher Verordnung werden diese neuen Entwicklungen in Hypothekenangelegenheiten eingeführt?

Es handelt sich um das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 vom 22. November, mit dem ein Verhaltenskodex zur Abmilderung des Anstiegs der Zinssätze für Hypothekendarlehen auf Hauptwohnsitze eingeführt, das Königliche Gesetzesdekret 6/2012 vom 9. März über dringende Maßnahmen zum Schutz mittelloser Hypothekenschuldner geändert und weitere strukturelle Maßnahmen zur Verbesserung des Hypothekendarlehensmarktes beschlossen werden.

Was ist der Grund für den Erlass dieser Verordnung?

Wie wir vor einigen Tagen in dem Artikel, in dem wir das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 teilweise analysiert haben, gesehen haben, war die Europäische Zentralbank aufgrund eines starken Anstiegs der Inflation gezwungen, einen Weg der schnellen und aggressiven Zinserhöhungen einzuschlagen, um zu versuchen, den Preisanstieg einzudämmen.

Dieser rasche und aggressive Anstieg der Zinssätze hat intensive und schwerwiegende Auswirkungen auf die Binnenwirtschaft vieler Familien, die ein an einen variablen Zinssatz gebundenes Hypothekendarlehen haben, da er in vielen Fällen eine Erhöhung der monatlich an die Bank zu leistenden Zahlung um mehrere hundert Euro bedeuten kann. 

Diese Tatsache, zusammen mit den niedrigen Gehältern vieler Menschen und der allgemeinen Wirtschaftsschwäche, kann dazu führen, dass viele Familien ernsthafte Schwierigkeiten haben, diese Erhöhungen ihrer Hypothekarkreditrückzahlungen zu bezahlen.

Daher hat die Regierung beschlossen, diese Maßnahmen zu genehmigen, die wir nun analysieren werden, um zu versuchen, diesen Familien, die sich in den größten Schwierigkeiten befinden, zu helfen und so zu gewährleisten, dass sie ihr Hypothekendarlehen auf lange Sicht zurückzahlen können.

Welche konkreten Maßnahmen billigt das Königliche Gesetzesdekret 19/2022?

Das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 über die Unterstützung von Schuldnern, die in Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Hypothekendarlehen sind, führt zwei wichtige Unterstützungsmaßnahmen für Schuldner in ernsten finanziellen Schwierigkeiten ein, und zwar

In Anbetracht dieser Dualität der Maßnahmen werden wir sie nun einzeln analysieren.

Was ist ein Kodex für gute Verfahrenspraxis?

Bevor die von der Regierung beschlossenen spezifischen Maßnahmen analysiert werden, ist es sicherlich notwendig zu verstehen, was ein Verhaltenskodex ist und welche Auswirkungen er hat.

Ein Verhaltenskodex für Hypothekarkredite ist also ein Instrument, mit dem sein Träger (die Regierung/der Gesetzgeber) eine Reihe von Maßnahmen einführt , mit denen in diesem speziellen Fall Hypothekarkreditnehmern, die bei der Rückzahlung ihrer Hypothekarkredite in Schwierigkeiten geraten sind, Unterstützung oder Hilfe geboten werden soll. 

So können Schuldner, die aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage sind, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, mit diesem Instrument die Zwangsvollstreckung (die letztlich zum Verlust des Eigentums und des Besitzes an ihrer Immobilie führt) vermeiden, können vorübergehende Maßnahmen in Anspruch nehmen, die es ihnen ermöglichen, die Zahlung ihrer Hypothekenzahlungen auszusetzen (oder deren Höhe zu reduzieren), um nach Überwindung dieser Phase der Schwierigkeiten die normale Zahlung ihres Hypothekendarlehens wieder aufzunehmen und so den Verlust ihrer Wohnung zu vermeiden. Darüber hinaus kann in bestimmten Fällen sogar ein Schuldenerlass oder eine Stundung der Immobilie in Betracht gezogen werden.

Das Besondere an diesen Maßnahmen ist, dass sie für die Finanzinstitute freiwillig sind, d. h. jede Bank entscheidet selbst, ob sie sich dem Verhaltenskodex anschließt oder nicht, so dass ein Schuldner, der diese Maßnahmen in Anspruch nehmen möchte, als erstes prüfen muss, ob seine Bank dem Kodex beigetreten ist oder nicht.

Welche Maßnahmen sieht der neue Verhaltenskodex von 2022 vor?

Wie bereits erwähnt, wird mit dem Königlichen Gesetzesdekret 19/2022 ein neuer Kodex bewährter Praktiken geschaffen, der die folgenden Schlüsselelemente enthält:

Zeitlicher Umfang

• Vorübergehend. Es handelt sich um eine vorübergehende Maßnahme mit einer Laufzeit von 24 Monaten (während dieser Zeit können sich Interessierte bewerben, wenn sie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen).

Grundvoraussetzungen für die Anspruchsberechtigung von Schuldnern

• Die Schuldner müssen natürliche Personen sein.
• Sie müssen Inhaber eines Darlehens oder Kredits sein , das durch eine Hypothek auf einen Hauptwohnsitz gesichert ist, dessen Kaufpreis 300.000 Euro nicht übersteigt.
• Die betreffenden Kreditgeschäfte müssen bis spätestens 31. Dezember 2022 abgeschlossen sein.

Einkommensanforderungen für berechtigte Schuldner

Förderfähige Maßnahmen

• Verlängerungder Darlehenslaufzeit auf bis zu 7 Jahre:
• ~Mit dieser Maßnahme kann der Schuldner durch die Verlängerung der Laufzeit des Kredits seine monatlichen Tilgungsraten verringern.
• ~Zusätzliche Aspekte, die zu berücksichtigen sind: Die Novation zur Verlängerung der Laufzeit darf nicht dazu führen, dass die Gesamtlaufzeit des Darlehens 40 Jahre überschreitet. Neben der Verlängerung der Rückzahlungsfrist ist es möglich, eine vollständige oder teilweise tilgungsfreie Zeit von bis zu 12 Monaten zu beantragen (in diesem Fall fallen für das nicht getilgte Kapital zusätzliche Zinsen an).
• Möglichkeit, das Hypothekendarlehen von einem variablen in einen festen Zinssatz umzuwandeln (es versteht sich, dass der Preis zu diesem Zeitpunkt im Handelsangebot der Bank festgelegt ist).

Antrag und Frist für die Entscheidung

Einrichtungen, die sich an den Verhaltenskodex für 2022 halten

Zusätzliche Aspekte, die zu berücksichtigen sind

• Das königliche Gesetzesdekret 19/2022 sieht für diese Art von Geschäften erhebliche Ermäßigungen bei den Notar- und Registergebühren vor (die durchaus kritikwürdig sind, da z. B. bei der Notargebühr maximal 30 Euro für alle Posten erhoben werden dürfen, ein Betrag, der eindeutig nicht ausreicht, um die Kosten des Notars für die Formalisierung des Geschäfts zu decken).
• Das ITP- und AML-Gesetz wird geändert, um diese Novationen von der Steuer zu befreien.
• Es werden Grenzen festgelegt, um zu verhindern, dass Finanzinstitute diese Novationen nutzen, um sich zusätzliche Vorteile zu verschaffen, z. B. unzulässige Zinsänderungen, zusätzliche Kosten oder Provisionen, den Abschluss verbundener oder kombinierter Produkte oder die Einrichtung zusätzlicher Garantien. 

Praktisches Beispiel

Juan und María sind ein verheiratetes Paar mit einer Tochter, das im Januar 2018 seinen Erstwohnsitz für 250.000 Euro gekauft hat. Für diesen Kauf beantragten sie bei ihrer Bank ein Hypothekendarlehen in Höhe von 180.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem variablen Zinssatz von Euribor + 0,90 Punkte, was zu diesem Zeitpunkt eine monatliche Rate von 570,72 Euro bedeutete.

Im Jahr 2018 waren John und Mary beide erwerbstätig und verdienten jeweils 1.800 Euro netto pro Monat.

Im Jahr 2019 verlor John seinen Job und hat derzeit kein Einkommen. 

Im November 2022, wenn der Euribor im Jahresdurchschnitt bei 2,82 % liegt und die jährliche Überprüfung Ihres Darlehens stattfindet (angenommen), wird Ihre monatliche Hypothekenzahlung auf 830,55 Euro steigen.

Die Bank von John und Mary hat sich an den neuen Verhaltenskodex 2022 gehalten, der durch das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 verabschiedet wurde.

Wie wir sehen, erfüllt die Familie von John und Mary in diesem Fall alle Bedingungen für den neuen Verhaltenskodex von 2022:

• Juanund María sind Privatpersonen, die ihren Hauptwohnsitz mit einem Kaufpreis von weniger als 300.000 Euro mit Hilfe eines Hypothekendarlehens erworben haben, das vor dem 31. Dezember 2022 abgeschlossen wurde..
• Das Haushaltseinkommen beträgt weniger als das 3,5-fache des jährlichen IPREM in 14 Zahlungen (Marias Gehalt von 1.800 Euro netto pro Monat würde etwa 27.000 Euro brutto pro Jahr entsprechen).
• Die monatliche Rate ihres Kredits hat sich um mehr als 45 % erhöht (weit mehr als der in der Norm geforderte Faktor 1,2).
• Die derzeitige monatliche Rate beträgt weit über 30 % des Haushaltseinkommens (mehr als 45 %). (mehr als 45%).

In Anbetracht der obigen Ausführungen hätten Juan und María, die mit erheblichen Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihres Hypothekendarlehens konfrontiert sind, die Möglichkeit, sich auf den Verhaltenskodex zu berufen und eine der darin vorgesehenen Maßnahmen zu beantragen, wie z. B.:

• Verlängerung der Kreditlaufzeit auf 37 Jahre (wodurch sich die monatliche Rückzahlung um mehr als 100 EUR verringern würde) und ggf. zusätzlich eine gesamte tilgungsfreie Zeit für ein Jahrso dass Juan möglicherweise Zeit hat, eine neue Stelle zu finden. Juan hat Zeit, eine neue Stelle zu finden, um mit einem höheren Einkommen den Kredit regelmäßig zurückzahlen zu können..
• Umwandlung Ihres Kredits von einem variablen Zinssatz in einen festen Zinssatz (z. B. zu einem Zinssatz von 2,5 %) könnte die Familie ebenfalls Geld sparen.

Welche Änderungen bringt der neue Verhaltenskodex 2012 mit sich?

• Zunächst ein Überblick über die wichtigsten Änderungen.
• Zweitens eine allgemeine Analyse der Anforderungen, wie sie bereits in der vorangegangenen Frage zum Verhaltenskodex von 2022 vorgenommen wurde.

Wichtigste Änderungen

Die wichtigsten Änderungen, die durch das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 eingeführt wurden, sind die folgenden:

• Das Erfordernis, dass die Hypothekenbelastung im Verhältnis zum Haushaltseinkommen um den Faktor 1,5 gestiegen sein muss, wird gestrichen (so dass mehr Schuldner in den Genuss der Maßnahme kommen können).
• ~Nach dem neuen Wortlaut wird nun lediglich verlangt, dass sich die Hypothekenbelastung im Verhältnis zum Haushaltseinkommen erhöht hat (ohne dass ein bestimmter Betrag der Erhöhung verlangt wird).
• Eine Abstufung der Maßnahmen ist für weniger schwerwiegende Fälle vorgesehen, d. h. wenn die Hypothekenbelastung des Familieneinkommens um weniger als 1,5 gestiegen ist (und die Familie sich nicht in einer der in Artikel 3 der Verordnung beschriebenen Situationen besonderer Gefährdung befindet). In diesen Fällen:
• ~tilgungsfreie Zeit: Begrenzt auf zwei Jahre (bei einer Erhöhung der Hypothekenlast um mehr als 1,5 Jahre kann die tilgungsfreie Zeit bis zu 5 Jahre betragen).
• ~Verlängerung derRückzahlungsfrist: Maximal 7 Jahre, aber nicht mehr als 40 Jahre ab Bewilligung (in Fällen, in denen sich die Hypothekenlast um mehr als 1,5 erhöht, gibt es keine maximale Anzahl von Verlängerungsjahren, bis zu einer Gesamtdauer von 40 Jahren).
• ~Senkung desZinssatzes während der tilgungsfreien Zeit: Der Kapitalwert des Kredits wird um 0,5 % gesenkt (bei einem Anstieg der Hypothekenlast um mehr als 1,5 ist die Senkung größer, d. h. auf Euribor minus 0,10).
• Es wird eine neue Verpflichtung für die Mitgliedsinstitute hinzugefügt, die Wahrung der Rechte der Schuldner im Falle der Übertragung von Krediten an Dritte zu gewährleisten, um zu verhindern, dass schutzbedürftige Familien im Falle des Verkaufs von Hypothekarkreditportfolios an Dritte ungeschützt bleiben.
• Weitere Verbesserungen des Verfahrens werden eingeführt, darunter die Möglichkeit für Schuldner, ab dem Antrag auf Umstrukturierung einen Zahlungsaufschub von 24 Monaten zu beantragen (Verdoppelung des bisher geltenden Zeitraums von 12 Monaten) oder zu beantragen, dass die Einrichtung eine zweite Umstrukturierung prüft , wenn sich der Schuldner nach Abschluss der ersten Umstrukturierung aus denselben oder anderen Gründen weiterhin in einer gefährdeten Lage befindet.

Zeitlicher Umfang

• Unbestimmt.

Grundvoraussetzungen für die Anspruchsberechtigung von Schuldnern

• Die Schuldner müssen natürliche Personen sein.
• Sie müssen Inhaber eines Darlehens oder Kredits sein , das durch eine Hypothek auf einen Hauptwohnsitz gesichert ist, dessen Kaufpreis 300.000 Euro nicht übersteigt.

Einkommensanforderungen für berechtigte Schuldner

Förderfähige Maßnahmen

I.- UMSCHULDUNG

Eine der folgenden Maßnahmen kann innerhalb eines Monats beantragt und erwirkt werden (wenn die Voraussetzungen erfüllt sind):

• Karenzzeit: Bis zu 5 Jahre (maximal 2 Jahre, wenn die Hypothekenbelastung 1,5 nicht überschreitet).
• Verlängerung der Rückzahlungsfrist: Bis zu 40 Jahre der Gesamtlaufzeit des Kredits (begrenzt auf maximal 7 Jahre und nicht mehr als die Gesamtlaufzeit von 40 Jahren, bei einer Erhöhung der Hypothekenlast um nicht mehr als 1,5).
• Senkung des Zinssatzes während der tilgungsfreien Zeit: Euribor minus 0,10 (begrenzt auf eine Senkung von 0,5 % des Kapitalwerts des Kredits bei einer Erhöhung der Hypothekenzinsen um nicht mehr als 1,5).
• Unbefristete Nichtanwendung der in Hypothekarkreditverträgen vorgesehenen Klauseln zur Begrenzung der Senkung des Zinssatzes.

II.

Erweist sich der Sanierungsplan als undurchführbar, kann der Schuldner eine Abschreibung (d. h. einen teilweisen Erlass oder eine Reduzierung seiner Schulden) beantragen, die das Finanzinstitut innerhalb eines Monats annehmen oder ablehnen kann.

• Als unrentabler Sanierungsplan gilt ein Plan, der eine monatliche Hypothekenzahlung von mehr als 50 % des Einkommens der gesamten Familie vorsieht.

Zur Ermittlung der Abschreibung wendet der Träger eine der folgenden Berechnungsmethoden an und teilt dem Schuldner die Ergebnisse mit, unabhängig davon, ob er die Abschreibung gewährt oder nicht:

• Verringerung der Gesamtverschuldung um 25 %.
• Ermäßigung in Höhe des Unterschiedsbetrags zwischen dem getilgten Kapital und dem Kapital, das in demselben Verhältnis zu dem gesamten geliehenen Kapital steht wie die Anzahl der vom Schuldner gezahlten Raten zu den insgesamt fälligen Raten.
• Ermäßigung in Höhe der Hälfte der Differenz zwischen dem aktuellen Wert der Wohnung und dem Wert, der sich ergibt, wenn die Differenz zwischen dem gewährten Darlehen und dem ursprünglichen Schätzwert zweimal abgezogen wird, vorausgesetzt, der erste Wert ist niedriger als der zweite.

Diese Maßnahme kann auch von Schuldnern beantragt werden, die sich in einem Zwangsvollstreckungsverfahren befinden, in dem bereits eine Versteigerung angekündigt wurde.

III. ZAHLUNGSAUFSCHUB

Ist der Sanierungsplan nicht durchführbar, kann der Schuldner innerhalb von 24 Monaten nach Beantragung der Sanierung auch die Ablösung seines Hauptwohnsitzes beantragen.

• In diesen Fällen ist die Einrichtung verpflichtet, die Übergabe der verpfändeten Immobilie durch den Schuldner an die Einrichtung selbst oder an einen von ihr benannten Dritten zu akzeptieren und damit die Schuld endgültig zu tilgen.
• Dieser Antrag kann auch von Schuldnern gestellt werden, die über einen genehmigten und laufenden Sanierungsplan verfügen und feststellen, dass sie 24 Monate nach dem Sanierungsantrag nicht in der Lage sind, ihre Zahlungen zu leisten. In diesem Fall prüft die Einrichtung die Möglichkeit, dass der Schuldner die mit der Hypothek belastete Immobilie zurückgibt und damit die Schuld endgültig erlischt.
• Die Zahlungsverzögerung führt zum vollständigen Erlöschen der hypothekarisch gesicherten Schuld sowie der persönlichen Verbindlichkeiten des Schuldners und Dritter gegenüber dem Institut aufgrund derselben Schuld.
• Der Schuldner kann, wenn er dies bei der Beantragung der Stundung beantragt, zwei Jahre lang als Mieter in der Wohnung verbleiben und eine Jahresmiete in Höhe von 3 % des Gesamtbetrags der Schuld zum Zeitpunkt der Stundung zahlen (während dieses Zeitraums fallen bei Nichtzahlung der Miete Verzugszinsen in Höhe von 10 % an).
• Diese Option kann nicht gewählt werden, wenn die betreffende Immobilie durch nachträgliche Belastungen belastet ist (in diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Befreiung).

IV.- SOZIALE MIETE

Im Falle einer Zwangsversteigerung des gewöhnlichen Wohnsitzes kann der Hypothekengläubiger, dessen Zwangsversteigerung gemäß dem Gesetz 1/2013 ausgesetzt wurde, vom Gläubiger der Wohnung, der die Zwangsversteigerung betreibt, oder von einer Person, die in seinem Namen handelt, die Anmietung der Wohnung für eine Jahresmiete von höchstens 3 % ihres Wertes zum Zeitpunkt der Genehmigung der Versteigerung beantragen und erwirken, der auf der Grundlage eines vom Gläubiger der Zwangsversteigerung vorgelegten und von einem zugelassenen Gutachter bestätigten Gutachtens ermittelt wird.

• Der Antrag kann innerhalb von 12 Monaten ab dem 24. November 2022 (Datum des Inkrafttretens des Königlichen Gesetzesdekrets 19/2022) gestellt werden.
• Dieser Mietvertrag hat eine jährliche Laufzeit, die auf Wunsch des Mieters bis zum Ende der Laufzeit von 5 Jahren verlängert werden kann. Im gegenseitigen Einvernehmen können der erfolgreiche Bieter und der Zuschlagsempfänger den Vertrag jährlich um weitere 5 Jahre verlängern.

Einrichtungen, die sich an den neuen Verhaltenskodex für 2012 halten

Praktisches Beispiel

Juan und María sind ein verheiratetes Paar mit einer Tochter, das im Januar 2018 seinen Erstwohnsitz für 290.000 Euro gekauft hat. Für diesen Kauf beantragten sie bei ihrer Bank ein Hypothekendarlehen in Höhe von 240.000 Euro mit einer Laufzeit von 35 Jahren und einem variablen Zinssatz von Euribor + 0,90 Punkte, was zu diesem Zeitpunkt eine monatliche Rate von 666,36 Euro bedeutete.

Im Jahr 2018 waren John und Mary beide erwerbstätig und verdienten jeweils 1.500 € netto pro Monat.

Im Jahr 2019 verlor John seinen Job und hat derzeit kein Einkommen. 

Im November 2022, wenn der Euribor im Jahresdurchschnitt bei 2,82 % liegt und die jährliche Überprüfung Ihres Darlehens stattfindet (angenommen), steigt Ihre monatliche Hypothekenzahlung auf 1.022,73 Euro.

Die John and Mary's Bank hat den Verhaltenskodex von 2012 unterzeichnet.

Wie wir sehen, erfüllt die Familie von John und Mary in diesem Fall alle Bedingungen für den Verhaltenskodex von 2022:

• Juanund María sind Privatpersonen, die ihren Hauptwohnsitz mit einem Kaufpreis von weniger als 300.000 Euro mit Hilfe eines Hypothekendarlehens erworben haben, das vor dem 31. Dezember 2022 abgeschlossen wurde..
• Das Einkommen der Familie beträgt weniger als das Dreifache des IPREM pro Jahr in 14 Zahlungen (ein Gehalt von 1.500 Euro netto pro Monat entspricht etwa 22.000 Euro brutto pro Jahr).
• In den letzten vier Jahren haben sich die finanziellen Verhältnisse der Familie erheblich verändert. (John hat jetzt kein Einkommen mehr und der Haushalt hat somit 50 % seines Einkommens verloren).
• Die monatliche Rate ihres Darlehens liegt deutlich über den in der Vorschrift geforderten 50 % (nämlich 68 %). (nämlich 68 %).

In Anbetracht der obigen Ausführungen hätten Juan und María, die mit ernsthaften Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihres Hypothekendarlehens konfrontiert sind, die Möglichkeit, den Verhaltenskodex von 2012 in Anspruch zu nehmen und eine der darin vorgesehenen Maßnahmen zu beantragen, wie z. B. eine tilgungsfreie Zeit von 5 Jahren (da der Anstieg der Hypothekenlast höher als 1,5 ist, da wir von 666,36 Euro auf 1.022,73 Euro steigen, d.h. x1,54), wobei in dieser Zeit sie müssten die Kreditsumme nicht zurückzahlen1.022,73, so dass Juan Zeit hatte, eine neue Arbeit zu finden und mit dem zusätzlichen Einkommen die Rückzahlung des Darlehens zu ermöglichen.

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Wie können wir diese Reform bewerten?

Meiner Meinung nach ist diese Reform zweifellos sehr positiv zu bewerten, da sie die Banken und ihre Kunden in Situationen wirtschaftlicher Schwierigkeiten von Hypothekenschuldnern ermutigt, sich auf vorübergehende Lösungen zu einigen, um diesen Schuldnern zu helfen, ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wiederzuerlangen, die aufgrund von konjunkturellen Wirtschaftskrisen erheblich eingeschränkt wurde, Auf diese Weise wird verhindert, dass ein Zahlungsausfall oder wirtschaftliche Schwierigkeiten des Schuldners zu einer Zwangsvollstreckung mit dem Verlust des Eigentums und des Besitzes der Immobilie führen, mit all den persönlichen, menschlichen und sozialen Problemen, die dies in den meisten Fällen mit sich bringt, wie wir in den vergangenen Krisen, insbesondere im Jahr 2008 und den Folgejahren, gesehen haben.

Außerdem muss meines Erachtens die Rolle der Finanzinstitute positiv hervorgehoben werden, da sie freiwillig eine soziale Rolle übernehmen und Verluste in Kauf nehmen (weniger Zinsen, mehr Rückstellungen für Insolvenzen usw.), um ihren Kunden zu helfen, was zweifellos lobenswert ist.

• Ich halte jedoch das durch diese Maßnahme geschaffene moralische Risiko für verwerflich, da die Vorschriften für die Aufnahme von Hypothekendarlehen derzeit klar und transparent sind, so dass jeder Schuldner, der ein Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz aufnimmt, genau weiß, dass sich seine monatlichen Rückzahlungen erhöhen, wenn die Zinsen steigen. Wenn diese Art von Maßnahmen nicht rigoros und nur in den schwerwiegendsten Fällen angewandt wird, besteht die Gefahr, dass ein unreifes und unverantwortliches Verhalten von Bürgern gefördert wird, die angesichts ihrer eigenen Entscheidungen nicht in der Lage sind, die Folgen der eingegangenen Verpflichtungen zu tragen, die ihnen sehr wohl bekannt sind und die sie übernommen haben.

Schließlich ist auch die Regelung der Notar- und Registergebühren durch die Regierung negativ hervorzuheben, da diese Vorschriften unverhältnismäßige Ermäßigungen vorsehen , die es in keinem Fall ermöglichen, die Kosten zu decken, die diesen Fachleuten bei der Ausstellung dieser Novationsurkunden bzw. ihrer Eintragung entstehen, was weder gerecht, noch angemessen, noch zweckmäßig erscheint.

• In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass sich allein die direkten Materialkosten einer Urkunde im Durchschnitt auf etwa 20 Euro belaufen (Papierbögen, Stempel usw.).), so dass diese Novationen in vielen Fällen nicht einmal die direkten Materialkosten decken, die dem Notar bei der Genehmigung des Dokuments entstehen (und dies ohne Berücksichtigung der vom Notar getragenen Personalkosten, der Struktur seines Notariats und seiner Vergütung), eine Situation, die eindeutig ungerecht ist, da es nicht akzeptabel ist, die Kosten für eine soziale Maßnahme wie die in diesem Artikel analysierte auf die Schultern eines öffentlichen Beamten zu legen, der keine direkte Vergütung vom Staat erhält.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel dazu beiträgt, den Bürgern die jüngsten Entwicklungen in der Hypothekengesetzgebung zur Unterstützung von Schuldnern in finanziellen Schwierigkeiten näher zu bringen, steht Ihnen das Team des Notariats Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei allen Fragen im Zusammenhang mit der Formalisierung Ihrer notariellen Geschäfte zu helfen.