Rechtspraktische Hinweise - Juli 2025

1.- Tax Flash: Wie wird ein Trust besteuert?

Beigefügt (HIER) Link zu einem Video des Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem die Notarin Elena Cantos aus Barcelona die informative Konsultation 206/2025 der Generaldirektion für Steuern und Rechtsangelegenheiten der Generalitat von Katalonien kommentiert, in der es um ein Testament geht, das eine Klausel enthält, aufgrund derer der Tochter des Erblassers Anteile an einem Handelsunternehmen zugewiesen werden, jedoch mit der Besonderheit, dass diese Tochter einen Teil der Anteile (konkret 20 %) unentgeltlich an die Enkel des Erblassers übertragen muss, wenn diese volljährig werden.

Es stellt sich die Frage, wie dieser Fall besteuert wird und ob er als Trust angesehen werden kann. Die GD entscheidet nicht, ob es sich um einen Trust handelt oder nicht (da dies eine Rechtsfrage ist, die nicht in ihre Zuständigkeit fällt), sondern verweist auf den Inhalt von Art. 54 der ISD-Verordnung, aus dem hervorgeht, dass der Begünstigte den gesamten Bereich der Vermögenswerte, die Gegenstand des Trusts für die ISD sind, liquidieren muss, und wenn diese Vermögenswerte auf den Treuhänder übergehen, muss dieser erneut den gesamten Bereich der Vermögenswerte, die Gegenstand des Trusts für die ISD sind, liquidieren, und zu diesem Zeitpunkt hat der Treuhänder (oder seine Erben) die Möglichkeit, die ISD-Erstattung für den Wert der nuda propiedad zu beantragen.

Somit muss die Tochter die ISD dieser Anteile für die gesamte Domäne begleichen, und wenn die Anteile auf die Enkelkinder übergehen, müssen diese dasselbe tun, aber zu diesem Zeitpunkt kann die Tochter (oder ihre Erben) die oben genannte Rückerstattung beantragen.

2.- Öffentliche Darlehen werden eingeführt, um jungen Menschen in Katalonien den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern.

Beigefügt (HIER) einen Link zur Website des Institut Català de Finances, auf der das so genannte "Emanzipationsdarlehen" vorgestellt wird. Wenn Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sind und Ihr erstes Haus kaufen möchten, können Sie mit dem "ICF Habitatge Emancipació-Darlehen" eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 € leisten.

Um Zugang zu diesen Darlehen zu erhalten, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden, wie z. B:

• Sie müssen zwischen 18 und 35 Jahre alt sein.
• Kauf der ersten Wohnung des Antragstellers, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.
• Nichtüberschreitung bestimmter Bruttoeinkommensgrenzen (z. B. 80.963,31 Euro/Jahr für eine alleinstehende Person).
• Keine nennenswerten Zahlungsausfälle oder Schulden bei Banken.
• Die zu erwerbende Immobilie muss sich in Katalonien befinden, über ein gültiges Nutzungszertifikat verfügen und darf zuvor nicht als VPO eingestuft worden sein.

Die Besonderheit des Darlehens besteht darin, dass der Schuldner es erst zurückzahlen muss, wenn die Hypothek bei der Bank abbezahlt ist. Danach steht ein Zeitraum von 5 Jahren zur Verfügung, um das Darlehen in monatlichen Raten vollständig zurückzuzahlen, wobei der Zinssatz 0 % beträgt.

Negativ zu vermerken ist jedoch, dass die auf diese Weise erworbenen Wohnungen zu dauerhaft subventionierten Wohnungen (VPO) zu einem begrenzten Preis werden, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Katalonien zu erhöhen.

Der problematische Begriff des Großgrundbesitzers und seine steuerlichen Auswirkungen in Katalonien.

Beigefügt (HIER) Link zum Webinot 78 der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Emilio Mezquita García-Granero aus Reus den umstrittenen Begriff des Großaktionärs und die mit seiner Definition verbundenen Herausforderungen in der notariellen Praxis und bei der Besteuerung von in Notariaten beurkundeten Geschäften eingehend analysiert.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) die Entschließung 3/2025 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Generalitat de Catalunya, die Auslegungsrichtlinien in Bezug auf das ITP und die Anwendung des Steuersatzes von 20 % in Katalonien bei der belastenden Übertragung von Wohnungen enthält, wenn der Erwerber eine natürliche oder juristische Person ist, die als Großgrundbesitzer gilt, oder wenn ein komplettes Gebäude mit Wohnungen übertragen wird. In der Entschließung sind zum Beispiel die folgenden Aspekte von Interesse:

• Sie bleiben bei der Berechnung der Zahl der Großwohnungen unberücksichtigt, wenn lediglich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht besteht (unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder bloßes Eigentum handelt).
• Wenn der Steuerpflichtige weniger als 100 % eines oder mehrerer Grundstücke besitzt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn die Summe der Flächen aller Grundstücke, an denen er einen Anteil besitzt, mehr als 1.500 Quadratmeter beträgt.
• Bei natürlichen Personen ist der Hauptwohnsitz von der Berechnung ausgeschlossen.
• Bei einem vollständigen Verkauf eines Gebäudes wird ein Gebäude als Gebäude betrachtet, wenn es zwei oder mehr unabhängige Wohnungen hat, unabhängig davon, ob eine horizontale Teilung vorgenommen wurde oder nicht (somit ist die Übertragung von Einfamilienhäusern ausgeschlossen). Ebenso wird die Steuer von 20 % nur auf die Fläche des Gebäudes angewandt, die zu Wohnzwecken genutzt wird, sowie auf die gemeinsamen Elemente, nicht aber auf den anteiligen Teil, der für andere Zwecke geeignet ist (Geschäftsräume, Lager, Parkplätze usw.).

Zu diesem Thema finden Sie im Anhang (HIER) das Rundschreiben Nr. 5/2025 der Notariatskammer von Katalonien, das weitere Auslegungskriterien zu diesem Thema enthält.

4.- Einseitige Aufhebung einer auflösenden Bedingung. Sie ist nur möglich, wenn sie vereinbart wurde und wenn die Vereinbarung strikt eingehalten wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Mai 2025 (BOE vom 25. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall bezüglich einer Aufhebungsurkunde einer auflösenden Bedingung mit den folgenden Bedingungen beschließt:

• Der Kaufvertrag wird formalisiert, wobei ein Teil des Preises in die Zukunft verschoben wird, mit einem Zeitplan für mehrere Zahlungen, wobei die letzte am 31.12.2024 fällig wird.
• Als Sicherheit für den gestundeten Preis wird eine auflösende Bedingung gestellt, die vom Käufer bei Nachweis der Zahlung der fälligen Beträge vereinbarungsgemäß einseitig aufgehoben werden kann.
• Der Erwerber leistet die Zahlungen (die letzte Zahlung erfolgt jedoch nach Ablauf der Frist mittels einer Überweisung vom 03.01.2025) und stellt auf dieser Grundlage die Urkunde über die Aufhebung der auflösenden Bedingung aus, die zur Eintragung vorgelegt wird.

Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vereinbarte Bedingung, dass der Käufer die auflösende Bedingung einseitig aufheben kann, nicht erfüllt sei, da die aufgeschobene Zahlung nach der zwischen den Parteien vereinbarten Frist erfolgt sei, so dass die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers erforderlich sei, um die beabsichtigte Aufhebung einzutragen.

Auf die Berufung hin bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und vertrat die Auffassung, dass es nicht angemessen sei, diesen Weg zu beschreiten, da das einzige ausdrücklich vereinbarte Ereignis für eine einseitige Aufhebung die Zahlung des aufgeschobenen Preises bis zum 31.12.2024 sei und die Zahlung erst später erfolgt sei, Stattdessen besteht die einzige Möglichkeit, die auflösende Bedingung zu annullieren, darin, auf die allgemeinen Regeln zurückzugreifen, d.h. die ausdrückliche Zustimmung des Inhabers der auflösenden Bedingung oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung oder den Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfristen, die für auflösende Bedingungen gelten, die keine Garantie für den gestundeten Preis darstellen.

5.- Zuteilung der Eintragungsnummer für die kurzfristige Vermietung im Grundbuch und Einschränkungen der Gemeinschaftssatzung. Zu berücksichtigende Aspekte

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. Juni 2025 (BOE vom 9. Juli 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Antrag auf Zuteilung einer Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten an eine registrierte Immobilie löst.

Bekanntlich ist seit dem Inkrafttreten (1. Juli 2025) des Königlichen Dekrets 1312/2024 (HIER können Sie es einsehen) sind alle Vermieter von Kurzzeitimmobilien verpflichtet, eine Registrierungsnummer beim Grundbuchamt zu erhalten, um ihre Dienstleistungen über Online-Plattformen anbieten zu können.

Im vorliegenden Fall beantragt der Betroffene die Zuteilung dieser Registriernummer, was vom Registerbeamten verweigert wird, da die Satzung der Eigentümergemeinschaft festlegt, dass "die sechsundsechzig in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind, ohne die Möglichkeit, in einer von ihnen oder in einem Teil von ihnen Industrien oder Geschäfte einzurichten oder, kurz gesagt, irgendeine Tätigkeit oder einen Beruf durch den Eigentümer oder eine Person, die sie bewohnen könnte, auszuüben".

In der Berufung bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass in diesen Fällen zwischen der behördlichen Genehmigung zur Ausübung einer kurzfristigen touristischen Nutzung und dem zivilrechtlichen Plan unterschieden werden muss, denn selbst wenn diese Genehmigung vorliegt, ist es nicht möglich, die in der neuen Verordnung geforderte Registrierungsnummer zu vergeben, um die Immobilie auf Online-Plattformen für die touristische Vermietung zu bewerben, wenn die Eigentümergemeinschaft diese Nutzung untersagt.

Diese Entschließung erinnert an das Inkrafttreten dieser neuen Verordnung und an die Bedeutung einer eingehenden Prüfung der zivilrechtlichen Aspekte, die die Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit auf einem Grundstück beeinflussen können.

6.- Tipps zur Wahl des richtigen Namens für Ihr neues Unternehmen, damit Sie keine Probleme bekommen

Beigefügt (HIER) neugieriger Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Juni 2025 (BOE vom 3. Juli 2025), in dem die Generaldirektion eine Beschwerde gegen die Weigerung des Zentralen Handelsregisters II, bestimmte Firmennamen zu reservieren, beschließt.

Von allen beantragten Namen ist hier die Ablehnung der Namen "EVM, SL" und "EVM Hub, SL" von Interesse, die mit dem Vorliegen einer Identität oder einer Quasi-Koinzidenz mit anderen bereits eingetragenen oder reservierten Namen (wie "EVM Group, SL" oder "VMP Hub, SL") begründet wurde.

Nach Einlegung der entsprechenden Beschwerde hat die Generaldirektion eine interessante Entscheidung erlassen, in der sie die Anforderungen an Firmennamen überprüft, die für die Gründung einer neuen Gesellschaft (oder natürlich für die Änderung des Namens) reserviert werden sollen, wobei sie sich auf den Begriff der Identität (Art. 408 der Verordnung des Handelsregisters und der Verordnung vom 30. Dezember 1991 über das Zentrale Handelsregister) und insbesondere auf Gattungsbegriffe oder Ausdrücke ohne Unterscheidungskraft, die, wenn sie einem bestehenden Namen hinzugefügt werden, keine Unterscheidung ermöglichen (und daher nicht zugelassen werden sollten).

Zu diesem Zweck finden Sie im Anhang HIER einen Leitfaden des Zentralen Handelsregisters, der eine Liste dieser Oberbegriffe enthält.

Im konkreten Fall ist das Wort "Group" oder "Group" in der Liste der Gattungsbegriffe enthalten (so dass die beantragte Bezeichnung nicht zulässig ist).

Dagegen ist die Generaldirektion der Ansicht, dass bei der Bezeichnung "EVM Hub, SL" eine andere Schlussfolgerung gezogen werden muss, da ein Begriff ("Hub") hinzugefügt wird, der in der oben genannten Liste nicht enthalten ist und als hinreichend unterscheidungskräftig anzusehen ist, um nicht gegen das Verbot der Namensgleichheit zu verstoßen.

Interessante Entschließung, die uns daran erinnert und uns interessante Ressourcen zur Verfügung stellt, um den richtigen Namen für unser zukünftiges Unternehmen zu wählen und keine Probleme damit zu haben.

7.- In naher Zukunft ist es möglich, dass die Übertragung von Gesellschaftsanteilen in das Handelsregister eingetragen werden muss.

Beigefügt (HIER) ein Link zum kürzlich von der Regierung verabschiedeten staatlichen Plan zur Korruptionsbekämpfung, der neben anderen Maßnahmen die Möglichkeit vorsieht, ihn in naher Zukunft zur Pflicht zu machen:

• Eintragung aller Übertragungen von Gesellschaftsanteilen in das Handelsregister.
• Jährliche elektronische Einreichung des Mitgliederverzeichnisses beim Handelsregister.
• Verknüpfen Sie außerdem die Wirksamkeit der Übertragbarkeit von Aktien gegenüber Dritten mit ihrer Eintragung in das Register.

Gegenwärtig sieht das spanische Handelsrecht keine Eintragung von Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung in das Handelsregister vor, was bedeutet, dass die geplante Reform erhebliche Auswirkungen auf Handelsgeschäfte in Spanien haben könnte. Wir werden die rechtliche Entwicklung der vorgeschlagenen Maßnahme genau verfolgen.

8.- Neue steuerliche Maßnahmen zu ITP, AJD und Erbschafts- und Schenkungssteuer

Beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben 4/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Änderungen in Katalonien analysiert werden, die am 27. Juni 2025 aufgrund des Gesetzesdekrets 5/2025 in Kraft treten werden. Im Einzelnen:

• Neue Erhöhung des ITP von 10% auf 13% (für Beträge über 1,5 Mio. Euro).
• Erhöhte Sätze von 20 % für Großgrundbesitzer und die Übertragung ganzer Gebäude.
• Neue ermäßigte Sätze für den Erwerb von Hauptwohnungen für junge Menschen unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderungen, Alleinerziehende und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt.
• Neue Subventionen im Bereich der TPO für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften oder bei der Übertragung von Bürogebäuden für deren Umwandlung in VPOs.
• Der AJD-Steuersatz für notarielle Urkunden, bei denen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wurde, wird auf 3,5 % angehoben.
• 100 % AJD-Rabatt für junge Menschen bis 35 Jahre beim Kauf ihres Erstwohnsitzes (wenn sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen).
• Abschaffung der Übertragungsprämie für die Übertragung von Immobilien im Falle von Immobiliengesellschaften.
• In der ISD wird die Frist für den Erwerb der Immobilie von 3 auf 6 Monate verlängert, wenn Geldspenden von Verwandten für den Erwerb der Immobilie verwendet werden.

9 - In naher Zukunft werden die Urkunden etwas teurer sein, um die Kosten für die neuen elektronischen Urkunden zu decken.

Es wird auf die Mitteilung des Generalrats der Notare in Bezug auf die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März verwiesen (HIER auf die wir bereits in einem früheren Newsletter hingewiesen haben), die das System für die Erhebung der Stempelgebühr für die Blätter der Matrix und der autorisierten Kopie in elektronischer Form festlegt.

Dieser Erlass ist zwar bereits in Kraft, aber die Umsetzung der IT-technischen Aspekte des Erlasses steht noch aus, damit er wirksam umgesetzt werden kann.

Sobald dies der Fall ist, wird ihre Einführung zu einer Erhöhung der Kosten für öffentliche Urkunden führen, da der Betrag des "elektronischen Stempels" beim Notar als Zuschlag erhoben werden muss.

Sobald das von der FNMT zu entwickelnde Computersystem fertiggestellt ist, wird es der Öffentlichkeit zur Kenntnis gebracht, damit sie es kennt.

10.- Vorsicht bei der Eingabe notarieller Verzeichnisse. Häufig zu vermeidende Fehler

Beigefügt (HIER) ein Informationsschreiben des Vorstands der Notarkammer von Katalonien in Bezug auf bestimmte Informationsmängel und den Erlass von Dokumenten im Einheitlichen Register, die die Arbeit der Steuerbehörde von Katalonien beeinträchtigen. Konkret erinnern wir Sie an Folgendes:

• Übermittlung einfacher Kopien: Die Notare sind verpflichtet, dem ATC eine einfache Kopie der Urkunden, die ITP- und AJD-Steuertatbestände enthalten, innerhalb einer Frist von höchstens 10 Tagen nach der Formalisierung des Dokuments über das zu diesem Zweck verfügbare Telematik-Tool zu übermitteln.
• Reverse-Charge-Umsätze: Bei diesen Umsätzen wurden zahlreiche Aufzeichnungsfehler festgestellt, wobei darauf hingewiesen werden muss, dass es sich um "mehrwertsteuerpflichtige" Umsätze handelt.
• Protokollnummer: Es ist sehr wichtig, die Protokollnummer korrekt anzugeben, da in diesem Feld ein hoher Prozentsatz an Fehlern festgestellt wurde.