Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, sind diese Gesetzesänderungen für Sie von Interesse.

Am 23. November 2022 verabschiedete die Regierung per königlichem Gesetzesdekret eine Verordnung, die unter anderem eine Vielzahl von Angelegenheiten regelt, die für Hypothekenschuldner und ihre Hypothekendarlehen von Interesse sind, wie z.B. Novationen, Gläubigerübergang und vorzeitige Rückzahlung, insbesondere im Hinblick auf die Kosten oder Provisionen, die die Gläubigerbank verlangen kann, sowie auf das Verfahren, das bei der Durchführung solcher Gläubigerübergänge zu beachten ist.

In Anbetracht der Bedeutung dieser jüngsten Entwicklungen erscheint es sehr angebracht und notwendig, einen kurzen informativen Artikel zu verfassen, in dem ich durch mein traditionelles Frage- und Antwortsystem und mit einem didaktischen und einfachen Ansatz diese Veränderungen verständlich mache, so dass alle interessierten Personen sich dieser Entwicklungen bewusst werden und sie gegebenenfalls nutzen können.

Mit welcher Verordnung werden diese neuen Entwicklungen in Hypothekenangelegenheiten eingeführt?

Es handelt sich um das Königliche Gesetzesdekret 19/2022 vom 22. November, mit dem ein Verhaltenskodex zur Abmilderung des Anstiegs der Zinssätze für Hypothekendarlehen auf Hauptwohnsitze eingeführt, das Königliche Gesetzesdekret 6/2012 vom 9. März über dringende Maßnahmen zum Schutz mittelloser Hypothekenschuldner geändert und weitere strukturelle Maßnahmen zur Verbesserung des Hypothekendarlehensmarktes beschlossen werden.

Was ist der Grund für den Erlass dieser Verordnung?

Wie jeder weiß, wird das Jahr 2022 als Wendepunkt in der Geldpolitik der Zentralbanken weltweit in Erinnerung bleiben, da sich das Szenario nach einer langen Phase expansiver Geldpolitik, die durch ungewöhnlich niedrige (sogar negative) Zinssätze über viele Jahre hinweg gekennzeichnet war, radikal geändert hat.

Das Zusammenwirken mehrerer Faktoren, wie die weltweite geopolitische Instabilität (man denke nur an den Krieg in der Ukraine und seine Folgen), die Krise in den weltweiten Lieferketten für Waren, die immer noch durch den Covid-Krieg verursacht wird, die steigenden Energiepreise und die Unfähigkeit der westlichen Regierungen, ihre Haushaltsdefizite in den Griff zu bekommen, hat zu dem gefürchteten Phänomen einer eskalierenden Inflation geführt, d. h. zu einem allgemeinen Anstieg der Preise für alle Waren und Dienstleistungen, der sogar 10 % übersteigt (Zahlen, die seit über 30 Jahren nicht mehr erreicht wurden), das gefürchtete Phänomen der eskalierenden Inflation, d.h. ein allgemeiner Anstieg der Preise für alle Waren und Dienstleistungen mit Raten von über 10 % (Zahlen, die es seit mehr als 30 Jahren nicht mehr gegeben hat), mit allen negativen Auswirkungen auf die Wirtschaft im Allgemeinen und insbesondere auf die Haushaltsbudgets der meisten Familien.

Angesichts dessen sahen sich die Zentralbanken gezwungen, das Ruder ihrer Geldpolitik herumzureißen und eine rasche und plötzliche Anhebung der Zinssätze vorzunehmen, alles mit dem Ziel, die Gesamtnachfrage abzukühlen (d.h. die Kreditkosten zu verteuern, damit die Familien und Unternehmen weniger ausgeben) und so diesen alarmierenden Anstieg der Inflation zu stoppen (es sei daran erinnert, dass z.B. das Mandat der EZB darin besteht, Preisstabilität in der Eurozone mit einer Zielinflationsrate von 2 % anzustreben, was weit von dem Inflationsziel von 2 % entfernt ist, das sehr weit von den aktuellen Werten der Eurozone entfernt ist), um diesen alarmierenden Anstieg der Inflation zu stoppen (es sei daran erinnert, dass das Mandat der EZB beispielsweise darin besteht, Preisstabilität in der Eurozone anzustreben, mit einer Zielinflationsrate von 2 %, die weit entfernt ist von den hohen Prozentsätzen der Preissteigerungen, die wir in den letzten Monaten erlebt haben).

Dieser sehr hohe Anstieg der Zinssätze hat jedoch erhebliche Auswirkungen, insbesondere auf den Hypothekenmarkt, da in Spanien Hypotheken mit variablem Zinssatz sehr verbreitet sind, die von diesem Zinsanstieg stark betroffen sind, da die monatlichen Rückzahlungen der Hypothekennehmer für diese Art von Darlehen erheblich steigen, da der geltende Zinssatz jedes Jahr angepasst wird.

In vielen Fällen bedeutet die Überprüfung eine Erhöhung der monatlichen Rate um mehrere Hundert Euro, was für die Familie eines durchschnittlichen Hypothekenschuldners Schwierigkeiten mit sich bringen kann.

Angesichts der wirtschaftlichen Schwierigkeiten, mit denen sich viele Familien konfrontiert sehen, hat die Regierung mit diesem königlichen Gesetzesdekret eine Reihe von Maßnahmen beschlossen, um diese Situation zu mildern:

• Eine Reihe von Maßnahmen zur Unterstützung von Hypothekenschuldnern mit größeren Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Hypothekendarlehen durch einen"Kodex bewährter Praktiken", dem die Finanzinstitute freiwillig beitreten können und der Maßnahmen zur Verringerung der wirtschaftlichen Belastung der am stärksten gefährdeten Familien vorsieht, die von der Erhöhung ihrer Hypothekenzahlungen betroffen sind, wie z. B. die Verlängerung der Rückzahlungsfristen oder die Festlegung vorübergehender fester Raten (die Analyse dieser Maßnahmen wird in einem anderen Artikel behandelt).
• Eine Reihe von Maßnahmen zur Förderung der Novation/Ablösung von Hypothekendarlehen, die derzeit mit einem variablen Zinssatz ausgestattet sind, in Richtung eines festen Zinssatzes, sowie deren vorzeitige Rückzahlung oder Kündigung.

Welche konkreten Maßnahmen billigt das Königliche Gesetzesdekret 19/2022?

Wie bereits erwähnt, wurde mit dem Königlichen Gesetzesdekret 19/2022 eine Reihe von Maßnahmen zur Förderung der Novation / Abtretung / vorzeitigen Rückzahlung von Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz verabschiedet. So:

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Maßnahme 1: Vorübergehende Aussetzung der Vorfälligkeitsentschädigung für Darlehen mit variablem Zinssatz

Faktische Situation:

Juanist Eigentümer einer Immobilie, die er 2010 mit einem Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz erworben hat.Er schuldet seiner Bank derzeit noch 200.000 €, wobei er damals eine Vorfälligkeitsentschädigung von 0,25 % vereinbart hatte. Das würde bedeuten, dass er eine Gebühr von 500 € an seine Bank zahlen müsste, wenn er sein Darlehen jetzt vorzeitig zurückzahlen möchte. Wenn Juan sein Darlehen jetzt zurückzahlt, muss er diese Gebühr nicht zahlen und spart 500 €.

Art der Operation:

Vorzeitige Rückzahlung (ganz oder teilweise).

Art der betroffenen Darlehen:

Hypothekendarlehen/Darlehen, die dem AKI unterliegen und sich auf einen variablen Zinssatz beziehen.

Messung:

Die Bank darf keineProvisionen oder Entschädigungen erheben.

Dauer der Maßnahme:

Vom24. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023.

Verordnung:

Erste Zusatzbestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 19/2022

Aussetzung der in Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März über Immobilienkreditverträge und die Umwandlung von Krediten mit variablem Zinssatz in Kredite mit festem Zinssatz vorgesehenen Regelung zur möglichen Erhebung von Entschädigungen und Gebühren bei vorzeitiger Rückzahlung oder Ablösung.

Ab dem Inkrafttreten dieses Königlichen Gesetzesdekrets und bis zum 31. Dezember 2023, für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung oder Amortisation von Darlehen und Hypothekarkrediten zu variablen Zinssätzen dürfen keine Entschädigungen oder Gebühren anfallen in den Fällen, die in den Abschnitten 5 und 6 des Artikels 23 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen vorgesehen sind.

Auswirkungen:

Jeder Schuldner, der ein Darlehen/Kredit mit variablem Zinssatz hat, hat, wenn er von dem Zinsanstieg betroffen ist, die Möglichkeit, diesen vorzeitig zu kündigen, d. h. den gesamten Betrag, den er der Bank schuldet, auf einmal und vorzeitig zurückzuzahlen (natürlich nur, wenn er diesen Betrag angespart hat), ohne dass Ihre Bank Ihnen dafür eine Provision oder Entschädigung in Rechnung stellen kann, selbst wenn dies im Darlehensvertrag vereinbart wurde (es ist zu bedenken, dass in den meisten Fällen eine Provision oder Entschädigung gezahlt werden sollte, da dies in Hypothekendarlehensverträgen sehr üblich ist).

Ausgaben:

Die vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist für den Schuldner kostenlos. Sobald das Darlehen jedoch wirtschaftlich zurückgezahlt ist, muss die Löschung der Hypothek beim Grundbuchamt beantragt werden, was mit Kosten verbunden ist, die der Eigentümer der Immobilie zu tragen hat (HIER finden Sie weitere Informationen dazu).

Maßnahme 2: Vorübergehende Aussetzung der Gebühren für die Umwandlung von variablen in feste Zinssätze

Faktische Situation:

Juanist Eigentümer einer Immobilie, die er im September 2020 mit einem variablen Hypothekendarlehen erworben hat, das LCI unterliegt. Er schuldet seiner Bank derzeit noch 350.000 €, nachdem er seinerzeit eine Provision für Konditionsänderungen (während der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit) in Höhe des finanziellen Verlusts des Kreditgebers mit einer Obergrenze von 0,15 % vereinbart hatte.

Wenn Juan in diesen Fällen seine Hypothek bei derselben Bank von einem variablen zu einem festen Zinssatz ändern möchte, könnte er, wenn wir die bis zum 23. November 2022 geltende Regelung anwenden, da sein Darlehen weniger als drei Jahre läuft, bis zu 525 € an Gebühren an seine Bank zahlen. 

Wenn Juan heute die Novation seines Hypothekendarlehens (Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz, aber Beibehaltung des Darlehens bei derselben Bank) formalisiert, muss er diese Gebühr nicht zahlen und spart bis zu 525 €.

Art der Operation:

Novation / Konditionsänderung von variablen zu festen Zinssätzen.

Art der betroffenen Darlehen:

Hypothekendarlehen/Kredite, die LCI unterliegen und auf einen variablen Zinssatz bezogen sind.

Messung:

Für den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz darf keine Gebühr erhoben werden.

Dauer der Maßnahme:

Vom 24. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023.

Verordnung:

Erste Zusatzbestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 19/2022

Aussetzung der in Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März über Immobilienkreditverträge und die Umwandlung von Krediten mit variablem Zinssatz in Kredite mit festem Zinssatz vorgesehenen Regelung zur möglichen Erhebung von Entschädigungen und Gebühren bei vorzeitiger Rückzahlung oder Ablösung.

Ab dem Inkrafttreten dieses Königlichen Gesetzesdekrets und bis zum 31. Dezember 2023für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung oder Tilgung von Hypothekendarlehen und Krediten mit variablen Zinssätzen, die in den in den Abschnitten 5 und 6 des Artikels 23 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen genannten Fällen vorgesehen sind, fallen keine Entschädigungen oder Gebühren an. Während dieses Zeitraums fallen keine Gebühren für die Umwandlung dieser Darlehen und Kredite von variablen in feste Zinssätze an.

Auswirkungen:

Jeder Schuldner mit einem AKI-Darlehen/Kredit zu einem variablen Zinssatz kann seine Bank bitten, ihn auf einen festen Zinssatz umzustellen (d. h. die Bedingungen seines Kredits zu ändern) (dessen konkrete Höhe natürlich von seiner Bank in Abhängigkeit von den aktuellen Marktbedingungen festgelegt wird), so dass seine monatliche Zahlung von da an immer fest ist und er nicht von einem weiteren Anstieg der Zinssätze in der Zukunft betroffen sein wird.

Ausgaben:

Der Schuldner muss die Kosten für die neue Bewertung tragen, die gegebenenfalls an der Immobilie vorgenommen werden muss, während die übrigen Kosten (Notar, Register usw.) von der berechtigten Einrichtung getragen werden müssen.

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Maßnahme 3: Senkung der Provision/Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung im Falle einer Novation oder eines Forderungsübergangs des Gläubigers mit Wechsel zu einem festen Zinssatz

Faktische Situation:

Juanist Eigentümer einer Immobilie, die er im September 2020 mit einem Hypothekendarlehen der "Bank X" zu einem variablen Zinssatz erworben hat, das der AKI unterliegt. Er schuldet seiner Bank derzeit noch 350.000 €, wobei seinerzeit eine Provision für den Wechsel der Bank (Gläubigerübergang) in den ersten drei Jahren der Vertragslaufzeit in Höhe des finanziellen Verlusts des Kreditgebers vereinbart wurde, wobei die Obergrenze bei 0,15 % liegt.

Wenn Juan in diesen Fällen seine Hypothek zu einer anderen Bank wechseln möchte, die ihm bessere Konditionen bietet, und den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz nutzen möchte, könnte er, da der Wechsel der Bank vor den ersten drei Jahren der Vertragslaufzeit erfolgt, bei Anwendung der bis zum 23. November 2022 geltenden Vorschrift bis zu 525 € Provision an seine Bank zahlen (bei einem Wechsel nach den ersten drei Jahren der Vertragslaufzeit könnte ihm seine vorherige Bank keine Provision berechnen).

Mit dieser Neuformulierung der Vorschrift, durch die die Höchstgebühr gesenkt wird, verringert sich die Höchstgebühr, die Juan an seine bisherige Bank zu zahlen hat, auf 175 €, wenn er den Bankwechsel und die gleichzeitige Änderung des Zinssatzes von variabel zu fest vollzieht.

Art der Operation:

Novationoder Übergang des Gläubigers mit Änderung des Zinssatzes von einem variablen zu einem festen Zinssatz.

Art der betroffenen Darlehen:

Hypothekendarlehen/Kredite, die LCI unterliegen und auf einen variablen Zinssatz bezogen sind.

Messung:

Die Provision, die die Bank im Falle einer Novation oder eines Gläubigerwechsels (während der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit) bei einer Änderung des Zinssatzes von einem variablen zu einem festen Zinssatz erheben kann, wird gesenkt, wobei der finanzielle Verlust, den die Bank erleiden kann, auf maximal 0,05 % des im Voraus zurückgezahlten Kapitals begrenzt wird (vorher waren es 0,15 %).

Es ist auch klar festgelegt, dass bei der Umstellung von einem variablen auf einen festen Zinssatz ohne vorzeitige Rückzahlung keine Gebühr für dieses Konzept erhoben werden darf.

Dauer der Maßnahme:

Unbefristet (die Bestimmung der AKI, die diesen Grenzwert bisher regelte, wird geändert).

Verordnung:

Artikel 12 des Königlichen Gesetzesdekrets 19/2022

Änderung des Gesetzes 5/2019 vom 15. März, das Kreditverträge für Immobilien regelt. Absatz 6 von Artikel 23 wird wie folgt geändert:

Im Falle von Novation des anwendbaren Zinssatzes oder im Falle von Übergang der Rechte des Gläubigers auf einen Drittensofern sie in beiden Fällen die Anwendung eines festen Zinssatzes anstelle eines variablen Zinssatzes während der Restlaufzeit des Vertragesdie Entschädigung oder Provision für die Rückzahlung oder vorzeitige Rückzahlung darf den finanziellen Verlust, den der Kreditgeber erleiden kann, nicht übersteigen, und zwar bis zu einer Obergrenze von 0,05 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitalbetrags, während der ersten 3 Jahre der Laufzeit des Darlehensvertrags.. Ist die Novation nicht mit einer vorzeitigen Kapitalrückzahlung verbunden, darf für dieses Konzept keine Gebühr erhoben werden.

Nach den ersten drei Jahren der Laufzeit des Darlehensvertrags darf der Darlehensgeber keine Entschädigung oder Provision im Falle einer Novation des anwendbaren Zinssatzes oder eines Forderungsübergangs des Kreditgebers verlangen, bei dem ein fester Zinssatz für die restliche Laufzeit des Darlehens vereinbart wird.

Auswirkungen:

Jeder Schuldner mit einem Darlehen/Kredit, das der AKI zu einem variablen Zinssatz unterliegt, wenn er während der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit eine Novation der Bedingungen (mit vorzeitiger Rückzahlung) oder einen Gläubigerwechsel vornimmt (d. h. er wechselt sein Hypothekendarlehen zu einer anderen Bank) und diese Änderung dazu nutzt, sein Hypothekendarlehen von einem variablen Zinssatz in einen festen Zinssatz umzuwandeln, Wenn Sie mit Ihrem Hypothekarkredit zu einer anderen Bank wechseln und diesen Wechsel dazu nutzen, Ihr Hypothekarkredit von einem variablen zu einem festen Zinssatz zu wechseln, kann die Bank Ihnen höchstens den entstandenen finanziellen Verlust bis zu einem Höchstbetrag von 0,05 % des vorzeitig getilgten Kapitals in Rechnung stellen (natürlich nur, wenn dies im Kreditvertrag vereinbart wurde). 

Wenn die Novation oder der Übergang des Gläubigers nach den ersten drei Jahren des Vertrags erfolgt, kann die Bank uns nichts in Rechnung stellen (was bereits in den bisher geltenden Vorschriften vorgesehen war).

Wie bereits erwähnt, darf ab dem 1. Januar 2024 (wenn die in MASSNAHME 2 genannte Aussetzung nicht mehr in Kraft ist) keine Gebühr für die Umwandlung von variablen in feste Zinssätze erhoben werden, wenn keine vorzeitige Rückzahlung erfolgt.

Ausgaben:

Der Schuldner muss die Kosten für die Bewertung der Immobilie tragen, während die anderen Kosten (Notar, Register usw.) von der Gläubigerorganisation übernommen werden müssen.

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Maßnahme 4: Änderung der Vorschriften für den Forderungsübergang und die Änderung von Hypothekendarlehen, um diese zu erleichtern und zu fördern.

Erstens wird durch die Reform von Artikel 1 des Gesetzes 2/1994 der subjektive Anwendungsbereich der Vorschriften über den Forderungsübergang und die Änderung von Hypothekarkrediten erweitert und an die aktuelle Terminologie des AKI angepasst, da:

• Der frühere Wortlaut von Artikel 1 des Gesetzes 2/1994 sah vor, dass er sich auf den Forderungsübergang von Darlehen bezieht, die von"Finanzinstituten" im Sinne des inzwischen aufgehobenen Gesetzes 2/1981 gewährt wurden (d.h. nur von Banken, Sparkassen, Kreditgenossenschaften und Kreditfinanzierungsinstituten).
• Im Gegenteil, mit der Neuformulierung von Artikel 1 des Gesetzes 2/1994 wird sein Anwendungsbereich auf"Immobilienverleiher" im Sinne von Artikel 4.2 des AKG ausgedehnt, d.h. auf"jede natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig die Tätigkeit der Kreditvergabeausübt".

Zweitens, und auch das ist besonders erwähnenswert, wird mit der genannten Reform Artikel 2 des Gesetzes 2/1994 geändert, um die Regressverfahren zu beschleunigen und zu erleichtern, und zwar in folgendem Sinne

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel dazu beiträgt, den Bürgern die jüngsten Entwicklungen in der Hypothekengesetzgebung näher zu bringen, steht das Team des Notariats Jesús Benavides weiterhin zu Ihrer Verfügung, um Ihnen bei allen Fragen im Zusammenhang mit der Formalisierung Ihrer notariellen Transaktionen zu helfen.